Gegenargumente zum Offenen Brief der Leipziger Immobilienakteure

Günstigen Wohnraum sichern
Sacharbeit statt Polemik – Fakten statt Propaganda

In den kommenden Monaten wird die Wohnungspolitik der Stadt Leipzig neu justiert. Hintergrund ist die öffentliche Diskussion wegen der spektakulären Fälle direkter Verdrängung (wie in der Windmühlenstraße oder aktuell in den „Elsterwerken“ in der Holbeinstraße 28a) sowie der in vielen Stadtteilen deutlich steigenden Angebotsmieten, die es schwieriger machen, preiswerten Wohnraum zu finden. Spürbar ist: Leipzig verändert sich und Akteure aller Art suchen nach Lösungen für die dadurch hervorgerufenen und zu erwartenden Probleme. Ein Ansatzpunkt ist die gerade beginnende Überarbeitung des Wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Leipzig.

In dieser Diskussion haben sich bereits Anfang Februar einige Leipziger Immobilienunternehmen positioniert und ihre Standpunkte in einem „Offenen Brief der Leipziger Immobilienakteure“ sowie einem beigefügten „Positionspapier“ dargelegt. Anlass war die diskutierte „Mietpreisbremse“ (genaueres siehe „Hintergrund“), die dort vorgestellten Positionen gehen aber deutlich darüber hinaus.

Unterzeichnet wurde der Brief von einer breiten Allianz großer Leipziger Wohnungsbaugenossenschaften (BGL, VLW, Wogetra,
UNITAS, Lipsia, Kontakt), privater Immobilieninvestoren (GRK Holding AG, Leipziger Stadtbau AG, Hildebrand & Jürgens GmbH, KSW GmbH, Hansa Real Estate AG) sowie immobilienwirtschaftlicher Interessensverbände (Haus & Grund Leipzig e.V., BFW, VSWG).

Ein derartig breites Bündnis macht neugierig. Nicht nur, weil die Akteure voraussichtlich versuchen werden, ihre Positionen ins Wohnungspolitische Konzept der Stadt Leipzig einzuschreiben. Sondern auch, weil zu fragen ist, was die großen Genossenschaften im Namen ihrer Mitglieder unterschrieben haben.

Hintergrund des Briefes: Diskussion um Mietpreisbremse in Leipzig

Anlass des offenen Briefs und des Positionspapiers „der Leipziger Immobilienakteure“ war eine Stadtratsinitiative aus dem Jahr 2013. Damals wurde (unter dem Titel „Leipziger Initiative zur Begrenzung zukünftiger Mieterhöhungen“) beschlossen, der Oberbürgermeister solle sich dafür einsetzen, dass

  1. […] für Leipzig als Kommune mit hohem Wohnungsengpass die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20 % auf 15 % abgesenkt wird.
  2. […] allgemeine Mieterhöhungen bei Neuvermietungen höchstens zur ortsüblichen Vergleichsmiete führen dürfen, so wie sie im Leipziger Mietspiegel abgebildet sind.“

Die Stadt Leipzig kann auf diesem Wege selbst keine Mietpreisbremse beschließen, das Land Sachsen könnte dies nur in bestehenden Mietverhältnissen. Um bei Neuvermietungen Einfluss
nehmen zu können, müsste zunächst das Bundesgesetz geändert werden. Der vorsichtige Vorschlag bestand also nur darin, den Oberbürgermeister damit zu beauftragen, sich bei der Sächsischen Landesregierung und im Landtag für solch eine Mietpreisbremse einzusetzen.

Das wird nicht reichen, um den für MieterInnen schwieriger werdenden Leipziger Wohnungsmarkt zu bändigen – und doch genügte schon dieses ungefähre Drohen, um die großen Leipziger Immobilienunternehmen in bemerkenswerter Einigkeit mit den großen Wohnungsbaugenossenschaften auf die Barrikaden gehen zu lassen. In zwei Papieren, einem Offenen Brief der Leipziger Immobilienakteure (Leipziger Immobilienakteure 2014a, im Folgenden „OB“) und einem Positionspapier der Leipziger Immobilienakteure zur angestrebten Mietpreiskappung in Leipzig (Leipziger Immobilienakteure 2014b, im Folgenden „P“) drohen sie mit nichts Geringerem als „sozialem Unfrieden“ (OB) als Folge einer möglichen Mietpreisbremse. Abschließend präsentieren sie einige ihrer Forderungen als „7-Punkte-
Programm für einen funktionierenden Wohnungsmarkt“ (OB).

Grund genug für das Bündnis Leipzig – Stadt für alle, sich mit der Argumentation auseinanderzusetzen und eigene Schritte für sicheren und günstigen Wohnraum vorzuschlagen. Die Standpunkte, die die Leipziger Wohnungsunternehmen in die Diskussion einbringen, halten wir teils für sehr fragwürdig.

Fakten statt Propaganda

Hat Leipzig ein Leerstandsproblem?

In beiden Papieren wird behauptet, dass Leipzig genug Leerstand hat, um allen LeipzigerInnen Wohnraum zu verschaffen:

„Allein der letzte Zensus erbrachte eine positive Abweichung von mehr als 10.000 Wohnungen gegenüber den zuletzt seitens der Stadt Leipzig kommunizierten Wohnungszahlen. Diese liegt aktuell bei immer nochüber 30.000 Wohnungen – also ca. 10 % des Bestandes.“ (P)

Die relativ hohe Leerstandsquote in Leipzig wird in der aktuellen wohnungspolitischen Diskussion häufig als Argument gegen Verdrängungsdruck und mögliche Wohnungsknappheit in den nächsten Jahren angeführt. Tatsächlich war die Leipziger Leerstandsquote im Mai 2011 mit 12,1 % bzw. etwa 38.500 Wohneinheiten laut Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) im Rahmen des jüngsten Zensus die höchste unter den deutschen Halbmillionenstädten und Metropolen.

Leerstand – In Zukunft kaum noch relevant

Der Leerstand hat sich aber durch die dynamische Zuwanderung der letzten drei Jahre substanziell reduziert. Dadurch gehört Leipzig derzeit zu den Städten mit dem stärksten Rückgang des Leerstands. Mittlerweile leben über 30.000 Menschen mehr in Leipzig als zum Zeitpunkt des Zensus. Bei einer durchschnittlichen Zahl von 1,76 Personen je Haushalt benötigen diese über 17.000 Wohnungen. Zwar wurden in den letzten drei Jahren über 2.000 Wohnungen neu gebaut, aber gleichzeitig ist die Zahl der Wohnungen durch Abrisse und Wohnungszusammenlegungen auch um etwa 1.000 gesunken. Aktuell dürfte der Leerstand bereits auf unter 25.000 Wohneinheiten (ca. 8 %) gesunken sein. Bezieht man die große Zahl nicht marktaktiver – also z. B. verfallener, nicht bewohnbarer – Wohnungen mit ein, so kommt man nur noch auf eine Zahl von 12.000 – 15.000 leerstehenden, marktaktiven Wohnungen (vgl. u.a. Stadt Leipzig 2011, 2013). Das sind ca. 4 – 5 % des Bestands – eine durchaus normale Leerstandsquote, die GWZ hat 2011 einen Durchschnittswert von 4,4 % für Deutschland gemessen. Rund 2 – 3 Prozent, entsprechend 7.000 bis 10.000 Wohnungen, werden dauerhaft als Umzugsreserve (auch strategischer Leerstand oder Fluktuationsreserve genannt) benötigt.

Bleibt das Bevölkerungswachstum mit ca. 10.000 ZuwandererInnen pro Jahr weiterhin auf dem Niveau der letzten drei Jahre, dann ist – ein gleichbleibendes Bau- und Sanierungsniveau vorausgesetzt – bereits in zwei bis drei Jahren mit einem angespannten Wohnungsmarkt zu rechnen. Legt man die Prognose des Leipziger Amtes für Statistik und Wahlen aus dem Jahr 2013 zugrunde, so dürfte sich dies in ca. fünf bis sechs Jahren einstellen. Das kürzlich verkündete Ende des Abrisses markiert den Abschluss der Konsolidierung des Leipziger Wohnungsmarktes. Entgegen den Prognosen des Gutachtens zum Wohnungspolitischen Konzept von 2009 wird sich die „grundsätzliche Leerstandsproblematik“ mit Sicherheit „verändern“. Die Situation muss politisch neu bewertet werden.

Neubau von Luxuswohnungen senkt Mieten?

In der aktuellen Diskussion wird von einigen Akteuren als Argument für teure Neubauten angeführt, dass auch Neubauten im gehobenen Segment eine Entspannung des Wohnungsmarkts bewirkten, da durch Umzüge Wohnungen in anderen Segmenten frei würden. Es wird davon ausgegangen, dass dieser Effekt nach unten durchschlägt und (mit Zeitverzögerung) schließlich auch Wohnungen im preiswerten Segment frei werden. Im Fachdiskurs ist diese Argumentation als „Sickertheorie“ bekannt.

Dem ist grundsätzlich entgegenzuhalten, dass Wohnungsmärkte weitaus weniger durchlässig sind als hier angenommen. Die Segmentierung der Teilmärkte be- bzw. verhindert derartige Sickereffekte. Die Theorie ist an mehrere Vorbedingungen geknüpft, wie beispielsweise eine konstante Zahl der Haushalte. Außerdem sind die jeweiligen Kontextbedingungen eines Wohnungsmarktes zu beachten. Hat man es mit einem angespannten Markt zu tun, der durch Knappheit gekennzeichnet ist, so tragen Neubauten im gehobenen Segment lediglich zu Versorgung von einkommensstarken Haushalten bei und befördern die für diese Märkte ohnehin beobachtbaren Preissteigerungen (vgl. u.a. Lenz 2007, 47 ff., Haußermann/Siebel 2008).

In Leipzig scheinen die Neubauten im gehobenen Segment eher diese Wirkung zu haben, denn die frei werdenden Wohnungen in anderen Segmenten werden in der Regel mit z.T. deutlichen Preisaufschlägen neu vermietet. Durch aufwändige Sanierungen und Umwandlungen (Lofts) sowie teure Neubauten wird in Leipzig derzeit vielmehr ein neues, gehobenes Wohnungsmarktsegment etabliert. Die deutlichen quantitativen Zuwächse in diesem gehobenen Segment haben keine relevanten Auswirkungen auf das preiswerte Segment, hier ist vielmehr bei anhaltend hoher Nachfrage bald mit Knappheit zu rechnen. Dieser wird mit teuren Neubauten nicht zu begegnen sein!

Der Behauptung, dass nur Neubau günstige Mieten schafft, können wir so nicht zustimmen. Handelt es sich um den Bau von preiswertem Wohnraum – also Wohnungen, die mit einem Mietpreis weit unter der Durchschnittsmiete angeboten werden – so kann tatsächlich behauptet werden, dass durch Neubau die soziale Wohnraumversorgung gewährleistet wird. Wenn hingegen Luxuswohnungen neu gebaut werden, kann es aufgrund von Steuerabschreibungen

sogar günstiger sein, sie leer stehen zu lassen, bis ein Mieter zum gewünschten Preis gefunden ist, als sie günstiger zu vermieten.

Neubau kann nur dann wirklich preisdämpfend wirken, wenn eine Mietobergrenze bei Neuvermietung eingeführt ist. Denn dann können durch Neubau frei werdende bestehende Wohnungen ohne großen Preissprung weitervermietet werden.

Die Behauptung, Mietsteigerungen seien notwendig, um Mieten senken zu können, schlägt sich selbst. Sie zeigt, dass es den großen Immobilienunternehmen um ganz anderes geht: Sie gehen davon aus, dass sie nur neu bauen können, wenn die Rendite gesichert ist. Ein marktförmig organisierter Wohnsektor konkurriert mit anderen Investitionen auf dem Finanzmarkt. Bei niedrigen Zinsen und fehlenden sicheren Anlagen fließt momentan viel Geld in die Immobilienwirtschaft. Dies bewirkt allerdings das Gegenteil von mietpreisdämpfendem Neubau: Solange es lukrativer ist, mit Bestandsimmobilien zu spekulieren, als neu zu bauen, wird dies geschehen. Genau deshalb braucht es eine Verwertungsbremse für Bestandsbauten. Nur wenn es vor allem durch besseren MieterInnenschutz unrentabel geworden ist, Bestandsimmobilien aufzukaufen und die BewohnerInnenschaft auszutauschen, kann auch Investition in den Neubau erfolgen (vergleiche Dr. Andrej Holm in der öffentlichen Anhörung des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages zur Reform des Mietrechts, Holm u.a. 2013).
Die Logik des Immobilienmarktes besteht nicht darin, Wohnraum entsprechend den Bedürfnissen und Möglichkeiten der MieterInnen zu schaffen,
sondern Rendite mit Immobilien zu erwirtschaften. In ihrem Positionspapier unterstreichen dies die Akteure:

„Das gravierendste Problem stellt die Verhinderung von Investitionen in Neubau dar, da unter dem Aspekt der Kapitalverzinsung Investoren in andere, lohnendere Investitionsmöglichkeiten ausweichen. Mietpreisbremsen führen so mittelfristig zu einer Verschärfung von Wohnungsmangel. – Dies betrifft insbesondere Städte und Quartiere, in denen die Mieten – wie in Leipzig – nur eine vergleichsweise geringe Höhe für den angebotenen Standard aufweisen und jede Kappungsverschärfung zur mangelnden Rentabilität der Immobilie führt.“ (P)

Nur wenn Rendite erwirtschaftet werden kann, können Immobilienunternehmen neu bauen. Hierfür fordern sie sogar staatliche Unterstützung (“generelle Unterstützung von Neubauvorhaben”). Wenn Immobilienunternehmen mit privater Gewinnabsicht nur mit staatlicher Unterstützung preisgünstig bauen können – dann können wir auch gleich einen Schritt weitergehen und einen Blick jenseits des Immobilienmarktes wagen. Vorschläge dazu präsentieren wir im letzten Absatz.

Mietenentwicklung in Leipzig – alles entspannt?

In ihren Papieren präsentiert die Immobilienwirtschaft die Lage in Leipzig als durchaus entspannt. Sie nehmen Bezug auf entspannte Mieten, entspannte Märkte und behaupten sogar, dass eine Einführung
der Mietpreisbremse den „sozialen Frieden [stört]“(P).

Gerne wird auf Mietpreise in anderen Städten Bezug genommen, um die Situation auf dem Leipziger Wohnungsmarkt zu beschönigen. Es ist nicht zu leugnen, dass in Städten wie Berlin, Hamburg oder München die Mietpreise weitaus höher sind als in Leipzig. Jedoch darf die Einkommenssituation der Leipziger Haushalte bei dieser Beurteilung nicht vergessen werden. Seit 2000 sind die Mieten um etwa 10 Prozent gestiegen – das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen hingegen bewegt sich seit 2000 zwischen 1.400 und 1.550 Euro pro Monat. Aktuell beträgt das persönliche Nettoeinkommen im Median 1153 Euro und das Haushalts-Nettoeinkommen 1549 Euro pro Monat (Ergebnisse der kommunalen Bürgerumfrage 2013). Die daraus resultierende Mietpreisbelastung (von 34 % im Jahr 2012) stellt eine Entwicklung dar, die im Sinne einer sozialen Wohnraumversorgung nicht akzeptiert werden kann (Daten vom Amt für Wahlen und Statistik 2012). Sicherlich ist ein Teil der Mehrkosten auf höhere Nebenkosten zurückzuführen. Warum dies ein Argument für die zusätzliche Erhöhung der Kaltmiete sein sollte, ist für uns allerdings nicht nachvollziehbar.

Die derzeitigen Zuzugszahlen, verbunden mit dem Wachstumsziel der Stadt von 600.000 EinwohnerInnen, werden stadtweit zu steigenden Mieten führen – vor allem bei Neuvermietung, aber auch im Bestand.

Die Mietbreisbremse lässt Mieten steigen und verhindert Neubau?

Die Hauptargumentation der Papiere richtet sich gegen eine mögliche Mietpreisbremse. Hier wird nie ganz klar, ob sich die Argumentation auf die Deckelung von Erhöhungen der Bestandsmieten oder der Miethöhe bei Neuvermietungen bezieht.

„Das gravierendste Problem stellt die Verhinderung von Investitionen in Neubau dar, da unter dem Aspekt der Kapitalverzinsung Investoren in andere, lohnendere Investitionsmöglichkeiten ausweichen. Mietpreisbremsen führen so mittelfristig zu einer Verschärfung von Wohnungsmangel.“ (P)

Nach aktueller Rechtslage ist ausschließlich eine Absenkung der Kappungsgrenze bei der Erhöhung von Bestandsmieten von 20 % auf 15 % möglich. Wieso sich dies erheblich auf das Investitionsverhalten von BauträgerInnen auswirken sollte, erschließt sich uns nicht (vgl. u.a. Szent-Ivanyi 2014).

 

Fakt ist: Bei Mieterhöhung spielt immer auch der Mietspiegel eine Rolle, Mieterhöhungen über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus sind nicht möglich. Durch Orientierung an den Durchschnittswerten des Mietspiegels werden Mieten bei einer Neuvermietung häufig zu einem höheren Preis angeboten. Für die im Papier vorgeschlagene „moderate“ Steigerung der Mieten, kann die Mietpreisbremse ein Mittel sein. Genau dagegen wenden sich die Immobilienunternehmen. Mit ihren Stellungnahmen unterstreichen sie, was sie sonst immer verneinen: steigende Mieten führen zu Verdrängung ärmerer Bevölkerungsschichten:

„Viel wichtiger: wie soll sich die nötige und vielfältig gewünschte Entwicklung aktuell weniger nachgefragter Stadtteile vollziehen, wenn nicht durch Zuzug aus ‚vollen‘ Stadtteilen? Die Reaktivierung eines Stadtteils beginnt i.d.R. mit dem Bezug von günstigem und meistens sehr gutem leerstehenden Wohnraum – aber erst wenn Preisunterschiede hoch genug sind, weichen Interessenten hierhin aus. Moderat ansteigende Mietpreise in nachgefragteren Lagen erfüllen somit systemisch eine wichtige und reale Steuerungsfunktion.“ (P)

Allerdings halten auch wir die Mietpreisbremse für ein nur teilweise wirksames Instrument – allerdings aus gegensätzlichen Gründen: Die Mietpreisbremse kann die Mietsteigerungen in einigen Stadtteilen bremsen. Daran, dass auch Mieterhöhungen von15 % bei einigen Haushalten die Ressourcen übersteigen werden, wird das wenig ändern. Wichtig wäre eine Kombination der Mietpreisbremse mit weitergehenden Ansätzen.

Fazit

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sich in den Papieren irreführende Zahlen (Leerstand) mit falschen und eindeutig eigennützig gefärbten Handlungsvorschlägen (Neubauargument) mischen. Das „Positionspapier“ unter dem Titel „Sacharbeit statt Polemik?“ entpuppt sich damit in großen Teilen selbst als marktradikale Propaganda im Sinne der Immobilienunternehmen. Wir halten es insbesondere für fragwürdig, wenn die großen Genossenschaften im Namen ihrer MieterInnen solche Positionen mittragen.

Einige der im Positionspapier präsentierten Vorschläge halten wir allerdings für sehr begrüßenswert, etwa die Konzeptvergabe kommunaler Immobilien – wenn sie eingebettet werden in eine grundsätzliche Neuausrichtung städtischer Wohnungspolitik.

Forderungen zur zukünftigen Wohnungspolitik

Grundsätzlich muss es heißen: weg von einer Wohnungsmarktpolitik hin zu einer Wohnungspolitik. Bezahlbarer und selbstbestimmter Wohnraum ist ein Recht – kein Rohstoff für Spekulation. Natürlich lassen sich auf kommunaler Ebene gerade in Zeiten klammer Kassen hier nicht alle Wünsche erfüllen. Aber: Sparen heißt auch, künftige Kosten zu vermeiden! Wo günstiger Wohnraum existiert, sind die städtischen Zuschüsse für TransferleistungsempfängerInnen niedriger und es bleibt mehr Kaufkraft in der Stadt. Es muss darum gehen, die Mittel, die der Kommune zur Verfügung stehen, zu nutzen!
Gefragt ist zunächst eine grundsätzliche Neuausrichtung der städtischen Immobilienpolitik. Diese betrifft nicht nur den Bestand der LWB, sondern grundsätzlich alle Liegenschaften im Eigentum der Stadt, der LVV und ihrer Tochterunternehmen. Von hier kann eine Signalwirkung ausgehen. Hierfür gibt es erste vorsichtige positive Ansätze, die systematisch auszubauen sind.

1. Kommunales Eigentum eröffnet Gestaltungsspielräume

Die rechtlichen Handlungsmöglichkeiten der Stadt bei der Gestaltung des Wohnungsmarkts sind begrenzt
(wenn sie auch noch lange nicht ausgeschöpft sind).
Um langfristig günstige Mieten zu sichern und Segregation entgegenzuwirken, braucht die Stadt daher eigene Liegenschaften, sowohl direkt als Eigentümerin als auch über die LWB sowie die LVV und ihre anderen Tochterunternehmen. Hierüber kann sie sehr gezielt und effektiv Einfluss auf die Stadtentwicklung ausüben. Diese Möglichkeiten werden bisher fast nicht genutzt. LWB und andere kommunale Unternehmen werden zu sehr als autonome Wirtschaftseinheiten mit wirtschaftlichen Zielsetzungen und Sachzwängen betrachtet, ihr möglicher Beitrag zur Stadtentwicklung und zur Vermeidung hoher sozialer Folgekosten an anderer Stelle wird bisher kaum berücksichtigt.

2. Kommunales Eigentum langfristig erhalten – Erbbaurecht nutzen

Der Verkauf von Grundstücken bedeutet immer den Verlust von Einflussmöglichkeiten. Wenn Grundstücke stattdessen im Erbbaurecht vergeben werden, erhält sich die Stadt vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten bis hin in Details von Nutzungsarten und Bebauungen. Auch etwaige

Bestimmungen einer Sozialcharta können im Erbbaurecht deutlich besser verankert werden. Für junge Unternehmen wie für neue Hausprojekte bietet die Vergabe im Erbbaurecht die nötige Flexibilität und gleichzeitig die erforderliche Sicherheit, um die Einstiegshürden auf dem Weg zu selbstgenutzten Räumen zu überwinden. Nicht zuletzt sichert sich die Stadt als Eigentümerin so
regelmäßige und dauerhafte Einnahmen.

3. Einstiegshürden senken, dauerhafte Perspektiven sichern

Bislang sorgte die Ausnahmesituation auf dem Leipziger Immobilienmarkt dafür, dass der Zugang zu Räumen relativ leicht war. Das ändert sich gerade sehr schnell.
Soll die „Leipziger Freiheit“ erhalten bleiben, muss die Stadt dafür sorgen, dass weiterhin allen Bevölkerungsschichten den Zugang zu günstigem Wohn- und Arbeitsraum möglich bleibt. Dazu kann die oben erwähnte Vergabe im Erbbaurecht beitragen, aber auch eine Förderung von sozial gebundenem Wohn- und Arbeitsraum mit MieterInnenselbstverwaltung, etwa durch einen revolvierenden städtischen Fonds.
Temporäre Nutzungen wie Wächterhäuser haben ihre Potentiale gezeigt. Oft sind in diesen Nischen wichtige Ansätze für eine nachhaltige Stadtentwicklung entstanden. Der Nachbarschaftsgarten in Lindenau ist dafür ein Beispiel – nicht von oben geplant und gerade deshalb für den Stadtteil enorm wichtig. Entscheidend wird sein, solche temporären Nutzungen weiter niedrigschwellig zu ermöglichen, aber von Anfang an die Option für langfristige Perspektiven offen zu halten.

4. Weg vom Höchstpreis – Vergabeverfahren im öffentlichen Dialog erarbeiten

Die Vergabe von Immobilien
darf nicht als einfaches Mittel zum Stopfen von Haushaltslöchern dienen. Sie muss als strategisches Instrument eingesetzt werden, um langfristig eine sozial verträgliche Stadtentwicklung zu gestalten. Wie ein Grundstück genutzt wird, hat enorme Auswirkungen auf die Stadt – durchdachte Nutzungsstrategien können Kosten an anderer Stelle vermeiden; etwa wenn selbstbestimmter sozialer Wohnraum geschaffen wird, wenn kleinen Unternehmen günstige Arbeitsräume geboten werden oder wenn soziokulturelle Initiativen Begegnungsräume im Stadtteil schaffen. Leipzig hat gute Erfahrungen mit sozial gebundener Immobilienvergabe gemacht (etwa beim
Preisnachlass für Familien). Entscheidend wird sein, diese Erfahrungen in eine systematische und grundlegende Neuausrichtung der städtischen Immobilienvergabe einfließen zu lassen. Wenn Immobilien verkauft oder Grundstücke im Erbbaurecht vergeben werden sollen, ist ein Vergabeverfahren nötig, das sich nicht am Höchstpreis, sondern am sozialen, kulturellen und städtebaulichen Nutzen orientiert. BestandsmieterInnen müssen Vorrang haben, ebenso wie Eigentumsformen, die eine
langfristige Sozialbindung ermöglichen. Dies können bestehende Genossenschaften sein, neue (Ein-Haus)-Genossenschaften oder genossenschaftsähnliche Modelle wie das Mietshäuser Syndikat. Gerade bei letzteren kann nicht nur bei der Vergabe im Erbbaurecht, sondern auch beim Verkauf städtischer Immobilien garantiert werden, dass dauerhaft selbstbestimmter Wohnraum auch für untere Einkommensgruppen gesichert wird.
Eine Konzeptvergabe darf nicht dazu führen, Grundstücke zu Schnäppchenpreisen an die größten Player auf dem Immobilienmarkt zu verschleudern. Solche Befürchtungen weckt die Forderung nach einer Vergabe im Konzeptverfahren im Positionspapier „der Leipziger Immobilienakteure“. Die genaue Ausgestaltung solcher Vergabeverfahren darf kein Hinterzimmergeschäft sein. Sonst droht ein aufgeweichtes Konzeptverfahren wie in Berlin, wo letztlich doch die großen Investoren das größte Gewicht haben.
Entscheidend ist die Erarbeitung dieser Kriterien als öffentlicher Dialog unter größtmöglicher BürgerInnenbeteiligung und Einbeziehung der Zivilgesellschaft.

5. Neue Formen eines wirklich sozialen Wohnungsbaus

Perspektivisch werden – wenn sich die Bevölkerungsentwicklung fortsetzt – auch in Leipzig neue Sozialwohnungen benötigt. Hier gilt es, nicht die Fehler des alten sozialen Wohnungsbaus zu wiederholen (vergleiche das sehr aussagekräftige Dossier der Mietergemeinschaft Kotti & Co u.a. 2014). Es gilt vielmehr, diese Fehler auszuwerten, und die Leipzig-spezifischen Erfahrungen zu nutzen, um neue Formen der Trägerschaft zu entwickeln und kleine, über das ganze Stadtgebiet verteilte Einheiten mit MieterInnenselbstbestimmung zu schaffen.

6. Mieten im Altbaubestand sichern

Es müssen neue Instrumente (wie etwa städtische Zwischenfinanzierungsfonds oder Ankaufträger) geschaffen werden, die es ermöglichen, Mietshäuser in genossenschaftlicher Selbstverwaltung der MieterInnen zu übernehmen – nicht als Weg, um Wohneigentum für Besserverdienende zu sichern, sondern als Modell, um bezahlbaren Wohnraum großflächig zu sichern. In Nischen konnten die Modelle selbstverwalteter Häuser (wie etwa im Mietshäuser Syndikat) ihre Praxistauglichkeit beweisen. Jetzt gilt es, die Erfahrungen systematisch auch in größerem Maßstab nutzbar zu machen.

Leipzig, Mai 2014

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