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Milieuschutz: Jetzt aber los!

Modernisierungen beobachten – kommunales Vorkaufsrecht nutzen

Das Netzwerk Leipzig – Stadt für alle fordert Leipziger Mieter*innen auf, unzulässige Modernisierungen zu melden, und die Stadt Leipzig, ihr Vorkaufsrecht in Milieuschutz­gebieten zu nutzen.

In der Ratsversammlung am Mittwoch, den 10. Juni 2020 wird voraussichtlich die Einrichtung von sechs Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung („Milieuschutzgebieten“) in Leipzig beschlossen. Mit dieser Anwendung des § 172 des Baugesetzbuches zückt die Stadt Leipzig das wohl schärfste der relativ stumpfen Schwerter, die Bundes- und Landesrecht zur Bekämpfung von Mietpreisspiralen und Verdrängung bereithalten: In Milieuschutzgebieten dürfen Wohnungen nur bis zu einem durchschnittlichen Standard modernisiert werden. Überdies steht der Stadt ein Vorkaufsrecht an Wohnhäusern zu.

Das Netzwerk hatte bereits bei der Erarbeitung des Wohnungspolitischen Konzepts 2015 die Nutzung von Erhaltungssatzungen gefordert. 2017 wurde in einem offenen Brief von Mieterverein Leipzig e.V., Haus- und WagenRat e.V., der Alternativen Wohngenossenschaft Connewitz eG, mehreren Bürgervereinen und zahlreichen weiteren Initiativen sowie über 500 Leipziger*innen gefordert: „Endlich ernst machen mit einer Wohnungspolitik für eine wachsende Stadt! Milieuschutz und Vorkaufsrechte jetzt!

Es hat seither noch zweieinhalb Jahre mit etlichen Volten im Stadtrat gedauert, bis diese Forderungen für vorerst sechs Gebiete mit zusammen ca. 48.000 Wohnungen nun teilweise erfüllt werden. Dass das Instrument auch Erfolg haben wird, steht jedoch noch keineswegs fest, wie Tobias Bernet von „Stadt für alle“ erläutert: „Viele bauliche Änderungen über den ortsüblichen Standard hinaus können auch realisiert werden, ohne dass die Stadt davon etwas mitbekommt. Der Einbau luxuriöser Ausstattungen im Wohnungsinneren erfordert beispielsweise nicht zwingend einen Bauantrag.“ Damit die Erhaltungssatzungen Wirkung entfalten, sei deshalb Folgendes nötig:

1. Informierte Mieter*innen wissen, was erlaubt ist: Damit die Stadtverwaltung von Modernisierungsmaßnahmen erfährt, für die kein Bauantrag gestellt wird, und diese prüfen und gegebenenfalls untersagen kann, müssen Mieter*innen darüber informiert sein, was Vermieter*innen dürfen und was nicht. Die Stadtverwaltung sollte eine breite Informationskampagne in den betroffenen Stadtteilen einleiten. Niedrigschwellige Anlaufstellen im Stadtteil werden genauso gebraucht wie leicht verständliche Unterlagen.

2. Vorkaufsrechte nutzen und mieterfreundliche Bewirtschaftung finanzieren: Mit dem kommunalen Vorkaufsrecht hat die Stadtverwaltung die Möglichkeit, Wohnhäuser in Milieuschutzgebieten dem Immobilienmarkt dauerhaft zu entziehen. In anderen Städten bewährt hat sich die Nutzung des Vorkaufsrechtes zugunsten Dritter: Kommunale Wohnungsgesellschaften (wie die LWB), Genossenschaften und andere gemeinwohlorientierte Träger können sich in solchen Fällen verpflichten, Häuser in Übereinstimmungen mit den Zielen des Milieuschutzes zu bewirtschaften. Dafür braucht es aber entsprechende Mittel: Um den profitorientierten Wohnungsmarktakteuren anzuzeigen, dass es die Stadt Leipzig mit dem Milieuschutz ernst meint, müssen im städtischen Haushalt Mittel vorgesehen werden, welche die Lücke schließen zwischen Häuserpreisen und Finanzierungen, die ohne übermäßig steigende Mieten erwirtschaftet werden können.

3. Weitere Milieuschutzgebiete ausweisen: Die den aktuellen Satzungsbeschlüssen zugrunde liegenden Untersuchungsberichte legen nahe, dass bei eingehender Prüfung weitere Gebiete die Kriterien für eine Soziale Erhaltungssatzung erfüllen würden. Schon das Beispiel Connewitz, wo erst auf Antrag eine Untersuchung durchgeführt wurde, zeigt, dass die anfänglichen Grobscreenings auf Grundlage von mittlerweile vier Jahre alten Daten das Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial nur ungenügend abgebildet hatten. In Stadtteilen, wo eine ähnliche Situation vermutet werden kann wie in den jetzt vorgeschlagenen Satzungsgebieten, sollten unverzüglich neue Detailuntersuchungen in die Wege geleitet werden. Das gilt insbesondere für Kleinzschocher und Schönefeld-Abtnaundorf, womöglich auch für Mockau-Süd, Möckern und Wahren.

„Mit gut konzipierten Milieuschutzsatzungen und einer entschlossenen Nutzung von Vorkaufsrechten kann das kommunale Gemeinwesen der Profitlogik im Wohnungssektor und der Verdrängung von Menschen mit geringen und durchschnittlichen Einkommen aus zahlreichen Stadtvierteln etwas entgegensetzen“, sagt Tobias Bernet von „Stadt für alle“. „Doch gerade jetzt, wo die Corona-Krise gezeigt hat, wie wichtig ein sicheres Zuhause ist, ist eine Wohnungspolitik gefordert, die über solche Defensivmaßnahmen hinausgeht. Wir brauchen eine viel stärkere Regulierung der Miet- und Bodenpreise auf Bundesebene.“

Pressemitteilung: Für eine politische Vertretung der Mieter*innen in Leipzig

Das Netzwerk „Leipzig – Stadt für alle“ fordert mehr politisches Engagement des Mietervereins Leipzig

Gemeinsam mit anderen Initiativen ruft das Netzwerk Mieterinnen und Mieter dazu auf, Mitglied im Mieterverein Leipzig (MVL) zu werden, um ihre eigenen Interessen bei der Erhaltung bezahlbarer Mieten künftig durch den Verein vertreten zu können. Die Mitglieder des MVL lädt „Stadt für alle“ ausdrücklich zur Teilnahme an der Mitgliedervollversammlung am 21. Oktober 2019 um 16 Uhr in der Geschäftsstelle (Hans-Poeche-Str. 9) ein.

Der Aufruf beinhaltet unter anderem Forderungen an den MVL wie kostenlose Mietberatung in den zu errichtenden Leipziger Milieuschutzgebieten, attraktivere Beratungsangebote sowie eine bessere Öffentlichkeitsarbeit verbunden mit einem verstärkten mietenpolitischen Engagement des Mietervereins.

Tobias Bernet für Stadt für alle: „Wohnen und Mieten gehören zu den drängenden Probleme in der Stadt. Wir sehen in den letzten Jahren aber nicht, dass sich der MVL energisch für die Wahrnehmung der Interessen der Mieter*innen in Leipzig und für eine soziale Wohnungs- und Mietenpolitik einsetzt. Deswegen wollen wir den Mieterverein ermächtigen, eine tatsächliche Mieter*innenvertretung zu werden – weg von reinen Beratungsleistungen hin zur politischen Initiative.“

Der Aufruf »Für eine politische Vertretung der Mieter*innen in Leipzig« wird unterstützt von:

Mietenwahnsinn-Demo in Leipzig 2019 (Stadtbiblitothek)

Redebeitrag bei der #Mietenwahnsinn-Demo am 6. April 2019

Vor über sieben Jahren haben wir das Netzwerk „Leipzig – Stadt für alle“ gegründet. Unser Ziel war damals, dass städtisches Eigentum nicht weiter privatisiert wird und die Stadt der Mietenentwicklung durch eine aktive Wohnungs- und Bodenpolitik entgegengewirkt.

Als dann aber das Wohnen immer teurer wurde, konnten wir aus der Stadt vernehmen, dass die Mieter_innen sich einfach an steigende Mieten gewöhnen müssten. Gentrifizierung sei in einer wachsenden Stadt ganz normal. Es ist also nicht verwunderlich, dass die Stadt Leipzig es verschlafen hat, große Flächen selbst zu entwickeln. Die Freude über das Interesse privater Investoren schien zu groß, als die Chance für eine andere, soziale Bodenpolitik wahrzunehmen.

Und heute? Sich beklagen, dass große Bauflächen, wie der Bayerische oder der Eutritzscher Bahnhof an private Unternehmen wie die Leipziger Stadtbau AG verkauft wurden und diese die Gebiete jetzt entwickeln? Und sich beschweren, dass die CG-Gruppe, einer der größten Projektentwickler Deutschlands, jetzt das gleiche macht wie in Berlin, Hamburg und sonst wo? Nämlich entwickeln, dann weiterverkaufen und dickes Geld verdienen. Der Leipziger Wohnungsmarkt funktioniert nach den gleichen Regeln wie anderswo. Worauf wartet die Politik denn nur, bis sie endlich in die Stadtentwicklung eingreifen will?

Dass Leipzig ein Wohnungsproblem hat, ist auch in der Presse und in der Breite der Stadtgesellschaft angekommen. Uns wird aber der Mythos vorgesetzt, der Neubau von Wohnungen sei das Allheilmittel, um den Mietwohnungsmarkt zu entlasten.

Seit über sieben Jahren versuchen wir, von “Leipzig – Stadt für alle” mit solchen Mythen aufzuräumen – also los:

Es stimmt einfach nicht, dass nur das Wohnungsangebot ausgeweitet werden muss, um die Nachfrage zu entlasten. Selbst teurer Neubau wie am Bayerischen Bahnhof, so wird behauptet, schaffe durch Umzugsketten freie Wohnungen im preiswerten Segment. Aber auch die gut verdienenden Mieter_innen wollen günstig wohnen und konkurrieren mit allen anderen um die wenigen preiswerten Wohnungen. Und dort, wo die Nachfrage schon sehr hoch ist, sind oft auch die Mieten hoch. Hier teuren Neubau zu schaffen, löst nicht das Problem, sondern führt sogar dazu, dass in den angrenzenden Stadtteilen die Miete steigt. Wir brauchen nicht nur mehr Wohnungen, sondern (– ja, mehr – aber vor allem) mehr bezahlbare Wohnungen!

Aber solange es attraktiv bleibt, mit Wohnungen im Luxussegment hohe Rendite zu machen, wird kein preiswerter Wohnraum geschaffen.

Um das zu ändern, gibt es politische und stadtplanerische Mittel, die aber spät und zu zögerlich zum Einsatz kommen. Soziale Erhaltungssatzungen können die bestehenden niedrigen Mieten schützen. Mit Bebauungsplänen müssen in den neuen Quartieren preiswerte Wohnungen geschaffen werden. Denn Politik und Verwaltung können sehr wohl – anders als ein weiterer Mythos behauptet – Einfluss auf große private Investitionsprojekte nehmen. Im Baurecht gibt es weitere Möglichkeiten, genau auf die Situation in Leipzig zu reagieren.

Trotz der verpassten Chancen der Stadt, Gebiete selbst zu erwerben, kann sie regulierend auf die Bebauung einwirken. Es ist nicht alles zu spät. Kommunalpolitik und Verwaltung müssen aber auch handeln wollen – oder sind sie zu behäbig zum Planen?

Wir wollen uns nicht mit dem Verweis auf angebliche Sachzwänge abfrühstücken lassen. Es wird gesagt, die Stadt habe kein Geld, um utopische Wohnungspolitik zu machen. Ein Grund mehr, das Wohnungsproblem in den Griff zu bekommen! Denn wenn die Miete steigt, steigen auch die staatlichen Zuschüsse für Haushalte mit wenig Geld. Bund und Kommune müssen diese zusätzlichen Kosten dann übernehmen. Die einzigen, die davon profitieren, sind die Vermieterinnen und Vermieter.

Wie es anders geht?

In Leipzig gründen sich Genossenschaften und zeigen, wie ohne Renditeerwartungen saniert oder neu gebaut wird. In Berlin ist eine breite Bewegung für die Enteignung großer profitgetriebener Wohnungsgesellschaften entstanden. Vorschläge für eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit und die Stärkung öffentlichen Wohneigentums liegen längst auf dem Tisch.

Denn entgegen der Behauptung, wir würden uns der Herausforderung einer nachhaltigen Stadtentwicklung nicht stellen, üben wir strukturelle Kritik und schlagen Lösungen vor. Wir wollen uns nämlich gar nicht an hohe Mieten gewöhnen, sondern von einem anderen Wirtschaften erzählen.

Es geht nicht um Mitsprache bei vorgestanzten Beteiligungsverfahren, sondern um eine selbstbestimmte gesellschaftliche Bewegung für eine Stadt für alle. Die Mieter_innen selbst sind es, die Alternativen zum bisherigen Markt vorleben und aufzeigen.

Es geht darum, sich Orte dieser Stadt wieder anzueignen, die das Leben in der wachsenden Stadt lebenswert machen. Mieten und Wohnen sind zentrale Aspekte dieser politischen Aushandlung.

Bleiben wir also Teil dieser Aushandlung, bleiben wir Teil einer Bewegung von Mieter_innen für Mieter_innen – dann wird das schon mit dem guten Leben.

(Dankeschön)


Der Redebeitrag wurde anlässlich der #Mietenwahnsinn-Demo 2019 gehalten. In Leipzig waren dem Aufruf von Leipzig für alle: Aktionsbündnis Wohnen 3.000 bis 5.000 Menschen gefolgt. In fast 20 deutschen Städten demonstrierten mindestens 55.000 Menschen gegen hohe Mieten, Verdrängung und Mietenwahnsinn. Auch europaweit gingen in 22 weiteren Städten Menschen auf die Straße. Bereits im Vorfeld der Demonstrationen gab es in diesen und weiteren Städten Aktionen.

Offener Brief zu Milieuschutz und Vorkaufsrechten

Pressemitteilung

Offener Brief an die Stadt Leipzig:
Endlich ernst machen mit einer Wohnungspolitik für eine wachsende Stadt! Milieuschutz und Vorkaufsrechte jetzt!

Das Netzwerk Leipzig – Stadt für alle und verschiedene Verbündete aus der Zivilgesellschaft, darunter der Mieterverein Leipzig, haben heute einen Offenen Brief an die Stadt Leipzig geschickt (vgl. Anhang).
In diesem fordern sie, dass endlich wirksame Maßnahmen gegen die Verdrängung von Mieter_innen ergriffen werden.

Die Leipziger Wohnungspolitik hinkt der Entwicklung der Stadt schmerzlich hinter. Im 2015 verabschiedeten Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) wurden verschiedene Maßnahmen für einen angespannten Wohnungsmarkt in Aussicht gestellt. Passiert ist seither wenig.

Die Erstunterzeichner_innen des Briefes an den Stadtrat, den Oberbürgermeister, die zuständigen Bürgermeister_innen und Amtsleiter_innen verlangen insbesondere, dass die Stadt so schnell wie möglich das städtebaurechtliche Instrument der Erhaltungssatzung (“Milieuschutz”) und die damit verbundenen Vorkaufsrechte nutzt.

“Dies ist eine konkrete, auf kommunaler Ebene umsetzbare Maßnahme, die unfaire Entmietungen unterbinden kann”, sagt Tobias Bernet vom Netzwerk Leipzig – Stadt für alle.
“Aktuelle Beispiele aus Berlin belegen die Wirksamkeit dieses Vorgehens. Durch einen wirksamen Milieuschutz könnte die Stadt Leipzig das überfällig Signal aussenden, dass unsoziale Verwertungspläne auch hier keine willkommenen ‘Investitionen’ sind.”

Anlass für den Offenen Brief ist unter anderem ein krasses, aber nicht untypisches Beispiel:
Vor Kurzem kündigte der Geschäftsführer der Immobilienfirma “S Immo Germany” in einem Zeitungsartikel unverhohlen an, ein kürzlich in Leipzig erworbenes Haus “entmieten” und die Miete verdoppeln zu wollen (vgl. https://www.derstandard.de/story/2000064978070/oesterreicher-wollen-gefaehrlichste-strasse-deutschlands-aufmoebeln).

Die Erstunterzeichner_innen des Offenen Briefes finden es höchst bedenklich, dass ein solch unsoziales und möglicherweise rechtswidriges Vorgehen öffentlich angekündigt wird. Wohnungsmarktprofiteur_innen in Leipzig rechnen offenbar nicht damit, daran gehindert zu werden.

Weitere Unterzeichner_innen können sich ab dem 9. November online eintragen unter http://leipzig-stadtfueralle.de/unterzeichnen/