Betriebskostenvorauszahlung

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?

Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete). Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt.

Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden.

Vorauszahlungen und Umlageverfahren

Unter einer Vorauszahlung für Betriebskosten ist ein gesondert neben der Nettomiete zu zahlender Betrag für Betriebskosten zu verstehen, über die abgerechnet werden muss.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass für Betriebskosten Vorauszahlungen geleistet werden, muss der Vermieter über die Betriebskosten jährlich abrechnen.

Änderung der Vorauszahlung

Nach einer Abrechnung kann eine Änderung der Höhe Ihrer Vorauszahlung für die Betriebskosten nötig werden – sei es wegen Preisänderungen oder wegen eines veränderten Verbrauchs im Abrechnungsjahr. Diese Anpassung der Vorauszahlung nach oben oder nach unten kann sowohl vom Vermieter als auch von den Mieter_innen, vorgenommen werden. Die Anpassung muss der tatsächlichen Entwicklung angemessen sein und ist dem anderen Vertragspartner durch eine Erklärung in Textform mitzuteilen (§ 560 Abs. 4 und 5 BGB).

Tipps

Wie überprüfen Sie die Betriebskostenabrechnung? Wird zuviel gefordert?

In den letzten Jahren sind die Betriebskosten stärker als die Nettokaltmiete und die allgemeinen Lebenshaltungskosten angestiegen. Daher werden die Betriebskosten oft als „zweite Miete” bezeichnet.

Nach § 535 BGB hat der Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten“, also die Betriebskosten, zu tragen. Nach § 556 BGB kann jedoch im Mietvertrag vereinbart werden, dass „der Mieter Betriebskosten (…) trägt“, entweder als Bestandteil der Bruttokaltmiete, als Pauschale oder als Vorauszahlungen.

Diese Infoschrift wendet sich an alle Mieter_innen, die neben ihrer Nettomiete Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten leisten, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Sie können sich gern auch die PDF-Version der Infoschrift herunterladen und ausdrucken. Für Heiz- und Warmwasserkosten siehe unsere Infoschrift „Heizkostenabrechnung”.

Bei der Abrechnung unterlaufen Vermietern oft Fehler. Es ist also wichtig, die Betriebskostenabrechnungen gewissenhaft zu überprüfen, um festzustellen, ob die Abrechnung formell ordnungsgemäß, die Kosten umlagefähig und von der Höhe her berechtigt sind. Diese Infoschrift soll Ihnen bei der Überprüfung helfen, wir empfehlen jedoch, bei Unklarheiten oder Streit mit dem Vermieter eine Beratungsstelle aufzusuchen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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