Dachgeschosswohnung

Welche Rechte haben Mieter_innen, wenn der Vermieter das Dachgeschoss ausbauen will? Welche baurechtlichen Regelungen gelten?

Vor einigen Jahren boomte der Dachgeschossausbau in Berlin. Grund dafür waren nicht nur die besonderen Förderungen und bauordnungsrechtliche Erleichterungen, sondern auch die Attraktivität für geschlossene Immobilienfonds. Zur Erleichterung des Dachgeschossausbaus hat der Gesetzgeber im § 573 b BGB ein Teilkündigungsrecht für mietvertraglich garantierte Dachbodennutzungen verankert.

Dachgeschosswohnungen haben allerdings Mängel, die Mieter_innen bzw. Käufer oft übersehen: Viele dieser Wohnungen sind im Sommer aufgeheizt, erweisen sich im Winter als nicht genügend isoliert und versprechen mehr Wohnkomfort als sie wirklich bieten. Vor allem wenn man bedenkt, dass viele von ihnen nicht durch einen Aufzug zu erreichen sind.

Sollte der Vermieter den Ausbau des Dachbodens vorhaben, so empfehlen wir den Mieter_innen, in ihrem Mietvertrag nachzuprüfen, ob der Dachboden als Nebenraum mitvermietet wurde. Ist dies der Fall, so muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Teilkündigung aussprechen, bevor er mit den Arbeiten überhaupt beginnen darf. Hatten die Mieter_innen vor dem Umbau den Dachboden als Nebenraum gemietet, so mindert der Wegfall des Nebenraums den Wert der Wohnungen. Mieter_innen können folglich einen Anspruch auf dauerhafte Mietsenkung haben und sollten dies auf jeden Fall – und insbesondere bei kleinen Wohnungen – prüfen und verlangen.

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Die Ausbauarbeiten an sich sind fast immer mit großen Belästigungen für die Mieter_innen verbunden. Angemessene Mietminderungen als Ausgleich für die Beeinträchtigungen betragen in der Regel nicht unter 25% und können bis zu 60% erreichen. Die Mieter_innen sollten daneben stets ihre Hausratversicherung darüber informieren, dass ein Gerüst am Haus angebracht wurde, denn es besteht dann erhöhte Einbruchgefahr.

Nicht selten werden die darunter liegenden Wohnungen durch den Umbau unbewohnbar und auf diese Weise ein gewünschter Auszug der Mieter erzwungen.

Baurechtlich gelten für einen Dachgeschossausbau die Anforderungen, die zum Zeitpunkt des Ausbaus auch ein Neubau zu erfüllen hat (mit Ausnahme, dass in Berlin kein Aufzug nachgerüstet werden muss). Der Boden von neu gebauten Dachgeschosswohnungen muss also die jeweils geltenden Schallschutzanforderungen erfüllen (siehe auch BGH, Urt. v. 06.10.2004, AZ: VIII ZR 355/03). Die DIN 4109 legt für normalen Trittschallschutz von Wohnungstrenndecken einen Grenzwert von 53 dB (Schallschutzstufe I), für erhöhten Schallschutz 46 dB (Schallschutzstufe II) fest. Zum Vergleich: Eine Holzbalkendecke eines Gründerzeitaltbaus, die nicht verändert wurde, weist einen Trittschallschutz von ca. 66 dB auf (bei Trittschallschutz gilt: Je kleiner die Zahl, desto besser.) Bei einem Dachgeschossausbau wird häufig der Schallschutz mangelhaft ausgeführt. Mieter_innen bleibt dann die Möglichkeit der Mietminderung, aber auch der Ärger über die geräuschvollen „Obermieter“.

in Beratungsstellen erhält man zu den hier dargestellten Problematiken Rat und Unterstützung.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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