Archive

Übergabeprotokoll

Muss bei Einzug in die neue Wohnung ein Übergabeprotokoll erstellt und von den Mieter_innen unterschrieben werden?

Eine gemeinsame Wohnungsbegehung zum Zweck der Besichtigung der Mieträume ist weder zu Beginn des Mietverhältnisses, noch im Laufe dessen und auch nicht zum Ende vorgeschrieben. Auch die Erstellung eines Wohnungsübernahme- oder Wohnungsabnahmeprotokolls ist nicht vom Gesetzgeber vorgesehen. Deswegen ist ein Wohnungsabnahmeprotokoll auch nicht Voraussetzung für die Rückgabe der Wohnung, auch wenn diese Auffassung weitverbreitet ist. Insofern sind Mieter_innen nicht verpflichtet, ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben, denn die Unterschrift kann im Zweifel als (nicht gewollte) Bestätigung von Mängelbeseitigungspflichten gelten!

Von einer Unterschrift ist dringend abzuraten, wenn Sie nicht voll und ganz mit dem Inhalt des Protokolls einverstanden sind. Mit ihrer Unterschrift erkennen Mieter_innen den Zustand der Wohnung und mögliche Forderungen des Vermieters an. Der Vermieter kann die im Wohnungsabnahmeprotokoll verlangten – von Ihnen unterschriftlich bestätigten – Arbeiten einfordern, obwohl vielleicht aufgrund des Mietvertrags überhaupt keine diesbezüglichen Verpflichtungen für Sie bestanden. Es kann also passieren, dass Sie sich durch das Wohnungsabnahmeprotokoll zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, obwohl die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.

Auch ist dringend anzuraten, bei allen Besichtigungen (ob vor oder nach der Mietzeit) Zeugen mitzunehmen, die später Aussagen zum Zustand der Wohnung treffen können, also z. B. ob eine Abnutzung bereits vor Beginn des Mietvertrags vorlag. Sie sollten vor Rückgabe der Wohnung deren Zustand – am besten bei Tageslicht – mit Zeugen genau in Augenschein nehmen und möglichst ein Protokoll und Fotos anfertigen. Stimmt das Wohnungsabnahmeprotokoll des Vermieters mit Ihrem Protokoll überein oder bestätigt das Protokoll des Vermieters den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung, steht einer Unterschrift nichts entgegen.

Schlüsselbegriffe: Wohnungsübergabe, Protokoll, Wohnungsabnahme, Einzug, Besichtigung, Wohnungsübernahme, Abnahmeprotokoll, Übergabeprotokoll, Übernahmeprotokoll

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Überlegungsfrist

Wann nach einer Mieterhöhung müssen Mieter_innen die neue, erhöhte Miete zahlen?

Die Mieter_innen müssen die erhöhte Miete erst nach Ablauf der Überlegungsfrist zahlen. Das Ende der Überlegungsfrist fällt mit dem Fälligwerden der Mieterhöhung zusammen. Beispiel: Das Mieterhöhungsverlangen ist am 10.02.2013 zugegangen. Die erhöhte Miete wird zum 01.05.2013 fällig. Die Zeit dazwischen ist die Überlegungsfrist.

Sobald Mieter_innen einer Mieterhöhung zustimmen, gilt die neue Miete als vereinbart. Vor jeder Entscheidung sollte das Mieterhöhungsverlangen deshalb erst gründlich geprüft werden.

Ergibt die Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens, dass es wirksam ist, müssen Mieter_innen vor Ablauf der Überlegungsfrist schriftlich zustimmen – Vermieter haben einen Anspruch darauf und können Mieter_innen sonst auf Zustimmung verklagen.

Verlangt der Vermieter mehr als die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bzw. als die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern es wird auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt. Hier ist schriftlich zum Ablauf der Überlegungsfrist eine Teilzustimmung zu erklären.

Wenn Mieter_innen zu dem Schluss kommem, dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden muss, kann dies durch die Nichtzahlung des Erhöhungsbetrags oder durch ein förmliches Schreiben an den Vermieter zum Ausdruck gebracht werden.

Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft sollten sich bei Zugang eines Mieterhöhungsverlangens persönlich von einem Rechtsanwalt/einer Rechtsanwältin in einer Beratungstelle beraten lassen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Umzug

Worauf muss man bei der Wohnungssuche achtgeben? Was müssen Mieter_innen bei einem Umzug beachten?

Wohnungssuche und Umzug sind meist anstrengend und zeitraubend. Und ist die Wohnung gefunden und der Umzug geschafft, so kommt manchmal das böse Erwachen: Der Straßenlärm in der neuen Wohnung ist unerträglich, die erste Beriebskostenabrechnung endet mit einer hohen Nachzahlung und der benötigte Keller gehört doch nicht zur Wohnung…

Damit
das nicht passiert und Sie bei Ihrem (nächsten) Umzug dessen mietrechtlichen Aspekte nicht aus den Augen verlieren, haben wir im Folgenden das Wichtigste zu diesem Thema für Sie zusammengestellt. Im Folgenden finden Sie allerlei wertvolle mietrechtliche (und praktische) Tipps und Hinweise, mit denen Sie sich Ärger und unangenehme Überraschungen ersparen.

Die Wohnungssuche

Das alte Mietverhältnis

Das neue Mietverhältnis

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Ungeziefer

Kann aufgrund von Ungezieferbefall gekündigt werden?

Zur fristlosen Kündigung ist berechtigt:

1. der Vermieter, wenn nachweisbar ist, dass die Mieter_innen für den Befall verantwortlich sind oder

2. die Mieter_innen, wenn Gesundheitsgefährdung zu befürchten ist.

Bei nicht nachvollziehbarer Ursache ist grundsätzlich der Vermieter zur Beseitigung verpflichtet. Vor dieser Verpflichtung kann ihn eine Formularklausel im Mietvertrag nicht schützen, weil eine solche unwirksam ist.

Die Mieter_innen können sämtliche Ansprüche, die sie im Fall von Mängeln haben (Mietminderung, Ersatzvornahme, Schadensersatz usw.) geltend machen – vorausgesetzt, sie haben den Vermieter zuvor durch eine Mängelanzeige informiert.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Ungezieferbekämpfung

Müssen Mieter_innen die Kosten der Ungezieferbekämpung tragen?

Die Kosten, die dem Vermieter durch die Schädlingsbekämpfung entstehen, können nach § 2 Ziffer. 9 BetrKV auf die Mieter_innen umgelegt werden. Wie bei allen anderen Betriebskosten auch muss es sich dabei aber um wiederkehrende, regelmäßig anfallende Kosten handeln. Im Grunde also vor allem um Maßnahmen zur Vorbeugung von Schädlings- und Ungezieferbefall. Die Kosten für eine einmalige Rattenbekämpfung beispielsweise muss der Vermieter selbst tragen.

Außerdem darf es sich nicht um die Bekämpfung des Ungeziefers in bestimmten einzelnen Mietwohnungen handeln, sondern in Bekämpfung in allgemein zugänglichen Nebenräumen (z.B. Treppenhaus, Keller, Dachboden, etc.).

Schließlich soll nicht unerwänt bleiben, dass die Kosten der Bekämpfungsmaßnahme dem Verursacher des Befalls in Rechnung gestellt werden können.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Untermiete

Tipps für Untermieter_innen, Wohngemeinschaften und für Leute, die untervermieten wollen – Wann und wie darf untervermietet werden? Wann besteht ein Recht darauf? Wie absichern?

Wenn Mieter_innen dritten Personen den Gebrauch der Wohnung oder eines Teils der Wohnung zur entgeltlichen Nutzung überlassen, liegt ein Untermietverhältnis vor.

Die Aufnahme von engen Familienangehörigen (Ehepartner_in, Kinder, Eltern) in die Wohnung ist keine Untervermietung. Lebenspartner_innen zählen jedoch nicht zu diesem bevorzugten engen Personenkreis.

In dieser Infoschrift, die Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken können, sagen wir Ihnen, was Sie als Hauptmieter/in beachten müssen, wenn Sie Ihre Wohnung weitervermieten oder einen Teil davon untervermieten wollen. Untermieter_innen unterrichten wir über die rechtlichen Beziehungen zu Hauptmieter/in und Vermieter und die sich daraus ergebenden Konsequenzen.

Diese Infoschrift ersetzt keine Rechtsberatung. Mieter_innen und Untermieter_innen sollten sich vor dem Zusammenwohnen beraten lassen, damit dieses kein böses Ende findet.

Berechtigtes Interesse an Untervermietung

Untervermietung ist nicht allein Sache derjenigen Mieter_innen, die einen Teil ihrer Wohnung anderen Mitmenschen überlassen möchten. Auch der Vermieter hat ein Wörtchen mitzureden: Wer seine Wohnung oder einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch überlassen will, braucht die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB), wenn diese im Mietvertrag nicht bereits ausdrücklich erteilt worden ist.

Aber Mieter_innen sind dem Vermieter nicht rechtlos ausgeliefert. Sie haben einen – notfalls auch gerichtlich durchsetzbaren – Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB), wenn folgende Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen:

1. Der Mieter/die Mieterin kann ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung nachweisen.

2. Das berechtigte Interesse ist erst nach Abschluss des eigenen Mietvertrags entstanden.

Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung ist dann gegeben, wenn die Mieter_innen vernünftige und nachvollziehbare wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe anführen können.

Beispiele:

• Die Mieter_innen verfügen nicht mehr über die finanziellen Mittel wie zur Zeit des Mietvertragsabschlusses (z. B. wegen Arbeitslosigkeit oder Aufnahme eines Studiums) und sind deshalb auf Einnahmen aus Untervermietung angewiesen.

• Während einer vorübergehenden Abwesenheit (z. B. wegen eines Auslandsaufenthalts) sind die Mieter_innen doppelt mit Unterbringungskosten belastet.

• Der Ehepartner/die Ehepartnerin oder ein Familienmitglied zieht aus der gemeinsamen Wohnung aus.

• Der Lebenspartner/die Lebenspartnerin soll in die Wohnung aufgenommen werden.

• Ein allein erziehender Elternteil will mit jemand anderem zusammen wohnen, um die Kinderbetreuung gemeinsam sichern zu können.

Im Zweifel entscheidet immer der konkrete Einzelfall. Lassen Sie sich deshalb beraten, wie Sie gegenüber Ihrem Vermieter das berechtigte Interesse am eindringlichsten darlegen.

Beachten Sie: Das berechtigte Interesse an der Untervermietung darf erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Bei einem sehr engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Mietvertragsabschluss und dem Wunsch zur Untervermietung liegt die Vermutung nahe, dass Mieter_innen bereits bei Mietvertragsabschluss eine Gebrauchsüberlassung geplant haben. Bestand von Anfang an ein Interesse an der Untervermietung, fehlt es aber an einer grundlegenden Voraussetzung für den Anspruch auf Erlaubnis.

Erlaubnis zur Untervermietung

Beantragen Sie die Erlaubnis zur Untervermietung schriftlich und setzen Sie dem Vermieter eine Frist (genaues Datum). Sie können hierfür gern unseren Musterbrief
zur Untermiete
als Vorlage benutzen. Benennen Sie den Untermieter/die Untermieterin in Ihrem Antrag namentlich. Die Benennung des Untermieters/der Untermieterin ist notwendig, um dem Vermieter die Prüfung zu ermöglichen, ob in der Person des Untermieters/der Untermieterin ein Grund für die Versagung der Erlaubnis liegt. Auch die Angabe des Geburtsdatums und des Berufs sowie der Wohnanschrift kann der Vermieter verlangen. Diese Angaben können Sie auf Verlangen des Vermieters nachreichen.

Eine Informationspflicht besteht nicht, aber der Vermieter kann die Erlaubnis versagen, wenn Sie erforderliche Angaben verweigern. Zu den Einkommensverhältnissen müssen Sie keine Angaben machen.

Lassen Sie sich die Erlaubnis schriftlich geben, um Ihre Berechtigung zur Untervermietung im Zweifelsfall (z. B. bei Vermieterwechsel) nachweisen zu können.

Wird die Erlaubnis nur für eine bestimmte Person erteilt, muss der Mieter/die Mieterin jede folgende Untervermietung neu genehmigen lassen. Wenn der Vermieter eine generelle, nicht personengebundene Untermieterlaubnis ausgesprochen hat, müssen Sie ihm bei Wechsel der Untermieterin/des Untermieters nur den Namen der jeweiligen Person mitteilen.

Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung nur aus den gesetzlich genannten Gründen (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB) verweigern.

Diese sind:

• In der Person des Untermieters/der Untermieterin liegt ein wichtiger Grund, der die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar macht. Dies ist z. B. bei konkretem Verdacht, dass der/die Untermieter/in den Hausfrieden stören wird, der Fall.

• Durch die Untervermietung würde die Wohnung übermäßig belegt.

• Die Untervermietung ist dem Vermieter aus sonstigen Gründen nicht zumutbar.

Selbst wenn laut Mietvertrag eine Untervermietung grundsätzlich nicht gestattet ist, muss der Vermieter sie bei Vorliegen eines berechtigten Interesses erlauben.

Wenn der Vermieter wechselt, gilt die einmal erteilte Untermieterlaubnis selbstverständlich weiter, und zwar selbst dann, wenn sie nur mündlich erteilt wurde oder der alte Vermieter die Untervermietung über lange Zeit widerspruchslos hingenommen und sie damit stillschweigend genehmigt hat.

Ein Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung (Weitervermietung) besteht nicht. Formulieren Sie Ihren Antrag deshalb klar und unmissverständlich: „… bitte ich um Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils meiner Wohnung.“

Keine Untervermietung ohne Erlaubnis

Die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung durch den Vermieter zur Folge haben kann.

Allerdings kann der Vermieter nicht sofort fristlos kündigen. Er muss den Mieter/die Mieterin zunächst schriftlich abmahnen und ihm/ihr Gelegenheit geben, die ungenehmigte Untervermietung zu beenden. Erhalten Sie eine Abmahnung, sollten Sie sich schnellstens beraten lassen, da unter Umständen eine fristlose Kündigung droht. Der Vermieter muss die unerlaubte Untervermietung allerdings beweisen. Hierfür reicht aber unter Umständen schon das Vorhandensein eines Namensschilds des Untermieters/der Untermieterin an Klingelbrett, Briefkasten oder Tür aus.

Beachten Sie: Die Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt selbst dann eine Vertragsverletzung dar, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht. Dazu hat das Bayerische Oberste Landesgericht entschieden, dass diese Pflichtverletzung den Vermieter zur Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigen kann (BayObLG, Rechtsentscheid vom 26.4.1995, RE-Miet 3/94). Auch der BGH hat entschieden, dass eine Untervermietung ohne Erlaubnis selbst dann eine Vertragsverletzung ist, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob diese Pflichtverletzung den Vermieter zur Kündigung berechtigt, ist im Einzelfall zu prüfen. (BGH, Urt. v. 2.2.2011, AZ: VIII ZR 74/10). Das Risiko sollten Sie nicht eingehen.

Sie sollten deshalb den Vermieter schriftlich und unter Fristsetzung um die Erlaubnis zur Untervermietung bitten. Schweigt er oder verweigert er die Erlaubnis trotz Vorliegens eines berechtigen Interesses Ihrerseits, sollten Sie ihn auf Erteilung der Erlaubnis verklagen und erst nach gewonnenem Prozess untervermieten.

Wenn der Vermieter die Erlaubnis verweigert…

Bei Verweigerung der Untermieterlaubnis haben Sie die Möglichkeit, mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten zu kündigen, falls in der Person des/der vorgesehenen Untermieters/Untermieterin kein wichtiger Grund zur Verweigerung vorliegt (§ 540 Abs.1 Satz 2 BGB). In der Regel werden Sie daran aber kein Interesse haben, denn Sie wollen ja die Wohnverhältnisse nach Ihren Vorstellungen gestalten. Das Sonderkündigungsrecht kann für Sie dann von Vorteil sein, wenn Sie mietvertraglich einen Kündigungsausschluss vereinbart haben.

Liegt ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im oben genannten Sinne vor, können Sie Ihren Anspruch gerichtlich durchsetzen. Bis zur Entscheidung vergehen jedoch einige Monate.

Soweit Ihnen durch die unberechtigt verweigerte oder verzögerte Untervermietung Einnahmen entgangen sind, ist der Vermieter schadensersatzpflichtig (ebenfalls BayObLG, RE-Miet 3/94). Lassen Sie sich von der Person, an die Sie untervermieten wollten, schriftlich bestätigen, dass diese einen Teil der Wohnung – vom angegebenen Termin an, für einen konkreten Zeitraum und zu einer bestimmten Miete – anzumieten beabsichtigte. Diese Bestätigung erleichtert die Durchsetzung Ihrer Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter.

Suchen Sie im Fall einer verweigerten Untermieterlaubnis eine Beratungstelle auf.

Besuchsweiser Aufenthalt

Besucher/innen sind keine Untermieter_innen. Gäste dürfen Sie innerhalb Ihrer vier Wände ohne Genehmigung beliebig oft empfangen und auch für eine angemessene Zeit beherbergen, solange daraus kein Daueraufenthalt wird. Eine feste Zeitbegrenzung gibt es nicht, sie richtet sich nach dem Einzelfall. Das Recht zur Aufnahme von Gästen findet seine Grenzen in der Überbelegung des Wohnraums, bei Belästigung von Mitbewohner/innen, Beschmutzung oder Zerstörung von Gebäudeteilen oder Gemeinschaftseinrichtungen oder sonstiger Störung des Hausfriedens.

Familienangehörige und Ehepartner_in

Enge Familienangehörige wie Ehepartner_in, Eltern und Kinder (auch Stiefkinder, nicht aber Geschwister und entfernte Verwandte) gelten nicht als Untermieter_innen im Sinne des Gesetzes. Ihnen dürfen die Mieter_innen „den von ihren Weisungen abhängigen Mitgebrauch“ der Wohnung gestatten. Das ist grundsätzlich der Fall, wenn ein gemeinsamer Haushalt geführt und den Angehörigen die Wohnung nicht zum selbstständigen Gebrauch überlassen wird. Eine über den besuchsmäßigen Aufenthalt hinausgehende längerfristige Aufnahme dieser engen Angehörigen ist dem Vermieter schriftlich mitzuteilen, bedarf jedoch nicht seiner Genehmigung.

Allerdings darf auch durch die Aufnahme von Angehörigen keine Überbelegung der Wohnung eintreten!

Lebenspartner_in

Die Stellung von Lebenspartner_innen ist durch die Mietrechtsreform und durch das neue Lebenspartnerschaftsgesetz wesentlich verbessert worden. Dennoch sind sie nicht mit Ehepartnern und Familienangehörigen gleichgestellt. Nach einer Entscheidung des BGH (Urt. v. 5. November 2003, AZ: VIII ZR 371/02) bedarf die Aufnahme des Lebenspartners/der Lebenspartnerin in die Mietwohnung der Erlaubnis des Vermieters.

Der BGH hat in diesem Urteil aber auch betont, dass der auf höchstpersönlichen Motiven beruhende und deshalb nicht näher zu begründende Wunsch des Mieters/der Mieterin, eine nichteheliche Lebensgemeinschaft zu begründen oder fortzusetzen, in aller Regel ausreicht, um das berechtigte Interesse an der Aufnahme des/der Dritten in die Mietwohnung darzulegen.

Wer als Hauptmieter/in im Rahmen seiner/ihrer Lebensgestaltung aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen mit einem Lebenspartner/einer Lebenspartnerin eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will, hat demnach grundsätzlich ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB und damit einen zwingenden Anspruch auf Genehmigung der Teilüberlassung der Wohnung oder der Einräumung des Mitgebrauchs an den Partner/die Partnerin. Dies gilt sowohl für gleich- als auch andersgeschlechtliche Personen.

Der Vermieter kann die Erlaubnis nur versagen, wenn die Mitbenutzung der Mietwohnung durch den Lebenspartner/die Lebenspartnerin für ihn unzumutbar ist. Gründe dafür können in der Person des Lebenspartners/der Lebenspartnerin bestehen oder aus einer Überbelegung der Wohnung resultieren.

Wohngemeinschaften

Wenn mehrere Personen (mindestens drei) eine Wohnung als Wohngemeinschaft (WG) anmieten wollen, gibt es verschiedene Möglichkeiten der Vertragsgestaltung:

• Ein WG-Mitglied wird Hauptmieter/in und lässt sich eine generelle, nicht personengebundene Untermieterlaubnis erteilen. Die Untermieter_innen können dann ohne jeweils neue Genehmigung ausgetauscht werden, dem
Vermieter sind lediglich die neuen Namen mitzuteilen.

• Alle WG-Mitglieder werden Hauptmieter_innen, können dann aber auch nur alle gemeinsam den Vertrag auflösen.

• Im Mietvertrag wird ausdrücklich festgehalten, dass es sich um eine WG handelt. In diesem Fall werden alle WG-Mitglieder Hauptmieter_innen.

Da WGs ihrer Art nach mit einer gewissen Fluktuation verbunden sind, sollte bereits im Mietvertrag eine Mietnachfolgeklausel vereinbart werden. Das erleichtert den Mieterwechsel.

Von einer stillschweigenden Vereinbarung kann man auch ausgehen, wenn der Vermieter dem – ihm ordnungsgemäß angezeigten – Mieterwechsel jahrelang nicht widersprochen hat. Teilweise wird auch die Auffassung vertreten, dass bei der Vermietung an eine WG keine ausdrückliche Vereinbarung zum Mieterwechsel erforderlich sei, weil bei Vermietung an eine WG ein Mieterwechsel von vornherein zu erwarten sei.

Der Mieterwechsel muss dem Vermieter jedoch in jedem Fall mitgeteilt werden. Der Vermieter kann dem Mieterwechsel widersprechen, wenn er gegen die Mietnachfolger/innen begründete Einwendungen erheben kann. Die vertraglich vereinbarte Gesamtpersonenzahl darf nicht überschritten werden.

Lassen Sie sich beraten, bevor Sie einen Mietvertrag abschließen oder wenn Sie einen Wechsel einzelner Mieter anstreben.

Untermietzuschlag

Ein Untermietzuschlag darf nur dann erhoben werden, wenn dem Vermieter die Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Untermieter/eine Untermieterin nur bei einer Erhöhung der Miete zuzumuten wäre (§ 553 Abs. 2 BGB). Hierfür trägt der Vermieter die Darlegungslast! Ein Zuschlag darf also nicht erhoben werden, wenn nur ein Personenwechsel eintritt und sich die Zahl der in der Wohnung lebenden Personen gegenüber den Verhältnissen vor der beabsichtigten Untervermietung nicht erhöht – z. B. bei Untervermietung nach Auflösung einer Ehe oder Lebenspartnerschaft und Auszug des Partners/der Partnerin. Wenn enge Familienangehörige die Wohnung unentgeltlich und von den Weisungen des Mieters/der Mieterin abhängig mitbewohnen, entfällt ein Untermietzuschlag ganz.

Für preisgebundenen Neubau ist die Höhe des Untermietzuschlags gesetzlich geregelt (§ 26 Abs. 3 NMV) und beträgt dort bei Untervermietung an eine Person 2,50 Euro, bei zwei oder mehr Personen 5 Euro. Ansonsten darf ein „angemessener“ Zuschlag erhoben werden, der sich nach der Höhe der tatsächlich anfallenden Mehrkosten (z. B. für verbrauchsabhängige Betriebskosten bei vereinbarter Bruttokalt-/Teilinklusivmiete) richtet. Suchen Sie im Zweifel eine Beratungstelle auf!

Verhältnis Vermieter – Mieter/in – Untermieter/in

Der Untermietvertrag wird nur zwischen Haupt- und Untermieter/in geschlossen. Zwischen Vermieter (Eigentümer der Wohnung) und Untermieter/in bestehen keine vertraglichen Beziehungen.

Wenn das Hauptmietverhältnis endet, muss auch der/die Untermieter/in ausziehen, es sei denn, er/sie wird als Hauptmieter/in übernommen. Der Vermieter hat einen gesetzlichen Anspruch gegen die Untermieter_innen auf Herausgabe und Räumung der Wohnung (§ 546 Abs. 2 BGB).

Dem Untermieter/der Untermieterin steht unter Umständen ein Schadensersatzanspruch gegenüber dem Hauptmieter/der Hauptmieterin zu, wenn dieser/diese eine fristlose Kündigung aufgrund eigenen Verschuldens erhält und der Untermieter/die Untermieterin deshalb ausziehen muss.

Um unangenehmen Überraschungen vorzubeugen, raten wir allen Untermieter_innen dringend, sich vor Einzug zu vergewissern, ob die Hauptmieter_innen tatsächlich eine Erlaubnis zur Untervermietung – also zum Abschluss eines Untermietvertrags – haben!

Hauptmieter_innen sind dem Vermieter gegenüber für die Wohnung verantwortlich. Das heißt, sie haben auch Schäden, die die Untermieter_innen beim Gebrauch der Wohnung verschulden, dem Vermieter gegenüber zu vertreten (§ 540 Abs. 2 BGB). Deshalb ist es auch für Hauptmieter_innen wichtig, sich durch einen Untermietvertrag rechtlich abzusichern.

Untermietvertrag

Der Untermietvertrag zwischen Haupt- und Untermieter_innen sollte unbedingt schriftlich abgefasst sein und folgende wichtige Regelungen enthalten:

• Bezeichnung der zur Nutzung überlassenen Räume,

• Regelung der Mitbenutzung von gemeinschaftlichen Räumen in der Wohnung (Küche, Bad) und/oder von gemeinsamen Haushaltsgegenständen (z. B. Waschmaschine, Telefon o. ä.),

• Miethöhe,

• eventuelle Kostenbeteiligung des Untermieters/der Untermieterin an Betriebs- und Heizkosten, Strom- und Gaskosten, Schönheitsreparaturen sowie an Erwerb bzw. Instandhaltung von gemeinsamen Haushaltsgegenständen (Waschmaschine, Kühlschrank, Staubsauger u. ä.),

• bei möblierter Untervermietung eine genaue Inventarliste, in der auch der Erhaltungszustand der einzelnen Einrichtungsgegenstände bei Einzug festgehalten ist,

Kündigungsfristen für Haupt- und Untermieter_innen,

• die Leistung/Rückzahlung von Kautionen sowie die Verrechnung gezahlter Betriebs- und Heizkostenvorschüsse und gemeinsamer Anschaffungen, wenn der/ die Untermieter/in auszieht.

Es gibt viele Möglichkeiten, vertragliche Vereinbarungen zu treffen, die über den eigentlichen Untermietvertrag hinausgehen, z.B. „WG-Verträge“ oder „Partnerschaftsverträge“. Diese sollten vor allem die persönlichen Lebensverhältnisse berücksichtigen. Lassen Sie sich beraten!

Die Miete, die die Untermieter_innen an die Hauptmieter_innen für den von ihnen genutzten Teil der Wohnung zu zahlen haben, kann frei vereinbart werden. Sie sollte jedoch in einem angemessenen anteiligen Verhältnis zur Miete stehen, die für die gesamte Wohnung zu entrichten ist. Liegt die verlangte Miete 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann eine Mietpreisüberhöhung, bei über 50% sogar Mietwucher vorliegen.

Bei teilweiser Untervermietung einer Sozialwohnung sind die Bestimmungen des § 21 Wohnungsbindungsgesetz zu beachten.

Wenn Hauptmieter_innen ausziehen wollen…

Kündigen Hauptmieter_innen die Wohnung, so haben Untermieter_innen gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch darauf, als neue Hauptmieter_innen übernommen zu werden. Eine Übernahme der Wohnung ist nur möglich

• durch Vereinbarung mit dem Vermieter oder

• wenn die Hauptmieter_innen das vertragliche Recht besitzen, Ersatz- bzw. Nachmieter_innen zu stellen.

In Ausnahmefällen kann ein Hauptmietverhältnis mit Untermieter_innen entstehen, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietvertrags und dem Auszug der Hauptmieter_innen die Miete von den Untermieter_innen annimmt und alle die Wohnung betreffenden Angelegenheiten nur noch mit den Untermieter_innen regelt. Darauf zu vertrauen, ist aber mit Risiken behaftet.

Den Mietvertrag nur zum Schein aufrechtzuerhalten, ist ebenfalls gefährlich, denn Mieter_innen müssen die Verfügungsgewalt über die Wohnung behalten. Hierzu müssen sie aber nicht ständig in der Wohnung leben und ihr Lebensmittelpunkt muss sich auch nicht in der Wohnung befinden. Eine längere Abwesenheit kann noch als Teilvermietung angesehen werden (z. B. bei Auslandsaufenthalt). Mieter_innen sollten jedoch die Erreichbarkeit für den Vermieter sichern und hierzu auch ihren Namen am Klingelschild und Briefkasten lassen. Um das persönliche Risiko für Hauptmieter_innen zu begrenzen, sollten sie mit den während ihrer Abwesenheit in der Wohnung als Untermieter/in Verbleibenden unbedingt einen Vertrag schließen, der alle Rechte und Pflichten regelt, sowie diesen eine Vollmacht in allen Mietangelegenheiten geben! Das Gleiche empfiehlt sich auch bei längerem Auslandsaufenthalt der Hauptmieter_innen.

Untervermietung der gesamten Wohnung

Es gelten die gleichen Mieterschutzbestimmungen (§ 573 BGB) und Kündigungsfristen (§ 573 c Abs. 1 BGB) wie bei Hauptmieter_innen:

• Zahlen Untermieter_innen die Miete monatlich, ist die Kündigung durch die Hauptmieter_innen spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig – die Kündigungsfrist beträgt also drei Monate.

• Wenn das Untermietverhältnis bereits fünf bzw. acht Jahre besteht, verlängert sich die Kündigungsfrist gegenüber den Untermieter_innen um jeweils drei weitere Monate – sie beträgt dann sechs bzw. neun Monate.

• Die Hauptmieter_innen müssen ein „berechtigtes Interesse“ an der Kündigung – z. B. Eigenbedarf – nachweisen (§ 573 BGB). Die Untermieter_innen können der Kündigung widersprechen und sich gegebenenfalls auf die Sozialklausel berufen (§ 574 BGB).

Diese Regelungen
gelten auch bei Vermietung eines oder mehrerer möblierter Zimmer an eine/n Mieter/in zum dauernden Gebrauch mit ihrer/ seiner Familie oder mit Personen, mit denen sie/er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Leeres Zimmer

Wird ein leeres Zimmer in einer von den Hauptmieter_innen selbst bewohnten Wohnung untervermietet, können die Hauptmieter_innen kündigen, ohne dass sie ein berechtigtes Interesse daran nachzuweisen brauchen. Die normale Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate (§ 573 a BGB).

Beispiel: Beträgt die normale Kündigungsfrist in einem solchen Fall drei Monate, ist eine Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten möglich.

Diese Regelung hat den Zweck, wegen des engen Zusammenlebens der Parteien die Kündigung zu erleichtern und gilt z. B. auch bei der Vermietung von Einliegerwohnungen. Eine derartige Kündigung unterliegt aber besonders strengen formalen Voraussetzungen und ist schon von daher oftmals unwirksam. In jedem Fall sollten Sie also die Kündigung in einer Beratungstelle anwaltlich überprüfen lassen!

Die Untermieter_innen können sich auch hier auf die Sozialklausel berufen.

Möbliertes Zimmer

Achtung bei möblierten Zimmern, Zimmern in Studenten- und Jugendwohnheimen sowie Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch (z. B. Pensionszimmer) untervermietet wurde! Es gilt nur eingeschränkter Kündigungsschutz (§ 549 Abs. 2 und 3 BGB). Wird ein möbliertes Zimmer in der von den Hauptmieter_innen selbst bewohnten Wohnung untervermietet, ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats für den Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573 c Abs. 3 BGB).

Alle diese gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen nicht per Mietvertrag zum Nachteil der Mieter_innen verkürzt werden, wohl aber können längere Kündigungsfristen vertraglich vereinbart werden.

Rechtsschutz

Wollen Sie als Untermieter_innen den Rechtsschutz der Berliner MieterGemeinschaft e. V. für Prozesskosten in Mietrechtsfragen in Anspruch nehmen, müssen Sie beachten, dass die Versicherung nur für Streitigkeiten zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter, also dem Hauptmieter/der Hauptmieterin der Wohnung aufkommt. Nicht von der Versicherung gedeckt ist dagegen ein gerichtlicher Streit mit dem Haus- oder Wohnungseigentümer.

Wenn für eine Wohngemeinschaft alle Auseinandersetzungen mit dem Hauseigentümer abgesichert werden sollen, muss ein Hauptmieter/eine Hauptmieterin Mitglied mit Rechtsschutz werden.

Hauptmieter_innen können die Leistungen der Versicherung nur für Streitfälle mit dem Vermieter in Anspruch nehmen. Streitigkeiten mit dem Untermieter/der Untermieterin dagegen sind nicht versichert.

Zum Schluss noch einmal der Hinweis: Die in dieser Infoschrift gegebenen allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Einzelfall nötige anwaltliche Rechtsberatung!

Nehmen Sie zur Beratung bitte Ihren Mietvertrag und den mit Ihrem Vermieter in dieser Angelegenheit gewechselten Schriftverkehr mit.

in Verbindung stehende Artikel

Untermiete oder Gebrauchsüberlassung

Schlüsselbegriffe: Untermiete, Wohngemeinschaft, Mietrecht, Untermieterlaubnis, Untermietgenehmigung, möbliertes Zimmer, berechtigtes Interesse, Besuch, besuchsweiser Aufenthalt, Familie, Familienangehörige, Ehepartner, Lebenspartner, Lebensgefährte, Untermietzuschlag, Untermietaufschlag, Untermietvertrag, Auszug, Kündigung, Kündigungsfrist, Kündigungsschutz, Rechtsschutz

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Untermietzuschlag

Darf der Vermieter für die Untermietung der Wohnung einen Zuschlag zur Miete verlangen?

Ein Untermietzuschlag darf nur dann erhoben werden, wenn dem Vermieter die Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Untermieter/eine Untermieterin nur bei einer Erhöhung der Miete zuzumuten wäre (§ 553 Abs. 2 BGB). Dies muss der Vermieter im Zweifel beweisen. Ein Zuschlag darf also nicht erhoben werden, wenn nur ein Personenwechsel eintritt und sich die Zahl der in der Wohnung lebenden Personen gegenüber den Verhältnissen vor der beabsichtigten Untervermietung nicht erhöht (z.B. bei Untervermietung nach Auflösung einer Ehe oder Lebenspartnerschaft und Auszug des Partners/der Partnerin). Wenn enge Familienangehörige die Wohnung unentgeltlich und von den Weisungen des Mieters/der Mieterin abhängig mitbewohnen entfällt ein Untermietzuschlag ganz.

Die Höhe des Untermietzuschlags ist nur für preisgebundenen Neubau gesetzlich geregelt (§ 26 Abs. 3 NMV) und beträgt dort bei Untervermietung an eine Person 2,50 Euro pro Monat, bei zwei oder mehr Personen 5 Euro. Ansonsten darf ein “angemessener” Zuschlag erhoben werden, der sich nach der Höhe der tatsächlich anfallenden Mehrkosten richtet. Suchen Sie im Zweifelsfall eine Beratungstelle auf!

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.