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Abflussprinzip

Nach dem Abflussprinzip kann der Vermieter über all diejenigen Kosten abrechnen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde (dies wird auch als Ausgabenabrechnung bezeichnet).

Beispiel: In der Abrechnung des Jahres 2011 wird auch über die Wasserkosten abgerechnet, die zwar durch den Verbrauch im Jahr 2010 entstanden sind, für welche der Vermieter die Rechnung von den Wasserwerken jedoch erst im Jahr 2011 bekommen hat.

Leistungsprinzip

Das Leistungsprinzip (auch Verbrauchs- oder Zeitabgrenzungsprinzip genannt) hingegen besagt, dass ausschließlich über die Betriebskosten abzurechnen ist, welche in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum entstanden sind.

Beispiel: Im Rahmen der Abrechnung 2011 wird über die Wasserkosten abgerechnet, die durch den Verbrauch im Jahr 2011 entstanden sind.

Betriebskostenabrechnung

In Literatur und Rechtsprechung war lange Zeit über strittig, ob eine Betriebskostenabrechnung, die auf dem Abflussprinzip basiert, ordnungsgemäß ist. Der BGH hat entschieden, dass weder dem Gesetz selbst, noch den entsprechenden Gesetzesmaterialien zu entnehmen ist, nach welchem Prinzip der Vermieter abzurechnen hat. Es steht ihm folglich ein Wahlrecht zwischen Leistungs- und Abflussprinzip zu – es sei denn, er hat sich vertraglich an ein bestimmtes Prinzip gebunden (Urt. v. 20.02.2008, AZ: VIII ZR 49/07).

Geben Sie folglich bei der Einsicht und Überprüfung der Belege hinsichtlich der Datumangaben gut acht: Entweder müssen in dem Abrechnungszeitraum die Kosten entstanden sein oder der Vermieter muss die entsprechende Rechnung im Abrechnungszeitraum erhalten haben. Andere Kosten dürfen nicht in die Abrechnung eingestellt werden.

Heizkostenabrechnung

Etwas anderes gilt jedoch für Heizkostenabrechnungen: Der BGH hat ausgeurteilt, dass eine Heizkostenabrechnung nur dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung entspricht, wenn nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wird. Dies ergebe sich aus § 7 Abs. 2 HeizkostenV, der verlange, dass über die Kosten des tatsächlich in dem Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden muss (Urt. v. 01.02.2012; AZ: VIII ZR 156/11).

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Abflussverstopfung

Wer ist verpflichtet eine Abflussverstopfung zu beseitigen und wer trägt die Kosten hierfür?

Besonders in Altbauten sind Abflussverstopfungen nicht selten. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter zur Behebung des Schadens verpflichtet. Nur wenn der Vermieter beweisen kann, dass die Mieter_innen den Schaden schuldhaft verursacht haben, müssen jene die Kosten tragen.

Regelungen nach denen sich die Mieter_innen an den Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen an der Hauptwasserleitung zu beteiligen haben, benachteiligen die Mieter_innen unangemessen und sind daher – zumindest in Formularmietverträgen – unwirksam.

Wenn der Vermieter für den Schaden verantwortlich ist oder das Rohr schon vor Mietvertragsabschluss verstopft war, können die Mieter_innen für eventuelle Schäden unter Umständen Ersatz verlangen. Allerdings müssen sie – sofern es zu einem Gerichtsverfahren kommt – das Verschulden des Vermieters oder das Vorliegen der Verstopfung vor Mietvertragsabschluss beweisen.

Wenn sich z. B. die Verstopfungen häufen oder andere Verdachtsmomente auf einen Rohrdefekt hinweisen, muss der Vermieter tätig werden. Unternimmt er nichts, dann haftet er grundsätzlich für die (daraus entstehenden) Schäden.

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Abgeltungsklausel

Müssen Mieter_innen bei Auszug einen Betrag an den Vermieter zahlen, wenn sie den Fristen zufolge noch nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind?

Viele Mietverträge enthalten eine Regelung, dass Mieter_innen anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen zu erstatten haben, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach den vereinbarten Fristen noch nicht fällig sind. Hierbei wird häufig ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes zugrunde gelegt. Diese Regelung wird Quoten- oder Abgeltungsklausel genannt.

Beispiel: “20%, wenn die letzte Renovierung ein Jahr zurückliegt, 40%, wenn die letzte Renovierung zwei Jahre zurückliegt, 60%, wenn die letzte Renovierung drei Jahre zurückliegt, 80%, wenn die letzte Renovierung vier Jahre zurückliegt”, sollen Mieter_innen anteilig die Kosten übernehmen.

Eine Abgeltungsklausel ist unwirksam, wenn

1. die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter_innen unwirksam ist,

2. sie eine Abgeltung von 100% vorsieht oder

3. die prozentuale Abgeltung starre Fristen ausweist (BGH-Urteil, Urt. v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06).

Abgeltungsklauseln sind zulässig, wenn

1. sie sich an den üblichen Renovierungsfristen orientieren und diese nicht starr sind,

2. sie den Mieter_innen die Möglichkeit lassen, zur Kostenvermeidung die Arbeiten selbst durchzuführen und

3. ein vom Vermieter berechneter Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wird (die Mieter_innen also selbst Kostenvoranschläge einholen können).

In der Praxis fuhren diese Quotenklauseln dazu, dass viele Mieter_innen aus Kostengründen bei Auszug ihre alte Wohnung selbst komplett renovieren, auch wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind, um die finanzielle Abgeltung an den Vermieter zu vermeiden.

Bevor Sie diesen Schritt tun, sollten Sie sich in jedem Fall unbedingt anwaltlich beraten lassen.

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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eines der formalen Erfordernisse bei der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung

Seit der Entscheidung des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe vom 30.06.1992, in der festgelegt wurde, dass Wohnungen in bestehenden Gebäuden auch dann in sich abgeschlossen sein können, wenn die Trennwände und Trenndecken nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts des jeweiligen Bundeslandes entsprechen und auch weiter DIN-Normen nicht erfüllt sein müssen, sind die Anforderungen sehr niedrig.

Man kann davon ausgehen, dass die Abgeschlossenheit einer Wohnung immer dann bescheinigt wird, wenn sie tatsächlich von anderen Teilen des Hauses getrennt ist und über einen eigenen Eingang sowie die Einrichtungen, die zur Führung eines Haushalte nötig sind (Wasser- und Stromversorgung, Abfluss, WC), verfügt. Im Zweifelsfall gilt eine Wohnung mit Außentoilette als nicht abgeschlossen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der zuständigen Verwaltungsbehörde ausgestellt.

Weitere Informationen zum Thema Umwandlung in Eigentum finden Sie in unserer Infoschrift „Umwandlung und Wohnungsverkauf“.

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Ablesekosten

Wer trägt die Kosten der Ablesung von Wasseruhren und Heizkostenverteilern?

Die Kosten für die Ablesung der Messgeräte, die der Erfassung der Heiz- und Warmwasserkosten dienen (= Heizkostenverteiler und Warmwasseruhren), können auf die Mieter_innen umgelegt werden (§ 2 Ziffer 4, 5, 6 BetrKV).

Das Gleiche gilt für die Ablesung der Wasseruhren (§ 2 Ziffer 2 BetrKV).

Die Ablesekosten anderer Kontrollgeräte gehören zu den Verwaltungskosten und sind demzufolge vom Vermieter zu tragen.

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Ableseprotokoll

Müssen Mieter_innen ein Heizungs- oder Wasseruhrableseprotokoll unterschreiben?

Sofern Mitarbeiter der Ableseunternehmen die Wohnung der Mieter_innen zum Ablesen der Verbrauchserfassungsgeräte noch überhaupt betreten müssen, wird bei diesen Ableseterminen kaum mehr ein Ableseprotokoll erstellt.

Sollte Mieter_innen dennoch während des Ablesetermins ein Protokoll zum Unterzeichnen vorgelegt werden, so empfehlen wir im Allgemeinen, es nicht zu unterzeichnen. Mieter_innen sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie zum Unterschreiben nicht verpflichtet sind, mit ihrer Unterschrift aber die Richtigkeit der abgelesenen Werte bestätigen. Ob die Werte richtig sind, können Mieter_innen in jenem Moment aber oft nicht beurteilen.

Sollten sich bei der Heizkostenabrechnung Unstimmigkeiten bezüglich der Ablesewerte ergeben, müssen Mieter_innen die Fehlerhaftigkeit beweisen. Das Landgericht Berlin ging in einem seiner Urteile sogar noch einen Schritt weiter: Mieter_innen, die eine Unterschrift unter ein Ableseprotokoll geleistet haben, sollen danach kein Recht mehr darauf haben, sich auf Ablesefehler zu berufen (Urt. v. 04.06.1996, AZ: 64 S 97/96).

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Ablösezahlung

Müssen die neuen Mieter_innen die sich bereits in der Wohnung befindenden Möbel entgeltlich übernehmen?

Verträge, die eine Ablösezahlung zum Inhalt haben, sind grundsätzlich wirksam. Sie regeln die entgeltliche Übernahme von sich bereits in der Wohnung befindenden Möbeln und Einrichtungsgegenständen durch die neuen Mieter_innen.

Unwirksam sind derartige Kaufverträge nur, wenn der Preis für die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Schwierig dürfte trotz aber der Beweis für eine Preisüberhöhung sein. Sie sollten daher immer eine Liste der übernommenen Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen und den Zustand möglichst durch Zeugen bestätigen lassen.

Beträge, die Sie dem ausziehenden Mieter oder dem Vermieter zu Unrecht gezahlt haben, können Sie ggf. bis zu vier Jahre lang zurückfordern. Sollten Sie mit einer derartigen Situation konfrontiert sein, empfehlen wir Ihnen den unverzüglichen Besuch einer Beratungstelle.

Erläuterndes Urteil:

Liegt der Preis mehr als 50% über dem Wert des Kaufgegenstands, ist die Vereinbarung insoweit unzulässig und unwirksam (BHG, Beschluss v. 18. November 1998, AZ: VIII ZR 212/97; WM 97, 380).

Beispiel: Der Ablösebetrag beträgt 5000 Euro. Das verkaufte Mobiliar ist 1000 Euro wert. Dazu kommt eine `Toleranzgrenze` von 50%, sodass der Wohnungssuchende 2000 Euro zahlen müsste. Die restlichen 3000 Euro dagegen nicht. Hat der Mieter schon gezahlt, kann er diesen Betrag zurückfordern.

Achtung: Nicht zu verwechseln ist die Ablösezahlung mit der Abstandszahlung.

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Abmahnung

Wann müssen Mieter_innen den Vermieter und wann der Vermieter die Mieter_innen abmahnen?

Eine Abmahnung ist die Aufforderung, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen, das einem Vertrag widerspricht. In der Regel geht eine Abmahnung weiteren rechtlichen Schritten (wie z.B. einer Kündigung oder einer Klage auf Unterlassung) voraus.

Im Mietrecht ist sie als Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) sowie eine Unterlassungsklage wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 541 BGB) zwingend vorgeschrieben. Der Vermieter kann also nicht sofort eine Kündigung aussprechen, weil eine Geburtstagfeier zu feucht-fröhlich würde.

Achtung: Nicht erforderlich sind Abmahnung und Fristsetzung vor einer fristlosen Kündigung, wenn Mieter_innen mit zwei Monatsmieten im Verzug sind oder bei so schwerwiegenden Vertragsverletzung, dass eine vorherige Abmahnung zwecklos ist.

Doch auch Mieter_innen müssen erst abmahnen und eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen, bevor sie fristlos kündigen können (weil z.B eine zugesicherte Einrichtung noch nicht vorhanden ist).

Die Abmahnung ist ebenso wie der Mietvertrag grundsätzlich nicht an die Schriftform gebunden, kann also auch mündlich erklärt werden. Grundsätzlich muss die Abmahnung an alle Vertragspartner_innen gerichtet zu werden, es sei denn, es gibt eine/n, der/die von den anderen zum Empfang berechtigt wurde. Zwischen der Abmahnung und den folgenden Schritten muss stets eine Frist eingeräumt werden, die es dem Abgemahnten ermöglicht, das Fehlverhalten abzustellen.

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Abnahmeprotokoll

Muss bei Auszug ein Abnahmeprotokoll erstellt und von den Mieter_innen unterschrieben werden?

Eine gemeinsame Wohnungsbegehung zum Zweck der Besichtigung der Mieträume ist weder zu Beginn des Mietverhältnisses, noch im Laufe dessen und zu dessen Ende vorgeschrieben. Auch die Erstellung eines Wohnungsübernahme- oder Wohnungsabnahmeprotokolls ist nicht vom Gesetzgeber vorgesehen. Deswegen ist ein Wohnungsabnahmeprotokoll auch nicht Voraussetzung für die Rückgabe der Wohnung, auch wenn diese Auffassung weit verbreitet ist. Folglich sind Mieter_innen nicht verpflichtet, ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben, denn die Unterschrift kann im Zweifel als (nicht gewollte) Bestätigung von Mängelbeseitigungspflichten gelten!

Von einer Unterschrift ist dringend abzuraten, wenn Sie nicht voll und ganz mit dem Inhalt des Protokolls einverstanden sind. Mit ihrer Unterschrift erkennen Mieter_innen den Zustand der Wohnung und mögliche Forderungen des Vermieters an. Der Vermieter kann die im Wohnungsabnahmeprotokoll verlangten – von Ihnen unterschriftlich bestätigten – Arbeiten einfordern, obwohl vielleicht aufgrund des Mietvertrags überhaupt keine diesbezüglichen Verpflichtungen für Sie bestanden. Es kann also passieren, dass Sie sich durch das Wohnungsabnahmeprotokoll zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, obwohl die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.

Auch ist dringend anzuraten, bei allen Besichtigungen (ob vor oder nach der Mietzeit) Zeugen mitzunehmen, die später Aussagen zum Zustand der Wohnung treffen können, also z. B. ob eine Abnutzung bereits vor Beginn des Mietvertrags vorlag. Sie sollten vor Rückgabe der Wohnung deren Zustand – am besten bei Tageslicht – unter Zeugen genau in Augenschein nehmen und möglichst ein Protokoll und Fotos anfertigen. Stimmt das Wohnungsabnahmeprotokoll des Vermieters mit Ihrem Protokoll überein oder bestätigt das Protokoll des Vermieters den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung, steht einer Unterschrift nichts entgegen.

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Abnutzung

Müssen Mieter_innen bei Auszug die Wohnung stets in den Zustand zurückversetzen, in dem sie sie angemietet haben?

Aufgrund normaler Abnutzung verschlechtert sich im Laufe der Jahre der Zustand einer Wohnung. Dies ist auch dann der Fall, wenn Mieter_innen sorgsam mit der Mietwohnung umgeht. Daher müssen Mieter_innen auch nicht für die finanziellen Folgen einer normalen Abnutzung aufkommen (§ 538 BGB). Im Allgemeinen ist die normale Abnutzung durch den Mietzins abgegolten.

Was unter der normalen Abnutzung einer Mietwohnung genau zu verstehen ist, haben die Gerichte bereits in
vielen Urteilen geklärt. So darf beispielsweise im Badezimmer (in normalem Ausmaß) gedübelt werden, ohne dass die Fliesen beim Auszug ersetzt werden müssen.

In Mietverträgen wird oftmals vereinbart, dass Renovierungsarbeiten in einem bestimmten Umfang von den Mieter_innen übernommen werden. Hierunter fallen aber nur sogenannte Schönheitsreparaturen, wie Streichen, Tapezieren oder das Verspachteln von gebohrten Löchern in der Wand.

Mietvertragsklauseln, durch die Mieter_innen werden, bei Auszug die gesamte Wohnung zu renovieren, sind unter Umständen unzulässig. Der Bundesgerichtshof stellte in einem Urteil (AZ.: VIII ZR 208/02) fest, dass Mieter_innen damit unzumutbar benachteiligt werden würden.

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Abrechnungsfrist

Bis wann muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen?

Nach § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter hierzu 12 Monate lang Zeit, wobei die Frist mit Ende des Abrechnungszeitraums zu laufen beginnt.

Beispiel: Die Abrechnung über den Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2011 muss den Mieter_innen spätestens am 31.12.2012 zugehen.

Versäumt der Vermieter das und legt er eine verspätete Abrechnung vor, so gilt im Allgemeinen:

Ergibt sich aus der verspäteten Abrechnung eine Nachzahlung, so müssen Mieter_innen diesen Betrag nicht zahlen. Dies ist eine Sanktion gegen den Vermieter, damit er das nächste Mal die Frist berücksichtigt.

Weist die Abrechnung hingegen ein Guthaben aus, so muss der Vermieter dieses trotz Verspätung an die Mieter_innen auskehren (d.h. erstatten bzw. zahlen). Anderenfalls könnte der Vermieter jedes Mal einfach die Frist absichtlich verstreichen lassen, sobald sich aus der Abrechnung ein Guthaben für die Mieter_innen ergibt, und sich damit ungerechtfertigter Weise finanziell besser stellen.

Vorsicht: Ausnahmsweise gilt das oben Gesagte nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Beispiel: Vermieter bekommt erst nach Ablauf der Ausschlussfrist den Grundsteuerbescheid vom Finanzamt, was ihn an der Erstellung einer rechtzeitigen Abrechnung hindert.

Dann muss der Vermieter die Abrechnung aber spätestens 3 Monate nach Wegfall des Hinderungsgrundes erstellen – anderenfalls gelten wieder die oben dargestellten Grundsätze.

Was können Mieter_innen tun, wenn der Vermieter die Ausschlussfrist ergebnislos vorbeiziehen lässt, die Mieter_innen aber auf die Abrechnung warten (weil sie beispielsweise ein Guthaben erwarten)?

Zum einen können sie den Vermieter zur Erstellung anmahnen und als Druckmittel die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Vorsicht: Auf diese Weise machen Mieter_innen ein Zurückbehaltungsrecht geltend, das bedeutet, dass sie die zurückbehaltenen Vorauszahlungen zahlen müssen, sobald der Vermieter ihm die Abrechnung vorgelegt hat.

Zum anderen können Mieter_innen ihren Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung auch einklagen.

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Nebenkosten: Verspätete Betriebskostenabrechnung

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Abrechnungszeitraum

Jede Betriebskostenabrechnung darf sich nur auf die Betriebskosten eines bestimmten Zeitraums beziehen.

Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung muss im Allgemeinen 12 Monate betragen. Häufig fällt er mit dem jeweiligen Kalenderjahr zusammen, was jedoch nicht zwingend ist. In der Abrechung muss er exakt angegeben werden (z.B. “vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012”).

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nicht nach dem sogenannten Leistungsprinzip (oder auch Zeitabgrenzungsprinzip) abzurechnen hat. Nach diesem Prinzip muss der Vermieter ausschließlich über die Kosten abrechnen, die während der Abrechnungsperiode entstanden sind.

Beispiel: In der Abrechnung 2012 darf der Vermieter nur über die in 2012 entstandenen Kosten abrechnen.

Der Vermieter darf auch nach dem sogenannten Abflussprinzip abrechnen. Hiernach muss er in der Abrechnung ausschließlich die Kosten in der Abrechnung berücksichtigen, die ihm während der Abrechnungsperiode in Rechnung gestellt worden sind.

Beispiel: Legen die Wasserbetriebe dem Vermieter 2012 eine Rechnung vor, in welcher noch Kosten aus dem Jahr 2010 in Rechnung gestellt werden, so darf der Vermieter auch diese Kosten in der Abrechnung für 2012 umlegen.

Bei der Belegeinsicht müssen Sie also darauf achten, dass die Rechnungen

entweder die Kosten des Abrechnungsjahres belegen

oder aus dem Jahr der Abrechnung datieren.

Zudem darf es sich dabei niemals um lediglich „vorläufige Abrechnungen“ Dritter handeln. Und es müssen die Originalrechnungen vorgelegt werden.

Es versteht sich von selbst, dass die Mieter_innen, die während der Abrechnungsperiode ein – oder auch ausziehen, nur zeitanteilig mit den Nebenkosten belastet werden können. Das bedeutet, dass ihr Anteil im Verhältnis Abrechnungszeitraum/bewohnter Zeitraum gekürzt werden muss. In diesem Zusammenhang ist auch der Tipp “Zwischenablesung” interessant.

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Abstandszahlung

Darf der Vermieter von den neuen Mieter_innen dafür Geld verlangen, dass die Wohnung frei gemacht wird?

Bei Abstandszahlungen an Ver- oder Vormieter haben das Ziel, dass die begehrte Wohnung frei gemacht wird und man einziehen darf. Das ist nach § 4 a WoVermRG für alle Wohnungsarten verboten.

Erlaubt ist jedoch eine Vereinbarung, dass die neuen Mieter_innen die Umzugskosten des Vormieters übernehmen. Dabei muss der Vormieter diese Kosten nachweisen.

Nicht zu verwechseln ist die Abstandszahlung mit der Ablösezahlung.

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Abwesenheit

Was Mieter_innen bei längerer Abwesenheit von ihrer Wohnung beachten sollten.

Mieter_innen sind zwar zur Zahlung der Miete verpflichtet, nicht aber dazu, die Wohnung auch tatsächlich zu bewohnen. Abwesenheit stellt keinen Verstoß gegen den Mietvertrag dar. Allerdings müssen die Mieter_innen Vorkehrungen dafür treffen, dass ihre mietvertraglichen Verpflichtungen trotz Abwesenheit eingehalten werden. Dazu kann beispielsweise gehören, dass jemand für sie das Treppenhaus reinigt.

Außerdem dürfen die Mieter_innen ihre Obhutspflichten nicht vernachlässigen. Zu ihren Obhutspflichten gehört in diesem Zusammenhang, den Zutritt zur Wohnung durch Hinterlegung von Schlüsseln bei Nachbarn, Bekannten oder anderen Dritten iihrer Wahl zu ermöglichen um Schäden abzuwenden. Die “Wohnungs-Sitter” sollten dann ca. zweimal pro Woche in der Wohnung nach dem Rechten sehen. Auf diese Weise können Schäden (z.B. das Einfrieren von Wasserrohren durch eine abgestellte Heizung) vermieden werden (P.S.: Heizungen sollten nach Möglichkeit bei Abwesenheit im Winter auf Frostschutz gestellt werden).

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Altbauwohnung

Welchen Standard müssen Altbauwohnungen erfüllen?

Mieter_innen nicht-modernisierter Altbauwohnungen können von ihrem Vermieter verlangen, dass ihre Wohnung so ausgestattet wird, dass man in ihr zeitgemäß wohnen kann. Hierzu gehört insbesondere der gleichzeitige Einsatz mehrer üblicher elektronischer Haushaltsgeräte (BGH, Urt. v. 26.07.2004, AZ: VIII ZR 281/03). Das bedeutet aber nicht, dass ein Anspruch auf eine komplette Modernisierung besteht. Vielmehr müssen Mieter_innen von Altbauwohnungen gewisse Unzulänglichkeiten hinnehmen, wie zum Beispiel Knarrgeräusche alter Dielen oder schlechten Trittschallschutz von Holzbalkendecken.

Vorsicht bei Mietvertragsabschluss: Wird im Mietvertrag festgehalten, dass die Mietwohnung sich in einem unter dem Mindeststandard liegenden Zustand befindet und erklären sich die Mieter_innen damit einverstanden, so haben sie gegen ihren Vermieter keinen Anspruch auf Herstellung eines zeitgemäßen Wohnstandards mehr.

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Anerkennung

Wird eine Abrechnung durch das Begleichen des Abrechnungsergebnisses automatisch wirksam?

Die einjährige Einwendungsfrist der Mieter_innen wird nicht dadurch verkürzt oder ausgehebelt, das Mieter_innen den Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung vorbehaltlos zahlen oder ein Abrechnungsguthaben annehmen. Selbst bei Zahlung (oder Annahme des Guthabens) können Mieter_innen also innerhalb der Einwendungsfrist alle Einwendungen gegen die Abrechnung vorbringen – die Abrechnung wird durch die Zahlung (Annahme des Guthabens) nicht anerkannt. Dies hat der BGH nunmehr klargestellt (Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 269/09).

In diesem Zusammenhang ist auch Folgendes wichtig: Es kommt vor, dass im Mietvertrag oder in der Betriebskostenabrechnung selbst steht, dass die Abrechnung automatisch wirksam wird, wenn die Mieter_innen innerhalb einer bestimmten Frist keinen Widerspruch gegen die Abrechnung erheben. Dies ist ein unzulässiger Einwendungsverzicht und damit unwirksam (§ 308 Nr.5 BGB). § 556 Abs. 3 BGB berechtigt die Mieter_innen ihre Einwendungen innerhalb eines Jahres, nachdem die Abrechnung ihnen zugegangen ist, vorzubringen. Davon abweichende Regelungen sind unwirksam.

Im Zweifel lassen Sie sich anwaltlich beraten!

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Angehörige

Das Mietrecht spricht in vielen Zusammenhängen von “Angehörigen”, wobei es diesen Begriff nicht einheitlich benutzt:

“Feste Lebensgemeinschaften” wie Ehe und Familie zeichnen sich durch ein dauerhaftes Zusammenleben aus. Gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaften können durch Eintragung in weiten Bereichen der Ehe gleichgestellt werden. Daneben kennt das Mietrecht auch Lebensgemeinschaften, bei denen die Partner_innen “einen auf Dauer angelegten Haushalt führen”.

Neben der “festen Lebensgemeinschaft” nennt das Gesetz “Angehörige des Haushalts”. Damit sind Personen gemeint, die dauerhaft bei Mieter_innen im Haushalt leben (z.B. Pflegekinder und Kinder der Lebenspartner_innen).

Die Rechtsprechung zählt zu den Familienangehörigen Eltern und ihre Kinder, Großeltern, Geschwister und Verschwägerte. Die Mieter_innen sind berechtigt, ihre nächsten Familienangehörigen in die Wohnung aufzunehmen.

Mieter_innen haben das Recht, Lebenspartner_innen in die Wohnung aufzunehmen – das hierzu im Allgemeinen erforderliche “berechtigte Interesse” liegt in diesem Fall vor. Dem BGH zufolge (Urt. v. 05.11.2003, AZ: VIII ZR 371/02) bedarf es allerdings der Genehmigung des Vermieters. Sollte diese versagt werden, kann sie durch eine Gerichtsentscheidung ersetzt werden.

Die Aufgenommenen haben eigene Ansprüche gegen den Vermieter (z.B. gefahrloses Begehen der Zugänge, des Treppenhauses, usw.).

Familienangehörige, die beim Tod des Mieters/der Mieterin zum Hausstand gehören, treten in die Rechte und Pflichten des Mieters/der Mieterin ein.

Zu Gunsten welcher Angehörigen darf der Vermieter eine Eingenbedarfskündigung aussprechen?

Familienangehörige des Vermieters spielen zwar innerhalb des Mietverhältnisses keine Rolle, sie können jedoch den Grund für eine Eigenbedarfskündigung liefern. Nach § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Eigenbedarf nicht nur für den Vermieter selbst, sondern auch für Verwandte in gerader Linie (Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel) und auch für Geschwister sowie Nichten und Neffen gelten.

Es kann aber sein, dass diese Aufzählung im Einzelfall nicht abschließend ist. Unter Umständen kann nämlich auch zugunsten entfernter Verwandten gekündigt werden. In einem solchen Fall muss eine konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen bestehen. Dabei gilt: Je entfernter die Verwandtschaft ist, desto größer muss die Bindung sein.

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Arbeitszimmer

Muss der Vermieter ein Arbeitszimmer in der Mietwohnung genehmigen?

Da dem Gesetz nicht zu entnehmen ist, dass eine Wohnung ausschließlich Wohnzwecken dienen soll, gab es zu diesem Thema in der Rechtsprechung in den letzten Jahren verschiedene Lösungen. Der dadurch entstandenen Ungewissheit hat der BGH ein Ende gesetzt (Urt. v. 14.07.2009, AZ: VIII ZR 165/08): Der höchstrichterlichen Rechtsprechung zufolge ist für die Frage, ob die Wohnung auch für die beabsichtigte berufliche Tätigkeit genutzt werden darf, ausschlaggebend, ob Mieter_innen mit ihrer gewerblichen Tätigkeit „nach außen treten“. Das bedeutet, je öffentlicher die Tätigkeit ist, desto stärker ist die Nutzung der Wohnung als gewerblich anzusehen. Wiegt die gewerbliche Nutzung schwerer als die zu Wohnzwecken, liegt vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vor.

Konkret ist also zu fragen, ob Mieter_innen ihre private Adresse als Geschäftsadresse angeben, viel Laufkundschaft haben, Kunden und Geschäftspartner in den Räumen empfangen oder gar Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigen.

Ist dies nicht der Fall und treten Mieter_innen in ihrer gewerblichen Tätigkeit nicht nach außen (Lehrer oder Ärzte, die vor- oder nachbereiten; Arbeitnehmer, die zuhause in Form von Telearbeit arbeiten oder am Computer; Schriftsteller; etc.), so unterscheidet sich ihre Tätigkeit nicht vom Wohnen. Der Vermieter muss hier nicht über die Ausübung der Tätigkeit in den „eigenen vier Räumen“ unterrichtet werden. Kündigen kann der Vermieter aufgrund der Tätigkeit auch nicht, da diese Art der Nutzung nicht vertragswidrig ist.

Treten Mieter_innen im Rahmen ihrer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit nach außen, ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, dies zu dulden. Er kann sodann die Erlaubnis verweigern und auf der Fortsetzung eines reinen Wohnmietverhältnisses beharren.

Eine Ausnahme hierzu besteht jedoch, wenn dieses „Nach-Außen-Treten“ sich im Rahmen hält und von der privaten Nutzung der Räume kaum unterscheidet. Also wenn Mieter_innen zwar ihre Geschäftspost nach Hause schicken lassen, aber lediglich am Schreibtisch sitzend arbeiten und/oder der Publikumsverkehr sehr gering ist. Dies ist vor allem bei Existenzgründern häufig der Fall. In dieser Konstellation ist der Vermieter verpflichtet, die Tätigkeit zu dulden und eine entsprechende Erlaubnis zu erteilen.

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Aufrechnung

Unter welchen Voraussetzungen dürfen Mieter_innen eigene Zahlungsforderungen gegen die Mietforderungen des Vermieters aufrechnen?

Im Allgemeinen dürfen Mieter_innen mit eigenen Forderungen gegen die Mietforderung des Vermieters aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Mieter_innen von Wohnraum können mit Schadensersatzforderungen (§ 536a BGB), Aufwendungsersatzansprüchen (§539 BGB) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) wegen zuviel gezahlter Miete (z.B. bei Mängeln) immer aufrechnen, wenn sie ihre Absicht zur Aufrechnung dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform angezeigt haben (556b Abs. 2 BGB).

In vielen Mietverträgen finden sich allerdings Aufrechnungsverbote oder drastische Einschränkungen. Generelle Aufrechnungsverbote ohne jede Einschränkungen sind unwirksam. Gültig sind Klauseln, die Mieter_innen nur das Aufrechnen gegen rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen gestatten.

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Aufzug

Welche Aufzugskosten konkret können auf die Mieter_innen umgelegt werden?

Als Aufzugskosten können auf die Mieter_innen umgelegt werden die Kosten für …

die Wartung (= Tätigkeiten, die Schäden vorbeugen, nicht solche, welche die Betriebsfähigkeit wieder herstellen),

1. den TÜV (alle drei Jahre),

2. den Elektroenergieverbrauch des Aufzugs,

3. die Beaufsichtigung und Bedienung,

4. die Überwachung und Pflege der Anlage,

5. die Anlagenreinigung und

6. den Notruf (LG Gera, Urt. v. 31.01.2001, AZ:1 S 185/00).

Auf die Mieter_innen nicht umlagefähige Kosten sind …

… – wie auch bei den anderen Betriebskosten – die Kosten für Instandhaltung. Gleiches gilt für die Kosten für den Stördienst und für Ersatzteile (LG Hamburg, Urt. v. 27.06.2000, AZ:316 S 15/00).

Vollwartungsvertrag

In der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Aufzugs – Vollwartungsvertrag abgeschlossen wurde. Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letztere aber allein vom Vermieter zu tragen sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Der abgezogene Anteil muss im Einzelfall nachvollziehbar sein und auf den tatsächlichen Kosten basieren, sodass die Mieter_innen bei der Belegeinsicht auch die Höhe des Vorwegabzugs anhand der Vollwartungsverträge kontrollieren können (LG Berlin, Urt. v. 22.09.2006, AZ: 64 S 198/06; Urt. v. 26.04.2002, AZ: 64 S 18/01). Sind die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Tätigkeiten nicht genau ermittelbar, so darf der Vermieter sie schätzen und im Allgemeinen rund 50 bis 80% der Vollwartungskosten auf die Mieter_innen umlegen (das LG Berlin hat in mehreren Urteilen den auf die Mieter_innen nicht umlegbaren Anteil auf 20% geschätzt).

Ebenfalls abzuziehen ist ein Gewerbeanteil, wenn z. B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.

Erdgeschossmieter_innen

Es hat sich in Berlin weitgehend durchgesetzt, Erdgeschossmieter_innen von der Aufzugsumlage auszunehmen, wenn diese keinen Aufzug benutzen müssen. Doch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung können auch die Parterremieter_innen mit den Aufzugskosten belastet werden (BGH, Urt. v. 20.09.2006, AZ: VIII ZR 103/06). Begründet wird dies vor allem mit Praktikabilität: Um die Tatsache, dass Erdgeschossmieter_innen den Aufzug nicht nutzen, kostentechnisch zu berücksichtigen, müsste der Vermieter eine verbrauchsabhängige Umlage der Aufzugkosten durchführen. Dabei müsste auch berücksichtigt werden, in welcher Etage die einzelnen Mieter_innen wohnen und wie oft sie den Aufzug benutzen. So eine Umlageart sei eben nicht praktikabel, zu unübersichtlich und im Einzelnen nicht nachvollziehbar.

Etwas anderes gilt für den Fall, dass sich die Wohnung der Mieter_innen in einem anderen Gebäudeteil befindet (z.B. wohnen die betroffenen Mieter_innen im Hinterhaus, der Aufzug ist jedoch im Vorderhaus). In diesem Fall benachteiligt die Umlage der Aufzugkosten die Mieter_innen unangemessen, da die Wohnung per Aufzug nicht zu erreichen ist. Diese Mieter_innen müssen die Kosten also nicht mittragen (BGH, Urt. v. 08.04.2009, AZ: VIII ZR 128/08). Das gilt aber nur für Formularklauseln. Wurde individuell vereinbart, dass die Mieter_innen unabhängig vom bewohnten Gebäudeteil
an den Kosten des Aufzugs beteiligt werden, so ist diese Vereinbarung wirksam.

Wenn die Aufzugskosten starke Veränderung gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbaren Abrechungseinheiten zeigen und diese Veränderungen nicht oder nur ungenügend begründet erscheinen, sollten Mieter_innen von ihrem Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen, Gebrauch machen.

Übrigens …

Ein über längere Zeit hinweg defekter Aufzug berechtigt die Mieter_innen zu einer angemessenen Mietminderung.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Ausschlussfrist

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist erstellen.

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist erstellen und den Mieter_innen zukommen lassen. Nach § 556 Abs. 3 BGB endet diese Frist 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Beispiel: Die Abrechnung über den Zeitraum 01.01.2011 bis 31.12.2011 muss den Mieter_innen spätestens am 31.12.2012 zugehen.

Lässt der Vermieter dies unberücksichtigt und legt er die Abrechnung zu spät vor, so gilt grundsätzlich Folgendes:

Ergibt sich aus der verspäteten Abrechnung eine Nachzahlung, so müssen Mieter_innen diesen Betrag nicht zahlen. Dies ist eine Sanktion gegen den Vermieter, damit er das nächste Mal die Frist berücksichtigt.

1. Weist die Abrechnung hingegen ein Guthaben aus, so muss der Vermieter dieses trotz Verspätung an die Mieter_innen auskehren (d.h. erstatten bzw. zahlen). Anderenfalls könnte der Vermieter jedes Mal einfach die Frist absichtlich verstreichen lassen, sobald sich aus der Abrechnung ein Guthaben für die Mieter_innen ergibt, und sich damit ungerechtfertigter Weise finanziell besser stellen.

Ausnahmsweise gilt das oben Gesagte nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Beispiel: Vermieter bekommt erst nach Ablauf der Ausschlussfrist den Grundsteuerbescheid vom Finanzamt, was ihn an der Erstellung einer rechtzeitigen Abrechnung hindert.

Dann muss der Vermieter die Abrechnung aber spätestens 3 Monate nach Wegfall des Hinderungsgrundes erstellen – anderenfalls gelten wieder die oben dargestellten Grundsätze.

Was können Mieter_innen tun, wenn der Vermieter die Ausschlussfrist ergebnislos vorbeiziehen lässt, die Mieter_innen aber auf die Abrechnung warten (weil sie beispielsweise ein Guthaben erwarten)?

Zum einen können sie den Vermieter zur Erstellung anmahnen und als Druckmittel die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Vorsicht: Auf diese Weise machen die Mieter_innen ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Das bedeutet, dass die zurückbehaltenen Vorauszahlungen zu leisten sind, sobald der Vermieter die Abrechnung vorgelegt hat.

Zum anderen können der Mieter_innen ihren Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung auch einklagen.

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