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Dachgeschosswohnung

Welche Rechte haben Mieter_innen, wenn der Vermieter das Dachgeschoss ausbauen will? Welche baurechtlichen Regelungen gelten?

Vor einigen Jahren boomte der Dachgeschossausbau in Berlin. Grund dafür waren nicht nur die besonderen Förderungen und bauordnungsrechtliche Erleichterungen, sondern auch die Attraktivität für geschlossene Immobilienfonds. Zur Erleichterung des Dachgeschossausbaus hat der Gesetzgeber im § 573 b BGB ein Teilkündigungsrecht für mietvertraglich garantierte Dachbodennutzungen verankert.

Dachgeschosswohnungen haben allerdings Mängel, die Mieter_innen bzw. Käufer oft übersehen: Viele dieser Wohnungen sind im Sommer aufgeheizt, erweisen sich im Winter als nicht genügend isoliert und versprechen mehr Wohnkomfort als sie wirklich bieten. Vor allem wenn man bedenkt, dass viele von ihnen nicht durch einen Aufzug zu erreichen sind.

Sollte der Vermieter den Ausbau des Dachbodens vorhaben, so empfehlen wir den Mieter_innen, in ihrem Mietvertrag nachzuprüfen, ob der Dachboden als Nebenraum mitvermietet wurde. Ist dies der Fall, so muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Teilkündigung aussprechen, bevor er mit den Arbeiten überhaupt beginnen darf. Hatten die Mieter_innen vor dem Umbau den Dachboden als Nebenraum gemietet, so mindert der Wegfall des Nebenraums den Wert der Wohnungen. Mieter_innen können folglich einen Anspruch auf dauerhafte Mietsenkung haben und sollten dies auf jeden Fall – und insbesondere bei kleinen Wohnungen – prüfen und verlangen.

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Die Ausbauarbeiten an sich sind fast immer mit großen Belästigungen für die Mieter_innen verbunden. Angemessene Mietminderungen als Ausgleich für die Beeinträchtigungen betragen in der Regel nicht unter 25% und können bis zu 60% erreichen. Die Mieter_innen sollten daneben stets ihre Hausratversicherung darüber informieren, dass ein Gerüst am Haus angebracht wurde, denn es besteht dann erhöhte Einbruchgefahr.

Nicht selten werden die darunter liegenden Wohnungen durch den Umbau unbewohnbar und auf diese Weise ein gewünschter Auszug der Mieter erzwungen.

Baurechtlich gelten für einen Dachgeschossausbau die Anforderungen, die zum Zeitpunkt des Ausbaus auch ein Neubau zu erfüllen hat (mit Ausnahme, dass in Berlin kein Aufzug nachgerüstet werden muss). Der Boden von neu gebauten Dachgeschosswohnungen muss also die jeweils geltenden Schallschutzanforderungen erfüllen (siehe auch BGH, Urt. v. 06.10.2004, AZ: VIII ZR 355/03). Die DIN 4109 legt für normalen Trittschallschutz von Wohnungstrenndecken einen Grenzwert von 53 dB (Schallschutzstufe I), für erhöhten Schallschutz 46 dB (Schallschutzstufe II) fest. Zum Vergleich: Eine Holzbalkendecke eines Gründerzeitaltbaus, die nicht verändert wurde, weist einen Trittschallschutz von ca. 66 dB auf (bei Trittschallschutz gilt: Je kleiner die Zahl, desto besser.) Bei einem Dachgeschossausbau wird häufig der Schallschutz mangelhaft ausgeführt. Mieter_innen bleibt dann die Möglichkeit der Mietminderung, aber auch der Ärger über die geräuschvollen „Obermieter“.

in Beratungsstellen erhält man zu den hier dargestellten Problematiken Rat und Unterstützung.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Dachrinnenreinigung

Sind Dachrinnenreinigungskosten auf alle Mieter_innen umlegbar?

Die Kosten, die durch die Dachrinnenreinigung entstehen, gelten als „sonstige Betriebskosten“. Deshalb gilt wie bei allen „sonstigen Betriebskosten“:

Sie sind nur umlegbar, wenn dies im jeweiligen Mietvertrag vereinbart worden ist. Dann müssen unter den „sonstige Betriebskosten“ die Dachrinnenreinigungskosten vermerkt sein. Solange im Mietvertrag nur „sonstige Betriebskosten“ steht oder die Dachrinnenreinigungskosten nicht in der Liste der „sonstigen Betriebskosten“ enthalten sind, müssen die Mieter_innen sich an diesen Kosten nicht beteiligen.

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Daueraufnahme

Dürfen Mieter_innen andere Personen in ihre Wohnung dauerhaft aufnehmen?

Mieter_innen sind im Allgemeinen berechtigt, all die Personen in die Wohnung aufzunehmen, mit denen sie ihr Leben und ihre Wohnung teilen wollen. Allerdings besteht bei dauerhafter Aufnahme gegebenenfalls eine Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter. Unproblematisch ist die Daueraufnahme von Familienangehörigen, insbesondere Ehegatten, minderjährigen Kindern – auch Pflegekindern – und von Hausangestellten.

Streitig ist, ob die Mieter_innen unabhängig von der Erlaubnis des Vermieters familienfremde Personen auf Dauer und zur gemeinsamen Haushaltsführung in der Wohnung aufnehmen dürfen. Die Frage stellt sich insbesondere für Verlobte oder Lebensgefährten. Einigen Gerichten zufolge handelt es sich hierbei um eine genehmigungspflichtige Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte, während andere Gerichte zum Ergebnis gekommen sind, dass es sich insoweit nur um die erlaubnisfreie Überlassung unselbständigen Gebrauchs handele. Allerdings ist auch nach der erstgenannten Ansicht zu berücksichtigen, dass insbesondere bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften ein Anspruch der Mieter_innen auf die Erteilung der Erlaubnis besteht.

Zu unterscheiden ist die Daueraufnahme von Besuch.

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Dauernutzungsvertrag

Welche Rechte und Pflichten egeben sich aus einem “(Dauer-)Nutzungsvertrag”? Wie ist das Verhältnis zu der Genossenschaftsmitgliedschaft?

Wohnungsbaugenossenschaften nennen die Verträge, die sie mit ihren Mitgliedern über die Überlassung von Wohnraum abschließen, in der Regel nicht “Mietverträge”, sondern “(Dauer-)Nutzungsverträge”. Zu ihrer rechtlichen Bewertung hat das OLG Karlsruhe ausgeführt:

“Den wesentlichen Inhalt dieses Vertrags bildet die entgeltliche Überlassung von Wohnraum. Der gesamte Vertrag ist im Wesentlichen genauso gestaltet wie jeder gewöhnliche Wohnraummietvertrag. Die abweichende Terminologie hinsichtlich seiner Bezeichnung hat keine rechtliche Bedeutung. (…) Die einzige grundlegende Abweichung von einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. (…) Diese Abrede (…) gibt dem Vertrag jedoch kein Gepräge, das ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheidet. Maßgebend für den Rechtscharakter eines Vertrags ist der seine Grundlage bildende Leistungsinhalt. Der Nutzungsvertrag begründet aber ausschließlich schuldrechtliche, für ein Mietverhältnis typische Rechtsbeziehungen zwischen den Vertragspartnern.” (RE WuM 1985,78).

Kurzum: Der Vertrag zwischen einer Genossenschaft und den Genossen ist ein Mietvertrag und für ihn gilt das Mietrecht, auch wenn er Nutzungsvertrag genannt wird. “Die einzige grundlegende Abweichung”, von der im Rechtsentscheid gesprochen wird, nämlich “die Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft”, ist ebenfalls nicht außerhalb der mietrechtlichen Systematik angesiedelt, wie sich leicht zeigen lässt.

Der § 573 des BGB regelt die ordentliche Kündigung der Vermieters. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat,

2. der Vermieter die Räume für sich oder seine Angehörigen benötigt oder

3. an “einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung” gehindert ist.

Während es kommerzielle Vermieter in der Regel schwer haben, ein “berechtigtes Interesse” neben den gesondert aufgeführten Kündigungsgründen geltend zu machen, kann sich eine Genossenschaft bei beendeter Mitgliedschaft mitunter darauf berufen, dass Bedarf anderer Genossenschaftsmitglieder an der Wohnung besteht.

Jedoch ist das Mietverhältnis nicht nur ein Anhängsel der Mitgliedschaft und endet nicht automatisch mit ihrer Auflösung. Wer die Genossenschaftsmitgliedschaft gekündigt hat, kündigt damit noch lange nicht die Wohnung. Manch ein Genossenschaftsvorstand mag zwar durchaus ein Interesse daran haben, gekündigten Mitgliedern die Wohnung zu entziehen, doch solches Interesse ist alles andere als “berechtigt”. Die ehemaligen Genossen sind durch das Mietrecht ebenso geschützt wie andere Mieter_innen. Der Unterschied besteht nur darin, dass ihr Vermieter als “berechtigtes Interesse” einen – quasi – “genossenschaftlichen Eigenbedarf” geltend machen kann, wenn andere Genossenschaftsmitglieder einen Bedarf an einer Wohnung haben und für sie keine andere zur Verfügung steht. Aber auch dann, und das ist ganz entscheidend, gelten die Regeln des Mietrechts weiterhin. Die Gründe sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben, gegebenenfalls vor Gericht nachzuweisen und dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, versteht sich von selbst.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

DDR

Welche Besonderheiten bezüglich Schönheitsreparaturen und Kündigungsfristen gelten für Mieter_innen mit DDR-Mietverträgen?

Schönheitsreparaturen
Mit Beschluss vom 16.10 2008 (AZ: 8 RE – Miet 7674/00)  hat das Kammergericht entschieden, dass Mieter_innen mit DDR-Mietverträgen bei Auszug grundsätzlich nicht dazu verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wobei es stets auf den konkreten Wortlaut der Vereinbarung im jeweiligen Mietvertrag ankommt. Befindet sich in einem vor dem 03.10.1990 geschlossenen Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen, so behält diese ihre Geltung.

Die zwei gängigsten Mietvertragsvereinbarungen bezüglich der Schönheitsreparaturen in DDR-Mietverträgen waren “Der Mieter ist nicht zur malermäßigen Instandhaltung verpflichtet” oder “Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich.” Aus ihnen ergibt sich für die Mieter_innen keine Pflicht, die Schönheitsreparaturen bei Mietvertragsende vorzunehmen. Der Grund hierfür ist, dass laut § 104 ZGB der Vermieter bei Neuvermietung den neuen Mieter_innen die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand übergeben muss.  Somit muss der Vermieter die Wohnung vor Neubezug bei Bedarf auch auf eigene Kosten renovieren. Mieter_innen, die noch einen Altmietvertrag haben, müssen ausschließlich während des Mietverhältnisses streichen.

Kommen Mieter_innen dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter ggf. Schadensersatzansprüche geltend machen. Dies ist dann der Fall, wenn durch die Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit die Wohnung so Schaden genommen hat, dass eine reine malermäßige Instandsetzung nicht mehr ausreicht (s. zu diesem Thema auch den Tipp “Besenrein”).

Kündigungsfrist

Für Mieter_innen mit DDR – Mietverträgen gilt weiterhin die kurze und mieterfreundliche Kündigungsfrist des DDR-Zivilrechts weiter. Sie beträgt lediglich 14 Tage.

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Doorman

Sind Kosten für einen Concierge, Doorman oder Pförtner von den Mieter_innen zu tragen?

Da derartige Kosten in der Aufzählung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV nicht enthalten sind, können sie, wenn überhaupt, nur im Rahmen der „sonstigen Betriebskosten“ umgelegt werden.

Die vorhandene Rechtsprechung zu diesem Thema ist uneinheitlich. Der BGH hat vor einiger Zeit lediglich festgestellt, dass die Umlagefähigkeit sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet (Urt. v. 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04). Das LG Berlin hat hingegen entschieden, dass Doormankosten auch formularmäßig abgewälzt werden können, wenn permanent die Gefahr besteht, dass sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman auch für die Entgegennahme von Postsendungen, die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht (Urt. v. 04.01.2007, AZ: 67 S 287/06).

Auch das AG Mitte hat entschieden, dass Doormankosten formularmäßig umgelegt werden können, wenn die Bewachung der Sicherheit der Mieter_innen dienen soll (Urt. v. 23.06.2006, AZ: 11 C 84/06). Die 29. Kammer des LG Berlin hat in einer Entscheidung mit der Formulierung „die Kosten für eine Überwachungsfirma sind nicht Hauswartskosten, sondern allenfalls sonstige Betriebskosten, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind“ zumindest die Möglichkeit einer Umlagefähigkeit von Wachschutzkosten eröffnet (GE 2005, S. 237 f.).

Zwei Wochen später hat dagegen die 64. Kammer des LG Berlin entschieden, dass Wachschutzkosten nicht vom Betriebskostenkatalog der BetrKV erfasst sind (MM 2004, S. 76 f.). Zusammenfassend lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt festhalten, dass eine Umlage von Pförtner-, Wachschutz- und Doormankosten nur möglich ist, wenn derartige Dienste der Sicherheit der Mieter_innen dienen und hierzu auch erforderlich sind sowie eine eindeutige ausdrückliche Umlageregelung im Mietvertrag vorhanden ist. Zu Letzterem hat das AG Charlottenburg entschieden, dass die Umlagefähigkeit der Kosten des „Pförtners“ nicht die Möglichkeit eröffnet, Kosten eines „Wachschutzes“ umzulegen (Urt. v. 30.01.2007, AZ: 224 C 276/06).

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Doppelvermietung

Was versteht man unter einer Doppelvermietung und welche Rechtsfolgen ergeben sich aus ihr?

Eine Doppelvermietung ist die mehrfache Vermietung ein und derselben Wohnung. Sämtliche Mietverträge sind wirksam und jede/r der Mieter_innen hat einen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Letztendlich kann sie aber nur eine/r bewohnen und das ist, wer zuerst in den tatsächlichen Besitz der Wohnung gelangt. Die Vertragserfüllung gegenüber den anderen Mieter_innen ist dem Vermieter dann nicht mehr möglich.

Man muss unterscheiden, ob die betroffene Wohnung bereits bewohnt ist oder noch leer steht.

Durch einen Mietvertrag mit neuen Interessenten können die bereits in der betroffenen Wohnung lebenden Mieter_innen selbstredend nicht verdrängt werden. Für sie ändert sich rein gar nichts. Die „neuen“ Mieter_innen hingegen haben ein Problem: Sie können die Wohnung nicht beziehen. Da die Mietsache für sie also mit einem sogenannten Rechtsmangel behaftet ist, können sie gegen den Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen. Sie müssen auch nicht die im Mietvertrag vereinbarte Miete zahlen (s. auch OLG Zweibrücken, Urt. v. 19.05.2004, AZ: 4 U 100/03).

Die leer ausgegangenen Mieter_innen sollten dem Vermieter eine Frist setzen, in welcher dieser ihnen den Besitz an der Wohnung beschaffen muss. Läuft die Frist erfolglos ab, können die Mieter_innen kündigen. Auf diese Fristsetzung können Mieter_innen verzichten, wenn es dem Vermieter unmöglich ist, den Besitz zu beschaffen oder er dies endgültig verweigert. Die Mieter_innen können aber auch fristlos kündigen, wenn sie nämlich eine andere Wohnung anmieten und beziehen müssen oder wenn sie terminlich an den unmöglichen Einzug gebunden waren und die Wohnung infolgedessen für sie nicht mehr interessant ist.

Steht die Wohnung leer, so können die Mieter_innen nach herrschender Ansicht den Vermieter nicht an der Überlassung an den „Konkurrenten“ hindern, indem sie gegen den Vermieter ein Verfügungsverbot im einstweiligen Verfahren erwirken (KG Berlin, Urt. v. 25.01.2007, AZ: 8 W 7/07; LG Hamburg, Urt. v. 10.01.2008, AZ: 334 O 259/07; OLG Koblenz, Urt. v. 25.10.2007, AZ: 5 U 1148/07). Der Vermieter soll vielmehr entscheiden können, wem er die Wohnung überlässt und an wen er Schadensersatz leistet.

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