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Eheleute

Sind beide Ehegatten Mieter/in, wenn nur einer im Mietvertrag als Mieter steht? Was gilt für den Fall einer Scheidung?

Unterschreibt nur ein Ehepartner einen Mietvertrag, so wird auch nur er/sie Mieter/in dieser Wohnung. Der Ehepartner, der/die nicht unterzeichnet hat, darf auch miteinziehen und muss den Mietvertrag auch nicht im Nachhinein unterzeichnen. Die Aufnahme des Ehegatten kann der Vermieter nur im Ausnahmefall verhindern.

Kommt es zu einer Scheidung, so muss entschieden werden, wer in der Wohnung bleiben wird. Auch der Ehegatte, der/die den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, kann das Mietverhältnis weiterführen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Eigenbedarf

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Ein Vermieter kann den Mieter_innen den Wohnraum kündigen und das Mietverhältnis beenden, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt. Dies folgt aus der Formulierung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Allgemein wird dieser Kündigungsgrund als “Eigenbedarf” bezeichnet.

Der Vermieter ist berechtigt, sich auf Eigenbedarf zu berufen, wenn er dafür vernünftige, nachvollziehbare Gründe vorweisen kann. Grundsätzlich ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zunächst einmal auf die Interessenlage des Vermieters abzustellen, was sich schon aus seinem Eigentumsrecht heraus begründet. Der Vermieter ist berechtigt, immer dann zu kündigen, wenn er oder seine Familienangehörigen aus konkreten und billigenswerten Gründen die von Mieter_innen innegehaltene Wohnung beanspruchen. Dies ist grundsätzlich
nicht der Fall, wenn z. B.

1. der Vermieter sich mithilfe der Eigenbedarfskündigung lediglich der Mieter_innen entledigen will, wenn diese ihm „unlieb“ geworden sind;

2. die vom Vermieter beanspruchte Wohnung von der Größe her nicht zur Anzahl der Bewohner, die von der Kündigung begünstigt werden, passt – wobei deren Lebensplanung und -umstände bei der Bewertung Beachtung finden müssen;

3. der Vermieter an Stelle der Kündigung nicht eine in demselben Haus leer stehende Wohnung bezieht;

4. der Grund, aus welchem gekündigt wird, nicht realisierbar ist;

5. der Vermieter die Wohnung für unbefristete Zeit vermietet hat und schon zu Vertragsschluss feststand, dass er Eigenbedarf anmelden wird.

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben dargelegt werden. Ist dies nicht der Fall oder ist die Angabe nicht ausreichend konkret, wird die Kündigung unwirksam und der Vermieter kann dies nicht dadurch heilen, dass er Gründe nachschiebt. Er ist auch nicht berechtigt, Gründe auszutauschen. Er darf die Gründe jedoch im Nachhinein ergänzen und genauer bestimmen. Das Gericht überprüft im Fall eines Prozesses ausschließlich die im Kündigungsschreiben genannten Gründe.

Sollte die Eigenbedarfskündigung rechtens sein, jedoch für die betroffenen Mieter_innen eine “besondere Härte” darstellen, so haben sie die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen. Vor Gericht werden die Mieter_innen außerdem selbstredend mit ihren Einwänden gegen die Kündigung gehört.

Will nicht der Vermieter selbst in seine Wohnung einziehen, sondern ein “Familienangehöriger” des Vermieters, so zählen zu den Familienangehörigen – juristisch gesehen – die Eltern des Vermieters, seine Kinder und auch seine Geschwister. Familienangehörige in diesem Sinne sind wohl auch solche Personen, denen gegenüber der Vermieter rechtlich oder moralisch zu einer Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet ist.

Stellt wiederum das Kündigungsverbot für den Vermieter eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, so kann er sich doch auf Eigenbedarf berufen. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn der Vermieter einen erheblich dringenderen Wohnungsbedarf hat als die Mieter_innen. Wie bereits oben dargestellt, sind Mieter_innen im Fall nicht zu rechtfertigender Härte durch die Sozialklausel geschützt – siehe dazu § 574 BGB und unsere Infoschrift “Kündigung“.

Im Übrigen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn der Eigenbedarf gar nicht bestand, sondern nur vorgetäuscht wurde. Der Schadensersatz kann auch darin bestehen, dass die ehemaligen Mieter_innen wieder in ihre Wohnung einziehen dürfen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Eigenleistung

Wie sind Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen?

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen darf. Wenn also der Vermieter selbst oder aber sein Personal gewisse Tätigkeiten erbracht hat (insbesondere Hausmeister-, Gartenpflege oder Hausreinigungstätigkeiten), ist der Vermieter berechtigt, ein auf Basis der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot eines Unternehmens als Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung zum Teil Kosten ansetzen darf, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Diese Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen. (Urt. v. 14.11.2012, AZ:VIII ZR 41/1)

Schlüsselbegriffe: Betriebskosten,Eigenleistung,Vermieter

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Eigentümerwechsel

Tipps für Mieter_innen, deren Haus (oder Wohnung) verkauft wird – und was vorsorglich beachtet werden sollte

In den letzten Jahren hat der Verkauf von Wohnungen in Berlin stark zugenommen. Viele ehemals kommunale Wohnungen gehören nun privaten Kapitalgesellschaften, vor allem Immobilienfonds, und diese verkaufen einen großen Teil der Wohnungen weiter. Manche Wohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt und veräußert, zum Teil an sogenannte Kapitalanleger. Es kann schnell passieren, dass die von Ihnen bewohnte Wohnung den Eigentümer wechselt (manchmal sogar mehrmals in kurzen Abständen) und Sie so mit einem neuen Mietvertragspartner konfrontiert sind. Manche werden dem alten Vermieter keine Träne nachweinen. Wer aber mit dem bisherigen Vermieter gut ausgekommen ist, wird sich Sorgen machen. Denn meistens bedeutet ein Eigentümerwechsel für die Mieter_innen nichts Gutes: Die neuen Vermieter werden in aller Regel versuchen, ihre Einnahmen rasch zu steigern, z. B. durch Mieterhöhungen, Modernisierung oder Umwandlung in Eigentumswohnungen und deren Verkauf.

Dass Mieter_innen „verkauft“ worden sind, erfahren diese oft erst durch einen Brief oder gar nur durch einen Aushang im Hausflur: Der neue Eigentümer verlangt, dass Sie die Miete künftig auf sein Konto überweisen. Und da fangen die Probleme auch schon an …

Sie können die Infoschrift „Eigentümerwechsel“ auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

Was wird aus dem Mietverhältnis?

Lassen Sie sich nicht verunsichern. Kauf bricht nicht Miete, das ist gesetzlich geregelt (§ 566 BGB).

Wird das Haus oder eine Wohnung verkauft, tritt der Erwerber (d. h. der neue Eigentümer) anstelle des bisherigen Vermieters in den abgeschlossenen Mietvertrag ein.

Das Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, und dieser kann sich nicht etwa darauf zurückziehen, dass er vom Mietverhältnis und von den darin getroffenen Vereinbarungen oder von den vom bisherigen Vermieter erteilten Erlaubnissen keine Kenntnis hatte.

Dieser Grundsatz gilt auch in Fällen, in denen Erben ein Haus übernehmen oder für Zwangsversteigerungen.

An wen die Miete zahlen?

Ein neuer Eigentümer hat es meist eilig, die Miete zu kassieren. So versucht mancher schon als Eigentümer aufzutreten, noch bevor der Kauf rechtswirksam geworden ist.

Unser Rat: Lediglich die Kenntnis über den Eigentümerwechsel verpflichtet Sie nicht, die Miete sofort an den Erwerber zu zahlen. Teilt Ihnen der vorherige Vermieter jedoch schriftlich mit, dass er das Haus verkauft hat und fordert Sie dazu auf, die Miete an den neuen Vermieter zu zahlen, sollten Sie dieser Aufforderung unbedingt folgen.

Ignorieren Sie diese Aufforderung und zahlen Sie trotzdem weiterhin an den alten Vermieter, kann es passieren, dass der neue Vermieter ebenfalls die Miete einfordert und Sie ein zweites Mal zahlen müssen.

Nach Mitteilung vom Eigentumsübergang sind Sie von der Mietzahlung an den Erwerber nur für den laufenden Monat befreit.

Ausnahme: Sie erhalten erst nach dem 15. des Monats vom Verkauf der Wohnung bzw. des Hauses Kenntnis.

An seine Aufforderung bleibt der alte Vermieter gebunden (§ 566 e BGB), selbst wenn der Eigentümerwechsel später scheitert.

Teilt Ihnen der Erwerber mit, dass er nunmehr der neue Eigentümer und somit Ihr neuer Vermieter ist, an den die Miete zu entrichten ist, muss er seine Berechtigung nachweisen: Der Erwerber ist erst Eigentümer (und damit Vermieter), wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Lassen Sie sich bei Verkäufen den Eigentumsübergang durch einen Grundbuchauszug
nachweisen.

Aber: Der Verkäufer (d. h. der Alteigentümer) kann seine Ansprüche auf die Mieteinnahmen auch an den Erwerber abtreten oder diesen bevollmächtigen, seine Rechte aus dem Mietvertrag bereits vor dem Eigentumsübergang wahrzunehmen. Auch das ist Ihnen gegenüber in geeigneter Weise nachzuweisen. Mit voreiligen Mietzahlungen an den neuen Eigentümer sollten Sie also vorsichtig sein, damit Sie nicht an den Falschen zahlen. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich in einer unserer Beratungsstellen beraten.

Achtung: Bei einer Zwangsversteigerung wird der Erwerber bereits mit Zuschlag Eigentümer und damit Vermieter; der Beschluss ist als Nachweis ausreichend.

Bei einem Eigentumsübergang durch Erbschaft werden die Erben sofort Eigentümer/Vermieter, hier genügt die Vorlage eines Erbscheins bzw. eines notariell eröffneten Testaments.

Fehlen die erforderlichen Nachweise (und haben Sie nach einem Verkauf durch Einsichtnahme ins Grundbuch festgestellt, dass der neue Eigentümer noch nicht eingetragen ist), zahlen Sie Ihre Miete vorerst weiter an den alten Vermieter. Ist dies nicht möglich, können Sie die Miete zunächst auch auf einem gesonderten Konto abrufbereit „parken“.

Verlangen mehrere angebliche Vermieter, dass Sie die Miete an sie zahlen und können Sie keine Klarheit erzielen, sollten Sie die Miete beim zuständigen Amtsgericht (in Berlin: AG Tiergarten, Turmstraße 91, 10548 Berlin) hinterlegen.

Lassen Sie sich beraten!

Volle Vermieterrechte erst nach Grundbucheintragung

Solange der Erwerber nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat er im Haus nichts zu sagen. Er darf weder die Wohnungen betreten noch Schlösser auswechseln oder gar Bau- bzw. Abrissarbeiten beginnen. Nur wenn er nachweislich im Auftrag Ihres Vermieters handelt, kann er schon vor erfolgter Grundbucheintragung tätig werden.

Achtung: Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch machen den Erwerber noch nicht zum Eigentümer. Vom Kaufvertrag bis zur Eintragung im Grundbuch können Monate vergehen. Der Zeitpunkt der Grundbucheintragung ist deswegen so wichtig, weil der neue Eigentümer vor seiner Eintragung z. B. keine Mieterhöhungserklärung oder Modernisierungsankündigung verschicken darf. Tut er es trotzdem, sind diese unwirksam, sofern er hierzu vom Verkäufer nicht ausdrücklich bevollmächtigt wurde.

Aber: Beachten Sie die oben genannten Ausnahmen für Erwerber im Rahmen der Zwangsversteigerung und für Erben.

Wenn sich die Person, die sich als neuer Eigentümer ausgibt, nicht schriftlich legitimieren kann und im Haus unbefugt tätig wird oder gar Mieter_innen bedroht, sollten Sie die Polizei rufen.

Unsere Empfehlung: Verständigen Sie sich mit Ihren Nachbarn. Gemeinsam wird es Ihnen leichter gelingen, den neuen Eigentümer – wenn nötig – in seine gesetzlichen Schranken zu weisen.

Einsicht ins Grundbuch nehmen

Zu Ihrer eigenen Sicherheit ist es ratsam und mitunter unabdingbar, dass Sie selbst oder einer Ihrer Nachbarn Einsicht ins Grundbuch nehmen. Sie sind als Mieter_innen dazu jederzeit berechtigt und müssen nur Personalausweis und Mietvertrag vorlegen. Die Adresse und Öffnungszeiten Ihres Grundbuchamts können Sie bei Ihrem zuständigen Amtsgericht erfragen (oder im Internet einsehen).

Hüten Sie Ihren Mietvertrag!

Nicht nur, wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkauft wird, sollten Sie Ihren Mietvertrag sorgsam hüten! Geben Sie ihn niemals aus der Hand, sondern machen Sie sich eine Kopie und verwahren Sie das Original an einem sicheren Ort, denn der neue Vermieter übernimmt Ihnen gegenüber alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters (§ 566 Abs.1 BGB). Deshalb bleibt auch Ihr alter Mietvertrag – so wie er ist – gültig, unabhängig davon, wie häufig die Vermieter wechseln. Sie müssen jedoch damit rechnen, dass der neue Eigentümer versuchen wird, Ihnen einen neuen Vertrag aufzudrängen. Doch jeder neue Vertrag kann Ihnen Nachteile bringen. Wenn Sie, aus welchen Gründen auch immer, zu einer Änderung Ihres Mietvertrags oder gar zu einem Neuabschluss aufgefordert werden, sollten Sie sich deshalb unbedingt anwaltlich beraten lassen.

Achtung: Auch für mündlich geschlossene Mietverträge gilt, dass sie nach einem Eigentümerwechsel gültig bleiben.

Mietunterlagen ordnen

Wichtig ist, dass Sie alle Ihre Rechte dem neuen Eigentümer gegenüber beweisen können. Sie müssen damit rechnen, dass er Ihr Mietverhältnis überprüft (auch durch eine Wohnungsbesichtigung, s. u.) und versucht, Schwachstellen zu finden und auszunutzen. Sie sollten deshalb alle Ihre Mietunterlagen, sofern noch nicht geschehen, schnellstens ordnen. Hierzu gehört:

wichtige Schriftstücke kopieren und die Originale gesondert verwahren und

in einem Ordner alle Mietunterlagen chronologisch sammeln (Kopie des Mietvertrags, jeden Briefwechsel und jede Mieterhöhung, ggf. Protokolle, Fotos, Zeugenaussagen).

Bei allen wichtigen Schreiben an den Vermieter müssen Sie beweisen können, dass er diese erhalten hat. Am einfachsten gelingt Ihnen dies:

durch Einschreiben mit Rückschein oder

durch persönliche Empfangsbestätigung des Vermieters oder des Beauftragten des Vermieters (z. B. Verwalter oder Poststelle bei Wohnungsbaugesellschaften) auf der Kopie Ihres Schreibens oder

durch Einwurf in den Briefkasten des Vermieters unter Zeugen (der Zeuge muss den Inhalt des Schreibens kennen und sollte möglichst kein Verwandter sein).

Haben Sie mit dem alten Vermieter mündliche Vereinbarungen getroffen, sollten Sie sich diese möglichst noch schriftlich von ihm bestätigen lassen oder zusammen mit Zeugen in einem Protokoll Zeit, Ort und Inhalt der Absprache festhalten und vom Zeugen unterschreiben lassen.

Umgang mit Besichtigungen

Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist erfahrungsgemäß mit Besichtigungen verbunden. Der bisherige Vermieter will Interessenten die Wohnung zeigen oder der neue Vermieter schickt einen Architekten oder Mitarbeiter der Hausverwaltung zur Begutachtung.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Besuche rechtzeitig und schriftlich bei Ihnen anzumelden. Rechtzeitig heißt: mindestens einen Tag bzw. zwei Tage vorher oder – wenn Sie berufstätig sind – drei bis vier Tage vorher. Nur der Vermieter oder sein Bevollmächtigter (z. B. der Hausverwalter) darf Ihnen einen Besuch zur Wohnungsbesichtigung oder zur Durchführung von Baumaßnahmen ankündigen. Wenn Handwerker, Architekten, Makler oder Kaufinteressenten sich selbst ankündigen, sind Sie also keineswegs verpflichtet, diesen Zutritt zu Ihrer Wohnung zu gewähren. Sie müssen den Besichtigungstermin Ihres Vermieters – für einen Besuch Ihres Vermieters selbst oder eines von ihm Beauftragten – nicht unbedingt akzeptieren. Ist der vorgeschlagene Termin unpassend, unterbreiten Sie schriftlich einen Gegenvorschlag mit zwei bis drei Ausweichterminen, die innerhalb der nächsten Tage liegen.

Wenn Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkauft oder versteigert werden soll und die Interessenten bei Ihnen auftauchen, sollten Sie diesen kurz, aber unmissverständlich klarmachen, dass Sie in Ihrer Wohnung bleiben wollen und Ihre Rechte kennen. Es kann Ihnen auch niemand verwehren, die Besucher in sachlicher Form auf bestehende Mängel von Haus und Wohnung hinzuweisen und ihnen diese vor Augen zu führen.

Wenn Sie mit einer Häufung von Besichtigungsterminen rechnen müssen, sollten Sie gleich vorsorgen, damit diese nicht in Dauerstress ausarten: Teilen Sie dem Vermieter mit, dass Sie ihm pro Woche an einem bestimmten Tag zwei bis drei Stunden Gelegenheit zu Besichtigungen geben, sofern er Ihnen spätestens drei Tage vorher die Besucher schriftlich ankündigt. Lassen Sie dann nicht mehr als drei bis vier Personen auf einmal herein und führen Sie diese gemeinsam durch die Wohnung. Weitere wichtige Informationen sowie Musterbriefe finden Sie in unserer Infoschrift „Zutritt und Besichtigung“.

Eigentumswechsel ist kein Kündigungsgrund

Weder nach dem Verkauf noch nach der Versteigerung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung und auch nicht im Fall einer Erbschaft hat der Erwerber das Recht, das Mietverhältnis mit Ihnen unter Berufung auf den Erwerb einfach zu kündigen. Der neue Vermieter kann das bestehende Mietverhältnis nur aus den gesetzlich genannten Gründen und mit den gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten (längeren) Fristen kündigen.

Kündigung nach Zwangsversteigerung

Nach einer Zwangsversteigerungverkürzen sich lediglich alle Kündigungsfristen auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 57 a Zwangsversteigerungsgesetz). Der Erwerber ist aber an die gesetzlichen Kündigungsgründe gebunden, und Ihnen bleiben alle Möglichkeiten des Widerspruchs.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Auch
bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs des neuen Vermieters sollten Sie nicht kopflos werden: Lassen Sie sich umgehend beraten, welche Schritte Sie dagegen unternehmen können. Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Vermieter darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Diesen Kündigungsschutz können die Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

In Berlin gilt seit dem 1. September 2011 in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg eine Kündigungssperrfrist von sieben Jahren, da dort die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist. Diese Vorschrift gilt bis zum 31. August 2018.

Weitere Informationen finden Sie in unseren Infoschriften „Kündigung durch den Vermieter“ und „Umwandlung und Wohnungsverkauf“.

Mit Mieterhöhung rechnen

Der neue Vermieter hat kein Sonderrecht zur Mieterhöhung. Doch Sie müssen damit rechnen, dass er versuchen wird, vom alten Vermieter nicht ausgeschöpfte oder versäumte Mieterhöhungen nachzuholen. Wappnen Sie sich und gehen Sie zur Beratung! Näheres zur Mieterhöhung können Sie in unserer Infoschrift „Mieterhöhung“ nachlesen.

Kaution bleibt sicher

Die Rückgabe der Mietsicherheit (zuzüglich Zinsen) schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. Seit dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) ist der Erwerber gemäß § 566a BGB nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes zur Rückgabe der Mietsicherheit (Kaution) verpflichtet. Er muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie ihm vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde. Das gilt auch bei mehreren Verkäufen (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, AZ: VIII ZR 304/10).

Achtung: Die Regelung gilt nicht rückwirkend für Grundstücksveräußerungen vor dem 1. September 2001. In diesen Fällen haftet der Erwerber für die Kaution nur, wenn er sie auch vom Verkäufer übernommen oder sich ihm gegenüber zur Auszahlung der Kaution verpflichtet hat. Die Mieter_innen müssen das beweisen (BGH, Urteil vom 28. September 2005, AZ: VIII ZR 372/04).

Falls Sie die Kaution vom Erwerber nicht zurückerhalten können, haftet der frühere Vermieter für deren Rückzahlung. Das gilt freilich dann nicht, wenn Sie sich mit der Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber einverstanden erklärt haben.

Will sich der Verkäufer gegen zukünftige Rückforderungsansprüche absichern und händigt den Mieter_innen die Mietkaution einschließlich der bisher aufgelaufenen Zinsen aus, kann der Erwerber von den Mieter_innen nicht verlangen, dass diese eine Mietsicherheit an ihn leisten (LG Berlin, Urteil vom 15. März 2011, AZ: 65 S 283/10).

Wird das Haus oder die Wohnung unter Zwangsverwaltung gestellt, können die Mieter_innen die Übergabe der Kaution an den Zwangsverwalter fordern. Der Zwangsverwalter tritt für die Dauer der Beschlagnahme in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 152 ZVG). Er ist den Mieter_innen gegenüber auch dann zur Herausgabe der geleisteten Mietsicherheit verpflichtet, wenn er diese nicht vom Vermieter erhalten hat. Weiteres zur Kaution entnehmen Sie bitte unserer Infoschrift „Mietsicherheit“.

Betriebs- und Heizkostenabrechnung

Bei Vermieterwechsel hat der alte Vermieter für die Zeiträume abzurechnen, die bis zum Eigentumsübergang beendet sind. Nur wenn sich der neue Vermieter gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, die Abrechnung auch für den bereits abgeschlossenen Abrechnungszeitraum vorzunehmen, ist er dazu verpflichtet. Dann muss er natürlich auch ein möglicherweise entstehendes Guthaben auszahlen. Tritt der neue Eigentümer während der Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis ein, muss er über den gesamten Zeitraum abrechnen und bei der Abrechnung auch alle bis dahin gezahlten Vorschüsse berücksichtigen und ein eventuelles Guthaben auszahlen.

Beispiel: Wenn der Eigentümerwechsel am 1. Juni 2011 erfolgt, muss der alte Vermieter die Betriebskostenabrechnung nur noch für das Jahr 2010 erstellen (vorausgesetzt die Abrechnungszeiträume entsprechen den Kalenderjahren). Für das Jahr 2011 muss der neue Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen, auch wenn er von Januar bis Mai noch gar nicht Eigentümer war.

Mängelbeseitigung

Da der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintritt, hat er auch bereits bestehende Mängel zu beseitigen. Also können Sie auch Mietminderungsansprüche gegenüber dem neuen Eigentümer geltend machen. Selbst Ansprüche auf Aufwendungsersatz können Sie vom neuen Vermieter verlangen (die Aufwendungen können entstanden sein, weil Sie einen Mangel selbst haben beseitigen lassen, nachdem der Vermieter mit der Beseitigung im Verzug war). Sie sind nicht dazu verpflichtet, können aber Ihrem neuen Vermieter die bestehenden Mängel noch einmal anzeigen und die Mängelbeseitigung verlangen, auch wenn Sie dies bereits gegenüber dem alten Vermieter getan haben. Vielleicht veranlasst der neue Vermieter ja daraufhin die längst fällige Mängelbeseitigung.

Haben Sie gegenüber dem alten Vermieter Ansprüche auf Verwendungsersatz (z. B. aus genehmigter Mietermodernisierung) oder bereits fällige Schadensersatzansprüche, müssen Sie diese noch gegenüber dem alten Vermieter durchsetzen. Hierfür hat der neue Vermieter nicht einzutreten.

Achtung: Es gilt die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis vom Eigentumsübergang. Sie sollten sich also rechtzeitig beraten lassen.

Keller und Dachboden

Wenn der neue Eigentümer eine Modernisierung oder Umwandlung beabsichtigt, wird er versuchen, im Keller und im Dachgeschoss „freie Bahn“ zu schaffen.

Sorgen Sie deshalb dafür, dass Ihr Keller verschlossen und mit Ihrem Namen versehen ist. Sie können auch vorsorglich ein Schild anbringen: „Bei unbefugtem Öffnen oder Betreten erfolgt Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs und Sachbeschädigung!“

Wenn Sie das Recht haben, den Dachboden als Trockenraum, Speicher o. Ä. zu nutzen, sollten Sie die Schlüssel nicht aus der Hand geben und den neuen Vermieter schriftlich auf Ihr Zugangsrecht hinweisen.

Auch der neue Vermieter hat die Möglichkeit, nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Abstellräume, Keller oder Dachboden) zu kündigen, wenn er diese zu Wohnungen ausbauen oder Wohnraum mit Nebenräumen ausstatten will (Teilkündigung § 573 b BGB). Er muss dabei die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachten. Bei einer solchen Teilkündigung haben Sie das Recht, Widerspruch einzulegen, und Sie können eine Mietsenkung durchsetzen.

Lassen Sie sich also nicht überrumpeln und verteidigen Sie Ihr Recht – notfalls auch vor Gericht – und lassen sich hinsichtlich der zweckmäßigen Vorgehensweise anwaltlich beraten.

Keine Verhandlungen an der Haustür

Ein Verkauf ist oft der Startschuss für einschneidende Veränderungen im Haus: Der neue Vermieter versucht, in seinem Sinne Ordnung zu schaffen. Mancher versucht es auch mit Überredung und Überrumpelung an der Haustür – z. B. wenn er Ihre Unterschrift für eine Mieterhöhung oder für Baumaßnahmen will. Unterschreiben Sie nichts „zwischen Tür und Angel“! Nehmen Sie sich ausreichend Zeit zum Überlegen. Nichts ist so eilig, als dass nicht genug Zeit für Sie wäre, sich erst beraten zu lassen. Dulden Sie deshalb keine Überraschungsbesuche oder bedrängende Telefonanrufe! Sie können sich einfach vor Belästigung und Überrumpelung schützen, indem Sie Ihrem Vermieter mündlich oder schriftlich erklären: „Wenn Sie etwas von mir wollen,
teilen Sie mir das bitte schriftlich mit.“ (Siehe hierzu auch unsere Infoschrift „Zutritt und Besichtigung“.)

Übrigens: Ein Vertrag, der bei Gelegenheit eines nicht vereinbarten Hausbesuchs des Vermieter geschlossen wird, fällt in den Geltungsbereich des Haustürwiderrufsrechts (§ 312 BGB), d. h. Sie können innerhalb von zwei Wochen den Vertrag/die Vereinbarung schriftlich widerrufen. Die kurze Frist gilt nur, wenn Sie über das Widerrufsrecht belehrt wurden.

Aber Vorsicht: Das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften greift nur, wenn Ihr Vermieter als Unternehmer (§ 14 BGB) handelt. Vermietet er nur eine oder wenige Wohnungen längerfristig, handelt er nicht geschäftsmäßig. Deshalb sollten Sie immer sehr genau überlegen, bevor Sie bei einem Vermieterbesuch in Ihrer Wohnung einen neuen Mietvertrag, Änderungen zu Ihrem Mietvertrag oder andere Vereinbarungen und Erklärungen unterschreiben.

Haben Sie voreilig doch eine Unterschrift geleistet und kommen Ihnen danach Zweifel, sollten Sie unverzüglich anwaltlichen Rat einholen.

Terror gegen Mieter_innen

Manchmal kommt es leider vor, dass neue Vermieter das Ziel haben, Mieter_innen zu vertreiben oder einzuschüchtern und deshalb auch vor gewaltsamen Übergriffen gegen Mieter_innen und deren Eigentum nicht zurückschrecken. Wann immer Ihr Vermieter Sie bedroht, Ihr Hausrecht nicht respektiert oder sich an Ihrem Eigentum vergreift – egal, ob es sich in Ihrer Wohnung, Ihrem Keller, auf Ihrem Dachboden, im Hausflur oder auf dem Hof befindet –, haben Sie das Recht, die Polizei zu rufen und Anzeige zu erstatten. Dies gilt auch, wenn der Vermieter ohne Genehmigung Umbau- oder Abrissarbeiten oder offensichtliche Zerstörungen durchführt. Wichtig ist, dass Sie sich rechtzeitig an die Berliner MieterGemeinschaft e. V. wenden. Wir werden Ihnen im Fall von Schikanen und Gewalttätigkeiten im möglichen Umfang rechtliche und praktische Hilfe geben, beispielsweise Sie auch bei der Organisation und Durchführung von Hausversammlungen unterstützen.

Der Aushang folgender Warnung kann helfen, einen neuen Vermieter und dessen Helfer abzuschrecken und in die Schranken zu weisen:

Musteraushang:

Warnung!

Wir machen unseren Vermieter, dessen Mitarbeiter und von ihm beauftragte Handwerker darauf aufmerksam, dass wir den Zutritt zu unserer Wohnung, zu unserem Dachboden und unserem Keller nur nach schriftlicher, begründeter Anmeldung gestatten. Sollten unsere Räume ohne unsere Zustimmung betreten werden, so werden wir unverzüglich Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) bzw. wegen Sachbeschädigung und Diebstahls erstatten. Unsere Anzeige wird sich ggf. sowohl gegen den richten, der unsere Räume selbst betreten oder dabei geholfen hat (§§ 25, 26 StGB), als auch gegen den Vermieter/ Hausverwalter/ Bauleiter usw., der dazu angestiftet hat (§ 26 StGB).

Stefanie Standfest

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Eigentumswohnung

Wie ist das rechtliche Verhältnis zwischen Mieter_innen und Eigentümergemeinschaften?

Die deutsche Rechtsordnung, wie sie seit 1900 im BGB festgeschrieben ist, bindet Gebäude als wesentliche Bestandteile an die Grundstücke. An wesentlichen Bestandteilen kann kein gesondertes Eigentum begründet werden. Erst 1951 durchbrach das WoEigG diesen Grundsatz und schuf durch rechtssystematisch komplizierte Konstruktionen die Möglichkeit des Sondereigentums (§ 1 WoEigG).

Nur jeweils zwischen den Mieter_innen und den Wohnungseigentümern bestehen die mietrechtlichen Beziehungen. Sie richten sich ausschließlich nach Gesetz und Mietvertrag und unterscheiden sich in keiner Weise von denen in Miethäusern mit nur einem Hauseigentümer / Vermieter.

Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft binden grundsätzlich nur die Eigentümer und haben keine unmittelbar zwingende Wirkung für die Mieterschaft. Insbesondere ersetzen solche Beschlüsse niemals eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Betriebskosten.

Andererseits können die Mieter_innen von dem Eigentümer verlangen, dass er notwendige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft einfordert und gegebenenfalls auch gerichtlich einklagt.

Dennoch sind diese Mietverhältnisse faktisch dadurch benachteiligt, dass die Mieter wesentlich stärker durch Kündigung wegen Eigenbedarfs bedroht sind als die Mieter_innen in einem Miethaus mit nur einem Hauseigentümer / Vermieter.

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Einliegerwohnung

Wann spricht man von einer Einliegerwohnung und welche rechtlichen Besonderheiten gelten hier?

Bei einer Einliegerwohnung handelt es sich um eine Wohnung innerhalb eines Hauses, das ansonsten ausschließlich vom Vermieter selbst bewohnt wird. In diesen Fällen gelten erleichterte Möglichkeiten, den Mieter_innen zu kündigen.

Während der Vermieter grundsätzlich einen Kündigungsgrund benötigt, darf er den Mieter_innen einer Einliegerwohnung grundlos kündigen. Als Ausgleich dazu verlängert sich die Kündigungsfrist für den Fall, dass der Vermieter keinen Grund angegeben hat, um weitere 3 Monate (§ 573 a BGB).

Das erleichterte Kündigungsecht des Vermieters greift allerdings nicht, wenn der Vermieter zwei von drei Wohnungen in einem Haus selbst bewohnt (BGH, Urt. v. 17.11.2010, AZ: VIII ZR 90/10).

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Einstweilige Verfügung

Wie können sich Mieter_innen gegen Handlungen des Vermieters, durch die ihre Rechte beeinträchtigt werden, kurzfristig zur Wehr zu setzen?

Um nur einige Beispiele zu nennen, wann das nötig erscheint: Abbrucharbeiten am Haus, Abstellen der Heizung im Winter, Austausch der Schlösser an der Wohnung, usw.

In solchen Fällen mit erhöhter Dringlichkeit kann durch ein gerichtliches Eilverfahren ein vorläufiger Rechtsschutz in Form einer einstweiligen Verfügung erwirkt werden. Derartige Verfahren regeln einen Streitfall nur vorläufig und die einstweiligen Verfügungen ergehen – zum Teil ohne mündliche Verhandlung – sofort oder innerhalb weniger Tage.

Das Gericht prüft den Inhalt des Verfügungsgesuchs auf dessen Schlüssigkeit. Das Verfügungsgesuch (in unseren Fällen: der Mieter_innen) ist juristisch
schlüssig, wenn allein nach dem, was der Antragssteller (Mieter/in) vorbringt, Verfügungsanspruch und -grund vorliegen. Ein Verfügungsanspruch ist ein Anspruch des Antragstellers (Mieter/in) gegen den Antragsgegner (Vermieter), der nicht auf Geld gerichtet ist. Ein Verfügungsgrund liegt vor, wenn ohne die einstweilige Verfügung Gefahr für die Durchsetzung des Anspruchs besteht.

Langwierige Beweisaufnahmen sind nicht möglich, daher müssen die Tatsachen, die den Anspruch begründen, vorläufig nur glaubhaft gemacht werden. Der Begriff “glaubhaft” bedeutet hier, dass ein geringerer Grad an Wahrscheinlichkeit benötigt wird.

Mit der Zustellung ist die einstweilige Verfügung regelmäßig vollzogen und muss daher befolgt werden. Ansonsten droht ein Ordnungsgeld.

Der Vermieter kann aber Widerspruch einlegen, wenn die einstweilige Verfügung ohne mündliche Verhandlung ergangen ist. Ein solcher Widerspruch hat zwar keine aufschiebende Wirkung (sprich: die einstweilige Verfügung gilt trotzdem weiter), aber auf Antrag kann das Gericht die Vollstreckung einstellen, bis über den Widerspruch entschieden ist. Erging die einstweilige Verfügung nach einer mündlichen Verhandlung oder wurde sie nach einem eingelegten Widerspruch bestätigt, ist gegen sie nur noch die Berufung möglich. Dieses Verfahren wird unabhängig von einem Hauptsacheverfahren fortgeführt.

Zur Einleitung eines solchen Hauptsacheverfahrens (d.h. eines regulären Klageverfahrens über den strittigen Gegenstand) können Mieter_innen durch den Vermieter gezwungen werden. Weigern sich die Mieter_innen, kann die Aufhebung der einstweiligen Verfügung beantragt werden und es drohen Schadensersatzansprüche. In der Regel wird auf das Hauptsacheverfahren verzichtet, da im Eilverfahren die Tatsachen recht oberflächlich überprüft werden, die Rechtslage hingegen eindeutig beurteilt wird.

Es versteht sich von selbst, dass solche Verfahren nicht ohne juristischen Beistand angestrengt werden sollten, der Besuch einer Beratungstelle ist daher unvermeidlich.

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Einwendungsfrist

Müssen Mieter_innen, die gegen ihre Betriebs- oder Heizkostenabrechnung vorgehen wollen, eine Frist beachten?

Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechung müssen Mieter_innen dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Die Frist beginnt jedoch erst zu laufen, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt worden ist (BGH, Urteil v. 8.12.2010, AZ: VIII ZR 27/10).

Nach Ablauf dieser Frist können Mieter_innen gegen die Abrechnung nicht mehr vorgehen. Ausgenommen hiervon ist jedoch der Fall, dass die Mieter /innen die Verspätung ihrer Einwendung nicht zu vertreten haben.

Die Einwendungsfrist gilt für alle Mängel einer Abrechnung, also auch für den Fall, dass aufgrund bestimmter Vereinbarungen im Mietvertrag bestimmte Kostenarten auf die Mieter_innen nicht umlegbar sind. Auch in diesem Fall müssen die Mieter_innen dem Vermieter mitteilen, dass diese Kostenarten nicht von ihnen zu tragen sind (BGH, Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 148/10).

Achtung: Die Einwendungsfrist hat keine Gültigkeit für den preisgebundenen Wohnraum (BGH, Urt. v. 20.07.2005, AZ: III ZR 371/04).

Schlüsselbegriffe: Betriebskosten,Heizkosten,Nebenkosten,Einwendung,Einwendungsfrist

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Energieausweis

Was ist der Sinn und Zweck eines Energieausweises? Wie kann er Mieter_innen dienen?

Alle Wohnhäuser brauchen ab dem 01.01.2009 einen Energieausweis, wenn sie neu vermietet, verkauft oder verpachtet werden. Also können potenzielle Mieter_innen vom Vermieter verlangen, dass er ihnen vor Mietvertragsabschluss einen Energieausweis vorlegt, in der der Energiebedarf oder der Energieverbrauch des Gebäudes angegeben ist.

Der Energieausweis informiert über den energetischen Zustand eines Gebäudes. Damit soll Mieter_innen schon vor Vertragsabschluss die Möglichkeit gegeben werden, die Heizkosten der Wohnung, an der sie interessiert sind, einzuschätzen. Außerdem lassen sich mit dem Energieausweis verschiedene Häuser in Bezug auf ihre energetische Qualität vergleichen.

Der Energieausweis kann in zwei verschiedenen Versionen erstellt werden – als bedarfs- oder verbrauchsorientierter Energieausweis. Der bedarfsorientierte ist genauer, da er auf der Bewertung der Bausubstanz (Wärmedämmung von Wänden, Dach und Fenstern) sowie den technischen Daten der Heizungsanlage beruht. Der verbrauchsbasierte kann auf der Grundlage bisheriger Heizkostenabrechnungen (der letzten drei Jahre) erstellt werden und ist dadurch für die Vermieter deutlich billiger in der Erstellung. Seine Aussagekraft ist allerdings wesentlich geringer, vor allem bei Leerstand. Stark eingeschränkt ist sein Informationsgehalt auch bei längerer Abwesenheit von Mieter_innen. Die Immobilienverbände haben durchgesetzt, dass der Eigentümer in der Regel entscheiden kann, welchen Ausweis er ausstellen lässt. Lediglich für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist, muss ein bedarfsorientierter Ausweis erstellt werden.

Bedarfsausweis

Ein bedarfsorientierter Energieausweis weist zwei verschiedene Werte aus, einen Wert für den Endenergiebedarf und einen für den Primärenergiebedarf.

Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, vom konkreten Gebäude jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Am Endenergiebedarf sollten sich Mieter_innen orientieren, wenn sie ihren künftigen Energieverbrauch und die Energiekosten abschätzen wollen.

Der Primärenergiebedarf bildet die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes ab. Er berücksichtigt neben der Endenergie auch die sogenannte „Vorkette“ (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) der jeweils eingesetzten Energieträger (z.B. Heizöl, Gas, Strom, Erneuerbare Energien). Der Primärenergiebedarf fällt dann besonders niedrig aus, wenn Erneuerbare Energien (Solare Strahlungsenergie, Geothermie, Energie aus Biomasse) für die Energieversorgung im Gebäude eingesetzt werden. Am Primärenergiebedarf können Mieter_innen erkennen, wie umweltfreundlich ihr Gebäude ist.

Verbrauchsausweis

Ein verbrauchsorientierter Energieausweis gibt den Energieverbrauch der Gebäudebewohner/innen in den vergangenen drei Jahren für Heizung und Warmwasserbereitung an. Um den Energieverbrauchskennwert zu ermitteln, wird der tatsächliche Energieverbrauch mithilfe eines standortbezogenen Klimafaktors bereinigt. So führt beispielsweise ein hoher Verbrauch in einem einzelnen harten Winter nicht zu einer schlechteren Beurteilung des Gebäudes. Der tatsächliche Energieverbrauch in einem Gebäude oder einer Wohnung kann aufgrund des Witterungseinflusses vom Energieverbrauchskennwert abweichen. Das Ergebnis im Verbrauchsausweis ist stark vom individuellen Nutzungsverhalten der Bewohner/innen abhängig. Wird in einem energetisch schlechten Gebäude kaum geheizt, so kann der Energieausweis trotzdem sehr gut ausfallen.

Farbskala

In dem vierseitigen Energieausweis werden auf einer Skala von Grün (geringer Bedarf beziehungsweise Verbrauch) über Gelb bis Rot (hoher Verbrauch und damit Sanierungsbedürftigkeit) Energiewerte angegeben. Diese bieten dem Wohnungssuchenden leider keinen so verständlichen Vergleichsmaßstab wie die oben genannten Energieeffizienzklassen für Elektrogeräte. Sinnvoll wäre die Angabe eines objektiven Werts wie der erforderlichen Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Aber immerhin ist ein erster Schritt getan, der Mieter_innen eine bessere Einschätzung ihrer künftigen Energiekosten ermöglicht. Damit wird auch die bisherige Praxis unseriöser Vermieter, die Nebenkosten im Mietvertrag unrealistisch niedrig anzusetzen und damit eine niedrigere Gesamtmiete vorzutäuschen, was bei der nächsten Betriebskostenabrechnung eine kräftige Nachzahlung und eine
Nebenkostenerhöhung zur Folge hat, zumindest erschwert werden.

Ausweispflicht

Bei bestehenden Vertragsverhältnissen haben Mieter_innen keinen Anspruch, den Energieausweis einzusehen. Dann ergibt sich der Energieverbrauch allerdings auch aus der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.

Gut ein halbes Jahr nach Einführung des Energieausweises lag für den größten Anteil der vermieteten Wohngebäude in Deutschland ein solches Dokument vor. Manche Vermieter wissen jedoch noch immer nicht, dass der Energieausweis bei Neuvermietung von Wohnungen oder Häusern verpflichtend ist. Die deutsche Energieagentur dena ermittelte, dass von den beiden Energieausweisvarianten der auf Heizkostenabrechnungen basierende Verbrauchsausweis deutlich weiter verbreitet sei. „Durchschnittlich 78% der Wohngebäude verfügen über einen solchen Energieausweis. Nur 22% haben dagegen einen Bedarfsausweis, der auf einer technischen Analyse der Bausubstanz und der Heizungsanlage des Gebäudes beruht. Hauptgrund sind die niedrigeren Kosten: Der Preis für einen Verbrauchsausweis liegt in einem Mehrfamilienhaus mehrheitlich unter 20 Euro pro Wohneinheit, für einen Bedarfsausweis unter 50 Euro.“

Dass die meisten Vermieter den Energieausweis erst auf Nachfrage vorlegen, ist leider üblich. Spätestens bei einer Wohnungsbesichtung sollten Mieter_innen danach fragen. Liegt das Gebäude im gelben bis roten Bereich der Farbskala im Energieausweis, ist mit hohen bis sehr hohen Nebenkosten für Heizung und Warmwasser zu rechnen. Wenn Wohnungs- oder Hausbesitzer ihrer Ausweispflicht nicht nachkommen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Ausgenommen von Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises sind allerdings Baudenkmäler.

Zum Energieausweis gehören auch Modernisierungsempfehlungen. Die Umsetzung der Empfehlungen ist nicht verpflichtend. Es lohnt sich für Mieter_innen aber danach zu fragen, ob die Umsetzung geplant ist.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Energieeinsparverordnung

Die “EnEV” ist ein Teil des deutschen Baurechts und soll dem Klimaschutz dienen.

In der EnEV wird ein ganzheitlicher Ansatz für neu zu errichtende Gebäude umgesetzt: Sämtlicher für Wärme und Warmwassererzeugung notwendiger Energiebedarf wird primärenergetisch bewertet, d.h. es wird ein sogenannter Jahresprimärenergiebedarf berechnet. Bei dieser Berechnung werden sowohl die Effizienz der Energieträger, als auch die der Anlagentechnik bilanziert. Auch Energieverbräuche, die außerhalb des Gebäudes, z.B. beim Transport der Energieträger, entstehen, fließen in die Bilanz ein. Bauliche und anlagentechnische Maßnahmen können miteinander verrechnet werden, da alle Größen, die den Energieverbrauch beeinflussen, berücksichtigt werden. Eine gute Anlagentechnik kann so eine nur mäßige Wärmedämmung wieder wett machen und eine Nutzung von erneuerbaren Energien wird bei der Bewertung der Gebäude positiv angerechnet.

Alle neu gebauten Gebäude müssen die Anforderungen der jeweiligen EnEV erfüllen. Bei bereits bestehenden Gebäuden verpflichtet die EnEV die Hauseigentümer, Nachbesserungen vorzunehmen (sogenannte Nachrüstpflicht). Dies gilt für mit Gas oder Öl betriebene Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden. Sie waren bis 31.12.2006 (bei Einhaltung bestimmter Grenzwerte bis 31.12.2008) außer Betrieb zu setzen. Nach Schätzungen betrifft dies ca. zwei Mio. Heizkessel. Heizungs- und Warmwasserrohre in nicht beheizten Räumen und oberste Geschossdecken beheizter Räume mussten bis 31.12.2006 gedämmt werden.

Dachböden mussten bis Ende 2011 eine Wärmedämmung erhalten. Bei Neuerwerb bestand eine Nachrüstpflicht. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sind von dieser Verpflichtung weiterhin freigestellt, wenn sie bereits am 01.02.2002 in dem Haus wohnten.

Nachtspeicherheizungen müssen bis zum 01.01.2020 mit effizienteren Heizungen ausgetauscht werden, vor allem wenn es sich um Wohngebäude mit mindestens 6 Wohneinheiten handelt. Ausgenommen hiervon sind Gebäude, die nach dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erbaut sind, oder wenn der Austausch unwirtschaftlich wäre oder Gebäude, in denen durch öffentlich-rechtliche Vorschriften der Einsatz von elektrischen Speicherheizsystemen vorgeschrieben ist.

Bei baulichen Maßnahmen im Bestand gilt ebenso die Nachrüstpflicht, die jedoch durch das Wirtschaftlichkeitsgebot (§§ 5 und 4 Abs. 3 Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden – EnEG) beschränkt wird. Den Anforderungen des Wärmeschutzes muss entsprochen werden, wenn ein Bauteil ohnehin (Reparaturen bei Verschleiß oder Schäden, Mängelbeseitigung, Verschönerungen) verändert wird und nur, wenn die Erneuerungen mindestens mehr als 20% einer Bauteilfläche betreffen. Eine andere Möglichkeit besteht darin nachzuweisen, dass das Gebäude den Jahresprimärenergiebedarf, der für einen vergleichbaren Neubau gilt, um nicht mehr als 40% überschreitet. In diesem Fall können die betreffenden Bauteile die Anforderungen der EnEV überschreiten. Diese Regelungen gelten u.a. für Fassaden, Fenster oder Fußböden.

In jedem Fall gilt das sogenannte Verschlechterungsverbot (§ 11 EnEV). Die neuen Bauteile oder Anlagen dürfen keine schlechtere energetische Qualität aufweisen als die bisherigen. Für Mieter_innen können bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung entweder umlagefähige Modernisierungen oder auch nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahmen darstellen. Sehen Sie hierzu auch unsere Infoschrift “Modernisierung“.Falls Sie betroffen sind, lassen Sie sich beraten.

Mit der EnEV 2007 wurde der Energieausweis für Bestandsgebäude eingeführt.

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG

Seit dem 01.01.2009 gilt außerdem das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG). Das Ziel ist, den Anteil der Erneuerbaren Energien an der Wärmebereitstellung bis zum Jahr 2020 auf 14% auszubauen. Das Wärmegesetz legt u. a. fest: Eigentümer von Gebäuden, die neu gebaut werden, müssen Erneuerbare Energien (z. B. Solarthermie, Geothermie, Biomasse oder Umweltwärme) für ihre Wärmeversorgung nutzen. Andere Klima schonende Maßnahmen sind zulässig: Hauseigentümer können ihr Haus stärker dämmen, Wärme aus Fernwärmenetzen beziehen oder Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung nutzen. Das Gesetz muss grundsätzlich bei allen Neubauten erfüllt werden, die ab dem 01.01.2009 neu errichtet werden. Für bereits bestehende Gebäude gilt dies nicht. Hauseigentümer unterliegen (bislang) noch keiner Nachrüstpflicht.

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Energieverbrauchskennwert

Wie kann man ihn errechnen?

Mit Hilfe des Energiekennwerts soll ein Gebäude energetisch bewertet werden können. Dieser Bewertung wird der Energieverbrauch des jeweiligen Gebäudes in Kilowattstunden pro Jahr und Fläche (kWh/(a m²)) zugrunde gelegt.

Eine Rolle spielt diese Bewertung bei der Überprüfung von Mieterhöhungen und zwar im Rahmen der Orientierung zur Spanneneinordnung unter der “Merkmalmalgruppe 4: Gebäude”.

Den Energiekennwert kann man entweder dem Energieausweis für das jeweilige entnehmen oder aber selbst errechnen. Wir stellen Ihnen hierzu unseren Rechner zur Verfügung. …Rechner…

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Erhaltungssatzung

Was genau regelt eine Erhaltungssatzung?

In einem Erhaltungsgebiet benötigen bauliche Veränderungen eine Genehmigung, um die städtebauliche Eigenart oder das soziale Milieu eines Gebiets zu schützen oder eine Umstrukturierung zu unterstützen. Unter Erhaltungssatzungen versteht man baurechtliche Satzungen, die von den Gemeinden erlassen werden können (§§ 172 ff. BauGB). Die städtebaulichen Ziele dieser Satzungen dürfen die folgenden sein:

1. die städtebauliche Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt zu erhalten und/oder

2. den sogenannten Milieuschutz zu garantieren und/oder

3. städtebauliche Umstrukturierungen zu unterstützen.

In einem Gebiet, das von einer Erhaltungssatzung umfasst ist, dürfen keine Nutzungsänderungen, Abrisse oder andere Änderungen der baulichen Anlagen ohne eine entsprechende Genehmigung der Gemeinde erlassen werden. Dient eine Satzung dem Ziel, die städtebauliche Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt zu erhalten (s.o. unter 1.), so bedarf auch der Neubau baulicher Anlagen einer Genehmigung.

Während des Genehmigungsverfahrens prüft die Gemeinde, ob die jeweilige Änderung im Hinblick auf das Erhaltungsziel, welches in der jeweiligen Satzung festgesetzt ist, zulässig ist. Folglich darf die Genehmigung versagt werden, wenn die jeweilige Maßnahme die Erhaltungsgründe beeinträchtigen würde.

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Ersatzvornahme

Was können Mieter_innen unternehmen, wenn der Vermieter die Mängel in der Wohnung nicht beseitigt?

Durch die Möglichkeit zur Ersatzvornahme soll sichergestellt werden, dass die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten bleibt. Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 BGB dazu verpflichet, die Wohnung in diesem Zustand zu erhalten. Melden Mieter_innen also einen Mangel und setzen dem Vermieter zur Beseitigung eine angemessene Frist, so muss der Vermieter innerhalb dieser Frist reagieren. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, haben Mieter_innen nach § 536a Abs. 2 BGB das Recht, den Mangel selbst, aber auf Kosten des Vermieters zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. Übrigens muss natürlich keine Frist gesetzt werden, wenn ein sofortiges Handeln notwendig ist (z.B. Wasserrohrbruch etc.).

Zur Einforderung der entstanden Kosten gegenüber dem Vermieter können Sie sich gern unseren passenden Musterbrief als Vorlage nehmen.

Weigert sich der Vermieter die Kosten zu tragen, so sind Mieter_innen grundsätzlic

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Ersatzwohnraum

Muss der Vermieter bei Kündigung durch Eigenbedarf den Mieter_innen eine andere Wohnung zur Verfügung stellen?

Wird der Mietvertrag aufgrund des Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt, so ist der Vermieter unter bestimmten Vorraussetzungen dazu gehalten, den Mieter_innen Ersatzwohnraum zu stellen. Diese Pflicht des Vermieters besteht aber nur, wenn der Ersatzwohnraum (sprich: eine andere Wohnung)

bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht und

sich im selben Haus bzw. in derselben Wohnanlage befindet.

Besteht diese Pflicht für einen Vermieter und bietet er dennoch keinen Ersatzwohnraum an, so ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam.

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Extremwertbereinigung

Was bedeutet der Begriff “Extremwertbereinigung” im Rahmen des Mietspiegels?

Die Extremwertbereinigung ist ein Verfahren zur Herausfilterung von Gefälligkeits- und Wuchermieten aus den Erhebungsdaten für die einzelnen Mietspiegelfelder. In der Vergangenheit wurden beim Berliner Mietspiegel zunächst 10% – und später 5% – Extremwerte oben und unten gekappt. Seit 2003 wird für die qualifizierten Mietspiegel ein wissenschaftlich entwickeltes Verfahren mit 95%-Vertrauensintervall angewandt. Mit diesen Methoden können zuverlässige Daten ermittelt werden.

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