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Fahrrad

Wo im Haus/auf dem Grundstück stellt man am besten sein Fahrrad unter?

Wenn für Fahrräder kein eigens dafür eingerichteter Abstellraum zur Verfügung steht, können sie selbstverständlich in die Wohnung mitgenommen oder im eigenen Keller untergebracht werden. Im Hausflur, Kellergang, auf dem Hof usw. dürfen sie nur abgestellt werden, wenn der Vermieter keine Einwände erhebt; es sei denn es ist wegen Diebstahlsgefahr unzumutbar, das Fahrrad draußen stehen zu lassen und es ist genügend Platz im Flur oder auf dem Hof. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die anderen Hausbewohner/innen nicht belästigt werden.

Ein vorhandener Abstellraum muss genutzt werden. Das Amtsgericht Münster (AG Münster, WM 94, 198) hat jedoch das Recht des Mieters anerkannt, sein wertvolles
Rennrad in die Wohnung zu nehmen oder in seinem eigenen Keller aufzubewahren, auch wenn die Hausordnung das Abstellen im Fahrradraum vorschreibt.

Fahrradanhänger für den Transport von Kindern können daneben selbst dann im Hof stehen gelassen werden, wenn sich im Keller dafür eine Abstellmöglichkeit befindet. Begründet wird dies nicht mit der Beschwerlichkeit des Hinuntertragens, sondern damit, dass es dem radelnden Elternteil während des Hinuntertragens in den Keller unmöglich wird, die Kinder ausreichend zu beaufsichtigen. Bleiben die Kinder nämlich während des Hinuntertragens vor dem Kellereingang, so bleiben sie unbeaufsichtigt; begleiten die Kinder den Elternteil in den Keller, so besteht für sie erhöhte Verletzungsgefahr (AG Schöneberg, 6 C 430/05).

Brandschutz: Wenn es brennt, ist der Hausflur in der Regel der einzige bauliche Rettungsweg!

Über die mietrechtlichen Vereinbarungen hinaus sollten jedoch bauordnungsrechtliche und brandschutztechnische Anforderungen berücksichtigt werden: Treppenräume, dazu gehören auch Hausflure, sind Bestandteil eines Brandschutzkonzepts eines Wohngebäudes. Sie dienen gemäß Bauordnung als erster baulich notwendiger Rettungsweg.

Darüber hinaus sind Rettungswege auch Angriffswege für die Feuerwehr. Bei Bränden in Wohngebäuden, die nur einen einzigen baulichen Rettungsweg haben, muss ein Raucheintritt in das Treppenhaus möglichst vermieden werden. Der Treppenraum sollte so lange wie möglich den Bewohner/innen zur Selbstrettung und der Feuerwehr für Lösch- und Rettungsmaßnahmen zur Verfügung stehen. Das heißt, dass aufgrund des Brandschutzes keine Fahrräder in Hausflure abgestellt werden sollten.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Fahrstuhl

Welche Fahrstuhlkosten konkret können auf die Mieter_innen umgelegt werden?

1. Kosten für die Wartung (= als Wartung gelten Tätigkeiten, die Schäden vorbeugen, nicht solche, welche die Betriebsfähigkeit wieder herstellen),

2. den TÜV (alle drei Jahre),

3. den Elektroenergieverbrauch des Aufzugs,

4. die Beaufsichtigung und Bedienung,

5. die Überwachung und Pflege der Anlage,

6. die Anlagenreinigung und

7. den Notruf (LG Gera, Urt. v. 31.01.2001, AZ:1 S 185/00).

Auf die Mieter_innen nicht umlagefähig sind – wie auch bei den anderen Betriebskosten – die Kosten für Instandhaltung. Gleiches gilt für die Kosten für den Stördienst und Ersatzteile (LG Hamburg, Urt. v. 27.06.2000, AZ:316 S 15/00).

In der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Vollwartungsvertrag bezüglich des Aufzugs abgeschlossen wurde. Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern unter anderem auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letztere aber vom Vermieter zu tragen sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Der abgezogene Anteil muss im Einzelfall nachvollziehbar sein und auf den tatsächlichen Kosten basieren, sodass die Mieter_innen bei der Belegeinsicht auch die Höhe des Vorwegabzugs anhand der Vollwartungsverträge kontrollieren können (LG Berlin, Urt. v. 22.09.2006, AZ: 64 S 198/06; Urt. v. 26.04.2002, AZ: 64 S 18/01). Sind die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Tätigkeiten nicht genau ermittelbar, so darf der Vermieter sie schätzen und grundsätzlich rund 50 bis 80% der gesamten Vollwartungskosten auf die Mieter_innen umlegen (das LG Berlin hat in mehreren Urteilen den auf die Mieter_innen nicht umlegbaren Anteil auf 20% geschätzt). Ebenfalls abzuziehen ist ein Gewerbeanteil, wenn z. B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.

Es hat sich in Berlin weitgehend durchgesetzt, Erdgeschossmieter_innen von der Aufzugsumlage auszunehmen, wenn diese keinen Aufzug benutzen müssen. Doch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung können auch die Parterremieter_innen mit den Aufzugskosten belastet werden (BGH, Urt. v. 20.09.2006, AZ: VIII ZR 103/06). Begründet wird dies vor allem mit Praktikabilität: Um die Tatsache, dass Erdgeschossmieter_innen den Aufzug nicht nutzen, kostentechnisch zu berücksichtigen, müsste der Vermieter eine verbrauchsabhängige Umlage der Aufzugkosten durchführen. Dabei müssten grundsätzlich die Etagen der einzelnen Mieter_innen berücksichtigt werden sowie eben der tatsächliche Gebrauch des Aufzugs. Solch eine Umlage sei aber bezüglich der Aufzugskosten eben nicht praktikabel, zu unübersichtlich und im Einzelnen nicht nachvollziehbar.

Etwas anderes gilt für den Fall, dass sich die Wohnung der Mieter_innen in einem anderen Gebäudeteil befindet (z.B. wohnen die betroffenen Mieter_innen im Hinterhaus, der Aufzug ist jedoch im Vorderhaus). In diesem Fall benachteiligt die Umlage der Aufzugkosten die Mieter_innen unangemessen, da die Wohnung per Aufzug nicht zu erreichen ist. Diese Mieter_innen müssen die Kosten also nicht mittragen (BGH, Urt. v. 08.04.2009, AZ: VIII ZR 128/08). Das gilt aber nur für Formularklauseln. Wurde individuell vereinbart, dass die Mieter_innen unabhängig vom bewohnten Gebäudeteil an den Kosten des Aufzugs beteiligt werden, so ist diese Vereinbarung wirksam.

Wenn die Aufzugskosten starke Veränderung gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbaren Abrechungseinheiten zeigen und diese Veränderungen nicht oder nur ungenügend begründet erscheinen, sollten Mieter_innen von ihrem Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen, Gebrauch machen.

Übrigens … Ein über längere Zeit hinweg defekter Aufzug berechtigt die Mieter_innen zu einer angemessenen Mietminderung.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Familienangehörige

Welche Rechte haben Familienangehörige von Mieter_innen gegenüber dem Vermieter?

Enge Familienangehörige wie Ehepartner_in, Eltern und Kinder (nicht aber: Geschwister und entfernte Verwandte!) gelten nicht als Untermieter_innen im Sinn des Gesetzes. Vielmehr dürfen die Mieter_innen ihnen den von ihren “Weisungen abhängigen Mitgebrauch” der Wohnung gestatten; sprich: Es wird ein gemeinsamer Haushalt geführt (den Angehörigen die Wohnung nicht zum völlig selbständigen Gebrauch überlassen).

Eine längerfristige Aufnahme von Angehörigen (mehr als 6 Wochen) ist dem Vermieter schriftlich anzuzeigen, bedarf jedoch nicht seiner Genehmigung. Allerdings darf auch durch die Aufnahme von Angehörigen keine Überbelegung der Wohnung eintreten.

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Feier

Haben Mieter_innen das Recht, in ihrer Wohnung Feiern
zu veranstalten?

Feiern und Partys mögen den Beteiligten Vergnügen bereiten, die Nachbarn/innen empfinden sie regelmäßig als Belästigung…Folglich muss die erforderliche Rücksicht genommen werden. Das OLG Düsseldorf hat sich ganz strikt geäußert: “Von 22 Uhr bis 6 Uhr sind grundsätzlich alle Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe stören” (OLG Düsseldorf, WuM 90, 116 ff).

Die weitverbreitete Auffassung, einmal im Monat dürfe man auch nach 22 Uhr lautstark feiern, ist falsch. Auch das Grundgesetz, hier speziell die in Art. 2 Abs.1 GG gewährte freie Entfaltung der Persönlichkeit, kann dafür nicht herangezogen werden: Es gibt (leider) kein Recht auf Partys bis in die Morgenstunden!

Die Bremer Richter (AG Bremen WM 57, 185) halten es für zumutbar, dass die Nachbarn/innen aus besonderen Anlässen (Hochzeit, Sylvester, Karneval) gestört werden, allerdings auch dann nicht bis in die frühen Morgenstunden. Gegebenenfalls können die Nachbarn/innen die Miete mindern. In besonderen Extremfällen (aber auch nur dann) ist der Vermieter sogar berechtigt, nach Abmahnung, fristlos zu kündigen, da das lautstarke Feiern eine Verletzung der vertraglichen Pflichten bedeutet.

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Fernwärme

Fernwärme dient vornehmlich der Heizung von Gebäuden – welche (rechtlichen) Besonderheiten gelten in diesem Zusammenang?

Darunter versteht man den Transport thermischer Energie vom Erzeuger zur Zentralheizung der Verbraucher mittels eines erdverlegten Rohrsystems. Der Fernwärmepreis wird als Mischpreis aus einer verbrauchs- und einer leistungsabhängigen Komponente gebildet. Unproblematisch ist der tatsächliche Verbrauch. Er wird über Wärmemengenzähler erfasst. Die notwendige Leistung – gewissermaßen der Rahmen, in dem der tatsächliche Verbrauch eines Gebäudes dann später liegt – muss als Anschlusswert vom Eigentümer berechnet und beim Wärmeversorgungsunternehmen (in Berlin Vattenfall) bestellt werden. Dabei ist die Leistung so zu wählen, dass auch an kalten Wintertagen genügend Heizwärme zur Verfügung steht, zusätzlich eines gewissen Sicherheitszuschlags. Was als ausreichende Beheizung angesehen wird, ist in der DIN 4701 festgelegt:

1. Wohn-, Schlaf- und Küchenräume +20°C

2. Bäder +22°C

3. Beheizte Flure, Vorräume +15°C

4. Treppenhaus (soweit beheizbar) +10°C

Manche Hauseigentümer bestellen eine unangemessen hohe Leistung. Das verteuert den Anschlusspreis und damit die Gesamtkosten für die Wärme unnötig, da die Mieter_innen eine Leistung bezahlen müssen, die sie gar nicht in Anspruch nehmen. Besonders gravierend wirkt sich dieser Umstand aus, wenn nach einer verbesserten Wärmedämmung der Energiebedarf sinkt, ohne dass die bestellte Leistung an den verringerten Bedarf angepasst wird. In diesen Fällen werden die Mieter_innen durch die Umlage der Sanierungskosten, d.h. mit der Erhöhung der Kaltmiete belastet, profitieren jedoch nicht entsprechend von sinkenden Heizkosten.

Daneben hat der BGH entschieden, dass es sich bei dem Anschluss an die Fernwärme um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie selbst dann handelt, wenn die betroffene Wohnung bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet ist. Die Mieter_innen dieser Wohnung haben diese Maßnahme folglich nach § 554 Abs. 2 S. 1 BGB zu dulden (BGH, Urt. v. 24.09.2008, AZ: VIII ZR 275/08).

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Formularklausel

Hat alles, was in einem Mietvertrag vereinbart wird, Geltung?

Kurz vorab: Ein Blick auf die verschiedenen mietvertraglichen Regelungen lohnt sich auf jeden Fall, da der Vermieter großen Spielraum bei der Gestaltung des Mietvertrags hat…

Prinzipiell ist zwischen Formularklauseln und Individualvereinbarungen zu unterscheiden. Als Formularklauseln gelten insbesondere die Inhalte der standardisierten Mietvertragsformulare, die Hausbesitzervereine oder Verlage anbieten. Auch wenn ein Vermieter nur einzelne Klauseln daraus verwendet oder wenn er selbstvorformulierte Klauseln mehrmals (nach der Rechtsprechung reicht der erste Versuch schon manchmal aus, wenn der Verwender die Formulierung noch öfter verwenden will – ansonsten genügen dreimal) verwendet bzw. verwenden will, handelt es sich um Formularklauseln. Formularklauseln gelten als AGB und unterliegen deshalb dem Verbraucherschutz (§§ 305 bis 310 BGB). Benachteiligen diese Klauseln den Vertragspartner des Verwenders, also die Mieter_innen, unangemessen, sind sie unwirksam.

Demgegenüber stehen sogenannte Individual- oder auch Einzelvereinbarungen als zwischen zwei Vertragspartnern frei ausgehandelte Vertragsinhalte, bei denen beide Partner eine gleichrangige Verhandlungsposition haben. Individualvereinbarungen gelten als zwischen den Parteien ausgehandelt (also genau erörtert und von beiden Seiten übereinstimmend akzeptiert) – in Wahrheit sind sie es aber oftmals nicht. Der Vermieter hat bei der Vertragsanbahnung ja meist eine viel stärkere Position – er hat das gewünschte Gut (die Wohnung) und häufig gibt es mehr als einen Wohnungsinteressenten. Der Vermieter hat bei einer Einzelvereinbarung also weitreichendere Möglichkeiten, seinen Mieter_innen vertragliche Verpflichtungen aufzubürden.

Die Folge dessen, dass man Individualvereinbarungen als zwischen den Vertragsparteinen ausgehandelt ansieht, ist, dass an sie nicht so strenge Anforderungen gestellt werden wie an Formularklauseln. Eine Formularklausel, also eine AGB, ist schon dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Individualvereinbarung dagegen erst dann, wenn sie gegen zwingende Gesetze verstößt oder sittenwidrig ist. Es liegt auf der Hand, dass folglich eher die AGB als unwirksam angesehen wird, als eine Individualvereinbarung. Demzufolge wird ein Vermieter, wenn er von den (mieterfreundlichen) Regelungen des BGB abweichen will, sich hierbei mit Individualvereinbarungen zu helfen versuchen als mit Formularklauseln. Folglich stellen Individualvereinbarungen für die Mieter_innen eine Gefahr dar.

Im Mietvertragsformular finden sich Individualvereinbarungen zumeist unter “sonstige Vereinbarungen”. Aber auch in Übergabe- und Abnahmeprotokollen. Deswegen mahnen wir zur Vorsicht beim Unterzeichnen. Im Zweifel empfehlen wir, den Vertrag / das Protokoll vorm Unterzeichnen juristisch überprüfen zu lassen. Diesen Service bieten wir Ihnen in Beratungsstellen.

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Fristen

Die wichtigsten mietrechtlichen Fristen im Überblick:

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter nach § 573 BGB

3 Monate bis zu einer Laufzeit von 5 Jahren

6 Monate bis zu einer Laufzeit von 8 Jahren

9 Monate nach einer Laufzeit von 8 Jahren

Kündigung durch die Mieter_innen

3 Monate bei Verträgen, die ab dem 01.09.2001 geschlossen wurden

3 Monate bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, wenn im Mietvertrag steht, dass die jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen bindend sein sollen

Falls bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, längere Fristen formularvertraglich vereinbart wurden, sind diese unwirksam. Die Kündigungsfrist für Mieter_innen beträgt auch in diesem Fall 3 Monate.

Falls bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, längere Fristen wirksam individuell vereinbart wurden, gelten diese weiter. Dies ist aber sehr selten der Fall. Sie sollten Ihren Mietvertrag in einer Beratungstelle anwaltlich prüfen lassen, ob eine solche Individualvereinbarung vorliegt.

Fristlose Kündigung wegen zweimonatigen Zahlungsverzugs:

Abwendungsmöglichkeit durch Zahlung des geschuldeten Betrags bis zum Ablauf von 2 Monaten ab Einreichung der Räumungsklage

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB:

Jahressperrfrist

Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen.

Beispiel: Die Miete wurde das letzte Mal zum 01.10.2010 gemäß § 558 BGB erhöht. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf frühestens am 01.10.2011 zugehen. Mieterhöhungen, die unter Verletzung der Sperrfrist erfolgen, sind unwirksam.

Überlegungs- oder Zustimmungsfrist

Mieter_innen haben eine Überlegungs- oder Zustimmungspflicht bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

Beispiel: Geht das Mieterhöhungsverlangen zwischen dem 1. und dem 31. Januar eines Jahres zu, dann läuft die Überlegungsfrist bis einschließlich 31. März des Jahres.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und § 559 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierung):

Mieter_innen können ihr außerordentliches Kündigungsrecht bis zum Ende des 2. Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens ausüben. Die Kündigung gilt dann für das Ende des übernächsten Monats, und die Mieterhöhung tritt nicht ein – § 561 BGB.

Klagefrist bei Mieterhöhung nach § 558 BGB :

Nach § 558 b Absatz 2 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Klage innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erheben.

Ankündigungsfrist bei Modernisierung:

spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach § 554 BGB (als Folge der Ankündigung einer zur Kündigung berechtigenden
Modernisierungsmaßnahme):

Mieter_innen sind berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mittteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.

Beispiel: Die Modernisierungsankündigung erfolgt zwischen dem 1. und 31. März eines Jahres, dann ist die Kündigung bis zum 30. April des Jahres zum 31. Mai des Jahres möglich.

Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB

Der Erhöhungseintritt erfolgt mit Beginn des 3. Monats ab Zugang des Erhöhungsschreibens.

Beispiel: Das Erhöhungsschreiben geht zwischen dem 1. und dem 31. Januar eines Jahres zu, dann wird die erhöhte Miete zum 1. April des Jahres fällig.

Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die zu erwartende Mieterhöhung nicht ausreichend angekündigt worden ist oder wenn die tatsächliche Miete mehr als 10% höher ist als die mitgeteilte.

Abrechnungsfrist für Betriebskosten:

spätestens innerhalb 1 Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums

Mietvertrag Befristungsgrenzen:

Zeitmietvertrag: mit Befristungsgrund unbegrenzt möglich

Staffelmiete: unbegrenzt möglich

Indexmiete: unbegrenzt möglich

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