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Garage

Kann der Mietvertrag für die Garage getrennt vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden?

Wenn eine Garage oder ein Tiefgaragenstellplatz zusammen mit einer Wohnung vermietet worden ist, so kann sie auch nur zusammen mit der Wohnung gekündigt werden. Also nur dann, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Gesamtmietverhältnisses geltend gemacht werden kann (siehe auch „Kündigung“).

Eine Teilkündigung (sprich die Kündigung der Garage, während das Wohnungsmietverhältnis erhalten bleibt) ist nur möglich, wenn der Vermieter die Garage umbauen und daraus eine Mietwohnung schaffen möchte – ein eher ungewöhnlicher Fall.

Eine Mieterhöhung ist nur nach den für Wohnraum geltenden Regelungen möglich.

Wurde zunächst nur die Wohnung gemietet und später die Garage oder wurden zwei getrennte Mietverträge abgeschlossen, so kommt es im Einzelfall darauf an, ob die Parteien ein einheitliches Vertragsverhältnis herbeiführen wollten oder nicht.

Für Garagen, die getrennt von einer Wohnung gemietet wurden, gilt das Gewerberaummietrecht. Demzufolge kommt es hinsichtlich Miethöhe und Mieterhöhungen vornehmlich auf die im Garagenmietvertrag getroffenen Vereinbarungen an. Gleiches gilt für die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung. Ist im Mietvertrag diesbezüglich nichts vereinbart worden, können beide Vertragsseiten ohne Angabe von Gründen mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

In der Garage selbst dürfen die Mieter_innen nicht nur ihr Auto parken, sondern auch Autozubehör lagern. Die für die Lagerung erforderlichen Möbel, wie zum Beispiel Regale, dürfen ebenfalls in der Garage aufgestellt werden.

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Mieterhöhung für Garage bei einheitlichem Mietvertrag

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Garten

Dürfen Mieter_innen den hauseigenen Garten benutzen und wenn ja, in welchem Umfang?

Gibt es im Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung zur Gartennutzung, so ist der Garten grundsätzlich als eine Gemeinschaftseinrichtung anzusehen. Das bedeutet, dass alle Mieter_innen ihn benutzen dürfen, wobei jedoch zu beachten ist, dass es sich um eine Gemeinschafsfläche handelt und somit Rücksicht auf die anderen Mieter_innen zu nehmen ist.

Etwas anderes gilt, wenn der Garten ausdrücklich nur an eine(n) / mehrere Mieter/inn(en) vermietet worden ist. Sodann sind nur diese Mieter_innen berechtigt, den Garten zu nutzen.

Bei einem Einfamilienhaus ist der Garten immer mitvermietet, wenn nicht der Mietvertrag die Gartennutzung ausdrücklich ausschließt.

Die Rechtsprechung billigt Mieter_innen bei der Gestaltung des Gartens weitgehende Freiheiten zu. Hat der Vermieter es beispielsweise versäumt, im Vertrag konkrete Verbote oder Einschränkungen zu vereinbaren, dürfen Mieter_innen Spielgeräte (wie Schaukeln, Klettergerüst oder Sandkasten), Gartenmöbel oder ein Pavillonzelt aufstellen – allerdings nur, wenn sie nicht dauerhaft (z.B. durch Betonsockel) mit dem Boden verbunden werden und es keine Nutzungskonkurrenz mit anderen Mieter_innen gibt.

Ist im Mietvertrag nicht geregelt worden, wer für die Gartenpflege zuständig ist, so ist dies grundsätzlich der Vermieter (bei Einfamilienhäusern hingegen grundsätzlich die Mieter_innen). In diesem, wie in dem Fall, dass der Vermieter nach dem Mietvertrag ausdrücklich zur Gartenpflege verpflichtet ist, kann er die regelmäßig anfallenden Gartenpflegekosten als Betriebskosten umlegen – logischerweise nur auf die Mieter_innen, die den Garten auch nutzen dürfen.

Sind hingegen die Mieter_innen zur Gartenpflege verpflichtet, so müssen diese grundsätzlich nur einfache Pflegearbeiten verrichten. Hierunter versteht man Arbeiten, die nicht der Kenntnis und Fähigkeiten eines Fachmanns oder besonderer Zeit- und Kostenaufwendung benötigen. So müssen Mieter_innen z.B. nur den Rasen mähen oder Beete umgraben, nicht jedoch Bäume oder Sträucher beschneiden oder düngen. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, so muss der Vermieter die Arbeiten ausführen (lassen), die die einfachen Arbeiten übersteigen. Außerdem hat der Vermieter gegenüber den Mieter(n)/innen kein Weisungsrecht, er darf ihnen also im Allgemeinen nicht vorschreiben, was an Gartenpflege vorzunehmen ist und wann dies zu geschehen hat.

Schlüsselbegriffe: Garten,Betriebskosten

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Gartenpflege

Welche Kosten sind als Gartenpflegekosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter_innen umlegbar?

Nach § 2 BetrKV gehören hierzu

  1. “die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen,
  2. der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und
  3. der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.”

Handelt es sich um einen Garten, der für verschiedene Aktivitäten nutzbar ist, kann der Vermieter die tatsächlich und laufend anfallenden Gartenpflegekosten nur von den Mieter_innen fordern, die den Garten auch nutzen dürfen.

Ist der Garten oder die Rasenfläche nur zur Zierde da, dürfen die Kosten der Pflege auf alle Mieter umgelegt werden. Auch Rasenflächen, deren Betreten verboten
ist, haben einen wohnumfeldverbessernden Wert und ihre Pflege kann daher durchaus den Mieter_innen angelastet werden, befand der BGH (Urt. v. 26.05.2004, AZ: VIII ZR 135/03).

Nicht umlagefähig sind die Kosten für die Neuanlage eines Gartens, für die Neuanschaffung von Gartenpflegegeräten und für die Erneuerung des Gehwegbelags.

Als Gartenpflege sind nur Kosten abzurechnen, die aus Verträgen des Vermieters mit Dienstleistern vereinbart wurden (Gartenpflege durch den Hauswart gehört formal gesehen nicht hierher, denn über die Kosten der Tätigkeit des Hauswarts wird ausschließlich unter dem Posten „Hausmeister/Hauswart“ abgerechnet).

Außerdem hat der BGH entschieden, dass der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen darf. Wenn also der Vermieter selbst – oder aber sein Personal – Gärtnertätigkeiten erbracht hat, ist er berechtigt, ein auf Basis der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot eines Unternehmens als Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung zum Teil Kosten ansetzen darf, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Diese Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen (Urt. v. 14.11.2012, AZ:VIII ZR 41/1).

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Gasetagenheizung

Müssen Mieter_innen die Kosten für Wartungen an ihrer Gasetagenheizung tragen?

Die Wartungskosten für Gasetagenheizungen sind im Allgemeinen auf die Mieter_innen umlagefähig – allerdings nur, wenn dies im Mietvertrag vereinbart worden ist:

1. Entweder als Betriebs- bzw. Heizkosten in der entsprechenden Mietvertragsklausel (vgl. § 2 Ziff. 4 d) BetriebsKV).

2. Oder in einer Klausel, die nicht im Zusammenhang mit den Vereinbarungen zur Umlage der Betriebs- und Heizkosten steht. Dann muss dort jedoch vereinbart worden sein, bis zu welcher Höhe die Mieter_innen die Kosten zu tragen haben. Enthält die Klausel eine solche Obergrenze nicht, so ist sie unwirksam (BGH, Urt. v. 15.05.1991, AZ: VIII ZR 38/90).

Außerdem dürfen Mieter_innen auch nicht dazu verpflichtet werden, Handwerker mit der Ausführung der Wartung zu beauftragen. Dies bleibt Aufgabe des Vermieters.

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Gebrauchsgewährung

Welche Rechte haben die Mieter_innen, wenn der Vermieter den Mieter_innen die Wohnungsschlüssel nicht übergibt?

§ 535 BGB regelt die Hauptpflichten des Mietvertrages und bestimmt unter anderem hinsichtlich der Vermieterpflichten: „Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.“

Die Verletzung dieser Hauptpflicht hat für den Vermieter umfangreiche Konsequenzen:

1. Die Mieter_innen können die Miete auf Null mindern (§ 536 Abs. 1 BGB),sie können den Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) und

2. sie können – einen konkreten Schaden vorausgesetzt – auch Schadensersatzansprüche geltend machen (§ 536 a Abs. 1 BGB).

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Gegensprechanlage

Mittlerweile gehören Gegensprechanlagen zum Standard – können Mieter_innen den Einbau einer solchen Anlage also verlangen?

Einen Anspruch auf den Einbau einer Gegensprechanlage haben Mieter_innen nicht. Allerdings wird bei kaum einer Modernisierung auf den Einbau einer Gegensprechanlage verzichtet. Die Einbaukosten werden dann auf die Mieter_innen umgelegt (regelmäßig 11% der Kosten auf die Jahresmiete).

Vorsicht: Nicht immer sind die Anlagen mithörsicher. Den Anschluss an eine derartige unsichere Anlage müssen Mieter_innen nicht dulden, denn dadurch werden grundrechtlich geschützte Persönlichkeitsrechte verletzt.

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Gentrifizierung

Wir halten uns an eine Definition des Soziologen Andrej Holm:

Gentrifizierung meint im engeren Verständnis keineswegs jede Veränderung oder Aufwertung in städtischen Nachbarschaften, sondern explizit die durch immobilienwirtschaftliche oder politische Aufwertungsprogramme bewirkte Verdrängung ärmerer Haushalte aus den Stadtvierteln. Verdrängung ist dabei kein zufälliger und ungewollter Nebeneffekt der Gentrifizierung, sondern deren Kern.

Der komplette Artikel Ein ökosoziales Paradoxon – Stadtumbau und Gentrification ist zum Download (PDF, 201kB) verfügbar.

Gesundheitsgefährdung

Wohnungen sollen Schutz und Sicherheit geben. Was aber, wenn die Wohnung selbst Gesundheitsgefahren birgt?

Mieter_innen können in solchen Fällen Abhilfe verlangen. Sie können gegebenenfalls die Miete mindern, womöglich Schadensersatz verlangen und unter Umständen das Mietverhältnis fristlos
kündigen. Eine Einrede des Vermieters, dass die Mieter_innen bei Abschluss des Mietvertrags die Gefährdung gekannt hätten, ist unerheblich.

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Gewalt

Welche Rechte haben Opfer von Gewalt in der Wohnung – gerade im Bezug auf die Wohnung selbst und das Verbleiben darin?

In dem Gesetz zur Verbesserung des zivilgerichtlichen Schutzes bei Gewalttaten und Nachstellungen sowie zur Erleichterung der Überlassung der Ehewohnung bei Trennung ist der Grundsatz verankert: “Wer schlägt, muss gehen; das Opfer bleibt in der Wohnung.”…

Kernstück des Gewaltschutzgesetzes ist die Regelung zur Wohnungsüberlassung. Führen Täter/Täterin und Opfer einer Gewalttat einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt, so kann die verletzte Person die Wohnung zumindest für eine gewisse Zeit allein nutzen, auch wenn sie z. B. gar keinen Mietvertrag hat. Hat der Täter/die Täterin den Körper, die Gesundheit oder die Freiheit des Opfers verletzt, so besteht dieser Anspruch ohne weitere Voraussetzungen. Hat der Täter/die Täterin lediglich mit einer solchen Verletzung gedroht, muss allerdings dargelegt werden, dass die Wohnungsüberlassung erforderlich ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden.

Frauen, die häusliche Gewalt erfahren haben oder von ihr bedroht sind, müssen nicht mehr den gemeinsamen Haushalt verlassen und in einem Frauenhaus Zuflucht suchen. Sie können künftig per Eilanordnung leichter vor Gericht durchsetzen, dass ihnen die gemeinsame Wohnung zeitlich befristet oder dauerhaft zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Dies sollte gerade dann erfolgen, wenn das Wohl im Haushalt lebender Kinder gefährdet ist.

In akuten Gefahrensituationen muss die Polizei Hilfe bieten. Sie ist verpflichtet, auf einen Notruf hin sofort zu kommen. Sie muss diesen Einsatz dokumentieren und die Aufzeichnungen auf Anfrage den Gerichten (Strafgerichte und Zivilgerichte) übermitteln. Niemand sollte sich zu scheuen, die Polizei auch bei gewalttätigen Konflikten innerhalb der Familie zu benachrichtigen, wenn eine strafbare Handlung wie z.B. eine Körperverletzung, Nötigung, Vergewaltigung oder Freiheitsentziehung vorliegt.

Sind Täter/Täterin und Opfer miteinander verheiratet, kann die Überlassung der Ehewohnung für die Zeit des Getrenntlebens bis zur Scheidung nach § 1361b BGB erreicht werden, wenn das Verbleiben des Täters/der Täterin in der gemeinsam genutzten Wohnung eine “unbillige Härte” bedeuten würde. Ausdrücklich gesetzlich geregelt ist, dass bei Beeinträchtigung des Kindeswohls eine solche unbillige Härte vorliegen kann. Bei häuslicher Gewalt – dafür reichen auch Drohungen mit Gewalthandlungen aus – soll regelmäßig die gesamte Wohnung zur Alleinnutzung zugewiesen werden; eine Teilzuweisung, wie sie ansonsten bei § 1361b BGB als “mildere Lösung” vorzugsweise angeordnet wird, kann bei Gewalt unter Ehegatten wegen der Gefährdung des Gewaltopfers in der Regel nicht in Betracht kommen.

Für gleichgeschlechtliche Lebenspartnerinnen und Lebenspartner gibt es eine § 1361b BGB entsprechende Regelung im Lebenspartnerschaftsgesetz. Bei allen Wohnungszuweisungen sollte immer auch geprüft werden, ob Schutzanordnungen wie Kontakt- oder Näherungsverbote hinzukommen sollten, um das Opfer weiter abzusichern. Insbesondere dürfte sich in vielen Fällen ein zusätzliches Betretungsverbot empfehlen.

Die alleinige Wohnungsnutzung kann aber (leider) nur dann eine Dauerlösung sein, wenn das Opfer allein an der Wohnung berechtigt ist – etwa aufgrund von Eigentum oder aufgrund eines Mietvertrags. In den Fällen, in denen beide gemeinsam an der Wohnung berechtigt sind oder nur der Täter/die Täterin, kann die Wohnung nur für eine bestimmte Frist zugewiesen werden. Ist der Täter/die Täterin allein an der Wohnung berechtigt, so beträgt der Zeitraum der Zuweisung höchstens sechs Monate. Gelingt es dem Opfer während dieser Zeit nicht, eine Ersatzwohnung zu finden, kann das Gericht die Frist um höchstens sechs weitere Monate verlängern. Wenn das Opfer an der Wohnung nicht berechtigt ist, muss es für die Zeit der Nutzung eine Vergütung zahlen; die Vergütung wird sich an der Miete für die Wohnung zu orientieren haben, muss dieser aber nicht entsprechen. Der Täter/die Täterin darf während dieser Zeit nichts unternehmen, was die Nutzung der Wohnung durch das Opfer beeinträchtigen könnte. Während dieser (befristeten) Nutzung durch das Opfer muss sich der Täter/die Täterin um eine andere Unterkunft bemühen. Hierbei sind notfalls die Kommunen behilflich. Voraussetzung für den Anspruch auf Wohnungsüberlassung ist, dass die verletzte Person innerhalb von drei Monaten nach der Tat die Wohnungsüberlassung schriftlich von dem Täter/der Täterin verlangt. Diese Frist gibt dem Opfer Zeit, sich darüber klar zu werden, ob es zunächst weiter in der Wohnung wohnen möchte. Auch eine Frau, die in ein Frauenhaus geflüchtet ist, kann daher in die Wohnung zurückkehren.

Eilschutzanordnungen

In Fällen häuslicher Gewalt liegt aufgrund der bestehenden Beziehung meist eine fortdauernde Gefährdung und eine erhebliche Bedrohung der Opfer vor, die insbesondere dann stark zunimmt, wenn sich das Opfer von dem gewalttätigen Partner trennt oder trennen will. Da normale gerichtliche Verfahren meist zu lange dauern, müssen in diesen Fällen Schutzanordnungen im Eilverfahren als einstweilige Anordnungen beantragt werden.

Was passiert bei Verstößen gegen die gerichtlichen Anordnungen?

Der Schutz der verletzten Personen bei Zuwiderhandlungen gegen die gerichtlichen Anordnungen wurde entscheidend verbessert.

So ist neu geregelt, dass die gerichtliche Eilentscheidung auf Wohnungsüberlassung während ihrer Geltungsdauer mehrfach vollzogen werden kann, also z.B. eine “wiederholte” Räumung möglich ist, wenn der Täter/die Täterin wieder in die Wohnung zurückkehrt. Statt wie bisher bei Verstößen gegen Schutzanordnungen erneut ein Verfahren vor dem Familiengericht zur Festsetzung von Ordnungsgeld oder Ordnungshaft anstrengen zu müssen, kann das Opfer nun bei jeder Zuwiderhandlung gegen Schutzanordnungen nach dem Gewaltschutzgesetz direkt den Gerichtsvollzieher/die Gerichtsvollzieherin zuziehen, der/die bei Widerstand Gewalt anwenden und sich dazu auch der Hilfe der Polizei bedienen kann. Daneben hat das Opfer weiterhin die Möglichkeit, bei Verstößen die Verhängung von Ordnungsgeld oder Ordnungshaft zu beantragen.

Die hier veröffentlichten Informationen sind ein Auszug aus einer Broschüre der Bundesregierung. Die aktuelle Broschüre zum Gewaltschutzgesetz finden Sie auch als PDF-Dokument.

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Gewerbliche Nutzung

Dürfen Mieter_innen in der von ihnen gemieteten Wohnung auch der Ausübung ihres Berufs nachgehen? Bedarf hierzu einer Genehmigung seitens des Vermieters?

Da dem Gesetz nicht zu entnehmen ist, dass eine Wohnung ausschließlich Wohnzwecken, also der privaten Sphäre des Lebens, dienen soll, gab es zu dieser Thematik in der Rechtsprechung in den letzten Jahren verschiedene Lösungen. Dieser Ungewissheit hat der BGH ein Ende gesetzt (Urt. v. 14.07.2009, AZ: VIII ZR 165/08). Der höchstrichterlichen Rechtsprechung zufolge ist für die Frage, ob die Wohnung auch für die beabsichtigte berufliche Tätigkeit genutzt werden darf, ausschlaggebend, ob Mieter_innen mit ihrer gewerblichen Tätigkeit „nach außen treten“. Das bedeutet, je öffentlicher die Tätigkeit ist, desto stärker ist die gewerbliche Nutzung der Wohnung – wiegt die gewerbliche Nutzung schwerer als die zu reinen Wohnzwecken, liegt vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vor.

Konkret ist also zu fragen, ob Mieter_innen ihre private Adresse als Geschäftsadresse angeben, viel Laufkundschaft haben, Kunden und Geschäftspartner in den Räumen empfangen oder gar Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigen.

Ist dies nicht der Fall und treten Mieter_innen in ihrer gewerblichen
Tätigkeit nicht nach außen (Lehrer oder Ärzte, die vor- oder nachbereiten; Arbeitnehmer, die zuhause in Form von Telearbeit arbeiten oder am Computer; Schriftsteller; etc.), so unterscheidet sich ihre Tätigkeit nicht vom Wohnen. Der Vermieter muss hier nicht über die Ausübung der Tätigkeit in den „eigenen vier Räumen“ unterrichtet werden. Kündigen kann der Vermieter aufgrund der Tätigkeit auch nicht, da diese Art der Nutzung nicht vertragswidrig ist.

Treten Mieter_innen im Rahmen ihrer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit nach außen, ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, dies zu dulden. Er kann sodann die Erlaubnis verweigern und auf der Fortsetzung eines reinen Wohnmietverhältnisses beharren.

Eine Ausnahme hierzu besteht jedoch, wenn dieses „Nach-Außen-Treten“ sich im Rahmen hält und von der privaten Nutzung der Räume kaum unterscheidet. Also wenn Mieter_innen zwar ihre Geschäftspost nach Hause schicken lassen, aber lediglich am Schreibtisch sitzend arbeiten und/oder der Publikumsverkehr sehr gering ist. Dies ist vor allem bei Existenzgründern häufig der Fall. In dieser Konstellation ist der Vermieter verpflichtet, die Tätigkeit zu dulden und eine Erlaubnis zu dieser Tätigkeit zu erlauben.

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Graffiti

Kunst oder Schmiererei – hier scheiden sich die Geister.

Doch müssen Mieter_innen die Kosten für die Beseitigung der Graffiti tragen?

Nach (noch) herrschender Meinung können sie nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, da die Beseitigung von Graffiti zur Instandsetzung zähle. Begründet wird dies damit, dass es sich bei der Graffitibeseitigung nicht um typische laufende Arbeiten handle. Auch dann nicht, wenn an bestimmten Stellen regelmäßig das fantasievolle Werk verrichtet und wieder beseitigt werde. So fiele die Graffitibeseitigung in aller Regel eben nicht regelmäßig an, sondern diene lediglich der Herstellung eines früheren Zustands der Mietsache, der vorübergehend durch Einwirkung Dritter beeinträchtigt worden war. Somit habe der Vermieter die Kosten zu tragen.

In der Berliner Rechtsprechung wird jedoch eine Meinung vertreten, wonach durch die regelmäßige Entfernung von Graffiti sehr wohl laufende Kosten entstehen könnten und diese auch nach § 2 Nr. 9 BetrKV als Kosten der Gebäudereinigung auf die Mieter_innen umlegbar seien (AG Berlin-Mitte, Urt. v. 27.07.2007, AZ: 11 C 35/07). Es bleibt jedoch bei der Kostentragungspflicht des Vermieters, wenn eine Regelmäßigkeit nicht gegeben ist.

Des Weiteren kann ein Problem auftauchen, dass die Mieter_innen die Graffiti beseitigt haben wollen, der Vermieter diesem Wunsch jedoch nicht nachkommt. Die Mieter_innen können sich durchsetzen, wenn sie einen Anspruch auf Instandsetzung haben, der aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB resultiert. Dann müssten Graffiti einen Mangel darstellen. Ob dies zutrifft, ist für jeden Fall e

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Grillen

Dürfen Mieter_innen auf ihrem Balkon grillen?

Weil Grillen im Sommer so beliebt ist, findet sich dafür immer wieder ein Plätzchen. Mitunter ist es der eigene Balkon. Im Allgemeinen darf man das auch, doch gibt es viele Einschränkungen…

Ein generelles mietvertragliches Verbot des Grillens auf dem Balkon wurde vom Essener LG in einem Urteil aus dem Jahr 2002 (10 S 438/01) für rechtmäßig befunden. Anderen Entscheidungen zufolge benachteiligt ein Grillverbot die Nutzer/innen unangemessen (z.B. OLG Frankfurt, 20 W 119/06).

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen spielen häufig grilltechnische Einzelheiten eine Rolle. Ein Elektrogrill wird eher toleriert als ein Holzkohlegrill und in Alufolie gekleidetes Grillgut erscheint den Gerichten weniger anstößig.

Auch die Häufigkeit des Grillens wird bei Entscheidungen berücksichtigt. Das Amtsgericht Bonn hat entschieden, dass man zwischen April und September einmal im Monat auf dem Balkon oder der Terrasse grillen darf. Die Nachbarn müssen aber 48 Stunden vorher gewarnt werden (AG Bonn, 6 C 545/96).

In Bayern ist mit fünfmal im Jahr genug gegrillt (BayObLG, 2 Z BR 6/99).

Nur dreimal im Jahr möchte das LG Stuttgart der Grillleidenschaft auf der Terrasse Raum zum Ausleben geben; es begründet aber sehr grillfreundlich: “Grillen stellt in einer multikulturellen Freizeitgesellschaft, die von einer zunehmenden Rückbesinnung auf die Natur geprägt ist, eine übliche und im Sommer gebräuchliche Art der Zubereitung von Speisen jeglicher Art, die heute nicht mehr auf die bloße Zubereitung von Fleisch beschränkt ist, dar.” (LG Stuttgart, 10 T 359/6).

Zieht durch Grillen mit Holzkohle Qualm in eine Nachbarwohnung, stellt das einen Verstoß gegen das Bundes-Immissionsschutzgesetz dar.

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Grundbuch

Wozu dient ein Grundbuch? Und wann sollten Mieter_innen darin Einsicht nehmen?

Das Grundbuch ist ein von demjenigen Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, geführtes öffentliches Verzeichnis, welches Auskunft über die rechtlichen Eigenschaften von Grundstücken gibt.

Ein Grundbuch enthält folgende Eintragungen:

1. Im Bestandsverzeichnis: die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters (z.B. Lage des Grundstücks, Flurstücksnummer), Angaben zum Eigentümer sowie die Rechte des Grundstücks (z.B. Wegerechte).

2. In Abteilung II: die Belastungen des Grundstücks (z.B. Dienstbarkeiten, Reallasten, Erbbaurecht) sowie Eintragungen über rechtliche Beschränkungen wie Sanierungsvermerke (bei städtebaulicher Sanierungssatzung) oder Auflassungsvormerkungen (ein Käufer wird vorgemerkt).

3. In Abteilung III: die Grundpfandrechte (z.B. Grundschulden, Hypotheken).

Nicht im Grundbuch eingetragen werden: Höhe der Grundsteuer, vorhandene Baulasten (diese werden in Berlin im Baulastenverzeichnis geführt) oder baurechtliche Einschränkungen.

Die Bedeutung des Grundbuchs liegt vor allem darin, dass die so genannten dinglichen Rechte nur durch Eintragung in das Grundbuch erworben werden können (Eintragungsgrundsatz) und dass alle grundsätzlich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs vertrauen können (Vertrauensgrundsatz oder auch „öffentlicher Glaube“).

Bei Erbbaurecht wird zusätzlich zum bestehenden Grundbuch ein Erbbaugrundbuch und bei einer Eigentumswohnung ein Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch angelegt.

Gemäß § 12 GBO können alle, die ein berechtigtes Interesse darlegen, Einsicht in das Grundbuch nehmen. Es ist allgemein anerkannt, dass die Mieter_innen dieses berechtigte Interesse an der Einsichtnahme in das Grundbuch haben. Als Nachweis gilt die Vorlage des Mietvertrags. Das Einsichtsrecht schließt die Grundakte mit ein. In der Grundakte werden die Dokumente gesammelt, die zu den Eintragungen im Grundbuch gehören
(z.B. notarieller Kaufvertrag).

Mieter_innen sind gut beraten, von diesem Einsichtsrecht Gebrauch zu machen. Insbesondere dann, wenn ein Eigentümerwechsel angekündigt oder behauptet wird. Denn man kann nur dann rechtlich verbindlich handeln, wenn man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder durch den Eigentümer bevollmächtigt wurde. Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder die Auflassungsvormerkung im Grundbuch bewirken noch nicht die Übertragung des Eigentums und damit die Übertragung der Rechte des Eigentümers. Tatsächlich können vom Kaufvertrag bis zur rechtswirksamen Eintragung im Grundbuch mehrere Monate vergehen. Häufig aber werden beim Verkauf eines Hauses von dem Käufer ohne Vollmacht Mietererhöhungen vorgenommen oder Modernisierungen angekündigt. Wenn aber die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch noch nicht vollzogen wurde, sind derartige Maßnahmen unwirksam.

Übersicht der Grundbuchämter in Berlin: Welches Amtsgericht ist für welchen Berliner Ortteil zuständig?

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Grundmiete

Was genau bezeichnet man als Grundmiete?

Unter der Grundmiete (auch Nettokaltmiete oder Nettomiete genannt) versteht man die reine Miete, also die Miete ohne jegliche Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, kalte Betriebskosten und ohne Zuschläge für Untermiete, Teilgewerbe oder besondere Leistungen. (Vergleiche auch Bruttokaltmiete und Bruttowarmmiete.)

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Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer? Wie setzt sie sich zusammen? Darf sie auf Mieter_innen umgelegt werden?

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die den Gemeinden zufließt. Für die Ermittlung der Grundsteuer B, die auf zu Wohnzwecken bebaute Grundstücke erhoben wird, sind drei Größen von Bedeutung:

1. Der Einheitswert, der vom Finanzamt in einem Bescheid festgelegt wird. Grundlagen für den Einheitswertbescheid sind u.a.: Die Quadratmeteranzahl der Wohn-/Nutzfläche; die Bauart; das Baujahr; die bauliche Ausstattung sowie die Förderungsart (öffentliche Mittel/frei finanziert).

2. Die Steuermesszahl gemäß § 15 GrStG. Sie beträgt: bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille bzw. 3,5 Promille, abhängig von der Höhe des Einheitswerts, bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille, bei sonstigen Immobilien 3,5 Promille. (Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid. Er liefert die Grundlage für die Berechnung der Steuer. Die Gemeinde erhält eine Zweitschrift.)

3. Der Grundsteuerhebesatz. Der Grundsteuerhebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. Bis zum 31.12.2006 betrug der Grundsteuerhebesatz in Berlin für zu Wohnzwecken bebaute Grundstücke 660% des festgesetzten Grundsteuermessbetrags. Seit dem 01.01.2007 beträgt der Grundsteuerhebesatz in Berlin 810%.

Berechnungsbeispiel:

Der vom Finanzamt festgelegte Einheitswert, der auf den Anteil einer 100 qm großen Mietwohnung an einer größeren Wohnanlage fällt, sei 10.000 Euro. Der Grundsteuermessbetrag beträgt in diesem Fall 3,5 Promille von 10.000 Euro = 35 Euro.

Der Hebesatz der Gemeinde Berlin von 660% erhöht diesen Grundsteuermessbetrag (bis zum 31.12.2006) um das 6,6-fache. Die Jahresgrundsteuer betrug also bisher 35 Euro x 660% = 231 Euro und die monatliche Vorauszahlung für diese Betriebskostenart demzufolge 19,25 Euro.

Seit dem 01.01.2007 wird für die Beispielwohnung, vorausgesetzt alle weiteren Bestimmungsgrößen bleiben unverändert, 283,50 Grundsteuer fällig. Dies bedeutet eine Mehrausgabe von 52,50 Euro im Jahr oder 4,38 Euro im Monat.

Umlagefähigkeit

Die Grundsteuern sind nach der BetrKV umlagefähig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Steht dort allerdings nur „Hausgebühren“ oder „städtische Gebühren“, so sind die Grundsteuern nicht zu entrichten.

Weil für Gewerberaum die Grundsteuer höher als für Wohnraum ist, muss bei gemischt genutzten Gebäuden der Anteil, der auf die Gewerbeeinheiten entfällt, von der Grundsteuer für die Wohneinheiten getrennt werden (AG Köln, WM 1998, S. 56).

Was beeinflusst die Betriebskostenart?

Wichtige Einflussgrößen auf die Höhe der Grundsteuer sind Gebäudefläche und Alter. Mit zunehmender Gebäudegröße steigt tendenziell die Höhe der Grundsteuer und mit zunehmendem Alter verringert sie sich.

Überprüfung

Wenn die Grundsteuerforderung des Abrechnungsjahres verglichen mit der des Vorjahres zu hoch bzw. unzureichend begründet erscheint, sollten vom Vermieter als Kopie angefordert werden:

1. der Bescheid des zuständigen Finanzamts zur Bestimmung der Höhe des “Einheitswerts” bzw. des “Ersatzbemessungswerts” des Gebäudes bzw. der Gebäude der Abrechnungseinheit

2. der Grundsteuerbescheid des zuständigen Finanzamts für das entsprechende Kalenderjahr berechnet mit dem jeweils vom Senat zu Berlin festgelegten “Hebesatz”.

Im “Einheitswertbescheid” sind Quadratmeter und Rohmietgrößen für Wohnbereiche und Gewerbe in der Regel bereits getrennt ausgewiesen. Daraus lassen sich einfach Forderungen zur deutlichen Abgrenzung von Umlagen für Wohnungen und Gewerbe/Geschäfte ableiten. Einheitswertveränderungen erfolgen relativ selten, z.B. bei Dachgeschossausbau, Einbau zentraler Heizungen, Warmwasseranlagen u.ä.

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Grundsteuernachzahlung

Darf der Vermieter die Grundsteuernachzahlung auf die Mieter_innen umlegen?

Wird die Grundsteuer, die der Vermieter zu zahlen hat, vom Finanzamt für zurückliegende Zeiträume, über die bereits Betriebskostenabrechnungen vorliegen, neu festgesetzt, ist der Vermieter berechtigt, diese Mehrkosten geltend zu machen (s. auch Abflussprinzip). Dies gilt jedoch nur, wenn er dies binnen einer Frist von drei Monaten ab Kenntnis von der Belastung tut.

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