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Härtefall

Wann liegt ein sogenannter “Härtefall” vor? Und wie können sich betroffene Mieter_innen zur Wehr setzen?

“Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Eine Härte liegt auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen nicht beschafft werden kann” (§ 574 BGB).

Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden und dem Vermieter zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugegangen sein. Auf Verlangen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich über die Gründe seines Widerspruchs Auskunft zu geben (§ 574b BGB).

Anders als die Räumungsfrist, die nur eine zeitlich begrenzte Nutzung nach gerichtlich bestätigter Kündigung gestattet, greift die Sozialklausel die Kündigung selbst an. Das Gericht muss entscheiden, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet weiter bestehen soll.

Bei der Prüfung dieses Sachverhalts wird das Gericht auch die finanzielle Situation des Mieters in Betracht ziehen. Eine allein erziehende Sozialhilfeempfängerin, die nur wenig Miete bezahlt, kann höchstwahrscheinlich die Sozialklausel für sich in Anspruch nehmen. Weitere Gründe sind: hohes Alter der Mieter_innen, Gebrechlichkeit, Krankheit, Invalidität, Schwangerschaft, ein bevorstehendes Examen, viele Kinder, geringes Einkommen, bevorstehender Umzug, lange Miet- und Wohndauer, besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung. Diese Härtegründe können auch geltend gemacht werden, wenn sie nicht auf den Mieter selbst, sondern auf eine in seinem Haushalt lebende Person zutreffen.

Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung haben sich bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs dann entgegenhalten zu lassen, dass sie eine andere Wohnung hätten kaufen können, wenn ihnen das Alter der Mieter, ihre Gebrechlichkeit und die lange Wohndauer bekannt waren (LG Düsseldorf WM 91, 36; LG München WM 94, 538; LG Bonn WM 90, 151).

Das Gericht hat die Interessen der Mieter_innen und des Vermieters gleichberechtigt zu werten. Sieht es die Interessen der Mieter_innen als vorrangig an, muss es festlegen, ob das Mietverhältnis unbefristet oder befristet fortgesetzt werden soll. Gründe für eine unbefristete Fortsetzung sind beispielsweise das hohe Alter des Mieters und seine Verwurzelung in der Umgebung. Gleiches gilt für eine alleinerziehende Sozialhilfeempfängerin und gleichzeitiger angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt. Bei anstehendem Examen oder einer Schwangerschaft kommt eher nur eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses in Betracht.

Nach Ablauf der Frist können die Mieter_innen erneut Einspruch gegen die Kündigung erheben und eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Allerdings müssen dann andere Gründe genannt werden. Beispielsweise wenn zunächst ein anstehendes Examen und danach eine Schwangerschaft eingewendet werden kann.

Erkennt das Gericht die Gründe für die Sozialklausel nicht an, können die betroffenen Mieter_innen daneben Anträge auf Gewährung einer Räumungsfrist und auf Vollstreckungsschutz stellen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Hausfriedensbruch

Wann liegt ein Hausfriedensbruch vor?

Das Hausrecht an der Wohnung liegt bei den Mieter_innen. Es richtet sich grundsätzlich gegen jeden, auch gegen den Eigentümer. Die Verletzung des Hausrechts kann strafrechtlich geahndet werden (Hausfriedensbruch, § 123 StGB). Als Wohnung zählen auch Ferienappartements, Hotelzimmer und Wohnwagen. Eine bloße Störung des Hausfriedens ohne Eindringen (z.B. Schlagen an die Tür, Werfen von Steinen gegen Fenster) fällt nicht unter § 123 StGB.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Vermieter keinen Zweitschlüssel einbehalten darf. Natürlich können Mieter_innen dem Eigentümer einen Zweitschlüssel überlassen, sie müssen es aber nicht tun.

Im Ernstfall wird die Tür von einem Schlüsseldienst geöffnet, bei einem Brand bleibt nicht einmal dazu die Zeit. Besser ist es natürlich, wenn Mieter_innen in geeigneter Weise dafür sorgen, dass die Wohnung ggf. auch ohne ihre Anwesenheit betreten werden kann. Sie können einen Zweitschlüssel bei einer Person ihres Vertrauens hinterlegen. Aber selbst mit einem hinterlegten oder dem Vermieter überlassenen Zweitschlüssel darf die Wohnung nicht gegen den Willen der Mieter_innen betreten werden.

Der Vermieter hat jedoch in bestimmten Fällen das Recht, die Wohnung zu betreten – ihm steht dann ein Besichtigungsrecht zu.

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Haushaltsnahe Dienstleistungen

Was sind haushaltnahe Dienstleistungen und inwiefern sind diese für Mieter_innen relevant?

Mit dem Ziel der Bekämpfung von Schwarzarbeit wurde Steuerpflichtigen durch § 35 a EStG ermöglicht, 20% der Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerker von der Steuer abzuziehen. Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellte Ende 2006 klar, dass diese Möglichkeit auch für Mieter_innen gilt. Zuvor musste der Steuerpflichtige selbst Auftraggeber sein.

Für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen ermäßigt sich die Einkommensteuer auf Antrag um 20% der dafür aufgewandten Kosten, höchstens aber um 600 Euro. Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen wie Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann eine Steuerermäßigung ebenfalls in dieser Höhe beantragt werden. Das Anwendungsschreiben des BMF vom 26. Oktober 2007 hat definiert, für welche haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisse und welche Handwerkerleistungen eine Steuerermäßigung beansprucht werden kann. Bis zur Klarstellung durch das BMF mit Anwendungsschreiben vom 3. November 2006 (ersetzt durch das Anwendungsschreiben des BMF vom 26. Oktober 2007) wurden Steuerermäßigungen nur gewährt, wenn der Steuerpflichtige selbst Auftraggeber der haushaltsnahen Dienstleistung bzw. der Handwerkerleistung war. Jetzt gilt: Auch Mieter_innen können Aufwendungen für Maßnahmen der Mietermodernisierung und die Kosten für Schönheitsreparaturen von der Steuer absetzen. Mieter_innen kommen (auf Antrag im Rahmen der Einkommensteuererklärung) in den Genuss der Steuerermäßigung, wenn sie die Arbeiten durch einen Handwerker ausführen lassen, eine Rechnung des Handwerkers vorlegen können (in der Arbeitsleistungen und Fahrtkosten gesondert neben den nicht berücksichtigungsfähigen Materialkosten ausgewiesen sind) und die Zahlung durch Überweisung auf das Konto nachweisen können.

Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen im Sinne des § 35 a Abs. 2 Satz 1 EStG gehören nur Tätigkeiten, die nicht zu den handwerklichen Leistungen gehören, gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt werden und für die eine Dienstleistungsagentur oder ein selbstständiger Dienstleister in Anspruch genommen wird. Zu den haushaltnahen Dienstleistungen gehören u. a.:

1. Reinigung der Wohnung (z. B. durch Angestellte einer Dienstleistungsagentur oder einen selbständigen Fensterputzer),

2. Pflege von Angehörigen (z. B. durch Inanspruchnahme eines Pflegedienstes),

3. Gartenpflegearbeiten (z. B. Rasenmähen, Heckenschneiden),

4. Umzugsdienstleistungen
für Privatpersonen.

Bei Dienstleistungen, die sowohl auf öffentlichem Gelände als auch auf Privatgelände durchgeführt werden (z. B. Straßen- und Gehwegreinigung, Winterdienst) sind nur die Aufwendungen für Dienstleistungen auf dem Privatgelände begünstigt.

§ 35 a Abs. 2 Satz 2 EStG gilt für alle handwerklichen Tätigkeiten für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden, unabhängig davon, ob es sich um regelmäßig vorzunehmende Renovierungsarbeiten oder kleine Ausbesserungsarbeiten handelt, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt werden, oder um Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die im Regelfall nur von Fachkräften durchgeführt werden.Zu den Handwerkerleistungen zählen u. a.:

1. Arbeiten an Innen- und Außenwänden,

2. Arbeiten am Dach, an der Fassade, an Garagen o. ä.,

3. Reparatur und Austausch von Fenstern und Türen,

4. Streichen/Lackieren von Türen, Fenstern (innen und außen), Wandschränken, Heizkörpern und -rohren,

5. Reparatur, Wartung und Austausch von Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen,

6. Modernisierung oder Austausch der Einbauküche,

7. Modernisierung des Badezimmers,

8. Reparatur und Wartung von Gegenständen im Haushalt des Steuerpflichtigen (z. B. Waschmaschine, Geschirrspüler, Herd, Fernseher, PC und andere Gegenstände, die in der Hausratversicherung mitversichert werden können),

9. Maßnahmen der Gartengestaltung,

10. Pflasterarbeiten auf dem Wohngrundstück.

Mit dem Anwendungsschreiben vom 3. November 2006 wurde klargestellt, dass auch Mieter_innen einer Wohnung die Steuerermäßigung nach § 35 a EStG beanspruchen können, wenn die von ihnen zu zahlenden Nebenkosten Beträge umfassen, die für haushaltsnahe Dienstleistungen oder für handwerkliche Tätigkeiten geschuldet werden und der Anteil an den vom Vermieter unbar gezahlten Aufwendungen entweder aus der Jahresabrechnung hervorgeht oder durch eine Bescheinigung des Vermieters nachgewiesen wird.

Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (wie z. B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Hausmeister) werden grundsätzlich anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlung berücksichtigt, einmalige Aufwendungen (wie z. B. Handwerkerrechnungen) dagegen erst im Jahr der Abrechnung. Es ist aber auch möglich, die gesamten (auf die Wohnung entfallenden anteiligen) Aufwendungen erst in dem Jahr geltend zu machen, in dem die Betriebskostenabrechnung erteilt wird. Mieter_innen haben somit keinerlei Nachteile zu befürchten: Sollte Ihr Vermieter Ihnen die Bescheinigung über die Kosten der haushaltsnahen Dienstleistungen des vorangegangenen Jahres also erst nach dem 31.05. vorlegen, können Sie diese Bescheinigung für das Steuerjahr geltend machen, in welchem Ihnen die Bescheinigung zugegangen ist.

Als Beispiel:

Die Bescheinigung über die Kosten der haushaltsnahen Dienstleistungen des Jahres 2012 wird Ihnen erst im November 2013 vorgelegt. Sie sind berechtigt, die mit der schriftlichen Auskunft ausgewiesenen Kosten im Rahmen der Steuererklärung für das Jahr 2013 geltend zu machen, haben Sie hierzu folglich bis zum 31.05.2014 Zeit.

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, sollten Mieter_innen ihn hierzu unter kurzer Fristsetzung schriftlich auffordern und das Schreiben ggf. mit einem Hinweis auf mögliche Schadensersatzansprüche versehen. Mieter_innen haben einen Anspruch auf Erteilung der Bescheinigung aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag (AG Charlottenburg, Urt. v. 01.07.2009, AZ: 222 C 90/09).

Für Kalenderjahre bis einschließlich 2006 können Mieter_innen den Anteil der steuerbegünstigten Arbeitskosten schätzen. Ab 2007 ist der Anteil der Arbeitskosten getrennt auszuweisen.

Es ist bislang nicht geklärt, ob der Vermieter auf Anforderung der Mieter_innen eine Bescheinigung gem. § 35 a EStG über die Kosten ausstellen muss. Gegenwärtig wird auch darüber gestritten, ob die Forderung einiger Vermieter auf Zahlung einer Bearbeitungsgebühr für die Ausstellung einer Bescheinigung berechtigt ist. Zwei Berliner Gerichte haben sowohl den Anspruch der Mieter_innen auf Erstellung einer solchen Bescheinigung bejaht, als auch die Kostentragungspflicht durch die Mietr/innen verneint (AG Charlottenburg, Urt. v. 01.07.2009, AZ: 222 C 90/09; AG Lichtenberg, Urt. v. 23.05.2011, http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=222%20C%2090/09 105 C 394/10). So können Mieter_innen die angeforderte Bearbeitungsgebühr unter Vorbehalt leisten und sobald die Bescheinigung vorgelegt wurde, eine Rückforderung des Betrags andenken.

Im Anwendungsschreiben sind nur Nebenkosten als steuerbegünstigt für Mieter_innen genannt. Bezüglich der Kosten für die Modernisierung besteht Klärungsbedarf, denn auch in Modernisierungskosten für die Wohnung sind Handwerkerkosten enthalten, die Mieter_innen über die Modernisierungsumlage mit der Miete zahlt. Bei Wohnungseigentümern führen diese Kosten zu einer Steuerermäßigung – bei Mieter_innen ist dies nicht vorgesehen. Es erfolgt eine Ungleichbehandlung, die eigentlich mit dem Anwendungsschreiben gerade ausgeschlossen werden sollte.

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Hausmeister

Welche Tätigkeiten übt ein Hauswart aus und sind all die entsprechenden Kosten auf die Mieter_innen umlegbar?

Zu den umlagefähigen Hauswartskosten gehört gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV die Vergütung, welche der Hauswart für seine Tätigkeit vom Vermieter erhält. Tätigkeiten, die typischerweise vom Hauswart ausgeführt werden, sind:

1. Gartenpflege,

2. Treppenhausreinigung,

3. Straßenreinigung und Schneebeseitigung,

4. Bedienung und Pflege der Heizung / und der Einrichtungen zur (Warm-) Wasserversorgung,

5. Betreuung des Fahrstuhls,

6. Ungezieferbekämpfung.

Die Kosten dieser Tätigkeiten dürfen auf die Mieter_innen verteilt werden. Zu beachten ist jedoch, dass insoweit keine separaten Kosten umgelegt werden, das heißt die Arbeiten nicht ein zweites Mal abgerechnet werden.

Beispiel: Der Vermieter darf die Mieter_innen nicht mit Gartenpflegekosten belasten, wenn der Hausmeister die Gartenpflege übernimmt und die Kosten hierfür schon unter „Hauswart“ umgelegt werden.

Daneben übernehmen Hauswarte des Öfteren auch Tätigkeiten, welche die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Verwaltung betreffen. Hierzu zählen vor allem:

1. das Auswechseln von Glühbirnen,

2. kleinere (und größere) Reparaturarbeiten (z.B. an tropfenden Wasserhähnen),

3. die Beseitigung von Abflussverstopfungen,

4. das Streichen von Wänden oder Lackieren von Türen,

5. die Übergabe und Überwachung von Reparaturarbeiten,

6. die Kontrolle der Reinigungsarbeiten, die von anderen Firmen durchgeführt werden ,

7. Wohnungsübergaben oder -abnahmen,

8. die Durchführung von Wohnungsbesichtigungsterminen,

9. das Ablesen von Wasseruhren,

10. das Einwerfen von Briefen der Hausverwaltung in die Briefkästen der Mieter_innen.

Die Kosten hierfür dürfen nicht auf die Mieter_innen umgelegt werden. Sie sind vom Vermieter zu tragen.

Wenn Mieter_innen der Meinung sind, dass der Hauswart auch diese Tätigkeiten ausübt, empfiehlt es sich, im Rahmen der Betriebskostenüberprüfung Einsicht in den Hauswartsvertrag zu nehmen. Auf diese Weise kann der genaue Umfang der dort vereinbarten Leistungen ermittelt werden. Doch auch wenn sich solche Tätigkeiten nicht aus dem Dienstvertrag ergeben, jedoch tatsächlich vom Hauswart durchgeführt werden, sind die entsprechenden Kosten in der Betriebskostenabrechnung vorweg abzuziehen. In der Betriebskostenabrechnung sind die gekürzten und die ungekürzten Hausmeisterkosten aufzuführen. Fehlt die Angabe der ungekürzten Hauswartskosten, ist für Mieter_innen nicht transparent, ob und in welcher Höhe gekürzt wurde. Die Hauswartskosten sind damit in voller Höhe nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 11.09.2007, AZ: VIII ZR 1/07; Urteil vom 14.02.2007, AZ:VIII ZR 1/06).

Vielfach schließen inzwischen die Vermieter mit Serviceunternehmen Hausmeisterdienstverträge. Diese Serviceunternehmen sind zwar neutraler, aber bieten zumeist auch weniger
Leistungen. Insbesondere bei diesen ist – wie bereits erwähnt – darauf zu achten, dass der auf Verwaltung und Instandhaltung entfallende Kostenanteil nicht als Betriebskosten auf die Mieter_innen umgelegt werden darf.

Außerdem hat der BGH entschieden, dass der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen darf. Wenn also der Vermieter selbst – oder aber sein Personal – Hauwarttätigkeiten erbracht hat, ist er berechtigt, ein auf Basis der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot eines Unternehmens als Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung zum Teil Kosten ansetzen darf, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Diese Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen (Urt. v. 14.11.2012, AZ:VIII ZR 41/1).

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Hausordnung

Was regelt die Hausordnung und wer kann eine aufstellen?

Häufig ist eine Hausordnung Bestandteil von (Formular-) Mietverträgen. Sie wird durch Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter_innen wirksam und kann dann von keiner Partei einseitig geändert werden.

Die Geltung der Hausordnung hängt davon ab, ob sie wirksam in den Mietvertrag mit einbezogen wurde. Das ist als Anlage zum Mietvertrag möglich oder durch Bezugnahme auf die Hausordnung in einzelnen Klauseln. Allerdings ist eine Vertragsklausel unwirksam, welche bestimmt dass “die anliegende Hausordnung Bestandteil dieses Vertrags” ist. Sie verstößt gegen § 309 Nr. 12 BGB, da die Mieter_innen die Beweislast dafür tragen müssten, dass die Hausordnung bei Vertragsabschluss nicht vorlag und sie so von ihr keine Kenntnis nehmen konnten.

Sofern bei Abschluss des Mietvertrags keine Hausordnung existierte, kann der Vermieter einseitig eine Hausordnung aufstellen. Solch eine Hausordnung hat sich auf die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Behandlung der Mietsache zu beschränken, deckt also im Prinzip nur ab, was sich auch aus den vertraglichen Obliegenheiten ergibt. Durch die Hausordnung dürfen den Mieter_innen keine neuen Pflichten auferlegt oder bereits bestehende Rechte eingeschränkt werden.

Regelungsgegenstände von Hausordnungen sind oft:

1. Ruhezeiten,

2. Schnee- und Glatteisbeseitigung,

3. Benutzung von Gemeinschaftsräumen (z.B. Waschküche),

4. Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern,

5. Reinigungspflichten der Mieter_innen (z.B. Treppenhaus).

Im Mietvertrag werden die gegenseitigen Verpflichtungen des Vermieters und der Mieter_innen geregelt. Eine Hausordnung behandelt im Wesentlichen nur die Probleme, die sich aus dem Zusammenleben der Mietparteien im gleichen Haus ergeben können. Regelungen über Schönheitsreparaturen z.B. gehören nicht dazu – sie haben in einer Hausordnung nichts zu suchen.

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Haustiere

Dürfen Mieter_innen Haustiere halten?

Weil im Gesetz eine Regelung fehlt, ist in erster Linie bedeutend, was der jeweilige Mietvertrag hierzu bestimmt. Dabei sind vier Möglichkeiten denkbar:

1. Der Mietvertrag enthält keine Bestimmung: In diesem Fall ist nach dem “vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache” zu fragen. Ist zum Beispiel Hundehaltung ebenso üblich wie das Aufstellen einer Waschmaschine? Die Antwort der Gerichte fällt zwar höchst unterschiedlich aus, die meisten Gerichte tendieren aber bei Hunden zu einer negativen Beurteilung. Katzen werden in der Regel eher als `normal` angesehen und Tiere wie Meerschweinchen, Goldhamster oder Zierfische bedürfen keiner Zustimmung des Vermieters.

2. Der Mietvertrag verbietet die Tierhaltung: Zu unterscheiden ist, ob der Mietvertrag konkret die Haltung von Hunden oder Katzen untersagt (solche Regelungen sind wirksam) oder ob er ein generelles (und dann unwirksames) Verbot der Tierhaltung ausspricht. Bei einer unwirksamen Klausel muss der Vermieter konkrete Störungen durch die Hunde- oder Katzenhaltung nachweisen. Die Haltung von Kleintiere im Käfig darf nicht verboten werden.

3. Der Mietvertrag verlangt die Zustimmung des Vermieters: Zwar hängt die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters, aber nicht von seiner Willkür ab. Mieter_innen können deshalb davon ausgehen, dass der Vermieter gewichtige Gründe für die Versagung der Zustimmung geltend machen muss. Halten z.B. bereits andere Mieter_innen Hunde oder Katzen, wäre ein Verbot rechtsmissbräuchlich.

4. Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung: Zwar können Hunde und Katzen, ohne dass der Vermieter zustimmen muss, gehalten werden, aber nicht in ungebührlicher Anzahl. Die vertragliche Erlaubnis zur Tierhaltung erstreckt sich auch nicht auf Kampfhunde oder ungewöhnliche Tiere wie Gift- und Würgeschlangen oder Panzerechsen.

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Haustürgeschäft

Wann spricht man im Rahmen eines Mietverhältnisses von Haustürgeschäften und welche Rechte haben Mieter_innen in diesem Zusammenhang?

Wenn der Vermieter die Gelegenheit eines (vereinbarten) Hausbesuchs ausnutzt, um unangekündigt Vertragsverhandlungen zu führen oder einen Vertrag abzuschließen (z. B. über eine Modernisierung, Mieterhöhung oder über Betriebskosten), kann dies in den Geltungsbereich der Regelungen zum Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften (§§ 312 f. BGB).

Das bedeutet, dass die Mieter_innen in einem solchen Fall innerhalb von zwei Wochen den Vertrag schriftlich widerrufen können. Diese Frist gilt nur, wenn die Mieter_innen vom Vermieter über das Widerrufsrecht schriftlich belehrt wurden und fängt auch erst dann an zu laufen. Aber Vorsicht: Das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften greift nur, wenn der Vermieter als Unternehmer handelt. Das ist der Fall, wenn er geschäftsmäßig handelt. Vermietet er nur eine oder wenige Wohnungen längerfristig, handelt er nicht geschäftsmäßig. Deshalb sollten Mieter_innen immer sehr genau überlegen, ob sie bei einem Vermieterbesuch in ihrer Wohnung einen neuen Mietvertrag, Änderungen zu ihrem Mietvertrag oder andere Vereinbarungen und Erklärungen unterschreiben.

Bei Zweifeln nach dem bereits erfolgten Unterzeichnen raten wir, unverzüglich anwaltlichen Rat einzuholen.

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Hausversammlungen

Von Mängeln sind oft mehrere Mietparteien eines Hauses, wenn nicht sogar die gesamte Mieterschaft betroffen. Wenn sich die Mieter_innen zusammentun, können sie sich besser wehren und ihre eigenen Interessen gegenüber dem Vermieter durchsetzen. Deshalb empfiehlt die Berliner MieterGemeinschaft Hausversammlungen, damit sich die Mieter_innen austauschen

und eine gemeinsame Strategie entwickeln können. Wenn mindestens ein/e Mieter/in des Hauses Mitglied ist, kann die Berliner MieterGemeinschaft diese Hausversammlungen unterstützen.

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Mängel: Mängelanzeige

Mängel: Ersatzvornahme

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Hausverwaltung

Welche Aufgaben kann und darf eine Hausverwaltung erfüllen? Was ist der Unterschied zum Eigentümer und zu einem Hauswart?

Die typischen Aufgaben einer Hausverwaltung sind kaufmännische Tätigkeiten (z.B. Vereinnahmen und Verwaltung der Mieten, Aussprechen von Mahnungen, Abrechnungen gegenüber dem Eigentümer, Erstellung der Betriebskostenabrechnungen, Bezahlung anfallender Kosten, Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen, etc.) sowie technische Tätigkeiten (z.B. Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen wie Heizung oder Aufzug, Kontrolle von Dienstleistern wie Treppenhausreinigung oder Gartenpflege,

Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen, Durchführen von Modernisierungen, Wohnungsabnahmen, Vermietungen, etc.)

Dabei darf die Hausverwaltung weder mit dem Vermieter / Eigentümer, noch mit dem Hauswart verwechselt werden:

Auch wenn Mieter_innen meist ausschließlich Kontakt zu ihrer Hausverwaltung haben, bleibt ihr Vertragspartner der Vermieter. Die Hausverwaltung vertritt diesen nur in dem Umfang, den der Vermieter ihr zugestanden hat. Wie groß dieser Umfang ist, ist der jeweiligen Hausverwaltervollmacht zu entnehmen.

Im Gegensatz zu den typische Aufgaben einer Hausverwaltung führt der Hauswart nur handwerkliche Tätigkeiten aus.

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Heizkostenabrechnung

Etwas anderes gilt jedoch für Heizkostenabrechnungen: Der BGH hat ausgeurteilt, dass eine Heizkostenabrechnung nur dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung entspricht, wenn nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wird. Dies ergebe sich aus § 7 Abs. 2 HeizkostenV, der verlange, dass über die Kosten des tatsächlich in dem Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden muss (Urt. v. 01.02.2012; AZ: VIII ZR 156/11).

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Heizkostenabrechnung Tipps

Tipps für Mieter_innen zur Überprüfung der Heiz- und WarmwasserkostenWenn der vorhergehende Winter schon fast vergessen ist, kommt oft aus heiterem Himmel eine unliebsame Erinnerung Der Vermieter fordert mit der Heizkostenabrechnung eine Nachzahlung. Auch wenn die Preise für Heizöl und Erdgas ständig steigen, stellt sich die Frage, ob für die Nachzahlung andere Gründe vorliegen. Sollte dies etwa am verschwenderischen Umgang mit der wertvollen Energie liegen, hat sich ein Fehler in die Abrechnung eingeschlichen oder sind technische Mängel die Ursache?Gerade wenn die Abrechnung undurchschaubar erscheint, ist eine Prüfung angebracht In dem Zahlenwirrwarr verbergen sich möglicherweise Kosten, die vom Vermieter zu tragen sind.Mit dieser Infoschrift wollen wir Ihnen helfen, die Heizkostenabrechnung zu entschlüsseln und mögliche Fehler herauszufinden. Sie gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Januar 2009 beginnen.Sie können die Infoschrift auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

Welche Kosten sind umlagefähig?

Welche Kosten der Vermieter ansetzen darf, ist in § 7 Abs. 2 HeizkostenV aufgeführt. Das sind die Kosten fürverbrauchte Brennstoffe und ihre Lieferung1. Betriebsstrom2. Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage3. regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft4. Reinigung der Anlage einschließlich der Abgasanlage und des Betriebsraums5. Emissionsmessung6. Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung7. Verwendung der Geräte zur VerbrauchserfassungVoraussetzung für die Umlage der einzelnen Kosten ist – wie bei allen Betriebskosten – die konkrete mietvertragliche Vereinbarung. Aus der HeizkostenV allein ergibt sich keine Pflicht der Mieter_innen zur Zahlung von Heiz-/Warmwasserkosten. Hat Ihr Vermieter vor Beginn des Mietverhältnisses einen Vertrag über Wärmelieferung mit einem gewerblichen Unternehmen abgeschlossen (Wärme-Contracting), kann er die Kosten der Wärmelieferung (Wärmepreis) und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen verlangen. Wechselt Ihr Vermieter im bestehenden Mietverhältnis zu einem gewerblichen Wärmelieferer, sind – je nach vertraglicher Vereinbarung – gegebenenfalls Einschränkungen in der Umlage der Kosten zu beachten. Lassen Sie sich beraten.

Brennstoffkosten

Die Brennstoffkosten sind im vollen Umfang umlagefähig. Wird die Heizung mit Heizöl betrieben, ergibt sich der Gesamtverbrauch des Hauses aus dem Anfangsbestand plus Zukäufen minus Restbestand (der sich am Ende des Abrechnungszeitraums noch im Tank befindet). Der Anfangsbestand muss mit dem Restbestand des Vorjahres übereinstimmen.Der Preis des Heizöls sollte sich „im Rahmen des Marktüblichen“ bewegen. Die Heizölpreise der letzten Jahre erfahren Sie bei den Verbraucherorganisationen. Der Vermieter ist verpflichtet, wirtschaftliche Gesichtspunkte zu beachten (§ 556 Abs. 3 BGB), d. h. er sollte Mengenrabatte und Sommerpreise nutzen, wie es auch ein Vermieter täte, der die Kosten nicht an die Mieter_innen weiterreichen könnte.Bei Heizungen, die mit Gas betrieben werden, ergeben sich die Brennstoffkosten aus der Differenz der Zählerstände zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums.Bei Einspeisung der Heizenergie aus dem Fernwärmenetz berechnet das Fernheizwerk dem Gebäudeeigentümer einen monatlichen Betrag für die Lieferung der Fernwärme. Dieser Betrag wird in die Abrechnung Ihres Vermieters aufgenommen.Bei allen Versorgungsarten ist der Gesamtverbrauch nach Menge und Kosten anzugeben.

Betriebsstrom

Der Betriebsstrom einer Heizung (für Brennkessel, Brennermotoren, Pumpen, Regelungsanlagen einschließlich Zeitschaltuhren, Fernwärmeübergabestationen, Kompressoren) sollte durch einen separaten Zähler gemessen werden. Fehlt ein Zwischenzähler, wird der Stromansatz geschätzt. Die Kosten liegen etwa bei 3% bis 5% der Brennstoffkosten.

Bedienungskosten

Die Bedienungskosten sind die Kosten, die durch die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizanlage entstehen. Bei automatischen Heizanlagen oder Fernheizung fallen Bedienungskosten nur in sehr geringem Umfang an und werden in der Regel mit den Kosten für den Hauswart abgedeckt. Sachgerecht sind diese Kosten bei den Heizkosten anzusetzen – achten Sie darauf, dass keine Doppelberechnung erfolgt.

Wartungskosten

Als Wartung bezeichnet man die Kontrolle der Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie die Einstellung der Anlage durch eine Fachkraft. Reparatur- und Instandhaltungskosten sind keine Wartungskosten, deshalb ist gerade bei Wartungsverträgen eine Prüfung geboten. Nehmen Sie im Zweifel Einsicht in den Vertrag. Die Wartungskosten betragen in der Regel ebenfalls etwa 3% bis 5% der Brennstoffkosten.

Reinigungskosten

Zur Reinigung gehören die Reinigung
des Kessels und weiterer Anlagenteile wie Pumpen sowie die Reinigung des Schornsteins, der zur Heizung gehört. Die Kosten für die Öltankreinigung (sofern sie nicht zur Vorbereitung einer Reparatur erfolgt) und die Reinigung des Betriebsraums können auf die Mieter_innen umgelegt werden, wenn sie laufend (auch periodisch) entstehen. Die Reinigung des Betriebsraums darf nicht ein weiteres Mal bei den kalten Betriebskosten auftauchen.

Emissionsmessung

Eine Messung der Abgaswerte ist nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz vorgeschrieben und wird in den meisten Fällen einmal pro Jahr vom Schornsteinfeger durchgeführt. Kosten für Wiederholungsmessungen, die wegen bei der turnusmäßigen Messung festgestellter Überschreitung der Grenzwerte erforderlich werden, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten.

Verbrauchserfassung

Die Kosten der Verbrauchserfassung beinhaltendie Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung (auch die Kosten der Anmietung der Geräte)das Ablesen der Heizkostenverteiler und/oder Wärmemengenzählerdas Erstellen der Heizkostenabrechnung (Berechnung und Aufteilung)Bei der Verbrauchserfassung durch Heizkostenverteiler mit Verdunstungsprinzip gehört auch der Austausch der Messröhrchen zur Verbrauchserfassung.

Eichung

Die Kosten der Eichung von Wärmezählern sind umlagefähig. Die Eichfrist beträgt 5 Jahre.

Verbrauchsanalyse

Eine Pflicht zur Erstellung der Analyse gibt es nicht. Nach der HeizkostenV sollte sie die Entwicklung der Heiz- und Warmwasserkosten der vergangenen drei Jahre wiedergeben und zu einer Änderung des Nutzverhaltens durch die Bildung eines Kostenbewusstseins führen.

Abrechnungspflicht des Vermieters

Ist mietvertraglich die Übernahme der Heizkosten und die Zahlung von Vorschüssen durch die Mieter_innen vereinbart, muss der Vermieter über die Kosten jährlich abrechnen. Die HeizkostenV enthält zum Abrechnungszeitraum und zur Abrechnungsfrist keine Bestimmungen. Einige Formularmietverträge enthalten die Verpflichtung des Vermieters, über die geleisteten Heizkostenvorschüsse bis zu einem bestimmten Termin nach Beendigung der Heizperiode abzurechnen.Die gesetzliche Abrechnungsfrist für Betriebskosten, zu denen die Heizkosten gehören, beträgt zwölf Monate nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB; § 20 NMV). Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen (Ausschlussfrist), es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Anforderungen an die Heizkostenabrechnung

Die HeizkostenV regelt die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Diese Bestimmungen gehen vertraglichen Vereinbarungen vor; einzige Ausnahme Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.Die Abrechnung muss klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, sowie folgende Angaben enthalten1. Vertragspartner2. Abrechnender/ Abrechnungsunternehmen3. Abrechnungszeitraum4. Gesamtverbrauch des Brennstoffs und dessen Kosten5. Verbrauch und Kosten des Betriebsstroms6. weitere Betriebskosten (getrennt nach Grund und Art)7. ggf. Vorwegabzug (z. B. für Gewerberäume mit überdurchschnittlichem Wärmebedarf oder für Trockenheizen eines Neubaus)Bei Nutzern mit unterschiedlichen Erfassungsgeräten muss, bei unterschiedlichen Nutzern mit gleichen Erfassungsgeräten kann eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchgeführt werden; wird nach unterschiedlichen Nutzergruppen abgerechnet, muss der Verbrauch aller Nutzergruppen erfasst werden.8. Gesamtbetrag9. Verteilungsmaßstab10. Verbrauchsunabhängige und verbrauchsabhängige Kosten für das gesamte Gebäude und je Einheit11. Umlegungsmaßstab und Kostenverteilung (Verteilerschlüssel) – dabei sind insbesondere die Zählerstände aufzuführen12. geleistete Vorauszahlung13. Abrechnungsergebnis (Guthaben oder Nachzahlungsbetrag)Erscheinen Ihnen einzelne Posten zu hoch, sollten Sie Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen. Es genügt nicht, dem Vermieter nur mitzuteilen, dass Sie die Kosten als zu hoch empfinden. Schließen Sie sich mit anderen Mieter_innen im Haus zusammen und gehen Sie gemeinsam zu Ihrem Vermieter. Auch wenn die Abrechnung von einer Abrechnungsfirma angefertigt wurde, bleibt der Vermieter als Ihr Vertragspartner für die ordnungsgemäße Abrechnung verantwortlich.

Erfassung des Verbrauchs

Der Vermieter ist gemäß § 4 HeizkostenV verpflichtet, den anteiligen Wärmeverbrauch der Mieter_innen zu erfassen.Will der Vermieter die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten, so muss er dies den Mieter_innen unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten schriftlich mitteilen. Widerspricht innerhalb eines Monats die Mehrheit der Mieter_innen der Anmietung, darf der Vermieter die Geräte nicht mieten.Werden Heizkostenverteiler (Näheres siehe unter „Verbrauchsmessung“) während einer Heizperiode installiert, beginnt die verbrauchsabhängige Abrechnung erst ab der folgenden Verbrauchs- und Abrechnungsperiode.Rechnet der Vermieter die Kosten der Versorgung mit Wärme entgegen den Vorschriften der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig ab, haben die Mieter_innen gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV das Recht, den auf sie entfallenden Anteil um 15% zu kürzen. (Achtung Verbrauchsabhängig rechnet der Vermieter auch ab, wenn er zulässigerweise die in § 9 a HeizkostenV genannten Ersatzverfahren bei Geräteausfall verwendet.)Die Ausnahmen, in denen der Vermieter von der Pflicht zur Verbrauchserfassung und Abrechnung nach Verbrauch befreit ist, nennt § 11 HeizkostenV. Das Kürzungsrecht entfällt dann. Die wichtigsten Ausnahmen sindHeizwärmebedarf unter 15 kWh/qm pro Jahr (sogenannte Passivhäuser)Unwirtschaftlichkeit wegen unverhältnismäßig hoher Kosten der VerbrauchserfassungAlters-, Pflege- und Studentenheime und vergleichbare Gebäudeüberwiegende Versorgung mit Wärme aus Wärmerückgewinnung, Wärmepumpen oder Solaranlagenüberwiegende Versorgung mit Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wirdausdrückliche Befreiung durch die zuständige Behörde (muss der Vermieter auf Verlangen nachweisen)Häuser, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig waren und in denen der Nutzer keinen Einfluss auf den Wärmeverbrauch ausüben kann.Der Vermieter weiß selbst am besten, ob eine der Ausnahmen vorliegt und sollte dies den Mieter_innen mitteilen. Ob die Ausnahme wirklich besteht, können Sie im Streitfall gerichtlich überprüfen lassen.VerbrauchsmessungÜberwiegend werden am Heizkörper angebrachte Heizkostenverteiler zur Verbrauchserfassung benutzt. Diese Heizkostenverteiler arbeiten entweder nach dem sogenannten Verdunstungsprinzip oder elektronisch. Wird mit dem Verdunstungsprinzip gemessen, bestehen die Heizkostenverteiler aus Messröhrchen, in denen eine Flüssigkeit entsprechend der vom Heizkörper abgegebenen Wärme langsam verdunstet. Als Maßstab für den Wärmeverbrauch gilt die Menge der in einer Heizperiode verdunsteten Flüssigkeit, die an einer Strichskala des Heizkostenverteilers abzulesen ist.Oft ist die im Messprotokoll notierte Strichzahl nicht mit der in der Abrechnung identisch. Dies kann ein Übertragungsfehler sein, den Sie sofort reklamieren sollten. Es kann aber auch sein, dass Ihre Heizkostenverteiler eine Einheitsskala aufweisen. In diesem Fall muss der abgelesene Wert entsprechend der jeweiligen Heizkörpergröße umgerechnet werden. Die Umrechnung ist in der Abrechnung nachvollziehbar zu erläutern.Leider ist diese Messmethode recht ungenau Die Verdunstung entspricht nicht immer der tatsächlich entnommenen Wärmemenge. Da die Heizkostenverteiler auf jede Wärmequelle reagieren, kann auch bei kalten Heizkörpern Verdunstung stattfinden. Diese Ungenauigkeiten müssen die Mieter_innen jedoch hinnehmen (BGH, VIII ZR 133/85). Die Kaltverdunstung soll dadurch ausgeglichen werden, dass die Messröhrchen beim Einbau und Austausch mit 4 bis 5 Strichen über die Nullmarke hinaus gefüllt sind.Sie können dazu beitragen, die Fehlerquote gering zu halten, indem Sie folgende Hinweise beachtenVerhindern Sie, dass die Heizkostenverteiler im Sommer direkt von der Sonne bestrahlt werden.Vermeiden Sie Wärmestaus durch Wäsche auf den Heizkörpern, Heizkörperverkleidungen, dicht stehende Möbel oder Vorhänge.Stellen Sie keine Wärmequellen wie Kühlschränke, Wasch- und Spülmaschinen, Heizstrahler oder Lampen vor die Heizkörper.Heizen Sie gleichmäßig und möglichst ohne die Höchsttemperatur des Heizkörpers zu erreichen.Achten Sie darauf, dass die Heizkostenverteiler mittig auf drei Viertel der Heizkörperhöhe montiert sind.Teilen Sie Beschädigungen unverzüglich dem Vermieter mit.Elektronische Heizkostenverteiler errechnen die Differenz zwischen der Oberflächentemperatur des Heizkörpers und der Raumluft. Zum Teil werden die elektronischen Heizkostenverteiler per Funk abgelesen, sodass die Ablesefirma die Wohnung nicht betreten muss. Lassen Sie sich vom Vermieter ausreichend über die Funktionsweise der Heizkostenverteiler unterrichten.AblesevorgangMuss die Ablesung innerhalb Ihrer Wohnung vorgenommen werden, ist der Termin, an dem die Ablesefirma kommt, mindestens eine Woche vorher zumindest durch einen gut sichtbaren Aushang im Hausflur anzukündigen. Sie
sind verpflichtet, der Ablesefirma den Zugang zu Ihrer Wohnung zu ermöglichen. Sollte Ihnen allerdings der erste Termin ungelegen sein, haben Sie das Recht, einen Ersatztermin zu vereinbaren. Dafür dürfen Ihnen keine zusätzlichen Kosten entstehen.Vor dem Termin sollten Sie die Werte an den Heizkostenverteilern selbst ablesen und notieren (Raum, Lage des Heizkörpers, Nr. des Geräts) und ggf. fotografieren. So haben Sie die Möglichkeit, ihr Ergebnis mit dem des Ableseunternehmens zu vergleichen. Bei Heizkostenverteilern mit Verdunstungsprinzip können Sie sich während der Ablesung die Werte sagen lassen und notieren. Nach dem Ablesen wird ein neues Messröhrchen eingelegt. Prüfen Sie, ob das neue Röhrchen zum Ausgleich der Kaltverdunstung mit 4 bis 5 Strichen über den Skalen-Nullstrich hinaus befüllt ist.Den Mieter_innen müssen in der Regel innerhalb eines Monats nach der Ablesung die Ablesewerte mitgeteilt werden, wen
die Werte in den Verteilern nicht selbst gespeichert und von den Mieter_innen aufgerufen werden können. Informieren Sie sich rechtzeitig darüber, wie Ihre elektronischen Heizkostenverteiler funktionieren.

Umlagemaßstab

Die Gesamtkosten einer Wirtschaftseinheit werden in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten aufgeteilt. In § 7 Abs. 1 HeizkostenV ist festgelegt, dass mindestens 50% und höchstens 70% der Gesamtheizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden sollen, der andere Teil (also 30% bis 50%) wird nach Fläche abgerechnet. Der verbrauchsabhängige Teil muss jedoch zwingend 70% (und der verbrauchsunabhängige entsprechend 30%) betragen, wenn es sich um ein Gebäude handelt, welches das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllt und mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und ein Gebäude ist, in dem die frei liegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Die Warmwasserkosten sind nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV zu mindestens 50%, maximal 70% nach Verbrauch umzulegen. Es darf nach § 10 HeizkostenV mietvertraglich vereinbart werden, dass der verbrauchsabhängige Teil der Heiz- und Warmwasserkosten mehr als 70% beträgt. Eine Änderung des Umlagemaßstabs ist nach einer entsprechenden Erklärung des Vermieters für künftige Zeiträume zulässig, soweit dies durch sachliche Gründe rechtfertigt wird (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).

Verbrauchsabhängiger Teil der Heizkosten

Der Verbrauch in einer einzelnen Wohnung wird durch das Verhältnis der abgelesenen Werte zu der Summe der Werte aller Wohnungen ermittelt.Beispiel In allen Wohnungen eines Hauses oder einer Wirtschaftseinheit werden insgesamt 2000 Einheiten abgelesen. Die verbrauchsabhängigen Heizkosten betragen 10.000 Euro. Eine Einheit kostet in diesem Fall 5 Euro, sodass für eine Mietwohnung, in der 100 Einheiten verbraucht wurden, 500 Euro berechnet werden.In Gebäuden, in denen die frei liegenden Heizungsleitungen überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, können den Mieter_innen zusätzlich Einheiten für Rohrwärme zugewiesen werden. Der Wärmeverbrauch kann in diesen Fällen nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch wird als erfasster Verbrauch berücksichtigt. Lassen Sie sich beraten, wenn Ihre Heizostenabrechnung diese Besonderheit aufweist.

Verbrauchsunabhängiger Teil der Heizkosten

Der Vermieter hat die Wahl, ob er die Verteilung des verbrauchsunabhängigen Teils der Kosten nach der Wohnfläche, nach der beheizbaren Fläche oder nach dem umbauten Raum (Quadratmeter x Höhe der Räume) vornimmt. Für alle Wohnungen des Gebäudes muss der gleiche Maßstab gewählt werden.Wenn die Grundrisse der Wohnungen und der beheizbare Teil der Wohnungen sehr unterschiedlich sind, wird eine Abrechnung nach beheizbarer Fläche zu mehr Gerechtigkeit führen. Sie haben diesbezüglich keine durchsetzbaren Ansprüche gegen Ihren Vermieter, versuchen Sie, mit ihm darüber zu verhandeln.

Mieterwechsel

In aller Regel werden Sie eine Wohnung nicht zu Beginn eines Abrechnungszeitraums beziehen oder verlassen. In diesem Fall wird eine Zwischenablesung erforderlich (§ 9 b HeizkostenV), zu der Ihr Vermieter (von wenigen Ausnahmen abgesehen) verpflichtet ist.Bei der Zwischenablesung sollten Sie genauso verfahren wie bei der jährlichen Ablesung, damit Sie später die Heizkostenabrechnung überprüfen können. Die Abrechnung wird ebenfalls zum Teil verbrauchsabhängig (Grundlage sind die Werte der Zwischenablesung) und zum Teil verbrauchsunabhängig vorgenommen.Der verbrauchsunabhängige Teil wird entweder nach der sogenannten Gradtagszahlentabelle oder zeitanteilig ermittelt. Die Gradtagszahlentabelle weist jedem Monat einen bestimmten Promilleanteil zu, der die Außentemperatur berücksichtigt und so ein höheres Maß an Gerechtigkeit bei der Kostenverteilung gewährleistet.Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder wegen des Zeitpunkts des Nutzerwechsels aus technischen Gründen nicht sinnvoll, sind die gesamten Kosten nach der Gradtagszahlentabelle oder zeitanteilig zu verteilen.Oft verlangen Vermieter bei einem Mieterwechsel eine Nutzerwechselgebühr. Wer diese zu tragen hat, richtet sich nach der mietvertraglichen Vereinbarung. Für den Fall, dass vertraglich nichts vereinbart wurde, ist diese Gebühr vom Vermieter zu tragen (BGH, VIII ZR 19/07).

Leerstand

Bei der Verteilung der Heizkosten sind auch leer stehende Wohnungen zu berücksichtigen. Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die Heizkosten tragen.

Gewerbe

Befindet sich in Ihrem Haus ein Gewerbebetrieb, bei dem ein überdurchschnittlicher Verbrauch anzunehmen ist (z. B. Sauna, Massage), so darf dieser Mehrverbrauch nicht zulasten der Wohnungsmieter_innen gehen. Bei der Abrechnung sollten die Grund- und Verbrauchskosten nach Nutzergruppen (s. o.) aufgeteilt und abgerechnet werden.”

Heizkostenverordnung

Was hat sich sich für die Abrechnungszeiträume ab dem 01.01.2009 durch die neue Fassung der Heizkostenverordnung geändert?

Für die Abrechnungszeiträume ab dem 01.01.2009 gilt eine neue Fassung der HeizkostenV. Der Vermieter muss bei Erstellung der Heizkostenabrechnungen für diese Perioden einige Neuerungen berücksichtigen. Diese haben wir im Folgenden zusammengestellt:

1. § 6 Abs. 1 HeizkostenV n. F.

Nach der neuen HeizkostenV müssen die abgelesenen Heizkostenverteilerwerte den Nutzer/innen (= Mieter_innen) grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Ablesung mitgeteilt werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn der in den Räumen der Nutzer montierte Heizkostenverteiler das Ergebnis der Ablesung speichert und vom Nutzer zur Kontrolle abgerufen werden kann. Folglich soll diese Vorschrift den Nutzern/Nutzerinnen eine Kontrollmöglichkeit geben, die sonst über keine verfügen, also insbesondere Nutzern mit Elektro- Heizkostenverteilern ohne Speicherfunktion oder Heizkostenverteilern mit einer (1) Verdunsterampulle.

2. § 6 Abs.
4 HeizkostenV n. F.

Diese Norm regelt, wie die Gesamtheizkosten auf Verbrauchs- und Grundkosten aufgeteilt werden müssen. Dieser Abrechnungsschlüssel kann ab 2009 vor jeder Abrechnungsperiode neu bestimmt werden. Formelle Wirksamkeitsvoraussetzung für die Änderung ist die Mitteilung der Änderung vor Beginn des betroffenen Abrechnungszeitraums (z.B.: Schlüssel soll in der Abrechnung 01.01. – 31.12.2010 geändert werden – Vermieter muss dies vor dem 01.01.2010 den Mieter_innen mitteilen).

Inhaltliche Voraussetzung ist, dass durch die Änderung ein objektiv billigeres Abrechnungsergebnis erreicht wird. Das bedeutet, dass der Vermieter die Umstellung nur vornehmen darf, um unsachliche Benachteiligungen oder Bevorteilungen einzelner Nutzer/innen zu beseitigen.

3. § 7 Abs. 1 HeizkostenV n. F.

Hier wird die Wahlfreiheit des Vermieters hinsichtlich des Abrechnungsschlüssels beschränkt. Die Kriterien dafür, ob der Vermieter weiterhin einen Verbrauchsabrechnungsschlüssel zwischen 50% und 70% wählen darf, sind folgende:

1. Das Gebäude erfüllt die Anforderungen der

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Heizkostenverteiler

Welche Arten von Heizkostenverteilern gibt es? Wer trägt die Kosten der Anschaffung? Was gilt im Bezug auf Ablesetermine?

Um die Heizkosten des Hauses auf die Mieter_innen zu verteilen, wird neben der Quadratmeterfläche auch der Verbrauch berücksichtigt. Um letzteren zu messen, benötigt man Heizkostenverteiler. Die HeizkostenV legt in § 4 fest, dass der Vermieter verpflichtet ist, den anteiligen Verbrauch der Mieter_innen an Wärme zu erfassen. § 7 Abs. 1 HeizkostenV bestimmt, dass mindestens 50% und höchstens 70% der Gesamtkosten nach Verbrauch abgerechnet werden sollen, der andere Teil (also 30% bis 50%) wird nach Fläche abgerechnet. Eine Änderung des Umlagemaßstabs ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig (§ 6 Abs. 4 HeizKV).

Will der Vermieter Heizkostenverteiler mieten, so hat er dies den Mieter_innen unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten schriftlich mitzuteilen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach und mietet er die Geräte ohne vorherige Mitteilung an, so muss er die Miete für die Geräte selbst tragen. Die Anmietung ist unzulässig, wenn innerhalb eines Monats die Mehrheit der Mieter_innen (mehr als die Hälfte) widerspricht. Der Vermieter ist in diesem Fall gezwungen, die Geräte zu kaufen. Beim Kauf der Geräte ist der Vermieter berechtigt, die Miete nach den allgemeinen Regeln zu erhöhen.

Das bis hierhin Gesagte gilt jedoch nur für die Erstausstattung. Sind bereits Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden und will der Vermieter einen Austausch vornehmen lassen, so darf er die Kosten grundsätzlich nicht auf die Mieter_innen umlegen. Ausgenommen ist der Fall, dass es sich um eine Modernisierung handelt – was nicht der Fall ist, wenn die vorhandenen Geräte einfach veraltet sind.

Werden Heizkostenverteiler erst im Verlauf einer Heizperiode installiert, so beginnt die verbrauchsabhängige Abrechnung erst ab der folgenden Verbrauchs- und Abrechnungsperiode.

Manche Heizkostenverteiler arbeiten nach dem sog. Verdunstungsprinzip und bestehen aus Messröhrchen, in denen eine Flüssigkeit entsprechend der vom Heizkörper abgegebenen Wärme langsam verdunstet. Als Maßstab für den Wärmeverbrauch gilt somit die Menge der in einer Heizperiode verdunsteten Flüssigkeit, die an einer Strichskala des Heizkostenverteilers abzulesen ist. Oft ist die im Messprotokoll notierte Strichzahl nicht mit der in der Abrechnung identisch. Dies kann ein Übertragungsfehler sein, den Mieter_innen sofort reklamieren sollten. Es kann aber auch sein, dass die Heizkostenverteiler eine Einheitsskala aufweisen. In diesem Fall muss der abgelesene Wert entsprechend der jeweiligen Heizkörpergröße umgerechnet werden. Die Umrechnung ist in der Abrechnung nachvollziehbar zu erläutern.

Diese Messmethode ist recht ungenau: Die Verdunstung entspricht nicht immer der tatsächlich entnommenen Wärmemenge. Da die Heizkostenverteiler auf jede Wärmequelle ansprechen, kann auch bei kalten Heizkörpern Verdunstung stattfinden. Diese Ungenauigkeiten müssen die Mieter_innen jedoch hinnehmen (BGH, Urt. v. 09.04.1986, AZ: VIII ZR 133/85). Die sogenannte Kaltverdunstung soll dadurch ausgeglichen werden, dass die Messröhrchen beim Einbau bis über die Nullmarke hinaus gefüllt sind. Dies ist die sog. Kaltverdunstungsvorgabe. Doch bei unterschiedlich hoher Kaltverdunstung nützt dies wenig.

Mieter_innen können dazu beitragen, die Fehlerquote gering zu halten, indem sie folgende Hinweise beachten:

1. Verhindern , dass die Heizkostenverteiler im Sommer direkt von der Sonne bestrahlt werden.

2. Wärmestau durch Wäsche auf den Heizkörpern, Heizkörperverkleidungen, dicht stehende Möbel oder Vorhänge verhindern.

3. Keine Wärmequellen wie Kühlschränke, Wasch- und Spülmaschinen, Heizstrahler oder Lampen vor die Heizkörper stellen.

4. Gleichmäßig heizen und möglichst ohne die Höchsttemperatur des Heizkörpers zu erreichen.

5. Darauf achten, dass die Heizkostenverteiler mittig auf 75 % der Heizkörperbauhöhe montiert sind.

6. Beschädigungen unverzüglich dem Vermieter mitteilen.

Zunehmend gibt es auch elektronische Heizkostenverteiler, die nicht nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten, sondern die Differenz zwischen der Heizkörperoberflächentemperatur und der Raumluft errechnen. Zum Teil werden die elektronischen Heizkostenverteiler per Funk abgelesen, sodass die Ablesefirma die Wohnung nicht betreten muss.

Der Ablesetermin muss mindestens eine Woche vorher durch einen gut sichtbaren Aushang im Hausflur angekündigt werden. Mieter_innen sind verpflichtet, der Ablesefirma den Zugang zu ihrer Wohnung zu ermöglichen. Sollte allerdings der erste Termin ungelegen sein, so haben Mieter_innen durchaus das Recht, einen Ersatztermin zu vereinbaren. Dafür dürfen keine zusätzlichen Kosten in Rechnung gestellt werden.

Vor dem Termin sollten Sie die Heizkostenverteiler selbst ablesen und die Werte notieren (Raum, Lage des Heizkörpers, Gerätenummer). So haben Sie eine Vergleichsmöglichkeit mit dem Ableseergebnis der Firma. Lassen Sie sich eine Kopie oder einen Durchschlag des Ableseprotokolls geben, vor allem wenn Sie das Ableseprotokoll unterschreiben sollen. Dazu ist die Ablesefirma verpflichtet. Stimmen die Werte nicht überein, so sollten Sie das Protokoll nicht unterschreiben und bei Ihrem Vermieter schriftlich Widerspruch einlegen.

Nach dem Ablesen wird bei den Heizkostenverteilern mit Verdunstungsprinzip ein neues Messröhrchen eingelegt. Bitte überprüfen Sie, ob das neue Röhrchen keinen Verbrauch anzeigt: Die Anzeige muss leicht über Null stehen.

Bei elektronischen Heizkostenverteilern werden in der Regel keine Ablesebelege durch die Ablesefirmen erstellt, da viele dieser Heizkostenverteiler die Ablesewerte eine Heizperiode lang speichern. Nur wenn dies nicht der Fall ist, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter_innen einen Ablesebeleg innerhalb eines Monats nach Ablesung vorzulegen (§ 6 Abs. 1 HeizkV). Mieter_innen sollten sich vom Vermieter ausreichend über die Funktionsweise der Heizkostenverteiler unterrichten lassen.

War ein Heizkostenverteiler derart defekt, dass der abgelesene Verbrauch nicht richtig ist/sein kann, so gilt § 9a Abs. 1 HeizkV. Der Vermieter muss also auf Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes/der Nutzergruppe abrechnen. Ist dies nicht möglich, so kann der Vermieter nur noch eine Schätzung der entstandenen Verbrauchskosten vornehmen (z.B. nach der Wohnfläche). Mieter_innen haben im letzten Fall nach § 1w2 HeizkV ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % (BGH VIII ZR 310/12).

Weitere Informationen finden Sie in der Infoschrift „Heizkostenabrechnung“.

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Heizpflicht

Wann müssen die Mieter_innen die Heizung anmachen?

Es muss gewährleistet sein, dass keine Schäden durch die Untertemperaturen eintreten. Für einfrierende Wasserleitungen oder Feuchtigkeitsbildung an den Wänden – sprich vorhersehbare Schäden aufgrund der Kälte – sind in solch einem Fall die Mieter_innen verantwortlich (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2007, AZ: 63 S 359/06).

Ab wann muss es möglich sein zu heizen? Wie hoch muss die Temperatur in der Wohnung sein?Ab wann muss es möglich sein zu heizen? Wie hoch muss die Temperatur in der Wohnung sein?Ab wann muss es möglich sein zu heizen? Wie hoch muss die Temperatur in der Wohnung sein?Ab wann muss es möglich sein zu heizen? Wie hoch muss die Temperatur in der Wohnung sein?

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass während der Heizperiode in der Wohnung zwischen 6 und 24 Uhr die mietvertraglich vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden. Sind im Mietvertrag keine Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20 bis 22 Grad Celsius in Wohnräumen und Küchen sowie 23 Grad Celsius in Bädern als ausreichend. In nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmten Räumen (z.B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18 Grad Celsius üblicherweise als angemessen angesehen. Nachts kann eine Absenkung auf 16 Grad Celsius noch zulässig sein.

Bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 Grad Celsius liegt oder alle Mieter_innen dies verlangen. Sollte Ihre Wohnung nur unzureichend oder gar nicht beheizbar sein, so haben sie ein Recht auf Mietminderung.

Da die Mieter_innen die Unterbeheizung zu beweisen haben, empfiehlt es sich, täglich Temperaturmessungen in sämtlichen Räumen vorzunehmen und diese tabellarisch festzuhalten. Die Messung hat in der Mitte des Raums ca. einen Meter über dem Fußboden zu erfolgen. Die Höhe der Mietminderung wird nach dem Grad der Beeinträchtigung berechnet. Die Minderungssätze schwanken zwischen 10 und 100%, letzteres bei völligem Heizungsausfall in den Wintermonaten. Bevor die Miete gemindert wird, sollte unbedingt juristischer Rat in einer unserer Beratungsstellen eingeholt werden.

Führen Schäden oder Mängel an der Heizung zu ungenügender, nicht vertragsgemäßer Raumtemperatur, so können die Mieter_innen neben der Mietminderung Schadensersatz geltend machen (z.B. für den Betrieb eines Heizradiators). Das setzt ein Verschulden des Vermieters voraus – z.B. durch unterlassene Mängelbeseitigung. Das gilt auch, wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt hat.

Heizt der Vermieter trotz Aufforderung nicht oder nicht ausreichend, so sollten Sie sich beraten lassen, wie Sie Ihr Recht auf Mietminderung und Mängelbeseitigung am besten durchsetzen.

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Kalt erwischt

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Hilfe im Schadensfall

Das Umweltbundesamt empfiehlt den von „Magic Dust“ betroffenen Mieter_innen, zunächst Kontakt mit den örtlichen Gesundheits- und Umweltämtern aufzunehmen. Adressen von Umweltanalyselabors oder Sachverständigen kann man auch über die örtlichen Industrie- und Handwerkskammern erhalten.

Helfende Auskünfte gibt es zudem bei den Verbraucherzentralen oder direkt beim:

Umweltbundesamt, Fachgebiet II 1.3, Innenraumhygiene, Postfach 33 00 22, 14191 Berlin, Fax: (030) 8903-2912, www.umweltbundesamt.de

Das Umweltbundesamt hat zum Thema Fogging (und Schimmel) eine Broschüre veröffentlicht: „Attacke des schwarzen Staubes – Das Phänomen »Schwarze Wohnungen« Ursachen – Wirkungen – Abhilfe“. Die Broschüre ist als PDF kostenlos erhältlich.

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Hinterlegung

Was müssen Mieter_innen beachten, wenn der Vermieter sich weigert, die Miete entgegenzunehmen? Oder wenn Unklarheit darüber besteht, wer der (neue) Vermieter ist?

Leider sind Mieter_innen in solch einem Fall nicht von ihrer Mietzahlungspflicht befreit – sie können den fälligen Betrag aber bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegen. Die Kosten hat in der Regel der Vermieter zu tragen.

Öfter als die verweigerte Annahme der Miete ist jedoch der Fall, dass Unklarheit über die Person des Vermieters besteht – insbesondere im Zusammenhang mit Eigentümerwechseln kann es dazu kommen. Die Hinterlegung der Miete befreit die Mieter_innen von ihren Verpflichtungen, ohne dass sie riskieren, an einen nichtberechtigten Empfänger zu leisten.

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