Archive

Indexmiete

Was versteht man unter einer Indexmiete?

§ 557 b BGB gestattet es, durch eine Vereinbarung im Mietvertrag die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Index für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex) zu binden. Ein anderer Index ist nicht zulässig.

Bei der Mietanpassungsvereinbarung muss es sich um eine echte Gleitklausel handeln, d.h. die Höhe des Mietzinses muss zu dem Index in einer Beziehung stehen, die den Parteien keinen Spielraum für unterschiedliche Auslegungen oder Verhandlungen lässt. Außerdem muss gewährleistet sein, dass sich der Mietzins nicht nur bei einem Anstieg der Bezugsgröße erhöht, sondern bei Verringerung der Bezugsgröße auch vermindert.

Andere Mieterhöhungen, vor allem die auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützten, sind bei solchen Vereinbarungen weitgehend ausgeschlossen. Ausgenommen sind nur Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten. Modernisierungen kann der Vermieter nur für Baumaßnahmen in Rechnung stellen, die er nicht zu vertreten hat, z.B. wegen gesetzlicher Verpflichtung zur Einsparung von Energie.

Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Zunächst
muss der Mietzins mindestens jeweils für die Dauer eines Jahrs unverändert bleiben. Die Jahresfrist berechnet sich ab dem Beginn des Mietverhältnisses oder ab dem Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung. Voraussetzung für den Eintritt der Mieterhöhung ist weiterhin eine schriftliche Erklärung; die Textform reicht hier aus. In diesem Mieterhöhungsschreiben muss die Änderung der Bezugsgröße (die maßgebliche Preissteigerungsrate) angegeben werden sowie die sich daraus ergebende höhere Miete. Falls nicht anders vereinbart, ist die Mieterhöhung nach Zugang der Erklärung ab dem übernächsten Monat wirksam.

Beispiel für eine echte Gleitklausel:

“Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland (Basisjahr 2000 = 100) gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn oder gegenüber der letzten Mietanpassung um mehr als fünf Punkte, so ändert sich der vereinbarte Mietzins prozentual entsprechend.”

Laufzeit der Indexmiete

Mitanpassungsvereinbarungen als sog. Indexmiete sind seit dem 01.09.1993 zulässig. Bis zur Mietrechtsreform konnten diese Mietverträge nur über eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren oder auf Lebenszeit abgeschlossen werden. Eine ordentliche Kündigung war ausgeschlossen. Bei Mietverträgen, die nach dem 01.09.2001 zu Stande gekommen sind, ist eine Mindestlaufzeit nicht mehr vorgeschrieben. Die Verträge können auf unbestimmte Zeit geschlossen werden und es ist auch das Recht auf ordentliche Kündigung nicht mehr suspendiert.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Individualvereinbarung

Haben Vereinbarungen im Mietvertrag immer Geltung?

Prinzipiell ist zwischen Formularklauseln und Individualvereinbarungen zu unterscheiden. Als Formularklauseln gelten insbesondere die Inhalte der standardisierten Mietvertragsformulare, die Hausbesitzervereine oder Verlage anbieten. Auch wenn ein Vermieter nur einzelne Klauseln daraus verwendet oder wenn er selbstvorformulierte Klauseln mehrmals (nach der Rechtsprechung reicht der erste Versuch schon manchmal aus, wenn der Verwender die Formulierung noch öfter verwenden will – ansonsten genügen dreimal) verwendet bzw. verwenden will, handelt es sich um Formularklauseln. Formularklauseln gelten als AGB und unterliegen deshalb der strengen Kontrolle nach §§ 305 bis 310 BGB: Benachteiligen diese Klauseln den Vertragspartner des Verwenders – also die Mieter_innen – unangemessen, sind sie unwirksam.

Demgegenüber stehen sogenannte Individual – oder auch Einzelvereinbarungen als zwischen zwei Vertragspartnern frei ausgehandelte Vertragsinhalte, bei denen beide Partner eine gleichrangige Verhandlungsposition haben. Individualvereinbarungen gelten als zwischen den Parteien ausgehandelt (also genau erörtert und von beiden Seiten übereinstimmend akzeptiert) – in Wahrheit sind sie es aber oftmals nicht. Der Vermieter hat bei der Vertragsanbahnung ja meist eine viel stärkere Position – er hat das gewünschte Gut (die Wohnung) und häufig gibt es mehr als einen Wohnungsinteressenten. Der Vermieter hat bei einer Einzelvereinbarung also weitreichendere Möglichkeiten, seinen Mieter_innen vertragliche Verpflichtungen aufzubürden.

Die Folge dessen, dass man Individualvereinbarungen als zwischen den Vertragsparteinen ausgehandelt ansieht, ist, dass an sie nicht so strenge Anforderungen gestellt werden wie an Formularklauseln. Eine Formularklausel, also eine AGB, ist schon dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Individualvereinbarung dagegen erst dann, wenn sie gegen zwingende Gesetze verstößt oder sittenwidrig ist. Es liegt auf der Hand, dass folglich eher die AGB als unwirksam angesehen wird, als eine Individualvereinbarung. Demzufolge wird ein Vermieter, wenn er von den (mieterfreundlichen) Regelungen des BGB abweichen will, sich hierbei mit Individualvereinbarungen zu helfen versuchen als mit Formularklauseln. Folglich stellen Individualvereinbarungen für die Mieter_innen eine Gefahr dar.

Im Mietvertragsformular finden sich Individualvereinbarungen zumeist unter “sonstige Vereinbarungen”. Aber auch in Übergabe- und Abnahmeprotokollen. Deswegen mahnen wir zur Vorsicht beim Unterzeichnen. Im Zweifel empfehlen wir, den Vertrag / das Protokoll vorm Unterzeichnen juristisch überprüfen zu lassen. Diesen Service bieten wir Ihnen in Beratungsstellen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Insolvenz

Welche Folgen auf das Mietverhältnis hat die Insolvenz?

Die 1999 in Kraft getrete Insolvenzordnung ermöglicht auch Privatpersonen, Insolvenz mit dem Ziel anzumelden, einerseits die Gläubiger zu befriedigen, andrerseits die wirtschaftliche Existenz zu bewahren und weiterhin am Wirtschaftsleben teilzunehmen.

Insolvenz

Der Antrag muss vom Schuldner oder einem Gläubiger bei dem zuständigen
Amtsgericht gestellt werden. Mit der Eröffnung verliert der Schuldner die Berechtigung über das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verfügen. Das Insolvenzgericht kann aber eine Eigenverwaltung durch den Schuldner gestatten und ihn lediglich der Kontrolle durch den Insolvenzverwalter unterstellen. Das Verfahren führt zur sog. Wohlverhaltensperiode, in der sich der Schuldner von seinen Schulden befreien kann. Redliches Verhalten wird vorausgesetzt. Außerdem ist der Schuldner verpflichtet, jede zumutbare Arbeit anzunehmen.

Mieterinsolvenz

Wenn Mieter_innen zum Zeitpunkt des Eröffnungsantrags noch nicht im Besitz der bereits angemieteten Wohnung waren, räumt die InsO den Mieter_innen sowie dem Vermieter das Recht ein, vom Mietvertrag zurückzutreten. In allen anderen Fällen stellen Vermögensverminderung und evtl. Zahlungsverzug keine Kündigungsgründe dar. Das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Rückstands von zwei Monatsmieten bleibt erhalten.

Die Kaution gehört ebenfalls zur Insolvenzmasse, der Vermieter kann aber ihre Absonderung verlangen (§ 49 InsO). Dies gilt auch für Gegenstände, die sich im Eigentum des Vermieters (wie z.B. Spüle, Herd) befinden.

Vermieterinsolvenz

Bei Insolvenz des Vermieters geht das Verfügungsrecht auf den Insolvenzverwalter über. Der Vermieter kann weder Mietverträge schließen, noch die Miete einziehen. Geschlossene Mietverträge gelten selbstverständlich weiter, es sei denn, der Mieter ist noch nicht in die Wohnung eingezogen. In diesem Fall kann der Insolvenzverwalter zwischen Erfüllung und Nichterfüllung des Vertrags wählen.

Bei Zahlung der Miete an den insolventen Vermieter ist nur der/die gutgläubige Mieter/in von der Leistungspflicht befreit. Falls also der/die Mieter/in zum Zeitpunkt der Mietzahlung bereits Kenntnis von der Insolvenz des Vermieters hatte, dann muss die Miete ein zweites Mal gezahlt werden und zwar an den Insolvenzverwalter.

Dem Mieter steht hinsichtlich der Kaution ein Aussonderungsrecht gegenüber dem Insolvenzverwalter zu (§ 47 InsO).

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Instandhaltung

Wer ist verpflichtet, die Mietwohnung instandzuhalten? Was umfasst diese Pflicht?

Das BGB hält in § 535 ausdrücklich als Pflicht des Vermieters fest: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Mieter_innen haben folglich einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihre Wohnung (und das Haus) laufend instand hält und, sobald nötig, instand setzt – also auftretende Mängel beseitigt. Ausgeschlossen ist das Recht auf Mängelbehebung aber, wenn Mieter_innen den Mangel selbst verschuldet haben.

Dennoch: Bei z. B. feuchten Wänden und Schimmelbildung flüchten sich die Vermieter gern in die Behauptung, die Mieter_innen haben den Mangel durch unzureichendes Lüften oder Heizen und somit durch vertragswidriges Verhalten selbst verschuldet. Lassen Sie sich dadurch nicht einschüchtern: Ein Verschulden muss Ihnen der Vermieter in jedem Fall erst nachweisen! Eine Klausel im Mietvertrag, die angibt, dass der Vermieter nicht beweisen müsse, dass ein Schaden (z. B. eine Rohrverstopfung) von dem Mieter/der Mieterin verursacht worden sei, ist unwirksam!

Die in § 535 BGB verankerte Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst grundsätzlich die Beseitigung aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen oder unmöglich machen. Dies beschränkt sich nicht nur auf die Wohnung der Mieter_innen: Auch die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Dachboden, Fahrstuhl und Hof müssen in betriebssicherem und benutzbarem Zustand sein und entsprechend gepflegt werden. Außerdem muss der Zugang zu den gemieteten Räumen ohne Komplikationen und Gefahren möglich sein (gute Beleuchtung, sichere Geländer und Stufen im Treppenhaus, schließende und verschließbare Türen usw.).

Häufig vorkommende Mängel

Zu Mängeln in der Wohnung gehören z. B. undichte oder klemmende Fenster und Türen, feuchte Decken und Wände, unvorschriftsmäßige Elektroleitungen, verstopfte Abflüsse, undichte Wasserrohre und Armaturen, morsche Dielen und Türschwellen, defekte Türklinken und -schlösser, defekter Ofen oder Küchenherd, unzureichende Beheizung, mangelnder Schallschutz sowie sonstige Baumängel. Ebenso das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften.

Kleine Instandhaltungen

Viele Vermieter versuchen, durch eine besondere Klausel im Mietvertrag („Kleinreparaturklausel“) die Kosten für kleine Instandhaltungsmaßnahmen auf die Mieter_innen abzuwälzen: Letztere sollen danach kleinere Reparaturen selbst bezahlen. Dies ist allenfalls möglich, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff der Mieter_innen unterliegen. Des Weiteren muss eine Begrenzung für die einzelnen Kleinreparaturen (75 Euro gelten als angemessen) und eine weitere Begrenzung für alle Kleinreparaturen eines Jahres enthalten sein (maximal 150 bis 200 Euro oder 6% der Jahresbruttomiete oder 8% der Jahresnettomiete). Wichtig ist auch, dass die Mieterinnen die Reparatur nicht selbst veranlassen, sondern nur bezahlen müssen (Vornahmeklauseln sind unwirksam). Wenn Sie also eine Vereinbarung über Kleinreparaturen in Ihrem Mietvertrag haben, lassen Sie deren Wirksamkeit unbedingt in einer Beratungstelle anwaltlich überprüfen!

Die Mieter_innen sind grundsätzlich zur Duldung von Instandsetzungen verpflichtet. Dabei ist der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen. Die Mieter_innen müssen den Austausch eines defekten Gasherds durch einen Elektroherd nicht hinnehmen (LG Berlin GE 97, 185). Eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen oder Reinigungsarbeiten nach Beendigung der Arbeiten hat der Vermieter durchzuführen.

Die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen können selbstverständlich nicht auf die Miete umgelegt werden. Mitunter wird gerade das dadurch versucht, dass die Instandhaltungen mit Wohnwertverbesserungen verknüpft und folglich als Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben werden. Wenn es sich dabei tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt, z.B. Austausch maroder Einfach- gegen Doppelfenster, müssen die eingesparten Instandhaltungskosten von den Ausgaben für die Modernisierungsmaßnahme abgezogen werden.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.