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Kabelfernsehen

Wie vollzieht sich der Anschluss eines Hauses an das Breitbandkabel? Müssen Mieter_innen den Anschluss dulden?

Welche Kosten entstehen dadurch? Welche davon müssen die Mieter_innen tragen?

Der Kabelanschluss eines Hauses kann durch eine Vielzahl von Kabelservicefirmen installiert werden. Die Bedingungen und Kosten für einen Kabelanschluss richten sich nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen und den vertraglichen Vereinbarungen. In Berlin erfolgt der Anschluss häufig durch die Kabel Berlin/Brandenburg GmbH & Co. K‍G; im Folgenden wird daher aus Gründen der Übersichtlichkeit ein Kabelanschluss durch die Kabel Berlin/Brandenburg GmbH & Co. K‍G (kurz Kabelgesellschaft genannt) angenommen.

Beim Anschluss einer Wohnung an das Kabelfernsehen entstehen in der Regel Installationskosten und Gebühren. Die Gebühren gliedern sich in einmalige Anschlusskosten und laufende monatliche Gebühren sowie weitere Betriebskosten. Diese Kosten entstehen zusätzlich zu der normalen Rundfunkgebühr, die für die Nutzung von Rundfunk- und Fernsehapparaten an die Gebühreneinzugszentrale (GEZ) zu zahlen ist.

Die Baukosten für einen Kabelanschluss richten sich nach dem Aufwand für die Herstellung, er wird nur berechnet, wenn die Installation eines Übergabepunkts erforderlich ist. Des Weiteren wird ein einmaliger Preis für die Bereitstellung von Kabelanschlüssen zu Vertragsbeginn verlangt. Die Höhe der monatlichen Nutzungsgebühren ist u.a. auch davon abhängig, wie viele Wohnungen angeschlossen sind; für mehrere beauftrage Wohnungen gelten günstigere Tarife, die beim Normaltarif nach der Anzahl der angeschlossenen oder beim Pauschaltarif nach der Anzahl der vorhanden Wohnungen gestaffelt sind. Kosten und Gebühren können bei der Kabel Berlin/Brandenburg GmbH & Co. K‍G. (bzw. bei den anderen Kabelservicefirmen) erfragt werden.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, einen Kabelanschluss zu erhalten:

Gemeinschaftsanschluss

In den meisten Fällen wird der Vermieter den Anschluss an das Kabelfernsehen beauftragen. Der Vermieter schließt einen Vertrag mit der Kabelgesellschaft über die Signallieferung bis zu einem Übergabepunkt im Keller des Hauses ab; die hausinterne Verkabelung durch einen Handwerksbetrieb nimmt der Vermieter selbst vor. Die einzelnen Mieter_innen sind dann Nutzer/innen eines Gemeinschaftsanschlusses und zahlen die Kosten und Gebühren an den Vermieter. Manchmal stellt der Vermieter nur die Grundversorgung und die Mieter_innen schließen für die Zusatzversorgung direkt einen Vertrag mit der Kabelgesellschaft ab; dann sind die monatlichen Gebühren für die Zusatzversorgung an die Kabelgesellschaft zu entrichten.

Will ein/e Mieter/in keinen Kabelanschluss, stellt sich die Frage, ob er/sie die Installation dennoch dulden muss. Es wird überwiegend bejaht, dass der Kabelanschluss eine Modernisierungsmaßnahme darstellt und daher zu dulden ist. Es ist jedoch immer im Einzelfall vor Ort zu prüfen, ob der Kabelanschluss tatsächlich eine Verbesserung ist oder nicht. Ob die Kosten für die Installation als Modernisierungskosten umlagefähig sind, hängt davon ab, ob es sich um eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung handelt. Die Gerichte urteilen hier nicht einheitlich, da es beim heutigen Stand der Technik durchaus zweifelhaft ist, ob über den Kabelanschluss dauerhaft zusätzliche Programme im Kabel übertragen werden können. Wird eine nachhaltige Wertverbesserung angenommen, können die Kosten für die Einrichtung des Kabelanschlusses als Modernisierungskosten die Miete erhöhen. Bei freifinanzierten Wohnungen ist in § 559 BGB geregelt, dass der Vermieter 11% der Baukosten für die hausinterne Verkabelung verteilt auf alle angeschlossenen Wohnungen pro Jahr als Mieterhöhung verlangen kann. Bei preisgebundenen Wohnungen darf der Vermieter die Kostenmiete neu festsetzen, wenn die Bewilligungsbehörde der Verkabelung vorher zugestimmt hat (§ 6 NMV, § 11 Abs. 6 und 7 der II. BV).

Uneinigkeit besteht auch in der Frage, ob der einmalige Bereitstellungspreis zur Vertragsbeginn ebenfalls als Modernisierungskosten umlagefähig ist; es wird mehrheitlich vertreten, dass er nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten gehört. Da es sich aber nicht mehr um öffentliche Gebühren handelt, deren Umlage grundsätzlich verneint wurde, ist die weitere Rechtsprechung hierzu abzuwarten.

Die laufenden monatlichen Kosten sind regelmäßig nur von den Mieter_innen zu tragen, deren Wohnung an das Kabelnetz angeschlossen ist. Bei preisgebundenen Wohnungen ist in § 24 a Abs. 2 NMV geregelt, dass die Kosten für den Betrieb des Kabelanschlusses nur auf die Mieter_innen umgelegt werden, die ihre Zustimmung zum Anschluss erteilt haben. Bei preisfreien Wohnungen gibt es keine gesetzliche Regelung zur Befreiung von der Umlage. Es empfiehlt sich hier, den vorhandenen Kabelanschluss verplomben zu lassen; die Kosten der Verplombung trägt – wenn nichts anderes vereinbart ist – die/der Mieter/in. Es entfallen dann für den verplombten Anschluss die monatlichen Kabelgebühren. Zur Zahlung der weiteren Betriebskosten der Kabelanlage bleibt die/der Mieter/in jedoch verpflichtet, wenn die Umlage mietvertraglich vereinbart ist. Auch die Zahlung der Modernisierungsmieterhöhung bleibt davon unberührt.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass eine Hausgemeinschaft oder einzelne Mieter_innen eines Gebäudes den Gemeinschaftsanschluss selbst bei der Kabelgesellschaft beantragen. Auch hier ist die hausinterne Verkabelung ab dem Übergabepunkt durch einen Handwerksbetrieb Sache des Inhabers des Gemeinschaftsanschlusses. Die Hausgemeinschaft oder der/die Mieter/in werden dann Vertragspartner der Kabelgesellschaft und haften für die gesamten Kosten. Sie sind als Vertragspartner der Kabelgesellschaft auch zur Bezahlung und gegenüber den beteiligten Mieter_innen zur Abrechnung verpflichtet; die einzelnen beteiligten Mieter_innen zahlen an den Inhaber des Gemeinschaftsanschlusses. Probleme können sich ergeben, wenn einzelne Mieter_innen ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen.

Löst sich die Hausgemeinschaft auf oder zieht der/die Mieterin, der/die Vertragspartner_in der Kabelgesellschaft ist, aus, kann eine andere/r Mieter/in einen neuen Gemeinschaftsvertrag abschließen. Findet sich kein Nachfolger, müssen die angeschlossenen Mieter_innen Einzelverträge abschließen, wenn sie den Kabelanschluss weiterhin nutzen wollen.

Wohnungsanschluss

Der Vermieter kann mit der Kabelgesellschaft auch einen Vertrag zur Versorgung der Wohnungen seines Hauses mit Kabelanschluss abschließen. In diesem Fall installiert die Kabelgesellschaft auch die hausinterne Verkabelung und schließt Einzelverträge mit den einzelnen Mieter_innen ab. War der Vermieter nach den mietvertraglichen Vereinbarungen bis dahin für die Versorgung des Rundfunk- und Fernsehempfangs verantwortlich, kann er die Mieter nicht zwingen, nunmehr mit der Kabelversorgungsfirma einen Nutzungsvertrag abzuschließen.

Einzelnutzervertrag

Mieter_innen können – mit Einwilligung des Vermieters – auch einen Einzelnutzervertrag zur Nutzung eines Kabelanschlusses abschließen. Der Vermieter muss sein Einverständnis hierzu grundsätzlich erteilen, wenn in dem Haus bisher kein Kabelanschluss vorhanden ist. Er legt fest, wie
die hausinterne Verkabelung erfolgen soll. Die/der Anschlussnehmer/in ist nach den AGB der Kabel Berlin/Brandenburg GmbH & Co. K‍G. verpflichtet, auch anderen Interessenten im Versorgungsbereich des Übergabepunktes Gelegenheit zu geben, den Übergabepunkt als Kunde zu nutzen. Die/der Mieter/in wird selbständige/r Vertragspartner_in der Kabelgesellschaft; Kosten und Gebühren gemäß vertraglicher Vereinbarung zahlt sie/er direkt an die Kabelgesellschaft.

Die Mieter_innen sollten mit dem Vermieter unbedingt auch eine Regelung für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses treffen, da sie ansonsten bei Vertragsende auf Verlangen des Vermieters den Anschluss beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen müssen.

Mieter_innen einer Eigentumswohnung haben ebenfalls Anspruch auf Zustimmung zur Installation eines Kabelanschlusses. Da die Installation eines Kabelanschlusses einen Eingriff in die Substanz des Gesamtgebäudes erfordert und der Wohnungseigentümer nicht allein über Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entscheiden kann, muss er für seine/n Mieter/in die von der Eigentümergemeinschaft erforderliche Zustimmung einholen.

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Kaltverdunstungsvorgabe

Im Rahmen von Heizkostenabrechnungen taucht manchmal der Begriff “Kaltverdunstungsvorgabe” auf – doch was bedeutet er?

Auch wenn die meisten Berliner Haushalte mittlerweile mit digitalen (Funk-) Heizkostenverteilern ausgestattet sind, verfügen einige weiterhin über die Heizkostenverteiler mit den Glasampullen, in welchen sich Messflüssigkeit befindet. Als Kaltverdunstungsvorgabe wird eine Überfüllung dieser Glasampulle verstanden. Die Überfüllung soll die Verdunstungsverluste ausgleichen, welche bei normaler Raumtemperatur in der heizfreien Jahreszeit auftreten.

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Kampfhund

Darf der Vermieter die Haltung von Kampfhunden verbieten?

Die Reputation der gefährlichen Kampfhunde hat in den letzten Jahren erheblich gelitten. Daher neigen die Gerichte durchgängig dazu, die Vermieter zu einem Verbot der Haltung von Kampfhunden zu berechtigen. Ein solches Verbot kann der Vermieter mit der Rasse der Hunde rechtfertigen und auch eine in Unkenntnis erteilte Erlaubnis kann zurückgezogen werden (LG München, AZ. I 13 T 14638/93).

Das Verbot der Haltung eines American-Staffordshire-Terrier akzeptierte ein Amtsgericht in Frankfurt, auch wenn bisher noch keine konkrete Gefährdung von diesem Hund ausgegangen war. Für das Gericht reichte es aus, dass diese Tiere zu den potenziell gefährlichsten Kampfhunden gehören (AG Frankfurt, AZ: 33 C 77/00-67).

Ob die Haltung eines Kampfhundes den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt, wird uneinheitlich beantwortet. Zum einen wird es verneint, solange der Hausfrieden gewahrt wird (LG Berlin, Urt. v. 06.05.2005, AZ: 64 S 503/04). Zum anderen bejaht, wenn die Mieter_innen trotz Abmahnung den Kampfhund weiterhin in der Wohnung halten (AG Spandau, Urt. v. 22.03.2002, AZ: 3b C 956/01).

zur Hundehaltung in Berlin

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Kappungsgrenze

Was genau bedeutet “Kappungsgrenze” im Zusammenhang mit Mieterhöhungen?

Bei der Mieterhöhung darf die sogenannte “Kappungsgrenze” nicht überschritten werden. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete regelt der § 558 BGB. Dabei “darf sich die Miete”, so Absatz 3, “innerhalb von drei Jahren (…) nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze)”. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen (§ 559 BGB) sowie Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben allerdings unberücksichtigt. Um die Kappungsgrenze zu berechnen, wird die Ausgangsmiete zugrunde gelegt. Das ist die Miete, die drei Jahren vor dem Zeitpunkt, an dem die aktuell ausgesprochene Mieterhöhung wirksam werden soll, gezahlt wurde.

Beispiel:

Die erhöhte Miete wird ab 01.01.2012 gefordert. Die Ausgangsmiete ist dann die am 01.01.2009 gezahlte Miete.

Gleichgültig ist, ob es sich dabei um eine Nettokaltmiete, bei der im gesonderten Umlageverfahren die anfallenden Betriebskosten mit monatlichen Vorauszahlungen erhoben werden, oder eine Bruttokaltmiete, in der die Betriebskosten bereits enthalten sind, handelt.

Beispiel:

Betrug die Miete am 01.01.2009 300 Euro und wird ab 01.01.2012 eine Miete von 380 Euro gefordert, dann ist die Mieterhöhung zu hoch, denn die am 01.01.2003 gezahlte Ausgangsmiete dürfte nur um 20%. d.h. um 60 Euro auf 360 Euro erhöht werden.

Vollkommen bedeutungslos für die Ermittlung der Kappungsgrenze wären eventuell in dem Zeitraum der letzten drei Jahre vor der aktuellen Mieterhöhung wirksam gewordene weitere Mieterhöhungen. Ebenfalls ohne Einfluss ist ein Mietspiegelwert, der über der erhöhten Miete liegt.

Beispiel:

Dieser Wert könnte bei dem obigen Beispiel bei 400 Euro liegen, dennoch wären nicht die geforderten 380 Euro Miete zu zahlen, sondern nur die gekappten 360 Euro. Wenn allerdings der Mietspiegel für die Wohnung einen Wert von 340 Euro ausweisen würde, könnte die Miete auch nur bis zu diesem Betrag erhöht werden.

Verlangt der Vermieter mehr als die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bzw. als die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern es wird auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt. Hier ist schriftlich zum Ablauf der Überlegungsfrist eine Teilzustimmung zu erklären. Wie auch immer: Mitglieder der Berliner
MieterGemeinschaft sollten sich zuvor beraten lassen!

Ist erkennbar, dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden muss, ist es ohne Belang, wie dies zum Ausdruck gebracht wird – ob einfach durch die Nichtzahlung des Erhöhungsbetrags oder durch ein förmliches Schreiben an den Vermieter.

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Katze

Dürfen Mieter_innen in ihrer Wohnung problemlos Katzen halten?

Die Gerichte sind überwiegend der Ansicht, dass die Haltung von Katzen nicht der Genehmigung des Vermieters bedarf (AG Bonn, WM 94, 323; AG Berlin-Schöneberg, NM 90, 192). Es wird angenommen, dass es durch eine Katze nur zu geringfügigen Belästigungen der Nachbarn kommen kann. Auch müssen die Nachbar/innen die Anwesenheit von Katzen auf ihren Grundstücken akzeptieren.

Hamburger Richter sehen Katzen in einem Mietshaus als zur “freien Lebensgestaltung” von Mieter_innen gehörend, ein Verbot durch den Eigentümer sei nicht gerechtfertigt. Katzen verursachten keinen störenden Lärm, die Kratzspuren auf den Tapeten könnten wieder beseitigt werden und auch ein eventueller Geruch sei nicht dauernd. Dem Vermieter entstünde also kein bleibender Schaden (AG Hamburg, AZ: 40 a C 402/95).

Vergleiche auch den Tipp “Haustiere”!

Mieter_innen dürfen auch ein Katzenfangnetz am Balkon anbringen. Sie sollten jedoch beachten, dabei die Substanz des Hauses nicht zu beschädigen. Das Netz sollte sich idealerweise problemlos und ohne Rückstände oder Schäden zu hinterlassen wieder abmontieren lassen. Die Beseitigung des Netzes darf jedoch verlangt werden, wenn dieses sehr auffällig ist und schier „ins Auge sticht“. Davon wird grundsätzlich nicht ausgegangen, wenn die übrigen Balkone im Haus unterschiedlich verkleidet oder bepflanzt sind (AG Köln, Urt. v. 03.12.2001, AZ: 222 C 227/01).

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Kaution

Tipps für Mieter_innen rund um die Mietkaution…

Meist wird bei Mietvertragabschluss eine Mietsicherheit verlangt. Unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe darf der Vermieter eine Kaution von Ihnen verlangen? Wie sollte diese geleistet werden? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus? Was gilt beim Verkauf der von Ihnen bewohnten Wohnung? Und wann können Sie die Mietsicherheit zurückfordern?

All diese Fragen beantwortet diese Infoschrift, die Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken können.

Vereinbarung einer Mietsicherheit

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung der Mieter_innen für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung. Diese Ansprüche können z. B. entstehen durch nicht gezahlte Mieten, Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache oder auch aufgrund von Schönheitsreparaturen, die bei Vertragsende fällig werden und von den Mieter_innen nicht durchgeführt wurden.

Die Regeln für die Vereinbarung einer Mietsicherheit finden sich in § 551 BGB. Der Vermieter kann daraus aber nicht ableiten, dass er einen Anspruch kraft Gesetz auf die Leistung einer Kaution hat. Will der Vermieter eine Mietsicherheit erhalten, muss er das ausdrücklich mit den Mieter_innen vereinbaren. Die Vereinbarung wird regelmäßig zu Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag getroffen. Aber auch nachträglich können Vermieter und Mieter_innen noch die Zahlung einer Kaution vereinbaren, allerdings werden Mieter_innen nur in Ausnahmefällen dazu bereit sein – verpflichtet sind sie dazu nicht.

Ausnahme: Bei der Fortsetzung des Vertrags mit anderen Personen, etwa wenn nach dem Tod des Mieters der überlebende Mieter, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder das Mietverhältnis fortsetzen, kann der Vermieter ausnahmsweise auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung eine Mietsicherheit verlangen (§ 563 b Abs. 3 BGB).

Aber: In das Mietverhältnis eintretende Erben des Mieters müssen ohne Vereinbarung keine Kaution leisten.

Wollen Sie Ihre Wohnung baulich umgestalten (z. B. Bad oder Heizung einbauen oder eine Parabolantenne errichten), kann der Vermieter seine Zustimmung von einer (zusätzlichen) Mietsicherheit abhängig machen. Für bauliche Veränderungen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, ist dies sogar gesetzlich geregelt (§ 554 a Abs. 2 BGB). Diese zweckgebundene Kaution soll die Rückbaukosten absichern.

Für überlassene Schlüssel, Einrichtungsgegenstände oder Möbel darf der Vermieter keine zusätzliche Mietsicherheit verlangen.

Die Regelungen des § 551 BGB zur Mietkaution gelten für preisfreien und preisgebundenen Wohnraum. Eine Einschränkung gilt: Bei preisgebundenem Wohnraum, also für Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau), darf die Kaution nur für Schönheitsreparaturen und Schäden an der Wohnung vereinbart werden (§ 9 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz).

Wichtig: § 551 BGB ist zwingendes Recht. Der Vermieter darf zum Nachteil der Mieter nicht von dieser Bestimmung abweichen.

Art der Kaution

Die Mietsicherheit kann auf verschiedene Arten geleistet werden. Eine getroffene Kautionsvereinbarung ist bindend und kann einseitig nicht geändert werden. Meist wird die Sicherheit als Barkaution, Sparbuch oder Bürgschaft geleistet. Selten, aber ebenfalls möglich ist, dem Vermieter Gehaltsforderungen abzutreten oder sogenannte mündelsichere Wertpapiere wie Bundesschatzbriefe zu übergeben.

Barkaution

Bei der Barkaution wird der Sicherungsbetrag direkt an den Vermieter gezahlt. Lassen Sie sich die Zahlung mit Zweckbestimmung quittieren und bewahren Sie die Quittung unbedingt auf. Bei einer Überweisung sollten Sie die Kaution getrennt von anderen Zahlungen leisten und den Verwendungszweck ausdrücklich als Kaution bezeichnen, um die Kautionszahlung im Zweifel nachweisen zu können.

Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und zwar mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB). Ausnahme stellen Mietverhältnisse dar, die vor dem 1. Januar 1983 eingegangen wurden und bei denen eine Verzinsung vertraglich ausgeschlossen wurde.

Mögliche Insolvenz des Vermieters

Sie sollten darauf achten, dass Ihr Geld im Fall einer Insolvenz Ihres Vermieters sicher vor dem Zugriff Dritter ist. Hierfür muss der Vermieter ein Treuhandkonto anlegen, auf das seine Gläubiger auch bei einer Zwangsvollstreckung nicht zugreifen können. Das Konto sollte korrekt mit „Mietkaution“ bezeichnet sein. Die Bezeichnung „Mieter XY“ oder „Mietkonto“ genügt nicht, um das Konto als Kautionskonto kenntlich zu machen. Die Zusammenfassung
der Kautionen mehrerer Mieter_innen in einem Treuhandkonto ist zulässig. Der Vermieter muss den Mieter_innen auf Anfrage nachweisen, dass er die Kaution insolvenzsicher angelegt hat. Eine solche Anfrage ist zu empfehlen. Der Nachweis kann erforderlichenfalls auch gerichtlich erzwungen werden.

Haben Sie die Vermutung, dass sich die Vermögensverhältnisse des Vermieters drastisch verschlechtert haben oder der Vermieter zahlungsunfähig ist (das ist zu befürchten, wenn längere Zeit keinerlei Reparaturarbeiten mehr ausgeführt werden oder wenn die Versorgungsunternehmen mit einer Leistungssperre drohen), sollten Sie sich auf jeden Fall die insolvenzsichere Anlage der Kaution nachweisen lassen. Hat der Vermieter die Kaution ordnungsgemäß von seinem Vermögen getrennt angelegt, steht Ihnen gegenüber dem insolventen Vermieter ein Aussonderungsrecht zu (OLG München 21 U 2752/90). Sie erhalten dann Ihr Geld in voller Höhe und nicht nur in Höhe der Konkursquote (OLG Düsseldorf 10 U 117/87).

Führt der Vermieter den Nachweis über die insolvenzsichere Anlage nicht, dürfen Sie die eingezahlte Kaution zurückverlangen oder bis zur Höhe des eingezahlten Betrags mit der Miete verrechnen (§ 321 BGB). Sie müssen die Mietsicherheit aber zugunsten des Vermieters zur Verfügung halten, also am besten selbst auf einem Kautionssparbuch anlegen. Sie sollten sich hierzu in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen.

Verpfändetes Sparkonto

Ein verpfändetes Sparkonto ist für Mieter_innen die sicherste Möglichkeit, und Sie sollten Ihren Vermieter fragen, ob Sie die Kaution auf diesem Weg leisten können. Bei dieser Variante richten Sie ein gesondertes Sparkonto ein, auf das Sie den Kautionsbetrag einzahlen und das Sie an Ihren Vermieter verpfänden. Dies hat den Vorteil, dass Sie bei der Bank einen Freistellungsauftrag erteilen können und für die anfallenden Zinsen keine (oder weniger) Kapitalertragsteuer bezahlen müssen. Bereits bei der Kontoeröffnung sollten Sie der Bank mitteilen, dass Sie ein Mietkautionskonto anlegen wollen, das an den Vermieter verpfändet wird. Sie erhalten dann die Verpfändungserklärung, die Sie dem Vermieter übergeben. Die Banken halten hierfür Verpfändungsvordrucke bereit.

Die Angebote der Kreditinstitute für Kautionskonten unterscheiden sich. Manche Banken bieten verzinste Mietkautionskonten nur für Kunden an, die dort bereits über ein Konto verfügen, und bei anderen können auch Neukunden ein solches einrichten. Auch darüber hinaus gehende Möglichkeiten – wie spezielle Anlagemöglichkeiten, Gemeinschaftskonten oder das Angebot von Bankbürgschaften für Mietsicherheiten – werden von Bank zu Bank unterschiedlich gehandhabt.

Zusätzlich zur Verpfändungserklärung sollten Sie eine Informationspflicht der Bank für den Fall vereinbaren, dass Ihr Vermieter über die Mietsicherheit verfügen will. Eine solche Klausel könnte lauten: „Verlangt der Vermieter die Auszahlung des Guthabens, wird die Bank/Sparkasse den Verpfänder hiervon unterrichten. Die Auszahlung erfolgt gegen Vorlage des Sparbuchs unter Beachtung der Kündigungsfrist, aber nicht vor Ablauf von vier Wochen nach Versand der Mitteilung an den Verpfänder.“ Dadurch erhalten Sie zumindest Kenntnis von der beabsichtigten Verwertung der Kaution und können im Streitfall notwendige Maßnahmen, gegebenenfalls auch eine gerichtliche Klärung veranlassen.

Nachdem Sie ausgezogen sind und Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit haben, erhalten Sie die Verpfändungserklärung (das Original, siehe oben) mit der Freigabe vom Vermieter zurück. Näheres zur Rückgabe der Kaution und zu den Fristen siehe unten.

Sparbuch mit Sperrvermerk

Bei einem Sparkonto mit Sperrvermerk zahlen Sie das Geld auf ein Sparbuch ein und übergeben es dem Vermieter. Das Sparbuch enthält einen Sperrvermerk, wonach sowohl Vermieter als auch Mieter nur mit Zustimmung des anderen auf die Kaution zugreifen können.

Andere Anlageformen

Seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 können auch andere Anlageformen, wie etwa Aktien, vereinbart werden.

Ein eventueller Kursverlust würde vorrangig zu Ihren Lasten gehen, denn der Vermieter riskiert nur eine Verringerung der Sicherheit, Sie aber erhalten weniger Geld zurück.

Höhe der Sicherheit

Die Höhe der Kaution darf nach § 551 Abs. 1 BGB bei Wohnraum nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen, d. h. drei Monatsmieten ohne die neben der Nettomiete als Pauschale oder Vorauszahlung zu leistenden Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. In Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) abgeschlossen wurden, blieben nur Vorauszahlungen, über die gesondert abzurechnen war, bei der Kautionshöhe unberücksichtigt. Bei einer Bruttokaltmiete (die kalten Betriebskosten sind in der Miete enthalten) beträgt die Mietsicherheit maximal drei Bruttokaltmieten. Vereinbarungen über die Zahlung einer Bruttowarmmiete sind nach der Heizkostenverordnung nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig. Nach überwiegender Meinung sind die Heiz- und Warmwasserkosten für die Berechnung der Kautionshöhe von der Bruttowarmmiete abzuziehen.

Bei der Berechnung der zulässigen Höhe der Kaution wird die zum Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung (zumeist beim Mietvertragsabschluss) vereinbarte Miete zugrundegelegt. Spätere Veränderungen der Miethöhe haben keinen Einfluss auf den Höchstbetrag. Auch Mietminderungen bleiben unberücksichtigt.

Eine Ausnahme gibt es: Weist die Wohnung zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Mietsicherheit einen unbehebbaren Mangel auf, ist für die Berechnung der Höchstgrenze die geminderte Miete maßgeblich.

Auch eine Bürgschaft ist nur in der oben genannten Höhe von maximal drei Nettomieten zulässig. Haben Sie eine höhere Mietsicherheit vereinbart als gesetzlich zulässig ist, ist die Vereinbarung nicht gänzlich unwirksam. Die Mietsicherheit wird dann auf die gesetzliche Höhe begrenzt und Sie können den darüber hinausgehenden Betrag vom Vermieter zurückfordern. Vereinbaren Sie eine Barkaution in gesetzlich zulässiger Höhe und daneben eine Mietsicherheit, liegt eine Übersicherung vor. Dennoch ist die Vereinbarung über die Barkaution wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig (BGH, Urt. v. 30. Juni 2004, AZ: VIII ZR 243/03).

Vorsicht: Wenn Sie oder ein Bürge dem Vermieter von sich aus freiwillig und unaufgefordert zusätzlich eine Bürgschaft anbieten (weil Sie vielleicht unbedingt diese Wohnung haben wollen), bleibt neben der Kautionsvereinbarung auch die Bürgschaftsvereinbarung wirksam.

Zahlungsweise

Die Kaution kann in drei gleichen Raten gezahlt werden (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht schon bei Vertragsabschluss – fällig; die beiden folgenden Raten einen Monat bzw. zwei Monate später. Diese Regelung ist zwingend, das heißt, sie gilt auch dann, wenn Sie nach der vertraglichen Vereinbarung die gesamte Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlen sollen.

Wird eine Sicherheit erst während des Mietverhältnisses vereinbart, so ist die erste Rate sofort fällig und die folgenden Raten einen Monat beziehungsweise zwei Monate später.

Nichtleistung der Sicherheit

Sofern Sie die vereinbarte Kaution nicht bezahlen, kann Ihr Vermieter eine Zahlungsklage erheben, und er kann die Zahlung der Kaution zuzüglich der entgangenen Zinsen verlangen. Dieser Anspruch verjährt erst nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist, also in der Regel dem Beginn des Mietverhältnisses.

Beispiel: Sie schließen zum 1. September 2008 einen Mietvertrag mit einer Kautionsvereinbarung ab und zahlen die Kaution nicht. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung dieser Kaution verjährt erst am 31. Dezember 2011.

Der Vermieter kann aber nicht die Übergabe der Wohnung verweigern, wenn Mieter_innen eine vereinbarte Kaution nicht bezahlen, denn die Kaution stellt keine Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung dar. Umgekehrt aber haben Mieter_innen das Recht, die Mietsicherheit zurückzubehalten, wenn der Vermieter die Wohnung nicht übergibt. Mängel der Mietsache berechtigen die Mieter_innen jedoch nicht dazu, die Kaution zurückzuhalten. Der Vermieter kann bei Nichtzahlung der Kaution den Mietvertrag wegen schuldhafter Vertragsverletzung ordentlich kündigen, wenn Sie trotz Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Keller

Gehört zu einer Mietwohnung automatisch ein Keller? Kann der Keller den Mieter_innen gekündigt werden?

Zwar besteht selten ein Anspruch auf einen bestimmten Keller, aber ein einmal vom Vermieter zugewiesener Kellerraum kann grundsätzlich nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden (siehe Teilkündigung). Deshalb haben die Mieter_innen auch nicht das Recht, Kellerräume ohne Zustimmung des Vermieters untereinander auszutauschen.

Kellerräume können im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen strategische Bedeutung gewinnen und werden gerne, insbesondere wenn der Einbau einer Heizungsanlage geplant ist, “entrümpelt” und schließlich beseitigt. Es sollte ihnen daher große Aufmerksamkeit gewidmet werden. Hilfreich erweisen sich in derartigen Situationen angebrachte Hinweise auf eine strafrechtliche Verfolgung unbefugten Eindringens, Sachbeschädigung, Diebstahls etc.

Werden bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, Wohnung und Keller von verschiedenen Eigentümern erworben, so ist dies kein Kündigungsgrund für den Keller (AG Köln WM 86, 109).

MUSTERAUSHANG:

“Warnung!

Wir machen unseren Vermieter, dessen Mitarbeiter und von ihm beauftragte Handwerker darauf aufmerksam, dass wir den Zutritt zu unserer Wohnung, zu unserem Dachboden und unserem Keller nur nach schriftlicher, begründeter Anmeldung gestatten. Sollten Sie unsere Räume ohne unsere Zustimmung betreten, werden wir unverzüglich Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) bzw. wegen Sachbeschädigung (§§ 303, 303c StGB) und Diebstahls (§§ 242 ff. StGB) erstatten. Unsere Anzeige wird sich ggf. sowohl gegen den richten, der unsere Räume selbst betreten oder dabei geholfen hat (§§ 25, 27 StGB), als auch gegen den Vermieter/Hausverwalter/Bauleiter usw., der dazu angestiftet hat (§ 26 StGB).

Stefan Standfest”

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Kinder

Welche Rechte haben Kinder von Wohnungsmieter_innen?

Das Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern sind natürliche Äußerungen, an denen keine Vermieter und keine Nachbar/innen Anstoß zu nehmen haben (AG Bergisch-Gladbach, WM 83, S. 236; AG Aachen, WM 75, S. 38). Ebenso ist die hörbare Unruhe hinzunehmen, die durch das normale Spielen von Kindern entsteht – Mietminderungen seitens der Nachbarn sind ausgeschlossen (vgl. LG Wuppertal, Urt. v. 29.07.2008, AZ: 16 S 25/08; AG Frankfurt, Urt. v. 09.09.2005, AZ: 33 C 3943/04 u. 33 C 3943/04 – 13; AG Wedding, Urt. v. 26.06.2000, AZ: 19 C 644/99; AG Schöneberg, Urt. v. 19.07.1995, AZ: 6 C 343/94).

Allerdings, so schränken die Gerichte ein, darf das Spiel nicht zu Ruhestörung anderer Mitbewohner/innen führen. Dabei gelten insbesondere die Zeiten zwischen 13 und 15 Uhr sowie nachts zwischen 22 und 7 Uhr als besonders sensibel (AG Schöneberg, Urt. v. 19.07.1995, AZ: 6 C 343/94).

Bei der Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen ist auf deren Zweck und Funktion abzustellen. Rollschuh- oder Fahrradfahren im Treppenhaus oder im Keller müssen daher nicht toleriert werden, Aufzugfahren – nur weil`s Spaß macht – ist auch nicht erwünscht. Wie üblich sind die Eltern im Rahmen ihrer Aufsichtspflicht für das Verhalten der Kinder verantwortlich (BGH, NJW-RR 87, S. 13; LG Hamburg, WM 83, S. 27).

Ob Kinder die Außenanlagen benutzen dürfen, hängt vom Charakter der Anlagen und vom Mietvertrag ab. Ziergärten werden als kinderfreie Zone anerkannt, freie Grundstücksflächen hingegen nicht (LG Heidelberg WM 97, 38; LG Berlin WM 87, 212). Hier kann durchaus auch eine Schaukel, Rutsche und dergleichen aufgestellt werden. Der von den Kindern ausgehende Lärm ist hinzunehmen (BGH WM 93,277).

Erlaubt der Mietvertrag die Nutzung der Freiflächen durch Kinder, dann ist Mietminderung wegen Lärmbelästigung nicht möglich. Selbstverständlich können auch die Freunde und Nachbarskinder mitgebracht werden (AG Solingen WM 80, 112). Mietvertragliche Verbote hingegen binden, es sei denn, sie sind rechtsmissbräuchlich (LG Frankfurt GWW 71,506).

Übrigens: Die Landesbauordnungen verpflichten in der Regel zur Anlage von Spielplätzen bei Neubauten.

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Kinderwagen

Wo im Haus/auf dem Grundstück stellt man am besten den Kinderwagen unter?

Selbstverständlich dürfen Kinderwägen in die Wohnung mitgenommen oder im eigenen Keller untergebracht werden. Aus praktischen Gründen machen dies jedoch die wenigsten. Dennoch: Im Hausflur, Kellergang, auf dem Hof usw. dürfen Kinderwägen nur abgestellt werden, wenn der Vermieter keine Einwände erhebt; es sei denn es ist wegen Diebstahlsgefahr unzumutbar, den Wagen draußen stehen zu lassen und es ist genügend Platz im Flur oder auf dem Hof. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die anderen Hausbewohner/innen nicht belästigt werden.

Übrigens: Fahrradanhänger für den Transport von Kindern können daneben selbst dann im Hof stehen gelassen werden, wenn sich im Keller dafür eine Abstellmöglichkeit befindet. Begründet wird dies nicht mit der Beschwerlichkeit des Hinuntertragens, sondern damit, dass es dem radelnden Elternteil während des Hinuntertragens in den Keller unmöglich wird, die Kinder ausreichend zu beaufsichtigen. Bleiben die Kinder nämlich während des Hinuntertragens vor dem Kellereingang, so bleiben sie unbeaufsichtigt; begleiten die Kinder den Elternteil in den Keller, so besteht für sie erhöhte Verletzungsgefahr (AG Schöneberg, 6 C 430/05).

Brandschutz: Wenn es brennt, ist der Hausflur in der Regel der einzige bauliche Rettungsweg!

Über die mietrechtlichen Vereinbarungen hinaus sollten jedoch bauordnungsrechtliche und brandschutztechnische Anforderungen berücksichtigt werden: Treppenräume, dazu gehören auch Hausflure, sind Bestandteil eines Brandschutzkonzepts eines Wohngebäudes. Sie dienen gemäß Bauordnung als erster baulich notwendiger Rettungsweg.

Darüber hinaus sind Rettungswege auch Angriffswege für die Feuerwehr. Bei Bränden in Wohngebäuden, die nur einen einzigen baulichen Rettungsweg haben, muss ein Raucheintritt in das Treppenhaus möglichst vermieden werden. Der Treppenraum sollte so lange wie möglich den Bewohner/innen zur Selbstrettung und der Feuerwehr für Lösch- und Rettungsmaßnahmen zur Verfügung stehen. Das heißt, dass aufgrund des Brandschutzes keine Kinderwägen in Hausflure abgestellt werden sollten.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Kleinenstandhaltungen

Wer ist verpflichtet, kleine Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der Mietwohnung durchzuführen und die Kosten hierfür zu tragen?

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhalt
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der Wohnung, denn nach § 535 BGB hat der Vermieter „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“.

Häufig finden sich aber in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen, Kleinreparaturen oder Bagatellreparaturen zu tragen haben. Was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 II. BV geregelt.

Die Abwälzung der Kostenübernahme für kleine Instandhaltungen auf die Mieter_innen durch mietvertragliche Klauseln ist grundsätzlich zulässig, jedoch sind nicht alle solche Klauseln gültig. Das Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB) stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter_innen unangemessen benachteiligen und es gilt wieder uneingeschränkt die gesetzliche Regelung des § 535 BGB. Dann muss der Vermieter die Kosten für Reparaturen vollständig selbst tragen und die Mieter_innen brauchen keine Kosten zu übernehmen.

Die Mieter_innen können nur unter folgenden Voraussetzungen zur Übernahme der Kleinreparaturkosten verpflichtet werden: So muss zum einen im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Höhe der Kostenübernahme für den Einzelfall betragsmäßig begrenzt ist und dabei ca. 75 Euro nicht übersteigen darf (aufgrund des Preisanstiegs akzeptieren einige Gerichte inzwischen auch höhere Beträge, so z.B. AG Brandenburg, Urt. v. 06.03.2008, AZ: 31 C 306/07, welches 100 Euro als Grenze gesetzt hat). Das bedeutet, dass die betreffende Reparaturmaßnahme insgesamt maximal 75 Euro kosten darf. Sobald sie mehr als 75 Euro kostet, muss der Vermieter die gesamte Rechnung begleichen. Die Mieter_innen dürfen nicht an größeren Reparaturen mit Teilbeträgen beteiligt werden. Kostet eine Reparatur z.B. 125 Euro und sollen die Mieter_innen davon 75 Euro übernehmen, ist dies unzulässig.

Des Weiteren darf auch die jährliche Gesamtsumme der kleinen Instandhaltungen 150 bis 200 Euro oder 6% der Jahresbruttomiete oder 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen.

Schließlich dürfen die kleinen Instandhaltungen nur Gegenstände betreffen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff der Mieter_innen ausgesetzt sind. So kann z.B. das Wiederbefestigen einer lockeren Steckdose eine Kleinreparatur sein, die von den Mieter_innen zu bezahlen ist, jedoch nicht das Erneuern von Leitungen, die unter Putz in der Wand verlegt sind.

Ohne die oben genannten Begrenzungen ist die mietvertragliche Klausel, dass die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen zu tragen haben, unwirksam.

Darüber hinaus sind sogenannte Vornahmeklauseln unzulässig. Dies sind Formularklauseln, welche die Mieter verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben (BGH, Urt. v. 06.05.1992, AZ: VIII ZR 129/91). Zur direkten Übernahme von Wartungsarbeiten können die Mieter_innen nicht verpflichtet werden. Ergänzendes Urteil zur Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst: AG Schöneberg, Urt. v. 19.08.2008, AZ: 3 C 220/08.

Unseren Mitgliedern empfehlen wir, den Mietvertrag dahingehend überprüfen zu lassen, ob die Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart wurde. Auch wenn der Vermieter Forderungen zur Kostenübernahme stellt, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

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Kleinreparaturen

Wer ist verpflichtet, Kleinreparaturen innerhalb der Mietwohnung durchzuführen und die Kosten hierfür zu tragen?

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung, denn nach § 535 BGB hat der Vermieter „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“.

Häufig finden sich aber in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen, Kleinreparaturen oder Bagatellreparaturen zu tragen haben. Was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 II. BV geregelt.

Die Abwälzung der Kostenübernahme für kleine Instandhaltungen auf die Mieter_innen durch mietvertragliche Klauseln ist grundsätzlich zulässig, jedoch sind nicht alle solche Klauseln gültig. Das Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB) stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter_innen unangemessen benachteiligen und es gilt wieder uneingeschränkt die gesetzliche Regelung des § 535 BGB. Dann muss der Vermieter die Kosten für Reparaturen vollständig selbst tragen und die Mieter_innen brauchen keine Kosten zu übernehmen.

Die Mieter_innen können nur unter folgenden Voraussetzungen zur Übernahme der Kleinreparaturkosten verpflichtet werden: So muss zum einen im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Höhe der Kostenübernahme für den Einzelfall betragsmäßig begrenzt ist und dabei ca. 75 Euro nicht übersteigen darf (aufgrund des Preisanstiegs akzeptieren einige Gerichte inzwischen auch höhere Beträge, so z.B. AG Brandenburg, Urt. v. 06.03.2008, AZ: 31 C 306/07, welches 100 Euro als Grenze gesetzt hat). Das bedeutet, dass die betreffende Reparaturmaßnahme insgesamt maximal 75 Euro kosten darf. Sobald sie mehr als 75 Euro kostet, muss der Vermieter die gesamte Rechnung begleichen. Die Mieter_innen dürfen nicht an größeren Reparaturen mit Teilbeträgen beteiligt werden. Kostet eine Reparatur z.B. 125 Euro und sollen die Mieter_innen davon 75 Euro übernehmen, ist dies unzulässig.

Des Weiteren darf auch die jährliche Gesamtsumme der kleinen Instandhaltungen 150 bis 200 Euro oder 6% der Jahresbruttomiete oder 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen.

Schließlich dürfen die kleinen Instandhaltungen nur Gegenstände betreffen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff der Mieter_innen ausgesetzt sind. So kann z.B. das Wiederbefestigen einer lockeren Steckdose eine Kleinreparatur sein, die von den Mieter_innen zu bezahlen ist, jedoch nicht das Erneuern von Leitungen, die unter Putz in der Wand verlegt sind.

Ohne die oben genannten Begrenzungen ist die mietvertragliche Klausel, dass die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen
zu tragen haben, unwirksam.

Darüber hinaus sind sogenannte Vornahmeklauseln unzulässig. Dies sind Formularklauseln, welche die Mieter verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben (BGH, Urt. v. 06.05.1992, AZ: VIII ZR 129/91). Zur direkten Übernahme von Wartungsarbeiten können die Mieter_innen nicht verpflichtet werden. Ergänzendes Urteil zur Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst: AG Schöneberg, Urt. v. 19.08.2008, AZ: 3 C 220/08.

Unseren Mitgliedern empfehlen wir, den Mietvertrag dahingehend überprüfen zu lassen, ob die Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart wurde. Auch wenn der Vermieter Forderungen zur Kostenübernahme stellt, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

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Konkludentesandeln

Was ist konkludentes, d.h. schlüssiges, Handeln im mietrechtlichen Zusammenhang?

Ein konkludentes, d.h. schlüssiges Handeln wird als rechtlich verbindliche Willenserklärung ausgelegt, auch wenn keine diesbezügliche Äußerung gemacht worden ist. Bestimmtem Handeln haftet also ein gewisser Erklärungsgehalt an. So muss z. B. immer wieder davor gewarnt werden, bei Modernisierungen, denen die Mieter_innen nicht zustimmen wollen, Handwerker in die Wohnung zu lassen, die dann mit der Arbeit beginnen. Die Mieter_innen stimmen also durch das Hereinlassen zu.

Schweigen hingegen kann nicht als konkludentes Handeln ausgelegt werden. Auch dann nicht, wenn vom Vermieter eine solche Interpretation schriftlich angekündigt wird (z.B. mit der Wendung “Sollten Sie sich bis zum (…) nicht geäußert haben, setzen wir Ihr Einverständnis voraus.”).

Im Zweifel lassen Sie sich anwaltlich beraten!

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Konzeptvergabe

Bisher steht bei der Vergabe von kommunalen Flächen meist das Höchstgebot an zentraler Stelle für die Verkaufsentscheidung. Selbst städtebauliche Kriterien orientieren sich häufig nur an architektonischen Fragen. Dabei gibt es zunehmend weitere Kriterien zu beachten und in den Vergabeverfahren entsprechend zu gewichten, um eine qualitätvolle und auch stadtentwicklungspolitisch sinnvolle Nutzung zu erreichen.

Die Grundstücksvergabe erfolgt in Form eines Ausschreibungsverfahrens zum Festpreis

Ziel ist die Veräußerung an ein Nutzungskonzept, welches dem Standort gerecht wird und sich möglichst in die Umgebung einfügt und denkmalpflegerische Belange berücksichtigt.

Kündigung

Was müssen Mieter_innen beim Verfassen eines Kündigungsschreibens beachten?

1. Kündigen Sie stets schriftlich! Mündliche Kündigungen sind unwirksam.

2. Adressieren Sie an alle Vermieter! Schauen Sie im Zweifel im Mietvertrag nach, wer Vermieter ist.

3. Lassen Sie die Kündigung von allen Mietern/Mieterinnen unterschreiben! Überprüfen Sie im Mietvertrag, wer Mieter/in ist.

4. Schicken Sie die Kündigung per Einschreiben! Eine Kündigung per Fax oder Email ist unwirksam!

5. Oder werfen Sie die Kündigung persönlich unter Zeugen in den Briefkasten Ihres Vermieters! Beachten Sie: Zeuge kann jeder sein, außer den betroffenen Mieter_innen!

6. Schicken Sie jeder einzelnen Person auf Vermieterseite eine Ausfertigung der Kündigung zu!

Wie Sie eine Kündigung formulieren, entnehmen Sie bitte unserem Musterbrief „Kündigungsschreiben”. Bei Zweifeln empfehlen wir dringend den Besuch einer unserer Beratungsstellen.

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Kündigungsfrist für Mieter_innen

Tipps für Mieter_innen, denen der Rauswurf droht…

Passieren kann es jedem von uns. Eines schönen Tages kommt ein Brief, in dem kurz und knapp steht: „Hiermit kündige ich Ihnen fristlos. Ich fordere Sie auf, die Wohnung binnen einer Woche geräumt herauszugeben.“ Wer so etwas bekommt, gerät schnell in Panik. Tatsache ist jedoch: Keinesfalls kann der Vermieter Sie nach Ablauf dieser Woche einfach „vor die Tür setzen“. Vielmehr muss er Sie erst beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung Ihrer Wohnung verklagen. Das Gericht prüft dann die Wirksamkeit der Kündigung. Erst wenn das Gericht Sie rechtskräftig zur Räumung verurteilt hat oder Sie eine -Hinterlegungsanordnung des Gerichts nicht befolgt haben, kann der -Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung Ihrer Wohnung beauftragen.

Wir informieren in dieser Infoschrift über die Möglichkeiten, sich gegen Kündigungen zur Wehr zu setzen. Außerdem empfehlen wir dringend, sofort eine Beratungsstelle aufzusuchen, wenn Sie eine Kündigung oder Abmahnung erhalten haben.

Vermeiden Sie selbst unbedingt vertragswidriges Verhalten wie z. B. ständige unpünktliche Mietzahlungen oder unerlaubte Untervermietung, um dem Vermieter keinen willkommenen Anlass für eine Kündigung zu liefern. Lassen Sie sich in Zweifelsfällen unverzüglich beraten!

Diese Infoschrift können Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

Form und Zugang einer Kündigung

Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und eine Begründung enthalten. Sie muss von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein oder es muss bei Kündigung durch einen Bevollmächtigten eine Originalvollmacht aller Vermieter beiliegen – eine Fotokopie reicht nicht. Bei fehlender Vollmacht sollten Sie die Kündigung unverzüglich, d. h. spätestens innerhalb einer Woche zurückweisen!

Die Kündigung muss an alle Hauptmieter_innen der Wohnung gerichtet sein.

Achtung: Eine Kündigung gilt grundsätzlich auch als zugegangen, wenn Sie einen Benachrichtigungsschein von der Post erhalten haben und den Brief nicht abholen.

Kündigungsarten

Bei Kündigungen wird zwischen ordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist und außerordentlicher Kündigung – fristlos oder mit Frist – unterschieden.

Unser Beispiel am Anfang bezog sich auf eine außerordentliche fristlose Kündigung. Diese für Mieter_innen bedrohlichste Kündigung wird nachfolgend zuerst behandelt.

Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands

Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB. In diesem Fall muss der Vermieter – entgegen einem weit verbreiteten Irrglauben – nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen. Dies gilt auch für den Fall einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution (siehe unten).

Zahlungsverzug im Sinne des Gesetzes ist gegeben, wenn Mieter_innen

für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug sind oder

1. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die zwei Monatsmieten erreicht.

2. In der Praxis ist Zahlungsverzug einer der häufigsten Kündigungsgründe.

Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Sie abwenden, wenn Sie die rückständige Miete vor Zugang der Kündigung zahlen oder das Sozialamt/Jobcenter sich schriftlich zur Übernahme der Mietrückstände bereit erklärt. Beides ist grundsätzlich noch bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage möglich (sogenannte Schonfristzahlung).

Ausnahme: Wenn Sie innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hatten und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war, greift diese Regelung nicht mehr.

Eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstands wird auch unwirksam, wenn Sie sich von Ihrer Schuld durch Aufrechnung
be- freien können und dies sofort nach der Kündigung erklären (z. B. weil Ihre Wohnung erhebliche Mängel aufweist, die zur Minderung berechtigen).

Aber Achtung: Neben der außerordentlichen Kündigung wird der Vermieter so gut wie immer auch eine ordentliche – d. h. fristgemäße – Kündigung wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB) aussprechen. Letztere wird durch die oben erwähnte Schonfristzahlung keineswegs unwirksam, das hat der BGH mehrfach entschieden. Das Gericht prüft dann aber, ob in Ihrem konkreten Fall Ihr Verschulden an dem Zahlungsverzug so erheblich ist, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Zahlungsschwierigkeiten, aus welchen persönlichen Gründen auch immer, sind keine „Schande“! Scheuen Sie sich nicht, gegebenenfalls auch frühzeitig, eine Schuldnerberatung aufzusuchen. Wichtig ist, dass Sie schnell handeln. Sie sollten natürlich versuchen, Ihre Mietzahlungen vorrangig vor allen anderen Verbindlichkeiten zu leisten.

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Auch in anderen Fällen als dem des Zahlungsverzugs kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, also fristlos, kündigen. Den Kündigungsgrund muss der Vermieter – wie bei allen Kündigungen – im Kündigungsschreiben angeben. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann der Vermieter „aus wichtigem Grund“ aussprechen, d. h. wenn Sie derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen haben, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einmal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zugemutet werden kann. Einer außerordentlichen fristlosen Kündigung brauchen Sie nicht zu widersprechen.

Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen ist in der Regel, dass Sie eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung erhalten und dennoch das vom Vermieter abgemahnte pflichtwidrige Verhalten fortgesetzt haben (§ 543 Absatz 3 BGB).

Ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes liegt insbesondere vor bei:

ständig unpünktlicher Mietzahlung

unerlaubter Untervermietung

nachhaltiger Störung des Hausfriedens (z. B. durch Lärm, Belästigung von Mitmietern) oder

erheblicher Gefährdung der Mietsache.

Haben Sie bereits eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erhalten, kann bereits eine weitere verspätete Zahlung zu einer fristlosen Kündigung führen! Kommen Sie deshalb etwaigen Mitwirkungsaufforderungen des Jobcenters im Zusammenhang mit Mietzahlungen unbedingt sofort nach, um Zahlungsverzögerungen zu vermeiden.

Außerordentliche Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

Sie dürfen die Kaution in drei monatlichen Teilbeträgen zahlen, die erste Zahlung ist mit der ersten Monatsmiete fällig. Seit dem 1. Mai 2013 neu geregelt ist ausdrücklich, dass die weiteren Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. Geraten Sie mit diesen Zahlungen mit einem Betrag in Verzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 569 Absatz 2a BGB). Vorher mahnen oder abmahnen muss der Vermieter nicht! Zu einer möglichen Abwendung einer solchen Kündigung durch Zahlung innerhalb der „Schonfrist“ siehe oben.

Ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Der Vermieter darf ein unbefristetes Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung hat. Das Gesetz schließt eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung aus, erkennt aber ein berechtigtes Interesse „insbesondere“ in folgenden Fällen an (§ 573 BGB):

schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten (z. B. ständige Belästigung von Mitmieter_innen, Beleidigung des Vermieters, erheblicher Mietrückstand bzw. ständig un-pünktliche Mietzahlung oder vertragswidriger Gebrauch der Wohnung),

1. Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts oder

2. Hinderung des Vermieters an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks (dies beinhaltet jedoch nicht eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung). Eine solche Kündigung ist für den Vermieter nur sehr schwer durchsetzbar und dementsprechend selten.

Das Kündigungsschreiben des Vermieters muss auch hier die genauen Kündigungsgründe enthalten. Sie sollen anhand des Kündigungsschreibens Ihre Rechtsposition – also Ihre Widerspruchsmöglichkeiten – erkennen können, um in der Lage zu sein, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen.

Zu beachten ist: Die unter 1) angeführten Verstöße gegen Vertragspflichten können auch, wenn sie besonders schwerwiegend sind, zur außerordentlichen fristlosen Kündigung führen (siehe oben).

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe enthalten. Die einfache Feststellung „ich kündige Ihnen hiermit wegen Eigenbedarfs“ reicht nicht aus.

In der Kündigung muss angegeben werden, für wen Ihr Vermieter den Eigenbedarf geltend macht.

Auch hier gilt: Nicht Bange machen lassen! Wir helfen Ihnen, die angegebenen Gründe auf ihre Stichhaltigkeit zu überprüfen und Ihre Schutzrechte voll auszuschöpfen.

Kündigungsfristen

Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573 c BGB). Geht sie nach dem dritten Werktag zu, verschiebt sich die Frist um einen Monat. Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate. Diese gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter_innen verkürzt werden – wohl aber können im Mietvertrag längere Kündigungsfristen und ein für beide Seiten verbindlicher Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden.

Längerer Kündigungsschutz nach Umwandlung

Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

Der Senat von Berlin hat ganz Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist, und die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre verlängert (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, in Kraft seit 1. Oktober 2013).

(Weiteres zu Umwandlung finden Sie in unserer Infoschrift „Umwandlung und Wohnungsverkauf“.)

Widerspruch gegen die Kündigung

Sie haben als Mieter/in grundsätzlich das Recht, gegen eine ordentliche, fristgerechte Kündigung Widerspruch einzulegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Kündigung für Sie, Ihre Familie oder andere Angehörige Ihres Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Der Widerspruch muss dem Vermieter schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zugehen. Hat der Vermieter weder in seinem Kündigungsschreiben noch rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, können Sie der Kündigung noch beim ersten Verhandlungstermin eines Räumungsrechtsstreits widersprechen. Deshalb: Lassen Sie sich nicht durch eine Kündigung einschüchtern! Sie sollten vielmehr unverzüglich eine unserer Beratungsstellen aufsuchen. Dort wird der Rechtsanwalt/die Rechtsanwältin mit Ihnen klären, ob, wann und in welcher Form Sie Widerspruch einlegen müssen und welche sonstigen Gegenmaßnahmen nötig und möglich sind.

Räumungsklage und Sozialklausel

Treffen Sie im Falle einer Räumungsklage keine vorschnellen Entscheidungen, sondern lassen Sie sich unbedingt beraten! Denn selbst wenn die Kündigungsgründe zutreffend sein sollten, kann das Gericht durch ein Urteil das Mietverhältnis auf unbestimmte oder für eine bestimmte Zeit verlängern, wenn die Räumung für Sie, Ihre Familie, Ihre/n Lebenspartner_in oder andere Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Insbesondere bei hohem Alter, Krankheit, Schwangerschaft, bevorstehendem Examen u. Ä. können Sie sich erfolgreich auf die Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen. Die Sozialklausel kann auch gelten, wenn es Ihnen unmöglich ist, eine Ersatzwohnung zu finden. Die Sozialklausel gilt nicht, wenn Sie eine außerordentliche fristlose Kündigung erhalten haben, die das Gericht für berechtigt hält (siehe oben).

Eigentümerwechsel und Kündigung

Grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete! Beim Verkauf eines Hauses bleibt also für alle Wohnungsmieter_innen der volle gesetzliche Kündigungsschutz bestehen. Tritt ein Eigentümerwechsel aufgrund der Zwangsversteigerung eines Miethauses ein, verkürzen sich die gesetzlichen Fristen für Kündigungen durch den Erwerber auf drei Monate, bezogen auf den nächstzulässigen Termin.

Beispiel: Wird ein Haus im März zwangsversteigert, kann der Erwerber ein Mietverhältnis zum 30. Juni kündigen, wenn er die Kündigung bis zum 3. April zustellt.

Achtung: Auch hier bedarf jede Kündigung eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrunds nach § 573 BGB. Weiteres zur Eigentümerwechsel finden Sie in unserer Infoschrift „Eigentümerwechsel“.

Teilkündigung

Der Vermieter kann auch Teilkündigungen aussprechen (§ 573 b BGB), wenn er nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu
verwenden will,

Wohnraum zur Vermietung zu schaffen oder

den neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

Voraussetzung einer solchen Teilkündigung ist, dass sie auf nicht bewohnte Nebenräume oder Teile des Grundstücks beschränkt ist. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Sie können bei einer Teilkündigung eine angemessene Herabsetzung der Miete fordern. Verzögert sich der Baubeginn, können Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

Fälle eingeschränkten Kündigungsschutzes

Das BGB nennt in § 573 a und § 549 Absatz 2 und 3 BGB die Fälle, in denen der Vermieter Ihnen ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Wir benennen nachfolgend nur die wichtigsten Einschränkungen. In allen genannten Fällen sollten Sie sich unbedingt beraten lassen!

Einliegerwohnungen

Wohnen Sie in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann der Vermieter sich auf ein erleichtertes Kündigungsrecht berufen (§ 573 a BGB) und das Mietverhältnis ohne gesetzlich anerkannten Grund kündigen.

Einer Einliegerwohnung gleichgestellt ist Wohnraum (nicht möblierte Räume!) innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.

Will der Vermieter das erleichterte Kündigungsrecht nutzen, muss er sich in der Kündigung auch darauf beziehen. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt dann je nach Wohndauer zwischen sechs und zwölf Monaten.

Lassen Sie sich nicht einschüchtern: Sie können sich auch bei einer erleichterten Kündigung auf die Sozialklausel berufen.

Möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters

Bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder teilweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, gilt:

Bewohnen Sie möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters mit Ihrer Familie oder in einem gemeinsamen Haushalt mit anderen Personen, hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht wie bei Einliegerwohnungen.

Bewohnen Sie als Einzelperson möblierte Räume in der Vermieterwohnung, haben Sie keinen Kündigungsschutz. Es gilt eine kürzere Kündigungsfrist (spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende) und Sie können sich nicht auf die Sozialklausel berufen (§ 573 c Absatz 3 BGB).

Beachten Sie: Der eingeschränkte Kündigungsschutz gilt nur bei möblierten Räumen in der Vermieterwohnung. Ansonsten macht es keinen Unterschied, ob der Vermieter eine Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet.

Jugend- und Studentenwohnheime

Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt bei Jugend- und Studentenwohnheimen nicht. Nur in Härtefällen, z. B. wenn Sie sich auf das kurz bevorstehende Examen vorbereiten, können Sie der Kündigung widersprechen. Die Sozialklausel gilt also auch hier.

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Ergänzend seien hier noch die Fälle angeführt, in denen der Vermieter außerordentlich, aber mit gesetzlicher Frist, kündigen kann und das sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverträgen:

nach dem Tod eines Mieters/einer Mieterin gegenüber den Eintrittsberechtigten „bei wichtigem Grund in der Person des Eingetretenen“ (§ 563 Absatz 4 BGB) bzw. gegenüber den Erben (§§ 564, 580 BGB),

in den Fällen eingeschränkten Kündigungsschutzes (erleichterte Kündigung nach § 573 a BGB) oder

bei Teilkündigung (§ 573 b BGB).

Auch hier gilt: Lassen Sie sich in solchen Fällen beraten.

Räumungsverfahren

Wie eingangs dargestellt, muss der Vermieter immer eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen, wenn er eine Kündigung durchsetzen will. Das Gericht stellt Ihnen diese Klage zu und fordert Sie in aller Regel zunächst zur schriftlichen Mitteilung auf, ob Sie sich gegen die Klage zur Wehr setzen wollen. Teilen Sie dem Gericht Ihre Verteidigungsbereitschaft nicht mit, kann das Gericht Sie auf schriftlichem Weg durch Versäumnisurteil zur Räumung verurteilen, ohne dass es überhaupt zu einer Verhandlung gekommen ist! Sie können gegen ein derartiges Versäumnisurteil zwar noch Einspruch einlegen, trotzdem kann der Vermieter bereits einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung Ihrer Wohnung beauftragen. War Ihre Säumnis verschuldet, wird das Gericht nur gegen Zahlung einer hohen Sicherheitsleistung die Zwangsvollstreckung stoppen. Deshalb müssen Sie unbedingt bei längerer Abwesenheit (ab ca. zwei Wochen) eine Vertrauensperson mit der Durchsicht Ihrer Post beauftragen. Ein Räumungsurteil kann auch gefällt werden, wenn Sie trotz Ladung nicht vor Gericht erscheinen. Es ergeht auch dann ein Versäumnisurteil.

Zwangsräumung

Seit dem 1. Mai 2013 kann das Gericht im Fall einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs gemäß § 283 a Absatz 1 ZPO auf Antrag des Vermieters anordnen, dass Sie die laufende Miete, die nach Erhalt der Räumungsklage fällig wird, beim Amtsgericht hinterlegen müssen (Hinterlegungsanordnung). Sie müssen dem Gericht die erfolgte Hinterlegung innerhalb der von diesem bestimmten Frist nachweisen (§ 283 a Absatz 2 ZPO). Gelingt Ihnen dies nicht, kann der Vermieter mittels einer einstweiligen Verfügung, also sehr schnell, die Zwangsräumung der Wohnung erreichen – bevor das Gericht überhaupt ein endgültiges Urteil über die Berechtigung der Kündigung gesprochen hat! Glücklicherweise scheinen die Gerichte bislang von der Möglichkeit einer Hinterlegungsanordnung praktisch keinen Gebrauch zu machen.

Auch wenn ein Räumungsurteil ergangen und rechtskräftig geworden ist (und auch eine eventuell gesetzte Räumungsfrist abgelaufen ist), kann der Eigentümer nicht eigenmächtig gegen Sie vorgehen, wenn Sie die Wohnung noch nicht freiwillig geräumt haben: Er muss in diesem Fall einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur dieser darf die Zwangsräumung vornehmen und Ihnen den weiteren Zutritt verwehren, indem er die Wohnung versiegelt. Auch hierfür haben Sie die Kosten zu tragen. Damit es jedoch nicht so weit kommt: Schützen und wehren Sie sich rechtzeitig.

Wir konnten Ihnen zwar viele grundsätzliche Tipps und Informationen liefern, jedoch gibt diese Infoschrift die Rechtslage bei Drucklegung wieder. Damit Sie unter Berücksichtigung der aktuell geltenden Rechtslage individuell anwaltlich beraten werden, sollten Sie daher immer eine Beratungsstelle aufsuchen. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen mit – insbesondere den Mietvertrag – und einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).

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Kündigungsfrist

Wie früh müssen Mieter_innen ihre Wohnung kündigen, wenn sie ausziehen wollen?

Mieter_innen können seit dem 01.06.2005 Wohnraummietverträge grundsätzlich unabhängig von der Wohndauer mit einer dreimonatigen Frist ordentlich kündigen. (Übrigens: Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate).

Die Regelung gilt aber nicht für Altmietverträge, in denen eine längere Kündigungsfrist individualvertraglich ausgehandelt wurde. Voraussetzung ist allerdings, dass ein tatsächliches Aushandeln der Fristen erkennbar wird.

Ob dies der Fall ist, sollten betroffene Mieter_innen im Bedarfsfall in den Beratungsstellen klären lassen.

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Kündigungssperrfrist

Regelungen zur Kündigungssperrfrist finden sich in der Kündigungsschutzklausel-Verordnung. Die Kündigungssperrfrist selbst regelt dabei all die Konstellationen, in denen die Fristen zur ordentlichen Mietvertragskündigung nicht angewendet werden…

Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573 c BGB). Geht sie später zu, so verschiebt sich die Frist um einen Monat.

Übrigens: Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate.

Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

Gemäß der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 16.08.2011 ist in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg und die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“. In diesen Bezirken ist die Kündigungssperrfrist des § 577 a Abs. 1 BGB auf sieben Jahre verlängert.

In der alten Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20.07.2004 waren die Bezirke Mitte und Steglitz-Zehlendorf noch nicht enthalten.

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Kündigungssperrklausel

Wird Ihre Mietwohnung in Eigentum umgewandelt, gelten mehrere Jahre Kündigungsschutz, bevor wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann.

Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen.

Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB). Gemäß der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.08.2013, die am 01. 10.2013 in Kraft getreten ist, ist in ganz Berlin die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“. Aus diesem Grund ist die Kündigungssperrfrist des § 577 a Abs. 1 BGB auf ganz Berlin ausgeweitet und auf zehn Jahre verlängert worden.

In der alten Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 16.08.2011 waren lediglich die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg enthalten und die Kündigungssperrfrist betrug sieben Jahre.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Kündigungsverzichtausschluss

Ist es zulässig zu vereinbaren, dass der Mietvertrag erst nach gewisser Zeit gekündigt werden kann?

Der vertragliche Verzicht, innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Abschluss des Mietvertrages zu kündigen, beschäftigte den BGH seit 2003 häufig. Ein Hinweis auf die Problemhaltigkeit solcher Vereinbarungen, bei denen zwischen der formular- und der individualvertraglichen Gestaltung unterschieden werden muss.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss benachteilige die Mieter_innen nicht unangemessen, so der BGH, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für die Mieter_innen erträglich sei. Dabei sei die Grenze bei vier Jahren zu setzen und deshalb ein Kündigungsverzicht in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betrage.

Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht, führt dazu aus:

„Es darf nur das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen werden. Deshalb führt der Ausschluss aller oder einzelner außerordentlicher, auch fristgerechter Kündigungstatbestände zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung insgesamt. Solche außerordentlichen fristgerechten Kündigungsgründe kommen in der Wohnraummiete z.B. im Fall des Todes des Mieters, der Versagung einer Untermieterlaubnis oder nach Modernisierungen oder Mieterhöhungen in Betracht.

Der Kündigungsausschluss darf in der Regel nur maximal vier Jahre gelten (BGH, Urt. v. 30.06.2004, AZ: VIII ZR 379/03; BGH, Urt. v. 14.07.2004, AZ: VIII ZR 294/03 und BGH, Urt. v. 06.10.2004, AZ: VIII ZR 2/04). Die Überschreitung dieser Frist führt wiederum zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarungen von Anfang an (BGH, Urt. v. 06.04.2005, AZ: VIII ZR 27/04). Dabei beginnt die Vierjahresfrist mit dem Abschluss der Vereinbarung und nicht mit dem Wirksamwerden oder dem Einzug des Mieters (BGH, Urt. v. 29.06.2005, AZ: VIII ZR 344/04). Sie läuft demgegenüber genau vier Jahre später ab, auch wenn dies ein Termin ist, zu dem der Mietvertrag gar nicht gekündigt werden kann, weil er z.B. mitten im Monat liegt (BGH, Urt. v. 03.05.2006, AZ: VIII ZR 243/05).

Und zuletzt muss der Kündigungsausschluss wechselseitig gelten, also für Vermieter und Mieter. Der Senat hatte dies in den vorherigen Entscheidungen nicht weiter problematisieren müssen, da diese Voraussetzung jeweils gegeben war. Man konnte den Entscheidungen aber durchaus entnehmen, dass dies für den Senat ein wichtiges Kriterium bei der Inhaltskontrolle solcher Klauseln war. In der vorliegenden
Entscheidung lagen nun die ersten beiden Voraussetzungen vor, es fehlte aber genau an dieser letzten Beschränkung. Das Fehlen eines Kündigungsausschlusses auch für den Vermieter war sozusagen der letzte Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte.“

(jurisPR-BGHZivilR 3/2009)

In der Entscheidung vom 8. Dezember 2010 (AZ: VIII ZR 86/10) bestätigte der BGH seine bisher getroffenen Grundsätze und erläuterte ergänzend:

„Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.“ Damit wurde die Auffassung der Mieter_innen bestätigt, die den Vertrag zum Ablauf der Ausschlussfrist und nicht erst danach gekündigt hatten.

Individualvertraglich sind auch einseitige Verzichtsvereinbarungen auf das Kündigungsrecht möglich (BGH, Urt. v. 22.12.2003, AZ: VIII ZR 81/03). Ungeklärt ist hier allenfalls noch, ob es auch hier eine zeitliche Obergrenze gibt.

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