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Lärm

Wie viel Lärm ist erlaubt? An wen können sich Mieter_innen bei Lärmbelästigungen wenden?

“Musik wird oft nicht schön gefunden, weil sie stets mit Geräusch verbunden”, holpert Wilhelm Busch. Doch ganz so einfach ist die Sache nicht, denn die Person, von der sie ausgeht, mag durchaus anderer Meinung sein. Lärm oder was die eine Seite dafür hält, dürfte eine der häufigsten Ursachen für Streit zwischen Nachbarn sein.

Das LG Hamburg hat zwar entschieden, dass jeder ein Recht hat, in seiner Wohnung ungestört zu leben und sich deshalb gegen unzulässigen Lärm wehren kann (WM 84, 79), doch ist nicht jedes Geräusch verboten, juristisch – und nicht eben sehr bestimmt – formuliert, sind Geräusche nur dann nicht zulässig, wenn sie ein normal empfindender Durchschnittsmensch nicht mehr erträgt. Das subjektive Empfinden des in seiner Ruhe gestörten Nachbarn kann für eine gerichtliche Beurteilung eben nicht maßgeblich sein.

Im Einzelnen Folgendes:

– Es darf auch nach 22 Uhr gebadet werden (LG Köln WM 97, 323) – allerdings höchstens 30 Minuten lang, fügt OLG Düsseldorf (WM 91, 288) hinzu. Wasser- und WC-Spülung rund um die Uhr gehören ebenfalls zum üblichen und deshalb hinnehmbaren Verhalten.

– Die Geräusche, die von spielenden Kindern ausgehen, gelten nicht als rechtlich erhebliche Belästigung (OLG Düsseldorf WM 97, 221; LG Regensburg NZM 99, 220 sowie diverse andere). Selbstverständlich dürfen Kinder in einer Wohnung spielen und dabei lachen, weinen und schreien. Allerdings müssen die Eltern zwischen 13 und 15 Uhr sowie zwischen 22 und 7 Uhr unzumutbare Geräuschentfaltungen ihrer Kinder zu vermeiden trachten.

– Im Übrigen gilt der Grundsatz der Zimmerlautstärke für Radio- und Fernsehgeräte besonders zwischen 22 und 7 Uhr, aber nicht nur für diese Zeit. Auch Staubsauger sollten in den üblichen Ruhezeiten außer Betrieb gelassen werden.

– Keinen Anspruch auf Schallisolierung durch Verlegen eines Teppichs, sprechen die Gerichte Mietern zu, die sich durch normales Gehen in Straßenschuhen, normales Verhalten von Kindern oder Babygeschrei gestört fühlen (OLG Düsseldorf, DWW 97, 149).

– Lärmquellen außerhalb des Hauses sind auf die Ortsüblichkeit und Unvermeidbarkeit zu überprüfen. So werden die Anwohner einer Hauptverkehrsstraße Lärmbelästigungen dulden müssen, die in einem ruhigen Wohngebiet Grund für Mietminderung wären. Baustellenlärm von einem benachbarten Grundstück berechtigen in der Regel zur Mietminderung. Der Fluglärm in der Nähe eines Flughafens dagegen ist ortsüblich. Der nächtliche Lärm, der von der Gastronomie ausgeht, muss von den Anwohnern nur dann hingenommen werden, wenn er in dem Gebiet allgemein üblich ist. Bei erheblichen Lärmbelästigungen können sich die Mieter an das Ordnungsamt wenden.

Mieter_innen, die sich durch das Verhalten der Nachbarn gestört fühlen, können direkt Ansprüche gegen sie geltend machen. Ausgenommen ist die normale Beeinträchtigung, die erst auf Grund des baulichen Zustands des Hauses, besonders der schlechten Schallisolierung, zur unzumutbaren Belästigung wird.

Mieter_innen können aber in jedem Fall vom Vermieter die Unterbindung des Lärms verlangen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, denn er hat die Wohnung in dem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (LG Hamburg WM 84, 97). Eine Beeinträchtigung des Wohnwerts durch Lärm ist ein gerechtfertigter und sehr häufiger Grund für Mietminderungen. Wenn die Beeinträchtigung zur Gesundheitsgefährdung wird, weil z.B. permanent die Nachtruhe gestört wird, kann die Wohnung fristlos gekündigt werden.

jurist

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Lebensgefährte

Welche Rechte haben nichteheliche Partnerschaften, “wilde Ehen” in mietrechtlicher Hinsicht?

Lebensgefährten sind dem Gesetz nach nicht mit Ehepartner_innen und Familienangehörigen gleichzusetzen, ihre Rechte im Bereich des Mietrechts sind aber nach der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform etwas gestärkt worden.

Der BGH hat den Grundsatz ausgesprochen (Urt. v. 05.11.2003, AZ: VIII ZR 371/02), “dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache, z.B. einer gemieteten Wohnung, einem Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für den Bereich des Wohnungsmietrechts ist als “Dritter” im Sinn dieser Vorschrift – anders als Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Leerstand

Wer hat die Kosten des Leerstands zu tragen? Und welche Auswirkungen hat das auf die Betriebskostenabrechnung?

(Betriebs-)Kosten, die durch Leerstand entstehen, hat der Vermieter zu tragen. Für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung bedeutet das Folgendes:

Werden die Kosten nach Quadratmetern umgelegt, so ändert sich bei Erstellung der Abrechnung nichts – die Wohnfläche der leer stehenden Wohnung darf nicht kleiner angesetzt werden.

Wird über einzelne Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet, so gilt das auch für die leer stehende Wohnung. Die darauf anfallenden Kosten muss der Vermieter ebenfalls tragen. Üblicherweise sollte in der leer stehenden Wohnung aber ein nicht allzu hoher Verbrauch stattfinden.

Bei Verteilung der Kosten nach Personen wird die leerstehende Wohnung in der Abrechnung so berücksichtigt, als ob dort eine einzelne Person wohnen würde

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Legionellen

Sind die Kosten für die Überprüfung der Wasseranlagen auf Legionellen auf die Mieter_innen umlegbar?

Legionellen sind im Waser lebende Bakterien, die sich unter Umständen gesundheitsgefährdend auf den Menschen auswirken können.

Seit dem 01.11.2011 schreibt die Trinkwasserverordnung Eigentümern von Mehrfamilienhäusern vor, Wasserversorgungsanlagen einmal im Jahr auf den Befall von Legionellen zu überprüfen. Dies gilt für Warmwasseraufbereitungsanlagen mit mehr als 400 Litern Inhalt und für Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Rohrleitungsvolumen zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle. Folglich gilt die Verordnung nicht für Häuser mit kurzen Leitungswegen (wenn die o.g. 3-Liter-Grenze also nicht überschritten wird) oder mit dezentraler Wassererwärung (wenn das Wasser über Durchlauferhitzer, Boiler oder Gasthermen erwärmt wird).

Die Kosten einer Legionellen- Untersuchung belaufen sich bei einem Haus mit 8 Wohnungen auf voraussichtlich rund 200 Euro im Jahr.

Diese Kosten sind auf die Mieter_innen umlegbar, da diese Untersuchungskosten zu den Warmwasserkosten gehören.

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Leistungsprinzip

Über welche Betriebskosten (zeitlich gesehen) darf der Vermieter abrechnen?

Der Vermieter darf nicht willkürlich über Betriebskosten abrechnen, sondern muss u.a. folgende Regeln beachten:

Leistungsprinzip

Das Leistungsprinzip (auch Verbrauchs- oder Zeitabgrenzungsprinzip genannt) besagt, dass ausschließlich über die Betriebskosten abzurechnen ist, welche in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum entstanden sind.

Beispiel: Im Rahmen der Abrechnung 2011 wird über die Wasserkosten abgerechnet, die durch den Verbrauch im Jahr 2011 entstanden sind.

Abflussprinzip

Nach dem Abflussprinzip hingegen kann der Vermieter über all diejenigen Kosten abrechnen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde (dies wird auch als Ausgabenabrechnung bezeichnet).

Beispiel: In der Abrechnung des Jahres 2011 wird auch über die Wasserkosten abgerechnet, die zwar durch den Verbrauch im Jahr 2010 entstanden sind, für welche der Vermieter die Rechnung jedoch erst im Jahr 2011 von den Wasserwerken bekommen hat.

Betriebskostenabrechnung

In Literatur und Rechtsprechung war lange Zeit über strittig, ob eine Betriebskostenabrechnung, die auf dem Abflussprinzip basiert, ordnungsgemäß ist. Der BGH hat entschieden, dass weder dem Gesetz selbst, noch den entsprechenden Gesetzesmaterialien zu entnehmen ist, nach welchem Prinzip der Vermieter abzurechnen hat. Es steht ihm folglich ein Wahlrecht zwischen Leistungs- und Abflussprinzip zu – es sei denn, er hat sich vertraglich an ein bestimmtes Prinzip gebunden (Urt. v. 20.02.2008, AZ: VIII ZR 49/07).

Geben Sie folglich bei der Einsicht und Überprüfung der Belege hinsichtlich der Datumangaben gut acht: Entweder müssen in dem Abrechnungszeitraum die Kosten entstanden sein oder der Vermieter muss die entsprechende Rechnung im Abrechnungszeitraum erhalten haben. Andere Kosten dürfen nicht in die Abrechnung eingestellt werden.

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Lift

Welche Kosten im zusammenhang mit dem Betrieb eines Lifts darf der Vermieter auf die Mieter_innen umlegen?

Die laufenden Kosten für den Betrieb eines Lifts zählen zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf die Mieter_innen umwälzen darf.

Welcheiftkostenönnenonkretufieieter_innenmgelegterden?

1. Kosten für die Wartung (= als Wartung gelten Tätigkeiten, die Schäden vorbeugen, nicht solche, welche die Betriebsfähigkeit wieder herstellen),

2. den TÜV (alle drei Jahre),

3. den Elektroenergieverbrauch des Aufzugs,

4. die Beaufsichtigung und Bedienung,

5. die Überwachung und Pflege der Anlage,

6. die Anlagenreinigung und

7. den Notruf (LG Gera, Urt. v. 31.01.2001, AZ:1 S 185/00).

Nicht umlagefähige Kosten

Auf die Mieter_innen nicht umlagefähig sind – wie auch bei den anderen Betriebskosten – die Kosten für Instandhaltung. Gleiches gilt für die Kosten für den Stördienst und Ersatzteile (LG Hamburg, Urt. v. 27.06.2000, AZ:316 S 15/00).

In der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Vollwartungsvertrag bezüglich des Aufzugs abgeschlossen wurde. Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern unter anderem auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letztere aber vom Vermieter zu tragen sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Der abgezogene Anteil muss im Einzelfall nachvollziehbar sein und auf den tatsächlichen Kosten basieren, sodass die Mieter_innen bei der Belegeinsicht auch die Höhe des Vorwegabzugs anhand der Vollwartungsverträge kontrollieren können (LG Berlin, Urt. v. 22.09.2006, AZ: 64 S 198/06; Urt. v. 26.04.2002, AZ: 64 S 18/01). Sind die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Tätigkeiten nicht genau ermittelbar, so darf der Vermieter sie schätzen und grundsätzlich rund 50 bis 80% der gesamten Vollwartungskosten auf die Mieter_innen umlegen (das LG Berlin hat in mehreren Urteilen den auf die Mieter_innen nicht umlegbaren Anteil auf 20% geschätzt). Ebenfalls abzuziehen ist ein Gewerbeanteil, wenn z. B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.

Es hat sich in Berlin weitgehend durchgesetzt, Erdgeschossmieter_innen von der Aufzugsumlage auszunehmen, wenn diese keinen Aufzug benutzen müssen. Doch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung können auch die Parterremieter_innen mit den Aufzugskosten belastet werden (BGH, Urt. v. 20.09.2006, AZ: VIII ZR 103/06). Begründet wird dies vor allem mit Praktikabilität: Um die Tatsache, dass Erdgeschossmieter_innen den Aufzug nicht nutzen, kostentechnisch zu berücksichtigen, müsste der Vermieter eine verbrauchsabhängige Umlage der Aufzugkosten durchführen. Dabei müssten grundsätzlich die Etagen der einzelnen Mieter_innen berücksichtigt werden sowie eben der tatsächliche Gebrauch des Aufzugs. Solch eine Umlage sei aber bezüglich der Aufzugskosten eben nicht praktikabel, zu unübersichtlich und im Einzelnen nicht nachvollziehbar.

Etwas anderes gilt für den Fall, dass sich die Wohnung der Mieter_innen in einem anderen Gebäudeteil befindet (z.B. wohnen die betroffenen Mieter_innen im Hinterhaus, der Aufzug ist jedoch im Vorderhaus). In diesem Fall benachteiligt die Umlage der Aufzugkosten die Mieter_innen unangemessen, da die Wohnung per Aufzug nicht zu erreichen ist. Diese Mieter_innen müssen die Kosten also nicht mittragen (BGH, Urt. v. 08.04.2009, AZ: VIII ZR 128/08). Das gilt aber nur für Formularklauseln. Wurde individuell vereinbart, dass die Mieter_innen unabhängig vom bewohnten Gebäudeteil an den Kosten des Aufzugs beteiligt werden, so ist diese Vereinbarung wirksam.

Wenn die Aufzugskosten starke Veränderung gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbaren Abrechungseinheiten zeigen und diese Veränderungen nicht oder nur ungenügend begründet erscheinen, sollten Mieter_innen von ihrem Recht, die
Abrechnungsunterlagen einzusehen, Gebrauch machen.

Übrigens

Ein über längere Zeit hinweg defekter Aufzug berechtigt die Mieter_innen zu einer angemessenen Mietminderung.

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Lockvogelangebote

Gibt es rechtliche Konsequenzen dafür, dass der Vermieter bei Mietvertragsabschluss die Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig ansetzt hat?

In der Beratungspraxis der Berliner MieterGemeinschaft taucht die Frage immer wieder auf: Darf der Vermieter ungestraft bei Abschluss des Mietvertrags die Betriebskostenvorauszahlung so niedrig ansetzen, dass sich durch die spätere Abrechnung eine bedeutende Nachzahlungsforderung ergibt?

Der Grund für diese Unsitte liegt auf der Hand. Durch die bewusst niedrig gehaltene Betriebskostenvorauszahlung soll der Eindruck niedriger Wohnkosten erweckt werden, um die Bereitschaft zum Abschluss des Vertrags bei den Mieter_innen zu erhöhten. Das gelingt deshalb ziemlich leicht, weil die meisten Mieter_innen die Miete in ihrer Gesamtheit und nicht getrennt als Grundmiete und Nebenkosten kalkulieren.

Zu dieser Thematik äußerte sich der BGH wie folgt: Grundsätzlich darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen so niedrig ansetzen wie er will, ja er kann auch ganz darauf verzichten. Nur wenn ihm in diesem Zusammenhang eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist, können die Mieter_innen die Nachzahlungen verweigern bzw. Schadensersatz fordern. Zu den besonderen Umständen, aus denen sich eine Pflichtverletzung herleiten ließe, sagt der BGH: “Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.”

Eine Erklärung, warum die Vermieter denn sonst die Nebenkosten so niedrig ansetzen wenn nicht “um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen”, bleibt der BGH schuldig.

Im Fazit ist allen Mieter_innen zu empfehlen, unabhängig von den Angaben des zukünftigen Vermieter die Vorauszahlungen anhand der Quadratmeteranzahl und dem Durchschnittspreis für Betriebskosten zu errechnen (durchschnittlich: € 2,- pro m² im Monat für kalte Betriebskosten und € 1,- pro m² im Monat für Heiz- und Warmwasserkosten).

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Lückeplan

Was versteht man unter “Lücke – Plan” oder “Lücke – Gesetz”?

Durch das “Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht” von 1960 (nach seinem Initiator Bundesbauminister Paul Lücke/CDU oft Lücke-Plan oder Lücke-Gesetz genannt) wurde die Mietpreisbindung für Altbauwohnungen schrittweise abgeschafft.

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Luxusmodernisierung

Was genau verbirgt sich hinter dem Begriff “Luxusmodernisierung”?

Der Begriff “Luxusmodernisierung” ist ein ideologischer Begriff. Er weckt nicht nur Befürchtungen, sondern dient zugleich der Beruhigung, wenn Käufer öffentlicher oder sozial verpflichteter Wohnungen den „Verzicht auf Luxusmodernisierungen“ erklären. Häufig verbuchen Mietergruppierungen dieses “Zugeständnis” als Erfolg, ohne sich die realen, d.h. rechtlichen, betriebswirtschaftlichen und vor allem gesellschaftlichen Möglichkeiten einer Luxusmodernisierung zu vergegenwärtigen.

Die Mieter_innen brauchen Modernisierungen, deren Mieterhöhungen für sie eine unzumutbare Härte bedeuten, dann nicht zu dulden, wenn ein Standard hergestellt wird, der über dem Ortsüblichen liegt. Ortsüblich ist er nur, wenn zwei Drittel aller Wohnungen gleichen Alters in der Region so ausgestattet sind (BGH, RE WM 92, 181). Als Region sind nach der Rechtsprechung des BGH die Bundesländer aufzufassen. Für Berliner Mieter_innen bedeutet dies zwar, dass sie den Einbau eines Bads oder einer Zentralheizung allein aus finanziellen Härtegründen nicht verhindern können, aber eine Modernisierung produziert keinen Luxus, wenn sie sich in diesen rechtlichen Grenzen hält. Dass sie genau das tut, liegt letztlich auch an den Mieter_innen, denn es ist das Ergebnis der Wahrnehmung ihrer Rechte.

Mit Großzügigkeit hat der „Verzicht auf Luxusmodernisierungen“ also nichts zu tun. In den Beständen, wo man so gerne zugeständnishalber auf Luxusmodernisierung verzichtet, wäre sie auch betriebswirtschaftlich sinnlos. Es betrifft regelmäßig die von der Bindung befreiten Wohnungen in den Siedlungen des ehemaligen sozialen Wohnungsbaus oder des Plattenbaus der seinerzeitigen DDR. Luxusmodernisierung würde hier nur Leerstände, aber keine höheren Mieteinnahmen produzieren. Die “armen alten” Mieter_innen könnten sich die Wohnungen nicht leisten und “reiche neue” Mieter_innen würden auch von goldenen Wasserhähnen nicht in diese Gegenden gelockt.

Der Begriff “Luxusmodernisierung” hat jedoch noch eine andere Dimension. Er verbindet sich mit der Vorstellung, schöne Altbauquartiere aus der Gründerzeit könnten luxuriös hergerichtet und an eine zahlungskräftige Klientel vermietet werden. Wenn eine ansässige Bewohnerschaft gegen eine wirtschaftlich potentere – und deshalb im herkömmlichen Wertesystem auch sozial höhergeschätzte – Schicht ausgetauscht wird, nennt man diesen Vorgang Gentrifizierung. Eine solche gesellschaftliche Bewegung findet permanent statt. Doch die Luxusmodernisierung ist nicht der Anlass der Verdrängung und auch nicht der Grund für den Zuzug der gewünschten Mieter. Die fundamentale Voraussetzung ist eine zunehmende gesellschaftliche Polarisierung. In den zur Gentrifizierung anstehenden Quartieren finden soziale Veränderungsprozesse statt, die zunächst eher mit dem Gegenteil von Luxusmodernisierung, nämlich mit Vernachlässigung bis hin zur Verwahrlosung zu tun haben. Erst wenn in diesen Quartieren durch die geschaffenen Lücken ein profitversprechendes Gefälle zwischen den tatsächlich erwirtschafteten und den möglichen Mieten entstanden ist, und durch das Eindringen der sogenannten “Pioniere” nebst attraktiver Gastronomie die Gegend aufgewertet worden ist, fangen Investoren an, die Gegend zu verwerten. Hausbesetzer werden polizeilich entsorgt, Mieter_innen vertrieben, indem man die Gebäude saniert, und danach kann Luxusmodernisierung stattfinden. Nur ist dann keiner mehr da, der dagegen protestieren kann und deshalb taucht der Begriff Luxusmodernisierung in dieser Phase überhaupt nicht mehr auf. Der Gentrifizierungsprozess aber – nicht selten von kommunalen und regionalen Politern als Erfolg gewertet – ist dann
als vollzogene Tatsache der gesellschaftlichen Kritik entrückt und das Ergebnis der Luxusmodernisierung Gegenstand von Berichten in Architekturzeitschriften oder Zeitgeistmagazinen.

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