Was können Mieterinnen tun, wenn sich in der Wohnung Mängel zeigen?
Eine Wohnung wird wegen ihres speziellen Wohnwerts gemietet und der Vermieter ist verpflichtet, diesen Wohnwert zu erhalten. Entsteht ein Mangel, der ihn verringert, dann ist die Miete automatisch solange gemindert, bis der ursprüngliche Wohnwert wiederhergestellt ist. Voraussetzung ist dabei immer, dass die Mieter_innen den Mangel nicht selbst schuldhaft verursacht haben.
Allerdings kann das Mietminderungsrecht ausgeschlossen sein, wenn die Mieter_innen den Mangel bei Vertragsabschluss
kannten und sie die Wohnung nicht unter Vorbehalt angenommen haben oder ihnen der Mangel wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist.
Mängelanzeige
Bei einem Mangel, der erst nach Vertragsabschluss auftritt, wird das Minderungsrecht verwirkt, wenn die Mieter_innen den Vermieter nicht unverzüglich in Kenntnis setzen (siehe Musterbrief „Mängelanzeige“). Haben sie dies aber getan, dann sind sie berechtigt, vom Zeitpunkt ihrer Mitteilung bis zur Beseitigung des Mangels den Teil von der Miete abzuziehen, um den der Wohnwert durch den Mangel verringert worden ist. Dabei kommt es auf die Zustimmung des Vermieters nicht an. Die Mietkürzung braucht auch nicht angekündigt zu werden. Eine entsprechend reduzierte Mietzahlung reicht aus. Der Vermieter hat kein Kündigungsrecht, wenn Mieter_innen berechtigter Weise mindern. Ausgenommen die Minderung ist schuldhaft vollkommen überhöht.
Ersatzvornahme und Schadensersatz
Mängel berechtigen nicht nur zur Mietminderung. Werden sie vom Vermieter nicht beseitigt, können die Mieter_innen nach vergeblicher Mahnung und Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern (siehe Musterbrief „Ersatzvornahme“) oder mit der Miete aufrechnen. Neben dem Recht, die Miete zu mindern, besteht gegebenenfalls das Recht auf Schadensersatz. Für Körperschäden kann insbesondere Schmerzensgeld verlangt werden. Der Schadensersatzanspruch gilt auch für Schäden an allen im Haushalt des Mieters/der Mieterin lebenden Personen. Hat der Mangel eine fristlose Kündigung seitens des Mieters/der Mieterin zur Folge, müssen vom Vermieter auch Wohnungsbeschaffungskosten, entgangener Gewinn und Ähnliches ersetzt werden.
Höhe der Mietminderung
Problematisch ist immer, die Höhe der Minderung einzuschätzen. Sie richtet sich jeweils nach der Beeinträchtigung und die lässt sich stets nur den konkreten Umständen entnehmen. Wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, sind die Mieter_innen beweispflichtig. Darauf sollte man unbedingt vorbereitet sein. Es genügt dann nicht, nur den Baulärm zu beklagen, man sollte ihn möglichst genau protokolliert haben und am besten auch bezeugen können. Ein “Wasserfleck an der Decke” ist eine Angabe, mit der kein Richter etwas anfangen kann. Ein Foto hingegen überzeugt eher.
Mietminderungssätze ausgewählter Gerichtsurteile:
1. Lärmbelästigung
2. Belästigung durch Bauarbeiten im und am Haus
3. Feuchtigkeit in der Wohnung
4. Heizung
5. Mängel an Fenstern, technischen und sanitären Einrichtungen
6. Sonstige Minderungsgründe
7. Keine Mietminderungen
Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungstelle zu empfehlen. Für die Ankündigung der Mietminderung gegenüber Ihrem Vermieter können Sie gern den Musterbrief “Mietminderung” als Vorlage nutzen.
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Mängel: Mängelanzeige
Mietminderungstabelle: ! keine Mietminderung !
Tamilische Asylbewerber verwenden Gewürze, die der Mieter im Treppenhaus wahrnimmt.
LG Dortmund, DWW 1988, S. 283
0 %
Asylbewerber oder Übersiedler in einem Nachbargebäude rechtfertigen keine Mietminderung. Es besteht kein “Milieuschutz”.
AG Gronau, Urt. v. 13.12.1990, AZ: 4 C 430/90; WM 91, S. 161
0 %
Spielplatz (Lärmbelästigung). Die von einem Spielplatz in der Wohnanlage ausgehenden Geräusche spielender Kinder und Jugendlicher sind hinzunehmen und mindern nicht die Miete.
BGH, WM 1993, S. 277; OVG Münster, WM 87, S. 269; LG München I, WM 87, S. 121
0 %
Es ist kein erheblicher Mangel, wenn die Schlüssel für die Innentüren fehlen.
LG Berlin, GE 81, S. 673
0 %
Errichtung eines größeren Wohnblocks auf dem Nachbargrundstück, dadurch kein Ausblick mehr auf Grünanlage.
AG Hamburg, ZMR 82, S. 279
0 %
Bau einer U-Bahn (Lärm) in der Nähe ist in einer Großstadt ortsüblich und rechtfertigt deshalb keine Minderung.
AG München, ZMR 86, S. 58; AG Aachen, WM 79, S. 122
0 %
Drogenszene (Fixerwiese in 60 m Entfernung). Es ist keine konkrete Beeinträchtigung der Wohnung ersichtlich, also keine Mietminderung möglich.
LG Düsseldorf, NJW-RR 95, S. 330
0 %
Wer in die Nähe eines Flughafens zieht, ist nicht zur Mietminderung aufgrund Fluglärms berechtigt, wenn die Schallschutzvorschriften beachtet wurden.
LG Berlin, GE 81, S. 391
0 %
Musiker fühlt sich durch das Klopfen der sich beschwerenden Nachbarn gestört und will die Miete mindern. Eine Minderung ist nicht gerechtfertigt.
AG Tiergarten, NJW-RR 1990, S. 398
0 %
Mietminderungstabelle: Bauarbeiten
Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!
Mit Bauarbeiten war bei Vertragsschluss zu rechnen und es findet keine komplette Entkernung statt
LG Berlin, Urt. v. 02.04.2007, AZ: 62 S 82/06
0%
War für den Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar, dass in der weiteren räumlichen Umgebung mit Bautätigkeit gerechnet werden muss (hier: wegen einer Baulücke auf einem verwilderten Nachbargrundstück), steht ihm kein Minderungsrecht wegen Baulärms zu.
LG Berlin, Urt. v. 09.11.2007, AZ: 63 S 155/07
0%
Keine wenn ein Baugerüst am Nachbargebäude allenfalls die Küche und die Speisekammer verdunkelt.
LG Berlin, Urt. v. 31.10.2006, AZ: 63 S 194/06
0%
Einrüstung der Fassade wegen Bauarbeiten
LG Berlin, MM 94, 396
5%
Bauschutt, der das Wohnungsgrundstück teilweise überdeckt (desgl. Baumaterial)
AG Bad Segeberg, Urt. v. 21.11.1991, AZ: 17 C 122/91; WM 92, 477
10%
Einrüstung des Hauses und Verhängen mit Planen bei Bauarbeiten
AG Hamburg, Urt. v. 24.08.1995, AZ: 38 C 483/95; WM 96, 30
15%
Bauarbeiten an einem Shopping- und Freizeitcenter (hier: “Alexa”) berechtigen die Wohnungsmieter in einem gegenüberliegenden Haus zur Minderung. Soweit die Bauarbeiten auch zur Nachzeit ausgeführt werden, ist die Quote zu erhöhen.
AG Berlin-Mitte, Urt. v. 11.01.2007, AZ: 7 C 147/06
15-30%
Erhebliche Bauarbeiten und Baulärm im und am Haus über sechs Monate hinweg
LG Hannover, Urt. v. 28.05.1986, AZ: 1 S 46/86; WM 86, 311
22%
Umfangreiche Bau- und Sanierungsarbeiten im Haus und Ausbau des Dachgeschosses
AG Hamburg, Urt. v. 16.01.1987, AZ: 44 C 1605/86; WM 87, 272
60%
Umfangreiche Bauarbeiten über einen Zeitraum von mindestens 3 Monaten
AG Weißwasser, Urt. v. 18.04.1994, AZ: 3 C 0701/93; WM 94, 601
50%
Mietminderungstabelle: Belästigung durch Lärm
Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen.
keine Mietminderung, wenn bei Vertragsschluss bekannt, dass Disko in Nähe, und mit Lärm gerechnet werden musste
AG Spandau, Urt. v. 26.11.2008, AZ: 4 C 207/08
0%
Baulärm, der von einem Nachbargrundstück ausgeht und länger andauert
AG Tiergarten, GE 1991, S. 579
3%
Kinderarztpraxis (Lärm), Lärmbelästigung aus einer unterhalb der Mietwohnung gelegenen Kinderarztpraxis
AG Bad Schwartau, 20.11.1975 – C 291/75, WM 76, S. 259
10%
Diskothek (Lärm), Diskomusik aus einer Gaststätte (sechsmal im Monat bis 3.00 Uhr morgens)
AG Bonn, WM 1990, S. 497
15%
Kindergarten (Lärmbelästigung)
AG Hamburg, 27.07.1973 – 41 C 6/73, WM 75, 209
15-20%
Klavierspielen. Nachbar spielt gut hörbar und länger als 2 Stunden täglich Klavier
AG Düsseldorf, DWW 1988, S. 357
20%
Lärm und Geruchsbelästigung aus einer Imbissbude
AG Braunschweig, WM 81, U16
20%
Übermäßiger Baulärmin einem benachbarten Neubaugebiet
LG Darmstadt, WM 84, 245
25%
Diskothek (Lärm), Erhebliche Störung der Nachtruhe wegen Lärmbelästigung durch eine Diskothek mit einem Schallpegel von über 86dB
AG Köln, Urteil vom 11.08.1977 – 155 C 5035/77, WM 1978, S. 173
30%
War für den Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar, dass in der weiteren räumlichen Umgebung mit Bautätigkeit gerechnet werden muss (hier: wegen einer Baulücke auf einem verwilderten Nachbargrundstück), steht ihm kein Minderungsrecht wegen Baulärms zu.
LG Berlin 63. Zivilkammer 09.11.2007 – 63 S 155/07
0%
In einer Großstadt ohne Sperrbezirk berechtigt der Betrieb eines Bordells in einem auch dann zu einer Minderung, wenn keine konkreten bordelltypischen Störungen vorliegen
AG Neukölln 09.03.2007 – 5 C 141/06
10 %
Mietminderungstabelle: Fenster, technische & sanitäre Einrichtungen
Hinweis: Wenn eine Mietminderung
beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!
Keine Minderung wenn der Durchlauferhitzer erst nach ca. 15 Sekunden anspringt
LG Berlin, Urt. v. 31.10.2006, AZ: 63 S 194/06
0 %
Defekte Beleuchtung im Treppenhaus
AG Schöneberg, GE 91, 527
1%
Ausfall der Hausbeleuchtung
AG Schöneberg, GE 91, 527
1%
Ausfall von Gegensprech- und Klingelanlage für 10 Tage
LG Berlin, GE 92, 1043
2%
Ein Durchlauferhitzer, der nicht ausreichend Wasser erwärmt, so dass es in einem Mehr-Personen-Haushalt möglich ist, dass eine Person duscht und die andere gleichzeitig das Geschirr abspült oder mit warmem Wasser kocht, ist ein Minderungsgrund
AG Köln, Urt. v. 09.04.2008, AZ: 220 C 152/07
3 %
Badewanne (defekter Abfluss)
AG Schöneberg, GE 91, 527
3%
Dusche funktioniert nicht störungsfrei
LG Berlin, MM 91, 194
5%
Fenster schließen nicht dicht, bei Schrägstellung dringt Wasser ein
LG Berlin, Urt. v. 18.03.1982, AZ: 61 S 437/81; WM 82, 184
5%
Fenster sind im Sommer im schlechten Zustand und deshalb luftdurchlässig und schwer verschließbar
AG Münster, Urt. v. 20.07.1982, AZ: 3 C 20/82; WM 82, 254
5%
Blinde, feuchtigkeitsbeschlagene Isolierglasscheiben
AG Kassel, Urt. v. 14.07.1993, AZ: 802 C 2502/92; WM 93, 607
5%
Undichte Küchenspüle
LG Berlin, GE 96, 471
5%
Gegensprech- und Türöffnungsanlage defekt
LG Berlin, GE 92, 159
5%
Undichte Doppelfenster, die wegen eindringender Feuchtigkeit beschlagen
AG Köln, Urt. v. 11.07.1979, AZ: 152 C 1013/78; WM 81, 283
6%
Fenster sind im schlechten Zustand und deshalb luftdurchlässig und schwer schließbar
AG Münster, Urt. v. 20.07.1982, AZ: 3 C 20/82; WM 82, 254
10%
Fahrstuhl fällt aus, Mieter wohnt im 4. Stock
AG Charlottenburg (2), GE 90, 423
10%
Unbenutzbare Badewanne
AG Goslar, Urt. v. 18.09.1973, AZ: 8 C 716/72; WM 74, 53
20%
Fenster aus Aluminium isolieren schlecht und sind luftdicht, Mieter muss mehr heizen und öfter lüften
AG Emden, NJW-RR 1989, S. 523
15%
Ist ein Fahrstuhl in einem Mehrfamilienhaus für 16 Tage außer Betrieb, berechtigt dies einen Mieter einer im 6. Obergeschoss gelegenen Wohnung zu einer zeitanteiligen Minderung.
AG Berlin-Mitte, Urt. v. 03.05.2007, AZ: 10 C 3/07
15 %
Defekte Dusche
AG Köln, Urt. v. 28.11.1986, AZ: 221 C 85/86; WM 87, 271
16%
Ist ein Fahrstuhl in einem Mehrfamilienhaus für 16 Tage außer Betrieb, berechtigt dies einen Mieter einer im 10. Obergeschoss gelegenen Wohnung zu einer zeitanteiligen Minderung.
AG Berlin-Mitte, Urt. v. 19.04.2007, AZ: 10 C 24/07
20 %
Vollständiger Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Licht, Küche, usw.
AG Neukölln, MM 88, 151
100%
Mietminderungstabelle: Feuchtigkeit
Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!
Der einmalige Wassereintritt in einen Kellerraum stellt keine dauerhafte Beeinträchtigung dar. Ebenso wenig ein Streifen Schimmel von einem Meter Länge, der offensichtlich auf den einmaligen Wassereintritt zurückzuführen ist und deshalb beseitigt werden kann.
AG Münster, Urt. v. 24.07.2007, AZ: 3 C 2569/07
0 %
Die dauerhafte Durchfeuchtung einer Schlafzimmeraußenwand durch aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Kellermauerwerk.
AG Münster, Urt. v. 12.06.2007, AZ: 3 C 5500/06
5 %
Feuchtigkeit im Kellerraum
AG Düren, Urt. v. 16.12.1981, AZ: 8 C 465/81; WM 83, 30
5%
Feuchtigkeitsflecken in der Küchendecke
LG München I, Urt. v. 22.05.1985, AZ: 31 S 17040/84
5%
Durchfeuchtung der Zimmerdecke
LG Hamburg, Urt. v. 07.07.1972, AZ: 11 S 86/71
8%
Feuchtigkeitsschäden im Wohnzimmer
AG Ravensburg, Urt. v. 12.03.1975, AZ: 5 C 676/74; WM 76, 9
10%
Die Beschädigung des Parkettfußbodens im Wohnzimmer über eine Ausdehnung von 2 qm infolge des Eindringens von Regenwasser durch undichte Fenster berechtigt zu einer Minderung.
LG Berlin, Urt. v. 04.12.2006, AZ: 67 S 223/06
10%
Fleck (70×80 cm) im Badezimmer, durch Feuchtigkeit entstanden
LG München, Urt. v. 11.01.1984, AZ: 14 S 1387/83
10%
Feuchtigkeit durch undichte Fenster, partielle Schwarzfärbung der Küchenwand
LG Hannover, Urt. v. 27.09.1978, AZ: 11 S 188/78; ZMR 79, 47
20%
Feuchtigkeitsschäden in Wohn- und Schlafzimmer
AG Köln, Urt. v. 23.05.1973, AZ: 152 C 195/73; WM 74, 241
20%
Feuchtigkeitsschädenin einer mit Thermotapeten ausgestatteten Wohnung bei gewöhnlichem Heiz- und Lüftungsverhalten
LG Aachen, Urt. v. 12.07.1990, AZ: 2 S 114/90; WM 91, 89
25%
Durchfeuchtung der Fensterfront und eines Teils der Decke
VG Berlin, GE 84, 183
25%
Feuchte Stellen und leichter Schimmelbelag in der Küche
VG Berlin, GE 83, 767
25%
Wasserschäden an Wohnzimmerdecke und teilweise an den Wänden
AG Aachen, WM 74, 44
25%
Erhebliche Feuchtigkeit durch Undichtigkeit aller Fenster einer Wohnung
AG Leverkusen, Urt. v. 25.09.1980, AZ: 28 C 215/80
50%
Erhebliche Feuchtigkeit und Nässe, dadurch Durchfeuchtung des Teppichbodens, Tropfwasser an der Decke
AG Leverkusen, Urt. v. 18.04.1979, AZ: 23 C 471/76; WM 1980, S. 163
50%
Erhebliche Durchfeuchtung und Schimmelpilzbefall von Küche, Wohn- und Schlafzimmer
LG Berlin, AZ: 65 S 205/89; GE 91, 625
80%
Durchfeuchtungsschaden am Teppichboden nach sehr starkem Regen mit erheblichem Gestank während 2 bis 3 Wochen
AG Friedberg, Urt. v. 06.07.1983, AZ: C 389/82; WM 84, 198
80%
Ständige Durchfeuchtung der Außenwände und Rattenbefall
AG Potsdam, Urt. v. 15.06.1995, AZ: 26 C 533/93; WM 95, 534
100%
Mietminderungstabelle: Heizung
Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!
Wohnzimmer bleibt kühl
AG Schöneberg, GE 90, 661
10%
Schlechte Heizleistung
AG Rendsburg, Urt. v. 28.05.1974; WM 75, 122
10%
Falsch platzierte Heizkörper – nicht unter dem Fenster, sondern an normaler Wand, wodurch eine ungünstige Verteilung der Wärme verursacht wird
AG Bremerhaven, WM 92, 601
10%
Raumtemperaturen von 17 bis 18°C
AG Berlin-Schöneberg, MM 81, 51
13%
Raumtemperatur zwischen 16 und 18ºC
AG Köln, Urt. v. 06.12.1976, AZ: 152 C 1249/74; WM 78, 189
20%
Raumtemperatur unter 20ºC, die Heizung wird erst ab 8.30 Uhr und nur bis 20.00 Uhr betrieben
AG Bad Segeberg, Urt. v. 29.09.1976, AZ: 12 C 35/76; WM 77, 227
20%
Schlafzimmer kann wegen Rohrbruchs am Heizkörper im Februar nicht beheizt werden
LG Hannover, Urt. v. 19.12.1979, AZ: 11 S 296/79; WM 80, 130
20%
Fehlende Heizungsmöglichkeit in der Küche
VG Berlin, GE 83, 767
20%
Wenn im Februar das Schlafzimmer nicht beheizt werden kann
LG Hannover WM 80, 130
20%
Heizungsausfall an 20 Tagen im Oktober bei Außentemperaturen von 9,5º C
AG Hamburg, Urt. v. 22.03.1973, AZ: 46 C 191/72; WM 73, 210
25%
Raumtemperatur von 15ºC
AG Berlin-Neukölln, AZ: 10 C 557/84
25%
Heizungsausfall (totaler)
LG Berlin, Urt. v. 10.01.1992, AZ: 64 S 291/91; GE 93, 263
75%
Heizungsausfall von September bis Februar
LG Berlin, GE 93, 263
100%
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Kalt erwischt
Mietminderungstabelle: Sonstiges
Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!
Natürlicher Baumwuchs und die dadurch zunehmende Verschattung stellen keinen Mietmangel dar, wenn es sich bei der Mietwohnung um eine Erdgeschosswohnung handelt.
AG Neukölln, Urt. v. 02.07.2008, AZ: 21 C 274/07
0%
In ländlichen Gegenden und dörflicher Umgebung ist das Anfallen von Vogelkot nistender Schwalben auf dem Fensterbrett und das gelegentliche Hineinfliegen von Schwalben in die Wohnung als ortsübliche Einwirkung von dem Mieter entschädigungslos hinzunehmen. Zu einer Minderung des Wohnwerts führt dies nicht.
AG Eisleben, Urt. v. 21.09.2006, AZ: 21 C 118/06 NZM 2006, 898
0%
Keine Minderung wenn nur an einigen Stufen im Treppenhaus der Trittkantenschutz fehlt
LG Berlin, Urt. v. 31.10.2006, AZ: 63 S 194/06
0%
Die Katzenhaltung von anderen Mietern im Mehrparteienmiethaus begründet keinen Mangel einer Mietwohnung, weil deren Mieter etwa unter einer Katzenallergie leidet.
AG Arolsen, Urt. v. 08.03.2007, AZ: 2 C 18/07 (70), 2 C 18/07
0%
Rauchentwicklung aus älteren Heizungsanlagen der Nachbarhäuser in zulässigem Umfang berechtigt nicht zur Minderung.
AG Münster, Urt. v. 24.07.2007, AZ: 3 C 3832/06
0%
Der Entzug des zur Mitbenutzung zugesicherten Fahrradkellers berechtigt zur Minderung.
AG Menden, Urt. v. 07.03.2007, AZ: 4 C 407/06
2,5%
Baut der Vermieter eine seit Mietbeginn vorhandene Grünfläche zurück und legt er darauf einen Parkplatz an, ist die Tauglichkeit der in der ersten Etage gelegenen Wohnung mit Balkon zur Grünflache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert.
AG Köpenick, Urt. v. 11.07.2007, AZ: 6 C 71/07
7,4%
Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.