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Magic Dust

Was genau versteht man unter “Fogging”, “Magic Dust” oder einer “Schwarzen Wohnung”? Wie ist in diesem Zusammenhang die Rechtslage?

Ein Phänomen tritt seit einiger Zeit häufiger in Erscheinung: Man heizt und fast über Nacht entstehen schwarze, klebrige, rußähnliche Flecken in der Wohnung, die sich nur sehr schwer entfernen lassen: „Magic Dust“, „Fogging“ oder auch „Schwarze Wohnung“ genannt. Oft werden die dunklen Stellen an der Wand, aber auch auf Möbeln, zuerst für Schimmelpilz gehalten. Beim Beseitigen wird dann festgestellt, dass sich die Ablagerungen – anders als Schimmel – nicht wegwischen lassen und nach dem Überstreichen wieder erscheinen.

Der Schaden „Magic Dust“ ist bisher kaum bekannt. Das Umweltbundesamt untersucht das Phänomen, das verstärkt seit Inkrafttreten der Wärmeschutzverordnung 1995 auftrat. Experten fürchten, die Vorschriften der EnEV könnten die Problemfälle noch vermehren.

Die Analyse von Schadensfällen zeigt, dass hauptsächlich Farben, Kleber und Kunststoffböden am „Magic Dust“ beteiligt sind. Denn meist tritt das Phänomen in der ersten Heizperiode nach der Sanierung von Altbauten oder nach dem Bezug von Neubauten auf. Es entsteht durch einen Chemikalienmix. Manche Produkte, die beim Ausbau einer Wohnung verwendet werden, dünsten schwerflüchtige organische Verbindungen, meist Weichmacher (Phthalate), aus. Diese Stoffe können noch Monate nach der Renovierung in die Raumluft abgegeben werden. Sie sind geruchlos und in den bisher gemessenen Konzentrationen in betroffenen Wohnungen auch nicht gesundheitsschädlich. Diese Weichmacher verbinden sich mit dem stets in der Luft vorhandenen Schwebstaub.

Welche Faktoren nun dazu führen, dass hieraus die schwarzen schmierigen Ablagerungen entstehen, ist zur Zeit noch nicht geklärt. Häufige Begleitumstände sind bauliche Mängel, wie etwa kalte Wandbereiche oder Wärmebrücken, ungünstige strömungstechnische Einflüsse vor Wandflächen und ein erhöhtes elektrostatisches Potenzial in der Raumluft. Hinzu kommen unzureichendes Lüften, ungünstiges (periodisches) Heizen, das verstärkte Abbrennen von rußenden Kerzen oder Öllämpchen und eine erhöhte Staubkonzentration in der Luft. Zur Entstehung des „Magic Dust”-Effekts müssen mehrere, aber nicht alle Bedingungen gleichzeitig vorliegen.

Zunächst werden die Mieter_innen bei Fogging in der Wohnung daran interessiert sein, den Schaden beseitigen zu lassen. Dazu ist der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet und zwar unabhängig davon, ob die Ursache für den Mangel in seinem oder dem Gefahrenbereich des Mieters liegt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Mieter_innen das „Fogging“ zu vertreten haben. Dies ist gegeben, wenn die Handlungen, die zu dem Mangel führten (z.B. Streichen mit einer Wandfarbe, die chemisch mit den Dämpfen aus dem Bodenbelag reagiert), nicht im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen (BGH, Urt. v. 28.05.2008, AZ: VIII ZR 271/07).

Wollen die Mieter_innen daneben auch einen Anspruch auf Schadensersatz gerichtlich geltend machen, müssen sie alle Voraussetzungen des § 536 a Abs. 1 BGB darlegen und beweisen. Insbesondere müssen sie nicht nur beweisen, dass ein Mangel vorliegt, sondern auch dass er vom Vermieter zu verschulden ist. Das ist der Fall, wenn die Ursache für das „Fogging“ aus dem Einfluss- und Herrschaftsbereich des Vermieters stammt. Erst wenn dies festgestellt ist, muss der Vermieter aktiv werden und sich hinsichtlich des Verschuldens entlasten. Wenn nicht geklärt werden kann, wessen Einflussbereich der Schaden zuzurechnen ist, ist der Vermieter nicht verpflichtet, sich zu entlasten. Vielmehr können die Mieter_innen in diesem Fall nicht den erforderlichen Beweis führen und werden ihre Ansprüche nicht durchsetzen können (BGH, Urt. v. 25.01.2006, AZ: VIII ZR 223/04).

Hilfe im Schadensfall

Das Umweltbundesamt empfiehlt den von „Magic Dust“ betroffenen Mieter_innen, zunächst Kontakt mit den örtlichen Gesundheits- und Umweltämtern aufzunehmen. Adressen von Umweltanalyselabors oder Sachverständigen kann man auch über die örtlichen Industrie- und Handwerkskammern erhalten.

Helfende Auskünfte gibt es zudem bei den Verbraucherzentralen oder direkt beim: Umweltbundesamt, Fachgebiet II 1.3, Innenraumhygiene, Postfach 33 00 22, 14191 Berlin, Fax: (030) 8903-2912, www.umweltbundesamt.de

Das Umweltbundesamt hat zum Thema Fogging (und Schimmel) eine Broschüre veröffentlicht: „Attacke des schwarzen Staubes – Das Phänomen »Schwarze Wohnungen« Ursachen – Wirkungen – Abhilfe“. Die Broschüre ist als PDF kostenlos erhältlich.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Makler

Wann müssen Mieter_innen einem Makler eine Provision zahlen?

Seit dem o1. Juni 2015 gilt, was die Maklerprovision angeht, das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet Folgendes: Wenn der Vermieter den Makler damit betraut, neue Mieter_innen zu finden, muss er die Provision bezahlen. Mieter_innen müssen die Provision dagegen bezahlen, wenn sie einen Makler damit beauftragen, für sie eine neue Wohnung zu finden. Seine rechtliche Grundlage findet das Bestellerprinzip in § 2 Abs. 1a WoVermRG.

Anderslautende Vereinbarungen sind im Allgemeinen unwirksam (§ 2 Abs. 5 WoVermRG).

Zu weiteren Fragen zu Maklerverträgen und -provision können sich Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft in Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Mängelanzeige

Wann und wie müssen Mieter_innen dem Vermieter gegenüber einen oder mehrere Mängel anzeigen?

Ganz gleich ob ein Wasserrohrbruch, schimmlige Wände oder Putz, der an allen Ecken und Enden abblättert – alle Mängel sollten von den Mieter_innen sofort dem Vermieter mitgeteilt werden. Unterlassen Mieter_innen diese Anzeigepflicht, die in § 536 c Abs. 1 BGB normiert ist, so kann dies folgende Konsequenzen haben:

1. Der Vermieter weiß zuallererst nichts von dem Mangel und kann ihn so auch nicht beseitigen (lassen).

2. Des Weiteren verwirken Mieter_innen durch dieses Unterlassen ihr Minderungsrecht aus § 536 BGB. Zeigen Mieter_innen einen Mangel nicht unverzüglich an, können Sie grundsätzlich auch nicht mehr seinetwegen mindern.

3. Außerdem verwirken sie dadurch auch ihr Recht aus § 536 a BGB auf Ersatz eines Schadens, den sie ggf. durch den Mangel erlitten haben.

4. Schließlich wird Mieter_innen durch dieses Unterlassen auch das Recht auf fristlose Kündigung insofern beschnitten, als dass sie dem Vermieter eben doch eine Frist setzen müssen, selbst wenn die Fristsetzung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 536c Abs. 2 Nr. 3 BGB i.V. m. §
543 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BGB
).

Zwar ist für die Mängelanzeige keine Schriftform oder Textform notwendig, dennoch ist die schriftliche Mitteilung dringend zu empfehlen. Nur so können Mieter_innen im Nachhinein beweisen, dass sie ihrer Verpflichtung nachgekommen sind. Hier finden Sie einen Vorschlag für eine schriftliche Mängelanzeige (Musterbrief).

Bei Zweifeln empfehlen wir den Besuch einer unserer Beratungsstellen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Mängelbeseitigung

Tipps für Mieter_innen, in deren Wohnungen Mängel auftreten

Was tun, wenn der Wasserhahn tropft oder der Abfluss verstopft ist? Was tun, wenn der Herd kaputt ist oder die Fenster undicht sind? Was tun, wenn das Licht im Treppenhaus immer wieder ausfällt oder die Haustür nicht verschließbar ist? Was ist mit dem ohrenbetäubenden Baulärm aus der Nachbarwohnung, die seit Wochen saniert wird?

Die Erfahrung zeigt: Viele Mieter_innen sind ratlos, ärgern sich schwarz oder üben sich in endloser Geduld. Viele langen schließlich auch seufzend in die eigene Tasche, um den Mangel beheben zu lassen, oder führen selbst Reparaturarbeiten aus. Und manche haben die Illusion, dass der Vermieter ihnen ihre Geduld, ihre Mühe und ihre Kosten irgendwann schon honorieren wird.

Unsere Tipps zur Mängelbeseitigung sollen Ihnen helfen, notwendige Erhaltungsmaßnahmen schnell, ohne endlosen Ärger und ohne eigene Kosten durchzusetzen. Diese Tipps können unseren Mitgliedern im Einzelfall nicht den Weg in eine unserer Beratungsstellen ersparen, wo Sie detailliert anwaltlich beraten werden.

(Hinweis: Am Ende dieser Infoschrift finden Sie 3 Musterbriefe!)

Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) sind Pflicht des Vermieters

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hält in § 535 ausdrücklich als Pflicht des Vermieters fest: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Mieter_innen haben folglich einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihre Wohnung (und das Haus) laufend instand hält und, sobald nötig, instand setzt – also auftretende Mängel beseitigt.

Ausgeschlossen ist das Recht auf Mängelbehebung nur dann, wenn Mieter_innen den Mangel selbst verschuldet haben.

Aber: Bei z. B. feuchten Wänden und Schimmelbildung flüchten sich Vermieter gern in die Behauptung, die Mieter_innen hätten den Mangel durch unzureichendes Lüften oder Heizen und somit durch vertragswidriges Verhalten selbst verschuldet. Lassen Sie sich dadurch nicht einschüchtern: Ein Verschulden muss Ihnen der Vermieter in jedem Fall erst nachweisen! Eine Klausel im Mietvertrag, die angibt, dass der Vermieter nicht beweisen müsse, dass ein Schaden (z. B. eine Rohrverstopfung) von den Mieter_innen verursacht worden sei, ist unwirksam. Vielen Mieter_innen erscheint es schwierig, die mitunter langwierige Prozedur zur Durchsetzung ihres Rechts auf Instandhaltung/ Instandsetzung auf sich zu nehmen. Wir wollen Ihnen im Folgenden zeigen, wie Sie es richtig anpacken, damit Ihre Wohnung schnell wieder bewohnbar und wohnlich wird.

Umfang derErhaltungspflicht

Die in § 535 BGB verankerte Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst grundsätzlich die Beseitigung aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch der „Mietsache“ beeinträchtigen oder unmöglich machen. Dies beschränkt sich nicht nur auf die Wohnung des Mieters/der Mieterin: Auch die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Dachboden, Aufzug und Hof müssen in betriebssicherem und benutzbarem Zustand sein und entsprechend gepflegt werden. Außerdem muss der Zugang zu den gemieteten Räumen ohne Komplikationen und Gefahren möglich sein (gute Beleuchtung, sichere Geländer und Stufen im Treppenhaus, schließende und verschließbare Türen usw.). Allerdings haben Sie keinen generellen Rechtsanspruch darauf, dass der Vermieter Ihre Wohnung während der Mietzeit auf den jeweils modernen Stand der Technik (beispielsweise einbruchshemmende Wohnungstür, moderner Herd o. ä.) „nachrüstet“.

Für Erhaltung keine Mieterhöhung

Weil die Erhaltung zu den Grundpflichten des Vermieters gehört, darf dafür keinerlei Mieterhöhung verlangt werden. Manche Vermieter versuchen es trotzdem – indem sie beispielsweise nötige Erhaltungsmaßnahmen in Modernisierungen verwandeln: Statt ein verrottetes Einfachfenster zu reparieren, wird ein Fenster mit Isolierverglasung eingebaut, für das sie dann einen Wertverbesserungszuschlag verlangen. Deshalb: Aufpassen! (Siehe hierzu auch unsere Infoschrift „Modernisierung“.)

Häufig vorkommende Mängel

Zu Mängeln in der Wohnung gehören beispielsweise undichte oder klemmende Fenster und Türen, feuchte Decken und Wände, unvorschriftsmäßige Elektroleitungen, verstopfte Abflüsse, undichte Wasserrohre und Armaturen, morsche Dielen und Türschwellen, defekte Türklinken und -schlösser, ein defekter Ofen oder Küchenherd, unzureichende Beheizung, mangelnder Schallschutz sowie sonstige Baumängel.

Zu den Mängeln einer Wohnung zählt aber auch das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften: Sie bekommen keinen Keller zugewiesen, obwohl im Mietvertrag zugesagt. Oder die tatsächliche Wohnfläche Ihrer Wohnung weicht um mehr als 10% von der im Mietvertrag angegebenen ab.

Kleine Instandhaltungen

Viele Vermieter versuchen, durch eine besondere Klausel im Mietvertrag („Kleinreparaturklausel“) die Kosten für kleine Instandhaltungsmaßnahmen auf die Mieter_innen abzuwälzen: Letztere sollen danach kleinere Reparaturen selbst bezahlen.

Dies ist nur dann möglich, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff der Mieter_innen unterliegen (wie Lichtschalter, Wasserhahn).

Des Weiteren muss der Mietvertrag eine Begrenzung für die einzelnen Kleinreparaturen (höchstens 100 Euro gelten als angemessen) und eine weitere Begrenzung für alle Kleinreparaturen eines Jahres in Prozent der Jahresmiete enthalten. Als Höchstgrenze gilt derzeit 6% bis 8% der Jahresmiete, wobei umstritten ist, ob von der Netto- oder Bruttomiete auszugehen ist.

Wichtig ist auch, dass der Mieter/die Mieterin die Reparatur nicht selbst veranlassen, sondern nur bezahlen muss (sogenannte „Vornahmeklauseln“ sind unwirksam). Übersteigt eine einzelne Reparatur den vertraglich vereinbarten Höchstbetrag, müssen Sie diesen nicht etwa anteilig selbst zahlen. Die Kleinreparaturklausel greift dann insgesamt nicht mehr. Wenn Sie also eine Vereinbarung über Kleinreparaturen in Ihrem Mietvertrag haben, lassen Sie deren Wirksamkeit unbedingt in einer Beratungsstelle anwaltlich überprüfen!

Schönheitsreparaturen und Erstrenovierung

Unter Schönheitsreparaturen ist der Anstrich von Fußböden, Wänden und Decken, das Tapezieren, der Innenanstrich von Türen und Fenstern sowie der Anstrich von Rohren und Heizkörpern zu verstehen. Diese Instandhaltungsarbeiten dürfen mietvertraglich auf die Mieter_innen abgewälzt werden, sofern sie durch Abnutzung während der Mietzeit oder beim Auszug fällig werden.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter_innen die Wohnung beim Einzug in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben. Jedoch halten sich nicht alle Vermieter daran. Die Übernahme der Erstrenovierung befreit Sie keinesfalls automatisch von der Durchführung vertraglich übernommener Schönheitsreparaturen während der Mietdauer bzw. von Renovierungsarbeiten beim Auszug. Der BGH hat jedoch in den letzten Jahren eine Vielzahl von mietvertraglichen Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt.

Deshalb: Wenn Sie eine Wohnung voller Mängel gemietet haben oder ausziehen wollen, sollten Sie sich unbedingt beraten lassen, bevor Sie zu Spachtel und Pinsel greifen. Auf gar keinen Fall sollten Sie sich bei einer Wohnungsabnahme zur Unterschrift unter irgendein Protokoll („Sonst nehme ich die Wohnung nicht ab …“) nötigen lassen. (Näheres hierzu in unserer Infoschrift „Schönheitsreparaturen“.)

Mängelbeseitigung: Erstens – Mängelanzeige

Was ist nun zu tun, wenn ein Mangel in Ihrer Wohnung oder im Haus auftritt?

Der erste und wichtigste Schritt ist, dem Vermieter den Mangel sofort anzuzeigen. Dies ist nicht nur Ihr gutes Recht, sondern sogar Ihre Pflicht. Andernfalls verlieren Sie hinsichtlich der nicht angezeigten Mängel wesentliche rechtliche Ansprüche gegen den Vermieter und können sich sogar schadensersatzpflichtig machen.

Sie sollten dem Vermieter die Mängel von Anfang an schriftlich anzeigen, und zwar so, dass Sie den Zugang der Mängelanzeige beim Vermieter auch nachweisen können.

Dazu haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

Einwurf-Einschreiben
oder Einschreiben mit Rückschein,

Abgabe beim Vermieter oder seiner Hausverwaltung, wobei Sie sich den Empfang auf Ihrer Kopie bestätigen lassen,

Einwurf in den Briefkasten des Vermieters/der Hausverwaltung im Beisein eines Zeugen, der auch den Inhalt Ihres Schreibens kennt.

E-Mails oder Telefaxe können Sie auch versenden, aber aus Beweisgründen nicht als alleinige Form der Mitteilung.Bitte orientieren Sie sich an unserem Musterbrief 1 und achten Sie darauf, dass Sie das Ende der (angemessenen) Frist, die Sie Ihrem Vermieter zur Mängelbeseitigung setzen, mit einem genauen Datum benennen (also nicht nur: „innerhalb von zwei Wochen nach Erhalt dieses Schreibens“). Natürlich müssen Sie sich immer eine Kopie/einen Ausdruck Ihrer Schreiben für die eigenen Unterlagen aufheben.

Selbermachen nur bei Gefahr im Verzug

Manche Mieter_innen, die sich das Schreiben von Briefen oder das Warten ersparen möchten, holen kurzerhand selbst die Handwerker. Aber: Der Vermieter wird sich fast immer weigern, die Rechnung zu begleichen oder die verauslagten Kosten zu erstatten. Nach Rechtslage dürfen Mieter_innen, wenn sie die Kosten vom Vermieter ersetzt haben wollen (§ 536 a Absatz 2 Nr. 1 BGB), keinesfalls einen Mangel einfach selbst beseitigen (lassen), ohne den Vermieter zuvor – unter Fristsetzung – zur Mängelbeseitigung aufgefordert zu haben.

Ausnahme: Wenn Gefahr in Verzug ist, d. h. wenn Mängel auftreten, die umgehend beseitigt werden müssen, um größere Schäden oder Gefahren für das Haus oder für die Gesundheit der Mieter_innen zu vermeiden (§ 536 a Absatz 2 Nr. 2 BGB). Das wäre beispielsweise der Fall bei einem Rohrbruch oder bei Strom- bzw. Heizungsausfall, wenn – etwa am Wochenende – der Vermieter/die Hausverwaltung nicht erreichbar ist. Dann dürfen Sie selbst sofort handeln. Ihre Bemühungen, den Vermieter/die Hausverwaltung vorher zu erreichen, müssen Sie sorgfältig dokumentieren und gegebenenfalls beweisen können (Zeugen!). Wenn möglich, lassen Sie sich vorher beraten.

Mängelbeseitigung: Zweitens – den besten Weg wählen

Wenn die von Ihnen für die Mängelbeseitigung gesetzte Frist abgelaufen ist, ohne dass der Vermieter reagiert hat, sollten Sie unbedingt eine unserer Beratungsstellen aufsuchen: Unsere Rechtsanwälte/Rechtsanwältinnen beraten Sie, welcher der für Sie effektivste weitere Weg zur Mängelbeseitigung ist. Die drei wichtigsten möglichen Wege sind folgende:

Ersatzvornahme

Bei kleineren, einfach zu behebenden und deutlich eingrenzbaren Mängeln (beispielsweise. tropfendem Wasserhahn, gesprungenem Handwaschbecken, nicht regulierbarem Heizungsventil) empfiehlt sich die sogenannte Ersatzvornahme: Sie sind berechtigt, den Mangel fachgerecht selbst zu beseitigen/beseitigen zu lassen und den Ersatz Ihrer Aufwendungen zu verlangen, wenn der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug ist (§ 536 a Absatz 2 Nr. 1 BGB).

In Verzug ist der Vermieter, wenn er nach Mängelanzeige und Mahnung (Aufforderung zur Mängelbeseitigung) die Mängel – trotz objektiver Möglichkeit – nicht in angemessener Frist beseitigt hat. Angemessene Frist heißt, dass der Vermieter die Möglichkeit haben muss, einen Handwerksbetrieb zumindest mit einer Überprüfung zu beauftragen. Rund zwei Wochen werden hierfür im Allgemeinen als angemessen angesehen.

Sie zeigen dem Vermieter den Mangel an und setzen ihm eine angemessene Frist mit einem bestimmten Termin für die Mängelbeseitigung (Mahnung), gleichzeitig teilen Sie ihm mit, dass Sie – sollte der Vermieter die Mängel bis zu dem genannten Termin nicht beseitigt haben – es danach ablehnen werden, seine Leistungen zur Mängelbeseitigung anzunehmen (Ablehnungsandrohung).

Nach Ablauf der Frist beauftragen Sie dann selbst einen Handwerker mit der Reparatur und bezahlen die Rechnung erst einmal aus eigener Tasche. Anschließend teilen Sie Ihrem Vermieter den Abschluss der Arbeiten sowie die Höhe der Ihnen entstandenen Kosten mit, fügen Kopien der entsprechenden Rechnungen bei und setzen ihm eine Zahlungsfrist (siehe Musterbrief 2). Zugleich kündigen Sie an, dass Sie die Kosten entweder von Ihrer übernächsten Miete abziehen oder aber gerichtlich einfordern werden (§ 539 BGB), wenn er die Zahlung nicht fristgerecht leistet. Vor der Verrechnung der Kosten mit der Miete sollten Sie Ihren Mietvertrag dahingehend prüfen lassen, ob eine Einschränkung zur Verrechnung vereinbart wurde.

Beachten Sie: Der Vermieter muss nur die Aufwendungen ersetzen, die zur Mängelbeseitigung objektiv erforderlich waren. Das sind die Kosten, die nach Auffassung von Fachleuten zur Behebung des Mangels notwendig waren.

Beispiel: Ist die Reparatur des Wasserhahns durch Ersetzen des Drehknopfs möglich, dürfen Sie nicht einen neuen Wasserhahn anbringen lassen.

Instandsetzungsklage

Ein sicherer Weg, besonders bei komplizierten und teuren Schäden, ist die Instandsetzungsklage: Der Vermieter wird vor Gericht auf Beseitigung der Mängel verklagt. Eine solche Klage kann jedoch den Nachteil haben, dass es unter Umständen sehr lange dauert, ehe über sie verhandelt wird. Andererseits wird immer der Vermieter selbst verklagt und nicht die Hausverwaltung. Es ist daher gar nicht mal selten, dass der Vermieter seiner Hausverwaltung „Beine macht“, wenn er Post vom Amtsgericht erhält.

Selbstverständlich müssen Sie auch in diesem Fall dem Vermieter die Mängel angezeigt und ihn unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel aufgefordert haben. Er muss sich mit der Mängelbeseitigung also in Verzug befinden oder aber die Beseitigung endgültig abgelehnt haben. Lassen Sie sich vor einer Klageerhebung unbedingt beraten!

Einstweilige Verfügung

Bei einer einstweiligen Verfügung handelt es sich um ein gerichtliches Eilverfahren. Dieses Verfahren ist sehr schnell wirksam, jedoch nur bei Mängeln möglich, deren Beseitigung keinen Aufschub duldet wie bei Strom- oder Wasserausfall sowie bei Heizungsausfall im Winter.

Sie bzw. Ihr Anwalt/Ihre Anwältin können sich direkt an das Gericht wenden, das dann gegebenenfalls durch einstweilige Verfügung den Vermieter zur unverzüglichen Mängelbeseitigung verpflichtet. Lassen Sie sich auch in diesem Fall unbedingt beraten!

Mängelbeseitigung: Drittens – zusätzliche Maßnahmen

Wohnungsaufsicht

Bei erheblichen Mängeln in der Wohnung oder am Gebäude empfiehlt es sich, als zusätzliche Maßnahme die Bau- und Wohnungsaufsicht (BWA) des jeweiligen Bezirksamts einzuschalten – beispielsweise wenn es sich um den Außenanstrich der Fenster, die Instandsetzung von Treppenaufgängen, die Verschließbarkeit der Haustür, ein undichtes Dach, Risse im Schornstein, die Beleuchtung von Keller und Hof, feuchte Wände oder Schäden am Balkon handelt.

Die Eingriffsmöglichkeiten der Behörden sind im Wohnungsaufsichtsgesetz geregelt und reichen bis zum Bußgeld und zur Ersatzvornahme.

Wichtig ist, dass Sie bei der Wohnungsaufsicht Ihre Beteiligung an dem Verwaltungsverfahren beantragen, damit Sie über das Vorgehen in Ihrer Sache informiert werden. Schicken Sie daher in derartigen Fällen eine Durchschrift/Kopie Ihrer Mängelanzeige an das zuständige Bau- und Wohnungsaufsichtsamt (BWA). Vermerken Sie dies in Ihrem Schreiben an den Vermieter (Musterbrief 1). Damit machen Sie deutlich, dass Sie ihm nötigenfalls auch die Behörden ins Haus schicken werden. Auch wenn die Wohnungsaufsicht „eingeschaltet“ wird, können Sie jederzeit parallel dazu eine Klage beim Amtsgericht einreichen.

Gesundheitsamt

Wenn sich Unrat im Hof türmt, Ratten auftauchen, sich Ungeziefer im Haus oder in der Wohnung breit macht, Keller oder Böden völlig verdreckt oder voll Gerümpel sind, wenn Sie von Ausdünstungen oder üblen Gerüchen belästigt werden, sollten Sie sich an das Gesundheitsamt wenden. Es kann die Beseitigung gesundheitlicher Gefahrenquellen anordnen.

Mietminderung

Vom Recht der Mietminderung sollten Sie als zusätzliche Maßnahme Gebrauch machen. Allerdings wird die Minderung allein wegen des in der Regel relativ niedrigen vor Gericht durchsetzbaren Minderungsbetrags den Vermieter oftmals nicht zur Mängelbeseitigung bewegen können.

Ihr Minderungsrecht tritt grundsätzlich kraft Gesetz mit dem Auftreten des Mangels und Kenntnis des Vermieters davon ein (§ 536 BGB). Sie müssen eine Mietminderung also nicht beim Vermieter „beantragen“. Das Gesetz schreibt auch nicht vor, dass Sie dem Vermieter bei der Mängelanzeige mitteilen, dass Sie bis zur Mängelbeseitigung die Miete nur unter Vorbehalt zahlen, aber wir empfehlen dies dennoch. Denn: Warten Sie mit der Minderung zu lange und zahlen Sie die Miete in Kenntnis des Mangels über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos in voller Höhe weiter, können Sie Ihre Minderungsrechte verlieren, weil man Ihnen unterstellt, den mangelhaften Zustand Ihrer Wohnung als vertragsgerecht anzuerkennen.

Mindern Sie niemals auf eigene Faust, sondern erst nach anwaltlicher Beratung. Dies ist schon deshalb wichtig, weil unter Umständen eine Kündigung Ihres Mietvertrags droht, wenn die Minderungsbeträge eine Monatsmiete erreichen. Greifen Sie auch nicht auf sogenannte Mietminderungslisten zurück – schon gar nicht aus dem Internet. Gerichtsurteile zu Mietminderungen sind immer Einzelfallentscheidungen!

Voraussetzung für eine Mietminderung ist, dass durch die Mängel die Wohnqualität erheblich beeinträchtigt wird. Eine nur unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Minderung.

Mindern können Sie die Miete ab dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter nachweislich vom Mangel Kenntnis erhält, bis zur Beseitigung des Mangels (§ 536 BGB). Nutzen Sie dazu unseren Musterbrief 3.

Haben Sie die Miete gemindert und klagt der Vermieter auf volle Zahlung der Miete, müssen Sie beweisen, dass die Wohnung mangelhaft ist und Sie den Mangel dem Vermieter angezeigt haben. Sie sollten deshalb rechtzeitig Beweise sammeln (Fotos,
Protokolle, Zeugen).

Ein vertraglicher Ausschluss des Mietminderungsrechts ist in Wohnraummietverträgen immer unwirksam.

Hinweis: Auch Baumaßnahmen am oder im Haus, die zu erheblichen Beeinträchtigungen führen, rechtfertigen eine Mietminderung (Ausnahme: dreimonatiger Minderungsausschluss bei energetischer Modernisierung). Bei Baulärm auf Nachbargrundstücken ist Vorsicht geboten: Hier kann ein Minderungsrecht ausscheiden, wenn Sie bei Anmietung der Wohnung damit rechnen mussten, dass auf dem Nachbargrundstück früher oder später gebaut wird.

Zurückbehaltungsrecht

Um Ihren Anspruch auf Mängelbeseitigung durchzusetzen, können Sie als weiteres Druckmittel gegenüber dem Vermieter neben der Mietminderung einen Teil der (bereits geminderten) Miete so lange zurückbehalten, bis die Mängel beseitigt sind. Dieses Zurückbehaltungsrecht beträgt die drei- bis fünffache Summe des Mietminderungsbetrags. Aber Achtung: Nach erfolgter Mängelbeseitigung müssen Sie dem Vermieter die zurückbehaltene Miete auf jeden Fall nachzahlen. Auch bei der Mietminderung selbst kann man leider nie ganz sicher sein, dass ein Gericht die Minderungsbeträge in voller Höhe anerkennt. Deshalb empfiehlt es sich, dieses Geld „zu parken“, z. B. auf einem Tagesgeldkonto oder Sparbuch. Die Einzahlung auf ein eigens angelegtes „Sperrkonto“ ist dagegen nicht erforderlich.

Schadensersatz

Entstehen Ihnen aufgrund von Mängeln Schäden an Ihrer Gesundheit oder Ihrem Eigentum, können Sie neben der Instandsetzung Ihrer Wohnung Schadensersatz verlangen, wenn Sie dem Vermieter Verschulden nachweisen können. Die häufigsten Fälle dürften Wasserschäden sein. Hierzu exemplarisch zwei Beispiele:

1. Dem unachtsamen Mieter der Wohnung über Ihnen läuft die Waschmaschine aus oder der ansonsten einwandfreie Keller wird bei einem Unwetter überflutet. Hier liegt kein Verschulden des Vermieters vor.

2. Der Vermieter hat das über Ihrer Wohnung befindliche undichte Dach trotz Ihrer ausdrücklichen Hinweise nie abdichten lassen und deshalb kommt es zum Wasserschaden in Ihrer Wohnung. Hier liegt ein Verschulden des Vermieters vor.

Für unverschuldete Mängel muss der Vermieter nur dann haften, wenn erhebliche Mängel bereits bei Einzug vorlagen oder zugesicherte Eigenschaften der Wohnung fehlen. Ausgeschlossen sind Schadensersatz und Mietminderung jedoch, wenn Mieter_innen beim Abschluss des Mietvertrags von den Mängeln Kenntnis hatten und sich nicht ausdrücklich die Wahrnehmung ihrer Rechte vorbehalten haben (§ 536 b BGB).

Aufwendungsersatz

Entstehen Ihnen im Zusammenhang mit Maßnahmen zur Mängelbeseitigung Aufwendungen, können Sie diese vom Vermieter in angemessenem Umfang ersetzt verlangen. Sie können hierfür auch einen Vorschuss vom Vermieter verlangen (§ 555 a Absatz 3 BGB).

Außerordentliche fristlose Kündigung

Wenn Ihre Wohnung Schäden oder Mängel aufweist, die Ihre Gesundheit oder die Ihrer Angehörigen gefährden, können Sie außerordentlich fristlos kündigen (§ 569 Absatz 1 BGB). In der schriftlichen Kündigung müssen Sie als Kündigungsgrund die Gesundheitsgefährdung nennen und darlegen, woraus sich diese ergibt. Sie verlieren dieses Kündigungsrecht selbst dann nicht, wenn Sie den gesundheitsgefährdenden Mangel bereits bei Einzug kannten. Unerheblich ist auch, ob Ihr Vermieter den Mangel zu verantworten hat. Allerdings dürfen Sie erst dann kündigen, wenn Sie dem Vermieter eine Frist zur Abhilfe gesetzt haben und diese erfolglos verstrichen ist. Diese Fristsetzung ist unnötig, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht (z. B. wenn die Beseitigung des Mangels unmöglich ist oder der Vermieter diese endgültig abgelehnt hat). Sie sollten sich hierzu beraten lassen! Zusätzlich zur fristlosen Kündigung können Sie die Miete mindern und – unter strengen Voraussetzungen – Schadensersatz fordern.

Auch wenn der Vermieter Ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung vorenthält oder wieder entzieht, können Sie außerordentlich fristlos kündigen (§ 543 Absatz 1 und Absatz 2 Nr. 1 BGB).

Durchführung der Arbeiten

Der Vermieter muss die Arbeiten zur Mängelbeseitigung zügig durchführen lassen und dem Mieter/der Mieterin – sofern dessen/deren Wohnung betroffen ist – rechtzeitig den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten mitteilen. Abschließend muss der Vermieter alle entstandenen Schäden, z. B. an Tapeten, Decken und Fußböden, und alle Verschmutzungen auf seine Kosten beseitigen lassen.

Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, jedoch können wir nur eine Übersicht geben und auch nur die Rechtslage bei Drucklegung einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen mit – insbesondere den Mietvertrag – und einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).

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Musterbrief 1: Mängelanzeige

Berlin, den …

Sehr geehrter Herr Säumig,

in meiner Wohnung ist folgender Mangel/sind folgende Mängel aufgetreten:

………………………………………………..

Gemäß § 535 BGB sind Sie zur Instandhaltung verpflichtet.

Ich bitte Sie, den Mangel/die Mängel innerhalb von zwei Wochen, spätestens bis zum … beseitigen zu lassen.

Bis zur endgültigen Beseitigung des Mangels/der Mängel werde ich die Miete unter Vorbehalt zahlen. Dies betrifft auch schon die bereits für diesen Monat gezahlte Miete.

(Eine Kopie dieses Schreibens erhält das zuständige Bau- und Wohnungsaufsichtsamt.)*

Mit freundlichen Grüßen

Marie Mieter

* siehe hierzu unter „Mängelbeseitigung: Drittens – zusätzliche Maßnahmen

Musterbrief 2: Ersatzvornahme

Berlin, den …

Sehr geehrter Herr Säumig,

nachdem Sie die Ihnen mit Schreiben vom … gesetzte Frist/gesetzten Fristen haben verstreichen lassen, ohne die Ihnen mitgeteilten Mängel zu beseitigen, habe ich meinerseits die Mängelbeseitigung veranlasst und Handwerker mit der Ausführung der erforderlichen Arbeiten beauftragt.

Mir sind hierfür Aufwendungen in Höhe von … Euro entstanden (siehe beiliegende Rechnungen in Kopie).

Ich bitte um Überweisung des Betrags auf mein Konto IBAN …, BIC … bei … eingehend bis zum …*.

Für den Fall der Nichtzahlung kündige ich an, dass ich die mir entstandenen Kosten

(entweder) mit der Miete für den übernächsten Monat, also für den Monat … aufrechnen werde.

(oder) auf gerichtlichem Weg einfordern werde.

Mit freundlichen Grüßen

Marie Mieter

* eine Frist von zehn Tagen setzen

Musterbrief 3: Mietminderung

Berlin, den …

Sehr geehrter Herr Säumig,

mit Schreiben vom … hatte ich Ihnen folgende Mängel mitgeteilt: …

Ich werde nunmehr bis zur Beseitigung der Mängel … % der Miete = … Euro monatlich einbehalten.

Den Minderungsbetrag für die Zeit seit meiner Mängelanzeige mit oben genanntem Schreiben, also für die Monate … bis … = … Euro werde ich von der übernächsten Miete abziehen.

Ich zahle die Miete weiterhin unter Vorbehalt, den Mietminderungsanteil werde ich nach Mängelbeseitigung genau bestimmen.

Mit freundlichen Grüßen

Marie Mieter

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Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Mietaufhebungsvertrag

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag für Mieter_innen vorteilhaft und was ist vor Unterzeichnung zu beachten?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist für Mieter_innen vor allem dann ein optimales Instrument zur Beendigung des Mietverhältnisses, wenn sie die 3-monatige Kündigungsfrist nicht abwarten möchten. Sie vereinbaren in dem Vertrag dann mit dem Vermieter, zu wann der Auszug stattfinden soll – und können im Zuge dessen auch alles Andere, was mit einem Umzug zusammenhängt (Nachmieter, Schönheitsreparaturen, finanzieller Zuschuss, …) mit dem Vermieter vereinbaren. Beachten Sie jedoch, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist so einen Vertrag mit den Mieter_innen zu vereinbaren. Liegt Ihnen also viel an einem schnellen Auszug, so sollten Sie sich etwas überlegen, was den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags für den Vermieter schmackhaft macht. Auf jeden Fall sollten Sie sich vor Abschluss des Mietaufhebungsvertrags (ggf. sogar noch vor diesbezüglicher Kontaktaufnahme mit dem Vermieter) in einer unserer Beratungstellen beraten lassen.

Wird ein Mietaufhebungsvertrag vom Vermieter vorgeschlagen, so sollten Mieter_innen Folgendes beachten:

Häufig erscheinen die angebotenen Abfindungen verlockend, gleichen aber bei genauerer Betrachtung die Nachteile längst nicht aus. Zu den Nachteilen gehören nicht nur die Kosten des Umzugs, die Maklerprovision für eine andere Wohnung, eine eventuell höhere Miete und dergleichen, sondern auch der Wechsel einer vertrauten Umgebung,
vielleicht auch ein längerer Weg zum Arbeitsplatz u.ä. Dagegen sind 10.000 oder 20.000 Euro nur ein bescheidenes Entgelt und sehr oft ist es das auch verglichen mit dem möglichen Profit des Vermieters an der aufgegebenen Wohnung.

Ein Mietaufhebungsvertrag, der im Ergebnis eines Besuchs des Vermieters geschlossen wurde, kann unter Umständen ein Haustürgeschäft sein und nach den §§ 312, 355 BGB rückgängig gemacht werden (z. B. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 23.08.2006, AZ: 4 C 124/06). Hat der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich auf das Widerrufsrecht hingewiesen, kann die Zustimmung innerhalb von zwei Wochen widerrufen werden. Wird der Hinweis nach Vertragsschluss eingereicht, beträgt die Widerrufsfrist einen Monat. Fristbeginn ist stets die Vorlage der Widerrufsbelehrung durch den Vermieter, nicht früher. Das Widerrufsrecht erlischt jedoch spätestens nach sechs Monaten ab Vertragsschluss.

Ein Mietaufhebungsvertrag kann mündlich geschlossen werden, (LG Aachen, WM 93, 734; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 23.08.2006, AZ: 4 C 124/06), doch ist ein schriftlicher Vertrag stets einfacher zu beweisen. Der Mietaufhebungsvertrag kann auch durch konkludentes, d.h. schlüssiges Verhalten zustande kommen, jedoch sind hieran strenge Anforderungen zu stellen. Es kann beispielsweise nicht als Angebot zu einem Mietaufhebungsvertrag gewertet werden, wenn ein Vermieter in einem Streit äußert, ihm sei der Auszug der Mieter_innen recht. Wenn die Mieter_innen dann tatsächlich ausziehen, ist der Mietaufhebungsvertrag nicht zustande gekommen, das alte Mietverhältnis besteht fort, es sei denn der Vermieter wertet den Auszug seinerseits als Vertragsangebot der Mieter_innen und nimmt es stillschweigend an. Auch eine unwirksame Kündigung kann nur dann als Angebot zu einem Mietaufhebungsvertrag gesehen werden, wenn der Kündigende sein Einverständnis mit dieser Interpretation zum Ausdruck gebracht hat (BGH, NJW 1981 S. 43, LG Hamburg, Urt. v. 06.06.2002, AZ: 307 S 11/02). Ziehen Mieter_innen aus, so liegt in der Entgegennahme der Schlüssel oder in der Verwahrung der zurückgelassenen Gegenstände durch den Vermieter oder Verwalter noch keine stillschweigende Annahme des Mietaufhebungsvertrags (vgl. LG Gera, Urt. v. 19.11.2003, AZ: 1 S 332/03). Auch die mündliche Erklärung des Vermieters, er sei mit der Aufhebung des Mietvertrags einverstanden, wenn die Mieter_innen Nachmieter_innen stellen, muss nicht unbedingt als bindendes Angebot gewertet werden. Der Vermieter ist hier nach wie vor frei, ob und unter welchen Bedingungen er die Mieter_innen aus dem Mietvertrag entlässt.

In der Regel aber sind sich die Parteien einig und dann empfiehlt sich der schriftliche Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags. Die Mieter_innen sollten sich nicht unter Druck setzen lassen und den Endtermin des Mietverhältnisses so wählen, dass sie das neue Mietverhältnis unmittelbar und ohne doppelte Miete zu bezahlen eingehen können.

Wie ein einfacher Mietaufhebungsvertrag aussehen kann, sehen Sie unter unseren Musterbriefen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Mietenheck

Wie können Mieter_innen ihre Miethöhe überprüfen?

Für die Höhe der zu zahlenden Miete gilt allemal: Was im Mietvertrag steht, muss nicht unbedingt gültig oder gar rechtens sein! Auch lange nach Einzug in Ihre Wohnung haben Sie unter Umständen noch die Möglichkeit, Ihre Miete auf ihre Rechtmäßigkeit hin überprüfen und gegebenenfalls senken zu lassen.

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Mieterhöhung

Mieterhöhungen nach § 558 BGB kann der Vermieter nicht einseitig verlangen, sondern er benötigt die Zustimmung der Mieter_innen. Geht Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB zu, prüfen Sie bitte in aller Ruhe, ob Sie der Mieterhöhung – gegebenenfalls teilweise – zustimmen müssen. Sie sollten dabei folgende Fragen klären:

1. Entspricht das Erhöhungsverlangen den formellen Erfordernissen?

2. Ist die Sperrfrist seit der letzten Erhöhung (oder dem Mietbeginn) eingehalten worden?

3. Wird die Kappungsgrenze eingehalten?

4. Übersteigt die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete?

5. Hat der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Mittel in Anspruch genommen?

Für diese Prüfung haben Sie den Rest des Monats, in dem Ihnen das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, und die beiden folgenden Monate Zeit (Überlegungsfrist).

Beispiel: Bei Zugang der Mieterhöhung im Juni endet die Überlegungsfrist Ende August.

Zur Erleichterung der Prüfung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB und zur Beantwortung der oben genannten Fragen stellt die Berliner MieterGemeinschaft eine Arbeitshilfe zur Verfügung. Sie erhalten diese in der Geschäftsstelle und in den Beratungsstellen, in denen wir Material bereithalten können. Mit der Arbeitshilfe können Sie die Beratung in aller Ruhe vorbereiten.

Sonderkündigungsrecht

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, haben die Mieter_innen ein außerordentliches Kündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Innerhalb der Überlegungsfrist können Sie somit auch prüfen, ob Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen wollen. Die Kündigung gilt dann für das Ende des übernächsten Monats. Beispiel: Zugang des Mieterhöhungsverlangens im Januar, Kündigung bis Ende März zum 31. Mai. Die Mieterhöhung tritt nicht ein (§ 561 BGB).

Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht mündlich verlangen. Er muss Ihnen sein Mieterhöhungsverlangen mindestens in Textform mitteilen, das heißt die Übersendung per Fax oder E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich.

Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn es

vom Vermieter abgegeben wird (aber: Bevollmächtigung Dritter ist möglich!),

schriftlich oder in Textform erklärt wird und den Namen des Vermieters trägt (bei mehreren Vermietern die Namen aller Vermieter, bei juristischen Personen genügt die Angabe des Namens der juristischen Person,

an alle im Mietvertrag genannten Personen gerichtet ist und auch allen zugeht (Regelungen zur Entgegennahme von Vermietererklärungen im Mietvertrag sind zu beachten). Die Erhöhung der Miete muss in Zahlen (prozentuale Erhöhung genügt nicht!) ausgewiesen sein.

Ist ein Verwalter oder ein anderer Bevollmächtigter erstmalig der Absender des Mieterhöhungsverlangens, muss eine Vollmacht des Vermieters/der Vermieter im Original beigefügt sein. Fehlt die Vollmacht, wird die Mieterhöhung unwirksam, wenn Sie diese unverzüglich (innerhalb einer Woche nach Zugang) wegen Fehlens der Vollmacht schriftlich zurückweisen. Lassen Sie sich deshalb in derartigen Fällen sofort beraten!

Sperrfrist

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung nach § 558 BGB erst dann verlangen, wenn Ihre Miete zum Zeitpunkt, an dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf Ihnen demnach frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen. Das gilt auch für den Fall einer Neuvermietung oder dem Eintritt weiterer Mieter_innen in den Mietvertrag.

Beispiel: Ihre Miete wurde gemäß § 558 BGB das letzte Mal zum 01.10.2014 erhöht. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf Ihnen frühestens am 01.10.2015 zugehen. Mieterhöhungen, die unter Verletzung der Sperrfrist erfolgen, sind unwirksam. Sie sollten darauf nicht reagieren.

Aber: Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung (§ 559 BGB) oder wegen einer Erhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben bei der Berechnung der Sperrfrist unberücksichtigt, und zwar auch dann, wenn diese nicht einseitig verlangt, sondern
vereinbart wurden.

Fälligkeit der neuen Miete

Wurde die Jahressperrfrist eingehalten, ist die neue Miete bei einem wirksamen Erhöhungsverlangen ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Monat des Zugangs folgt.

Beispiel: Zugang am 10.06.2015, neue Miete fällig ab 01.09.2015.

Kappungsgrenze

Nach § 558 Absatz 3 BGB in Verbindung mit der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung vom 07.05.2013 darf die Miete in Berlin innerhalb von drei Jahren um höchstens 15% steigen (Kappungsgrenze). Ist Ihr Vermieter ein städtisches Wohnungsunternehmen, gelten darüber hinaus die Vereinbarungen des Bündnisses für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten (sogenanntes „Mietenbündnis“). Mieterhöhungen nach den §§ 559 und 560 BGB (Erhöhungen wegen Modernisierung bzw.

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Mietermodernisierung

Was sollten Mieter_innen beachten, wenn sie ihre Mietwohnung selbst modernisieren wollen?

Bauliche Veränderungen durch die Mieter_innen bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Meist enthält der Mietvertrag hierzu Regelungen. Wollen Sie Ihre Wohnung modernisieren, sollten Sie möglichst alles in einer Modernisierungsvereinbarung regeln. In der Vereinbarung sollten Sie auf jeden Fall Festlegungen dazu treffen, dass weitere Modernisierungsmaßnahmen nur einvernehmlich durchgeführt werden dürfen. Des Weiteren sollten Sie darauf achten, dass Regelungen zur Übernahme der Einrichtungen oder Einbauten und Entschädigung bei vorzeitigem Auszug getroffen werden. Vor dem Abschluss einer solchen Vereinbarung sollten Sie sich unbedingt anwaltlich beraten lassen.

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Mieterprivatisierung

Was sollten Mieter_innen bedenken, wenn sie in Erwägung ziehen, die von ihnen gemietete Wohnung zu kaufen?

Wird die angemietete Wohnung umgewandelt und Wohnungseigentum begründet, haben die Mieter_innen ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung nunmehr als Eigentumswohnung an einen Dritten veräußert werden soll. Das Vorkaufsrecht der Mieter_innen ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder eine zu seinem Haushalt gehörende Person verkauft (§ 577 Abs. 1 BGB). Der Verkäufer oder der Kaufinteressent hat die Mieter_innen über ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des Kaufvertrags zu unterrichten (§ 577 Abs. 2 BGB).

Die Mieter_innen haben zwei Monate Zeit, um sich zu entscheiden (§ 469 Abs. 2 BGB). Die Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über das Vorkaufsrecht, bei mehreren Mieter_innen einer Wohnung beginnt die Frist erst mit der Mitteilung an alle Mieter_innen. Wollen die Mieter_innen ihr Vorkaufsrecht ausüben, müssen Sie dies gegenüber dem Verkäufer schriftlich erklären; eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich. Mieter_innen sollten nicht den Fehler machen, vor Ablauf der Frist auf Ihr Vorkaufsrecht zu verzichten! Denn dann könnte der Käufer schon eher ins Grundbuch eingetragen werden und entsprechend würde die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarfskündigung früher enden!

Doch die Risiken eines Wohnungskaufs sind groß und kaum zu überschauen:

Als Käufer nehmen Sie langjährige finanzielle Belastungen, wenn nicht sogar lebenslange Verschuldung, auf sich. Wer das tut, muss sich sicher sein, dass nicht eines Tages z. B. durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit Zahlungsunfähigkeit entsteht, denn dies führt oft zum Verlust der Wohnung durch Zwangsversteigerung und zu einem Schuldenberg.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist künftig ortsgebunden – nicht gerade ein Vorteil auf einem Arbeitsmarkt, der Flexibilität und Mobilität verlangt. Der Verkauf einer Eigentumswohnung aber ist oft langwierig oder nur mit Verlust möglich.

Die künftige monatliche Belastung, die Ihnen manche “Experten” vorrechnen, erweist sich schnell als schöngerechnet. Der Werbeslogan “Kaufen ist billiger als mieten” stimmt allenfalls für Großverdiener. Lassen Sie sich unbedingt fachkompetent und vertrauenswürdig von neutralen Dritten beraten, z. B. von einer Verbraucherzentrale.

Auch beim Kauf der eigenen Wohnung fallen Erwerbsnebenkosten an, nämlich Grunderwerbssteuer (in Berlin für Rechtsvorgänge, die ab dem 01.01.2007 bis zum 31.03.2012 verwirklicht wurden, 4,5%; für Rechtsvorgänge ab dem 01. April 2012 verwirklicht wurden, 5%) sowie Gebühren für Notar und Grundbuchumschreibung.

Als Wohnungseigentümer müssen Sie nicht nur sämtliche Betriebskosten selbst tragen, sondern vor allem auch sämtliche Reparaturkosten. Die Abschätzung des tatsächlichen Instandsetzungsbedarfs aber ist ein fast unmögliches Unterfangen und böse Überraschungen sind vorprogrammiert. Meist werden die Häuser vor der Umwandlung nur oberflächlich aufpoliert bzw. “pfuschmodernisiert”. Nicht selten treten schwerwiegende Schäden auf (z. B. an den Dächern). Eine Gewährleistung für solche verborgenen Mängel bieten Kaufverträge aber nur selten.

Mit dem Inkrafttreten der WEG-Reform können die Eigentümer eines Hauses mehrheitlich eine Modernisierung (z. B. Aufzuganbau) beschließen. An diesen Kosten können alle Eigentümer beteiligt werden, auch diejenigen, die gegen diese Baumaßnahme gestimmt haben.

Finanziell lohnt sich also der Erwerb der eigenen Mietwohnung selten. Doch der Wunsch, in der gewohnten Umgebung zu bleiben und in den eigenen vier Wänden zu wohnen, sowie die Drohungen und Lockungen der vermietenden Wohnungseigentümer drängen oft zu einer Entscheidung, die vernünftige Gründe missachtet. Pure Demagogie ist es, wenn versprochen wird, ein Verkauf solle nur an die Mieter_innen, keinesfalls aber an fremde Käufer erfolgen: Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen hat noch nie dazu geführt, dass nun Mieter_innen massenhaft ihre Wohnungen hätten kaufen können! Immer fiel die Mehrheit der umgewandelten Wohnungen in die Hände von Großverdienern, “Steuersparern” und Immobilienspekulanten.

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Mietminderung

Was können Mieterinnen tun, wenn sich in der Wohnung Mängel zeigen?

Eine Wohnung wird wegen ihres speziellen Wohnwerts gemietet und der Vermieter ist verpflichtet, diesen Wohnwert zu erhalten. Entsteht ein Mangel, der ihn verringert, dann ist die Miete automatisch solange gemindert, bis der ursprüngliche Wohnwert wiederhergestellt ist. Voraussetzung ist dabei immer, dass die Mieter_innen den Mangel nicht selbst schuldhaft verursacht haben.

Allerdings kann das Mietminderungsrecht ausgeschlossen sein, wenn die Mieter_innen den Mangel bei Vertragsabschluss
kannten und sie die Wohnung nicht unter Vorbehalt angenommen haben oder ihnen der Mangel wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist.

Mängelanzeige

Bei einem Mangel, der erst nach Vertragsabschluss auftritt, wird das Minderungsrecht verwirkt, wenn die Mieter_innen den Vermieter nicht unverzüglich in Kenntnis setzen (siehe Musterbrief „Mängelanzeige“). Haben sie dies aber getan, dann sind sie berechtigt, vom Zeitpunkt ihrer Mitteilung bis zur Beseitigung des Mangels den Teil von der Miete abzuziehen, um den der Wohnwert durch den Mangel verringert worden ist. Dabei kommt es auf die Zustimmung des Vermieters nicht an. Die Mietkürzung braucht auch nicht angekündigt zu werden. Eine entsprechend reduzierte Mietzahlung reicht aus. Der Vermieter hat kein Kündigungsrecht, wenn Mieter_innen berechtigter Weise mindern. Ausgenommen die Minderung ist schuldhaft vollkommen überhöht.

Ersatzvornahme und Schadensersatz

Mängel berechtigen nicht nur zur Mietminderung. Werden sie vom Vermieter nicht beseitigt, können die Mieter_innen nach vergeblicher Mahnung und Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern (siehe Musterbrief „Ersatzvornahme“) oder mit der Miete aufrechnen. Neben dem Recht, die Miete zu mindern, besteht gegebenenfalls das Recht auf Schadensersatz. Für Körperschäden kann insbesondere Schmerzensgeld verlangt werden. Der Schadensersatzanspruch gilt auch für Schäden an allen im Haushalt des Mieters/der Mieterin lebenden Personen. Hat der Mangel eine fristlose Kündigung seitens des Mieters/der Mieterin zur Folge, müssen vom Vermieter auch Wohnungsbeschaffungskosten, entgangener Gewinn und Ähnliches ersetzt werden.

Höhe der Mietminderung

Problematisch ist immer, die Höhe der Minderung einzuschätzen. Sie richtet sich jeweils nach der Beeinträchtigung und die lässt sich stets nur den konkreten Umständen entnehmen. Wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, sind die Mieter_innen beweispflichtig. Darauf sollte man unbedingt vorbereitet sein. Es genügt dann nicht, nur den Baulärm zu beklagen, man sollte ihn möglichst genau protokolliert haben und am besten auch bezeugen können. Ein “Wasserfleck an der Decke” ist eine Angabe, mit der kein Richter etwas anfangen kann. Ein Foto hingegen überzeugt eher.

Mietminderungssätze ausgewählter Gerichtsurteile:

1. Lärmbelästigung

2. Belästigung durch Bauarbeiten im und am Haus

3. Feuchtigkeit in der Wohnung

4. Heizung

5. Mängel an Fenstern, technischen und sanitären Einrichtungen

6. Sonstige Minderungsgründe

7. Keine Mietminderungen

Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungstelle zu empfehlen. Für die Ankündigung der Mietminderung gegenüber Ihrem Vermieter können Sie gern den Musterbrief “Mietminderung” als Vorlage nutzen.

in Verbindung stehende Artikel

Mängel: Mängelanzeige

Mietminderungstabelle: ! keine Mietminderung !

Tamilische Asylbewerber verwenden Gewürze, die der Mieter im Treppenhaus wahrnimmt.

LG Dortmund, DWW 1988, S. 283

0 %

Asylbewerber oder Übersiedler in einem Nachbargebäude rechtfertigen keine Mietminderung. Es besteht kein “Milieuschutz”.

AG Gronau, Urt. v. 13.12.1990, AZ: 4 C 430/90; WM 91, S. 161

0 %

Spielplatz (Lärmbelästigung). Die von einem Spielplatz in der Wohnanlage ausgehenden Geräusche spielender Kinder und Jugendlicher sind hinzunehmen und mindern nicht die Miete.

BGH, WM 1993, S. 277; OVG Münster, WM 87, S. 269; LG München I, WM 87, S. 121

0 %

Es ist kein erheblicher Mangel, wenn die Schlüssel für die Innentüren fehlen.

LG Berlin, GE 81, S. 673

0 %

Errichtung eines größeren Wohnblocks auf dem Nachbargrundstück, dadurch kein Ausblick mehr auf Grünanlage.

AG Hamburg, ZMR 82, S. 279

0 %

Bau einer U-Bahn (Lärm) in der Nähe ist in einer Großstadt ortsüblich und rechtfertigt deshalb keine Minderung.

AG München, ZMR 86, S. 58; AG Aachen, WM 79, S. 122

0 %

Drogenszene (Fixerwiese in 60 m Entfernung). Es ist keine konkrete Beeinträchtigung der Wohnung ersichtlich, also keine Mietminderung möglich.

LG Düsseldorf, NJW-RR 95, S. 330

0 %

Wer in die Nähe eines Flughafens zieht, ist nicht zur Mietminderung aufgrund Fluglärms berechtigt, wenn die Schallschutzvorschriften beachtet wurden.

LG Berlin, GE 81, S. 391

0 %

Musiker fühlt sich durch das Klopfen der sich beschwerenden Nachbarn gestört und will die Miete mindern. Eine Minderung ist nicht gerechtfertigt.

AG Tiergarten, NJW-RR 1990, S. 398

0 %

Mietminderungstabelle: Bauarbeiten

Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!

Mit Bauarbeiten war bei Vertragsschluss zu rechnen und es findet keine komplette Entkernung statt

LG Berlin, Urt. v. 02.04.2007, AZ: 62 S 82/06

0%

War für den Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar, dass in der weiteren räumlichen Umgebung mit Bautätigkeit gerechnet werden muss (hier: wegen einer Baulücke auf einem verwilderten Nachbargrundstück), steht ihm kein Minderungsrecht wegen Baulärms zu.

LG Berlin, Urt. v. 09.11.2007, AZ: 63 S 155/07

0%

Keine wenn ein Baugerüst am Nachbargebäude allenfalls die Küche und die Speisekammer verdunkelt.

LG Berlin, Urt. v. 31.10.2006, AZ: 63 S 194/06

0%

Einrüstung der Fassade wegen Bauarbeiten

LG Berlin, MM 94, 396

5%

Bauschutt, der das Wohnungsgrundstück teilweise überdeckt (desgl. Baumaterial)

AG Bad Segeberg, Urt. v. 21.11.1991, AZ: 17 C 122/91; WM 92, 477

10%

Einrüstung des Hauses und Verhängen mit Planen bei Bauarbeiten

AG Hamburg, Urt. v. 24.08.1995, AZ: 38 C 483/95; WM 96, 30

15%

Bauarbeiten an einem Shopping- und Freizeitcenter (hier: “Alexa”) berechtigen die Wohnungsmieter in einem gegenüberliegenden Haus zur Minderung. Soweit die Bauarbeiten auch zur Nachzeit ausgeführt werden, ist die Quote zu erhöhen.

AG Berlin-Mitte, Urt. v. 11.01.2007, AZ: 7 C 147/06

15-30%

Erhebliche Bauarbeiten und Baulärm im und am Haus über sechs Monate hinweg

LG Hannover, Urt. v. 28.05.1986, AZ: 1 S 46/86; WM 86, 311

22%

Umfangreiche Bau- und Sanierungsarbeiten im Haus und Ausbau des Dachgeschosses

AG Hamburg, Urt. v. 16.01.1987, AZ: 44 C 1605/86; WM 87, 272

60%

Umfangreiche Bauarbeiten über einen Zeitraum von mindestens 3 Monaten

AG Weißwasser, Urt. v. 18.04.1994, AZ: 3 C 0701/93; WM 94, 601

50%

Mietminderungstabelle: Belästigung durch Lärm

Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen.

keine Mietminderung, wenn bei Vertragsschluss bekannt, dass Disko in Nähe, und mit Lärm gerechnet werden musste

AG Spandau, Urt. v. 26.11.2008, AZ: 4 C 207/08

0%

Baulärm, der von einem Nachbargrundstück ausgeht und länger andauert

AG Tiergarten, GE 1991, S. 579

3%

Kinderarztpraxis (Lärm), Lärmbelästigung aus einer unterhalb der Mietwohnung gelegenen Kinderarztpraxis

AG Bad Schwartau, 20.11.1975 – C 291/75, WM 76, S. 259

10%

Diskothek (Lärm), Diskomusik aus einer Gaststätte (sechsmal im Monat bis 3.00 Uhr morgens)

AG Bonn, WM 1990, S. 497

15%

Kindergarten (Lärmbelästigung)

AG Hamburg, 27.07.1973 – 41 C 6/73, WM 75, 209

15-20%

Klavierspielen. Nachbar spielt gut hörbar und länger als 2 Stunden täglich Klavier

AG Düsseldorf, DWW 1988, S. 357

20%

Lärm und Geruchsbelästigung aus einer Imbissbude

AG Braunschweig, WM 81, U16

20%

Übermäßiger Baulärmin einem benachbarten Neubaugebiet

LG Darmstadt, WM 84, 245

25%

Diskothek (Lärm), Erhebliche Störung der Nachtruhe wegen Lärmbelästigung durch eine Diskothek mit einem Schallpegel von über 86dB

AG Köln, Urteil vom 11.08.1977 – 155 C 5035/77, WM 1978, S. 173

30%

War für den Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar, dass in der weiteren räumlichen Umgebung mit Bautätigkeit gerechnet werden muss (hier: wegen einer Baulücke auf einem verwilderten Nachbargrundstück), steht ihm kein Minderungsrecht wegen Baulärms zu.

LG Berlin 63. Zivilkammer 09.11.2007 – 63 S 155/07

0%

In einer Großstadt ohne Sperrbezirk berechtigt der Betrieb eines Bordells in einem auch dann zu einer Minderung, wenn keine konkreten bordelltypischen Störungen vorliegen

AG Neukölln 09.03.2007 – 5 C 141/06

10 %

Mietminderungstabelle: Fenster, technische & sanitäre Einrichtungen

Hinweis: Wenn eine Mietminderung
beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!

Keine Minderung wenn der Durchlauferhitzer erst nach ca. 15 Sekunden anspringt

LG Berlin, Urt. v. 31.10.2006, AZ: 63 S 194/06

0 %

Defekte Beleuchtung im Treppenhaus

AG Schöneberg, GE 91, 527

1%

Ausfall der Hausbeleuchtung

AG Schöneberg, GE 91, 527

1%

Ausfall von Gegensprech- und Klingelanlage für 10 Tage

LG Berlin, GE 92, 1043

2%

Ein Durchlauferhitzer, der nicht ausreichend Wasser erwärmt, so dass es in einem Mehr-Personen-Haushalt möglich ist, dass eine Person duscht und die andere gleichzeitig das Geschirr abspült oder mit warmem Wasser kocht, ist ein Minderungsgrund

AG Köln, Urt. v. 09.04.2008, AZ: 220 C 152/07

3 %

Badewanne (defekter Abfluss)

AG Schöneberg, GE 91, 527

3%

Dusche funktioniert nicht störungsfrei

LG Berlin, MM 91, 194

5%

Fenster schließen nicht dicht, bei Schrägstellung dringt Wasser ein

LG Berlin, Urt. v. 18.03.1982, AZ: 61 S 437/81; WM 82, 184

5%

Fenster sind im Sommer im schlechten Zustand und deshalb luftdurchlässig und schwer verschließbar

AG Münster, Urt. v. 20.07.1982, AZ: 3 C 20/82; WM 82, 254

5%

Blinde, feuchtigkeitsbeschlagene Isolierglasscheiben

AG Kassel, Urt. v. 14.07.1993, AZ: 802 C 2502/92; WM 93, 607

5%

Undichte Küchenspüle

LG Berlin, GE 96, 471

5%

Gegensprech- und Türöffnungsanlage defekt

LG Berlin, GE 92, 159

5%

Undichte Doppelfenster, die wegen eindringender Feuchtigkeit beschlagen

AG Köln, Urt. v. 11.07.1979, AZ: 152 C 1013/78; WM 81, 283

6%

Fenster sind im schlechten Zustand und deshalb luftdurchlässig und schwer schließbar

AG Münster, Urt. v. 20.07.1982, AZ: 3 C 20/82; WM 82, 254

10%

Fahrstuhl fällt aus, Mieter wohnt im 4. Stock

AG Charlottenburg (2), GE 90, 423

10%

Unbenutzbare Badewanne

AG Goslar, Urt. v. 18.09.1973, AZ: 8 C 716/72; WM 74, 53

20%

Fenster aus Aluminium isolieren schlecht und sind luftdicht, Mieter muss mehr heizen und öfter lüften

AG Emden, NJW-RR 1989, S. 523

15%

Ist ein Fahrstuhl in einem Mehrfamilienhaus für 16 Tage außer Betrieb, berechtigt dies einen Mieter einer im 6. Obergeschoss gelegenen Wohnung zu einer zeitanteiligen Minderung.

AG Berlin-Mitte, Urt. v. 03.05.2007, AZ: 10 C 3/07

15 %

Defekte Dusche

AG Köln, Urt. v. 28.11.1986, AZ: 221 C 85/86; WM 87, 271

16%

Ist ein Fahrstuhl in einem Mehrfamilienhaus für 16 Tage außer Betrieb, berechtigt dies einen Mieter einer im 10. Obergeschoss gelegenen Wohnung zu einer zeitanteiligen Minderung.

AG Berlin-Mitte, Urt. v. 19.04.2007, AZ: 10 C 24/07

20 %

Vollständiger Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Licht, Küche, usw.

AG Neukölln, MM 88, 151

100%

Mietminderungstabelle: Feuchtigkeit

Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!

Der einmalige Wassereintritt in einen Kellerraum stellt keine dauerhafte Beeinträchtigung dar. Ebenso wenig ein Streifen Schimmel von einem Meter Länge, der offensichtlich auf den einmaligen Wassereintritt zurückzuführen ist und deshalb beseitigt werden kann.

AG Münster, Urt. v. 24.07.2007, AZ: 3 C 2569/07

0 %

Die dauerhafte Durchfeuchtung einer Schlafzimmeraußenwand durch aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Kellermauerwerk.

AG Münster, Urt. v. 12.06.2007, AZ: 3 C 5500/06

5 %

Feuchtigkeit im Kellerraum

AG Düren, Urt. v. 16.12.1981, AZ: 8 C 465/81; WM 83, 30

5%

Feuchtigkeitsflecken in der Küchendecke

LG München I, Urt. v. 22.05.1985, AZ: 31 S 17040/84

5%

Durchfeuchtung der Zimmerdecke

LG Hamburg, Urt. v. 07.07.1972, AZ: 11 S 86/71

8%

Feuchtigkeitsschäden im Wohnzimmer

AG Ravensburg, Urt. v. 12.03.1975, AZ: 5 C 676/74; WM 76, 9

10%

Die Beschädigung des Parkettfußbodens im Wohnzimmer über eine Ausdehnung von 2 qm infolge des Eindringens von Regenwasser durch undichte Fenster berechtigt zu einer Minderung.

LG Berlin, Urt. v. 04.12.2006, AZ: 67 S 223/06

10%

Fleck (70×80 cm) im Badezimmer, durch Feuchtigkeit entstanden

LG München, Urt. v. 11.01.1984, AZ: 14 S 1387/83

10%

Feuchtigkeit durch undichte Fenster, partielle Schwarzfärbung der Küchenwand

LG Hannover, Urt. v. 27.09.1978, AZ: 11 S 188/78; ZMR 79, 47

20%

Feuchtigkeitsschäden in Wohn- und Schlafzimmer

AG Köln, Urt. v. 23.05.1973, AZ: 152 C 195/73; WM 74, 241

20%

Feuchtigkeitsschädenin einer mit Thermotapeten ausgestatteten Wohnung bei gewöhnlichem Heiz- und Lüftungsverhalten

LG Aachen, Urt. v. 12.07.1990, AZ: 2 S 114/90; WM 91, 89

25%

Durchfeuchtung der Fensterfront und eines Teils der Decke

VG Berlin, GE 84, 183

25%

Feuchte Stellen und leichter Schimmelbelag in der Küche

VG Berlin, GE 83, 767

25%

Wasserschäden an Wohnzimmerdecke und teilweise an den Wänden

AG Aachen, WM 74, 44

25%

Erhebliche Feuchtigkeit durch Undichtigkeit aller Fenster einer Wohnung

AG Leverkusen, Urt. v. 25.09.1980, AZ: 28 C 215/80

50%

Erhebliche Feuchtigkeit und Nässe, dadurch Durchfeuchtung des Teppichbodens, Tropfwasser an der Decke

AG Leverkusen, Urt. v. 18.04.1979, AZ: 23 C 471/76; WM 1980, S. 163

50%

Erhebliche Durchfeuchtung und Schimmelpilzbefall von Küche, Wohn- und Schlafzimmer

LG Berlin, AZ: 65 S 205/89; GE 91, 625

80%

Durchfeuchtungsschaden am Teppichboden nach sehr starkem Regen mit erheblichem Gestank während 2 bis 3 Wochen

AG Friedberg, Urt. v. 06.07.1983, AZ: C 389/82; WM 84, 198

80%

Ständige Durchfeuchtung der Außenwände und Rattenbefall

AG Potsdam, Urt. v. 15.06.1995, AZ: 26 C 533/93; WM 95, 534

100%

Mietminderungstabelle: Heizung

Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!

Wohnzimmer bleibt kühl

AG Schöneberg, GE 90, 661

10%

Schlechte Heizleistung

AG Rendsburg, Urt. v. 28.05.1974; WM 75, 122

10%

Falsch platzierte Heizkörper – nicht unter dem Fenster, sondern an normaler Wand, wodurch eine ungünstige Verteilung der Wärme verursacht wird

AG Bremerhaven, WM 92, 601

10%

Raumtemperaturen von 17 bis 18°C

AG Berlin-Schöneberg, MM 81, 51

13%

Raumtemperatur zwischen 16 und 18ºC

AG Köln, Urt. v. 06.12.1976, AZ: 152 C 1249/74; WM 78, 189

20%

Raumtemperatur unter 20ºC, die Heizung wird erst ab 8.30 Uhr und nur bis 20.00 Uhr betrieben

AG Bad Segeberg, Urt. v. 29.09.1976, AZ: 12 C 35/76; WM 77, 227

20%

Schlafzimmer kann wegen Rohrbruchs am Heizkörper im Februar nicht beheizt werden

LG Hannover, Urt. v. 19.12.1979, AZ: 11 S 296/79; WM 80, 130

20%

Fehlende Heizungsmöglichkeit in der Küche

VG Berlin, GE 83, 767

20%

Wenn im Februar das Schlafzimmer nicht beheizt werden kann

LG Hannover WM 80, 130

20%

Heizungsausfall an 20 Tagen im Oktober bei Außentemperaturen von 9,5º C

AG Hamburg, Urt. v. 22.03.1973, AZ: 46 C 191/72; WM 73, 210

25%

Raumtemperatur von 15ºC

AG Berlin-Neukölln, AZ: 10 C 557/84

25%

Heizungsausfall (totaler)

LG Berlin, Urt. v. 10.01.1992, AZ: 64 S 291/91; GE 93, 263

75%

Heizungsausfall von September bis Februar

LG Berlin, GE 93, 263

100%

in Verbindung stehende Artikel

Kalt erwischt

Mietminderungstabelle: Sonstiges

Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!

Natürlicher Baumwuchs und die dadurch zunehmende Verschattung stellen keinen Mietmangel dar, wenn es sich bei der Mietwohnung um eine Erdgeschosswohnung handelt.

AG Neukölln, Urt. v. 02.07.2008, AZ: 21 C 274/07

0%

In ländlichen Gegenden und dörflicher Umgebung ist das Anfallen von Vogelkot nistender Schwalben auf dem Fensterbrett und das gelegentliche Hineinfliegen von Schwalben in die Wohnung als ortsübliche Einwirkung von dem Mieter entschädigungslos hinzunehmen. Zu einer Minderung des Wohnwerts führt dies nicht.

AG Eisleben, Urt. v. 21.09.2006, AZ: 21 C 118/06 NZM 2006, 898

0%

Keine Minderung wenn nur an einigen Stufen im Treppenhaus der Trittkantenschutz fehlt

LG Berlin, Urt. v. 31.10.2006, AZ: 63 S 194/06

0%

Die Katzenhaltung von anderen Mietern im Mehrparteienmiethaus begründet keinen Mangel einer Mietwohnung, weil deren Mieter etwa unter einer Katzenallergie leidet.

AG Arolsen, Urt. v. 08.03.2007, AZ: 2 C 18/07 (70), 2 C 18/07

0%

Rauchentwicklung aus älteren Heizungsanlagen der Nachbarhäuser in zulässigem Umfang berechtigt nicht zur Minderung.

AG Münster, Urt. v. 24.07.2007, AZ: 3 C 3832/06

0%

Der Entzug des zur Mitbenutzung zugesicherten Fahrradkellers berechtigt zur Minderung.

AG Menden, Urt. v. 07.03.2007, AZ: 4 C 407/06

2,5%

Baut der Vermieter eine seit Mietbeginn vorhandene Grünfläche zurück und legt er darauf einen Parkplatz an, ist die Tauglichkeit der in der ersten Etage gelegenen Wohnung mit Balkon zur Grünflache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert.

AG Köpenick, Urt. v. 11.07.2007, AZ: 6 C 71/07

7,4%

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Mietpreisbindung

Was ist eine Mietpreisbindung?

Hierunter versteht man die politisch festgesetzte, preisrechtlich zulässige Miete, die nicht überschritten werden darf. Mieterhöhungen werden bei Mietpreisbindungen nur durch Gesetz oder Verordnung zulässig. Miethöhe und Mietenentwicklung unterliegen dann also der politischen Verantwortung.

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Mietpreisüberhöhung

Können Mieter_innen – auch nach Einzug – ihre Miethöhe überprüfen?

Für die Höhe der zu zahlenden Miete gilt, dass das, was im Mietvertrag steht, keineswegs rechtens sein muss. Auch nach Einzug haben Mieter_innen unter gewissen Umständen noch die Möglichkeit, ihre Miete auf Rechtmäßigkeit hin überprüfen und gegebenenfalls senken zu lassen. Der Mietpreis ist abhängig von der Wohnraumart und unterscheidet sich nach preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum:

Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und um steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau). Für Sozialwohnungen gilt die Kostenmiete, die durch eine von der Investitionsbank Berlin (IBB) genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden muss. Alles andere gehört zum preisfreien Wohnraum.

Seine Obergrenze findet der Mietpreis in § 5 WiStG, der eine Überschreitung der üblichen Entgelte – in Berlin also in der Regel der Mietspiegelwerte – um mehr als 20% als ordnungswidrig und damit als unzulässig einstuft, wenn die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, also unter Ausnutzung einer Mangellage, gefordert wurde. Die Gerichte gehen jedoch angesichts der veränderten Wohnungsmarktlage zunehmend dazu über, die Beweislast für den Tatbestand des “Ausnutzens einer Mangellage” auf die Mieter_innen abzuwälzen. Und die Durchsetzung von Rückforderungsansprüchen zu viel gezahlter Miete bei der Vereinbarung einer überhöhten Miete ist seit der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sehr schwierig. Mieter_innen müssen bei Rückforderungsansprüchen darlegen, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum vorlag und dass die Mangellage zu einem wesentlichen Teil Ursache für das Akzeptieren der überhöhten Miete war.

Mieter_innen sollten also nicht leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung auf spätere Herabsetzung vereinbaren, sondern sich vor Abschluss eines Mietvertrags beraten lassen. Denn es kann sogar ein Mietpreis zulässig sein, der bis zu 50% über den üblichen Entgelten liegt – wenn denn ein solcher “zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist” und kein “auffälliges Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters” besteht (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG).

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Mietrückstand

Was droht Mietern/innen, wenn sie in Zahlungsverzug geraten?

Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein zulässiger Grund für für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB in Verbindung mit § 569 BGB. In diesem Fall muss der Vermieter nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen. Zahlungsverzug im Sinn des Gesetzes ist gegeben, wenn Mieter_innen für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug sind oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die zwei Monatsmieten erreicht.

Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Sie abwenden, wenn Sie selbst oder das Sozialamt die rückständige Miete vor Zugang der Kündigung zahlen. Eine solche Kündigung wegen Mietrückstands wird unwirksam, wenn Mieter_innen sich von ihrer Schuld durch “Aufrechnung” befreien konnten und dies sofort nach der Kündigung erklären. Sie wird auch unwirksam, wenn Mieter_innen binnen zweier Monate nach Zustellung der Räumungsklage den Rückstand voll bezahlen.

Ausnahme: Wenn Mieter_innen innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hatten und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war, greift diese Regelung nicht mehr. Weitere Informationen und Beratung erhalten Sie bei der Sozialberatung der Berliner MieterGemeinschaft e.V.

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Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Was tun, wenn der Vermieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung erstellen will?

Neben der Selbstauskunft werden von den Vermietern zumeist eine Kopie des Personalausweises, Einkommensnachweise, eine SCHUFA-Auskunft und eben eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gefordert.

Grundsätzlich ist es kein Problem, so eine vom Vermieter zu bekommen. Wenn es allerdings während des Mietverhältnisses zu Auseinandersetzungen gekommen ist oder es Unstimmigkeiten über Minderungsansprüche oder die Höhe der Mietminderung oder ähnliches gegeben hat, kommt es vor, dass der Vermieter sich weigert, solch eine Bescheinigung zu erstellen. Leider können Vermieter hierzu nicht dazu gezwungen werden, da Mieter_innen keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Erstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung haben (BGH, Urt. v. 30.09.2009, AZ: VIII ZR 238/08).

Sollte sich Ihr aktueller Vermieter weigern, Ihre Mietschuldenfreiheit zu bescheinigen, so können Sie das Problem lösen, indem Sie Ihrer Bewerbung Kontoauszugskopien beifügen, die Ihre Mietzahlungen belegen.

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und teilweise verändert.

Mietspiegel

Was ist ein Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mieter_innen und Vermietern erstellt wird (§ 558c BGB). Nicht jede gezahlte Miete ist jedoch ortsüblich, beispielsweise die Gefälligkeitsmiete oder die Wuchermiete. Durch bestimmte Methoden, namentlich die Extremwertbereinigung und die Spannenbildung, werden die unüblichen Mieten bei der Erstellung des Mietspiegels herausgefiltert. Bei einem qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) handelt es sich um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt wird und von der Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mietern und Vermietern als solche anerkannt wird.

Weitere Informationen finden Sie in der Infoschrift „Mieterhöhung“ und den Berichten des MieterEchos zur Veröffentlichung des Berliner Mietspiegels 2013.

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Mietvertrag

Tipps zum Abschluss und zur Auflösung eines Mietvertrags

Wer sich um eine Wohnung bewirbt, bekommt in der Regel vom Vermieter einen fertigen Mietvertrag vorgelegt. Doch Mieter_innen und Vermieter sind juristisch gleichberechtigte Partner und können als solche die Vertragsbedingungen frei miteinander aushandeln. Was vom Vermieter vorgelegt wird, ist nicht notwendigerweise verbindlich und es ist nicht immer alles wirksam vereinbart, was schwarz auf weiß gedruckt steht – mitunter selbst dann nicht, wenn Sie es unterschrieben haben! Andererseits gibt es Vertragsbestimmungen, die Sie nur nach reiflicher Überlegung unterschreiben sollten, weil sie später nicht mehr rückgängig zu machen sind. Und schließlich stellt sich eines Tages die Frage: „Wie komme ich wieder aus dem Vertrag heraus?“ – z. B. bei beabsichtigtem Wohnungswechsel oder notwendiger Haushaltsauflösung.

Diese Infoschrift, die Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken können, soll Ihnen helfen, sich Klarheit über Ihre tatsächlichen Rechte und Pflichten zu verschaffen und einen Überblick zu bekommen, worauf Sie achten sollten.

Achtung: Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gelten Übergangsregelungen. Diese sind besonders bei Zeitmietverträgen, Verträgen mit Verlängerungsklausel und hinsichtlich der vereinbarten Kündigungsfristen zu beachten. In diesem Fall und auch bei Unklarheiten oder Streit mit dem Vermieter empfehlen wir, eine Beratungstelle aufzusuchen.

Was ist ein Mietvertrag?

Durch den Abschluss eines Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, Ihnen die Wohnräume zur Benutzung zu überlassen und im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Sie als Mieter/in sind verpflichtet, die Wohnung nur im festgelegten Rahmen zu benutzen und dafür einen bestimmten Preis, die Miete, zu bezahlen.

Ein Mietvertrag erfordert mindestens eine Einigung darüber,

  • wer Mieter/in und wer Vermieter ist,
  • welche Wohnung ver-/gemietet wird,
  • wann das Mietverhältnis beginnt und
  • wie hoch die Miete ist.

Mietverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit keiner Form, sie können mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Der mündliche Vertrag ist jedoch die Ausnahme. Deshalb behandeln wir im Folgenden nur den schriftlichen Mietvertrag.

Formularmietverträge

Fast immer verwenden die Vermieter vorgedruckte Verträge (so genannte Formularmietverträge), die im Fachhandel erhältlich sind oder von den Hausbesitzerorganisationen herausgegeben werden. Manche Vermieter verwenden auch selbst entwickelte, besonders ausgeklügelte Vertragsformulare. Oft werden am Schluss des Formulars Zusatzvereinbarungen angefügt. Unter Umständen sind diese ebenfalls als Formularklauseln einzustufen.

Unabdingbare Mieterrechte

Die unser Mietrecht regelnden gesetzlichen Bestimmungen enthalten sowohl zwingende (= unabdingbare) Vorschriften als auch nicht zwingende (= abdingbare) Vorschriften. Alle Vereinbarungen in Mietverträgen, die gegen zwingende gesetzliche Regelungen verstoßen, sind nichtig – d. h. trotz Ihrer Unterschrift unter dem Mietvertrag gilt in diesen Punkten ausschließlich die gesetzliche Regelung.

Zu den durch keinerlei Vertrag oder Vereinbarung aufzuhebenden unabdingbaren Rechten zählen insbesondere:

Null und nichtig ist z. B. folgende Vereinbarung in einem Mietvertrag: „Bei Auszug des Mieters innerhalb des ersten Jahres wird eine Verwaltungsgebühr von 100 Euro einbehalten.“

Unwirksam sind aber auch alle Regelungen im Mietvertrag, die sittenwidrig sind, z. B. folgende Bestimmungen:

  • „Die Übernachtung von Besuchern ist nicht gestattet.“
  • „Die Dusche darf nur bis 22 Uhr benutzt werden.“
  • „Der Vermieter darf die Mieträume jederzeit betreten.“

Unwirksame Klauseln

Klauseln in Formularmietverträgen, mit denen der Vermieter einseitig vorformulierte Vertragsbedingungen diktieren will, die die Mieter_innen unangemessen und übermäßig benachteiligen, sind unwirksam, weil sie gegen die Bestimmungen zur „Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen“ (§§ 305 bis 310 BGB) verstoßen. Erweist sich eine Klausel als unwirksam, so tritt an ihre Stelle die gesetzlich vorgesehene Regelung. Das bedeutet: Womit der Vermieter Sie unzulässig (weil übermäßig) belasten wollte, fällt auf ihn selbst zurück.

Beispiele für solche unwirksamen Klauseln:

  • „Verstopfungen an Entwässerungsleitungen hat der Mieter bis zum Hauptrohr zu beseitigen.“
  • „Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten Rollläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, Öfen, Herde, Heizungs- und Kochgeräte, Heizkörperventile, Warmwasserbereiter, Kühlschränke und dergleichen in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen.“
  • „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und in folgenden Zeitabständen durchzuführen: Küchen, Bäder, Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre, Nebenräume alle sieben Jahre.“

Aber: Vertrauen Sie nicht auf Veröffentlichungen in den Medien zur Unwirksamkeit
von mietvertraglichen Klauseln, wenn nicht der volle Wortlaut der Klausel wiedergegeben ist – das Gericht prüft immer nur die ihm vorgelegte Formularklausel und entscheidet anhand des konkreten Wortlauts über deren Wirksamkeit oder Unwirksamkeit. Ob die Klausel in Ihrem Mietvertrag mit der als unwirksam eingestuften identisch ist, sollten Sie unbedingt in der Beratungstelle prüfen lassen, bevor Sie die Forderungen Ihres Vermieters zurückweisen oder erfüllen.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Viele Mietverträge enthalten eine Zusatzklausel, wonach Mieter_innen so genannte kleine Instandhaltungen ganz oder anteilig selbst bezahlen sollen (Kleinreparaturklausel). Eine solche Klausel ist nur mit genau bestimmten Einschränkungen zulässig – lassen Sie sich beraten, wenn Sie eine Kleinreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag entdecken.

Schönheitsreparaturen können durch den Mietvertrag grundsätzlich auf die Mieter_innen abgewälzt werden, unter Umständen auch die Erstrenovierung. Doch bevor Sie zum Pinsel greifen, sollten Sie sich lieber erst beraten lassen! (Siehe zu beiden Punkten auch unsere Infoschrift „Mängelbeseitigung“.)

Mietpreis

Der Mietpreis ist abhängig von der Wohnraumart und unterscheidet sich nach preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum. Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und um steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau). Alles andere gehört zum preisfreien Wohnraum. Für Sozialwohnungen gilt die Kostenmiete, die durch eine von der Investitionsbank Berlin (IBB) genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden muss. Bei preisfreien Wohnungen findet die Miethöhe ihre Obergrenze in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG), der eine Überschreitung der üblichen Entgelte um mehr als 20% als ordnungswidrig und damit als unzulässig einstuft, wenn die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, also unter Ausnutzung einer Mangellage, gefordert wurde. Aber Achtung: Es müssen beide Voraussetzungen vorliegen!

Die über der nach dem Mietspiegel liegende ortsübliche Miete lässt sich leicht nachweisen, problematisch ist der Nachweis, dass der Vermieter bei der Mietvereinbarung eine Mangellage ausgenutzt hat. Nach der gegenwärtigen Rechtsprechung hat der Mieter die Einzelheiten seiner Wohnungssuche darzulegen und der BGH hat entschieden: „Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet.“ (BGH, Urteil vom 13.04.2005 – VIII ZR 44/04) Vereinbaren Sie deshalb nicht leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung auf spätere Herabsetzung! Lassen Sie sich beraten. Es kann sogar ein Mietpreis zulässig sein, der bis zu 50% über den üblichen Entgelten liegt – wenn denn ein solcher „zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist“ und kein „auffälliges Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters“ besteht (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG).

Das Fordern einer Wuchermiete ist nach § 291 Strafgesetzbuch unter Strafe gestellt. Mietwucher liegt vor, wenn der Vermieter unter vorsätzlicher Ausnutzung z. B. einer Zwangslage der Mieter_innen oder ihrer Unerfahrenheit oder ihrem Mangel an Urteilsvermögen eine Miete fordert, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. Davon kann man ausgehen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 50% übersteigt. Für die Verfolgung von Mietwucher ist die Staatsanwaltschaft zuständig. In der Praxis kommt eine strafrechtliche Anwendung dieses Paragrafen kaum vor.

Mietsicherheit (Kaution)

Meist verlangt der Vermieter bei Mietvertragsabschluss eine Mietsicherheit. Die typische Mietsicherheitsleistung ist die Barkaution. Diese darf das Dreifache der bei Beginn des Mietverhältnisses zulässigen Monatsmiete (ohne Heiz- und Warmwasserkosten sowie gesondert abzurechnende Betriebskosten) betragen. Der Mieter/die Mieterin kann die Kaution in drei Monatsraten zahlen.

Der Vermieter muss die Kaution von seinem eigenen Vermögen gesondert halten und mindestens zu einem Satz verzinsen lassen, der dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist entspricht. Die Zinsen erhöhen die Kautionssumme.

Nach einem Vermieterwechsel schuldet Ihnen der neue Vermieter die Kaution – unabhängig davon, ob er sie vom vorherigen Vermieter erhalten hat oder nicht. Allerdings ist der vorherige Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Erwerber beim Auszug des Mieters/der Mieterin nicht zahlungsfähig ist (§ 566 a BGB). Bei Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, ist der neue Vermieter zur Rückgewähr nur verpflichtet, wenn er die Kaution vom vorherigen Vermieter erhalten hat.

Maklerprovision

Vielfach beauftragen die Vermieter einen Makler, der für die Wohnungsvermittlung von den Mieter_innen eine Provision verlangt. Einen Anspruch auf eine Provision hat der Makler nur dann, wenn zwischen ihm und dem Mieter ein Vertrag besteht und wenn er dem Mieter eine Wohnung nachgewiesen oder vermittelt hat und über diese Wohnung ein Mietvertrag zustande gekommen ist (§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz).

Der Makler darf keine Provision verlangen, wenn:

  • das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird;
  • er selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist;
  • er rechtlich oder wirtschaftlich an der Gesellschaft, die Eigentümerin der Wohnung ist, beteiligt ist;
  • es sich bei der Wohnung um eine öffentlich geförderte oder andere preisgebundene Wohnung handelt.

Die Maklerprovision darf maximal das Doppelte der Monatsmiete (ohne Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist) zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Einen Vorschuss darf der Makler nicht verlangen. Auch Schreibgebühren dürfen in der Regel nicht vereinbart werden (§ 3 Wohnungsvermittlungsgesetz). Vorsicht ist auch bei Wohnungsvermittlungsvereinen geboten, denn diese verlangen häufig Gebühren oder Beiträge, bevor sie eine Wohnung vermittelt haben – das ist unzulässig.

Auch bei Fragen zu Maklerverträgen und -provision können Sie sich in unseren Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen.

Abstandszahlungen

Oft werden für das bloße Freimachen der Mietwohnung Abstandszahlungen gefordert. Das ist nach § 4 a des Wohnungsvermittlungsgesetzes verboten. Das Verbot gilt für alle Wohnungsarten. Ablösungsverträge, d. h. die entgeltliche Übernahme von Möbeln und Einrichtungsgegenständen des Vormieters, sind grundsätzlich wirksam. Unwirksam sind jedoch Preisvereinbarungen in derartigen Verträgen, wenn der Preis für die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände im auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Schwierig dürfte trotz der Rechtslage der Beweis für eine Preisüberhöhung sein. Sie sollten daher immer eine Liste der übernommenen Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen und den Zustand möglichst durch Zeugen bestätigen lassen. Auch Umzugskosten dürfen sich die ausziehenden Mieter_innen von den nachziehenden in nachgewiesener Höhe erstatten lassen.

Beträge, die Sie dem bisherigen Mieter oder dem Vermieter zu Unrecht gezahlt haben, können Sie zurückfordern. Der Anspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren, gerechnet ab der Zahlung (§§ 195, 199 BGB; Überleitungsvorschrift Artikel 229 § 12 EGBGB).

Staffelmietverträge

Staffelmieten (§ 557 a BGB) sind vertragliche Vereinbarungen, mit denen im Voraus die jeweilige Miete oder die Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum betragsmäßig genau (also nicht nur in Prozenten) vereinbart werden. Zwischen den jeweiligen Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Eine Kündigung kann dabei für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden. Die Miete erhöht sich somit automatisch, ohne dass es einer Mitteilung bedarf! Die Höhe der Staffelmiete wird durch das Wirtschaftsstrafgesetz begrenzt. Zusätzliche Mieterhöhungen, z.B. für Modernisierung (§ 559 BGB), sind in diesem Zeitraum unzulässig – lediglich Betriebskostenerhöhungen (§ 560 BGB) dürfen weitergegeben werden, wenn es im Vertrag steht.

Indexmietverträge

Es kann auch vereinbart werden, dass die Miete nach § 557 b BGB „durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte bestimmt wird“. (Dieser Preisindex wurde zwischenzeitlich in „Verbraucherpreisindex für Deutschland“, kurz VPI umbenannt.) Wie beim Staffelmietvertrag muss die Miete ein Jahr unverändert sein, Betriebskostenerhöhungen (§ 560 BGB) und Erhöhungen nach Modernisierung (§ 559
BGB) bleiben unberücksichtigt. Achtung: Erhöhungen nach Modernisierung darf der Vermieter beim Indexmietvertrag nur verlangen, wenn er die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Im Gegensatz zur Staffelmiete muss die Änderung der Indexmiete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.

Lassen Sie sich vor dem Abschluss eines Indexmietvertrags auf jeden Fall anwaltlich beraten.

Unbefristete Mietverträge

Wird beim Vertragsabschluss nicht ausdrücklich ein Endzeitpunkt oder ein bestimmter Zeitraum für das Mietverhältnis vereinbart, so läuft es auf unbestimmte Zeit (unbefristet) – und zwar so lange, bis es durch Kündigung seitens einer der Vertragsparteien oder durch Aufhebungsvertrag endet. Der Vermieter kann Ihnen nur schriftlich und mit einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wirksam kündigen. Mieter_innen können ohne Grund kündigen, müssen jedoch die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten (Näheres siehe unter „Kündigung des unbefristeten Mietvertrags“).

Befristete Mietverträge

Ist man das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, spricht man von einem befristeten Mietvertrag oder Zeitmietvertrag. Ein Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während der Laufzeit kann der Zeitmietvertrag weder vom Vermieter noch vom Mieter durch ordentliche Kündigung beendet werden. Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis bei Vorliegen von gesetzlich definierten Gründen außerordentlich kündigen. Auch Sonderkündigungsrechte können die vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags ermöglichen (Näheres siehe unter „Sonderkündigungsrechte“).

Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn ein gesetzlich definierter Befristungsgrund vorliegt und der Vermieter dem Mieter_innen beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung des Vertrags schriftlich mitteilt. Als Gründe für eine Befristung werden vom Gesetzgeber anerkannt (§ 575 BGB):

Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit:

1. die Wohnung für sich, für seine Familienangehörigen oder für zu seinem Haushalt gehörende Personen (Eigenbedarf) nutzen;

2. die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden;

3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Frühestens vier Monate vor Fristablauf können Sie vom Vermieter verlangen, Ihnen binnen eines Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Besteht der Grund unverändert fort, müssen Sie die Wohnung verlassen und haben keinen Kündigungsschutz.

Wenn die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume sich verzögert oder wenn Ihnen der Vermieter erst verspätet schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, können Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden (neu befristeten) Zeitraum verlangen. Entfällt der Befristungsgrund, können Sie die Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen.

Da der Zeitmietvertrag einerseits keinen Kündigungsschutz bietet und Sie andererseits langfristig binden kann, sollten Sie einen solchen Vertrag nur nach gewissenhafter Überlegung abschließen. Aber: Einfache Zeitmietverträge – d. h. Mietverträge, die ohne gesetzlich zugelassenen und ohne schriftlich genannten Befristungsgrund abgeschlossen werden, sind nicht wirksam befristet. Sie sind dann nicht an die unzulässig vereinbarte Mietdauer gebunden.

Vorsicht: Verwechseln Sie nicht Befristung und Kündigungsausschluss! Es gibt Vermieter, die einen Kündigungsausschluss in den Mietvertrag aufnehmen – nach der Rechtsprechung ist die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses zumindest für die Dauer von bis zu vier Jahren zulässig. Überlegen Sie gut, ob Sie sich darauf einlassen können.

Vertragspartner

Vertragspartner sind alle, die den Mietvertrag unterschrieben haben: Entsprechend müssen das Mietverhältnis betreffende Erklärungen immer von allen unterschrieben bzw. an alle adressiert werden. Wenn ein Vertragspartner auszieht, haftet er weiter für die Mietzahlung, solange er nicht ausdrücklich aus dem Mietvertrag entlassen ist. Wenn ein Ehepartner nachträglich in eine Wohnung zuziehen will, kann der Vermieter dies in der Regel nicht ablehnen. Er muss ihn aber nicht in den Mietvertrag aufnehmen. Der Mieter sollte dem Vermieter den Zuzug jedenfalls mitteilen. Für die Aufnahme von Lebenspartnern ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich, diese wird er aber schwerlich verweigern können.

Bei Scheidung kann das Familiengericht die Wohnung einem der Ehepartner zuweisen.

Nach dem Tod eines Mieters/einer Mieterin haben Ehepartner bzw. Lebensgefährten ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis. Auch Kinder oder andere Haushaltsangehörige haben unter bestimmten Umständen ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag. Wollen Sie als berechtigte Person das Mietverhältnis nicht fortsetzen, müssen Sie dies dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters/der Mieterin mitteilen (§ 563 BGB).

Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter_innen, so wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Treten beim Tod des Mieters/der Mieterin keine berechtigten Personen in das Mietverhältnis ein bzw. wird es nicht durch berechtigte Personen fortgesetzt, wird es mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Falls Sie betroffen sind, sollten Sie sich individuell beraten lassen.

Hüten Sie Ihren Mietvertrag!

Solange Sie in Ihrer Wohnung wohnen, gilt auch Ihr Mietvertrag. Sie sind keinesfalls verpflichtet, einen neuen Vertrag abzuschließen oder in Änderungen einzelner Vertragsbestimmungen einzuwilligen – auch dann nicht, wenn die Hausverwaltung wechselt oder wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkauft wird. Ein neuer Mietvertrag bringt fast immer Verschlechterungen – lassen Sie sich beraten, bevor Sie einen nicht wieder gutzumachenden Fehler begehen.

Das Original Ihres Mietvertrags sollten Sie niemals aus der Hand geben: Bewahren Sie es gut auf und fertigen Sie sich zur Sicherheit eine Kopie an.

Kündigung des unbefristeten Mietvertrags durch Mieter_innen

Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung durch Mieter_innen beträgt grundsätzlich drei Monate, wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine andere Vereinbarung darf aber nicht zum Nachteil des Mieters sein – sie ist dann unwirksam.

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat mitzählt (§ 573 c Abs.1 BGB). Geht sie später zu, so verschiebt sich die Frist um einen Monat.

Bei „Altverträgen“ (=Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden) gelten wirksam individuell vereinbarte längere Fristen auch für die Mieter_innen weiter. Bei Mietverträgen, die ab dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt für die Mieter_innen immer die gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist, unabhängig von der Mietdauer. Sie sollten die vertragliche Vereinbarung in Ihrem Miet

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Mietvertragsparteien

Wissen Sie, wer Ihr Vermieter ist? Und gegebenfalls wer außer Ihnen Mieter/in ist?

Wer Mieter/in und wer Vermieter ist, ist nicht immer ganz eindeutig – dabei ist das in vielen Situationen von großer Relevanz. Zum Beispiel wenn Sie kündigen möchten, da das Kündigungsschreiben von allen Personen auf der mieter_innenseite unterzeichnet werden und allen Personen auf der Vermieterseite zugehen muss.

Überprüfen Sie daher dringend Ihren Mietvertrag auf diese Frage hin. Die Mietvertragsparteien (=Mieter_innen und Vermieter) werden bei den üblicherweise verwendeten Mietvertragsformular ganz zu Anfang des Dokuments genannt.

Tipp: Betrachten Sie im Zweifel alle dort genannten Personen als Mieter_innen bzw. Vermieter! Unter Umständen kann nämlich die Tatsache, dass im Mietvertrag jemand als Mier/in oder Vermieter genannt ist, ausreichen – auch wenn die- oder derjenige den Mietvertrag nicht unterschrieben hat (AG Kiel, Urt. v. 18.08.2010, Az.: 119 C 264/09).

Verwechseln Sie dabei nicht die Hausverwaltung mit dem Vermieter!

Holen Sie sich bei Zweifeln unbedingt Rechtsrat in einer unserer Beratungsstellen!

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Mietwucher

Das Fordern einer Wuchermiete ist nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB) unter Strafe gestellt. Mietwucher liegt vor, wenn der Vermieter unter vorsätzlicher Ausnutzung z. B. einer Zwangslage der Mieter_innen oder ihrer Unerfahrenheit oder ihrem Mangel an Urteilsvermögen eine Miete fordert, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. Davon kann man ausgehen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 50% übersteigt.

Für die Verfolgung von Mietwucher ist die Staatsanwaltschaft zuständig. In der Praxis kommt eine strafrechtliche Anwendung dieses Paragraphen kaum vor.

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Milieuschutz

Was ist der Sinn des Milieuschutzes und wie kann er gewährleistet werden?

Die Gemeinde kann für ein Gebiet eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erlassen. Der Milieuschutz soll die soziale Zusammensetzung der Bevölkerungsstruktur schützen, indem bestimmte bauliche Veränderungen an Wohnungen untersagt oder unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. Bis in die 2000er Jahre war es darüber hinaus üblich, Mietpreisdeckelungen für Bestandsmieter festzulegen. Diese Regelungen wurden dann jedoch gerichtlich gekippt.

Milieuschutz ist eines der möglichen Ziele einer Erhaltungssatzung.

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Mischnutzung

Wann spricht man bei Gebäuden von “Mischnutzung” und was bedeutet das für die Betriebskostenabrechnung?

Von einer Mischnutzung spricht man, wenn neben Wohn- auch Gewerberäume in dem Gebäude / der Wohnanlage vorhanden sind.

Fallen durch den Gewerbebetrieb keine gesonderten oder nur mit den Betriebskosten der Wohnvermietung gleichzusetzenden Betriebskosten anfallen, müssen die Gewerbekosten nicht separat ausgewiesen werden. Gleiches gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch für den Fall, dass die Gewerbekosten „nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen“ (Urt. v. 13.10.2010, AZ: VIII ZR 46/09; Urt. v. 08.03.2006, AZ: VIII ZR 78/05).

Eine Mehrbelastung ist gegeben und damit auch ein Vorwegabzug notwendig, wenn “die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt” (BGH, Urt. v. 11.08.2010, AZ: VIII ZR 45/10).

Ob durch das/die Gewerbe eine Mehrbelastung entsteht, erfahren Mieter_innen am sichersten durch die Belegeinsicht.

Entstehen durch das Gewerbe jedoch höhere oder spezielle Betriebskosten, so sind diese aus Billigkeitsgründen getrennt umzulegen. Das sollte in der Form geschehen, dass zunächst die Kosten für die gewerbliche Nutzung berechnet und von den Gesamtkosten des Hauses / der Wirtschaftseinheit abgezogen werden (sogenannter Vorwegabzug). Die verbleibenden Kosten können dann auf die einzelnen Wohnungen entsprechend der vereinbarten Schlüssel umgelegt werden (LG Berlin, GE 1998, 1027).

Dabei muss der Vermieter jedoch in der Abrechnung auch die Gesamtkosten des Hauses / der Wirtschaftseinheit (also inklusive Gewerbe) aufführen, damit alle Kosten für die Mieter_innen nachvollziehbar werden. Er darf die gewerblichen Kosten nicht außerhalb der Betriebskostenabrechnung vorweg von den Gesamtkosten abziehen. Ansonsten fehlt es an der Angabe der Gesamtkosten – und die Abrechnung ist formell fehlerhaft (BGH, Urt. v. 14.02.2007, AZ: VIII ZR 1/06).

Bei Zweifeln und fr nähere Informationen empfehlen wir den Besuch einer unserer Beratungsstellen.

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Mittelwert

Der Mietspiegel weist einen Mittelwert aus – doch was ist das genau?

In den Berliner Mietspiegeln bis 1992 wurde pro Mietspiegelfeld der Median ausgewiesen. Der Median ist bei 100 Mietwerten der 50. Wert bzw. die eine Hälfte der Werte liegt über und die andere Hälfte unter dem Median. Von der Vermieterseite wurde die Ausweisung des arithmetischen Mittels gefordert, da dieser Wert die Dynamik der Mietenentwicklung stärker abbildet. Das arithmetische Mittel wird aus der Summe aller Mietwerte geteilt durch ihre Anzahl gebildet. Als Kompromiss wurde ab 1994 der Berliner Mittelwert als Mittelwert aus Median und arithmetischem Mittel entwickelt.

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Modernisierung

Tipps für Mieter_innen, in deren Wohnungen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen

Sie haben gehört, dass in Ihrem Haus modernisiert werden soll? Sie sind vielleicht sogar froh, weil Sie eine Zentralheizung, ein gefliestes Bad oder einen Balkon bekommen sollen?

In der Tat sind bei einigen Wohnungen aufgrund ihres schlechten Zustands und ihres unzeitgemäßen Standards Instandsetzungen und Modernisierungen überfällig. Doch leider verkehrt sich der Traum vom „schöner Wohnen“ allzu oft in einen Albtraum von Lärm, Dreck und unbezahlbaren Mieten!

Wir informieren Sie im Folgenden darüber, welche Rechte Sie haben und worauf Sie unbedingt achten sollten – auch dann, wenn Sie die geplanten Maßnahmen dulden wollen. Als Mitglied der Berliner MieterGemeinschaft können Sie sich bei Unklarheiten oder bei Streit mit dem Vermieter anwaltlich beraten lassen. Spätestens, wenn Sie eine Modernisierungsankündigung erhalten, aber auch bereits bei Anzeichen auf eine bevorstehende Modernisierung (auch außerhalb Ihrer Wohnung), sollten Sie unverzüglich eine unserer Beratungsstellen aufsuchen.

Diese Infoschrift können Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

Ein einseitiges Geschäft

Modernisierung könnte ein Fortschritt sein – wenn sie von den Wünschen und Möglichkeiten der Mieter_innen bestimmt wäre. Das ist jedoch oft nicht der Fall, weil viele Vermieter eine Modernisierung als lukratives Geschäft betreiben, denn sie können die jährliche Miete um 11% der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten erhöhen.

So bringt eine Modernisierung zwar meist eine höhere Wohnqualität, zugleich aber auch soziale Unsicherheit, weil die dadurch bedingten – mitunter horrend – höheren Mieten viele Haushalte in einem kaum zu verkraftenden Maß belasten. Vielen Mieter_innen bleibt über kurz oder lang nur noch der Auszug. Modernisierungen verringern auch den ohnehin knappen preiswerten Wohnungsbestand und tragen so dazu bei, das gesamte Mietenniveau immer weiter nach oben zu treiben. Eine Verdoppelung oder sogar Verdreifachung der Miete aufgrund von Modernisierungsmieterhöhungen ist insbesondere bei Altmietverträgen keine Seltenheit mehr. Zudem folgt einer Modernisierung häufig die Umwandlung eines Miethauses in Eigentumswohnungen. Auch dadurch droht die Vertreibung von Mieter_innen.

Das am 1. Mai 2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz () ermöglicht Vermietern, ihre Modernisierungsbestrebungen noch leichter umzusetzen.

Modernisierung oder Erhaltung?

Es gibt viele Arten der Modernisierung: Mancher Vermieter will nur eine einbruchhemmende Wohnungstür einsetzen oder eine Brandwand dämmen, ein anderer neue Fenster, ein Bad oder eine Zentralheizung einbauen. In manchen Fällen soll das ganze Haus umfassend modernisiert und der Wohnwert allgemein verbessert werden. Allerdings können solche „Verbesserungen“ auch überfällige Erhaltungsmaßnahmen beinhalten. Seit Inkrafttreten des unterscheidet das BGB zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache (§ 555a BGB) und Modernisierung (§ 555b BGB). Die Erhaltung umfasst dabei sowohl Instandhaltungs- als auch Instandsetzungsmaßnahmen. Zur Instandhaltung gehören alle Maßnahmen, die dazu dienen, den Zustand des Mietobjekts zu erhalten. Um eine Instandsetzung handelt es sich, wenn Schäden oder Mängel in der Wohnung, am oder im Haus beseitigt werden, um die Wohnung wieder in einen vertragsgerechten Zustand zu versetzen – z. B. Reparatur der Heizung, der Wasser- oder Elektroleitungen.

Die Unterscheidung zwischen Erhaltung und Modernisierung ist wichtig, weil die Kosten für die Erhaltung im Unterschied zu Modernisierungskosten nicht auf die Miete umgelegt werden dürfen.

Beispiel für die Trennung von Modernisierungs- und Erhaltungskosten:

Ein Einfachfenster müsste für 200 Euro repariert werden. Der Vermieter setzt stattdessen ein Isolierglasfenster für 600 Euro ein:

Isolierglasfenster 600 Euro

Ersparte Instandsetzung – 200 Euro

Modernisierungskosten = 400 Euro

Jahresmieterhöhung: 11% von 400 Euro = 44 Euro

Monatliche Mieterhöhung: 44 Euro : 12 Monate = 3,67 Euro

Was ist Modernisierung?

Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gesetzlichen Definition (§ 555b BGB) bauliche Veränderungen des Vermieters, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Um eine Modernisierung handelt es sich auch, wenn Baumaßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind, sowie das Schaffen neuen Wohnraums, z. B. durch Dachgeschossausbau.

Typische Modernisierungsmaßnahmen

Einsparung von Endenergie (energetische Modernisierung) z. B. Verbesserung der Wärmedämmung

Einsparung von Primärenergie oder Klimaschutzz. B. Installation einer Solaranlage, Hofentsiegelung

Wassereinsparung z. B. Umrüstung auf 3-Liter-Toilettenspülungen, Einbau von Spartasten, Einbau von Wasserzählern

Gebrauchswerterhöhung der Wohnung z. B. Verbesserung von: Zuschnitt, Schallschutz, Belichtung, Belüftung, sanitären Einrichtungen, Beheizung und Kochmöglichkeiten

Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse z. B. Schaffung oder Ausbau von Gemeinschaftseinrichtungen auf dem Grundstück (Spielplatz, Grünanlagen), Aufzugeinbau

Eine Modernisierung muss angekündigt werden

Der Vermieter kann nicht nach eigenem Belieben mit Maßnahmen zur Modernisierung beginnen. Er ist vielmehr verpflichtet, Ihnen die Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (§ 555c Absatz 1 BGB). Die Textform erfordert keine eigenhändige Unterschrift, die Modernisierungsankündigung kann auch per Fax oder E-Mail verschickt werden. Eine mündliche Ankündigung ist nicht ausreichend.

Was muss die Ankündigung enthalten?

Der Vermieter muss Ihnen mitteilen:

die Art der Maßnahmen und deren voraussichtlichen Umfang in wesentlichen Zügen,

den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten,

die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (bei Heizungseinbau auch die monatlich voraussichtlich zu zahlenden Heizkostenvorschüsse).

Das gilt sowohl für Modernisierungen innerhalb Ihrer Wohnung (z. B. Fensteraustausch, Badeinbau) als auch für Arbeiten außerhalb der Wohnung, für die der Vermieter später eine Mieterhöhung fordern will (z. B. Wärmedämmung, Schaffung eines Spielplatzes).

Seit Inkrafttreten des soll der Vermieter in der Ankündigung auch auf die Möglichkeit des Härteeinwands sowie dessen Form und Frist hinweisen (§ 555c Absatz 2).

Sie sollten Auskunft darüber verlangen, ob die Modernisierung öffentlich gefördert wird – weil dies bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen ist – und ob Sie während der Bauarbeiten in der Wohnung verbleiben können.

Verzögert sich der Baubeginn erheblich oder ändern sich die Umstände der Modernisierung wesentlich, muss der Vermieter die Maßnahmen erneut ankündigen.

Modernisierung ohne Ankündigung

Führt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme ohne Ankündigung durch und dulden Sie diese in Kenntnis, dass es sich um eine Modernisierung handelt, kann der Vermieter eine Mieterhöhung auch ohne vorherige Modernisierungsankündigung geltend machen. Die fehlende Ankündigung führt lediglich dazu, dass Sie die Modernisierungsmieterhöhung erst neun Monate nach deren Erhalt zahlen müssen (§ 559b Absatz 2 Nr.1 BGB).

Eine Ankündigung ist ausnahmsweise entbehrlich (Bagatellklausel des § 555c Absatz 4 BGB), wenn die Modernisierung nur mit geringen Einwirkungen auf die Wohnung verbunden ist und zu keiner oder nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung – maximal 5% der monatlichen Nettokaltmiete – führt.

Duldungspflicht und Überlegungsfrist

Erfüllt die Modernisierungsankündigung die genannten Anforderungen, haben Sie ab deren Zugang drei Monate Zeit zu prüfen, ob Sie die Modernisierung dulden müssen. Sie sind gesetzlich verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (§ 555d Absatz 1 BGB), es sei denn, diese bedeuten für Sie, Ihre Familie oder sonstige Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte (§ 555d Absatz 2 BGB).

Wenn eine Härte entsteht

Damit die Härteeinwände berücksichtigt werden, müssen Sie dem Vermieter diese in Textform mitteilen, und zwar bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.Beispiel: Wenn Sie im Juni eine Modernisierungsankündigung erhalten, muss die Mitteilung des Härtegrunds spätestens bis Ende Juli beim Vermieter eingehen.Versäumen Sie die Frist, obwohl in der Ankündigung darauf hingewiesen wurde, ist Ihr Einwand ausgeschlossen und die Härte bleibt bei der Frage der Duldung der Maßnahmen unberücksichtigt (§ 555d Absatz 3).

Achtung: Der Einwand der finanziellen Härte wird seit der Mietrechtsreform nicht mehr bereits bei der Duldungspflicht berücksichtigt, sondern
ausschließlich bei der Entscheidung über die nachfolgende Modernisierungsmieterhöhung.Hat der Vermieter vergessen, in der Ankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hinzuweisen, gilt die Ausschlussfrist nicht. Die Härtegründe müssen Sie dann jedoch spätestens bis zum Beginn der Baumaßnahmen dem Vermieter mitteilen.Wann brauchen Sie eine Modernisierung nicht zu dulden? Sie haben das Recht, die Modernisierung abzulehnen, wenn die vorgesehenen Maßnahmen für Sie oder Ihre Familie bzw. Ihre Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters und anderer Mieter_innen sowie im Hinblick auf Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist. Hier die wichtigsten bisher akzeptierten Härtegründe:

es liegt keine wirksame Ankündigung vor (außer bei Bagatellmaßnahmen),

die Maßnahmen sollen kurz vor Ihrem Auszug aus der Wohnung erfolgen,

im Winter sollen unzumutbare Arbeiten durchgeführt werden (z. B. Austausch von Fenstern oder Heizung),

Sie haben nach Zugang der Modernisierungsankündigung von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch gemacht,

Sie oder ein Familienmitglied sind krank, alt, schwanger oder im Examen, sodass Schmutz, Lärm oder ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unzumutbar sind,

die vorzunehmenden Arbeiten führen zu einer erheblichen Beeinträchtigung (z. B. wenn Sie über längere Zeit Bad und Toilette nicht benutzen können, das gilt insbesondere für ältere Mieter_innen),

die Modernisierung führt zu unzumutbaren baulichen Folgen (z. B. Grundrissänderungen),

Ihre vorausgegangenen Aufwendungen werden hinfällig (z. B. wenn Sie Ihre Wohnung mit Zustimmung des Vermieters selbst modernisiert haben),

es ist eine Luxusmodernisierung (z. B. Verwendung sehr teurer Fliesen, Einbau einer Sauna oder eines Schwimmbads) beabsichtigt.

Die Härteklausel bleibt außer Betracht, wenn Ihre Wohnung oder Teile des Gebäudes durch die Modernisierung lediglich in einen „allgemein üblichen“ Zustand versetzt werden oder wenn der Vermieter die Maßnahme nicht zu vertreten hat.

Was heißt „allgemein üblicher Zustand“?

Als „allgemein üblich“ gilt, wenn mindestens zwei Drittel aller Mietwohnungen gleichen Alters in der Region diesen Ausstattungsstandard aufweisen. Als Region gilt nach der Rechtsprechung des BGH das Bundesland. Für Berliner Mieter_innen bedeutet dies, dass sie den erstmaligen Einbau eines Bads oder einer Heizung – auch bei finanzieller Härte – bei ordnungsgemäßer Ankündigung nicht verhindern können. Lassen Sie die Ankündigung deshalb unbedingt prüfen.

Wann haben Vermieter eine Maßnahme nicht zu vertreten?

Vermieter haben Maßnahmen nicht zu vertreten, wenn sie durch Gesetze oder Verordnungen zu deren Durchführung verpflichtet werden, z. B. Wärmedämmmaßnahmen an Kellerdecke, Dachgeschossboden, Heiz- und Warmwasserleitungen oder Austausch einer veralteten Heizung aufgrund der Energieeinsparverordnung.

Genau prüfen!

Prüfen Sie genau, ob einer oder gar mehrere der oben genannten Härtegründe auf Sie zutrifft. Bevor Sie sich entscheiden und bevor Sie irgendetwas unterschreiben, sollten Sie sich unbedingt persönlich in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen!

Gemeinsam auftreten!

Wir empfehlen Ihnen außerdem: Sprechen Sie mit Ihren Nachbar/innen! Organisieren Sie gegebenenfalls eine Hausversammlung mit allen betroffenen Mieter_innen, denn einheitliches Vorgehen stärkt Ihre Position. Setzen Sie sich mit unserer Geschäftsstelle in Verbindung – wir helfen Ihnen, eine Mieterversammlung vorzubereiten und mit Teilnahme eines Rechtsanwalts/einer Rechtsanwältin durchzuführen.

Was passiert, wenn Sie die Modernisierung nicht dulden?

Haben Sie keine Angst: Eine Kündigung durch den Vermieter zum Zweck der Modernisierung ist unzulässig! Und keine Sorge, Schadensersatzansprüche, z. B. wegen Verzögerung des Bauablaufs, kann der Vermieter wegen einer begründet verweigerten Duldung nicht geltend machen.

Will der Vermieter trotzdem modernisieren, muss er Sie auf Duldung verklagen. Dann entscheidet das Gericht, ob Sie die Modernisierung dulden müssen oder nicht.

Es ist Ihr gutes Recht, es auf einen Prozess ankommen zu lassen, wenn Sie (nach anwaltlicher Beratung) der Meinung sind, die Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden zu müssen.

Aber Vorsicht: Lassen Sie auf keinen Fall Handwerker in die Wohnung! Damit haben Sie nämlich „stillschweigend“ die Modernisierungsmaßnahmen geduldet und riskieren dann auch, später die Modernisierungsmieterhöhung zahlen zu müssen!

Vorsicht auch vor dem Abschluss von Modernisierungsvereinbarungen (§ 555f BGB), die alle rechtlichen Schutzklauseln für Sie außer Kraft setzen! Sie sollten sich dazu unbedingt in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen.

Maßnahmen innerhalb der Wohnung

Sollte Ihr Vermieter gegen Ihren Willen bzw. ohne dass Sie zur Duldung verurteilt worden sind, mit Modernisierungsmaßnahmen beginnen wollen, können Sie dies – soweit es Arbeiten innerhalb Ihrer Wohnung betrifft – dadurch verhindern, dass Sie den Handwerkern keinen Zutritt zu Ihrer Wohnung gestatten. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen!

Maßnahmen außerhalb der Wohnung

Eine Modernisierungsankündigung ist nicht Voraussetzung für eine Mieterhöhung, wenn Sie die Maßnahme dulden. Dies gilt auch für Maßnahmen außerhalb der Wohnung (Wärmedämmmaßnahmen, Aufzuganbau etc.), sofern die Sie über Art und Umfang der Maßnahme wenigstens in groben Zügen unterrichtet sind. Wollen Sie eine Außenmaßnahme nicht dulden, müssen Sie der Maßnahme nachweisbar widersprechen. Es kann auch geboten sein, die Baumaßnahmen mittels einstweiliger Verfügung des Gerichts zu verhindern. Lassen Sie sich bei uns beraten, wie Sie am zweckmäßigsten vorgehen sollen.

Aufwendungsersatz

Sie haben Anspruch auf angemessenen Ersatz von Aufwendungen (auch als Vorschuss), die infolge der Modernisierungsarbeiten notwendig wurden – von Abdeckfolien gegen Baustaub für Ihre Einrichtung über erforderliche Reinigungskosten bis zur Mietdifferenz zwischen Ihrer alten Miete und einer höheren Miete in einer Umsetzwohnung, falls Sie während der Baumaßnahmen nicht in Ihrer Wohnung bleiben können (§§ 555d Absatz 6, 555a Absatz 3 BGB).

Mietminderung

Achtung: Bei energetischen Modernisierungen (die nach dem 1. Mai 2013 angekündigt wurden) ist für die Dauer der ersten drei Monate eine Mietminderung ausgeschlossen. Hierzu zählen beispielsweise die Anbringung einer Wärmedämmung, der Einbau von Isolierglasfenstern oder der Einbau einer effizienteren Heizanlage. Kommt es bei diesen Maßnahmen zu Beeinträchtigungen durch Lärm, Schmutz usw., können Sie anders als früher nicht mindern, sondern müssen in den ersten drei Monaten die volle Miete zahlen.

Schwierig wird es in Fällen, bei denen Vermieter mehrere Maßnahmen auf einmal durchführen oder bei Mischmaßnahmen, z. B. wenn Vermieter eine heruntergekommene Fassade nicht nur reparieren, sondern auch noch eine Wärmedämmung anbringen. Für die Instandsetzung der Fassade bleibt das Minderungsrecht erhalten, aber für die Wärmedämmung greift der Minderungsausschluss für drei Monate. Ob der Lärm und Schmutz nun von der Instandsetzung oder von der Wärmedämmung kommt, werden Sie im Zweifel kaum unterscheiden können. Wichtig ist daher, dass Sie von Beginn der Baumaßnahmen an gewissenhaft und detailliert die auftretenden Beeinträchtigungen dokumentieren, damit Sie belegen können, durch welche Maßnahmen die Beeinträchtigungen verursacht wurden.

Bei allen anderen Maßnahmen wie Balkonanbau, Einbau eines Bads oder Dachgeschossausbau bleibt das Minderungsrecht bestehen, wenn die Wohnungsnutzung während der Bauarbeiten durch Lärm, Staub, Kälte usw. erheblich beeinträchtigt wird. Auch hier sollten Sie die Beeinträchtigungen dokumentieren, am besten unter Zuhilfenahme von Fotos und Zeugen.

Wichtig: Lassen Sie sich vor einer Mietminderung immer beraten!

Mieterhöhung nach Modernisierung

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er eine Erhöhung der Miete verlangen (§ 559 Absatz 1 BGB).

Finanzielle Härte

Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn die modernisierungsbedingte Mieterhöhung bei Ihnen zur finanziellen Härte führt, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 559 Absatz 4 BGB). Damit diese jedoch berücksichtigt wird, müssen Sie dem Vermieter den Einwand der finanziellen Härte innerhalb der gesetzlich festgelegten Frist, d. h. bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitteilen.

Als finanzielle Härte gilt, wenn die Miete nach dem Abschluss der Modernisierungsarbeiten mehr als 30% des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht (einige Gerichte gehen auch von 40% aus). Zum Haushaltsnettoeinkommen zählen die Einkommen aller Haushaltsangehörigen. Sind mehrere Mieter_innen Vertragspartei, wird das Einkommen aller Vertragsparteien berücksichtigt, unabhängig davon, ob sie die Wohnung auch tatsächlich nutzen.

Sie müssen die finanzielle Härte im Streitfall vor Gericht durch die Offenlegung Ihrer Einkommensverhältnisse nachweisen.

Nicht berücksichtigt wird die finanzielle Härte, wenn die Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird oder der Vermieter die Maßnahmen nicht zu vertreten hat.

Keine finanzielle Härte liegt vor, wenn die Miete nach der Modernisierung nur wegen übermäßig großen Wohnraums zu hoch ist (z. B. Single in 120-qm-Wohnung) oder die Mieterhöhung durch Wohngeld aufgefangen werden kann bzw. das Amt die Miete weiterhin voll zahlt.

Abzug der Erhaltungskosten

Durch die Modernisierung erledigen sich oftmals seit Langem überfällige Erhaltungsmaßnahmen. Die Kosten der fällig gewesenen Erhaltungsmaßnahmen müssen Vermieter von den
Gesamtkosten abziehen. Soweit erforderlich sind sie zu schätzen. Sie sollten daher rechtzeitig vor der Modernisierung Beweise sichern (z. B. ausführliche Dokumentation der Mängel durch Zeugen, Fotos, Kostenvoranschläge usw.).

Es sei nochmals betont: Für Erhaltungsmaßnahmen darf der Vermieter keine Mieterhöhung, d. h. keinen Modernisierungszuschlag, verlangen! Sie haben Anspruch auf eine laufend instand gehaltene Wohnung, denn Ihr Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

Es gibt nur eine Ausnahme: Instandsetzungsmaßnahmen, die infolge von Modernisierungsarbeiten notwendig wurden (z. B. Putz- oder Malerarbeiten zur Ausbesserung modernisierungsbedingter Schäden), gehören zu den Modernisierungskosten und können in die Mieterhöhung einfließen.

Unser Rat: Wenn Ihre Wohnung und Ihr Haus Mängel aufweisen, sollten Sie und Ihre Nachbar/innen schnellstens eine Mängelliste anfertigen und vom Vermieter unter Fristsetzung die Beseitigung der Mängel fordern. Sollte der Vermieter nicht reagieren, können Sie Ihre Ansprüche einklagen. Lassen Sie sich wegen der Einzelheiten unbedingt beraten.

Abzug von Fördermitteln

Wenn Vermieter für Modernisierungen eine öffentliche Förderung erhalten, müssen sie die Mieter_innen darüber informieren. Öffentliche Förderungen – auch zinsverbilligte Darlehen (z. B. von der KfW) – mindern die Modernisierungsmieterhöhung.

Abzug weiterer Kosten vor Mieterhöhung

Neben den Kosten für Erhaltungsmaßnahmen gibt es weitere Kostenbestandteile, die nicht zu einer Mieterhöhung führen dürfen und deshalb ebenfalls vorher abgezogen werden müssen. Dazu gehören:

– Mieterleistungen (z. B. Zuschüsse)

– Kapital-, Finanzierungs- und Verwaltungskosten

– überzogener Modernisierungsaufwand, der über die tatsächlich notwendigen Kosten hinausgeht.

Mieterhöhungserklärung

Die Mieterhöhung darf frühestens nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten verlangt werden. Die Erhöhung muss in Textform erklärt, aufgrund der tatsächlichen Kosten berechnet und erläutert werden. Aus der Erklärung muss ersichtlich sein, welche Modernisierungskosten für Ihre Wohnung entstanden sind und welche Mieterhöhung sich monatlich daraus ergibt. Lassen Sie Mieterhöhung in einer Beratungsstelle prüfen.

Wenn Sie eine „vorläufige Mieterhöhung“ erhalten, sollten Sie sich auf jeden Fall beraten lassen.

Die Miete kann nach erfolgter Modernisierung entweder nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden oder es dürfen nach § 559 BGB 11% der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Ihr Vermieter darf die Miete wegen der Modernisierung nur nach einer der beiden Methoden erhöhen.

Die Umlage von 11% der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete nach § 559 BGB bringt dem Vermieter in der Regel mehr Gewinn, denn nach rund neun Jahren sind die Modernisierungskosten über die Umlage wieder hereingeholt, Sie aber zahlen immer weiter.

Lassen Sie sich beraten, wenn die nach Modernisierung verlangte Miete die Miete für vergleichbare Wohnungen wesentlich überschreitet.

Achtung: Aufgrund des „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ (Mietenbündnis) dürfen die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen maximal 9% der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen.

Wohngeldanspruch?

Die neue Miete nach der Modernisierung wird deutlich höher liegen als Ihre alte Miete. Prüfen Sie daher, ob Sie nun vielleicht Anspruch auf Wohngeld haben.

Fälligkeit

Liegt eine wirksame Mieterhöhungserklärung vor, ist die neue Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung zu zahlen.

Beispiel: Das Mieterhöhungsschreiben geht Ihnen im August zu. Die erhöhte Miete ist dann ab November zu zahlen.

Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter Ihnen die Modernisierungsmaßnahmen nicht oder nicht ordnungsgemäß angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber dieser Mitteilung um mehr als 10% nach oben abweicht.

Beispiel für eine solche Fristverlängerung: Das Mieterhöhungsschreiben ist Ihnen im August zugegangen. Die erhöhte Miete wäre normalerweise ab November fällig, Sie müssen diese aber aufgrund der sechsmonatigen Fristverlängerung erst ab Mai des folgenden Jahres zahlen.

Eine rückwirkende Mieterhöhung ist unzulässig.

Wann ist eine Mieterhöhung ausgeschlossen?

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung ist ausgeschlossen wenn:

– durch die baulichen Maßnahmen lediglich nicht erneuerbare Primärenergie eingespart, das Klima geschützt oder neuer Wohnraum geschaffen wird,

– eine finanzielle Härte vorliegt,

– Sie eine Staffelmiete vereinbart haben,

– Sie eine Indexmiete vereinbart haben, es sei denn der Vermieter hat die von ihm durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen nicht zu vertreten,

– die Modernisierung bereits vor Abschluss des Mietvertrags beendet war.

Sonderkündigungsrecht für Mieter_innen

Vermieter dürfen zum Zweck der Modernisierung nicht kündigen. Mieter_innen haben aber in zwei Fällen ein Sonderkündigungsrecht:

1) Bei erheblichen Modernisierungsmaßnahmen haben Sie nach Zugang der Modernisierungsankündigung das Recht, außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugangsmonat der Modernisierungsankündigung folgt, für den Ablauf des darauf folgenden Monats erfolgen (§ 555e BGB).

Beispiel: Wenn Sie die Ankündigung am 14. Juli erhalten haben, können Sie bis 31. August mit Wirkung zum 30. September kündigen

2) Nach Zugang der Mieterhöhungserklärung können Sie das Mietverhältnis bis zum Ende des zweiten Monats, der auf den Zustellungsmonat der Mieterhöhungserklärung folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB).

Beispiel: Sie erhalten die Mieterhöhungserklärung im Juni. Die Kündigung muss bis Ende August mit Wirkung zum 31. Oktober erfolgen.

Kündigen Sie, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Bitte beachten Sie: Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, können jedoch nur einen Überblick geben und auch nur die Rechtsprechung bei Druck einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für Ihren konkreten Fall erforderliche individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die nötigen Unterlagen mit (Mietvertrag, Modernisierungsankündigung, Vereinbarungen zur Mietermodernisierung usw.) und auch einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).

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