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Nachmieter

Sind Mieter_innen berechtigt, einen Nachmieter zu stellen und muss der Vermieter diesen akzeptieren?

Gründe, einen Mietvertrag vorzeitig zu beenden, gibt es genug: Arbeitsplatzwechsel, der Wunsch mit jemandem zusammen- oder auseinanderzuziehen, ungünstige Lage, zu hohe Miete, schlechter Zustand oder einfach nur ein passenderes Angebot.

Viele Mieter_innen glauben, dass die vorzeitige Beendigung eines Mietvertrags ohne Weiteres möglich sei, wenn man drei Nachmieter stellt. Jedoch handelt es sich hierbei um eine weit verbreitete, aber leider falsche Auffassung.

In der Regel ist der Vermieter nicht verpflichtet einen Nachmieter zu akzeptieren. Ausnahmen gibt es nur unter folgenden Voraussetzungen:

1. Der Mieter/die Mieterin hat wichtige Gründe für die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag,

2. das Aufhebungsinteresse des Mieters/der Mieterin wiegt stärker als das Bestandsinteresse des Vermieters und

3. der Nachmieter ist für den Vermieter zumutbar.

Zu den bisher von den Gerichten anerkannten wichtigen Gründen gehören eine schwere Krankheit des Mieters/der Mieterin, ein beruflich bedingter Ortswechsel, die Aufnahme des Mieters/der Mieterin in ein Altersheim und die wesentliche Verkleinerung oder Vergrößerung der Familie. Nicht zu den wichtigen Gründen dagegen gehören finanzielle Gründe (der Umzug in eine billigere Wohnung oder in eine Eigentumswohnung).

Bei unbefristeten Mietverträgen dürfte das Problem durch die einheitliche dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter_innen zwar an Gewicht verloren, aber dennoch nicht gänzlich verschwunden sein. Allerdings werden die Aussichten, dass die Gerichte zukünftig einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag zustimmen, eher skeptisch beurteilt.

Die Stellung von Nachmietern ist vor allem bei Zeitmietverträgen von Bedeutung. Hier muss beachtet werden, dass der Vertrag nicht aufgelöst und neu geschlossen wird, sondern dass der Nachmieter in das bestehende Mietverhältnis eintritt.

Mitunter, allerdings recht selten,
enthalten die Mietverträge selbst Regelungen, welche die Stellung von Nachmietern ermöglichen. Dabei sind echte und unechte Nachmieterklauseln zu unterscheiden.

Bei einer echten Nachmieterklausel (“Der Mieter ist berechtigt/ermächtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachfolger zu übertragen.”) hat der Mieter/die Mieterin einen Anspruch, das Mietverhältnis auf den von ihm/ihr vorgeschlagenen Nachmieter zu übertragen. Daran könnte z.B. ein Interesse bestehen, wenn große Investitionen in der Wohnung vom Nachmieter übernommen werden.

Eine unechte Nachmieterklausel (“Der Mieter ist berechtigt, das Mietverhältnis vorzeitig mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, wenn er dem Vermieter mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige zum Bezug der Wohnung berechtigte Ersatzmieter vorschlägt, die bereit sind, das Mietverhältnis für den Rest der Mietdauer fortzusetzen, und wenn der Vermieter sich weigert, einen der benannten Ersatzmieter in das Mietverhältnis eintreten zu lassen.”) räumt dem Mieter/der Mieterin nur die Möglichkeit ein, durch Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, den Nachmieter zu akzeptieren.

Vor “gewaltsamen” Beendigungen von Mietverhältnissen, d.h. durch Einstellung der Mietzahlung, muss gewarnt werden. Die Folgen könnten kostspielig sein und das Ergebnis dennoch nicht wie gewünscht ausfallen. Zu überlegen wäre eher, ob man eine Wohnung während der restlichen Laufzeit des Vertrags nicht untervermieten kann.

Betroffene sollten eine Beratungstelle der Berliner MieterGemeinschaft aufsuchen und sich kompetent beraten lassen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Nachschusspflicht

Welche Folgen hat die Nachschusspflicht für Genossenschaftsmitglieder?

“Für Verbindlichkeiten der Genossenschaft haftet den Gläubigern nur das Vermögen der Genossenschaft”, besagt § 2 GenG. Zu dem Vermögen der Genossenschaft gehört das durch die Genossen in Form von Geschäftsanteilen eingezahlte Eigenkapital. Geschäftsanteile sind den Aktien einer Aktiengesellschaft vergleichbar, jedoch können die Mitglieder einer Genossenschaft – und das unterscheidet sie u.a. von den Aktionären – im Falle einer Insolvenz zu Nachschussleistungen verpflichtet werden.

Der § 6 GenG verlangt von der Satzung einer Genossenschaft zwingend: “Bestimmungen darüber, ob die Genossen für den Fall, dass die Gläubiger im Insolvenzfall nicht befriedigt werden, Nachschüsse zur Insolvenzmasse unbeschränkt, beschränkt auf eine bestimmte Summe (Haftsumme) oder überhaupt nicht zu leisten haben.”

Eine Genossenschaft hat also drei Gestaltungsmöglichkeiten:

1. Die Satzung kann eine unbeschränkte Nachschusspflicht der Mitglieder vorschreiben.

2. Die Satzung kann die Haftung auf eine bestimmte Haftungssumme beschränken. Diese darf allerdings nicht niedriger sein als ein Geschäftsanteil. Wenn ein Genosse mit mehr als einem Geschäftsanteil beteiligt ist, kann die Haftsumme auf einen Geschäftsanteil beschränkt werden.

3. Die Satzung kann die Nachschusspflicht völlig ausschließen.

Auf jeden Fall aber muss sich eine solche Bestimmung in der Satzung finden. Genossenschaftsmitglieder neigen dazu, derartige Regelungen zu übersehen, und finden sich dann zu ihrer Überraschung in einer unangenehmen Situation, wenn sie die Genossenschaft verlassen wollen.

Die Höhe der Nachschusspflicht hat nicht nur eine Bedeutung für den Fall, dass die Genossenschaft in Konkurs geht und alle Mitglieder bis zur bestimmten Höhe Zahlungen leisten müssen, die Nachschusspflicht begrenzt auch die Höhe des Betrags, der von einzelnen ausscheidenden Mitgliedern gefordert wird, die eine bereits überschuldete aber noch zahlungsfähige d.h. noch nicht insolvente Genossenschaft verlassen wollen, alle anderen Genossen aber noch unbelastet bleiben.

Die Höhe des zu leistenden Beitrags wird durch die Bilanz des Jahres, in dem die Mitgliedschaft endet, ermittelt und die gesetzliche Vorschrift dafür liefert § 73 Abs. 2 GenG.

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Nahwärme

Was ist Nahwärme und welche Kosten fallen hierunter für die Mieter_innen an?

Unter Nahwärme / Contracting versteht man wenn der Hauseigentümer mit einem Wärmelieferanten einen Vertrag abschließt, der letzteren berechtigt, das Haus mit Wärme (und Warmwasser) zu beliefern. Im Grunde handelt es sich also um gewerbliche Wärmelieferung.

Der sogenannte Wärmepreis setzt sich zusammen aus einem Grund- und einem Arbeitspreis, wobei er neben reinen Brennstoffkosten auch Instandhaltungs- und Kapitalkosten, Unternehmergewinn und Abschreibungen enthält. Mieter_innen haben dabei keinen Anspruch darauf zu erfahren, wie sich der jeweilige Wärmepreis zusammensetzt (BGH WuM 79, 175).

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Nebenkosten

Ist es richtig, “Nebenkosten” zu sagen, und was ist damit eigentlich gemeint?

Der Begriff der Nebenkosten führt leicht zu Missverständnissen. Im Gegensatz zum Begriff Betriebskosten ist er nicht gesetzlich definiert, zudem wird er auch als Überbegriff benutzt: Er fasst dann die auf die Mieter umlagefähigen Betriebskosten mit den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten zusammen.

Unter Bewirtschaftungskosten fallen z.B. Posten wie Finanzierungskosten, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten, die der Vermieter aus der Kaltmiete zu bestreiten hat und die daher in der Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen haben.

Schlüsselbegriffe: Nebenkosten, Betriebskosten, Bewirtschaftungskosten, Nebenkostenabrechnung

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Nebenräume

Anspruch auf die Nutzung von Keller, Trockenboden oder ähnlichen Nebenräumen und Grundstücksteilen haben die Mieter_innen nur, wenn diese Räume zur Mietsache gehören…

Der Vermieter hat das Recht, für solche nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräume oder Teile des Grundstücks eine so genannte Teilkündigung auszusprechen, wenn er diese dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung
zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten.

Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Verzögert sich der Beginn der Baumaßnahmen, können die Mieter_innen die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

Sie können nach der Teilkündigung eine angemessene Senkung der Miete verlangen. Lassen Sie sich vorsichtshalber beraten, wenn Sie eine Teilkündigung erhalten.

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Nettomiete

Was genau bezeichnet man als Nettomiete?

Unter der Nettomiete (auch Nettokaltmiete oder Grundmiete genannt) versteht man die reine Miete, also die Miete ohne jegliche Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, kalte Betriebskosten und ohne Zuschläge für Untermiete, Teilgewerbe oder besondere Leistungen.

Vergleiche auch Bruttokaltmiete und Bruttowarmmiete.

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Neue Betriebskostenart

Darf der Vermieter eine oder mehrere Betriebskostenarten auf die Mieter_innen umlegen, obwohl er diese in den Jahren zuvor nicht umgelegt hat?

Der Vermieter ist berechtigt, “neue” Betriebskosten umzulegen, wenn

1. im Mietvertrag wirksam vereinbart worden ist, dass die „neue“ Betriebskostenart auf den Mieter umlegbar ist ,

2. die neu umgelegten Kosten tatsächlich entstanden sind

3. und das Wirtschaftlichkeitsgebot berücksichtigt wurde, also die in Rechnung gestellten Veränderungen oder Tätigkeiten tatsächlich notwendig waren (BGH, Urt. v. 27.9.2007, AZ: VIII ZR 80/06).

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Nutzerwechselgebühr

Wer trägt die Kosten der Zwischenablesung von Heizkostenverteilern bei Auszug der Mieter_innen?

Wenn Mieter_innen innerhalb der Abrechnungsperiode aus ihrer Wohnung ausziehen, stellt sich oft die Frage, wer die Kosten der sogenannten Zwischenablesung zu tragen hat. Diese Kosten werden auch oft “Nutzerwechselgebühr” bezeichnet.

Der Vermieter ist nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, die Heizkostenverteiler bei den ausziehenden Mieter_innen abzulesen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Dies nennt man Zwischenablesung. Auf Basis der so ermittelten Werte muss der Vermieter dann die letzte Heizkostenabrechnung erstellen.

Die Kosten dieser Zwischenablesung sind grundsätzlich nicht auf die Mieter_innen umlegbar. Vielmehr werden sie zu den Verwaltungskosten gezählt, die vom Vermieter zu tragen sind (BGH, Urt. v. 14.11.2007, AZ: VIII ZR 19/07). Der Grund hierfür ist, dass der Mieterwechsel und damit die Notwendigkeit der Zwischenablesung regelmäßig in den Risikobereich des Vermieters fällt. Außerdem sind die Zwischenablesungskosten weder vom Verbrauch abhängig, noch handelt es sich dabei um regelmäßig wiederkehrende Kosten.

Allerdings kann und darf etwas anderes zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden (BGH, s.o.; LG Berlin, Urt. v. 08.02.2005, AZ:64 S 466/04). Dies gilt aber nur für Individualvereinbarungen – bei Formularklauseln, die Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen, ist eine solche Kostenumwälzung nach § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksam (AG Hohenschönhausen, Urt. v. 31.03.2008, AZ: 16 C 205/07). Insofern lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag – in Beratungsstellen helfen wir Ihnen gerne dabei.

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Nutzungsvertrag

Unterscheiden sich “(Dauer-)Nutzungsverträge” von Wohnungsbaugenossenschaften von anderen, regulären Mietverträgen?

Wohnungsbaugenossenschaften nennen die Verträge, die sie mit ihren Mitgliedern über die Überlassung von Wohnraum abschließen, in der Regel nicht “Mietverträge” sondern “(Dauer-)Nutzungsverträge”. Zu ihrer rechtlichen Bewertung hat das OLG Karlsruhe ausgeführt:

“Den wesentlichen Inhalt dieses Vertrags bildet die entgeltliche Überlassung von Wohnraum. Der gesamte Vertrag ist im Wesentlichen genauso gestaltet wie jeder gewöhnliche Wohnraummietvertrag. Die abweichende Terminologie hinsichtlich seiner Bezeichnung hat keine rechtliche Bedeutung. (…) Die einzige grundlegende Abweichung von einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. (…) Diese Abrede (…) gibt dem Vertrag jedoch kein Gepräge, das ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheidet. Maßgebend für den Rechtscharakter eines Vertrags ist der seine Grundlage bildende Leistungsinhalt. Der Nutzungsvertrag begründet aber ausschließlich schuldrechtliche, für ein Mietverhältnis typische Rechtsbeziehungen zwischen den Vertragspartnern.” (RE WuM 1985,78).

Kurzum: Der Vertrag zwischen einer Genossenschaft und den Genossen ist ein Mietvertrag und für ihn gilt das Mietrecht, auch wenn er Nutzungsvertrag genannt wird. “Die einzige grundlegende Abweichung”, von der im Rechtsentscheid gesprochen wird, nämlich “die Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft”, ist ebenfalls nicht außerhalb der mietrechtlichen Systematik angesiedelt, wie sich leicht zeigen lässt.

Der § 573 BGB regelt die ordentliche Kündigung der Vermieters. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat,

2. der Vermieter die Räume für sich oder seine Angehörigen benötigt oder

3. an “einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung” gehindert ist.

Während es kommerzielle Vermieter in der Regel schwer haben, ein “berechtigtes Interesse” neben den gesondert aufgeführten
Kündigungsgründen geltend zu machen, kann sich eine Genossenschaft bei beendeter Mitgliedschaft mitunter darauf berufen, dass Bedarf anderer Genossenschaftsmitglieder an der Wohnung besteht.

Jedoch ist das Mietverhältnis nicht nur ein Anhängsel der Mitgliedschaft und endet nicht automatisch mit ihrer Auflösung. Wer die Genossenschaftsmitgliedschaft gekündigt hat, kündigt damit noch lange nicht die Wohnung. Manch ein Genossenschaftsvorstand mag zwar durchaus ein Interesse daran haben, gekündigten Mitgliedern die Wohnung zu entziehen, doch solches Interesse ist alles andere als “berechtigt”. Die ehemaligen Genossen sind durch das Mietrecht ebenso geschützt wie andere Mieter_innen. Der Unterschied besteht nur darin, dass ihr Vermieter als “berechtigtes Interesse” einen – quasi – “genossenschaftlichen Eigenbedarf” geltend machen kann, wenn andere Genossenschaftsmitglieder einen Bedarf an einer Wohnung haben und für sie keine andere zur Verfügung steht. Aber auch dann, und das ist ganz entscheidend, gelten die Regeln des Mietrechts weiterhin. Die Gründe sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben, gegebenenfalls vor Gericht nachzuweisen und dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, versteht sich von selbst.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.