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Obhutspflicht

Was genau unterfällt der Obhutspflicht der Mieter_innen?

Während der Mietzeit obliegt den Mieter_innen eine Obhutspflicht, d.h. die Wohnung ist pfleglich zu behandeln und es sind zumutbare Vorkehrungen zu treffen, um Schäden so weit wie möglich zu vermeiden. Dazu gehören Vorsorgemaßnahmen wie das Schließen der Fenster bei starkem Regen und das Einhalten einer Mindesttemperatur im Winter.

Die Obhutspflicht erstreckt sich auf alle Räume, die den Mieter_innen zugänglich sind. Zu ihr gehört auch, dem Vermieter Schäden unverzüglich anzuzeigen. Die Obhutspflicht darf aber nicht zu weit ausgedehnt werden, z. B. muss eine Haftung für die Schäden durch einen in Brand geratenen Fernseher nicht übernommen werden.

Eine Verletzung der Obhutspflicht hat der Vermieter zu beweisen. Eine schwere Verletzung der Obhutspflicht kann zur fristlosen Kündigung führen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Öltankreinigung

Dürfen die Öltankreinigungskosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung auf die Mieter_innen umgelegt werden?

Dies ist zulässig: Diese Tätigkeit ist eine “Reinigung der Anlage” im Sinne von § 2 Nr. 4 a BetrKV ist. Denn zur Reinigung einer Ölheizungsanlage gehört auch, dass der Öltank von Ablagerungen / Ölschlamm befreit wird. Hierdurch wird verhindert, dass die Heizung dadurch ausfällt, dass die Ölzufuhr aufgrund von Verschmutzungen unterbrochen wird.

Allerdings sind nur wiederkehrende Öltankreinigungskosten von den Mieter_innen zu tragen. Für das Merkmal „wiederkehrend“ reicht ein Turnus von 5 bis 7 Jahren aus. Diese langen Intervalle stehen der Umlage der gesamten Kosten in dem Jahr, in welchem die Reinigung durchgeführt wurde, nicht entgegen. Der Vermieter muss die Kosten nicht auf die Turnusjahre aufteilen – etwas anderes könnte nur für den Ausnahmefall gelten, dass die Mieter_innen durch die Kosten ungerechterweise erheblich belastet werden würden (BGH, Urt. v. 11. 11.2009, AZ: VIII ZR 221/08).

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Ortsübliche Vergleichsmiete

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage innerhalb der letzten vier Jahre vereinbart oder von Betriebskostenveränderungen abgesehen, verändert worden sind. Dies entspricht der Definition des § 558 Absatz 2 BGB.

In der ortsüblichen Vergleichsmiete sind nicht enthalten: Die unveränderten Mieten aus bestehenden Mieterverhältnissen sowie die Mieten der preisgebundenen Wohnungen (Sozialwohnungen oder Wohnungen mit öffentlich geförderter Modernisierung mit Mietbegrenzung).

Mieterorganisationen fordern seit langem, dass auch unveränderte Bestandsmieten zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete beitragen sollen. Hierdurch würde die Mietendynamik abgemildert.

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