Archive

Pacht

Wie unterscheidet sich die Pacht von der Miete?

Miet- und Pachtvertrag regeln die Gebrauchsüberlassung einer Sache oder eines Grundstücks. Bei der Pacht verpflichtet sich der Verpächter aber zusätzlich zum Gebrauch auch “den Genuss der Früchte, soweit sie nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag anzusehen sind, während der Pachtzeit zu gewähren” (§ 581 BGB).

Der Formulierung nach könnte man an landwirtschaftliche Grundstücke denken, wobei sich die Pacht jedoch nicht darauf beschränkt. Wird etwas verpachtet, so darf nicht nur die Sache genutzt, sondern es dürfen auch die Erträge und die Nutzungen aus der Sache gezogen werden (Bsp.: Kneipe samt Inventar wird verpachtet, Erträge stehen dem Pächter zu). Ein Mieter darf die Sache hingegen nur nutzen (Bsp.: Wohnung darf bewohnt werden). Dabei kommt es nicht auf die von den Parteien gewählte Bezeichnung des Vertrags (Mietvertrag oder Pachtvertrag) an, sondern welche Rechte konkret zwischen ihnen vereinbart wurden (§ 157 BGB).

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Parabolantenne

Was müssen Mieter_innen beachten, wenn sie eine Parabolantenne anbringen möchten?

Bringen die Mieter_innen eine Parabolantenne am Balkon an, kann der Vermieter die Entfernung dieser verlangen, wenn das betroffene Haus über Kabelanschluss verfügt. Gleiches gilt, wenn beim Anbringen die Bausubstanz beschädigt wird oder die Antenne das Gebäude unter ästhetischen Gesichtspunkten stark beeinträchtigt. Dabei lässt Letzteres einen recht weiten Spielraum zu. Sollte es sich um ein Haus mit vielen, verschieden geschmückten und genutzten Balkonen handeln und die Antennengröße sich im durchschnittlichen Rahmen halten, dürfte eine ästhetische Beeinträchtigung wohl kaum zu bejahen sein.

Ein Anspruch auf Entfernung der Antenne ist selbst in o.g. Fällen jedoch nicht gegeben, wenn es sich um ausländische Mieter_innen handelt, die ausschließlich über die Antenne Sender aus ihrem Heimatland empfangen können (AG Hamburg–Altona, AZ: 314b C 95/08). Dies müssen die Mieter_innen im Prozessfall nachweisen (LG Berlin, AZ: 65 S 123/07).

Können über die Antenne lediglich weitere Sender aus dem Heimatland empfangen werden, so müssen die Mieter_innen darlegen, dass der Verzicht auf diese Sender einen Grundrechtseingriff darstellen würde. Die Sender müssten grundrechtsrelevante Inhalte (beispielsweise religiöser Art) vermitteln, die andere Sender nicht verbreiten und an die man nicht in anderer Weise (z. B. Internet) herankommt (BGH, AZ: VIII ZR 260/06).

Weitere Urteile:

AG Schöneberg, Urt. v. 31.03.2002, AZ: 10 C 252/02

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Parkettboden

Treffen Mieter_innen von Wohnungen mit Parkettböden besondere Pflichten?

Sache des Vermieters ist es, den Parkettboden alle 15 bis 20 Jahre abschleifen und neu versiegeln zu lassen, meint das Landgericht Wiesbaden (WM 91, 540). Das Amtsgericht Köln (WM 91, 540) hält die Überarbeitungsbedürftigkeit bereits nach 12 Jahren für gekommen. Diese Pflicht kann nicht durch Formularklauseln auf die Mieter_innen abgewälzt werden (LG Berlin NJWE-MietR 96, 266; LG Köln WM 94, 199), denn es handelt sich dabei nicht um Schönheitsreparaturen.

Mieter_innen haben also einen Anspruch auf diese Instandsetzungsarbeiten. Werden diese nicht vorgenommen bzw. liegen Beschädigungen des Bodens vor, die die Mieter_innen nicht zu vertreten haben, so kann eine Mietminderung gerechtfertigt sein.

Übliche Gebrauchsspuren können bei Auszug den Mieter_innen selbstverständlich nicht angelastet werden. Größere Beschädigungen durch die Mieter_innen können hingegen zu einem Schadensersatzanspruch des Vermieter führen. Dabei muss aber ein dem Alter entsprechender Abzug vorgenommen werden. Ist der Zustand des Parketts bereits sowieso mangelhaft gewesen, bleiben möglicherweise auch Beschädigungen durch die Mieter_innen folgenlos in Bezug auf einen Schadensersatzanspruch (LG Wiesbaden WM 91, 540).

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Party

Haben Mieter_innen das Recht, in ihrer Wohnung Partys zu veranstalten?

Feiern und Partys mögen den Beteiligten Vergnügen bereiten, die Nachbarn/innen empfinden sie regelmäßig als Belästigung…Folglich muss die erforderliche Rücksicht genommen werden. Das OLG Düsseldorf hat sich ganz strikt geäußert: “Von 22 Uhr bis 6 Uhr sind grundsätzlich alle Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe stören” (WuM 90, 116 ff).

Die weitverbreitete Auffassung, einmal im Monat dürfe man auch nach 22 Uhr lautstark feiern, ist falsch. Auch das Grundgesetz, hier speziell die in Art. 2 Abs.1 GG gewährte freie Entfaltung der Persönlichkeit, kann dafür nicht herangezogen werden: Es gibt (leider) kein Recht auf Partys bis in die Morgenstunden!

Die Bremer Richter (AG Bremen WM 57, 185) halten es für zumutbar, dass die Nachbarn/innen aus besonderen Anlässen (Hochzeit, Sylvester, Karneval) gestört werden, allerdings auch dann nicht bis in die frühen Morgenstunden.

Gegebenenfalls können die Nachbarn/innen die Miete mindern. In besonderen Extremfällen (aber auch nur dann!) ist der Vermieter sogar berechtigt, nach Abmahnung fristlos zu kündigen, da das lautstarke Feiern eine Verletzung der vertraglichen Pflichten bedeutet.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Pfandrecht

Was fällt unter das Pfandrecht des Vermieters?

Das Vermieterpfandrecht erstreckt auf all die Sachen der Mieter_innen, die sie in die Wohnung eingebracht haben und die in ihrem Eigentum stehen bzw. auf die sie ein Anwartschaftsrecht haben (z.B. bei auf Raten gekauften Sachen) (§ 562 BGB).

Nicht pfänden darf der Vermieter jedoch Sachen, welche dem persönlichen Gebrauch oder dem Haushalt der Mieter_innen dienen und welche die Mieter_innen für eine angemessene Lebensführung benötigen (z.B. Kleidung, Wäsche, Kühlschrank, Bett, Tisch, Waschmaschine – sogenannte unpfändbare Sachen).

Mit Hilfe des Pfandrechts kann der Vermieter das Wegschaffen verhindern, die Sachen versteigern lassen und den Erlös zur Deckung seiner Forderungen verwenden. Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.

Das Vermieterpfandrecht erlischt allerdings, wenn die Sachen mit Wissen des Vermieters entfernt worden sind. Mieter_innen können die Geltendmachung des Pfandrechts abwenden, indem sie für jede Sache in Höhe ihres Wertes Sicherheit leisten (§ 562 c BGB).

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Pförtner

Sind Kosten für einen Concierge, Doorman oder Pförtner von den Mieter_innen zu tragen?

Da derartige Kosten in der Aufzählung
der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV nicht enthalten sind, können sie, wenn überhaupt, nur im Rahmen der „sonstigen Betriebskosten“ umgelegt werden.

Die vorhandene Rechtsprechung zu diesem Thema ist uneinheitlich. Der BGH hat vor einiger Zeit lediglich festgestellt, dass die Umlagefähigkeit sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet (Urt. v. 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04). Das LG Berlin hat hingegen entschieden, dass Doormankosten auch formularmäßig abgewälzt werden können, wenn permanent die Gefahr besteht, dass sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman auch für die Entgegennahme von Postsendungen, die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht (Urt. v. 04.01.2007, AZ: 67 S 287/06).

Auch das AG Mitte hat entschieden, dass Doormankosten formularmäßig umgelegt werden können, wenn die Bewachung der Sicherheit der Mieter_innen dienen soll (Urt. v. 23.06.2006, AZ: 11 C 84/06). Die 29. Kammer des LG Berlin hat in einer Entscheidung mit der Formulierung „die Kosten für eine Überwachungsfirma sind nicht Hauswartskosten, sondern allenfalls sonstige Betriebskosten, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind“ zumindest die Möglichkeit einer Umlagefähigkeit von Wachschutzkosten eröffnet (GE 2005, S. 237 f.).

Zwei Wochen später hat dagegen die 64. Kammer des LG Berlin entschieden, dass Wachschutzkosten nicht vom Betriebskostenkatalog der BetrKV erfasst sind (MM 2004, S. 76 f.). Zusammenfa

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Preisfreier Wohnraum

Was bezeichnet man als preisfreien Wohnraum? Was gilt für Mieterhöhungen im preisfreien Wohnraum?

Als preisfreien Wohnraum bezeichnet man all das, was nicht zum sogenannten preisgebundenen Wohnraum zählt, nämlich Sozialwohnungen (öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau) und steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderten Wohnungsbau).

Die Zulässigkeit von Mieterhöhungsbegehren richtet sich bei preisfreiem Wohnraum nach der ortsüblichen Vergleichsmiete. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, so wird dieser zum Maßstab für Mieterhöhungsbegehren. Dies gilt auch für den Berliner Mietspiegel.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Preisgebundener Wohnraum

Welche Wohnungen bezeichnet man als “preisgebunden”?

Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau) und um steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderten Wohnungsbau). Die Miete preisgebundener Wohnungen richtet sich nach den Bau- und Finanzierungskosten sowie nach der staatlichen Förderung im sozialen Wohnungsbau. Es gilt die Kostenmiete, die durch eine von der Investitionsbank Berlin (IBB) genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden muss. Alles andere gehört zum preisfreien Wohnraum.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Preiswerter Wohnraum

Derzeit entsteht in Leipzig überwiegend Wohnraum in einem “gehobenen Wohnsegment”,
das heißt mit einer gehobenen Ausstattung und vergleichsweise hohen Mietpreisen. Argumentiert wird, dass nicht preiswert gebaut werden kann und folglich auch kein bezahlbarer Wohnraum entsteht. Preiswerter Wohnraum beschreibt Wohnraum im niedrigpreisigen Segment, der folglich auch für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen bezahlbar ist.

Provision

Wann darf ein Makler / Wohnungsvermittler eine die Vermittlungsgebühr, auch Provision oder Courtage genannt, verlangen?

Seit dem o1. Juni 2015 gilt, was die Maklerprovision angeht, das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet Folgendes: Wenn der Vermieter den Makler damit betraut, neue Mieter_innen zu finden, muss er die Provision bezahlen. Mieter_innen müssen die Provision dagegen bezahlen, wenn sie einen Makler damit beauftragen, für sie eine neue Wohnung zu finden. Seine rechtliche Grundlage findet das Bestellerprinzip in § 2 Abs. 1a WoVermRG.

Anderslautende Vereinbarungen sind im Allgemeinen unwirksam (§ 2 Abs. 5 WoVermRG).

Zu weiteren Fragen zu Maklerverträgen und -provision können sich Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft in Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen.

Auch bei Fragen zu Maklerverträgen und -provision können sich Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft in Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen.

in Verbindung stehende Artikel

Wohnungsvermittlung: Rückzahlung der Provision

Wohnungsvermittlung: Rückzahlung eines Teils der Provision

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Prozesskostenhilfe

Wie können Mieter_innen, die sich einen Rechtsanwalt und die Gerichtskosten nicht leisten können, trotzdem klagen bzw. was können sie tun, wenn sie verklagt werden?

Mieter_innen, die von ihrem Vermieter verklagt werden oder die Ansprüche gegen den Vermieter gerichtlich geltend machen müssen, haben Anspruch auf Prozesskostenhilfe, sofern sie nach ihren persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Kosten des Rechtsanwalts oder die Gerichtskosten oder nicht tragen können.

Neben den Einkommensverhältnissen muss auch vorhandenes Vermögen offengelegt werden. Es wird geprüft, ob Prozesskostenhilfe in vollem Umfang gewährt wird oder ob die geleistete
Prozesskostenhilfe in max. 48 Monatsraten zurückzuzahlen ist.

Die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung muss hinreichende Aussicht auf Erfolg bieten und darf nicht mutwillig sein. Der entsprechende Antrag ist beim zuständigen Amtsgericht zu stellen.

Im Unterschied zur Rechtsschutzversicherung kommt die Prozesskostenhilfe nur für die eigenen, nicht für die gegnerischen Kosten auf, wenn der Mieter den Prozess verliert.

Unterstützung finden Sie auch bei der Sozialberatung der Berliner MieterGemeinschaft.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Prüfungszeitraum

Müssen Mieter_innen ihre Betriebs-und Heizkostenabrechnung sofort nach Erhalt bezahlen? Bis wann können sie die Abrechnung überprüfen (lassen)?

Bevor Mieter_innen die sich aus der Betriebskostenabrechnung oder Heizkostenabrechnung ergebende Nachzahlung leisten oder ein Guthaben annehmen, sollten sie die Abrechnung genau überprüfen (lassen)! In Betriebs- und Heizkostenabrechnungen verstecken sich oft Fehler und der Teufel steckt – wie so oft – im Detail.

Grundsätzlich haben Mieter_innen den Nachforderungsbetrag innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt der Abrechnung zu begleichen (§ 286 Abs. 3 BGB) – daraus ergeben sich rund 4 Wochen Überprüfungsfrist. Diese Frist ist auch sehr wichtig und auf jeden Fall für eine Überprüfung der Abrechnung zu nutzen, da Mieter_innen zur Zahlung des Nachzahlungsbetrags nur verpflichtet sind, wenn

1. die Abrechnung rechnerisch und inhaltlich richtig,

2. von der Darstellung her für den Mieter nachvollziehbar ist und

3. der Nachforderungsanspruch des Vermieters besteht.

Vermeiden sollte man es, zuerst den Nachzahlungsbetrag zu zahlen und dann die Abrechnung zu überprüfen/ überprüfen zu lassen. Unserer Erfahrung nach gestaltet es sich nach der Zahlung recht schwer, vom Vermieter bzw. der Verwaltung Antworten oder gar eine Korrektur zu verlangen…

Nicht verwechseln: Nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB gilt für Mieter_innen zwar eine Zwölfmonatsfrist. Diese gilt jedoch nur für das Geltendmachen von Einwänden gegen die Abrechnung und hat keinen direkten Einfluss auf die Verpflichtung zur Leistung des Nachzahlungsbetrags. Mieter_innen haben also nicht 12 Monate Zeit, die Nachzahlung zu leisten.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.