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Raumtemperatur

Welche Temperatur muss in vermieteten Wohnräumen herrschen?

Der Vermieter muss während der Heizperiode dafür sorgen, dass in der Wohnung tagsüber zwischen 6 und 24 Uhr die mietvertraglich vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden.
Sind im Mietvertrag keine Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20 bis 22 Grad Celsius in Wohnräumen sowie Küchen und 23 Grad Celsius in Bädern als ausreichend. In nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmten Räumen (z.B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18 Grad Celsius üblicherweise als angemessen angesehen. Nachts kann eine Absenkung auf 16 Grad Celsius noch zulässig sein.

Bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 Grad Celsius liegt oder alle Mieter_innen dies verlangen. Sollte Ihre Wohnung nur unzureichend oder gar nicht beheizbar sein, so haben sie ein Recht auf Mietminderung.

Da die Mieter_innen die Unterbeheizung zu beweisen haben, empfiehlt es sich, täglich Temperaturmessungen in sämtlichen Räumen vorzunehmen und diese tabellarisch festzuhalten. Die Messung hat in der Mitte des Raums ca. einen Meter über dem Fußboden zu erfolgen. Die Höhe der Mietminderung wird nach dem Grad der Beeinträchtigung berechnet. Die Minderungssätze schwanken zwischen 10 und 100%, letzteres bei völligem Heizungsausfall in den Wintermonaten. Bevor die Miete gemindert wird, sollte unbedingt Rechtsberatung eingeholt werden.

Führen Schäden oder Mängel an der Heizung zu ungenügender, nicht vertragsgemäßer Raumtemperatur, so können die Mieter_innen neben der Mietminderung Schadensersatz geltend machen (z.B. für den Betrieb eines Heizradiators). Das setzt ein Verschulden des Vermieters voraus – z.B. durch unterlassene Mängelbeseitigung (Verschuldenshaftung). Das gilt auch, wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt hat (Verzugshaftung).

Heizt der Vermieter trotz Aufforderung nicht oder nicht ausreichend, so sollten Sie sich beraten lassen, wie Sie Ihr Recht auf Mietminderung und Mängelbeseitigung am besten durchsetzen.

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Räumungsfrist

Mieter_innen, denen gekündigt wurde und die gegen die Kündigung klagen, können vor Schluss der letzten mündlichen Verhandlung einen Antrag auf Räumungsfrist stellen…

Diese Frist, die in der Regel von den Gerichten auch gewährt wird, soll Wohnungslosigkeit verhindern. Denn die Kündigung allein zwingt die Mieter_innen noch nicht, sich um eine neue Wohnung zu bemühen. Eine angemessene Zeit nach der rechtsgültigen gerichtlichen Entscheidung kann daher beansprucht werden (LG Regensburg WM 91, 359; LG Aachen WM 90, 216). Die Dauer der Räumungsfrist ist eine Ermessenssache des Gerichts. Dabei wird es die Lage am Wohnungsmarkt berücksichtigen und die Interessen der Prozessparteien abzuwägen haben. Bei Bedarf kann die Räumungsfrist – auch wiederholt – verlängert werden. Höchstgrenze ist jedoch ein Jahr (§ 721 Abs. 3 und 5 ZPO).

Gründe für eine Räumungsfrist sind insbesondere drohende Obdachlosigkeit, Unterbringung in einer Notunterkunft, Schwangerschaft usw. Die Räumungsfrist ist unabhängig von einem Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel.

Die Räumungsfrist kann auch bei fristloser Kündigung zugesprochen werden. In der Regel beträgt sie bei Klagen wegen Zahlungsverzugs zwei Monate (LG Berlin, GE 80, 432). Sie kann abhängig gemacht werden von zukünftig pünktlicher Mietzahlung (LG Mainz, WM 97, 233). Auch die Kündigung durch die Mieter_innen schließt die Möglichkeit einer Räumungsfrist nicht aus (LG Freiburg, WM 96, 716). Eine bereits erfolgte Weitervermietung hindert die Räumungsfrist ebenso wenig.

Den Mieter_innen obliegt, sich während der Zeit der Räumungsfrist verstärkt um eine Ersatzwohnung zu bemühen. Haben sie eine Wohnung während der Räumungsfrist gefunden, können sie aus der gekündigten Wohnung jederzeit ausziehen. Die Verpflichtung, die Nutzungsentschädigung (= hier monatliche Zahlung für die gekündigte Wohnung) zu leisten, trifft die Mieter_innen dann nur noch bis zum Ende des laufenden Monats (nach Ansicht einiger Gerichte sogar nur bis zum 15. des laufenden Monats).

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Räumungsklage

Wann ist der Vermieter berechtigt, eine Räumungsklage zu erheben?

Hat der Vermieter ordnungsgemäß (fristlos oder ordentlich) gekündigt und geben die Mieter_innen die Wohnung nicht heraus, so steht es dem Vermieter frei, eine Klage auf Herausgabe der Wohnung (Räumungsklage) zu erheben. Er darf die Wohnung auf keinen Fall eigenmächtig in Besitz zu nehmen (z.B. durch Öffnen der Wohnungstür und Einbau eines neuen Türschlosses). Eine Räumung der Mietwohnung kann der Vermieter nur mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers und das erst mit Vorlage eines Räumungsurteils des Gerichts aufgrund der erhobenen Räumungsklage erwirken.

Ist ein Räumungsurteil ergangen, so kann die Vollstreckung durch Beantragung einer angemessenen Räumungsfrist aufgeschoben werden.

Wird die Räumungsklage infolge einer Kündigung wegen Mietzahlungsverzugs erhoben, besteht für Mieter_innen die Möglichkeit, die Räumung abzuwenden. Dazu müssen sie an den Vermieter die gesamte ausstehende Miete zahlen und dies bis zum Ablauf eines Monats nach Klagezustellung an die Mieter_innen. Ddadurch wird die vom Vermieter ausgesprochene Kündigung unwirksam; es sei denn, die Mieter_innen haben diesen Schutz bereits innerhalb der leztzten zwei Jahre – gerechnet ab der aktuellen Kündigung – in Anspruch genommen und schon damals die Kündigung durch Zahlung abgewendet.

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Rechtsschutzichern

Wenn Ihr Haus verkauft wird, haben Sie allen Grund zur Vorsorge. Deshalb sollten Sie und Ihre Nachbarn sich spätestens jetzt die Rückendeckung der Berliner MieterGemeinschaft e. V. sichern, einschließlich Rechtsberatung und Prozesskostenversicherung für mietrechtliche Streitigkeiten. Denn haben erst einmal die Auseinandersetzungen mit dem neuen Vermieter begonnen, z. B. mit einer Modernisierungsankündigung, ist es für eine neue Prozesskostenversicherung zu spät. Jede Versicherung gilt nur für Schadensfälle, deren Ursachen erst nach dem Abschluss der Prozesskostenversicherung und Ablauf der Wartezeit eintreten, d. h. für Streitfälle in der Zukunft. Die Wartezeit beträgt bei uns einen Monat (bei anderen drei Monate) nach Beitragseingang.

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Wenn die eigene Wohnung privatisiert wird

Umwandlung und Wohnungsverkauf

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Reparatur

Was ist eine Reparatur und wer der Mietvertragspartner kommt für Reparaturen innerhalb der Mietwohnung auf?

Unter einer Reparatur versteht man die Wiederherstellung des ursprünglichen, ordnungsgemäßen Zustandes einer Sache. Es muss folglich bereits zu einem Schaden gekommen sein. Von Reparaturen sind also Wartungstätigkeiten streng zu unterscheiden.

Reparaturkosten trägt grundsätzlich der Vermieter. Ausnahme: Es ist etwas anderes im Rahmen einer Kleinreparaturklausel vereinbart worden.

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Rohrverstopfung

Müssen Mieter_innen die Beseitigung von Abflussverstopfungen bezahlen?

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Behebung des Schadens verpflichtet. Nur wenn der Vermieter beweisen kann, dass die Mieter_innen den Schaden schuldhaft verursacht haben, müssen sie die Kosten tragen.

Regelungen nach denen sich die Mieter_innen an den Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen an der Hauptwasserleitung zu beteiligen haben, benachteiligen die Mieter_innen unangemessen und sind daher zumindest in Formularmietverträgen unwirksam.

Wenn der Vermieter für den Schaden verantwortlich ist oder das Rohr schon vor Mietvertragsabschluss verstopft war, können die Mieter_innen für eventuelle Schäden Ersatz verlangen. Allerdings müssen sie diese Schäden im Zweifel auch beweisen.

Wenn sich die Verstopfungen häufen oder andere Verdachtsmomente auf einen Rohrdefekt hinweisen, muss der Vermieter tätig werden. Unternimmt er nichts, dann haftet er für mögliche Schäden.

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Rückgabepflicht

Was umfasst die ordnungsgemäße Rückgabe der Wohnung bei Mietvertragsende / Auszug?

Erst wenn die Wohnung nach Beendigung eines Mietverhältnisses zurückgegeben ist, erlischt die Obhutspflicht der Mieter_innen. Zur ordnungsgemäßen Rückgabe gehört die vollständige Räumung von Wohnung, Keller, Nebenräumen usw. und das Aushändigen des kompletten Satzes an Schlüsseln.

Der Vermieter kann die Rücknahme verweigern, wenn eine größere Anzahl von Gegenständen zurückgelassen wird. Einzelne zurückgelassene Gegenstände hingegen hindern die Rückgabe nicht. Die Rücknahme kann auch nicht verweigert werden, weil z.B. die Schönheitsreparaturen noch nicht durchgeführt worden sind.

Von der faktischen Rücknahme der Wohnung werden die Ansprüche des Vermieters auf Herstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung nicht berührt. Einbauten haben die Mieter_innen grundsätzlich zu entfernen. Dies gilt auch, wenn sie vom Vermieter gestattet worden sind (OLG Ffm. WM 92, 56) und er nicht ausdrücklich auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verzichtet hat oder sich ein solcher Verzicht aus den Umständen ergibt. Einbauten, die bereits vom Vormieter stammen, müssen nicht zurückgenommen werden.

Mit der Rücknahme hat der Vermieter auch nicht automatisch auf weitergehende Ansprüche verzichtet. Dies ist nur der Fall, wenn er bestätigt, dass die Wohnung in ordnungs- und vertragsgemäßem Zustand zurückgegeben worden ist (z.B. in einem Abnahmeprotokoll).

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Ruhestörung

Ab wann kann man von einer Ruhestörung sprechen?

“Musik wird oft nicht schön gefunden, weil sie stets mit Geräusch verbunden”, holpert Wilhelm Busch. Doch ganz so einfach ist die Sache nicht, denn die Person, von der sie ausgeht, mag durchaus anderer Meinung sein. Lärm oder was die eine Seite dafür hält, dürfte eine der häufigsten Ursachen für Streit zwischen Nachbarn sein.

Das LG Hamburg hat zwar entschieden, dass jeder ein Recht hat, in seiner Wohnung ungestört zu leben und sich deshalb gegen unzulässigen Lärm wehren kann (WM 84, 79), doch ist nicht jedes Geräusch verboten. Juristisch formuliert, sind Geräusche nur dann nicht zulässig, wenn sie ein normal empfindender Durchschnittsmensch nicht mehr erträgt. Das subjektive Empfinden des in seiner Ruhe gestörten Nachbarn ist aber für eine gerichtliche Beurteilung nicht maßgeblich.

Im Einzelnen Folgendes:

– Es darf auch nach 22 Uhr gebadet werden (LG Köln WM 97, 323) – allerdings höchstens 30 Minuten lang, fügt OLG Düsseldorf (WM 91, 288) hinzu. Wasser- und WC-Spülung rund um die Uhr gehören ebenfalls zum üblichen und deshalb hinnehmbaren Verhalten.

– Die Geräusche, die von spielenden Kindern ausgehen, gelten nicht als rechtlich erhebliche Belästigung (OLG Düsseldorf WM 97, 221; LG Regensburg NZM 99, 220 sowie diverse andere). Selbstverständlich dürfen Kinder in einer Wohnung spielen und dabei lachen, weinen und schreien. Allerdings müssen die Eltern zwischen 13 und 15 Uhr sowie zwischen 22 und 7 Uhr unzumutbare Geräuschentfaltungen ihrer Kinder zu vermeiden trachten.

– Im Übrigen gilt der Grundsatz der Zimmerlautstärke für Radio- und Fernsehgeräte besonders zwischen 22 und 7 Uhr, aber nicht nur für diese Zeit. Auch Staubsauger sollten in den üblichen Ruhezeiten tunlichst außer Betrieb gelassen werden.

– Keinen Anspruch auf Schallisolierung durch Verlegen eines Teppichs, sprechen die Gerichte Mietern zu, die sich durch normales Gehen in Straßenschuhen, normales Verhalten von Kindern oder Babygeschrei gestört fühlen (OLG Düsseldorf, DWW 97, 149).

– Lärmquellen außerhalb des Hauses sind auf die Ortsüblichkeit und Unvermeidbarkeit zu überprüfen. So werden die Anwohner einer Hauptverkehrsstraße Lärmbelästigungen dulden müssen, die in einem ruhigen Wohngebiet Grund für Mietminderung wären. Baustellenlärm von einem benachbarten Grundstück berechtigen in der Regel zur Mietminderung. Der Fluglärm in der Nähe eines Flughafens dagegen ist ortsüblich. Der nächtliche Lärm, der von der Gastronomie
ausgeht, muss von den Anwohnern nur dann hingenommen werden, wenn er in dem Gebiet allgemein üblich ist. Bei erheblichen Lärmbelästigungen können sich die Mieter an das Ordnungsamt wenden.

Mieter_innen, die sich durch das Verhalten der Nachbarn gestört fühlen, können direkt Ansprüche gegen sie geltend machen. Ausgenommen ist die normale Beeinträchtigung, die erst auf Grund des baulichen Zustands des Hauses, besonders der schlechten Schallisolierung, zur unzumutbaren Belästigung wird.

Mieter_innen können aber in jedem Fall vom Vermieter die Unterbindung des Lärms verlangen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, denn er hat die Wohnung in dem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (LG Hamburg WM 84, 97). Eine Beeinträchtigung des Wohnwerts durch Lärm ist ein gerechtfertigter und sehr häufiger Grund für Mietminderungen. Wenn die Beeinträchtigung zur Gesundheitsgefährdung wird, weil z.B. permanent die Nachtruhe gestört wird, kann die Wohnung fristlos gekündigt werden.

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