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Satellitenschüssel

Was müssen Mieter_innen beachten, wenn sie eine Satellitenschüssel anbringen möchten?

Bringen die Mieter_innen eine Satellitenschüssel am Balkon an, kann der Vermieter die Entfernung dieser verlangen, wenn das betroffene Haus über Kabelanschluss verfügt. Gleiches gilt, wenn beim Anbringen die Bausubstanz beschädigt wird oder die Antenne das Gebäude unter ästhetischen Gesichtspunkten stark beeinträchtigt. Dabei lässt Letzteres einen recht weiten Spielraum zu. Sollte es sich um ein Haus mit vielen, verschieden geschmückten und genutzten Balkonen handeln und die Antennengröße sich im durchschnittlichen Rahmen halten, dürfte eine ästhetische Beeinträchtigung wohl kaum zu bejahen sein.

Ein Anspruch auf Entfernung der Schüssel ist selbst in o.g. Fällen jedoch nicht gegeben, wenn es sich um ausländische Mieter_innen handelt, die ausschließlich über die Schüssel Sender aus ihrem Heimatland empfangen können (AG Hamburg–Altona, AZ: 314b C 95/08). Dies müssen die Mieter_innen im Prozessfall nachweisen (LG Berlin, AZ: 65 S 123/07).

Können über die Schüssel lediglich weitere Sender aus dem Heimatland empfangen werden, so müssen die Mieter_innen darlegen, dass der Verzicht auf diese Sender einen Grundrechtseingriff darstellen würde. Die Sender müssten grundrechtsrelevante Inhalte (beispielsweise religiöser Art) vermitteln, die andere Sender nicht verbreiten und an die man nicht in anderer Weise (z. B. Internet) herankommt (BGH, AZ: VIII ZR 260/06).

Weitere Urteile:

AG Schöneberg, Urteil vom 31.03.2002, AZ: 10 C 252/02

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Schadensersatz

Welche Arbeiten in der Wohnung sind vor Auszug seitens der Mieter_innen zu tätigen?

Dies kann nicht pauschal beantwortet werden, da hier die Bestimmungen des jeweiligen Wohnmietvertrags gelten. Je nach der Regelung im Mietvertrag müssen Mieter_innen Schönheitsreparaturen durchführen. Außerhalb dieser Schönheitsreparaturen kann der Vermieter grundsätzlich nur die Beseitigung von Schäden an der Mietsache verlangen, welche die Mieter_innen verschuldet haben. Ist dies der Fall und kommen die Mieter_innen dieser Verpflichtung nicht nach, hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen sie.

Um solche Schadensersatzansprüche geltend zu machen, hat er – gerechnet ab der Wohnungsübergabe – 6 Monate lang Zeit. Danach ist der Anspruch verjährt.

Dabei ist einzig und allein die Übergabe der Wohnung für den Beginn der 6-monatigen Verjährungsfrist ausschlaggebend. Dies ist nämlich der Zeitpunkt, zu dem der Vermieter die Wohnung uneingeschränkt zurück erhält und sich ein Bild von dem Zustand der Wohnung machen kann. Nicht relevant ist in diesem Zusammenhang das Mietvertragsende. Der Mietvertrag kann also noch Geltung haben und erst Monate nach dem Auszug enden (BGH, Urt. v. 15.03.2006, AZ: VIII ZR 123/05).

Lassen Sie also Ihren Mietvertrag überprüfen! Wir empfehlen dringend den Besuch einer unserer Beratungsstellen, bevor mit jeglichen Arbeiten angefangen wird!

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Schädlingsbekämpfung

Müssen Mieter_innen die Kosten der Schädlingsbekämpfung tragen?

Die Kosten, die dem Vermieter durch die Schädlingsbekämpfung entstehen, können nach § 2 Ziffer. 9 BetrKV auf die Mieter_innen umgelegt werden. Wie bei allen anderen Betriebskosten auch muss es sich dabei aber um wiederkehrende, regelmäßig anfallende Kosten handeln. Im Grunde also vor allem um Maßnahmen zur Vorbeugung von Schädlings- und Ungezieferbefall. Die Kosten für eine einmalige Rattenbekämpfung beispielsweise muss der Vermieter selbst tragen.

Außerdem darf es sich nicht um die Bekämpfung des Ungeziefers in bestimmten einzelnen Mietwohnungen handeln, sondern in Bekämpfung in allgemein zugänglichen Nebenräumen (z.B. Treppenhaus, Keller, Dachboden, etc.).

Schließlich soll nicht unerwänt bleiben, dass die Kosten der Bekämpfungsmaßnahme dem Verursacher des Befalls in Rechnung gestellt werden können.

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Schallschutz

Welche Vorschriften regeln den Schallschutz in Wohngebäuden und was besagen jene Vorschriften?

Zuhause möchte man im wahrsten Sinn des Wortes seine Ruhe haben und sich von der Lärmkulisse der Außenwelt entspannen können. Dennoch beklagt sich über ein Drittel der erwachsenen Bevölkerung in der BRD über Lärm allein von Nachbar/innen. Insofern hat der Schallschutz eine wichtige Bedeutung für die Wohnzufriedenheit.

Für Wohngebäude wurden die zurzeit gültigen öffentlich-rechtlichen Mindestvorschriften zum Schallschutz in der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“ im November 1989 festgelegt. Diese Mindestvorschriften dürfen nicht unterschritten werden. Da Gebäude jedoch immer nur den zum Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden Anforderungen entsprechen müssen, weisen Altbauten in ihrer üblichen Beschaffenheit meistens einen schlechteren Schallschutz als Neubauten auf. Die übliche Beschaffenheit ist bei einer Neubauwohnung also anders zu beurteilen als bei einer Altbauwohnung.
Daher kann z.B. unzureichender Schallschutz in einem Fall einen Mangel darstellen, im anderen Fall der gleiche Zustand aber der üblichen Beschaffenheit entsprechen. Wenn im Mietvertrag nichts über den Zustand der Wohnung vereinbart ist, dann liegt ein Mangel nur dann vor, wenn die Wohnung von der üblichen Beschaffenheit abweicht.

Mit den Mindestanforderungen der DIN 4109 werden zum Schutz vor Gesundheitsgefahren nur unzumutbare Belästigungen verhindert. „Ein den Bauvorschriften genügender Schallschutz im Mehrfamilienhaus schließt die Wahrnehmbarkeit üblicher, unvermeidlicher Belästigungen durch Hausbewohner nicht aus. Diese Beeinträchtigungen sind vom Mieter hinzunehmen“, sagt das AG Trier (Urt. v. 17.01.2001; AZ: 5 C 194/00; WM 2001, 237). Dies bedeutet auch, dass gegenseitige Rücksichtnahme zu üben und unnötiger Lärm zu vermeiden ist.

Zur Verbesserung des Schallschutzes wurde 1994 vom Verein der Deutschen Ingenieure (VDI) die Richtlinie 4100 erarbeitet. Diese VDI Richtlinie 4100 ist nicht baurechtlich eingeführt, wird aber als Stand der Technik angesehen. Sie definiert drei unterschiedliche Qualitäten des baulichen Schallschutzes. Die Schallschutzstufe 1 (SSt I) entspricht den Anforderungen der DIN 4109. Laute Sprache ist demnach „verstehbar“, Sprache mit normaler Sprechweise „im Allgemeinen nicht verstehbar“ und Gehgeräusche „im Allgemeinen störend“. Die Schallschutzstufe 2 (SSt 2) sichert mehr Ruhe zu und wird heute bei normaler Bauausführung mittlerer Art und Güte erreicht. Diese Schallschutzstufe entspricht nicht den Werten der DIN 4109 für erhöhten Schallschutz. Letzterer liegt teilweise nur ein Dezibel über den Mindestanforderungen.

Bei Streitigkeiten wegen Einhaltung des Schallschutzes beziehen sich die Gerichte auf die DIN 4109 und die VDI 4100 (eine Überarbeitung liegt als E DIN 4109 10 im Entwurf bereits vor). Zur Einschätzung, ob ein Schallschutz mangelhaft ist, müssen darüber hinaus das Baualter – bei Altbausanierungen der Umfang und die Art der Ausführung – und die mietvertraglichen Regelungen miteinbezogen werden.

Beispiel: Altbauten (oder auch Nachkriegsgebäude) sind bekanntermaßen hellhöriger als Neubauten. In einem Altbau können Mieter_innen also nicht erwarten, dass die aktuellen Schallschutzanforderungen erfüllt werden. Wenn aber der alte Dachstuhl abgerissen und als bewohntes Dachgeschoss neu aufgebaut wird, muss die dann ebenfalls neu gebaute Geschossdecke, also der Boden der neuen Wohnung, die zum Zeitpunkt der Baumaßnahmen geltenden technischen Anforderungen erfüllen (BGH, Urt. v. 06.10.2004, AZ: VIII ZR 355/03).

Schall sind mechanische Schwingungen und Wellen eines elastischen Mediums. In DIN 4109 wird unterschieden nach

1. Luftschall: Luftschall ist der sich in der Luft ausbreitende Schall, infolge Anregung der (Raum-)Luft (z.B. durch Sprache, Musik, Außenlärm).

2. Körperschall: Körperschall ist der in festen Stoffen sich ausbreitende Schall, infolge unmittelbarer Anregung der schallübertragenden Bauteile (z. B. Gehgeräusche auf Decken und Treppen, Geräusche aus haustechnischen Anlagen).

3. Trittschall: Trittschall ist der Schall, der beim Begehen und bei ähnlicher Anregung einer Decke, Treppe o.ä. als Körperschall entsteht und teilweise als Luftschall in einen darunter liegenden oder anderen Raum abgestrahlt wird.

Grundlage für die Lärmbewertung ist nach den gültigen Schallschutzrichtlinien, eine Messung des Schalldruckpegels in dB (Dezibel). Die in dB gemessenen Werte verhalten sich logarithmisch, eine Erhöhung um 10 dB bedeutet zwar eine Verzehnfachung des physikalischen Schalldrucks, aber nur annäherungsweise eine Verdopplung der empfundenen Lautstärke.

Für das menschliche Gehör überhaupt nicht wahrnehmbar ist 1 dB. Die Messschwelle für Lärm beginnt erst bei 10 dB, der gesundheitlich sichere Bereich geht bis 30 dB. In ruhigen Wohnstraßen liegen die Hintergrundgeräusche tagsüber bei 50 dB, bei stark befahrenen Straßen können sie bis 100 dB ansteigen. Nervöse Erscheinungen können ab 70 dB auftreten, Hörschäden in Abhängigkeit von der Einwirkdauer ab 75 dB. Ob Lärmbelästigung in der Wohnung einen Mangel, womöglich gar eine Gesundheitsgefährdung, darstellt, muss im Einzelfall entschieden werden. Hierzu siehe auch Stichwort „Ruhestörung“.

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Schimmel

Erster Schritt Mängelanzeige

Wenn Feuchtigkeitsschäden und/oder Schimmel in der Wohnung auftreten, müssen die Mieter_innen dies umgehend dem Vermieter anzeigen. Die Mängelanzeige (§ 536 c BGB) ist eine wesentliche Voraussetzung für die Durchsetzung aller weiteren Rechte, wie Mängelbeseitigung, Mietminderung, außerordentliche Kündigung und Geltendmachung weitergehender Schadensersatzansprüche. Mietrechtlich betrachtet ist Schimmel in der Wohnung ein Mangel und kann zur Minderung der Miete oder auch zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.

Gesundheitsgefährdung

Die Gerichte (z.B. AG Köpenick, AZ 17 C 475/00) bewerten Schimmelpilz als einen „erheblichen Mangel“, der zur Minderung berechtigt und gehen bei großflächigem Schimmelbefall zumeist von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung aus, die Mieter_innen neben der Mietminderung zur fristlosen Kündigung berechtigt (z. B. AG Neukölln, AZ 6 C 586/99). Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, richtet sich nach objektiven Maßstäben und ist nicht allgemein zu beantworten, sondern eine Frage des Einzelfalls. Allein die Möglichkeit, dass sich auf Grund einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Raumluft befinden, stellt noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar und reicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus. Voraussetzung für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB ist eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit. Die Mieter_innen müssen darlegen und beweisen, dass festgestellte Schimmelpilze tatsächlich toxinbildend sind und dass sich toxische Stoffe in der Atemluft befinden. Ein einfaches ärztliches Attest, das ohne Laboruntersuchung erstellt ist, reicht hierzu nicht aus (KG, AZ 8 U 124/02 ; AZ 12 U 1493/00). Der fristlosen Kündigung braucht in den Fällen erheblicher Gesundheitsgefährdung keine Aufforderung zur Mängelbeseitigung mit Fristsetzung vorausgehen. Die Mieter_innen müssen aber schriftlich unter Angabe des Grunds „Gesundheitsgefährdung“ kündigen und sollten auch darauf hinweisen, dass sie von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.

Richtiges oder falsches Wohnverhalten

Das Recht zur Minderung der Miete und zur Kündigung
des Mietverhältnisses besteht nicht, wenn die Mieter_innen den Schaden, z. B. durch falsches Lüftungsverhalten, selbst verursacht haben. An das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter_innen werden zum Teil sehr unterschiedliche Anforderungen gestellt. Einig sind sich die Gerichte jedoch darin, dass das Schrägstellen der Fenster (Kipplüftung) nicht genügt, da dabei kein nennenswerter Luftaustausch stattfindet. Es reiche jedoch, morgens und abends 20 bis 30 Minuten alle Fenster weit zu öffnen, was bei Frost durchaus schon eine Herausforderung darstellen kann. Es kann zwar von den Mietern, so das LG Berlin (AZ 12 O 567/88), grundsätzlich nicht verlangt werden, ihre Heizungs- und Belüftungsgewohnheiten allein nach den wärmetechnischen Gegebenheiten der Mietwohnung einzurichten und die Mieter_innen schulden auch keine besondere „Klimapflege“ für ihre Wohnungen, meinte das LG Hamburg (AZ 11 S 341/86), jedoch sei es nötig, in „zumutbarem“ Umfang zu lüften. Über die Auslegung, was „zumutbar“ ist, wird allerdings häufig gestritten. Das OLG Frankfurt (AZ 19 U 7/99) beispielsweise ist der Auffassung, zwei- bis dreimaliges Querlüften für jeweils zehn Minuten am Tag sei ausreichend, sofern die Wohnung richtig beheizt würde. So meinte z. B. auch das LG Hamburg (AZ 16 S 122/87), dass einer berufstätigen Mutter ein mehr als zweimaliges Lüften am Tag nicht zuzumuten sei. Auch das Lüften im Abstand von drei bis vier Stunden wurde als unzumutbar befunden (AG Bochum, AZ 63 C 265/82). Kommt es nach dem Einbau neuer Fenster zu Schimmelbildung, weil Mieter_innen ihr Heiz- oder Lüftungsverhalten nicht anpassen, ist „der Mangel voll dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen, wenn er den Mieter nicht sachgerecht und präzise auf die Anforderungen im veränderten Raumklima hingewiesen hat“, entschied das LG Gießen (AZ 1 S 63/00).

Modernisierung

Denn wenn bei zu dünnen Außenwänden (z. B. 24 cm Mauerwerk mit einem u-Wert von 1,6) neue Fenster mit Wärmeschutzverglasung (u-Wert 1,3) eingebaut werden, kann es zu Kondensatbildung an den Wänden kommen, wenn Mieter_innen ihr Heiz- und Lüftungsverhalten nicht auf die Veränderung durch die Modernisierung abstimmen. Die Mieter_innen müssen ihr Wohnverhalten in zumutbarem Umfang dem Gebäudezustand anpassen oder zumindest durch ausreichendes – jedoch noch vertretbares – Heizen und Lüften versuchen, den Schaden zu begrenzen. Zur Vorbeugung kann nach gerichtlicher Auffassung auch das Abwischen nasser Fenster gehören. Jedoch „Der Mieter ist nicht verpflichtet, selbst bauliche Maßnahmen vorzunehmen oder zusätzliche Heizquellen aufzustellen, wenn eine Schimmelbildung auf Grund der Bausubstanz nicht anders verhindert werden kann.“ Auch kann Mieter_innen „nicht abverlangt werden, ständig alle Räume der Wohnung mit mehr als 20°C zu beheizen, nur damit es nicht zur Bildung von Feuchtigkeit kommt“ (LG Lüneburg, AZ 6 S 70/00).

Beweislast

Wenig Streit wird es darum geben, dass ein Mangel tatsächlich vorhanden ist. Dies ist in der Regel bei sichtbaren Stock- und Schimmelflecken kaum zu bestreiten. Wer trägt nun aber die Beweislast dafür, wer den Mangel zu vertreten hat? Bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Schimmel durch aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters herrührenden Mängeln z. B. durch Baumängel, Fassaden- oder Putzschäden, mangelhafte Dachisolierung, Schäden an der Dacheindeckung, ungenügende Wärmedämmung oder von Kältebrücken herrührt, muss sich der Vermieter zunächst entlasten. Gelingt dem Vermieter nicht, diesen Nachweis zweifelsfrei zu erbringen, muss er beweisen, dass der Schimmel durch unzureichendes Wohn- und Lüftungsverhalten der Mieter_innen entstanden ist (z.B. LG Berlin, AZ 64 S 320/99). Auch der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dann, wenn strittig ist, „ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, der Vermieter beweisen muss, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtbereich liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt.“ (BGH, AZ XII ZR 272/97). Hat der Vermieter den Nachweis erbracht, dass keinerlei konkrete Anhaltspunkte für aus seinem Verantwortungsbereich herrührende Mängel vorliegen und ist davon auszugehen, dass die Schadensursache in dem durch die Benutzung der Wohnung abgegrenzten räumlich-gegenständlichen Bereich liegt, müssen sich die Mieter_innen dahingehend entlasten, dass sie die Feuchtigkeitsschäden und die daraus resultierende Schimmelbildung nicht durch vertragswidriges Verhalten, wie unzureichende Beheizung und Lüftung verursacht haben (OLG Karlsruhe, AZ 3 RE Miet 6/84). Auch die Art der Möblierung kann Schimmelbildung begünstigen und ist bei der Beurteilung der Ursache zu berücksichtigen. Wenn Sie Feuchtigkeitsbildung, Stock- oder Schimmelflecken in Ihrer Wohnung feststellen, sollten Sie sich in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen. Richtiges Heizen und Lüften 1. Wenn möglich, bereits während des Entstehens von Feuchtigkeit (z. B. beim Kochen oder Wäschewaschen) die Türen zu anderen Räumen schließen und ausreichend lüften. Umso gründlicher lüften, wenn dies erst hinterher möglich ist (z. B. im Bad). Im Badezimmer besteht Schimmelgefahr, wenn nach Benutzung die Heizung heruntergefahren und nicht genügend gelüftet wird. 2. Die Türen zu unbeheizten Räumen sollten geschlossen bleiben, weil sonst wärmere und damit feuchtere Luft in die kühleren Räume eindringt und die Feuchtigkeit dort kondensiert. 3. Auch wenn man „kalt“ schlafen möchte, sollte das Schlafzimmer tagsüber (ca. 16 bis 18°C) geheizt werden, damit die Raumluft genügend Feuchtigkeit aufnehmen kann. 4. Es ist ratsam, mindestens viermal am Tag die Fenster offen stehen zu lassen, am besten mit Durchzug quer durch die Wohnung lüften. Bei Minustemperaturen gelten fünf bis zehn Minuten als ausreichend, im Sommer sollte länger gelüftet werden. 5. Dauerkippstellung der Fensterflügel kann im ungünstigsten Fall in der kalten Jahreszeit den Bereich um die Fenster so stark auskühlen, dass Kondensatfeuchte entsteht. 6. Nach Möglichkeit keine Wäsche in der Wohnung trocknen. Lässt sich dies nicht vermeiden, sollte dieses Nutzungsverhalten aber unbedingt, wie auch häufiges Kochen und die Ausstattung der Wohnräume mit vielen Zimmerpflanzen, mit Aquarien oder Zimmerbrunnen etc. bei dem Maß der Lüftung berücksichtigt werden. 7. In Räumen, die nur zeitweise (z. B. am Wochenende oder am Abend) genutzt werden, muss nach dem Aufheizen stärker gelüftet werden als in einem ständig beheizten Raum, weil die Oberflächen noch kalt sind und hier Feuchtigkeit kondensieren kann. 8. Je kälter es draußen ist, desto besser werden die Räume durch Lüftung entfeuchtet. Im Sommer gilt für Keller und kühle Nebenräume am besten nachts lüften, dann ist die Außenluftfeuchte am geringsten. 9. Auf zusätzliche Luftbefeuchter wie z. B. Verdunster am Heizkörper sollte verzichtet werden.

Weitere Vorbeugungsmaßnahmen gegen Schimmelbildung

1. Schränke sollten mindestens im Abstand der Scheuerleisten, besser noch mit fünf Zentimeter Abstand an die Wände gestellt werden. Ist der Wärmeschutz von angrenzenden Wänden unzureichend, sollten diese besser frei bleiben, um die Luftzirkulation nicht zu behindern. Allerdings kann von den Mieter_innen nicht verlangt werden, dass sie auf das Aufstellen von Möbeln an den Außenwänden gänzlich verzichten, es genügt daher, wenn ein ausreichender Abstand eingehalten wird. Vorhänge und großformatige Bilder sollten aber an kalten Außenwänden möglichst nicht angebracht werden. 2. Bei immunschwachen Menschen oder bei nachgewiesenen Allergien sollten auch Streuquellen von Schimmelpilzen reduziert werden. Dazu zählen Haustiere (auch Vögel), Müllbehälter (insbesondere für organische Abfälle) und Topfpflanzenerde (insbesondere auf Fensterbänken über der Heizung).

Feuchtigkeitsquellen

Nicht nur durch Atmen und Schwitzen, sondern auch durch Duschen, Waschen, Wäschetrocknen, Putzen und Kochen wird Feuchtigkeit abgegeben. Auch Zimmerpflanzen und Aquarien stellen erhebliche Feuchtigkeitsquellen dar. Pro Person entsteht so eine Feuchtigkeitsabgabe an die Raumluft von täglich mehr als 2 Litern.

Zum Weiterlesen

Kostenlose Broschüren im PDF-Format gibt es beim Umweltbundesamt (www.umweltbundesamt.org) „Hilfe! Schimmel im Haus. Ursachen-Wirkungen-Abhilfe“ oder beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (www.bmvbw.de) „Gesund Wohnen durch richtiges Lüften und Heizen“.

Schlüssel

Auf wieviele Schlüssel haben Mieter_innen einn Anspruch? Was gilt bei Verlust von Schlüsseln?

Die erforderliche Anzahl von Schlüsseln zur Verfügung zu stellen, ist grundsätzlich Sache des Vermieters. In der Regel sind das zwei komplette Sätze (so z.B. AG Neukölln, AZ: 8 C 39/98), zuzüglich der für weitere Familienmitglieder. Außerdem können die Mieter_innen Schlüssel für andere Personen verlangen (Babysitter, Pflegedienst, Untermieter, etc.). Notfalls kann der Anspruch gerichtlich eingeklagt werden.

Der Vermieter darf nur dann Schlüssel zurückbehalten, wenn ihm dies von den Mieter_innen ausdrücklich gestattet wurde. Ein Betreten der Wohnung mithilfe eines Zweit- oder Zentralschlüssels berechtigt die Mieter_innen zur fristlosen Kündigung. Hausfriedensbruch begeht der Vermieter selbst dann, wenn ihm die Mieter_innen den Besitz eines Schlüssels erlaubt hatten (LG Berlin WM 99, 322).

Wenn Mieter_innen zusätzlich selbst Schlüssel anfertigen lassen, müssen sie dem Vermieter dies mitteilen.

Wenn Schlüssel verloren gehen, ist der Vermieter zu benachrichtigen. Trifft die Mieter_innen ein Verschulden, so haben sie die Kosten für die notwendigen Maßnahmen, möglicherweise Auswechseln von Schlössern usw. zu tragen. Allerdings ist eine Formularmietvertragsklausel, wonach die Mieter_innen grundsätzlich die Kosten des Auswechselns der gesamten Schließanlage bei Verlust der Schlüssel zu tragen haben, unwirksam. Es muss vielmehr die tatsächliche Gefahr des Schlüsselmissbrauchs gegeben sein (LG Berlin, 64 S 551/09). Sind die Schlüssel unverschuldet abhanden gekommen, z.B. durch Diebstahl, dann hat der Vermieter für den Ersatz zu sorgen (AG Hamburg WM 99, 687). Eine Klausel im Mietvertrag, die den Vermieter davon befreit, ist unwirksam.

Bei Auszug aus der Wohnung sind sämtliche Schlüssel, auch die selbst angefertigten, an den Vermieter zurückzugeben. Falls gewünscht, können die Mieter_innen die Schlüssel, deren Kosten der Vermieter nicht getragen hat, nachweisbar unbrauchbar machen.

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Schönheitsreparaturen

Wer muss wann die Wohnung renovieren? Was gehört dazu, was nicht? Welche Qualitätsmaßstäbe gelten? – Viele Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sind ungültig.

Das Problem ist den meisten Mieter_innen nur zu gut bekannt. Eine neue Wohnung wird gemietet und aus der alten möchte man möglichst schnell und ohne großen Aufwand ausziehen. Doch oft streiten sich Vermieter und Mieter_innen, weil sie uneinig sind, wie die Wohnung bei der Rückgabe auszusehen hat.

Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die Schönheitsreparaturen sind demnach grundsätzlich Sache des Vermieters, jedoch wird diese Verpflichtung im Mietvertrag fast immer auf die Mieter_innen
abgewälzt. In welchem Umfang diese Abwälzung zulässig oder unzulässig ist, haben dann die Gerichte zu entscheiden. Deshalb gilt: Welche Renovierungsarbeiten von den Mieter_innen durchzuführen sind, ob die ganze Wohnung frisch gestrichen oder lediglich geräumt und besenrein zurückzugeben ist, hängt von der jeweiligen Vereinbarung im Mietvertrag ab. Um nicht Schönheitsreparaturen zu leisten, ohne dazu verpflichtet zu sein, sollten Mieter_innen also zuerst die entsprechende Regelung in ihrem Mietvertrag überprüfen lassen.

Die Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen ist sehr umfangreich und da die vertraglichen Regelungen äußerst vielfältig sind, ist die künftige Rechtsprechung auf diesem Gebiet unbedingt zu beachten. Die nachfolgenden Informationen können Ihnen also nur Hilfestellung geben, aber eine anwaltliche Prüfung Ihres Mietvertrags nicht ersetzen. Leichtfertigkeit kann Sie teuer zu stehen kommen, lassen Sie sich also beraten, bevor Sie zum Pinsel greifen oder sich gegenüber Ihrem Vermieter äußern.

Sie können diese Infoschrift auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Für den sozialen Wohnungsbau beantwortet die II. Berechnungsverordnung (II. BV) die Frage. Dort heißt es im § 28 Abs. 4 Satz 5: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Eine andere gesetzliche Definition existiert nicht und die Gerichte wenden diese Begriffsbestimmung auch für den freifinanzierten Wohnungsbau an. Wenn also im Mietvertrag steht „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen“, sind darunter die oben genannten Arbeiten zu verstehen. Die Begriffsbestimmung der II. BV ist mittlerweile etwas veraltet. Wände werden nur noch selten gekalkt – üblich ist dagegen das Tapezieren mit Mustertapete oder Raufaser. Prinzipiell umfassen Schönheitsreparaturen nur Abnutzungen, die sich „mit Farbe, Tapete und gegebenenfalls etwas Gips“ erneuern lassen.

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich Arbeiten, die über malermäßige Instandsetzungen hinausgehen oder die Flächen betreffen, die sich außerhalb der Wohnung befinden. So zählen z.B. weder der Austausch eines durch normalen Gebrauch abgenutzten Teppichbodens noch das Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden zu Schönheitsreparaturen. Demzufolge ist der Vermieter verpflichtet, die Fußböden zu erneuern, wenn diese verschlissen sind. (Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Fußbodenbeläge nicht mitvermietet wurden, also z.B. in Eigenleistung des Mieters hergestellt wurden.) Das gilt für alle Fußböden, also auch für Teppich, Laminat oder Dielen (u.a. LG Berlin, AZ: 62 S 394/95). Etwas anderes gilt, wenn die Mieter_innen den Fußboden beschädigt haben, z. B. durch herunterfallende Gegenstände, Brandlöcher oder Rotweinflecken. Eine solche überdurchschnittlich starke Beschmutzung oder Beschädigung müssen Mieter_innen ersetzen.

Wer ist für die Schönheitsreparaturen zuständig?

Diese Frage mögen viele für überflüssig halten, weil die Antwort „natürlich die Mieter_innen“ so selbstverständlich erscheint. Aber so selbstverständlich ist das nicht, denn gesetzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sagt: „Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Und § 538 BGB ergänzt: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“ Das heißt, der Vermieter hat den Mieter_innen die Wohnung so zu überlassen, dass man darin wohnen kann und in eben diesem Zustand zu erhalten, also von Zeit zu Zeit sogar zu renovieren.

Vertragsfreiheit

Dass die Wirklichkeit ganz anders aussieht, ist der ungleichen Ausgangssituation bei der Vertragsfreiheit geschuldet. Im Wohnraummietrecht bedeutet dies die Freiheit des Vermieters, Verträge so zu gestalten, wie es für ihn am günstigsten ist und die Freiheit der Mieter_innen, diese Bedingungen entweder zu akzeptieren oder auf die Anmietung der Wohnung zu verzichten.

So sind die vom Gesetz abweichenden Vereinbarungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter_innen der Regelfall geworden und werden inzwischen als Verkehrssitte angesehen.

Formularklausel oder Individualvereinbarung

Durch den großen Spielraum für den Vermieter bei der Vertragsgestaltung, insbesondere zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, lohnt der Blick auf die verschiedenen mietvertraglichen Regelungen. Prinzipiell ist zwischen Formularklauseln und Individualvereinbarungen zu unterscheiden. Als Formularklauseln gelten die Inhalte der standardisierten Mietvertragsformulare, die Hausbesitzervereine oder Verlage anbieten. Auch wenn ein Vermieter nur einzelne Klauseln daraus verwendet oder wenn er selbst vorformulierte Klauseln mehrmals verwendet bzw. verwenden will, handelt es sich um Formularklauseln. Formularklauseln gelten als Allgemeine Geschäftsbedingungen und unterliegen deshalb dem Verbraucherschutz (§§ 305 bis 310 BGB). Benachteiligen diese Klauseln den Vertragspartner des Verwenders, also die Mieter_innen, unangemessen, sind sie unwirksam.

Demgegenüber stehen sogenannte Individual- oder auch Einzelvereinbarungen als zwischen zwei Vertragspartnern frei ausgehandelte Vertragsinhalte, bei denen beide Partner eine gleichrangige Verhandlungsposition haben. Dies ist bei Mietverträgen kaum der Fall. Im Mietvertragsformular werden Individualvereinbarungen zumeist unter „sonstige Vereinbarungen“ aufgeführt. Der Vermieter hat bei einer Einzelvereinbarung weitreichendere Möglichkeiten, seinen Mieter_innen Schönheitsreparaturen aufzubürden. So können z.B. die Mieter_innen zum Schleifen und Versiegeln von Parkettfußboden vertraglich verpflichtet werden.

Der Mietvertrag regelt die Zuständigkeit!

Es kommt also darauf an, was im Mietvertrag steht und wie es vereinbart wurde. Steht gar nichts im Mietvertrag, dann brauchen Mieter_innen nicht zu renovieren. Auch bei einem mündlichen Mietvertrag gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Die Mieter_innen sind auch dann nicht verpflichtet, die Wohnung renoviert zurückzugeben, wenn im Mietvertrag steht, dass die Wohnung „besenrein“, „bezugsfertig“, „in vertragsgemäßem Zustand“ usw. übergeben werden muss. Grundsätzlich gilt, dass Mieter_innen niemals mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen müssen, als sie selbst verwohnt haben.

Nicht alle Klauseln sind wirksam!

Viele Mietverträge enthalten Vertragsbedingungen über die Pflicht der Mieter_innen zur Renovierung beim Einzug, während der Wohndauer und beim Auszug. Eine Vielzahl von Klauseln wurden mittlerweile vom BGH für unzulässig erklärt. In anderen Fällen entsteht durch die Kombination mehrerer Klauseln oder auch durch die Kombination von Klauseln und Individualvereinbarungen ein Summierungseffekt, der dazu führt, dass die Mieter_innen unangemessen benachteiligt werden. Das kann die gesamte Renovierungsverpflichtung unwirksam machen und Mieter_innen müssen die Wohnung beim Auszug nur besenrein übergeben. Enthält Ihr Mietvertrag derartige Regelungen, sollten Sie unbedingt den genauen Wortlaut Ihres Mietvertrags in einer Beratungstelle der Berliner MieterGemeinschaft überprüfen lassen.

Schönheitsreparaturen beim Einzug

Oft hört man: „Wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, braucht auch keine renovierte zu hinterlassen.“ Das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Wenn im Mietvertrag die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter_innen wirksam vereinbart wurde, dann müssen diese auch ausgeführt werden.

Der Vermieter muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand überlassen. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine frisch renovierte Wohnung zu vermieten, besteht jedoch nicht. Wer in eine nicht renovierte Wohnung zieht, hat diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert. In Literatur und Rechtsprechung besteht Uneinigkeit darüber, ob die Mieter_innen vom Vermieter dennoch die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen können. Überwiegend verneint wird dies, wenn im Mietvertrag die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen wirksam auf die Mieter_innen abgewälzt ist. Keinesfalls aber besteht eine Verpflichtung der Mieter_innen zur Anfangsrenovierung. Und erst recht ist die formularmäßige Vereinbarung einer Anfangsrenovierung unzulässig. Auch bei der Verpflichtung der Mieter_innen zur Renovierung bei Bedarf handelt es sich um eine unwirksame Klausel, wenn die
Wohnung unrenoviert übergeben wurde, denn der Bedarf besteht dann ja bereits bei Beginn des Mietverhältnisses.

Ausnahmsweise ist die Überbürdung der Anfangsrenovierung zulässig, wenn die Mieter_innen einen angemessenen Ausgleich für die Vornahme der Renovierungsarbeiten zu Beginn des Mietverhältnisses – etwa einen Mieterlass für die ersten Monate – erhalten. Die Angemessenheit ist vom konkreten Renovierungsaufwand abhängig (LG Berlin, GE 2004, 964).

Individualmietvertraglich kann eine Anfangsrenovierung zulasten der Mieter_innen vereinbart werden. In Anbetracht des Summierungseffekts kann dies jedoch bei gleichzeitig formularmäßiger Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen unwirksam sein (BGH, AZ: VIII ZR 163/05).

Schönheitsreparaturen während der Wohndauer

Warum Mieter_innen während des laufenden Mietverhältnisses renovieren müssen, bleibt unklar. Die Wohnung wird durch eine vergilbte Tapete nicht beschädigt und ob die Raufasertapete strahlend weiß oder mit Kindermalerei verziert ist, ließe sich als Geschmacksfrage behandeln. Während der laufenden Mietdauer unterlassene Schönheitsreparaturen berechtigen den Vermieter nach vorherrschender Meinung nicht zur fristlosen Kündigung. Eine ordentliche Kündigung wird auch nur in dem seltenen Ausnahmefall als gerechtfertigt angesehen, wenn durch die Unterlassung große Schäden drohen oder die Bausubstanz gefährdet wird (LG Münster).

Aber Vorsicht: Der BGH (AZ: VIII ZR 192/04) hat die Verpflichtung der Mieter_innen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis bejaht, wenn die Schönheitsreparaturen fällig sind, auch wenn die Substanz der Wohnung nicht gefährdet ist. Führen die Mieter_innen diese trotz Aufforderung durch den Vermieter nicht aus, hat der Vermieter nach Auffassung des BGH Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten.

Fristenregelung

Die meisten Mietverträge orientieren sich bei der Übertragung der Renovierungsverpflichtung am Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976. Die dort genannten Fristen wurden in der Rechtsprechung bislang bestätigt (z.B. BGH, Urteil vom 20.04.2004, AZ: VIII ZR 230/03).

Danach sind Schönheitsreparaturen im Allgemeinen nach folgender Wohndauer fällig:

drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen,

fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume sowie Flure, Dielen und Toiletten,

sieben Jahre für andere Nebenräume.

Die Fristen sind vom Einzug an zu berechnen und es ist unerheblich, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Sind vertraglich keine Fristen genannt, sondern beschränkt sich die Regelung auf z.B. „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen“, so ist davon auszugehen, dass die üblichen oben genannten Fristen vereinbart sind. Solche Fristen sind aber nur eine Richtschnur. Der tatsächliche Renovierungsbedarf muss berücksichtigt werden. Ein tatsächlicher Renovierungsbedarf nach diesen Fristen kann möglicherweise nicht bestehen, wenn Mieter_innen die Wohnung oder einzelne Räume wenig nutzen – etwa durch längere Abwesenheit – oder wenn die Wände mit besonders „langlebigen“ Tapeten oder Farben versehen sind.

Sowohl verkürzte als auch starre Fristen führen zur Unwirksamkeit

Die oben genannten Fristen dürfen in der mietvertraglichen Vereinbarung nach der Rechtsprechung des BGH weder unterschritten noch als starre Fristen vereinbart werden. Beispiel für verkürzte Fristen: „… bei Küche, Bad und Toilette zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen fünf Jahre.“

Eine starre Frist ist erkennbar an Formulierungen wie „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“. Beispiel für starre Fristen: „Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.“

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, nach der die Räume zwingend nach verkürzten oder starren Fristen renoviert werden müssen, ohne Rücksicht auf ihren tatsächlichen Zustand, dann ist diese Klausel unwirksam – und zwar insgesamt unwirksam. Das heißt: Mieter_innen brauchen dann gar nicht zu renovieren, weder beim Einzug, noch während der Mietzeit und auch nicht beim Auszug. Solche Klauseln sind in sehr vielen Mietverträgen enthalten.

Wirksam sind hingegen Klauseln, in denen die Fristen lediglich Empfehlungscharakter haben – zu erkennen an Formulierungen wie „etwa“, „grundsätzlich“, „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“.

Für die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Formularvereinbarungen kommt es auf jedes Wort der verwendeten Klausel an. Eine genaue Prüfung der vertraglichen Regelungen kann viel Zeit und Geld sparen und andererseits kann ein Irrtum viel Geld kosten. Unseren Mitgliedern empfehlen wir deshalb dringend, mit dem Mietvertrag eine Beratungsstelle aufzusuchen und die jeweilige Klausel anwaltlich prüfen zu lassen.

Schönheitsreparaturen beim Auszug

Ohne mietvertragliche Regelung ist die Wohnung bei Auszug besenrein zu übergeben. Alle anderen Klauseln sind nur insoweit wirksam, als sie im Übrigen vereinbarte Schönheitsreparaturen während der Mietzeit berücksichtigen. Verpflichtet der Mietvertrag zu laufenden Schönheitsreparaturen mit den oben genannten Fristen und gleichzeitig zur Rückgabe einer frisch renovierten Wohnung, ist dies eine doppelte Verpflichtung, deren Summierungseffekt dazu führt, dass die Vereinbarung insgesamt unwirksam ist (BGH, Urteil vom 14.05.2003, AZ: VIII ZR 308/02).

Wurde im Mietvertrag die Abwälzung der Schönheitreparaturen während des Mietverhältnisses auf die Mieter_innen wirksam vereinbart, aber nicht durchgeführt, ist eine Endrenovierung bei Auszug erforderlich. Falls die Schönheitsreparaturen entsprechend der vereinbarten Fristen von den Mieter_innen durchgeführt wurden, müssen diese das im Streitfall auch belegen können. Bewahren Sie also Rechnungen von Malerbetrieben oder von gekauftem Material (Farbe, Tapeten, Pinsel, Spachtelmasse etc.) sorgfältig auf. Auch schriftliche Bestätigungen von den Personen, die mitgeholfen haben, sind sinnvoll.

Quoten-/Abgeltungsklausel

Viele Mietvertrage enthalten eine Regelung, dass Mieter_innen anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen zu erstatten haben, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach den vereinbarten Fristen noch nicht fällig sind. Hierbei wird häufig ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes zugrunde gelegt. Diese Regelung wird Quoten- oder Abgeltungsklausel genannt.

Beispiel: „20%, wenn die letzte Renovierung ein Jahr zurückliegt, 40%, wenn die letzte Renovierung zwei Jahre zurückliegt, 60%, wenn die letzte Renovierung drei Jahre zurückliegt, 80%, wenn die letzte Renovierung vier Jahre zurückliegt“, sollen Mieter_innen anteilig die Kosten übernehmen.

Eine Quotenklausel ist unwirksam, wenn

die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter_innen unwirksam ist,

sie eine Abgeltung von 100% vorsieht oder

die prozentuale Abgeltung starre Fristen ausweist. (BGH-Urteil vom 18.10.2006, AZ: VIII ZR 52/06).

Quotenklauseln sind zulässig, wenn

sie sich an den üblichen Renovierungsfristen orientieren und diese nicht starr sind,

sie den Mieter_innen die Möglichkeit lassen, zur Kostenvermeidung die Arbeiten selbst durchzuführen und

ein vom Vermieter berechneter Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wird (die Mieter_innen also selbst Kostenvoranschläge einholen können).

In der Praxis fuhren diese Quotenklauseln dazu, dass viele Mieter_innen aus Kostengründen bei Auszug ihre alte Wohnung selbst komplett renovieren, auch wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind, um die finanzielle Abgeltung an den Vermieter zu vermeiden.

Sie sollten sich in jedem Fall unbedingt vorher anwaltlich beraten lassen.

Fachhandwerkerklausel

Schönheitsreparaturen müssen fachmännisch in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden (BGH, RE vom 06.07.1988). Das heißt aber nicht, dass Fachbetriebe zu beauftragen sind. Soweit die Klausel eines Formularmietvertrags die Ausführung der Schönheitsreparaturen durch einen „Fachhandwerker“ (bzw. „Fachbetrieb“ oder „Fachfirma“) vorschreibt, benachteiligt diese die Mieter_innen unangemessen und ist unwirksam. Die Unwirksamkeit der Fachhandwerkerklausel führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter_innen. Auch Mieter_innen haben daher die für das Malerhandwerk geltenden DIN-Normen zu berücksichtigen und die Arbeiten sorgfältig und fachgerecht auszuführen. Unwesentliche Abweichungen von den Normen führen nicht unbedingt zur Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtung, aber eine „Hobby-Qualität“ ist nicht ausreichend. Die Mieter_innen machen sich schadensersatzpflichtig, wenn die Malerarbeiten nicht fachgerecht ausgeführt sind. Das kann teurer werden, als gar nicht zu malern, wenn dadurch der Aufwand zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands vergrößert wird.

Farbgestaltung

Dass die Wohnung komplett weiß zu hinterlassen ist, darf nicht im Mietvertrag vorgeschrieben werden. Jedoch sollten helle und neutrale Farbtöne gewählt werden. Bei einer zwar in erstklassiger Qualität aufgetragenen, aber ungewöhnlichen Farbgestaltung ist nicht auszuschließen, dass der Vermieter als Schadensersatz
(s. u.) einen neuen Anstrich zugesprochen bekommt (LG Hamburg).

Das Überstreichen von normalen Mustertapeten ist keine fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen. Vertragsgemäß ist aber bei Raufaser (und bei manchen Präge- oder Vliestapeten) der Anstrich. Wenn die Struktur der Raufasertapete nach mehrmaligem Überstreichen nicht mehr erkennbar ist oder nach mehrfachem Lackauftrag Risse auftreten, ist eine Grundrenovierung fällig. Wenn dies der Fall ist, sollten Sie sich in einer unserer Beratungstellen beraten lassen (und natürlich auch zu dieser Frage unbedingt Ihren Mietvertrag mitbringen).

Abnahmeprotokoll – Vorsicht bei Unterschrift!

Eine gemeinsame Wohnungsbegehung zum Zweck der Besichtigung der Mieträume ist weder zu Beginn des Mietverhältnisses, noch im Laufe dessen und auch nicht zum Ende vorgeschrieben. Auch die Erstellung eines Wohnungsübernahme- oder Wohnungsabnahmeprotokolls ist nicht vom Gesetzgeber vorgesehen. Deswegen ist ein Abnahmeprotokoll auch nicht Voraussetzung für die Rückgabe der Wohnung, auch wenn diese Auffassung weitverbreitet ist. Insofern sind Sie nicht verpflichtet, ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben, denn Ihre Unterschrift kann im Zweifel als (nicht gewollte) Bestätigung von Mängelbeseitigungspflichten gelten! Von einer Unterschrift ist dringend abzuraten, wenn Sie nicht voll und ganz mit dem Inhalt des Protokolls einverstanden sind. Mit Ihrer Unterschrift erkennen Sie den Zustand der Wohnung und mögliche Forderungen des Vermieters an. Der Vermieter kann die im Abnahmeprotokoll verlangten – von Ihnen unterschriftlich bestätigten – Arbeiten einfordern, obwohl vielleicht aufgrund des Mietvertrags überhaupt keine diesbezüglichen Verpflichtungen für Sie bestanden. Auch ist dringend anzuraten, bei allen Besichtigungen (ob vor oder nach der Mietzeit) Zeugen mitzunehmen, die später Aussagen zum Zustand der Wohnung treffen können, also z.B. ob eine Abnutzung bereits vor Beginn des Mietvertrags vorlag. Sie sollten vor Rückgabe der Wohnung deren Zustand – am besten bei Tageslicht – mit Zeugen genau in Augenschein nehmen und möglichst ein Protokoll und Fotos anfertigen. Stimmt das Wohnungsabnahmeprotokoll des Vermieters mit Ihrem Protokoll überein oder bestätigt das Protokoll des Vermieters den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung, steht einer Unterschrift nichts entgegen.

Was geschieht, wenn die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt werden?

Kommen die Mieter_innen mit den geschuldeten Schönheitsreparaturen (z. B. bei Auszug) in Verzug, dann kann der Vermieter nicht ohne Weiteres den für eine Fachfirma erforderlichen Geldbetrag verlangen, denn die Mieter_innen schulden zunächst nur die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Der Vermieter kann auch nicht sofort die von den Mieter_innen gezahlte Kaution mit den Schönheitsreparaturen verrechnen. Lassen Sie sich hierzu unbedingt beraten.

Schadensersatz

Voraussetzung für das Entstehen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters ist, dass die Mieter_innen

mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen im Verzug sind oder

die Durchführung der Arbeiten endgültig verweigern oder

sie nicht fachgerecht ausgeführt haben.

Der Vermieter muss den Mieter_innen also zunächst eine angemessene Frist setzen, in der die Mieter_innen die Schönheitsreparaturen ausführen können. Erst wenn die Mieter_innen diese Frist untätig verstreichen lassen, kann er die Leistung durch sie ablehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Als angemessene Frist gilt je nach Umfang der Arbeiten ein Zeitraum von zwei bis drei Wochen.

Aber Vorsicht: Wenn die Mieter_innen jedoch zuvor die Ausführung von Arbeiten verweigert haben, kann der Vermieter auf die Fristsetzung verzichten und sofort einen Handwerker beauftragen – und diese Kosten als Schadensersatz geltend machen. Deshalb sollten Mieter_innen bei einer Wohnungsrückgabe die Durchführung von Schönheitsreparaturen weder zusagen noch ablehnen – und zwar unter Anwesenheit von Zeugen.

Auch bei nicht fachgerecht ausgeführten Schönheitsreparaturen, was ausgefallene Farbgebungen beinhaltet, kann ein Schadensersatzanspruch des Vermieters entstehen. Das Gleiche gilt für Arbeiten, zu denen die Mieter_innen gar nicht verpflichtet gewesen wären und in Unkenntnis geleistet haben (z.B. Anstriche auf Mustertapeten, Einbauschränke, Kunststofffenster oder andere „Verschlimmbesserungen“).

Wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen von einer Fachfirma durchführen lässt, ohne vorher eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ausgesprochen zu haben, können die Mieter_innen die Zahlung verweigern und brauchen die Schönheitsreparaturen auch nicht mehr durchzuführen. Sie sind dann ja bereits erfolgt.

Verjährung

Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren sowohl der Anspruch auf Ausführung der Schönheitsreparaturen als auch der Schadensersatzanspruch innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (was vom Ende der Vertragslaufzeit abweichen kann). Dies gilt auch, wenn der Anspruch erst zu einem späteren Zeitpunkt entsteht (BGH, Urteil vom 19.01.2005, AZ: VIII ZR 114/04).

Beispiel: Die Wohnung wird am 31. Mai zurückgegeben. Der Vermieter stellt erst am 4. Juni unzureichende Schönheitsreparaturen fest. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ist dennoch am 1. Dezember verjährt.

Achtung: Wird im Mietvertrag eine verlängerte Verjährungsfrist von einem Jahr formularmäßig vereinbart, ist dies nach gegenwärtiger Auffassung zulässig.

Wenn Mieter_innen die Schönheitsreparaturen erst nach Ablauf des Mietvertrags ausführen und somit die Wohnung verspätet zurückgeben, müssen sie eine Nutzungsentschädigung nur für den betreffenden Zeitraum und nicht für den gesamten Monat zahlen (BGH, Urteil vom 05.10.2005, AZ: VIII ZR 57/05).

Beispiel: Das Mietverhältnis endet am 31. Mai. Die Mieter_innen führen vom 1. bis 14. Juni Schönheitsreparaturen durch und geben die Wohnung am 15. Juni an den Vermieter zurück. Die Mieter_innen schulden dann nur eine halbe Monatsmiete für Juni.

Daneben kann der Vermieter weitergehende Schadensersatzansprüche nur geltend machen, wenn die Mieter_innen die Wohnung schuldhaft verspätet zurückgeben und er den Schaden (z. B. Mietausfall wegen verspäteter Vermietung) nachweisen kann (s. o.). Bevor Sie der Forderung des Vermieters nachkommen, lassen Sie sich unbedingt beraten!

Zum Schluss sei nochmals betont: Wir können hier nur grundsätzliche Informationen und Tipps vermitteln. Die Regelungen zu Schönheitsreparaturen unterliegen jedoch der sich ständig ändernden Rechtsprechung. Insofern ist im konkreten Fall immer eine anwaltliche Mieterberatung dringend zu empfehlen.

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Schriftform

Was bedeutet Schriftform und wann muss diese eingehalten werden?

Die Einhaltung der Schriftform im Sinne von § 126 BGB bedeutet, dass der Aussteller einer Erklärung diese eigenhändig unterschreiben muss. Diese eigenhändige Unterschrift unterscheidet die Schriftform von der Textform.

Die wichtigsten Erklärungen, die der Schriftform entsprechen müssen, sind die Kündigung des Mietvertrags, der Widerspruch des Mieters gegen eine Kündigung nach Sozialklausel, das Fortsetzungsverlangen des Mieters bei Zeitmietverträgen und Erklärungen des Vermieters im Zusammenhang mit Zeitmietvertrag ohne Künd

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SCHUFA

Sind Mieter_innen verpflichet, dem potentiellen Vermieter eine SCHUFA – Auskunft zu erteilen?

Der BGH hat entschieden, dass Auskünfte der Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung (SCHUFA) nur an Kreditinstitute, Versandhäuser und Ähnliche erteilt werden dürfen (BGH NJW 86, 59). Wohnungsgesellschaften und private Vermieter sollen also keinen Zugang zu den Daten haben. Allerdings sind Datensammlungen nicht nur auf die SCHUFA beschränkt, sie werden auch von Bürgel, Schimmelpfennig, Creditreform u.a. angelegt.

Warndateien, die von den Wohnungsunternehmen selbst aufgebaut werden, müssen den Vorschriften des Datenschutzes entsprechen. Die Datenschutzbeauftragten können sie im Falle eines Verstoßes verbieten.

Häufig werden aber die Wohnungsbewerber gedrängt, bei der SCHUFA Selbstauskünfte einzuholen und vorzulegen. Obwohl dies nur freiwillig geschehen kann, liegt auf der Hand, dass das Nicht-Vorlegen der Auskunft dazu führen kann, dass an diese Wohnungsbewerber/innen die Wohnung nicht vermietet wird.

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Selbstauskunft

Müssen Mieter_innen dem potentiellen Vermieter Auskünfte über die eigene Person erteilen? Und wenn ja – welche?

Die gleiche Augenhöhe, auf der Verträge geschlossen werden, erweist sich sofort als zivilrechtliche Illusion, wenn man sich vorstellt, als zukünftige/r Mieter/in nicht nur selbst einen Fragebogen ausfüllen zu müssen, sondern im Gegenzug auch dem Eigentümer einen vorlegen zu können. Es ist für Mieter_innen nicht uninteressant zu erfahren, womit der Vermieter neben dem Vermieten von Wohnungen sein Geld verdient, ob er ein gewerbsmäßiger Spekulant ist, ein Umwandler von Miet- in Eigentumswohnungen, ob er in der Eigentümerschutzgemeinschaft “Haus und Grund” organisiert ist, Wohnungen kaputtzusanieren pflegt, gerne die Kaution veruntreut usw.

Doch das wäre ja gänzlich gegen die reale gesellschaftliche Ordnung und daher wollen wir ganz schnell in die rechtliche Idylle zurückkehren, um ihr das eine oder andere Nützliche zu entlocken:

Allgemeine Grundsätze

Artikel 1 und Artikel 2 GG garantieren die informationelle Selbstbestimmung des Bürgers im Verhältnis zur hoheitlichen Sphäre des Staates. Das Mietrecht in der Sphäre der Privatautonomie des BGB ist davon nur indirekt beeinflusst. Ausfluss dieser Drittwirkung ist das auch im Privatrecht zu beachtende allgemeine
Persönlichkeitsrecht. Zwar werden Fragebögen als generell zulässig anerkannt, aber ihre Inhalte betreffen die Persönlichkeitssphäre und sind daher immer vor der Folie Grundgesetz und allgemeinem Persönlichkeitsrecht zu betrachten.

Für von Arbeitgebern vorgelegte Fragebögen hat das BAG Grundsätze entwickelt, die auch auf das Mietrecht übertragen werden, obgleich oder gerade weil hier eine Rechtsprechung der obersten Gerichte noch nicht vorliegt und die Entscheidungen auf Ebene der unteren Instanzen nicht sehr einheitlich sind.

“Dem Arbeitgeber wird ein Fragerecht nur insoweit zugestanden, als er ein berechtigtes, billigenswertes und schutzwürdiges Interesse an der Beantwortung seiner Fragen für das Arbeitsverhältnis hat. Dieses Interesse muss objektiv so stark sein, dass dahinter das Interesse des Arbeitnehmers am Schutz seiner Persönlichkeit und der Unverletzlichkeit der Individualsphäre zurücktreten muss.” (Klaus Schach, GE 2003, 1131 – 1132).

Diese allgemeinen Grundsätze liefern Kriterien für die Beurteilung der Zulässigkeit einzelner Fragen:

Verdienst und Einkommen

In vielen Gerichtsentscheidungen ist die Zulässigkeit solcher Fragen anerkannt worden (u.a. AG Bonn WM, 1992, 597).

Arbeitgeber des Mieters

Die Berechtigung dieser Frage wird zwar unterschiedlich beurteilt, doch muss man ihre Unzulässigkeit gerade dann annehmen, wenn man in Betracht zieht, dass sich der Vermieter erkundigen und dabei auch andere Einzelheiten aus der Privatsphäre der Mieter_innen in Erfahrung bringen kann.

Beruf

Auch die Frage nach dem Beruf hat wenig mit dem Mietverhältnis, aber viel mit der Privatsphäre zu tun und dürfte daher unzulässig sein.

Familienstand

Diese Frage wird mit der fortschreitenden gesellschaftlichen Entwicklung immer sinnloser. Lebenspartnerschaften sind inzwischen nicht weniger anerkannt als Ehen, und zwar nicht nur hetero- sondern auch gleichgeschlechtliche. Die Frage gehört als unzulässig in den Papierkorb.

Umfang des Haushalts

Diese Frage wird man dem Vermieter zugestehen müssen. Sie ist daher zulässig.

Religionszugehörigkeit

Eine solche Frage ist allenfalls dann zulässig, wenn der Vermieter eine Religionsgemeinschaft ist und ausschließlich Glaubensangehörige zu behausen trachtet.

Nationalität

Diese Frage wirft nur ein `rechtes` Licht auf den Vermieter. Sie ist selbstverständlich unzulässig.

Vorvermieter

Das LG Berlin hat die Berechtigung dieser Frage eindeutig verneint (Urteil vom 7.6.1993 – 62 S 85/93).

Vorstrafen

Gerade eine solche Frage macht deutlich, welche gesellschaftliche Macht zur Ausgrenzung Vermieter haben. Die Frage wird daher zum Glück als unzulässig eingestuft.

Mitgliedschaft in politischen Parteien

Nach einer solchen Mitgliedschaft zu fragen, ist ebenso wenig zulässig wie die Frage nach einer Mitgliedschaft in einer Mieterorganisation.

Rechtliche Folgen

Wahrheitswidrige Antworten können zwar zur Anfechtung des Vertrags führen, aber nur wenn ein schützenswertes Interesse vorliegt. Und eben das ist bei unzulässigen Fragen nicht der Fall. Die Fragen können beliebig beantwortet werden und dies ist sogar erforderlich. Die Verweigerung einer Antwort würde sofort den Argwohn wecken und den gewünschten Vertragsabschluss verhindern. Falsche Antworten sind deshalb nicht nur möglich, sondern erzwungen und die Mieter sollten ihrer Phantasie freien Raum lassen.

Als zulässig haben sich nur die Fragen nach Verdienst und Haushaltsgröße herausgestellt. Ihre wahrheitswidrige Beantwortung kann einen “wichtigen Grund” zur Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 1 BGB liefern.

Bei einer falschen Angabe des Einkommens wird geprüft werden müssen, ob sie sich in der geforderten gravierenden Weise auf das Mietverhältnis ausgewirkt hat. Dies wird in der Regel zu verneinen sein, wenn die Miete stets pünktlich bezahlt worden ist.

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Sicherheitsdienst

Sind Kosten für einen Sicherheitsdienst (Security) von den Mieter_innen zu tragen?

Da derartige Kosten in der Aufzählung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV nicht enthalten sind, können sie, wenn überhaupt, nur im Rahmen der „sonstigen Betriebskosten“ umgelegt werden.

Die vorhandene Rechtsprechung zu diesem Thema ist uneinheitlich. Der BGH hat vor einiger Zeit lediglich festgestellt, dass die Umlagefähigkeit sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet (Urt. v. 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04). Das LG Berlin hat hingegen entschieden, dass Doormankosten auch formularmäßig abgewälzt werden können, wenn permanent die Gefahr besteht, dass sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman auch für die Entgegennahme von Postsendungen, die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht (Urt. v. 04.01.2007, AZ: 67 S 287/06).

Auch das AG Mitte hat entschieden, dass Doormankosten formularmäßig umgelegt werden können, wenn die Bewachung der Sicherheit der Mieter_innen dienen soll (Urt. v. 23.06.2006, AZ: 11 C 84/06). Die 29. Kammer des LG Berlin hat in einer Entscheidung mit der Formulierung „die Kosten für eine Überwachungsfirma sind nicht Hauswartskosten, sondern allenfalls sonstige Betriebskosten, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind“ zumindest die Möglichkeit einer Umlagefähigkeit von Wachschutzkosten eröffnet (GE 2005, S. 237 f.). Zwei Wochen später hat dagegen die 64. Kammer des LG Berlin entschieden, dass Wachschutzkosten nicht vom Betriebskostenkatalog der BetrKV erfasst sind (MM 2004, S. 76 f.).

Zusammenfassend lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt festhalten, dass eine Umlage von Sicherheitsdienstkosten nur möglich ist, wenn

derartige Dienste der Sicherheit der Mieter_innen dienen und

hierzu auch erforderlich sind sowie

eine eindeutige ausdrückliche Umlageregelung im Mietvertrag vorhanden ist. Zu Letzterem hat das AG Charlottenburg entschieden, dass die Umlagefähigkeit der Kosten des „Pförtners“ nicht die Möglichkeit eröffnet, Kosten eines „Wachschutzes“ umzulegen (Urt. v. 30.01.2007, AZ: 224 C 276/06).

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Sonderkündigungsrechte

Welche Sonderkündigungsrechte stehen Mieter_innen zu?

Wenn im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart ist, aber die Mieter_innen die Wohnung wechseln möchten oder müssen, oder wenn Mieter_innen in fesselnden Zeitmietverträgen stecken, können sie möglicherweise Sonderkündigungsrechte nutzen, die das Mietrecht in verschiedenen Zusammenhängen einräumt:

1. Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche
Vergleichsmiete
gestattet den Mieter_innen, bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung zum Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Beispiel: Die Mieterhöhung geht zwischen dem 1. und 31. Januar eines Jahres zu, dann können Mieter_innen bis 31. März per 31. Mai kündigen.

2. Mieterhöhungen nach einer Modernisierung haben dieselben Folgen.

3. Für Mieter_innen von Sozialwohnungen gelten andere Regelungen. Sie können bei einer Mieterhöhung bis zum dritten Tag des Monats, in dem die erhöhte Miete gezahlt werden soll, zum nächsten Monatsende kündigen. Beispiel: Die zwischen dem 1. und 31. Januar ausgesprochene Mieterhöhung wird zum 1. April fällig. Dann können die Mieter_innen bis zum 3. April per 30. April kündigen.

4. Die Ankündigung einer Modernisierung berechtigt die Mieter_innen bis zum Ablauf des nächsten Monats zum Ende des dann folgenden Monats zu kündigen. Beispiel: Zugang der Modernisierungsankündigung zwischen dem 1. und 31. Januar. Die Kündigung zum 31. März kann dann bis zum 28/29. Februar ausgesprochen werden.

5. Wenn der Vermieter einer Untermiete nicht zustimmt, können Mieter_innen mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

6. Ein Staffelmietvertrag mit einer Laufzeit von zehn Jahren kann von den Mieter_innen zum Ablauf des vierten Jahres gekündigt werden. Anschließend kann immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.

7. Wenn ein Mieter/ eine Mieterin verstirbt, können die Mitmieter_innen bzw. Erben/Erbinnen innerhalb eines Monats ab Kenntnis von dem Todesfall die Kündigung aussprechen. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall 3 Monate.

8. Für Zeitmietverträge, die vor dem 01.09.2009 abgeschlossen wurden, gilt eine Besonderheit: Werden diese Mieter_innen in ihrer Funktion als Beamter, Soldat oder Geistlicher versetzt werden, kann der Mietvertrag aus diesem Grund mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt werden. Allerdings muss dies bereits für den ersten Termin ausgesprochen werden, an dem hieraus gekündigt werden darf.

Die Sonderkündigungsrechte können nicht vertraglich ausgeschlossen werden.

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Sondermerkmale

Der Begriff “Sondermerkmale” taucht im Zusammenhang mit dem Mietspiegel bzw. Mieterhöhhungen auf – doch was bedeutet er?

Unter Sondermerkmalen versteht man die Ausstattungsmerkmale einer Wohnung, bei deren Vorliegen die ortsübliche Vergleichsmiete von den übrigen Wohnungen positiv oder negativ abweicht. Diese Abweichungen sind empirisch ermittelt.

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Sozialer Wohnungsbau

Der „soziale Wohnungsbau“ beschreibt umgangssprachlich die soziale Mietwohnraumförderung. Bevölkerungsgruppen innerhalb einer festgelegten Einkommensgruppe können mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen beziehen, die mittels öffentlicher Fördermittel durch private oder öffentliche Bauträger erbaut oder angekauft wurden. Die Förderung sieht sowohl Mietwohnungsbau wie auch den Bau von Wohneigentum vor. Die Finanzierung in den Wohnungsbau wird durch die „Objektförderung“ beschrieben, also die Förderung in den Bau oder des Ankauf von Wohnraum. Dem gegenüber steht die „Subjektförderung“, die finanzielle Unterstützung von Personen durch das Wohngeld. Die geförderten Wohnungen stellen meistens nicht den preiswertesten Wohnraum auf dem Wohnungsmarkt dar, sondern unterstützten vorrangig die Schwellenhaushalte. Die einkommensschwachen Gruppen lebten häufig in den unsanierten und heruntergekommenen Altbaubeständen der Städte.

Der soziale Wohnungsbau hat seit seiner Einführung stetig an Bedeutung verloren, wohingegen die Subjektförderung ausgebaut wurde. Anfang der 2000-er Jahre wurde das Wohnungsbaugesetz durch das Wohnraumförderungsgesetz abgelöst und geschwächt und die Kompetenzen vom Bund auf die Bundesländer übertragen. Der Freistaat Sachsen hat dieses Recht bis heute nicht in Anspruch genommen. In den 1990-er Jahren entstand noch vereinzelter Wohnungsbau, doch die letzten gebundenen Wohnungen fallen derzeit aus der Bindung. Damit besitzt Leipzig aktuell de facto keine Sozialwohnungen mehr und kann keine geförderten Mietwohnungen bauen lassen.

Doch der Sozialwohnungsbau stellt für Leipzig keine allgemeingültige Lösung des Mangels an bezahlbarem Wohnraum in der Innenstadt dar. Die Förderung ist für die öffentliche Hand sehr teuer und nur für einen begrenzten Zeitraum gültig. Die öffentlich geförderten Wohnungen können nach Abbezahlung der Darlehen zu Marktmieten vermietet werden und gehen in den Besitz der Investoren. Zudem entstehen trotz Förderung Mieten von rund 6 bis 8 €/m², die im Vergleich zu den geringen Mieten in Leipzig keinen preiswerten Wohnraum sicherstellen.

Sozialklausel

Welche Möglichkeiten gibt die sogenannte “Sozialklausel” Mieter_innen, sich gegen eine Kündigung zu wehren?

Mieter_innen können gegebenenfalls soziale Gründe gegen eine Kündigung vorbringen und damit die Kündigung und den damit verbundenen Auszug abwenden (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden und dem Vermieter zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugegangen sein. Auf Verlangen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich über die Gründe seines Widerspruchs Auskunft zu geben (§ 574b BGB).

Anders als die Räumungsfrist, die nur eine zeitlich begrenzte Nutzung nach gerichtlich bestätigter Kündigung gestattet, greift die Sozialklausel die Kündigung selbst an. Das Gericht muss entscheiden, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet weiter bestehen soll.

Bei der Prüfung dieses Sachverhalts wird das Gericht auch die finanzielle Situation des Mieters in Betracht ziehen. Eine allein erziehende Sozialhilfeempfängerin, die nur wenig Miete bezahlt, kann höchstwahrscheinlich die Sozialklausel für sich in Anspruch nehmen. Weitere Gründe sind: hohes Alter der Mieter_innen, Gebrechlichkeit, Krankheit, Invalidität, Schwangerschaft, ein bevorstehendes Examen, viele Kinder, geringes Einkommen, bevorstehender Umzug, lange Miet- und Wohndauer, besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung. Diese Härtegründe können auch geltend gemacht werden, wenn sie nicht auf den Mieter selbst, sondern auf eine in seinem Haushalt lebende Person zutreffen.

Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung haben sich bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs dann entgegenhalten zu lassen, dass sie eine andere Wohnung hätten kaufen können, wenn ihnen das Alter der Mieter, ihre Gebrechlichkeit und die lange Wohndauer bekannt waren (LG Düsseldorf, WM 91, 36; LG München, WM 94, 538; LG Bonn, WM 90, 151).

Das Gericht hat die Interessen der Mieter_innen und des Vermieters gleichberechtigt zu werten. Sieht es die Interessen der Mieter_innen als vorrangig an, muss es festlegen, ob das Mietverhältnis unbefristet oder befristet fortgesetzt werden soll. Gründe für eine unbefristete Fortsetzung sind beispielsweise das hohe Alter des Mieters und seine Verwurzelung in der Umgebung. Gleiches gilt für eine alleinerziehende Sozialhilfeempfängerin und gleichzeitiger angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt. Bei anstehendem Examen oder einer Schwangerschaft kommt eher nur eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses in Betracht.

Nach Ablauf der Frist können die Mieter_innen erneut Einspruch gegen die Kündigung erheben und eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Allerdings müssen dann andere Gründe genannt werden. Beispielsweise wenn zunächst ein anstehendes Examen und danach eine Schwangerschaft eingewendet werden kann.

Erkennt das Gericht die Gründe für die Sozialklausel nicht an, können die betroffenen Mieter_innen daneben Anträge auf Gewährung einer Räumungsfrist und auf Vollstreckungsschutz stellen.

Nach Erhalt einer Kündigung, empfehlen wir dringend, sich in einer Beratungsstelle von Rechtsanwältinnen und -anwälten beraten zu lassen!

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Spannenbildung

Wie werden die Spannen im Rahmen von Mietspiegeln gebildet?

In den Hinweisen der Bundesregierung zur Erstellung von Mietspiegeln wird neben der Extremwertbereinigung die Bildung von Spannen für jedes Mietspiegelfeld als weiteres Mittel zur Herausfilterung von nicht üblichen Entgelten empfohlen. Bis 2000 wurde im Mietspiegel Westberlins die 2/3-Spanne abgebildet. Dabei wurde von den erhobenen unteren und oberen Werten eines Mietspiegelfelds jeweils 1/6 der Werte abgeschnitten. 1997 wurde für den ersten Mietspiegel Ostberlins die 4/5-Spanne angewandt, dabei werden von den unteren und oberen Werten jeweils 1/10 der Werte entfernt. 1999 und 2000 wurde für die östlichen Bezirke Berlins die 3/4-Spanne ausgewiesen, dabei wird jeweils unten
und oben 1/8 aller Werte gekappt.

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Sparkonto

Ein verpfändetes Sparkonto ist für Mieter_innen die sicherste Anlagemöglichkeit für eine Mietsicherheit. Mieter_innen sollten den Vermieter fragen, ob die Kaution auf diesem Weg geleistet werden kann. Bei dieser Variante richten Mieter_innen ein gesondertes Sparkonto ein, auf das der Kautionsbetrag eingezahlt wird. Das Konto wird an den Vermieter verpfändet. Dies hat den Vorteil, dass die Mieter_innen der Bank einen Freistellungsauftrag erteilen können und für die anfallenden Zinsen keine (oder weniger) Kapitalertragsteuer bezahlen müssen. Die Mieter_innen erteilen einen Freistellungsauftrag oder erhalten selbst die Mitteilung über die einbehaltene Kapitalertragsteuer.

Barkaution

Haben die Mieter_innen eine Barkaution geleistet, die der Vermieter pflichtgemäß angelegt hat, erhält der Vermieter die Mitteilung über die einbehaltene Kapitalertragsteuer. Die Mieter_innen müssen dann den Vermieter auffordern, ihnen diese Bescheinigung auszuhändigen, damit die Zinsabschlagsteuer bei der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden kann. Der Vorteil dieser umständlichen Verfahrensweise ist, dass die Mieter_innen so einmal jährlich Gewissheit erlangen können, dass die Kaution auch ordnungsgemäß angelegt ist. Nachteile ergeben sich für die Mieter_innen, die keine Einkommensteuererklärung abgeben, denn sie erhalten eine um die Zinsabschlagsteuer verringerte Kaution zurück.

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Sperrmüll

Sind Mieter_innen verpflichtet, die Kosten für die Sperrmüllabfuhr zu tragen?

Nach § 2 Nr. 8 BetrKV sind die Kosten für die Müllabfuhr im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter_innen umlegbar. Für viele Mieter stellt sich die Frage, ob die Kosten für den Abtransport von Sperrmüll hierunter fallen. Können alle Mieter_innen mit diesen Kosten belastet werden?

Der BGH bejaht dies, wenn die Kosten regelmäßig anfallen (AZ: VIII ZR 137/09). Regelmäßig bedeutet nicht zwingend jährlich. Entscheidend ist, dass es sich um Kosten handelt, die in einigermaßen gleichförmigen Abständen anfallen.

Auch sind Kosten umlagefähig, die durch die Entsorgung von Sperrmüll entstanden sind, der rechtswidrig von Dritten – also Personen, die nicht Mieter_innen des Hauses sind – auf dem Grundstück hinterlassen worden ist.

Nicht umlagefähig auf alle Mieter_innen ist hingegen Sperrmüll, welcher von ausziehenden Mieter_innen in der Wohnung hinterlassen worden oder welcher auf sonstige Weise ganz eindeutig einer Mietpartei zuzuordnen ist (z.B. im gemieteten, zugeordneten Keller, der Garage, etc.). Diese Kosten müssen die jeweiligen Mieter_innen alleine tragen.

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Staffel- und Indexmietverträge

Bei einer Staffelmietvereinbarung sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB und § 559 BGB (Modernisierung) ausgeschlossen.

Bei vereinbarter Indexmiete wird die Miethöhe durch den Preisindex der Lebenshaltungskosten bestimmt. Erhöhungen nach § 558 sind ausgeschlossen und Mieterhöhungen wegen Modernisierung nur dann zulässig, wenn der Vermieter die Durchführung der Maßnahmen nicht zu vertreten hat.

Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, jedoch können wir nur eine Übersicht geben und auch nur die Rechtslage bei Drucklegung einbeziehen. Diese allgemeinen Informationen ersetzen nicht die für den konkreten Fall nötige individuelle Rechtsberatung. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen mit (siehe oben) – insbesondere den Mietvertrag – und einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).

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Staffelmiete

Was hat die Vereinbarung einer Staffelmiete zur Folge?

Staffelmieten (§ 557 a BGB) sind vertragliche Vereinbarungen, mit denen im Voraus die jeweilige Miete oder die jährlichen Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum betragsmäßig genau (also nicht nur in Prozenten) vereinbart werden. Eine Kündigung kann dabei für maximal 4 Jahre ausgeschlossen werden.

Die Miete erhöht sich bei der Staffelmiete automatisch jedes Jahr, ohne dass es einer Mitteilung bedarf. Die Mieterhöhungen werden allerdings durch § 5 WiStG begrenzt.

Zusätzliche Mieterhöhungen, z.B. auf Grund einer gestiegenen ortsüblichen Vergleichsmiete oder Modernisierung, sind in diesem Zeitraum allerdings unzulässig – lediglich Betriebskostenerhöhungen dürfen weitergegeben werden, wenn es im Mietvertrag steht.

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Standardmietvertrag

Sind “Standardmietverträge” immer gültig?

Wenn Vermieter Formularmietverträge verwenden, also vorgefertigte oder im Handel erhältliche Mietverträge, so kann es sich bei den einzelnen Klauseln, die sich in diesem Vertrag befinden, um Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) handeln (siehe hierzu “Formularklausel”).
Liegen AGB vor und weichen sie von den gesetzlichen Regelungen ab, so kann das Vereinbarte einer sogenannten Inhaltskontrolle unterzogen werden.

Beispiel:

Im Rahmen von AGB wird zwischen Vermieter und den Mieter_innen vereinbart, dass die Mieter_innen die Schönheitsreparaturen leisten. Das widerspricht der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB), nach welcher gerade der Vermieter dafür Sorge zu tragen hat, dass die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand verbleibt. Der Weg für die Inhaltskontrolle ist damit geebnet.

Die Inhaltskontrolle richtet sich nach den §§ 307 – 309 BGB. Darin werden bestimmte Regelungen genannt, die nicht in AGB enthalten sein dürfen. Also werden die AGB zunächst anhand der im Gesetz festgeschriebenen Regelungsverbote überprüft. Trifft keines davon zu, wird zum Schluss wird die sogenannte Generalklausel herangezogen. Anhand dieser werden die AGB unter dem Gesichtspunkt der Benachteiligung unter Berücksichtigung von Treu und Glauben kontrolliert – ein recht weiter Spielraum, den die Rechtsprechung mit Urteilen auszufüllen bemüht ist.

Beispiel:

Die Rechtsprechung hat in mehreren Urteilen festgehalten, dass Formularklauseln, welche die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch die Mieter_innen regeln und dafür starre Fristen festsetzen (also den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht berücksichtigen), ungültig sind (z.B. BGH, Urt. v. 05.04.2006, AZ: VIII ZR 178/05).

Der Grund für diese Inhaltskontrolle, die recht streng ist, liegt darin, dass nur einer der Vertragspartner von der Vertragsfreiheit Gebrauch macht. Das ist derjenige, der die vorformulierten Klauseln vorlegt (= hier Vermieter). Die andere Vertragspartei (= hier die Mieter_innen) kann den Vertrag nur unterzeichnen oder es sein lassen – sie hat nicht die Möglichkeit, auf den Inhalt der Klauseln Einfluss zu nehmen. Folglich muss diese Partei besonders geschützt werden, sofern die Vereinbarungen nicht dem Gesetz (also dem rechtlichen Normalzustand) entsprechen.

in Beratungsstellen informieren wir Sie näher und überprüfen gerne Ihren Mietvertrag!

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