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Teilkündigung

Kann der Vermieter den von Mieter_innen zusätzlich zur Wohnung gemieteten Keller oder Dachboden kündigen?

Will der Vermieter beispielsweise den Dachboden, Keller oder andere Nebenräume im Haus zu Wohnungen umbauen, so steht dem manches Mal im Weg, dass diese Räume an die Mieter_innen vermietet sind. Will der Vermieter nun aber die Mieter_innen in den Wohnungen behalten und ihnen nicht kündigen, kann er nach § 573 b BGB Teilkündigungen bezüglich der Nebenräume (Dachboden, Keller, …) aussprechen. Die Kündigungsfrist beträgt stets drei Monate. Die Rechtmäßigkeit einer Teilkündigung setzt voraus , dass

1. der Vermieter der Bauherr ist,

2. der neugeschaffene Raum Wohnzwecken dienen soll,

3. vermietet werden soll sowie

4. eine Baugenehmigung vorliegt.

Sind die Mieter_innen auf den Nebenraum angewiesen, so können sie der Teilkündigung widersprechen. Erfolgreich wird dieser Widerspruch sein, wenn der Vermieter keinen Ersatz für den weggefallenen Nebenraum bietet (z. B. Kellerräume statt Dachboden).

Verzögert sich der Baubeginn, können Mieter_innen die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen und damit den Nebenraum bis zum tatsächlichen Baubeginn weiter nutzen.

Die Mieter_innen können eine angemessene Herabsetzung der Miete fordern, da der Wohnwert sich durch den Wegfall des ehemals gemieteten Nebenraums verringert.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Telefon

Was tun, wenn in der angemieteten Wohnung kein Telefonanschluss vorhanden ist?

Möchten die Mieter_innen in ihrer Wohnung ein Telefon anschließen lassen, verlangt die Telekom vor dem Anschluss die erforderliche Einwilligungserklärung des Vermieters. Die Mieter_innen haben einen Rechtsanspruch auf dessen Einwilligung.

Verweigert der Vermieter die Abgabe dieser Einwilligungserklärung, so können die Mieter_innen den Vermieter beim zuständigen Gericht auf Einwilligung verklagen.

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Teppich

Gehört der Tepichboden zur mitvermieteten Wohnung? Wann haben Mieter_innen einen Anspruch auf Austausch des Teppichbodens? Wer ist verpflichtet, Schäden am Teppichboden zu beseitigen und die Kosten hierfür zu tragen?

Wenn die Wohnung bei der Vermietung mit Teppichböden ausgestattet ist, kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass sie zur Einrichtung gehören. Dabei ist gleichgültig, ob der Teppichboden vom Vormieter oder vom Vermieter stammt (LG Berlin 89, 999). Es sei denn, der Mietvertrag enthält eine andere Regelung oder der Mieter hat den Teppich vom Vormieter übernommen.

Der mitvermietete Teppich ist pfleglich zu behandeln und muss von Zeit zu Zeit gereinigt werden. Allerdings kann nicht vorgeschrieben werden, dass ein Fachbetrieb die Reinigung durchzuführen hat (OLG Stuttgart RE WM 93, 528).

Die Instandhaltung der Wohnung ist Sache des Vermieters. Das gilt auch für einen mitvermieteten Teppichboden. Die normale Abnutzung ist durch die Mietzahlung abgegolten. Eine erforderliche Erneuerung hat der Vermieter vorzunehmen. Die Gerichte schätzen die Lebensdauer eines Teppichs mittlerer Qualität auf zehn Jahre und geben Teppichen höherer Qualität fünfzehn Jahre (LG Duisburg WM 89, 10). Das AG Köln (WM 2000, 435) geht nur von fünf bis zehn Jahren aus. Jedoch sind alle diese Zeitangaben nur ungefähre Orientierungen, letztendlich kommt es immer auf den tatsächlichen, durch normale Abnutzung entstandenen Zustand an (LG Hamburg WM 88, 107).

Ein zerschlissener Teppichboden berechtigt zur Mietminderung bis zu 15% (OLG Celle WM 95, 584). (Siehe hierzu auch Tipps zur Mängelbeseitigung.)

Für Abnutzungen, die über das normale Maß hinausgehen, haften die Mieter_innen. Der Vermieter kann eine Entschädigung verlangen. Häufige Beschädigungen sind Brandlöcher durch Zigaretten, Rotweinflecken sowie Verschmutzungen oder Kratzspuren durch Haustiere wie Hunde oder Katzen.

Der Schaden kann nur immer an dem jeweiligen Zeitwert des Teppichs gemessen werden und es sind Abzüge vorzunehmen. Bei einer durchschnittlichen Lebensdauer von zehn Jahren also 10% pro Jahr. Bei einem 20 Jahre alten PVC-Belag kann selbst bei übermäßiger
Abnutzung kein Schadensersatz mehr geltend gemacht werden (AG Kassel WM 96, 757).

Kleinere Verunreinigungen, die eher der normalen Abnutzung zuzurechnen sind, berechtigen hingegen nicht zu Schadensersatzforderungen.

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Textform

Was bedeutet “Textform”? Wann ist sie ausreichend? Was sind die Folgen der Nichtbeachtung der Textformerfordernis?

Der Gesetzgeber schreibt häufig bestimmte Formen für Rechtsgeschäfte vor. Manche bedürfen der notariellen Beurkundung oder öffentlicher Beglaubigung, für viele ist die Schriftform erforderlich.

Statt der Schriftform, also der eigenhändigen Unterschrift unter ein Schriftstück, ist in bestimmten Fällen die sogenannte Textform ausreichend. Es genügt dann, wenn aus dem Schriftstück klar hervorgeht, wer der Aussteller ist und deutlich wird, wann die Erklärung durch eine Nachbildung der Namensunterschrift oder anders (z.B. “gezeichnet Meier”) abgeschlossen ist (§ 126 BGB).

Gibt eine juristische Person (z.B. eine GmbH) eine Erklärung ab, so muss für die Wahrung der Textform erkennbar sein, wer genau für die juristische Person unterzeichnet hat – eine Unterschrift oder ein Faksimile reicht hier nicht. Die Form ist gewahrt, wenn die Erklärung als Fotokopie, Fax oder auch als E-Mail verschickt wird.

Mieterhöhungen bedürfen nur noch der Textform (§§ 558a Absatz 1, 559b Absatz 1 BGB). Des Weiteren genügt die Textform

1. bei der Ankündigung von Modernisierungen (§ 554 Absatz 3 BGB),

2. wenn der Vermieter auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung umstellen (§ 556a Absatz 2 BGB) möchte und

3. Mieter_innen oder Vermieter die laufenden Vorauszahlungen anpassen (§ 560 Absatz 4 BGB) wollen.

Die Textform reicht auch, wenn Mieter_innen von ihrem Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen (§ 556b Absatz 2 BGB).

In der Regel hat ein Verstoß gegen die jeweilige Formvorschrift die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge (§ 125 BGB).

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Thermenwartung

Müssen Mieter_innen die Wartungskosten für Gasetagenheizungen bezahlen?

Die Wartungskosten für Gasetagenheizungen sind im Allgemeinen auf die Mieter_innen umlagefähig, allerdings nur wenn dies im jeweiligen Mietvertrag vereinbart worden ist:

1. Entweder als Betriebs- bzw. Heizkosten in der entsprechenden Mietvertragsklausel (vgl. § 2 Ziff. 4 d) BetriebsKV)

2. oder in einer Klausel, die nicht im Zusammenhang mit den Vereinbarungen zur Umlage der Betriebs- und Heizkosten steht. Dann muss dort jedoch vereinbart worden sein, bis zu welcher Höhe die Mieter_innen die Kosten zu tragen haben. Enthält die Klausel eine solche Obergrenze nicht, so ist sie unwirksam (BGH, Urt. v. 15.05.1991, AZ: VIII ZR 38/90).

Daneben dürfen Mieter_innen auch nicht dazu verpflichtet werden, Handwerker mit der Ausführung der Wartung zu beauftragen. Dies bleibt stets Aufgabe des Vermieters.

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Tod

Was passiert mit dem Mietverhältnis, wenn Mieter_innen sterben? Die Antwort hierzu findet sich in §§ 563 bis 564 BGB. Man muss dabei unterscheiden, ob auf der Mieterseite eine oder mehrere Personen stehen.

1. Mehrere Mieter_innen

Sofern mehrere Personen Mieter_innen sind und einer von ihnen stirbt, wird das Mietverhältnis mit der/dem/den überlebenden Mieter_innen fortgesetzt. Allerdings haben die überlebenden Mieter_innen das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dieses Recht haben die Mieter_innen nnerhalb eines Monats, nachdem sie von dem Tod der/des Mieterin/Mieters Kenntnis erlangt haben. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Bsp. Mieter A verstirbt am 03.02., wovon die Mieterin B am 04.02. erfährt. Sie hat nun bis zum Ablauf des 04.03. Zeit, das Mietverhältnis zu kündigen. Kündigt sie es, so endet das Mietverhältnis mit Ablauf des 31.05..

2. Ein_e Mieter_in

Wird das Mietverhältnis nur von eier/einem Mieterin/Mieter geführt, sind 1. der Ehegatte, 2. die/der Lebenspartner_in, 3. die im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder der/des verstorbenen Mieterin/Mieters, 4. andere Familienangehörige, die mit der/dem verstorbenen Mieter/in einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, 5. andere Personen, die mit der/dem verstorbenen Mieterin einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, – in eben dieser Reihenfolge – berechtigt, in den Mietvertrag einzutreten und Mieter_innen der betroffenen Wohnung zu werden.

a. Wie treten diese Personen in den Mietvertrag ein?

Sie müsssen nichts unternehmen, da sie von Gesetzes wegen in den Mietvertrag eintreten. Ist dies durch die berechtigte Person unerwünscht, so kann sie dem Vermieter gegenüber erklären, dass sie den Mietvertrag nicht fortsetzen will. Hierzu hat sie ab Kenntniserlangung vom Tod der/des Mieterin/Mieters einen Monat lang Zeit.

b. Muss der Vermieter den Eintritt akzeptieren?

Grundsätzlich ja, es sei denn dass in der eintrittsberechtigten Person ein wichtiger Grund vorliegt. Dann ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Hierzu hat er ab Kenntnis des Eintritts in den Mietvertrag einen Monat lang Zeit. Die Kündigungsfrisdt beträgt drei Monate. Bsp. Der Vermieter erfährt am 10.09. davon, dass der Ehegatte der verstorbenen Mieterin in den Mietvertrag eintritt. Angenommen in der Person des Ehegatten liegt ein wichtiger Kündigungsgrund – so kann der Vermieter bis zum Ablauf des 10.10. kündigen. Das Mietverhältnis endet sodann mit Ablauf des 31.12..

3. Weder mehrere Mieter_innen, noch eintrittsberechtigte Personen

Trifft weder Konstellation 1., noch Konstellation 2. zu, wird das Mietverhältnis mit dem/den Erben fortgesetzt. Sowohl Erbe(n), als auch der Vermieter sind dabei berechtigt, dass Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich zu kündigen. Die Frist beträgt für beide drei Monate und beginnt mit der Kenntnis vom Tod des Mieters und der Kenntnis darüber, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht gewollt ist. Lassen Sie sich im akuten Fall in einer unserer Beratungsstellen
von Rechtsanwälten beraten. in Verbindung stehende Artikel Wenn Mieter_innen sterben

Treppenhausreinigung

Müssen Mieter_innen den Hausflur zu reinigen? Oder müssen sie die Kosten dafür tragen? Oder keines von beiden?

Die Antwort auf diese Fragen ist im jeweiligen Mietvertrag zu finden. Es darf darin vereinbart werden, dass diese Reinigungsaufgabe in den Zuständigkeitsbereich der Mieter_innen fällt. Meist wird gleichzeitig ein gewisser Turnus im Wechsel mit den Nachbarn beschlossen. Der Vermieter darf jedoch nicht bestimmen, an welchem Tag, zu welcher Uhrzeit, wie Mieter_innen zu reinigen haben oder welche Reinigungsmittel zu benutzen sind.

Während ihrer Abwesenheit sind Mieter_innen grundsätzlich dazu verpflichtet, für Vertretung (z. B. unter den Nachbarn) zu sorgen. Kommen Mieter_innen ihrer Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter einen Dritten (z. B. ein Reinigungsunternehmen) beauftragen und die jeweiligen Mieter_innen mit den daraus anfallenden Kosten belasten. Dies darf aber erst nach einer entsprechenden Mahnung seitens des Vermieters geschehen.

Im Mietvertrag kann aber auch vereinbart werden, dass die Reinigung durch Dritte erfolgt und die Mieter_innen die Kosten zu tragen haben. Dann muss die Reinigung aber vom Vermieter koordiniert werden (z. B. durch Beauftragung einer Reinigungskraft).

Wurde weder das eine, noch das andere vereinbart, so muss der Mieter weder putzen, noch zahlen – denn grundsätzlich ist der Vermieter für die Treppenhausreinigung zuständig.

Außerdem hat der BGH entschieden, dass der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen darf. Wenn also der Vermieter selbst – oder aber sein Personal – Hausreinigungstätigkeiten erbracht hat, ist er berechtigt, ein auf Basis der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot eines Unternehmens als Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung zum Teil Kosten ansetzen darf, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Diese Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen (Urt. v. 14.11.2012, AZ:VIII ZR 41/1).

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Trittschall

Können Mieter_innen ihre Miete mindern, wenn Geräusche, insbesondere Trittgeräusche, aus der eine Etage höher gelegenen Nachbarwohnung stören?

Unter Umständen: Ja! Allerdings reicht es allein nicht aus, dass die Mieter_innen sich gestört fühlen. Vielmehr muss der Schallschutz im mietrechtlichen Sinne mangelhaft sein und damit ein Mietmangel vorliegen.

Bei der Prüfung, ob es sich um einen Mietmangel handelt, sollte zunächst der Mietvertrag geprüft werden, ob dort etwas zu Art und Umfang des Trittschallschutzes vereinbart ist. Ist dies nicht der Fall, liegt ein Mangel vor, wenn der Trittschallschutz nicht den DIN-Normen entspricht, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses galten. Folglich gelten für einen Altbau der Jahrhundertwende andere Kriterien als für einen 80er-Jahre-Neubau.

DIN–Normen neueren Datums werden nur dann relevant, wenn der Eigentümer bauliche Maßnahmen vornehmen lässt, die zu Lärmimmissionen führen können (z. B. bei Dachbodenausbau). Dann sind die DIN-Normen zum Zeitpunkt dieser Maßnahme ausschlaggebend.

Als bauliche Maßnahme gilt jedoch nicht die Auswechslung des Bodenbelags (z. B.: Dielenboden statt Teppich). In einem solchen Fall behalten die DIN-Normen aus der Zeit der Errichtung des Gebäudes ihre Geltung (zu all dem BGH, Urt. v. 17.06.2009, AZ: VIII ZR 131/08 und BGH, Urt. v. 06.10.2004, AZ: VIII ZR 355/03).

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Trockenheizen

Mehrkosten, die durch das Trockenheizen von Räumen in einem Neubau oder durch das Probeheizen nach Reparaturen entstehen, sind vom Vermieter zu tragen. Lassen Sie sich in einer Beratungstelle anwaltlich beraten, wenn Sie davon betroffen sind.

Warmwasserkosten

In vielen Fällen läuft auch die Warmwasserbereitung über die zentrale Heizungsanlage. Die hierfür abzurechnenden Kosten umfassen die Aufwendungen für die Wasserversorgung (Wasserverbrauch, Zählermiete, Wartungskosten) und die Kosten für die Wassererwärmung. Bei diesen sogenannten verbundenen Anlagen ist zunächst nur der Gesamtverbrauch an Heizenergie bekannt. Daher muss noch eine Aufteilung in Heizkosten und Warmwasserkosten vorgenommen werden (§ 9 HeizkostenV). Ab dem 31. Dezember 2013 ist die Wärmemenge zur Erwärmung des Warmwassers grundsätzlich mit einem Wärmezähler zu messen.

Ohne Wärmemengenzähler können die anteiligen Warmwasserbereitungskosten wie folgt ermittelt werden:

Wenn die verbrauchte Warmwassermenge sowie die mittlere Warmwassertemperatur bekannt sind, werden die anteiligen Warmwasserbereitungskosten nach einer Formel (§ 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV) berechnet.

1. Wenn diese beiden Größen nicht bekannt sind, muss die Verteilung nach den in § 9 Abs. 2 Satz 5 und Abs. 3 HeizkostenV genannten Gleichungen erfolgen. Eine pauschale Umlage nach 18% ist nicht mehr zulässig.

2. Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung mit Verbrauchserfassungsgeräten auszustatten. Die Ablesung erfolgt regelmäßig mit der Ablesung der Verbrauchserfassungsgeräte der Heizung. Die Aufteilung der Kosten für die Warmwasserlieferung erfolgt nach dem gleichen Prinzip wie bei den Heizkosten. Der Umlagemaßstab für den verbrauchsunabhängigen Anteil ist hier entweder die Wohnfläche oder der umbaute Raum, die beheizbare Fläche kommt dafür nicht infrage.

3.

Unzureichende Abrechnung

Für die Prüfung der Heizkostenabrechnung gelten die gleichen Hinweise wie für die Prüfung der Betriebskostenabrechnung. Haben Sie keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erhalten, brauchen Sie nicht nachzuzahlen. Erhöhte Vorauszahlungen müssen Sie selbst dann leisten, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist.

Lassen sich Zweifel an den aufgeführten Kosten nicht durch einfache Nachfrage beheben, müssen Sie die Belege beim Vermieter einsehen. Die Einsicht ist am Ort der Mietwohnung (in Berlin) zu gewähren, auch wenn der Vermieter seinen Sitz außerhalb hat. Wollen Sie von Ihrem Prüfungsrecht Gebrauch machen, müssen Sie eine Nachzahlung so lange nicht leisten, bis Ihnen der Vermieter auf Ihr Verlangen hin Einsicht in die
Unterlagen gewährt hat. Teilen Sie ihm deshalb innerhalb einer Frist von 30 Tagen mit, dass Sie Ihr Einsichtsrecht wahrnehmen wollen. Sie können den Vermieter auch bitten, Ihnen Kopien zu übersenden, müssen die Anfertigung jedoch auf Verlangen bezahlen (0,25 Euro pro Kopie gelten im Allgemeinen noch als angemessen). Einen Anspruch auf die Übersendung von Kopien haben die Mieter_innen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau; im preisfreien Wohnraum nur die Mieter_innen, deren Vermieter seinen Sitz nicht am Ort der Mietwohnung hat.

Einwendungen gegen die Abrechnung müssen Sie innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben.

Überdurchschnittliche Heizkosten

Wenn sich für Sie trotz korrekter Heizkostenabrechnung und sparsamen Verbrauchs überdurchschnittlich hohe Heizkosten pro Quadratmeter ergeben, sollten Sie prüfen, ob diese nur für Ihre Wohnung oder für das ganze Haus entstanden sind. Es können bauliche Mängel vorliegen wie z. B. schlechte Wärmedämmung, feuchte Wände oder undichte Fenster und Türen.

Auch technische Mängel der Heizungsanlage, z. B. eine veraltete Heizungsanlage, falsch eingestellte Brenner und Steuergeräte, schlecht isolierte Rohre, nicht regulierbare Ventile und unzureichende Entlüftung der Heizkörper, können die Ursache für überdurchschnittlich hohe Heizkosten sein. Auch können die Verbrauchserfassungsgeräte falsch montiert oder skaliert sein. Lassen Sie sich beraten.

Beachten Sie bitte: Diese Infoschrift ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Zweifeln an der Ordnungsmäßigkeit der Heizkostenabrechnung sollten Sie sich in einer Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen. Bitte bringen Sie dazu Ihren Mietvertrag, die aktuelle Abrechnung und die Abrechnung des Vorjahres mit.

Heizkostenabrechnung (Beispiel)

Vermieter: Georg Geldsack

Anschrift: Dagobertstraße 1

Abrechnungsfirma: Zahlensalat GmbH

Anschrift: Rechenweg 21

Abrechnungseinheit: Heißkaltstraße 15

Mieter: Katrin Kuschelwarm

Anschrift: Heißkaltstraße 15, 3. OG li

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