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Verjährung

Welche Ansprüche aus dem Mietverhältnis verjähren wann?

Regelmäßige Verjährung

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger/die Gläubigerin von den Umständen, welche den Anspruch begründen, und von der Person des Schuldners/der Schuldnerin (z.B. von den Erben der verstorbenen Mieter_innen) Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Damit ein Anspruch auch ohne die Erlangung solcher Kenntnisse um des Rechtsfriedens willens verjährt, tritt die Verjährung in solchen Fällen 10 Jahre nach Entstehung des Anspruchs ein.

Der 3-jährigen Regelverjährung unterliegen im Mietrecht die Ansprüche des Vermieters auf

1. die monatliche Miete,

2. Nebenkostennachforderungen,

3. Zahlung einer Kaution,

4. Zahlung einer Nutzungsentschädigung,

5. Ersatz des Mietausfallschadens,

6. Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs,

7. Schadensersatz bei Verletzung des Mietvertrags

sowie die Ansprüche der Mieter_innen auf

1. die Rückforderung überzahlter Miete,

2. Betriebskostenguthaben,

3. die Rückzahlung der Barkaution.

Der regelmäßigen Verjährung unterliegt indes nicht der Anspruch der Mieter_innen auf Mängelbeseitigung während des Mietverhältnisses. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung entsteht während der Mietdauer ständig neu, sodass eine Verjährung unmöglich ist (BGH, Urt. v. 17.02.2010, AZ.: VIII ZR 104/09).

Sonstige Verjährungsfristen

Neben der regelmäßigen kennt das Gesetz auch andere Verjährungsfristen. An dieser Stelle sind insbesondere zwei nennenswert:

1. Schadensersatzansprüche des Vermieters bezüglich der Wohnung verjähren innerhalb von 6 Monaten ab dem Moment, in dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält.

2. Aufwendungsersatzansprüche der Mieter_innen sowie die Ansprüche auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren ebenfalls nach nur 6 Monaten, allerdings gerechnet ab Mietvertragsende. Vereinbarungen über eine Erschwerung der Verjährung – insbesondere eine Verlängerung der regelmäßigen Verjährungsfrist – sind grundsätzlich zulässig.

Hemmung der Verjährung

Die Hemmung bewirkt einen Stillstand des Ablaufs der Frist. Nachdem der Grund für die Hemmung entfallen ist, läuft die Frist weiter.
Eine Hemmung tritt ein, durch

1. ernsthafte Verhandlungen über den Anspruch (§ 203 Abs. 1 BGB),

2. eine Leistungs- oder Feststellungsklage (§ 204 BGB),

3. die Zustellung eines Mahnbescheids,

4. einen Güteantrag bei einer Gütestelle,

5. die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens,

6. einen Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz,

7. die Anmeldung des Anspruchs im Insolvenzverfahren,

8. einen Antrag auf PKH (Prozesskostenhilfe),

9. ein vereinbartes Leistungsverweigerungsrecht,

10. familiäre Gründe.

Neubeginn der Verjährung

Bei einem Neubeginn der Verjährung wird die verstrichene Frist nicht berücksichtigt. Gründe für einen Neubeginn sind:

1. Anerkennung des Anspruchs (§ 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB) sowie

2. Beantragung einer gerichtlichen bzw. behördlichen Vollstreckungshandlung (§ 212 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Folgen der Verjährung

Verjährte Ansprüche können nicht mehr durchgesetzt werden. Macht der Gläubiger sie geltend, sind Schuldner/innen berechtigt die Leistung zu verweigern. Leisten sie – selbst in Unkenntnis oder versehentlich – dennoch, so können sie das Geleistete nicht mit Berufung auf die Verjährung zurückverlangen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Vertragsausfertigungsgebühr

Dürfen Vermieter sich die die Ausfertigung eines Mietvertrags bezahlen lassen?

Mitunter lassen sich Vermieter die Ausfertigung eines Mietvertrags bezahlen. Die Zulässigkeit dessen ist noch nicht abschließend geklärt, da der BGH in dieser Hinsicht noch kein Recht gesprochen hat. Eine eindeutige gesetzliche Regelung gibt es hierzu nicht.

Die meisten Gerichte halten Vereinbarungen in Formularmietverträgen, nach welchen die Mieter_innen bei Vertragsabschluss eine Bearbeitungsgebühr entrichten müssen, grundsätzlich für unzulässig und damit nichtig. So verstoßen diese Vereinbarungen grundsätzlich gegen die gesetzlichen Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) (LG Hamburg, Urt. v. 05.03.2009, AZ: 307 S 144/08; AG Hamburg, Urt. v. 11.07.2006, AZ: 316 C 120/06). Daneben werde der Vermieter für seine mit der Vertragsausfertigung verbundenen Anstrengungen bereits mit der Miete „entschädigt“ (AG Hamburg-Wandsbek, Urt. v. 27.05.2004, AZ: 711 C 36/04).

Bei Individualmietverträgen sind die Grenzen grundsätzlich nicht so eng gesteckt, sodass eine Vertragsausfertigungs- oder Bearbeitungsgebühr in einem Individualmietvertrag eher der gerichtlichen Rechtmäßigkeitsüberprüfung standhalten würde. Solche Individualvereinbarungen sind jedoch eher selten.

Zu zulässigen Gebührenvereinbarungen haben sich die Gerichte bislang wie folgt geäußert:

Sie dürfen sich zwar nicht zu einem Extraprofit in Höhe von einer Monatsmiete ausbauen lassen (AG Neuss, Urt. v. 16.09.1994, AZ: 32 C 241/94; AG Bremerhaven, Urt. v. 11.01.1994, AZ: 52 C 1696/93), 50 bis 75 Euro halten die Gerichte aber für durchaus angemessen (AG Hamburg, Urt. v. 19.11.1998, AZ: 37B C 298/98; AG Wuppertal, Urt. v. 11.02.1993, AZ: 97 C 534/92).

Vorsicht: Hausverwaltungen und Wohnungsverwalter dürfen keine Gebühren für die Ausfertigung von Mietverträgen verlangen (AG Hamburg, Urt. v. 09.11.1999, AZ: 23a C 286/99).

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Verwaltungskosten

Welche Kosten fallen unter die “Verwaltungskosten”?

Bei Verwaltungskosten handelt es sich um “die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten)” (§ 2 Abs. 2 Nr.1 BetrKV).

Diese Kosten sind nicht auf die Mieter_innen umlegbar. Allenfalls kann eine Verwaltungspauschale in der Form vereinbart werden, dass sie als Bestandteil der Grundmiete erscheint. Der Vermieter kann diese dann nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dadurch
ergeben sich aber nicht die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach § 560 BGB, da die Verwaltungskosten eben keine Betriebskosten sind. Zudem wird auch nicht die Kappungsgrenze des Mietspiegels durchbrochen (LG Berlin, NZM 1999, 405,406).

Verwaltungskosten beinhalten u.a.:

1. Vergütungen für eine Hausverwaltung (OLG Nürnberg WM 1995, 308),

2. Verwaltungstätigkeiten des Hauswarts,

3. Kosten für die Abrechnungen, auch für die Betriebskostenabrechnung,

4. Einkassieren der Miete,

5. Abhaltung von Mietersprechstunden (AG Dortmund ZMR 1996, 387),

6. Aufwendungen für Einrichtungen, insbesondere für ein Büro,

7. Durchführung von Zwischenablesungen bei Mieterwechsel.

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Verwirkung

Wann verwirken Ansprüche?

Ansprüche können nicht immer durchgesetzt werden – insbesondere wenn sie verwirkt oder verjährt sind.

Zur Verwirkung gehört, dass der Anspruch längere Zeit nicht geltend gemacht wurde (= Zeitmoment) und es auf Grund besonderer Umstände gegen Treu und Glauben verstößt, wenn man ihn jetzt durchsetzen wollte (= Umstandsmoment). Das heißt, dass außer dem Zeitmoment Umstände hinzukommen müssen, die beim Schuldner das Vertrauen erzeugt haben, dass der Gläubiger seine Forderung nicht mehr gelten machen würde. Das ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution zurückgezahlt hat und dann ein halbes Jahr später eine Nebenkostenabrechnung vorlegt (AG Charlottenburg GE 2000, 474).

Verwirkbar sind nicht nur Zahlungsansprüche. Ein Vermieter, der entgegen eines vertraglichen Verbots, das Halten eines kleinen Hundes jahrelang geduldet hatte, kann sich nicht mehr auf die entsprechende Klausel berufen (LG Düsseldorf WM 93, 604).

Ein weites Feld fand die Verwirkung bisher bei Mietminderungsansprüchen. Wenn ein Mangel bekannt gemacht, aber die Miete eine gewisse Zeit (höchstens sechs Monate) vorbehaltlos weiter gezahlt wurde, galt das Minderungsrecht nach altem Mietrecht als verwirkt.

Besonderer objektiver Umstände, die bei dem Vermieter das Vertrauen auf den Verzicht zur Mietminderung geweckt hätten, bedurfte es nicht. Der BGH hat aber mit einem Urteil vom 16.07.2003 (BGH – VIII ZR 274/02 – GE 2003, 1145) Klarheit dahingehend geschaffen, dass durch die Mietrechtsreform das Minderungsrecht nur unter der Voraussetzung des ausdrücklichen oder stillschweigenden Verzichts oder des Verstoßes gegen Treu und Glauben (BGB § 242), als verwirkt gelten kann. Es kann also auch noch später gemindert werden. Dies gilt auch für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, sofern nur der Mangel nach dem 01.09.2001 aufgetreten ist.

Prozessual unterscheidet sich die Verjährung von der Verwirkung dadurch, dass im Gegensatz zur Verjährung, welche die Betroffenen ausdrücklich geltend machen müssen, das Gericht die Verwirkung von Amts wegen zu berücksichtigen hat.

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Verzug

Wann und wie kommen Mieter_innen in (Zahlungs-) Verzug?

Wer eine Zahlung oder eine andere Leistung schuldet, kommt grundsätzlich erst durch eine Mahnung des Gläubigers in Verzug. Die Mahnung muss dabei nach Fälligkeit erfolgt sein.

In einigen Fällen bedarf es keiner Mahnung, so wenn für die Leistung ein Fälligkeitstermin bestimmt ist oder der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert. Der Verzug hat eine Reihe von generellen rechtlichen Folgen (§§ 286 ff. BGB).

Mieter_innen können Wohnungsmängel, die nicht von Anfang an vorlagen und/oder die der Vermieter nicht zu vertreten hat, erst dann selbst beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen (§ 536 a BGB), wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Das Gleiche gilt für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen. In Verzug ist der Vermieter, wenn er nach Mängelanzeige und Mahnung die Mängel – trotz objektiver Möglichkeit – nicht in angemessener Frist beseitigt hat. Dazu setzen die Mieter_innen dem Vermieter eine Nachfrist für die Mängelbeseitigung (Mahnung) und teilen ihm vorsorglich gleichzeitig mit, dass sie es – sollte der Vermieter die Mängel bis zu dem neuen Termin nicht beseitigt haben – danach ablehnen werden, seine Leistungen zur Mängelbeseitigung anzunehmen (Ablehnungsandrohung).

Mieter_innen, die dem Vermieter mit der Beauftragung einer ihnen geeignet erscheinenden Firma zuvorkommen, können auf den Handwerkerkosten sitzen bleiben (KG Berlin MDR 2000, 1240).

Wenn die Mieter_innen die Miete zum vereinbarten Zeitpunkt nicht zahlen, kommen sie ohne Mahnung in Zahlungsverzug. Voraussetzung ist dabei, dass sie die verspätete Zahlung zu vertreten haben (§ 287 BGB). Für Verzögerungen bei der Überweisung, die sie nicht voraussehen konnten, sind sie nicht verantwortlich (LG Berlin WM 92, 606).

Ein Zahlungsrückstand kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben.

Wir empfehlen bei Mietzahlungsrückständen dringend den Besuch einer unserer Beratungsstellen.

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Vorkaufsrecht

Was garantiert das Vorkaufsrecht bei Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung den Mieter_innen?

Bei Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung und deren Verkauf an Dritte haben Mieter_innen ein gesetzlich vorgeschriebenes Vorkaufsrecht. Das bedeutet: Die Mieter_innen können einen Kaufvertrag zu den gleichen Bedingungen wie mit einem Dritten abschließen bzw. an dessen Stelle in den Kaufvertrag treten. Wird aber eine vermietete, d.h. nicht selbst genutzte, Eigentumswohnung später erneut verkauft, muss den Mieter_innen kein erneutes Vorkaufsrecht eingeräumt werden. Außerdem entsteht ein Vorkaufsrecht nur nach Umwandlung und Verkauf von Wohnungen, nicht bei Verkauf eines Hauses.

Das Vorkaufsrecht hat nichts mit der häufig geübten Praxis von Umwandlern zu tun, den Mieter_innen ein erstes – in der Regel als besonders günstig angepriesenes – Angebot zu machen. Es setzt vielmehr einen bereits geschlossenen Vertrag mit einem Käufer voraus. Die Mieter_innen haben dann das Recht, innerhalb von zwei bzw. bei öffentlich geförderten Wohnungen sechs Monaten zu den im Kaufvertrag vorformulierten Bedingungen die Wohnung selbst zu kaufen. Das Vorkaufsrecht wird durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Vermieter ausgeübt, einer notariellen Beurkundung bedarf es nicht.

Wenn allerdings der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen wurde, kann die Eigentumsübertragung nicht rückgängig gemacht werden. Gegebenenfalls können die Mieter_innen Schadensersatz fordern.

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Vornahmeklausel

Müssen Mieter_innen aufgrund entsprechender Vertragsklauseln Reparaturen selbst ausführen bzw. in Auftrag geben?

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung, denn nach § 535 BGB hat der Vermieter “die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“.

Häufig finden sich aber in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen, Kleinreparaturen oder Bagatellreparaturen zu tragen haben. Was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 II. BV geregelt.

Die Abwälzung der Kostenübernahme für kleine Instandhaltungen auf die Mieter_innen durch mietvertragliche Klauseln ist grundsätzlich zulässig, jedoch sind nicht alle solche Klauseln gültig. Das Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB) stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter_innen unangemessen benachteiligen und es gilt wieder uneingeschränkt die gesetzliche Regelung des § 535 BGB. Dann muss der Vermieter die Kosten für Reparaturen vollständig selbst tragen und die Mieter_innen brauchen keine Kosten zu übernehmen. Die Mieter_innen können also nur unter bestimmten Voraussetzungen zur Übernahme der Kleinreparaturkosten verpflichtet werden (s. Kleinreparaturen).

Darüber hinaus sind sogenannte Vornahmeklauseln unzulässig. Dies sind Formularklauseln, welche die Mieter verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben (BGH, Urteil vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91). Zur direkten Übernahme von Wartungsarbeiten können die Mieter_innen nicht verpflichtet werden.

Ergänzendes Urteil zur Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst: AG Schöneberg, Urt. v. 19.08.2008, AZ: 3 C 220/08.

Unseren Mitgliedern empfehlen wir, den Mietvertrag dahingehend überprüfen zu lassen, ob die Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart wurde. Auch wenn der Vermieter Forderungen zur Kostenübernahme stellt, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

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Vorwegabzug

Sind im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung Gewerbekosten vorweg abzuziehen?

Von einer Mischnutzung spricht man, wenn neben Wohnräumen auch Gewerberäume in der Wohnanlage vorhanden sind. In diesem Fall sind die Betriebskosten aus Billigkeitsgründen getrennt umzulegen. Das sollte in der Form geschehen, dass zunächst die Kosten für die gewerbliche Nutzung berechnet und von den Gesamtkosten des Hauses / der Wirtschaftseinheit abgezogen werden (sogenannter Vorwegabzug). Die verbleibenden Kosten können dann auf die einzelnen Wohnungen entsprechend der vereinbarten Schlüssel umgelegt werden (LG Berlin, GE 1998, 1027).

Dabei muss der Vermieter jedoch in der Abrechnung auch die Gesamtkosten des Hauses / der Wirtschaftseinheit (also inklusive Gewerbe) aufführen, damit alle Kosten für die Mieter_innen nachvollziehbar werden. Ansonsten fehlt es an der Angabe der Gesamtkosten – und die Abrechnung ist formell fehlerhaft (BGH, Urt. v. 14. Februar 2007, AZ: VIII ZR 1/06).

Wenn allerdings durch den Gewerbebetrieb keine gesonderten oder nur mit den Betriebskosten der Wohnvermietung gleichzusetzenden Betriebskosten anfallen, müssen die Gewerbekosten nicht separat ausgewiesen werden. Gleiches gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch für den Fall, dass die Gewerbekosten „nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen“ (Urt. v. 13.10.2010, AZ: VIII ZR 46/19; Urt. v. 08.03.2006, AZ: VIII ZR 78/05).

Ob durch das/die Gewerbe eine Mehrbelastung entsteht, erfahren Mieter_innen am sichersten durch die Belegeinsicht.

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