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Warmwasser

Was können Mieter_innen tun, wenn sie über längere Zeit kein Warmwasser haben?

Warmwasser hat – anders als die Heizung – im Sommer wie im Winter, Tag und Nacht zur Verfügung zu stehen. Geschieht dies über längere Zeit nicht, liegt ein Mangel und damit ein Grund zur Mietminderung vor. Nach Ansicht des LG Hamburg sind 40 bis 43 Grad C ausreichend. Dieser Auffassung hat sich auch das LG Berlin angeschlossen (Urt. v. 20.05.1998, AZ: 64 S 266/97).

Erreicht das Wasser noch nicht einmal diese Temperaturen, seien 7,5 % Mietminderung durchaus vertretbar, meint das AG Köln (WM 96, 701). Reine Temperaturschwankungen des Warmwassers berechtigen hingegen grundsätzlich nicht zur Minderung (LG Berlin, Urt. v. 04.04.1997, AZ:63 S 443/96).

Das AG Schöneberg ist der Ansicht, dass 45 Grad C warmes Wasser spätestens nach 10 Sekunden oder höchstens nach 5 Liter Wasserverbrauch aus dem Hahn sprudeln muss. 40 Grad C warmes Wasser nach 5 Minuten wird für eine Zumutung gehalten, die zu 10% Mietminderung berechtigt. Zudem stellt es fest, dass der Mieter einen Anspruch auf Trinkwasserqualität (auch in optischer Hinsicht) hat (Urt. v. 29.04.1996, AZ: 102 C 55/94). Das LG Berlin hält 3,5 % Mietminderung für gerechtfertigt, wenn das Wasser erst nach 50 Sekunden und 15 Litern warm wird (Urt. v. 02.06.2008, AZ: 67 S 26/07).

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Wartung

Was ist eine Wartung und wer von den Mietvertragsparteien kommt für Wartungen innerhalb der Mietwohnung auf?

Als Wartung bezeichnet man eine Tätigkeit, die den Verschleiß hinauszögert, oder anders gesagt, Schäden vorbeugt. Sie wird meist in regelmäßigen Abständen durchgeführt. Beispiele: Funktionserhaltendes Reinigen; Nachfüllen oder Ersetzen von Betriebsstoffen; Schmieren; Nachstellen; Austausch von Verschleißteilen; etc. Wartungskosten tragen regelmäßig die Mieter_innen.

Von der Wartung abzugrenzen ist die Reparatur.
Reparaturkosten belasten grundsätzlich den Vermieter – Ausnahme: Es wurde etwas anderes im Rahmen der sogenannten Kleinreparaturklausel vereinbart.

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Wassermengenregler

Müssen Mieter_innen die Wartung von Wassermengenreglern bezahlen?

Diese Geräte werden an den Armaturen des Waschbeckens und der Dusche angeschraubt. Man sagt ihnen nach, das sie zu einer erheblichehn Einsparung des Wasserverbrauchs beitragen. Die Kosten für das Warten von Wassermengenreglern können auf die Mieter_innen umgelegt werden. Durch die eingesparten Wasserkosten sollten die Wartungskosten aber mehr als ausgeglichen werden.

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Wasserzähler

Müssen die Wasserkosten nach der Wasseruhr/dem Wasserzähler auf die Mieter_innen verteilt werden?

Die Wasserkosten können nach Quadratmetern, Personen oder Verbrauch verteilt weden. Letzteres ist nur nach Einbau von Wasseruhren / Wasserzählern möglich. Auch wenn es am fairsten es, wenn jede/r nur für die Menge an Wasser zahlt, die er/sie selbst verbraucht hat, ist der Vermieter nicht verpflichtet Wasseruhren zu installieren. Lässt der Vermieter aber Wasserzähler einbauen, handelt es sich hierbei um eine Modernisierung. Die Kosten des Einbaus kann der Vermieter also in Form einer Mieterhöhung auf die Mieter umlegen. Das bedeutet, dass er die Jahresmiete um 11% der Einbau- und Gerätekosten erhöhen kann.

Da der Einbau von Wasserzählern eine Maßnahme mit unerheblicher Einwirkung auf die Mieträume darstellt und meist eine unerhebliche Mieterhöhung mit einhergeht (§ 554 Abs. 3 Satz 3 BGB), reicht eine bloße Mitteilung des Vermieters, dass er den Einbau vornehmen lassen will. Zusätzlich hat das Landgericht Berlin entschieden, dass eine Erhöhung bis zu 5% der Nettomiete eine Bagatellmaßnahme darstellt und nicht angekündigt werden muss (Urt. v. 27.06.1991, AZ: 61 S 355/90). Insofern sollten sich Mieter_innen darüber im Klaren sein, dass eine Mieterhöhung ohne Vorwarnung auf sie zukommen kann, wenn die Zähler erst einmal eingebaut worden sind.

Auswirkung auf die Betriebskostenabrechnung

Der Einbau von Wasseruhren wirkt sich auf die Betriebskostenabrechnung aus. Sind alle Wohnungen mit Wasseruhren ausgestattet, müssen die so ermittelten Werte der Abrechnung zugrunde gelegt werden. Die Wasserkosten sind von nun an nach Verbrauch umzulegen.

Fehlen in einzelnen Wohnungen Wasserzähler, ist der Vermieter nicht verpflichtet, bei den mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnungen nach Verbrauch und bei den anderen nach Wohnfläche abzurechnen (BGH, Urt. v. 12. März 2008, AZ: VIII ZR 188/07). Er kann die Kosten folglich in diesem Fall weiterhin nach Quadratmetern oder Personen umlegen.

Messdifferenzen bei Wasserzählern

Es kommt vor, dass es zu Differenzen zwischen dem Messergebnis des Hauptwasserzählers und dem aller Wohnungswasserzähler gibt. Meist liegt dies daran, dass der Hauptwasserzähler genauer ist, als die einzelnen Wasserzähler in den Wohnungen.

Müssen Mieter_innen dies hinnehmen und die Differenz mitbezahlen? Viele Gerichte ziehen hier eine Grenze bei einer Differenz von 20% (AG Köpenick, Urt. v. 04.05.2006, AZ:12 C 44/06; LG Berlin, Urt. v. 04.12.2001, AZ: 65 S 85/01; LG Braunschweig, Urt. v. 22.12.1998, AZ: 6 S 163/98). Überschreitet die Messdifferenz diese Grenze, sind die Mieter_innen lediglich verpflichtet, die in ihrer Wohnung gemessenen Verbrauchsmengen zu bezahlen. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht berechtigt, die Differenz anteilig auf die Mieter_innen zu verteilen. Unterhalb der Grenze jedoch wird allein das Ergebnis des Hauptwasserzählers berücksichtigt und nach dem Verhältnis der Anzeigenwerte der Wohnungswasserzähler verteilt.

Ungeeichte Wasserzähler

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter bei der Abrechnung über die Wasserkosten auch die Werte ungeeichter Wasserzähler verwenden darf, wenn es ihm gelingt darzulegen und zu beweisen, dass die abgelesenen Werte richtig sind, sprich die Messtoleranzen eingehalten wurden. In diesem Fall steht § 25 Abs. 1 Nr. 1a Eichgesetz der Verwendung nicht entgegen (BGH, Urt. v. 17.11.2010, AZ: VIII ZR 112/10).

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Weißer Kreis

Was versteht man unter dem “Weißen Kreis”?

Nach dem so genannten “Lücke Gesetz” wurde in den Städten der BRD in den 1960er Jahren die Mietpreisbindung systematisch abgeschafft – zuletzt 1975 in Hamburg und München. Wenn die Wohnungen einer Stadt nach Aufhebung der Mietpreisbindung preisfrei wurden, wurde dies als “Weißer Kreis” bezeichnet. Westberlin war auf Grund der Mauer bis 1987 die letzte Stadt deren Mietentwicklung von politischen Entscheidungen abhängig war. In Wahljahren wurde fast nie eine Mieterhöhung beschlossen – nach gewonnenen Wahlen allerdings umso mehr.

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Wirtschaftlichkeitsgebot

Was besagt das Wirtschaftlichkeitsgebot und wo ist es gesetzlich geregelt?

“Über die Vorauszahlungen der Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten”, schreibt § 556 Abs. 3 BGB vor. Damit ist seit der Mietrechtsreform der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit auch für preisfreien Wohnraum im Gesetz verankert. Für preisgebundenen, sozialen Wohnungsbau galt schon immer, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind (§ 20 Absatz 1 Satz 2 NMV, § 24 Absatz 2 Satz 1 II. BV).

Das Wirtschaftlichkeitsgebot und die Höhe der Kosten stehen in recht lockerer Beziehung. Die Verpflichtung zu wirtschaftlichem Handeln bedeutet nicht,
dass immer das billigste Angebot gewählt werden muss, denn nicht immer ist das Billigste auch das Preiswerteste und damit das Wirtschaftlichste. Es können Gesichtspunkte wie Zuverlässigkeit, Strapazierfähigkeit oder besondere örtliche Verhältnisse die Entscheidung beeinflussen. Bei der Beurteilung hat der Vermieter ein Auswahlermessen.

Überhöhte Preise hat der Vermieter jedoch zu vermeiden. Problematisch kann die Entscheidung sein, ab wann im Einzelfall zu hohe Kosten verursacht werden. Ob eine Überhöhung von 20% noch hingenommen werden muss, ist strittig. Wenn aber Angebote um 100% differieren, hat der Vermieter überzeugend darzulegen, warum er sich für das teurere Angebot entschieden hat. Gelingt ihm das nicht, kann er nur die Kosten für das preiswertere Angebot als Betriebskosten umlegen (LG Berlin, Urteil vom 25.03.2003, AZ: 64 S 283/02).

Erläuternde Urteile:

1. „Zwar trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet (…). Eine vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme setzt jedoch das Bestehen eines Schuldverhältnisses voraus und kann daher erst mit Abschluss des Mietvertrags bzw. allenfalls mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen über den Abschluss eines Mietvertrags einsetzen.” (BGH, Urteil vom 28.11.2007 , AZ: VIII ZR 243/06)

2. “1. Der Vermieter ist nicht berechtigt, überteuerte Aufwendungen in die Betriebskostenabrechnung einzustellen. 2. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass er wirtschaftlich gehandelt hat. 3

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Wirtschaftseinheit

Darf der Vermieter mehrere Gebäude zu Wirtschaftseinheiten zusammenfassen?

Im Allgemeinen sind die Betriebskosten jeweils für ein einzelnes Haus zu ermitteln und umzulegen. Im sozialen Wohnungsbau kann aber eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach Wirtschaftseinheiten vorgenommen werden. Auch können auch im freifinanzierten Wohnungsbau – sofern mietvertragliche Regelungen dem nicht entgegenstehen – Wirtschaftseinheiten die Grundlage für die Berechnung der Betriebskosten bilden, wenn

1. die Gebäude einheitlich verwaltet werden,

2. in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen und

3. keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen.

Außerdem müssen bautechnischer Stand, Bauwesen, Ausstattung und Nutzungsart gleich sein und die Wohnungen vergleichbaren Zuschnitt haben.

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Wohnfläche

Welche Räume und Flächen gehören zur Wohnung? Wie wird die Wohnfläche korrekt berechnet? Was tun, wenn die Wohnung kleiner als vereinbart ist?

Das Mietrecht für preisfreien Wohnraum ist im BGB geregelt. Doch eine Definition von Wohnung oder Wohnfläche werden Mieter_innen dort vergeblich suchen, denn das BGB behandelt immer nur die „Mietsache“ oder den „Wohnraum“. Viele Mieter_innen sind unsicher, was sich genau hinter diesen Begriffen verbirgt, ob bestimmte Räume überhaupt zu ihrer Wohnung zählen und wie die Wohnfläche berechnet wird. In dieser Infoschrift, die Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken können, wollen wir Ihnen die wichtigsten Informationen geben, die mit der Wohnung und der Wohnfläche zusammenhängen. Auch werden Sie mithilfe dieser Infoschrift Ihre Wohnfläche überprüfen können.

Was ist eine Wohnung?

„Eine Wohnung ist die Summe aller Räume, welche die Führung eines Haushaltes ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit. Zu einer Wohnung gehören außerdem Wasserversorgung, Ausguss und Abort.“ Dies klingt heute angestaubt, aber so wurde bundesweit durch die DIN 283 eine Wohnung definiert. Zwar trat die DIN 283 im Jahr 1983 ersatzlos außer Kraft, jedoch wird mangels Alternativen diese Definition im Mietrecht immer noch analog angewandt.

Räume innerhalb der Wohnung

Unter Wohnräumen versteht man Räume, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind. Zu den Räumen einer Wohnung gehören: Wohn- und Schlafräume, Küchen und Nebenräume (Flure, Dielen, Bäder, Toiletten, Galerien, Speisekammern, Abstellkammern, Loggien und Balkone). All diese Räume gehören zur Wohnfläche. Oft werden diese im Mietvertrag aufgezählt (z.B. „2 Zimmer, Bad, Küche, Flur“).

Räume außerhalb der Wohnung

Zur Mietsache, d.h. zum Gegenstand des Mietvertrags, können außerdem noch Räume außerhalb der Wohnung gehören, z.B.: Keller, Dachboden, Garage. Außerdem wird in Mietverträgen die Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen und -einrichtungen geregelt, z.B.: Fahrradkeller, Trockenböden, Gärten, Waschräume und Dachterrassen. Diese Räume außerhalb der Wohnung und die Gemeinschaftsflächen gehören nicht zur Wohnfläche.

Bedeutung der Wohnfläche

Das Mietrecht für preisfreien Wohnraum enthält nur einen Bezug zur Wohnfläche: Nach § 556a BGB sind die Betriebskosten in der Regel nach Wohnfläche umzulegen (beim preisgebundenen sozialen Wohnungsbau gilt analog § 20 NMV).

Die Bedeutung der Wohnfläche geht jedoch darüber hinaus. Wenn die Wohnung mehr als 10% kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, liegt ein Mangel vor: „Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.“ (BGH, Urteil vom 24.03.2004, AZ: VIII ZR 295/03)

Dies gilt auch, wenn im Mietvertrag die Wohnfläche mit der Einschränkung „ca.“ angegeben ist: „Auch wenn es im Mietvertrag heißt ‚Wohnfläche ca. 96 qm‘ stellt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10% einen Mangel dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt.“ (BGH, Urteil vom 24.03.2004, AZ: VIII ZR 133/03)

Falls Ihre Wohnung um mehr als 10% kleiner ist, als Mietvertrag vereinbart, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. Dort kann individuell geklärt werden, wie Sie am besten vorgehen.

Die Miete wird anhand der ortsüblichen
Vergleichsmiete ermittelt, die in Berlin durch den Mietspiegel dargestellt wird. Der Berliner Mietspiegel weist die ortsüblichen Vergleichsmieten (nettokalt) in Euro/qm Wohnfläche aus. Die Wohnfläche wird hier nach der Wohnflächenverordnung (siehe unten) bemessen.

Mieterhöhungen sind nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe oben) zulässig. Maßgebend für die Mieterhöhung ist die Wohnfläche. Der BGH hat hierzu entschieden, dass es dabei auf die vertraglich vereinbarte und nicht auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt, zumindest solange die Flächenabweichung nicht mehr als 10% beträgt (BGH, Urteil vom 23.05.2007, AZ: VIII ZR 138/06).

Wenn die vertraglich vereinbarte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10% übersteigt, sind Mieter_innen sogar berechtigt, die nach der exakten Abmessung zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen (BGH, Urteil vom 07.07.2004, AZ: VIII ZR 192/03).

Auch in diesem Fall empfehlen wir unseren Mitgliedern dringend, eine Beratungstelle aufzusuchen, um den Sachverhalt anwaltlich überprüfen zu lassen und das weitere Vorgehen abzustimmen.

Die Umlage der Betriebskosten wird gemäß § 556a BGB ganz oder zu einem wesentlichen Teil nach der Wohnfläche vorgenommen: „Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.“ Ausgenommen davon sind verbrauchsabhängige Betriebskosten.

Die Verteilung der Heizkosten hat gemäß der Heizkostenverordnung zwingend nach der Wohnfläche oder nach der Fläche der beheizten Räume zu erfolgen. Bei Letzterer fließen Räume ohne Heizkörper nicht in die Berechnung ein. Die Heizkosten müssen mindestens zu 30, höchstens zu 50% flächenabhängig abgerechnet werden. Mindestens 50, höchstens 70% der Heizkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Achtung: Wird während des Mietverhältnisses eine Neuvermessung der Wohnung durchgeführt und ergibt sich eine größere Fläche als vereinbart, ist der Vermieter befugt, die tatsächliche Fläche bei den nächsten Abrechnungen zugrunde zu legen. Bei einer geringeren Fläche ist er verpflichtet, die tatsächliche Fläche bei den nächsten Abrechnungen zugrunde zu legen.

Die Wohnungsgröße spielt selbstverständlich auch bei der Wohnungssuche eine große Rolle. Hier ist wichtig zu wissen, wie die angegebene Quadratmeterzahl zustande kommt.

Rechtsprechung des BGH

Die bisher erfolgte Rechtsprechung des BGH wendet grundsätzlich eine 10%-Grenze an. Erst bei einer Abweichung von mehr als 10% liegt ein Mangel vor, kann zu viel gezahlte Miete zurückgefordert werden und muss sich ein Mieterhöhungsverlangen auf die tatsächliche Wohnfläche beziehen. Eine Abweichung von mehr als 10% kommt zwar relativ selten vor, jedoch macht das bei einer Wohnfläche von 80 qm und einer Bruttowarmmiete von 7 Euro bereits 672 Euro jährlich aus, die Mieter_innen für eine Fläche zahlen müssen, die nur im Mietvertrag steht, aber tatsächlich nicht vorhanden ist. Es kann sich also lohnen, die Wohnfläche – am besten vor Abschluss des Mietvertrags – zu prüfen und den Vermieter zu einer Änderung zu bewegen.

Formen der Flächenberechnung

Für die Wohnflächenberechnung gibt es mehrere Verfahren, die in der Praxis jahrelang nebeneinander angewandt wurden. Gesetzlich definiert ist die Wohnfläche nur für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau. Bis zum 31. Dezember 2003 war die Wohnflächenberechnung in den §§ 43 und 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) geregelt. Ab dem 1. Januar 2004 wurde dieser Teil der II. BV durch die Wohnflächenverordnung (WoflV) ersetzt (siehe Tabelle). Aus dieser Änderung ist aber keine Verpflichtung entstanden, die Wohnfläche neu zu berechnen, weder bei freifinanzierten noch bei preisgebundenen Wohnungen.

Auch ohne gesetzliche Verpflichtung wurde die II. BV im freifinanzierten Wohnraum häufig angewandt. Eine Flächenberechnung ist auch nach der DIN 277 oder der anfangs erwähnten DIN 283 möglich, jedoch wurden diese selten verwandt. Falls diese Berechnungsgrundlage im Mietvertrag vereinbart wurde, ist dies gültig.

Falls keine Berechnungsgrundlage vereinbart wurde, ist bei Mietverträgen, die bis zum 31.12.2003 geschlossen wurden, die II. BV anzuwenden. Bei Mietverträgen, die nach dem 01.01.2004 geschlossen wurden, gilt grundsätzlich die Wohnflächenverordnung (BGH, Urteil vom 23.05.2007, AZ: VIII ZR 231/06).

Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung

§ 2 Abs. 2 WoflV definiert: „Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören.“ D.h. gemeinschaftlich genutzte Flächen gehören nicht zur Wohnfläche. Außerdem gehören zur Wohnfläche die Flächen von „Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen.“

§ 3 WoflV nennt die Räume, die nicht zur Wohnfläche gehören: Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.

Falle: Vertraglich vereinbarte Wohnfläche

Achtung: Der Begriff Wohnfläche kann im Mietvertrag, auch formularvertraglich, definiert werden. Im Mietvertrag kann also beschrieben werden, was zur Wohnung gehört und wie sich die Flächen zusammensetzen. Dies gilt dann als rechtsverbindliche Beschaffenheit der Wohnung. Falls Mieter und Vermieter eine solche genaue Beschaffenheit der Wohnfläche vereinbaren, ist die Wohnfläche nicht nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen, sondern es gilt für die Fläche die Beschreibung im Mietvertrag (LG Berlin, Urteil vom 19.01.2007, AZ: 63 S 241/06). Dies führt auch dazu, dass die vertraglich vereinbarte Wohnfläche für die Betriebskostenabrechnung verbindlich ist und Mieter_innen auch keinen Mietmangel geltend machen können (LG Berlin, Urteile vom 16.01.2007, AZ: 63 S 267/05).

Grundsätzliches zur Grundfläche

In der Wohnflächenverordnung wird von Grundflächen geredet. Es heißt in § 3 Abs. 1: „Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen.“ Sie messen also den Raum zwischen den Wänden. Wenn keine Wand vorhanden ist, wie z.B. bei einer Balkonbrüstung, dann gilt das Brüstungsgeländer als Begrenzung. Mit „Bekleidung der Bauteile“ ist der fertig gebaute Zustand der Wohnung gemeint, d.h. die „Bekleidung“ gilt als Bestandteil der Wand. Falls die Wand mit Holzpaneelen oder Fliesen „bekleidet“ ist, dann messen Sie bis zu den Holzpaneelen oder Fliesen.

Grundfläche bedeutet, dass grundsätzlich die Fläche des Fußbodens gemeint ist. Aber „Fuß-, Sockel- und Schrammleisten“ sind nach § 3 Abs. 2 in die Fläche einzubeziehen. Falls also Scheuerleisten vorhanden sind (aus Holz oder Fliesen usw.), messen Sie einfach oberhalb dieser. Bei geraden und senkrecht stehenden Wänden können Sie selbstverständlich in einer beliebigen Höhe messen.

Zur Genauigkeit gibt es keine Angaben, jedoch sollte immer mit Quadratzentimetern gerechnet werden. Dies ergibt sich inhaltlich aus der Wohnflächenverordnung bei der Aufzählung der Abzugsflächen, die kleiner als 1 qm sind. Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau muss die Wohnfläche in Quadratmetern mit zwei Nachkommastellen (z.B. 62,75 qm) angegeben werden.

Was gehört noch zur Grundfläche?

Zur Wohnfläche gehören außerdem die Grundflächen von „fest eingebauten Gegenständen, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen, freiliegenden Installationen“. Solche bereits installierten Wohnungsausstattungen wie Kochherde oder Badewannen werden in die Wohnfläche einbezogen. Sie messen also bis zur Wand hinter dem Einrichtungsgegenstand. Das Gleiche gilt für Einbaumöbel. Falls Sie also einen Wandschrank haben, gehört dessen Stellfläche zur Wohnfläche.

Was gehört nicht zur Grundfläche?

Viele Mieter_innen wissen, dass die Fläche des Fußbodens nicht mit der Wohnfläche identisch ist und bestimmte Flächen abgezogen werden müssen. Eine Ausnahme wurde bereits oben genannt: Die Grundflächen der Bade- und Duschwannen gehören zur Wohnfläche. Wichtig ist zu wissen, was alles nicht als Wohnfläche gilt, um die tatsächliche Wohnungsgröße zu ermitteln. Diese Flächen, die
bei „der Ermittlung der Grundflächen außer Betracht“ bleiben, sind in der Wohnflächenverordnung unter § 3 Abs. 3 aufgeführt:

1. Türnischen: Die Fläche der Türöffnung gehört nicht zur Wohnfläche. Vorspringende Türbekleidungen und -umrahmungen werden nicht abgezogen.

2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze: Wenn sich in der Wohnung eine Treppe, bestehend aus mindestens drei Stufen, befindet, zählt die Grundfläche dieser Treppe nicht zur Wohnfläche, da dieser Raum nicht nutzbar ist. Wenn aber z.B. eine Stufe zum Balkon oder zur Dachterrasse existiert, dann wird diese nicht herausgerechnet, sondern es wird gemessen, als wäre diese Stufe nicht vorhanden. Geringe Höhenunterschiede (z.B. bei Altbauten zwischen Dielenboden und gefliestem Badfußboden) spielen ebenfalls keine Rolle. – Achtung: Falls sich in der Wohnung eine geschossübergreifende Treppe befindet (z.B. bei einer Maisonette), dann zählt der Raum unter der Treppe zur Wohnfläche, entsprechend seiner Höhe (siehe unten). Ein Treppenabsatz ist eine erweiterte Stufe, auch Treppenpodest genannt.

3. Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind: Falls der Fußboden nicht in eine Nische hineinreicht, gehört die Grundfläche der Nische nicht zur Wohnfläche. Nischen, in denen sich z.B. Gaszähler (im Altbau) befinden, können ignoriert werden. Bei den Nischen, die bis zum Fußboden gehen, gilt: Erst wenn sie tiefer als 13 cm sind, müssen sie zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Aber auch hier ist die Höhe zu beachten (siehe unten). Vorspringende Fensterbekleidungen und -umrahmungen werden nicht abgezogen.

4. Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt: Hier ist eine der Abweichungen zur früher gültigen II. BV zu finden, da dort die Höhenbegrenzung nicht genannt wurde. Dies wird damit begründet, dass heutzutage vermehrt z. B. sanitäre Installationen verkleidet werden und es hier zu „Unsicherheiten über die Behandlung derartiger Verkleidungen bei der Grundflächenermittlung“ kam. Dies betrifft vor allem Bäder. Bei modernen Baderäumen befinden sich oft oberhalb von Waschbecken oder Toiletten Ablageflächen. Darunter verbergen sich technische Installationen, z. B. der WC-Spülkasten. Diese Ablageflächen zählen mit zur Wohnfläche, sofern sie maximal 1,50 m hoch sind. Häufig sind die Ablageflächen niedriger, oft nur 1,20 m, aber diese müssen individuell gemessen werden. Diese Einschränkung durch die Grundflächenbegrenzung von 0,1 qm bestand bereits in der II. BV. Von allen Bauteilen in der Wohnung, die höher als 1,50 m sind, müssen also die Grundflächen ermittelt werden. Beispiel: Grundflächen von Ablageflächen im Bad über 1,50 m Höhe oder von Schornsteinen mit mehr als 15 x 73 cm, 10 x 100 cm oder 13 x 77 cm Außenmaßen müssen von der Wohnfläche abgezogen werden. – Gerade in Altbauten befinden sich in Raumecken oft Schornsteine, die häufig sogar die Möblierung erschweren, aber so klein sind, dass ihre Grundfläche zur Wohnfläche hinzugerechnet werden muss. Auch in nachträglich ausgebauten Dachgeschossen wirkt sich diese Regel nachteilig aus. Im Raum stehen die Stützen, die jedoch aufgrund ihrer geringen Grundfläche nicht von der Wohnfläche abgezogen werden.

Was gehört nur teilweise zur Grundfläche?

Unverändert aus der II. BV übernommen ist die in § 4 WoflV genannte Regel:

„Die Grundflächen

1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,

2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte“

auf die Wohnfläche anzurechnen.

Dies betrifft vor allem Dachgeschosswohnungen, aber auch Maisonetten mit Treppe (siehe oben). Alle Flächen, die nicht 1 m hoch sind, zählen nicht als Wohnfläche. Alle Flächen zwischen 1 und 2 m lichter Raumhöhe zählen zur Hälfte zur Wohnfläche. Um dies zu messen, ist ein Lot sinnvoll.

Problemfall: Dachgeschosswohnung

Eine Wohnflächenberechnung von Dachgeschosswohnungen ist im Vergleich zu Etagenwohnungen relativ aufwendig. Hier treffen oft Dachschrägen, Wandverkleidungen (Ablagen in Bädern), Pfeiler und Stützen, womöglich noch eine Dachterrasse mit Stufe(n) und eine Innentreppe aufeinander. Auch vergrößert sich unter Dachgauben und Dachflächenfenstern die Fläche mit einer Raumhöhe von 2 m. Deshalb gibt es bei Dachgeschosswohnungen die größten Abweichungen von Realität und mietvertraglich vereinbarter Wohnfläche. Mieter_innen sollten hier im Zweifelsfall auf ein professionelles Aufmaß z.B. durch Architekt/innen zurückgreifen.

Balkone, Loggien, Dachterrassen und Terrassen

Eine Veränderung zur früheren Regel betrifft Balkone, Loggien, Dachterrassen und Terrassen: Bis 2003 bestand nach der II. BV Wahlfreiheit, ob Balkone und dergleichen zur Hälfte oder zu einem Viertel zur Wohnfläche zählen. Die Wahlfreiheit ergab sich durch die ehemaligen Förderbedingungen des sozialen Wohnungsbaus. Seit 2004, also seit dem Inkrafttreten der WoflV, gilt: Die Grundflächen „von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ auf die Wohnfläche anzurechnen. Dies soll für Rechtssicherheit sorgen. In der Begründung des Gesetzgebers heißt es: „Eine Abweichung von der Regelanrechnung zu einem Viertel ist nur dann zulässig, wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies rechtfertigen. Die Anrechnung von mehr als einem Viertel bis zur Hälfte kommt insbesondere bei besonders guten Lagen oder aufwendigen Balkon- oder Terrassengestaltungen in Betracht, die zu einem höheren Wohnwert des Balkons oder der Terrasse führen als im Normalfall gegeben. Auch Abweichungen nach unten sind in Ausnahmefällen denkbar, etwa wenn ein Balkon aufgrund seiner Lage nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar ist (z. B. Erdgeschoss- bzw. Hochparterrelage an stark befahrener Straßenkreuzung).“ Es ist gesetzlich jedoch nicht vorgesehen, bei bestehenden Mietverträgen die Wohnfläche zu ändern, weil der Balkon nun nicht mehr zu 50%, sondern nur noch zu 25% zur Wohnfläche zählt.

Achtung: Wenn bei Mietvertragsabschluss für Terrassen oder Balkone eine Fläche vereinbart wird, die der tatsächlichen Grundfläche entspricht, können Mieter_innen im Nachhinein nicht geltend machen, dass die Wohnflächenverordnung nur eine Anrechnung zu einem Viertel vorsieht (BGH, Urteil vom 22.02.2006, AZ: VIII ZR 219/04).

Tipps zum Aufmaß der Wohnfläche

Für das Messen der Wohnfläche ist neben Notizzettel, Stift und Taschenrechner oder dergleichen mindestens ein Zollstock (Gliedermaßstab) nötig.

Falls die Wohnung über Dachschrägen verfügt, ist außerdem ein Lot sehr sinnvoll. Ein Lot können Sie sich aus einem reißfesten Faden (Länge mind. 2,10 m) und einer Schere selbst basteln, indem Sie den Faden an die Grifflöcher knoten. Auf dem Faden sollten Sie dann in hängendem Zustand die Höhen von 1 und von 2 m markieren, z.B. mit Klebeband. Wenn ein Lot nicht verfügbar ist, leistet ein zweiter Zollstock, der auf volle Länge ausgeklappt genau 2 m misst, gute Dienste.

Sehr bequem kann mit Laserentfernungsmesser gearbeitet werden, die es zu mieten gibt. Die Bedienung dieser Geräte ist recht einfach, jedoch reicht bei den meisten Wohnungen ein Zollstock völlig aus, sodass sich der Aufwand und die Mietgebühren nicht lohnen. Anstelle eines Zollstocks kann natürlich auch ein Maßband verwendet werden.

Falls eine Grundrisszeichnung der Wohnung vorliegt, ist es hilfreich, diese zu benutzen. Manchmal sind Maße eingetragen, die konkret überprüft werden können. Auch bieten die in eine Zeichnung eingetragenen Maße eine bessere Übersicht als eine reine Aneinanderreihung von Zahlen, vor allem bei verwinkelten Wohnungen. Falls Sie keine Zeichnung haben, müssen Sie entweder selbst eine anfertigen oder eine Liste der jeweiligen Räume, ggf. mit ihren Teilflächen, erstellen.

Falls die Wohnung über schräge, d.h. nicht in einem rechten Winkel zueinander stehende, Wände verfügt, können Sie solche dreieckigen Teilflächen sehr einfach auf folgende Weise ermitteln: Sie messen erst die eine, dann die andere Länge, multiplizieren diese und teilen dann das Ergebnis durch zwei.

Anrechenbarkeit von Ablageflächen im Bad:

(1) Rohrverkleidung

(2) Verkleidung der Badewanne

(3) Verkleidung der Installation von WC und Waschbecken

(4) Installationsschacht

Bei (1), (2) und (3) handelt es sich um Flächen, die nicht höher als 1,50 m sind. Ihre Oberflächen sind nutzbar. Diese Flächen zählen zur Wohnfläche.

Der Installationsschacht (4) reicht bis zur Decke und ist damit über 1,50 m hoch. Wenn seine Grundfläche größer als 0,1 qm ist, ist diese Fläche von der Wohnfläche abzuziehen.

Bitte beachten Sie: Wir vermitteln Ihnen hiermit zwar viele Tipps und Informationen, jedoch können wir nur eine Übersicht geben und auch nur die Rechtsprechung bei Drucklegung einbeziehen. Die Rechtsprechung unterliegt jedoch ständigen Veränderungen. Wir empfehlen deswegen allen unseren Mitgliedern dringend, eine Beratungstelle aufzusuchen. In der Beratungsstelle werden Ihre Unterlagen (Mietvertrag etc.) von mietrechtlich spezialisierten Rechtsanwältinnen/Rechtsanwälten überprüft und das weitere Vorgehen kann gemeinsam abgestimmt werden.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Wohngeld

Was ist Wohngeld? Wer bekommt Wohngeld und wie hoch ist es? Wer hat keinen Anspruch auf Wohngeld? Wo bekomme ich Wohngeld?

Was ist Wohngeld?

Als Wohngeld wird die staatliche Hilfe in Form eines finanziellen Zuschusses verstanden: Als Lastenzuschuss für Eigentümer (wird im Folgenden nicht behandelt) und als Mietzuschuss für Mieter_innen. Geregelt ist das Wohngeld im WoGG.

Wer bekommt Wohngeld und wie hoch ist es?

Einen Anspruch auf Mietzuschuss können insbesondere Mieter_innen einer Wohnung oder eines Zimmers, Untermieter, mietähnlich Nutzungsberechtigte (z.B. Mieter_innen einer Genossenschaftswohnung) haben, wenn sie diesen Wohnraum selbst nutzen (§ 3 WoGG).

Für die Frage, ob und in welcher Höhe Mietzuschüsse gewährt werden, ist ausschlaggebend, wie viele Haushaltsmitglieder die Mieter_innen haben, wie hoch ihr Gesamteinkommen und wie hoch die Miete ist.

Haushaltsmitglieder

Unter Haushaltsmitglied versteht man zunächst die wohngeldberechtigte Person selbst, aber auch den Ehepartner eines Haushaltsmitgliedes, den Lebenspartner oder die Lebenspartnerin nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz eines Haushaltsmitgliedes, Personen, die mit einem Haushaltsmitglied in einer Verantwortungs- und Einstehensgemeinschaft leben, Eltern und Kinder eines Haushaltsmitgliedes, Geschwister, Onkel, Tante, Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Schwager und Schwägerin eines Haushaltsmitgliedes, Pflegekinder und Pflegeeltern eines Haushaltsmitgliedes – unter den Voraussetzungen, dass zum einen jene mit der wohngeldberechtigten Person zusammen leben (Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaft) und zum anderen die betroffene Wohnung den Mittelpunkt dieses Zusammenlebens darstellt (§ 5 WoGG).

Gesamteinkommen

Das Gesamteinkommen ist die Summe der Jahreseinkommen der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder abzüglich der Freibeträge und der Abzugsbeträge für Unterhaltsleistungen (§ 13 WoGG).

Als Berechnungsgrundlage für das Jahreseinkommen dient das Einkommen, welches zum Zeitpunkt der Antragstellung im Bewilligungszeitraum zu erwarten ist, wobei hier auch die Einkommensverhältnisse vor dem Zeitpunkt der Antragstellung herangezogen werden können. Ausgangspunkt ist der steuerrechtliche Einkommensbegriff, also die steuerpflichtigen positiven Einkünfte im Sinne des § 2 Abs. 1, 2 EStG. Allerdings werden bestimmte weitere steuerfreie Einnahmen berücksichtigt (vgl. §§ 13 – 18 WoGG).

Miete

Zu der zu berücksichtigenden Miete zählt die Nettomiete (also das Entgelt für die Überlassung der Wohnung) sowie die kalten Betriebskosten. Nicht berücksichtigt werden die Kosten für zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen sowie zentrale Brennstoffversorgungsanlagen, Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, Untermietzuschläge, Zuschläge für die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken und Vergütungen für die Überlassung von Möbeln mit Ausnahme von üblichen Einbaumöbeln. Auch unberücksichtigt bleiben die anteilige Miete für Wohnraum, der ausschließlich gewerblich oder beruflich genutzt wird oder der ausschließlich einer Person, die kein Haushaltsmitglied ist, entgeltlich (z. B. bei Untervermietung) oder unentgeltlich zum Gebrauch überlassen wird und schließlich auch die Leistungen aus öffentlichen Haushalten zur Bezahlung der Miete (vgl. hierzu §§ 9, 11 WoGG).

Die so ermittelte Miete darf die in § 12 WoGG aufgeführten Höchstsätze nicht überschreiten.

Wer hat keinen Anspruch auf Wohngeld?

Vom Wohngeld ausgeschlossen sind nach § 7 WoGG Empfänger/innen von Arbeitslosengeld II und Sozialgeld nach dem Zweiten Buch Sozialgesetzbuch,

Zuschüssen nach § 22 Abs. 7 des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch,

Übergangsgeld in Höhe des Betrages des Arbeitslosengeldes II nach dem Sechsten Buch Sozialgesetzbuch, Verletztengeld in Höhe des Betrages des Arbeitslosengeldes II nach dem Siebten Buch Sozialgesetzbuch, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung nach dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch, Hilfe zum Lebensunterhalt nach dem Zwölften Buch Sozialgesetzbuch, ergänzender Hilfe zum Lebensunterhalt oder anderer Hilfen in einer stationären Einrichtung, die den Lebensunterhalt umfassen, nach dem Bundesversorgungsgesetz oder nach einem Gesetz, das dieses für anwendbar erklärt, Leistungen in besonderen Fällen und Grundleistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz sowie Leistungen nach dem Achten Buch Sozialgesetzbuch in Haushalten, zu denen ausschließlich Empfänger dieser Leistungen gehören, wenn bei der Leistungsberechnung bzw. der zu Grunde liegenden Leistungsberechnung Kosten der Unterkunft berücksichtigt worden sind.

Des Weiteren sind vom Wohngeld die Personen, die bei der Bedarfsermittlung der Transferleistung berücksichtigt worden sind. Für sie wurden die Unterkunftskosten im Rahmen der jeweiligen Transferleistung bereits berücksichtigt. Hierzu zählen z. B. die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft eines Empfängers des Arbeitslosengeldes II oder von Übergangsgeld bzw. Verletztengeld in Höhe des Arbeitslosengeldes II (z. B. nicht dauernd getrennt lebende Ehegatten und Lebenspartner; die dem Haushalt angehörenden unverheirateten Kinder, wenn sie das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet haben und die nicht aus eigenem Einkommen oder Vermögen ihren Lebensunterhalt sichern können), die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft eines Sozialhilfeempfängers, der Partner eines Sozialhilfeempfängers in eheähnlicher Gemeinschaft, bei Empfängern der Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung die Ehegatten, Lebenspartner oder Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft, wenn diese bei der Ermittlung der Grundsicherungsleistung berücksichtigt wurden, die Mitglieder der Bedarfsgemeinschaft von Empfängern ergänzender Hilfe zum Lebensunterhalt und Ehegatten und minderjährige Kinder von Leistungsempfängern nach dem Asylbewerberleistungsgesetz.

Schließlich haben auch diejenigen keinen Anspruch auf Wohngeld, deren Transferleistung auf Grund einer Sanktion nicht mehr gezahlt wird.

Wo bekomme ich Wohngeld?

Wohngeld wird auf Antrag vom zuständigen Wohnungsamt gewährt. Welches Amt für Sie zuständig ist, erfahren Sie hier. Antragsformulare zum Download erhalten Sie hier.

Wie lange bekomme ich Wohngeld?

Wohngeld wird für 12 Monate gewährt. Beginn ist dabei der Monat, in dem der Antrag bei der zuständigen Behörde gestellt worden ist. Wird nach Ablauf dieser 12 Monate weiterhin Wohngeld begehrt, muss ein neuer Antrag gestellt werden.

Näheres zum Thema „Wohngeld“ erfahren Sie auf dem Hauptstadtportal und

auf der Internetseite des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung.

Schlüsselbegriffe: Wohngeld,Wohnzuschuss,Mietzuschuss,Unterstützung

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Wohngemeinschaft

Wie können sich Wohngemeinschaften (WG) mietvertraglich absichern?

Eine Wohngemeinschaft (WG) liegt vor, wenn mehrere Personen eine Wohnung bewohnen, ohne Familienangehörige zu sein. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten der Mietvertragsgestaltung:

1. Ein (1) WG-Mitglied wird Hauptmieter/in und lässt sich eine generelle Untermieterlaubnis erteilen. Die Untermieter_innen können dann ohne jeweils neue Genehmigung ausgetauscht und dem Vermieter müssen lediglich die neuen Namen mitgeteilt werden. Zu bedenken dabei ist, dass nur die/der Hauptmieter/in dem Vermieter gegenüber zur Mietzahlung verpflichtet
und dafür verantwortlich ist. Der Vermieter kann die Kündigung nur der/dem Hauptmieter/in gegenüber aussprechen. Nach Abschluss des Mietvertrags haben Mieter_innen (wie bei der regulären Untervermietung) das Recht auf Zustimmung zur Untervermietung, wenn sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung einzelner Räume haben.

2. Alle WG-Mitglieder werden Hauptmieter_innen. Der Mietvertrag kann dann nur durch alle gemeinsam gekündigt werden. Da die WG jedoch auch eine sogenannte BGB-Gesellschaft darstellt, kann sie für den Fall, dass es zu keiner einvernehmlichen Lösung unter den WG-Mitgliedern hinsichtlich der Kündigung kommt, von einem WG-Mitglied nach § 723 BGB aufgelöst werden. Diese/r Mieter/in hat dann gegenüber den anderen Mieter_innen einen Anspruch auf Zustimmung zur Kündigung des Mietvertrags (vgl. KG Berlin, Urt. v. 30.03.1992, AZ:2 W 1331/92). Der Vermieter kann den Mietvertrag in dieser Konstellation nur gegenüber allen Mieter_innen einer WG kündigen.

3. Im Mietvertrag wird ausdrücklich festgehalten, dass es sich um eine WG handelt. In diesem Fall werden alle WG-Mitglieder Hauptmieter_innen und können beliebig ausgetauscht werden. Da WGs ihrer Art nach auf eine gewisse Fluktuation angelegt sind, gilt im Zweifel, dass das Auswechseln von Mitgliedern der WG Vertragsinhalt geworden ist (sog. Mietnachfolgeklausel), sofern dadurch die Gesamtzahl der Bewohner/innen nicht überschritten wird und gegen die jeweils neuen Mitglieder keine sachlich begründeten Einwände bestehen. Vom Vorliegen einer solchen Mietnachfolgeklausel kann auch ausgegangen werden, wenn der Vermieter jahrelang dem Wechsel innerhalb der WG zugestimmt hat.

Schlüsselbegriffe: WG,Wohngemeinschaft,Mitbewohner

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Wohnungsberechtigungsschein

Was ist ein Wohnungsberechtigungsschein (WBS) und wo bekommen Mieter_innen ihn? Anhand des Wohnberechtigungsscheins (WBS), umgangssprachlich auch B-Schein genannt, sind Mieter_innen in der Lage nachzuweisen, dass sie berechtigt sind, eine Sozialwohnung zu mieten. Seine rechtliche Grundlage findet der WBS in § 5 WoBindG in Verbindung mit § 27 Abs. 1 – 5 WoFG geregelt. Weitere Informationen sowie das Antragsformular für einen WBS in PDF-Format erhalten Sie in der Mieterfiebel der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Schlüsselbegriffe Wohnungsberechtigungsschein,WBS,B-Schein,Sozialwohnung

Wohnungseigentum

Was sind die /rechtlichen) Besonderheiten beim Wohnungseigentum?

Die deutsche Rechtsordnung, wie sie seit 1900 im BGB festgeschrieben ist, bindet die Gebäude als wesentliche Bestandteile an die Grundstücke (§ 94 BGB). An wesentlichen Bestandteilen kann kein gesondertes Eigentum begründet werden.

Erst 1951 durchbrach das WoEigG diesen Grundsatz und schuf durch rechtssystematisch komplizierte Konstruktionen die Möglichkeit des Sondereigentums (§ 1 WoEigG).

Nur jeweils zwischen den Mieter_innen und den Wohnungseigentümern bestehen die mietrechtlichen Beziehungen. Sie richten sich ausschließlich nach Gesetz und Mietvertrag und unterscheiden sich in keiner Weise von denen in reinen Miethäusern. Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft binden grundsätzlich nur die Eigentümer und haben keine unmittelbar zwingende Wirkung für die Mieterschaft. Insbesondere ersetzen solche Beschlüsse niemals eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Betriebskosten. Andererseits können die Mieter_innen von dem Eigentümer verlangen, dass er notwendige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft einfordert und gegebenenfalls auch gerichtlich einklagt. Dennoch sind diese Mietverhältnisse faktisch dadurch benachteiligt, dass die Mieter wesentlich stärker durch Kündigung wegen Eigenbedarfs bedroht sind als die Mieter in einem reinen Miethaus.

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Wohnungspolitisches Konzept

Das Wohnungspolitische Konzept ist ein Dokument, in dem die kommunale Verwaltung eine Bestandsaufnahme der Wohnungs-/Mietsituation verfasst und Richtlinien für das kommunale Handeln festlegt. Es wird vom Stadtrat beschlossen und ist damit für die Verwaltung bindend. Darin sollen Instrumente entwickelt und in ein Maßnahmenpaket geschnürt werden, um die soziale Wohnraumversorgung der Bevölkerung sicherzustellen. Dies wird aber zum größten Teil von Privatinteressen entschieden: Beteiligte sind große Wohnungsunternehmen und Genossenschaften.

Das Dokument kann als Vereinbarung zwischen privaten und öffentlichen Akteur_innen verstanden werden. Alle am Wohnungsmarkt Beteiligten werden in so genannten “AkteursWorkshop‍s” an einem Tisch versammelt: Stadtrat, Verwaltung, Wohnungsmarkt, Wissenschaft. Für die Mieter_innen saß bisher nur der Deutsche Mieterbund am Tisch. In der aktuellen Bearbeitung ist nun auch Leipzig – Stadt für alle eingeladen.

Ein erstes Wohnungspolitisches Konzept wurde 1994 vom Stadtrat beschlossen und 1999 sowie 2002 aktualisiert. Weitreichende Veränderungsprozesse (demografische Entwicklung, Umbau des Sozialsystems) machten 2007 eine Neufassung des Wohnungspolitischen Konzeptes erforderlich. Die bislang gültige Fassung Konzeptes wurde im April 2009 vom Stadtrat beschlossen.

Wohnungssuche

Das Wichtigste von der Wohnungssuche bis zum Einzug in die neue Wohnung

Wohnungssuche und Umzug sind bereits anstrengend und zeitraubend. Ist die Wohnung dann gefunden und der Umzug geschafft, kommt manchmal das böse Erwachen: Der Straßenlärm in der neuen Wohnung ist unerträglich, die erste Beriebskostenabrechnung endet mit einer hohen Nachzahlung und der benötigte Keller gehört doch nicht zur Wohnung…

Damit das nicht passiert und Sie bei Ihrem nächsten Umzug dessen mietrechtlichen Aspekte nicht aus den Augen verlieren, haben wir im Folgenden das Wichtigste zu diesem Thema für Sie zusammengestellt. Sie finden hier allerlei wertvolle mietrechtliche (und praktische) Tipps und Hinweise, mit denen Sie sich Ärger und unangenehme Überraschungen ersparen.

Die Wohnungssuche

Das alte Mietverhältnis

Das neue Mietverhältnis

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Wohnungsverkauf

Tipps für Mieter_innen, deren Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wirdDie Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen ist oft ein Bombengeschäft. Daher birgt auch die Veräußerung von Mietshäusern an private Erwerber (also auch an Finanzinvestoren, wie dies seit mehreren Jahren verstärkt geschieht) die Gefahr in sich, dass die neuen Eigentümer die neu erworbenen Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln. Denn wenn der Eigentümer eines Mietshauses die vermieteten Wohnungen in Wohnungseigentum umwandelt und dann die Eigentumswohnungen einzeln verkauft, liegt die gesamte Verkaufssumme weit über dem Preis, den er für den Komplettverkauf des Mietshauses erzielen würde.Noch mehr Geld bringen Eigentumswohnungen, wenn sie nicht vermietet sind, der Käufer also sofort einziehen bzw. zu seinen Bedingungen neu vermieten kann. Deshalb setzen Vermieter, die eine Umwandlung anstreben, oft alles daran, die bisherigen Mieter_innen aus ihren Wohnungen zu vertreiben.Ein großer Teil der durch Umwandlung geschaffenen Eigentumswohnungen wird gar nicht von den Wohnungseigentümern selbst bewohnt, sondern von ihnen – gewinnbringend – vermietet. Die Mieter_innen solcher Wohnungen haben die gleichen Rechte wie andere Mieter_innen, sie sind jedoch besonders stark von Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den jeweiligen Wohnungseigentümer bedroht. Insofern sind sie von ständiger Angst und sozialer Unsicherheit betroffen.Umso wichtiger ist es für Mieter_innen in Wohnungen, die in Wohnungseigentum umgewandelt werden sollen oder schon umgewandelt und verkauft sind, ihre Rechte zu kennen und wahrzunehmen.Sie können die Infoschrift „Umwandlung und Wohnungsverkauf“ auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

Was ist eine Eigentumswohnung?

Während ein Mietshaus einem Eigentümer allein oder mehreren Eigentümern gemeinsam gehört, sind Gebäude und Grundstück einer „Eigentumswohnanlage“ in „Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum“ und „Sondereigentum“ aufgeteilt. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung. Jeder Wohnungseigentümer hat zusätzlich zu seinem Sondereigentum auch ein Miteigentum am gesamten Gebäude, das gemeinschaftliches Eigentum ist.

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Für Sie als Mieter/in entfaltet dieses Gesetz keinerlei Wirkung.Über die Wohnung als sein Sondereigentum kann der Eigentümer weitgehend frei entscheiden (er kann sie selbst bewohnen oder weitervermieten), während über das Miteigentum nur die Gemeinschaft der Eigentümer entscheiden darf. Für den Eigentümer sind sowohl die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft als auch die Beschlüsse, die auf den regelmäßig stattfindenden Wohnungseigentümerversammlungen getroffen werden, bindend. Für Sie als Mieter/in gelten diese Vereinbarungen und Beschlüsse nicht.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Ein Hausbesitzer, der seine Mietwohnungen umwandeln will, braucht dazu keine generelle Genehmigung. Nur wenn es sich um Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau handelt, bedarf er der ausdrücklichen Zustimmung der Bewilligungsbehörde.

Aufteilung des einheitlichen Eigentums

Will der Eigentümer Wohnungen seines Hauses in Eigentumswohnungen umwandeln, muss er zunächst das einheitliche Eigentum aufteilen. Denn vor der Umwandlung können Haus und Grundstück nur in ihrer Gesamtheit verkauft werden. Durch die Umwandlung wird dieses einheitliche Eigentum aufgehoben und die Wohnungen können dann einzeln verkauft werden.Die Umwandlung erfordert folgende gesetzlich vorgeschriebene SchritteDer Hauseigentümer muss dem Grundbuchamt beim Amtsgericht einen Aufteilungsplan vorlegen, aus dem die vorgesehenen Eigentumswohnungen sowie die Gemeinschaftsräume und -einrichtungen genau ersichtlich sind.Er muss bei der Bauaufsicht des zuständigen Bezirksamts eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Die Voraussetzung für deren Erteilung ist, dass die Wohnungen in sich abgeschlossen sind (siehe unter Abgeschlossenheitsbescheinigung).Schließlich wird für jede Eigentumswohnung ein eigenes Grundbuchblatt beim Grundbuchamt angelegt.Für die Mieter_innen hat die Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen keine unmittelbaren Auswirkungen. Sie erfahren oft auch gar nichts davon, weil sie über eine erfolgte Umwandlung nicht informiert werden müssen. Im Verdachtsfall – z. B. nach Verkauf Ihres Hauses an einen neuen Eigentümer – sollten Sie deshalb bei der Bau- und Wohnungsaufsicht Ihres Bezirks die Auskunft einholen, ob eine Umwandlung beantragt bzw. schon erfolgt ist. Rechtzeitige Kenntnis von der Umwandlung ist wichtig, um gut vorsorgen zu können.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine Umwandlung nicht zulässig. Diese wird nur für Wohnungen erteilt, die in sich abgeschlossen sind. Das ist nicht der Fall, wenn eine Wohnung z. B. keine Innentoilette besitzt. Bestehen bauordnungsrechtliche Bedenken, wird die Bauaufsicht die Genehmigung versagen. Die Anforderungen an die Abgeschlossenheit bei Altbauten wurden durch eine Entscheidung des gemeinsamen Senats der Obersten Gerichtshöfe des Bundes gelockert. Demnach können Wohnungen in bestehenden Gebäuden auch dann in sich abgeschlossen sein, wenn die Trennwände und Decken hinsichtlich des Schall- und Brandschutzes nicht den aktuellen Anforderungen des Bauordnungsrechts des jeweiligen Bundeslands entsprechen. Diese Rechtsprechung erleichterte die Wohnungsumwandlung und hatte zur Folge, dass viele Anträge auf Abgeschlossenheit gestellt -wurden. Insbesondere machte dies die Aufteilung von Altbauten oft erst möglich.Hat der Eigentümer die genannten gesetzlichen Anforderungen erfüllt und ist auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt worden, kann er die eigentliche Umwandlung der Wohnungen beim zuständigen Grundbuchamt durchführen lassen. Für jede umgewandelte Wohnung wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Ist er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen oder vom vorherigen Eigentümer ausdrücklich dazu bevollmächtigt, kann er die Wohnung verkaufen.

Wenn Ihre Wohnung verkauft wird

Sie werden den Verkauf Ihrer umgewandelten Mietwohnung kaum verhindern können. Sie können ihn aber solange wie möglich hinauszögernWenn Kaufinteressenten Ihre Wohnung besichtigen wollen, sollten Sie dies nur soweit ermöglichen, wie Sie rechtlich dazu gezwungen sind. Während der Besichtigung sollten Sie den Kauflustigen klarmachen, dass Sie in Ihrer Wohnung bleiben wollen und dass Sie alle Ihre Rechte ausschöpfen werden.Sie sollten außerdem sachlich auf alle Mängel Ihrer Wohnung und des Hauses aufmerksam machen. Die Wahrheit zu sagen, ist nicht verboten, hat aber schon manchen Käufer abgeschreckt – denn oft werden Eigentumswohnungen unter Vorspiegelung falscher Tatsachen als „mängelfrei“, „gründlich modernisiert“ oder gar „demnächst bezugsfrei“ angeboten!Verhaltensregeln, die Sie dabei unbedingt beachten sollten, finden Sie in den bereits erwähnten Infoschriften „Eigentümerwechsel“ und „Zutritt und Besichtigung“.

Vorkaufsrecht

Wird die von Ihnen gemietete Wohnung umgewandelt und Wohnungseigentum begründet, haben Sie als Mieter/in ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung als Eigentumswohnung erstmals an einen Dritten veräußert werden soll. Ihr Vorkaufsrecht ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnung an Angehörige seiner Familie oder seines Haushalts verkauft (§ 577 Absatz 1 BGB).Der Verkäufer oder der Kaufinteressent hat Sie über Ihr Vorkaufsrecht und den Inhalt des Kaufvertrags zu unterrichten (§ 577 Absatz 2 BGB).Sie haben zwei Monate Zeit, um sich zu entscheiden (§ 469 Absatz 2 BGB). Die Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über das Vorkaufsrecht, bei mehreren Mieter_innen einer Wohnung beginnt die Frist erst mit der Mitteilung an alle Mieter_innen. Wollen Sie Ihr Vorkaufsrecht ausüben, müssen Sie dies gegenüber dem Verkäufer schriftlich erklären; eine notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.Sie sollten nicht den Fehler machen, vor Ablauf der Frist auf Ihr Vorkaufsrecht zu verzichten! Denn dann kann der Käufer schneller ins Grundbuch eingetragen werden und entsprechend früher endet die Kündigungssperrfrist bei Eigenbedarfskündigung (siehe unter „Zusätzlicher Kündigungsschutz“)!

Die eigene Wohnung kaufen?

Mitunter bekommen die Mieter_innen die von ihnen bewohnte Wohnung zuerst zum Kauf angeboten. Spätestens, wenn die ersten Kaufinteressenten begehrlich auf der Matte stehen, dürften sich alle Mieter_innen fragen, ob sie nicht selbst kaufen sollten. Doch die Risiken einer solchen Entscheidung sind groß und kaum zu überschauenAls Käufer nehmen Sie langjährige finanzielle Belastungen, wenn nicht sogar lebenslange Verschuldung, auf sich. Wer das tut, muss sich sicher sein, dass nicht eines Tages z. B. durch Arbeitslosigkeit oder Krankheit Zahlungsunfähigkeit entsteht, denn dies führt oft zum Verlust der Wohnung durch Zwangsversteigerung und zu einem Schuldenberg.Wer eine Eigentumswohnung kauft, ist künftig ortsgebunden – nicht gerade ein Vorteil auf einem Arbeitsmarkt, der Flexibilität und Mobilität verlangt.Die künftige monatliche Belastung, die Ihnen manche „Experten“ vorrechnen, erweist sich schnell als schöngerechnet. Der Werbeslogan „Kaufen ist billiger als
mieten“ stimmt allenfalls für Großverdiener. Lassen Sie sich unbedingt kompetent und vertrauenswürdig von neutralen Dritten beraten, z. B. von einer Verbraucherzentrale.Auch beim Kauf der eigenen Wohnung fallen Erwerbsnebenkosten an, nämlich Grunderwerbsteuer (in Berlin seit Januar 2014 6%) sowie Gebühren für Notar und Grundbuchumschreibung.Als Wohnungseigentümer müssen Sie nicht nur sämtliche Betriebskosten selbst tragen, sondern vor allem auch sämtliche Reparaturkosten und das nicht nur für die eigene Wohnung, sondern auch anteilig für das ganze Haus (Gemeinschaftseigentum). Die Abschätzung des tatsächlichen Instandsetzungsbedarfs aber ist ein fast unmögliches Unterfangen und böse Überraschungen sind programmiert. Oft werden die Häuser vor der Umwandlung nur oberflächlich aufpoliert bzw. „pfuschmodernisiert“. Nicht selten treten schwerwiegende Schäden auf (z. B. an den Dächern). Eine Gewährleistung für solche verborgenen Mängel bieten Kaufverträge aber kaum.Die Eigentümer eines Hauses können mehrheitlich eine Modernisierung (z. B. Aufzuganbau) beschließen. An diesen Kosten können alle Eigentümer beteiligt werden, auch diejenigen, die gegen diese Baumaßnahme gestimmt haben.Finanziell lohnt sich also der Erwerb der eigenen Mietwohnung oft nicht. Doch der Wunsch, in der gewohnten Umgebung zu bleiben und in den eigenen vier Wänden zu wohnen, sowie die Angst vor einer Eigenbedarfskündigung drängen oft zu einer unvernünftigen Entscheidung.

Ihre Rechte als Mieter/in einer umgewandelten Wohnung

Zunächst sei festgestellt „Kauf bricht nicht Miete“. Ihr Mietvertrag gilt weiterhin. Der neue Eigentümer ist an ihn gebunden und tritt Ihnen gegenüber in alle Rechte und Pflichten anstelle des vorherigen Vermieters ein (§ 566 BGB). Lassen Sie sich nicht dazu überreden, einen neuen Mietvertrag abzuschließen, hierfür besteht absolut keine Notwendigkeit.

Miethöhe

Bei der zulässigen Miethöhe wie auch bei Mieterhöhungen besteht kein Unterschied zwischen vermieteten Eigentumswohnungen und „normalen“ Mietwohnungen.Gerade bei Eigentumswohnungen aber werden häufig Mieten bzw. Mieterhöhungen gefordert, die überhaupt nicht zulässig sind – oft deshalb, weil die frischgebackenen Eigentümer das große Geld machen wollen, manchmal auch nur, weil sie keine Ahnung vom Mietrecht haben.

Betriebskosten

Auch bei den Betriebskosten haben Sie die gleichen Rechte wie bisher Wenn Sie eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen leisten, muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung vorlegen. Er darf nicht einfach die Abrechnung des Wohn- oder Hausgelds, die er von der Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft bekommt, an Sie weitergeben. Diese Einzelabrechnung des Hausgelds unterscheidet sich nämlich in mehreren Punkten von einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung für Mietwohnungen und beinhaltet auch nicht umlagefähige Kosten.

Mängelbeseitigung

Auch wenn Sie „nur Mieter/in“ sind, sind Sie anderen Hausbewohnern, die Eigentümer ihrer Wohnung sind, gleichgestellt, z. B. bei Mängeln im/am Haus und in Ihrer Wohnung, aber auch beim Verhalten im Haus und bei der Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen. Ihr Vermieter muss Ihre Interessen gegenüber den anderen Eigentümern vertreten – notfalls auch vor Gericht. Keinesfalls kann er eine Mängelbeseitigung ablehnen mit dem Argument, dass erst die Eigentümergemeinschaft darüber beschließen müsse.

Hauptgefahr die Eigenbedarfskündigung

Sie haben als Mieter/in einer Eigentumswohnung, die während Ihrer Mietzeit umgewandelt wurde, den vollen gesetzlichen Kündigungsschutz. Das gilt auch dann, wenn der neue Eigentümer (oder jeder weitere Eigentümer im Fall eines erneuten Verkaufs) Eigenbedarf geltend macht, der einen gesetzlichen Kündigungsgrund darstellt. Voraussetzung einer Kündigung mit dieser Begründung ist, dass der angegebene Eigenbedarf tatsächlich besteht und nicht nur vorgeschoben ist, um Sie aus der Wohnung zu kündigen.Eigenbedarf kann der neue Vermieter als Eigentümer der Wohnung geltend machen, wenn er den Wohnraum für sich oder Angehörige seiner Familie oder seines Haushalts zu Wohnzwecken benötigt (§ 573 Absatz 1 und Absatz 2 Nr. 2 BGB).Von der Ernsthaftigkeit des Verwendungszwecks und des Raumbedarfs müssen Sie sich anhand der Angaben im Kündigungsschreiben hinreichend überzeugen können. Kündigt der Vermieter mit einem vorgetäuschten Kündigungsgrund, ist die Kündigung unwirksam. Ob Eigenbedarf überhaupt vorliegt und Sie deshalb aus der Wohnung ausziehen müssen oder sich auf Härtegründe berufen können („Sozialklausel“, § 574 BGB), klären im Zweifelsfall die Gerichte.Sie sollten sich, wenn Ihnen eine Eigenbedarfskündigung ins Haus flattert, unbedingt beraten lassen!

Zusätzlicher Kündigungsschutz

Da Kündigungen wegen Eigenbedarfs bei Eigentumswohnungen besonders häufig vorkommen und Eigenbedarf relativ leicht zu begründen ist, wurde eine zusätzliche Kündigungsbeschränkung eingeführtDer Vermieter darf frühestens nach drei Jahren seit der Veräußerung wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577 a Absatz 1 BGB).Die Bundesländer – also auch das Land Berlin – können diese gesetzliche Mindestfrist entsprechend den örtlichen Erfordernissen auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577 a Absatz 2 BGB).Der Senat von Berlin hat ganz Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist, und die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre verlängert (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, in Kraft seit 1. Oktober 2013).Achtung Die verlängerte Sperrfrist von zehn Jahren gilt nur für die Mieter_innen, die zum Zeitpunkt der Umwandlung bereits in der Wohnung vertragsgemäß wohnen (es zählt hier die Überlassung der Wohnung, nicht der Vertragsabschluss!). Die Kündigungssperre gilt nicht nur für den ersten Erwerber, sondern auch für jeden weiteren. Die Kündigungssperrfrist beginnt, wenn die Eigentumswohnung nach Umwandlung erstmals veräußert wird und der erste Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Erwerber ist derjenige, der anstelle des bisherigen Vermieters (durch Kauf, Schenkung oder Ersteigerung) in das Mietverhältnis eintritt. Die gegen den ersten Erwerber bereits verstrichene Frist wird den späteren Erwerbern angerechnet.Beispiel Wird Ihre Wohnung ein Jahr nach Umwandlung und erstem Verkauf nochmals verkauft, gilt für den neuen, zweiten Eigentümer nur noch eine Rest-Kündigungssperrfrist von neun Jahren.Wichtig Die Kündigung darf erst nach Ablauf der Sperrfrist erklärt werd
n. Eine innerhalb der Sperrfrist erklärte Kündigung ist unwirksam.Zusätzlich zur Kündigungssperrfrist muss Ihr Vermieter noch die ordentliche Kündigungsfrist einhalten, wodurch sich Ihr Mietverhältnis nochmals – je nach Mietdauer – um drei bis neun Monate verlängert.Beispiel Sind Sie schon über fünf Jahre in Ihrer Wohnung, muss der Vermieter eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einhalten. Sie müssen also, wenn überhaupt, frühestens zehneinhalb Jahre nach Umwandlung und erstmaliger Veräußerung ausziehen.Hinzu kommt dann noch die – im Fall des Unterliegens in einem Rechtsstreit – vom Gericht zu gewährende Räumungsfrist, die auf Antrag verlängert werden und bis zu einem Jahr betragen kann.Darüber hinaus können Sie sich auf die Sozialklausel des § 574 BGB berufen, wonach die Kündigung unzulässig ist, wenn sie für die Mieter_innen, ihre Familienangehörigen oder andere Haushaltsangehörige eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde, z. B. wegen hohen Alters, Krankheit oder bevorstehendem Examen.All das beseitigt nicht die grundsätzliche Unsicherheit der Mieter_innen, deren Wohnung während ihrer Mietzeit umgewandelt und verkauft wurde. Sie müssen ständig damit rechnen, dass Ihre Wohnung weiterverkauft wird, und jeder neue Käufer bringt für Sie erneut die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung – aber ohne erneuten besonderen Kündigungsschutz.Für Mieter_innen, die erst nach der Umwandlung in die Wohnung eingezogen sind, gilt der zusätzliche Kündigungsschutz nicht.Was Ihnen bleibt – mit oder ohne Sperrfrist – ist, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Handeln Sie nicht vorschnell, lassen Sie sich beraten, bevor Sie sich Ihrem Vermieter gegenüber äußern!Bei umgewandelten Sozialwohnungen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen, solange die Sozialbindung gilt. Werden die öffentlichen Fördergelder jedoch vorzeitig zurückgezahlt, darf sich der Vermieter auf Eigenbedarf frühestens zum Ablauf des zehnten Jahres nach der freiwilligen Rückzahlung, längstens aber bis zum Ablauf des Jahres der planmäßigen Rückzahlung berufen.

Wenn Umwandlung droht

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