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Zahlung

Wird eine Abrechnung durch das Begleichen des Abrechnungsergebnisses automatisch wirksam?

Die einjährige Einwendungsfrist der Mieter_innen wird nicht dadurch verkürzt oder ausgehebelt, das Mieter_innen den Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung vorbehaltlos zahlen oder ein Abrechnungsguthaben annehmen. Selbst bei Zahlung (oder Annahme des Guthabens) können Mieter_innen also innerhalb der Einwendungsfrist alle Einwendungen gegen die Abrechnung vorbringen – die Abrechnung wird durch die
Zahlung (Annahme des Guthabens) nicht anerkannt. Dies hat der BGH nunmehr klargestellt (Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 269/09).

In diesem Zusammenhang ist auch Folgendes wichtig: Es kommt vor, dass im Mietvertrag oder in der Betriebskostenabrechnung selbst steht, dass die Abrechnung automatisch wirksam wird, wenn die Mieter_innen innerhalb einer bestimmten Frist keinen Widerspruch gegen die Abrechnung erheben. Dies ist ein unzulässiger Einwendungsverzicht und damit unwirksam (§ 308 Nr.5 BGB). § 556 Abs. 3 BGB berechtigt die Mieter_innen ihre Einwendungen innerhalb eines Jahres, nachdem die Abrechnung ihnen zugegangen ist, vorzubringen. Davon abweichende Regelungen sind unwirksam.

Im Zweifel lassen Sie sich anwaltlich beraten!

Schlüsselbegriffe: Zahlung,Nachzahlung,Betriebskostenabrechnung,Anerkennung

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Zeitgemäß

Was ist unter zeitgemäßem Wohnstandard – insbesondere im Zusammenhang mit Altbauwohnungen – zu verstehen?

Mieter_innen nicht-modernisierter Altbauwohnungen können von ihrem Vermieter verlangen, dass ihre Wohnung so ausgestattet wird, dass man in ihr zeitgemäß wohnen kann. Hierzu gehört insbesondere der (gleichzeitige) Einsatz (mehrer) üblicher elektronischer Haushaltsgeräte (BGH, Urt. v. 26.07.2004, AZ: VIII ZR 281/03).

Das bedeutet aber nicht, dass ein Anspruch auf eine komplette Modernisierung besteht. Vielmehr müssen Mieter_innen von Altbauwohnungen gewisse Unzulänglichkeiten hinnehmen, wie zum Beispiel Knarrgeräusche der alten Dielen oder schlechten Trittschallschutz von Holzbalkendecken.

Vorsicht bei Mietvertragsabschluss: Wird im Mietvertrag festgehalten, dass die Mietwohnung sich in einem unter dem Mindeststandard liegenden Zustand befindet und erklären sich die Mieter_innen damit einverstanden, so haben sie gegen ihren Vermieter keinen Anspruch auf Herstellung eines zeitgemäßen Wohnstandards.

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Zeitmietvertrag

Wann spricht man von einem Zeitmietvertrag und welche Rechte haben Mieter_innen in so einem Mietverhältnis?

Ist man das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, spricht man von einem befristeten Mietvertrag oder Zeitmietvertrag. Ein befristeter Mietvertrag bzw. Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während der Laufzeit kann der Vertrag weder vom Vermieter noch von den Mieter_innen durch ordentliche Kündigung beendet werden. Eine Kündigung ist nur als außerordentliche fristlose Kündigung möglich und setzt voraus, dass eine der Vertragsparteien eine schwere Vertragsverletzung begangen hat.

Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn der Vermieter den Mieter_innen beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung des Vertrags schriftlich mitteilt. Als Gründe werden vom Gesetzgeber nach § 575 BGB anerkannt, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

1. die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder für zu seinem Haushalt gehörende Personen (Eigenbedarf) nutzen oder

2. die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden oder

3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will.

Frühestens 4 Monate vor Fristablauf können die Mieter_innen vom Vermieter verlangen, ihnen binnen eines (1) Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht.

Ist das der Fall, müssen die Mieter_innen die Wohnung verlassen und haben keinen Kündigungsschutz. Wenn die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume sich verzögert oder wenn der Vermieter den Mieter_innen erst verspätet schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, können die Mieter_innen die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden (neu befristeten) Zeitraum verlangen. Entfällt der Befristungsgrund, können die Mieter_innen die Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen.

Wurde ein Zeitmietvertrag vereinbart, der den gesetzlichen Anforderungen nicht gerecht wird, so gilt das Mietverhältnis als auf unbegrenzte Zeit vereinbart. Beide Mietvertragsparteien können den Vertrag dann auch ordentlich kündigen. In dieser Konstellation ist unter Umständen auch eine Umdeutung in einen Vertrag denkbar, bei dem beide Parteien auf ihr Kündigungsrecht verzichten. Hierzu müssen jedoch insbesondere beide Parteien dies gewollt haben, was zu Beweisproblemen (wohl meist auf Seite des klagenden Vermieters) führen kann (vgl. hierzu LG Nürnberg Urt. v. 24.06.2005, AZ:7 S 1557/05). Vereinbarungen im Mietvertrag, die von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen, sind nicht wirksam.

Da der Zeitmietvertrag einerseits keinen Kündigungsschutz bietet und die Mieter_innen andererseits langfristig binden kann, sollten Mieter_innen einen solchen Vertrag nicht leichtfertig abschließen.

in Verbindung stehender Artikel: Kein Mieterschutz!

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Zu niedrige Vorauszahlungen bei Mietvertragsabschluss

Haben diese sogenannten “Lockvogelangebote” Konsequenzen für den Vermieter?

In der Beratungspraxis der Berliner MieterGemeinschaft taucht die Frage immer wieder auf: Darf der Vermieter ungestraft bei Abschluss des Mietvertrags die Betriebskostenvorauszahlung so niedrig ansetzen, dass sich durch die spätere Abrechnung eine bedeutende Nachzahlungsforderung ergibt?

Der Grund für diese Unsitte liegt auf der Hand. Durch die bewusst niedrig gehaltene Betriebskostenvorauszahlung soll der Eindruck niedriger Wohnkosten erweckt werden, um die Bereitschaft zum Abschluss des Vertrags bei den Mieter_innen zu erhöhten. Das gelingt deshalb ziemlich leicht, weil die meisten Mieter_innen die Miete in ihrer Gesamtheit und nicht getrennt als Grundmiete und Nebenkosten kalkulieren.

Zu dieser Thematik äußerte sich der BGH wie folgt: Grundsätzlich darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen so niedrig ansetzen wie er will, ja er kann auch ganz darauf verzichten. Nur wenn ihm in diesem Zusammenhang eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist, können die Mieter_innen die Nachzahlungen verweigern bzw. Schadensersatz fordern. Zu den besonderen Umständen, aus denen sich eine Pflichtverletzung herleiten ließe, sagt der BGH:
“Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.”

Eine Erklärung, warum die Vermieter denn sonst die Nebenkosten so niedrig ansetzen wenn nicht “um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen”, bleibt der BGH schuldig.

Im Fazit ist allen Mieter_innen zu empfehlen, unabhängig von den Angaben des zukünftigen Vermieter die Vorauszahlungen anhand der Quadratmeteranzahl und dem Durchschnittspreis für Betriebskosten zu errechnen (durchschnittlich: € 2,- pro m² im Monat für kalte Betriebskosten und € 1,- pro m² im Monat für Heiz- und Warmwasserkosten).

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Zugesicherte Eigenschaft

Wann gilt im Mietrecht eine Eigenschaften als zugesichert?

Das Fehlen zugesicherter Eigenschaften berechtigt zur Mietminderung – doch nicht alles, was im Vorfeld des Vertragsschlusses be- oder versprochen wurde, gilt als zugesichert. Es muss erkennbar sein, dass die Zusicherung des Vermieters Vertragsbestandteil geworden ist – auch wenn sie nicht explizit im Mietvertrag auftaucht – und der Vermieter auch eine Garantie zu übernehmen bereit ist. Das bedeutet, dass der Vermieter erkennen lässt, dass er für das tatsächliche Bestehen der Eigenschaft rechtlich einstehen möchte.

Da die Zusicherung zwar nicht schriftlich festgehalten werden, im Streitfall jedoch bewiesen werden muss, empfehlen wir dafür Sorge zu tragen, dass bei Treffen mit dem Vermieter vor und bei Vertragunterzeichnung stets ein Zeuge zugegen ist.

Wurde z.B. der Austausch eines Teppichbodens zugesichert, aber später nicht vorgenommen, so ist ein Grund für Mietminderung gegeben. Sollten neue Fenster mit Isolierverglasung eingebaut werden, dann spielt es keine Rolle, dass die alten womöglich noch voll funktionsfähig sind.

In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass die Wohnflächenangabe eine zugesicherte Eigenschaft sein und Mietminderungsansprüche auslösen kann (BGH, Urt. v. 24.03.2004, AZ: VIII ZR 133/03).

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Zustimmung

Stimmen Sie einer Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht oder nur teilweise zu, muss der Vermieter – wenn er die Erhöhung durchsetzen will – Klage auf Zustimmung erheben. Er hat dafür nach Ablauf der Überlegungsfrist drei Monate Zeit. Versäumt der Vermieter die Klagefrist, kann er aus dieser Erhöhung keine Rechte ableiten.

Zwangsversteigerung

Welche Folgen hat die Zwangsversteigerung eines Gebäudes für dessen Mieter_innen?

Die Zahl der Zwangsversteigerungen von Grundstücken, Eigenheimen und Eigentumswohnungen hat sich in den letzten Jahren kontinuierlich erhöht. Mieter_innen wären nicht unmittelbar von dieser Eigentümerproblematik betroffen, würde nicht das ZVG in seinem § 57 a dem Ersteher ein außerordentliches Kündigungsrecht einräumen.

Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate und daraus ergibt sich, dass beispielsweise eine im Dezember erworbene Wohnung bis einschließlich zum 3. Werktag des Januar per 31. März gekündigt werden kann. Allerdings muss der Ersteher ein berechtigtes Interesse in seinem Kündigungsschreiben angeben und nachweisen können (BGH, WM 82, 178). Das heißt auch hier bedarf jede Kündigung eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrunds nach § 573 BGB. Wird der erste Termin nicht wahrgenommen, so ist das außerordentliche Kündigungsrecht erloschen.

Sollten Mieter_innen eine Wohnung anmieten, die gerade ersteigert wurde, so trifft den Zwangsverwalter die Pflicht, die Mieter_innen auf dieses Kündigungsrecht des Erwerbers hinzuweisen. Unterlässt er dies, so steht den Mieter_innen ggf. einen Schadensersatzanspruch gegen ihn zu.

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Zwangsverwaltung

Welche Folgen hat die Zwangsverwaltung eines Gebäudes für dessen Mieter_innen?

Erfahren Mieter_innen davon, dass das Gebäude, in welchem sie wohnen, zwangsverwaltet werden soll, stellt sich ihnen die Frage, welche Folgen das für sie haben wird. Viele befürchten Nachteile und haben Angst, ihre Wohnung zu verlieren. Doch das ist in den meisten Fällen unbegründet.

Grundsätzliches

Um dies nachvollziehen zu können, sollte man sich zunächst den Zweck einer Zwangsverwaltung vor Augen halten. Der liegt darin, den Gläubigers oder gar mehrerer Gläubiger des Eigentümers / Vermieters aus den laufenden Einnahmen des zwangsverwalteten Gebäudes zu befriedigen. Einfach ausgedrückt: Die Miete wird dazu benutzt, die Schulden des Eigentümers/Vermieters zu bezahlen.

Wird die Zwangsverwaltung angeordnet, so wird auch ein Zwangsverwalter bestellt. Seine Aufgabe ist es, das Grundstück samt darauf gelegenem Gebäude ordnungsgemäß zu bewirtschaften und zu nutzen. Er tritt ab Bestellung automatisch in bestehende Mietverhältnisse ein. Er übernimmt die Rolle des Vermieters: Er darf nicht nur all dessen Rechte wahrnehmen, sondern muss auch alle Verpflichtungen eines Vermieters erfüllen.

Achtung: Falls Sie den Mietvertrag mit dem Zwangsverwalter abgeschlossen haben oder die Zwangsverwaltung angeordnet wird, bevor die Wohnung an Sie übergeben wurde, lassen Sie sich schnellstmöglich sämtliche Schlüssel (und damit die Wohnung) übergeben. In zwangsverwalteten Objekten sind die Mieter_innen schutzlos, wenn der Mietvertrag zwar unterschrieben, die Wohnung aber noch nicht an sie übergeben wurde. Findet sich in diesem Fall für den Zwangsverwalter eine Möglichkeit, die Wohnung zu einem höheren Preis anderweitig zu vermieten, darf er dies auch. Der ursprüngliche Mietvertrag bindet ihn nicht zur Übergabe. Er ist also nicht verpflichtet, die Wohnung an die ursprünglichen Mieter zu übergaben.

Bitte versäumen Sie außerdem nicht, die Miete ab Bestellung des Zwangsverwalters auf dessen Konto zu überweisen. Ändern Sie ggf. Ihren Dauerauftrag entsprechend.

Aus den oben dargestellten Grundsätzen ergibt sich im Einzelnen Folgendes:

Instandsetzung / Mängelbeseitigung

Notwendige Reparaturarbeiten und Instandhaltungs-/ Instandsetzungsmaßnahmen muss der Zwangsverwalter vornehmen lassen, da er die Verpflichtung hat, das Haus in seinem Bestand zu erhalten. Folglich wird er die erforderlichen Maßnahmen regelmäßig von sich aus einleiten. Nach § 152 Abs. 2 ZVG haben Mieter_innen allerdings auch das Recht, vom Zwangsverwalter die Beseitigung von Mängeln zu verlangen, die nicht so dringend sind, als dass der Bestand gefährdet wäre. Der Vorteil an der Bestellung des Zwangsverwalters ist nun, dass der Verwalter die Ausführung der notwendigen Maßnahme nicht mit der Begründung verweigern kann, die finanziellen Mittel
reichten hierzu nicht aus. In diesem Fall muss er sich an die Gläubiger halten und von diesen Vorschüsse für die Maßnahmen fordern.

Betriebskostenabrechnung

Da der Zwangsverwalter verpflichtet ist, alle Forderungen einzuziehen, welche der Beschlagnahme unterliegen, muss er nicht nur über die Betriebskosten des Zeitraums abrechnen, in welchem er bestellt worden ist, sondern auch über die Betriebskosten vergangener Zeiträume. Er kann somit die sich ggf. daraus ergebenden Nachforderungen verlangen – jedoch nicht, wenn er die Abrechnung den Mieter_innen nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegt. Spiegelbildlich dazu muss der Zwangsverwalter aber auch Guthaben an die Mieter_innen auszahlen, wobei die eben dargestellte 12-Monats-Frist nicht gilt. Außerdem ist es bezüglich der Guthabenauszahlung auch unerheblich, ob die betreffenden Vorauszahlungen an den Zwangsverwalter gezahlt worden sind oder an den ursprünglichen Eigentümer/Vermieter (vgl. zu all dem BGH, Urt. v. 26.03.2003, AZ: VIII ZR 333/02).

Kündigung

Ab Bestellung eines Zwangsverwalters kann nur dieser eine Kündigung aussprechen. Der ursprüngliche Vermieter ist hierzu nicht mehr befugt, sodass von ihm ausgesprochene Kündigungen ab dem Zeitpunkt der Bestellung unwirksam sind.

Da der Zwangsverwalter die Rolle des Vermieters annimmt, kann er das Mietverhältnis auch nur aus den gleichen Gründen wie ein Vermieter kündigen. Bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands ist zu beachten, dass der Rückstand, der zur Kündigung berechtigt, auch in der Zeit vor Bestellung entstanden sein kann.

Da sich durch die Bestellung des Zwangsverwalters für die Mieter_innen keine Schlechterstellung ergibt, sondern im Gegenteil trotz finanziellen Nöten des Vermieters das Mietverhältnis weitergeführt wird, haben Mieter_innen kein Sonderkündigungsrecht. Sie können ihr Mietverhältnis weiterhin grundsätzlich mit der regelmäßigen Frist von 3 Monaten kündigen. Zu beachten ist auch hier, dass die Kündigung dem Zwangsverwalter gegenüber auszusprechen ist.

Kaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Zwangsverwalter verpflichtet, über die von den Mieter_innen gezahlte Kaution abzurechnen und sie ggf. zurückzuzahlen. Der Anspruch der Mieter_innen verfällt auch nicht, wenn der Zwangsverwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat. Dies stellte der BGH eindeutig klar (Urt. v. 26.03.2003, AZ: VIII ZR 333/02).

Ende der Zwangsverwaltung

Die Zwangsverwaltung wird mit einem entsprechenden Beschluss des Gerichts aufgehoben und ist sodann beendet. Da gleichzeitig mit dem Zwangsverwaltungsverfahren auch ein Zwangsversteigerungsverfahren betrieben wird, ergeht der Aufhebungsbeschluss aufgrund eines erteilten Zuschlags bei der Zwangsversteigerung. Der Erwerber wird der neue Vermieter und nimmt die entsprechenden Rechte und Pflichten wahr.

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Zwischenablesung

Wer trägt die Kosten der Zwischenablesung von Heizkostenverteilern bei Auszug der Mieter_innen?

Wenn Mieter_innen innerhalb der Abrechnungsperiode aus ihrer Wohnung ausziehen, stellt sich im Rahmen der Heizkostenabrechnung oft die Frage, wer die Kosten der sogenannten Zwischenablesung zu tragen hat. Diese Kosten werden auch oft “Nutzerwechselgebühr” bezeichnet.

Der Vermieter ist nach der HeizkostenV verpflichtet, die Heizkostenverteiler bei den ausziehenden Mieter_innen abzulesen (§ 9b Abs. 1 HeizkostenV). Dies ist die Zwischenablesung. Auf Basis der so ermittelten Werte muss der Vermieter dann die letzte Heizkostenabrechnung erstellen.

Die Kosten dieser Zwischenablesung sind grundsätzlich nicht auf die Mieter_innen umlegbar. Vielmehr werden sie zu den Verwaltungskosten gezählt, die vom Vermieter zu tragen sind (BGH, Urt. v. 14.11.2007, AZ: VIII ZR 19/07). Der Grund hierfür ist, dass der Mieterwechsel und damit die Notwendigkeit der Zwischenablesung regelmäßig in den Risikobereich des Vermieters fällt. Außerdem sind die Zwischenablesungskosten weder vom Verbrauch abhängig, noch handelt es sich dabei um regelmäßig wiederkehrende Kosten. Allerdings kann und darf etwas anderes zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden (BGH, s.o.; LG Berlin, Urt. v. 08.02.2005, AZ: 64 S 466/04). Dies gilt aber nur für Individualvereinbarungen – bei Formularklauseln, die Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen, ist eine solche Kostenumwälzung nach § 307 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB unwirksam (AG Hohenschönhausen, Urt. v. 31.03.2008, AZ: 16 C 205/07).

Insofern lohnt sich ein Blick in den Mietvertrag – in Beratungsstellen helfen wir Ihnen gerne dabei.

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