Gewerbliche Nutzung

Dürfen Mieter_innen in der von ihnen gemieteten Wohnung auch der Ausübung ihres Berufs nachgehen? Bedarf hierzu einer Genehmigung seitens des Vermieters?

Da dem Gesetz nicht zu entnehmen ist, dass eine Wohnung ausschließlich Wohnzwecken, also der privaten Sphäre des Lebens, dienen soll, gab es zu dieser Thematik in der Rechtsprechung in den letzten Jahren verschiedene Lösungen. Dieser Ungewissheit hat der BGH ein Ende gesetzt (Urt. v. 14.07.2009, AZ: VIII ZR 165/08). Der höchstrichterlichen Rechtsprechung zufolge ist für die Frage, ob die Wohnung auch für die beabsichtigte berufliche Tätigkeit genutzt werden darf, ausschlaggebend, ob Mieter_innen mit ihrer gewerblichen Tätigkeit „nach außen treten“. Das bedeutet, je öffentlicher die Tätigkeit ist, desto stärker ist die gewerbliche Nutzung der Wohnung – wiegt die gewerbliche Nutzung schwerer als die zu reinen Wohnzwecken, liegt vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vor.

Konkret ist also zu fragen, ob Mieter_innen ihre private Adresse als Geschäftsadresse angeben, viel Laufkundschaft haben, Kunden und Geschäftspartner in den Räumen empfangen oder gar Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigen.

Ist dies nicht der Fall und treten Mieter_innen in ihrer gewerblichen
Tätigkeit nicht nach außen (Lehrer oder Ärzte, die vor- oder nachbereiten; Arbeitnehmer, die zuhause in Form von Telearbeit arbeiten oder am Computer; Schriftsteller; etc.), so unterscheidet sich ihre Tätigkeit nicht vom Wohnen. Der Vermieter muss hier nicht über die Ausübung der Tätigkeit in den „eigenen vier Räumen“ unterrichtet werden. Kündigen kann der Vermieter aufgrund der Tätigkeit auch nicht, da diese Art der Nutzung nicht vertragswidrig ist.

Treten Mieter_innen im Rahmen ihrer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit nach außen, ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, dies zu dulden. Er kann sodann die Erlaubnis verweigern und auf der Fortsetzung eines reinen Wohnmietverhältnisses beharren.

Eine Ausnahme hierzu besteht jedoch, wenn dieses „Nach-Außen-Treten“ sich im Rahmen hält und von der privaten Nutzung der Räume kaum unterscheidet. Also wenn Mieter_innen zwar ihre Geschäftspost nach Hause schicken lassen, aber lediglich am Schreibtisch sitzend arbeiten und/oder der Publikumsverkehr sehr gering ist. Dies ist vor allem bei Existenzgründern häufig der Fall. In dieser Konstellation ist der Vermieter verpflichtet, die Tätigkeit zu dulden und eine Erlaubnis zu dieser Tätigkeit zu erlauben.

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Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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