Grundbuch

Wozu dient ein Grundbuch? Und wann sollten Mieter_innen darin Einsicht nehmen?

Das Grundbuch ist ein von demjenigen Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, geführtes öffentliches Verzeichnis, welches Auskunft über die rechtlichen Eigenschaften von Grundstücken gibt.

Ein Grundbuch enthält folgende Eintragungen:

1. Im Bestandsverzeichnis: die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters (z.B. Lage des Grundstücks, Flurstücksnummer), Angaben zum Eigentümer sowie die Rechte des Grundstücks (z.B. Wegerechte).

2. In Abteilung II: die Belastungen des Grundstücks (z.B. Dienstbarkeiten, Reallasten, Erbbaurecht) sowie Eintragungen über rechtliche Beschränkungen wie Sanierungsvermerke (bei städtebaulicher Sanierungssatzung) oder Auflassungsvormerkungen (ein Käufer wird vorgemerkt).

3. In Abteilung III: die Grundpfandrechte (z.B. Grundschulden, Hypotheken).

Nicht im Grundbuch eingetragen werden: Höhe der Grundsteuer, vorhandene Baulasten (diese werden in Berlin im Baulastenverzeichnis geführt) oder baurechtliche Einschränkungen.

Die Bedeutung des Grundbuchs liegt vor allem darin, dass die so genannten dinglichen Rechte nur durch Eintragung in das Grundbuch erworben werden können (Eintragungsgrundsatz) und dass alle grundsätzlich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs vertrauen können (Vertrauensgrundsatz oder auch „öffentlicher Glaube“).

Bei Erbbaurecht wird zusätzlich zum bestehenden Grundbuch ein Erbbaugrundbuch und bei einer Eigentumswohnung ein Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch angelegt.

Gemäß § 12 GBO können alle, die ein berechtigtes Interesse darlegen, Einsicht in das Grundbuch nehmen. Es ist allgemein anerkannt, dass die Mieter_innen dieses berechtigte Interesse an der Einsichtnahme in das Grundbuch haben. Als Nachweis gilt die Vorlage des Mietvertrags. Das Einsichtsrecht schließt die Grundakte mit ein. In der Grundakte werden die Dokumente gesammelt, die zu den Eintragungen im Grundbuch gehören
(z.B. notarieller Kaufvertrag).

Mieter_innen sind gut beraten, von diesem Einsichtsrecht Gebrauch zu machen. Insbesondere dann, wenn ein Eigentümerwechsel angekündigt oder behauptet wird. Denn man kann nur dann rechtlich verbindlich handeln, wenn man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder durch den Eigentümer bevollmächtigt wurde. Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder die Auflassungsvormerkung im Grundbuch bewirken noch nicht die Übertragung des Eigentums und damit die Übertragung der Rechte des Eigentümers. Tatsächlich können vom Kaufvertrag bis zur rechtswirksamen Eintragung im Grundbuch mehrere Monate vergehen. Häufig aber werden beim Verkauf eines Hauses von dem Käufer ohne Vollmacht Mietererhöhungen vorgenommen oder Modernisierungen angekündigt. Wenn aber die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch noch nicht vollzogen wurde, sind derartige Maßnahmen unwirksam.

Übersicht der Grundbuchämter in Berlin: Welches Amtsgericht ist für welchen Berliner Ortteil zuständig?

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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