Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer? Wie setzt sie sich zusammen? Darf sie auf Mieter_innen umgelegt werden?

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die den Gemeinden zufließt. Für die Ermittlung der Grundsteuer B, die auf zu Wohnzwecken bebaute Grundstücke erhoben wird, sind drei Größen von Bedeutung:

1. Der Einheitswert, der vom Finanzamt in einem Bescheid festgelegt wird. Grundlagen für den Einheitswertbescheid sind u.a.: Die Quadratmeteranzahl der Wohn-/Nutzfläche; die Bauart; das Baujahr; die bauliche Ausstattung sowie die Förderungsart (öffentliche Mittel/frei finanziert).

2. Die Steuermesszahl gemäß § 15 GrStG. Sie beträgt: bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille bzw. 3,5 Promille, abhängig von der Höhe des Einheitswerts, bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille, bei sonstigen Immobilien 3,5 Promille. (Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid. Er liefert die Grundlage für die Berechnung der Steuer. Die Gemeinde erhält eine Zweitschrift.)

3. Der Grundsteuerhebesatz. Der Grundsteuerhebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. Bis zum 31.12.2006 betrug der Grundsteuerhebesatz in Berlin für zu Wohnzwecken bebaute Grundstücke 660% des festgesetzten Grundsteuermessbetrags. Seit dem 01.01.2007 beträgt der Grundsteuerhebesatz in Berlin 810%.

Berechnungsbeispiel:

Der vom Finanzamt festgelegte Einheitswert, der auf den Anteil einer 100 qm großen Mietwohnung an einer größeren Wohnanlage fällt, sei 10.000 Euro. Der Grundsteuermessbetrag beträgt in diesem Fall 3,5 Promille von 10.000 Euro = 35 Euro.

Der Hebesatz der Gemeinde Berlin von 660% erhöht diesen Grundsteuermessbetrag (bis zum 31.12.2006) um das 6,6-fache. Die Jahresgrundsteuer betrug also bisher 35 Euro x 660% = 231 Euro und die monatliche Vorauszahlung für diese Betriebskostenart demzufolge 19,25 Euro.

Seit dem 01.01.2007 wird für die Beispielwohnung, vorausgesetzt alle weiteren Bestimmungsgrößen bleiben unverändert, 283,50 Grundsteuer fällig. Dies bedeutet eine Mehrausgabe von 52,50 Euro im Jahr oder 4,38 Euro im Monat.

Umlagefähigkeit

Die Grundsteuern sind nach der BetrKV umlagefähig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Steht dort allerdings nur „Hausgebühren“ oder „städtische Gebühren“, so sind die Grundsteuern nicht zu entrichten.

Weil für Gewerberaum die Grundsteuer höher als für Wohnraum ist, muss bei gemischt genutzten Gebäuden der Anteil, der auf die Gewerbeeinheiten entfällt, von der Grundsteuer für die Wohneinheiten getrennt werden (AG Köln, WM 1998, S. 56).

Was beeinflusst die Betriebskostenart?

Wichtige Einflussgrößen auf die Höhe der Grundsteuer sind Gebäudefläche und Alter. Mit zunehmender Gebäudegröße steigt tendenziell die Höhe der Grundsteuer und mit zunehmendem Alter verringert sie sich.

Überprüfung

Wenn die Grundsteuerforderung des Abrechnungsjahres verglichen mit der des Vorjahres zu hoch bzw. unzureichend begründet erscheint, sollten vom Vermieter als Kopie angefordert werden:

1. der Bescheid des zuständigen Finanzamts zur Bestimmung der Höhe des “Einheitswerts” bzw. des “Ersatzbemessungswerts” des Gebäudes bzw. der Gebäude der Abrechnungseinheit

2. der Grundsteuerbescheid des zuständigen Finanzamts für das entsprechende Kalenderjahr berechnet mit dem jeweils vom Senat zu Berlin festgelegten “Hebesatz”.

Im “Einheitswertbescheid” sind Quadratmeter und Rohmietgrößen für Wohnbereiche und Gewerbe in der Regel bereits getrennt ausgewiesen. Daraus lassen sich einfach Forderungen zur deutlichen Abgrenzung von Umlagen für Wohnungen und Gewerbe/Geschäfte ableiten. Einheitswertveränderungen erfolgen relativ selten, z.B. bei Dachgeschossausbau, Einbau zentraler Heizungen, Warmwasseranlagen u.ä.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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