Hausmeister

Welche Tätigkeiten übt ein Hauswart aus und sind all die entsprechenden Kosten auf die Mieter_innen umlegbar?

Zu den umlagefähigen Hauswartskosten gehört gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV die Vergütung, welche der Hauswart für seine Tätigkeit vom Vermieter erhält. Tätigkeiten, die typischerweise vom Hauswart ausgeführt werden, sind:

1. Gartenpflege,

2. Treppenhausreinigung,

3. Straßenreinigung und Schneebeseitigung,

4. Bedienung und Pflege der Heizung / und der Einrichtungen zur (Warm-) Wasserversorgung,

5. Betreuung des Fahrstuhls,

6. Ungezieferbekämpfung.

Die Kosten dieser Tätigkeiten dürfen auf die Mieter_innen verteilt werden. Zu beachten ist jedoch, dass insoweit keine separaten Kosten umgelegt werden, das heißt die Arbeiten nicht ein zweites Mal abgerechnet werden.

Beispiel: Der Vermieter darf die Mieter_innen nicht mit Gartenpflegekosten belasten, wenn der Hausmeister die Gartenpflege übernimmt und die Kosten hierfür schon unter „Hauswart“ umgelegt werden.

Daneben übernehmen Hauswarte des Öfteren auch Tätigkeiten, welche die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Verwaltung betreffen. Hierzu zählen vor allem:

1. das Auswechseln von Glühbirnen,

2. kleinere (und größere) Reparaturarbeiten (z.B. an tropfenden Wasserhähnen),

3. die Beseitigung von Abflussverstopfungen,

4. das Streichen von Wänden oder Lackieren von Türen,

5. die Übergabe und Überwachung von Reparaturarbeiten,

6. die Kontrolle der Reinigungsarbeiten, die von anderen Firmen durchgeführt werden ,

7. Wohnungsübergaben oder -abnahmen,

8. die Durchführung von Wohnungsbesichtigungsterminen,

9. das Ablesen von Wasseruhren,

10. das Einwerfen von Briefen der Hausverwaltung in die Briefkästen der Mieter_innen.

Die Kosten hierfür dürfen nicht auf die Mieter_innen umgelegt werden. Sie sind vom Vermieter zu tragen.

Wenn Mieter_innen der Meinung sind, dass der Hauswart auch diese Tätigkeiten ausübt, empfiehlt es sich, im Rahmen der Betriebskostenüberprüfung Einsicht in den Hauswartsvertrag zu nehmen. Auf diese Weise kann der genaue Umfang der dort vereinbarten Leistungen ermittelt werden. Doch auch wenn sich solche Tätigkeiten nicht aus dem Dienstvertrag ergeben, jedoch tatsächlich vom Hauswart durchgeführt werden, sind die entsprechenden Kosten in der Betriebskostenabrechnung vorweg abzuziehen. In der Betriebskostenabrechnung sind die gekürzten und die ungekürzten Hausmeisterkosten aufzuführen. Fehlt die Angabe der ungekürzten Hauswartskosten, ist für Mieter_innen nicht transparent, ob und in welcher Höhe gekürzt wurde. Die Hauswartskosten sind damit in voller Höhe nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 11.09.2007, AZ: VIII ZR 1/07; Urteil vom 14.02.2007, AZ:VIII ZR 1/06).

Vielfach schließen inzwischen die Vermieter mit Serviceunternehmen Hausmeisterdienstverträge. Diese Serviceunternehmen sind zwar neutraler, aber bieten zumeist auch weniger
Leistungen. Insbesondere bei diesen ist – wie bereits erwähnt – darauf zu achten, dass der auf Verwaltung und Instandhaltung entfallende Kostenanteil nicht als Betriebskosten auf die Mieter_innen umgelegt werden darf.

Außerdem hat der BGH entschieden, dass der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen darf. Wenn also der Vermieter selbst – oder aber sein Personal – Hauwarttätigkeiten erbracht hat, ist er berechtigt, ein auf Basis der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot eines Unternehmens als Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung zum Teil Kosten ansetzen darf, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Diese Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen (Urt. v. 14.11.2012, AZ:VIII ZR 41/1).

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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