Instandhaltung

Wer ist verpflichtet, die Mietwohnung instandzuhalten? Was umfasst diese Pflicht?

Das BGB hält in § 535 ausdrücklich als Pflicht des Vermieters fest: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Mieter_innen haben folglich einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihre Wohnung (und das Haus) laufend instand hält und, sobald nötig, instand setzt – also auftretende Mängel beseitigt. Ausgeschlossen ist das Recht auf Mängelbehebung aber, wenn Mieter_innen den Mangel selbst verschuldet haben.

Dennoch: Bei z. B. feuchten Wänden und Schimmelbildung flüchten sich die Vermieter gern in die Behauptung, die Mieter_innen haben den Mangel durch unzureichendes Lüften oder Heizen und somit durch vertragswidriges Verhalten selbst verschuldet. Lassen Sie sich dadurch nicht einschüchtern: Ein Verschulden muss Ihnen der Vermieter in jedem Fall erst nachweisen! Eine Klausel im Mietvertrag, die angibt, dass der Vermieter nicht beweisen müsse, dass ein Schaden (z. B. eine Rohrverstopfung) von dem Mieter/der Mieterin verursacht worden sei, ist unwirksam!

Die in § 535 BGB verankerte Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst grundsätzlich die Beseitigung aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen oder unmöglich machen. Dies beschränkt sich nicht nur auf die Wohnung der Mieter_innen: Auch die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Dachboden, Fahrstuhl und Hof müssen in betriebssicherem und benutzbarem Zustand sein und entsprechend gepflegt werden. Außerdem muss der Zugang zu den gemieteten Räumen ohne Komplikationen und Gefahren möglich sein (gute Beleuchtung, sichere Geländer und Stufen im Treppenhaus, schließende und verschließbare Türen usw.).

Häufig vorkommende Mängel

Zu Mängeln in der Wohnung gehören z. B. undichte oder klemmende Fenster und Türen, feuchte Decken und Wände, unvorschriftsmäßige Elektroleitungen, verstopfte Abflüsse, undichte Wasserrohre und Armaturen, morsche Dielen und Türschwellen, defekte Türklinken und -schlösser, defekter Ofen oder Küchenherd, unzureichende Beheizung, mangelnder Schallschutz sowie sonstige Baumängel. Ebenso das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften.

Kleine Instandhaltungen

Viele Vermieter versuchen, durch eine besondere Klausel im Mietvertrag („Kleinreparaturklausel“) die Kosten für kleine Instandhaltungsmaßnahmen auf die Mieter_innen abzuwälzen: Letztere sollen danach kleinere Reparaturen selbst bezahlen. Dies ist allenfalls möglich, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff der Mieter_innen unterliegen. Des Weiteren muss eine Begrenzung für die einzelnen Kleinreparaturen (75 Euro gelten als angemessen) und eine weitere Begrenzung für alle Kleinreparaturen eines Jahres enthalten sein (maximal 150 bis 200 Euro oder 6% der Jahresbruttomiete oder 8% der Jahresnettomiete). Wichtig ist auch, dass die Mieterinnen die Reparatur nicht selbst veranlassen, sondern nur bezahlen müssen (Vornahmeklauseln sind unwirksam). Wenn Sie also eine Vereinbarung über Kleinreparaturen in Ihrem Mietvertrag haben, lassen Sie deren Wirksamkeit unbedingt in einer Beratungstelle anwaltlich überprüfen!

Die Mieter_innen sind grundsätzlich zur Duldung von Instandsetzungen verpflichtet. Dabei ist der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen. Die Mieter_innen müssen den Austausch eines defekten Gasherds durch einen Elektroherd nicht hinnehmen (LG Berlin GE 97, 185). Eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen oder Reinigungsarbeiten nach Beendigung der Arbeiten hat der Vermieter durchzuführen.

Die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen können selbstverständlich nicht auf die Miete umgelegt werden. Mitunter wird gerade das dadurch versucht, dass die Instandhaltungen mit Wohnwertverbesserungen verknüpft und folglich als Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben werden. Wenn es sich dabei tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt, z.B. Austausch maroder Einfach- gegen Doppelfenster, müssen die eingesparten Instandhaltungskosten von den Ausgaben für die Modernisierungsmaßnahme abgezogen werden.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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