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Abflussprinzip

Nach dem Abflussprinzip kann der Vermieter über all diejenigen Kosten abrechnen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde (dies wird auch als Ausgabenabrechnung bezeichnet).

Beispiel: In der Abrechnung des Jahres 2011 wird auch über die Wasserkosten abgerechnet, die zwar durch den Verbrauch im Jahr 2010 entstanden sind, für welche der Vermieter die Rechnung von den Wasserwerken jedoch erst im Jahr 2011 bekommen hat.

Leistungsprinzip

Das Leistungsprinzip (auch Verbrauchs- oder Zeitabgrenzungsprinzip genannt) hingegen besagt, dass ausschließlich über die Betriebskosten abzurechnen ist, welche in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum entstanden sind.

Beispiel: Im Rahmen der Abrechnung 2011 wird über die Wasserkosten abgerechnet, die durch den Verbrauch im Jahr 2011 entstanden sind.

Betriebskostenabrechnung

In Literatur und Rechtsprechung war lange Zeit über strittig, ob eine Betriebskostenabrechnung, die auf dem Abflussprinzip basiert, ordnungsgemäß ist. Der BGH hat entschieden, dass weder dem Gesetz selbst, noch den entsprechenden Gesetzesmaterialien zu entnehmen ist, nach welchem Prinzip der Vermieter abzurechnen hat. Es steht ihm folglich ein Wahlrecht zwischen Leistungs- und Abflussprinzip zu – es sei denn, er hat sich vertraglich an ein bestimmtes Prinzip gebunden (Urt. v. 20.02.2008, AZ: VIII ZR 49/07).

Geben Sie folglich bei der Einsicht und Überprüfung der Belege hinsichtlich der Datumangaben gut acht: Entweder müssen in dem Abrechnungszeitraum die Kosten entstanden sein oder der Vermieter muss die entsprechende Rechnung im Abrechnungszeitraum erhalten haben. Andere Kosten dürfen nicht in die Abrechnung eingestellt werden.

Heizkostenabrechnung

Etwas anderes gilt jedoch für Heizkostenabrechnungen: Der BGH hat ausgeurteilt, dass eine Heizkostenabrechnung nur dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung entspricht, wenn nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wird. Dies ergebe sich aus § 7 Abs. 2 HeizkostenV, der verlange, dass über die Kosten des tatsächlich in dem Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden muss (Urt. v. 01.02.2012; AZ: VIII ZR 156/11).

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Abflussverstopfung

Wer ist verpflichtet eine Abflussverstopfung zu beseitigen und wer trägt die Kosten hierfür?

Besonders in Altbauten sind Abflussverstopfungen nicht selten. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter zur Behebung des Schadens verpflichtet. Nur wenn der Vermieter beweisen kann, dass die Mieter_innen den Schaden schuldhaft verursacht haben, müssen jene die Kosten tragen.

Regelungen nach denen sich die Mieter_innen an den Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen an der Hauptwasserleitung zu beteiligen haben, benachteiligen die Mieter_innen unangemessen und sind daher – zumindest in Formularmietverträgen – unwirksam.

Wenn der Vermieter für den Schaden verantwortlich ist oder das Rohr schon vor Mietvertragsabschluss verstopft war, können die Mieter_innen für eventuelle Schäden unter Umständen Ersatz verlangen. Allerdings müssen sie – sofern es zu einem Gerichtsverfahren kommt – das Verschulden des Vermieters oder das Vorliegen der Verstopfung vor Mietvertragsabschluss beweisen.

Wenn sich z. B. die Verstopfungen häufen oder andere Verdachtsmomente auf einen Rohrdefekt hinweisen, muss der Vermieter tätig werden. Unternimmt er nichts, dann haftet er grundsätzlich für die (daraus entstehenden) Schäden.

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Abgeltungsklausel

Müssen Mieter_innen bei Auszug einen Betrag an den Vermieter zahlen, wenn sie den Fristen zufolge noch nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind?

Viele Mietverträge enthalten eine Regelung, dass Mieter_innen anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen zu erstatten haben, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach den vereinbarten Fristen noch nicht fällig sind. Hierbei wird häufig ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes zugrunde gelegt. Diese Regelung wird Quoten- oder Abgeltungsklausel genannt.

Beispiel: “20%, wenn die letzte Renovierung ein Jahr zurückliegt, 40%, wenn die letzte Renovierung zwei Jahre zurückliegt, 60%, wenn die letzte Renovierung drei Jahre zurückliegt, 80%, wenn die letzte Renovierung vier Jahre zurückliegt”, sollen Mieter_innen anteilig die Kosten übernehmen.

Eine Abgeltungsklausel ist unwirksam, wenn

1. die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter_innen unwirksam ist,

2. sie eine Abgeltung von 100% vorsieht oder

3. die prozentuale Abgeltung starre Fristen ausweist (BGH-Urteil, Urt. v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06).

Abgeltungsklauseln sind zulässig, wenn

1. sie sich an den üblichen Renovierungsfristen orientieren und diese nicht starr sind,

2. sie den Mieter_innen die Möglichkeit lassen, zur Kostenvermeidung die Arbeiten selbst durchzuführen und

3. ein vom Vermieter berechneter Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wird (die Mieter_innen also selbst Kostenvoranschläge einholen können).

In der Praxis fuhren diese Quotenklauseln dazu, dass viele Mieter_innen aus Kostengründen bei Auszug ihre alte Wohnung selbst komplett renovieren, auch wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind, um die finanzielle Abgeltung an den Vermieter zu vermeiden.

Bevor Sie diesen Schritt tun, sollten Sie sich in jedem Fall unbedingt anwaltlich beraten lassen.

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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eines der formalen Erfordernisse bei der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung

Seit der Entscheidung des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe vom 30.06.1992, in der festgelegt wurde, dass Wohnungen in bestehenden Gebäuden auch dann in sich abgeschlossen sein können, wenn die Trennwände und Trenndecken nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts des jeweiligen Bundeslandes entsprechen und auch weiter DIN-Normen nicht erfüllt sein müssen, sind die Anforderungen sehr niedrig.

Man kann davon ausgehen, dass die Abgeschlossenheit einer Wohnung immer dann bescheinigt wird, wenn sie tatsächlich von anderen Teilen des Hauses getrennt ist und über einen eigenen Eingang sowie die Einrichtungen, die zur Führung eines Haushalte nötig sind (Wasser- und Stromversorgung, Abfluss, WC), verfügt. Im Zweifelsfall gilt eine Wohnung mit Außentoilette als nicht abgeschlossen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der zuständigen Verwaltungsbehörde ausgestellt.

Weitere Informationen zum Thema Umwandlung in Eigentum finden Sie in unserer Infoschrift „Umwandlung und Wohnungsverkauf“.

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Ablesekosten

Wer trägt die Kosten der Ablesung von Wasseruhren und Heizkostenverteilern?

Die Kosten für die Ablesung der Messgeräte, die der Erfassung der Heiz- und Warmwasserkosten dienen (= Heizkostenverteiler und Warmwasseruhren), können auf die Mieter_innen umgelegt werden (§ 2 Ziffer 4, 5, 6 BetrKV).

Das Gleiche gilt für die Ablesung der Wasseruhren (§ 2 Ziffer 2 BetrKV).

Die Ablesekosten anderer Kontrollgeräte gehören zu den Verwaltungskosten und sind demzufolge vom Vermieter zu tragen.

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Ableseprotokoll

Müssen Mieter_innen ein Heizungs- oder Wasseruhrableseprotokoll unterschreiben?

Sofern Mitarbeiter der Ableseunternehmen die Wohnung der Mieter_innen zum Ablesen der Verbrauchserfassungsgeräte noch überhaupt betreten müssen, wird bei diesen Ableseterminen kaum mehr ein Ableseprotokoll erstellt.

Sollte Mieter_innen dennoch während des Ablesetermins ein Protokoll zum Unterzeichnen vorgelegt werden, so empfehlen wir im Allgemeinen, es nicht zu unterzeichnen. Mieter_innen sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie zum Unterschreiben nicht verpflichtet sind, mit ihrer Unterschrift aber die Richtigkeit der abgelesenen Werte bestätigen. Ob die Werte richtig sind, können Mieter_innen in jenem Moment aber oft nicht beurteilen.

Sollten sich bei der Heizkostenabrechnung Unstimmigkeiten bezüglich der Ablesewerte ergeben, müssen Mieter_innen die Fehlerhaftigkeit beweisen. Das Landgericht Berlin ging in einem seiner Urteile sogar noch einen Schritt weiter: Mieter_innen, die eine Unterschrift unter ein Ableseprotokoll geleistet haben, sollen danach kein Recht mehr darauf haben, sich auf Ablesefehler zu berufen (Urt. v. 04.06.1996, AZ: 64 S 97/96).

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Ablösezahlung

Müssen die neuen Mieter_innen die sich bereits in der Wohnung befindenden Möbel entgeltlich übernehmen?

Verträge, die eine Ablösezahlung zum Inhalt haben, sind grundsätzlich wirksam. Sie regeln die entgeltliche Übernahme von sich bereits in der Wohnung befindenden Möbeln und Einrichtungsgegenständen durch die neuen Mieter_innen.

Unwirksam sind derartige Kaufverträge nur, wenn der Preis für die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Schwierig dürfte trotz aber der Beweis für eine Preisüberhöhung sein. Sie sollten daher immer eine Liste der übernommenen Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen und den Zustand möglichst durch Zeugen bestätigen lassen.

Beträge, die Sie dem ausziehenden Mieter oder dem Vermieter zu Unrecht gezahlt haben, können Sie ggf. bis zu vier Jahre lang zurückfordern. Sollten Sie mit einer derartigen Situation konfrontiert sein, empfehlen wir Ihnen den unverzüglichen Besuch einer Beratungstelle.

Erläuterndes Urteil:

Liegt der Preis mehr als 50% über dem Wert des Kaufgegenstands, ist die Vereinbarung insoweit unzulässig und unwirksam (BHG, Beschluss v. 18. November 1998, AZ: VIII ZR 212/97; WM 97, 380).

Beispiel: Der Ablösebetrag beträgt 5000 Euro. Das verkaufte Mobiliar ist 1000 Euro wert. Dazu kommt eine `Toleranzgrenze` von 50%, sodass der Wohnungssuchende 2000 Euro zahlen müsste. Die restlichen 3000 Euro dagegen nicht. Hat der Mieter schon gezahlt, kann er diesen Betrag zurückfordern.

Achtung: Nicht zu verwechseln ist die Ablösezahlung mit der Abstandszahlung.

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Abmahnung

Wann müssen Mieter_innen den Vermieter und wann der Vermieter die Mieter_innen abmahnen?

Eine Abmahnung ist die Aufforderung, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen, das einem Vertrag widerspricht. In der Regel geht eine Abmahnung weiteren rechtlichen Schritten (wie z.B. einer Kündigung oder einer Klage auf Unterlassung) voraus.

Im Mietrecht ist sie als Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) sowie eine Unterlassungsklage wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 541 BGB) zwingend vorgeschrieben. Der Vermieter kann also nicht sofort eine Kündigung aussprechen, weil eine Geburtstagfeier zu feucht-fröhlich würde.

Achtung: Nicht erforderlich sind Abmahnung und Fristsetzung vor einer fristlosen Kündigung, wenn Mieter_innen mit zwei Monatsmieten im Verzug sind oder bei so schwerwiegenden Vertragsverletzung, dass eine vorherige Abmahnung zwecklos ist.

Doch auch Mieter_innen müssen erst abmahnen und eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen, bevor sie fristlos kündigen können (weil z.B eine zugesicherte Einrichtung noch nicht vorhanden ist).

Die Abmahnung ist ebenso wie der Mietvertrag grundsätzlich nicht an die Schriftform gebunden, kann also auch mündlich erklärt werden. Grundsätzlich muss die Abmahnung an alle Vertragspartner_innen gerichtet zu werden, es sei denn, es gibt eine/n, der/die von den anderen zum Empfang berechtigt wurde. Zwischen der Abmahnung und den folgenden Schritten muss stets eine Frist eingeräumt werden, die es dem Abgemahnten ermöglicht, das Fehlverhalten abzustellen.

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Abnahmeprotokoll

Muss bei Auszug ein Abnahmeprotokoll erstellt und von den Mieter_innen unterschrieben werden?

Eine gemeinsame Wohnungsbegehung zum Zweck der Besichtigung der Mieträume ist weder zu Beginn des Mietverhältnisses, noch im Laufe dessen und zu dessen Ende vorgeschrieben. Auch die Erstellung eines Wohnungsübernahme- oder Wohnungsabnahmeprotokolls ist nicht vom Gesetzgeber vorgesehen. Deswegen ist ein Wohnungsabnahmeprotokoll auch nicht Voraussetzung für die Rückgabe der Wohnung, auch wenn diese Auffassung weit verbreitet ist. Folglich sind Mieter_innen nicht verpflichtet, ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben, denn die Unterschrift kann im Zweifel als (nicht gewollte) Bestätigung von Mängelbeseitigungspflichten gelten!

Von einer Unterschrift ist dringend abzuraten, wenn Sie nicht voll und ganz mit dem Inhalt des Protokolls einverstanden sind. Mit ihrer Unterschrift erkennen Mieter_innen den Zustand der Wohnung und mögliche Forderungen des Vermieters an. Der Vermieter kann die im Wohnungsabnahmeprotokoll verlangten – von Ihnen unterschriftlich bestätigten – Arbeiten einfordern, obwohl vielleicht aufgrund des Mietvertrags überhaupt keine diesbezüglichen Verpflichtungen für Sie bestanden. Es kann also passieren, dass Sie sich durch das Wohnungsabnahmeprotokoll zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, obwohl die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.

Auch ist dringend anzuraten, bei allen Besichtigungen (ob vor oder nach der Mietzeit) Zeugen mitzunehmen, die später Aussagen zum Zustand der Wohnung treffen können, also z. B. ob eine Abnutzung bereits vor Beginn des Mietvertrags vorlag. Sie sollten vor Rückgabe der Wohnung deren Zustand – am besten bei Tageslicht – unter Zeugen genau in Augenschein nehmen und möglichst ein Protokoll und Fotos anfertigen. Stimmt das Wohnungsabnahmeprotokoll des Vermieters mit Ihrem Protokoll überein oder bestätigt das Protokoll des Vermieters den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung, steht einer Unterschrift nichts entgegen.

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Abnutzung

Müssen Mieter_innen bei Auszug die Wohnung stets in den Zustand zurückversetzen, in dem sie sie angemietet haben?

Aufgrund normaler Abnutzung verschlechtert sich im Laufe der Jahre der Zustand einer Wohnung. Dies ist auch dann der Fall, wenn Mieter_innen sorgsam mit der Mietwohnung umgeht. Daher müssen Mieter_innen auch nicht für die finanziellen Folgen einer normalen Abnutzung aufkommen (§ 538 BGB). Im Allgemeinen ist die normale Abnutzung durch den Mietzins abgegolten.

Was unter der normalen Abnutzung einer Mietwohnung genau zu verstehen ist, haben die Gerichte bereits in
vielen Urteilen geklärt. So darf beispielsweise im Badezimmer (in normalem Ausmaß) gedübelt werden, ohne dass die Fliesen beim Auszug ersetzt werden müssen.

In Mietverträgen wird oftmals vereinbart, dass Renovierungsarbeiten in einem bestimmten Umfang von den Mieter_innen übernommen werden. Hierunter fallen aber nur sogenannte Schönheitsreparaturen, wie Streichen, Tapezieren oder das Verspachteln von gebohrten Löchern in der Wand.

Mietvertragsklauseln, durch die Mieter_innen werden, bei Auszug die gesamte Wohnung zu renovieren, sind unter Umständen unzulässig. Der Bundesgerichtshof stellte in einem Urteil (AZ.: VIII ZR 208/02) fest, dass Mieter_innen damit unzumutbar benachteiligt werden würden.

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Abrechnungsfrist

Bis wann muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen?

Nach § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter hierzu 12 Monate lang Zeit, wobei die Frist mit Ende des Abrechnungszeitraums zu laufen beginnt.

Beispiel: Die Abrechnung über den Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2011 muss den Mieter_innen spätestens am 31.12.2012 zugehen.

Versäumt der Vermieter das und legt er eine verspätete Abrechnung vor, so gilt im Allgemeinen:

Ergibt sich aus der verspäteten Abrechnung eine Nachzahlung, so müssen Mieter_innen diesen Betrag nicht zahlen. Dies ist eine Sanktion gegen den Vermieter, damit er das nächste Mal die Frist berücksichtigt.

Weist die Abrechnung hingegen ein Guthaben aus, so muss der Vermieter dieses trotz Verspätung an die Mieter_innen auskehren (d.h. erstatten bzw. zahlen). Anderenfalls könnte der Vermieter jedes Mal einfach die Frist absichtlich verstreichen lassen, sobald sich aus der Abrechnung ein Guthaben für die Mieter_innen ergibt, und sich damit ungerechtfertigter Weise finanziell besser stellen.

Vorsicht: Ausnahmsweise gilt das oben Gesagte nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Beispiel: Vermieter bekommt erst nach Ablauf der Ausschlussfrist den Grundsteuerbescheid vom Finanzamt, was ihn an der Erstellung einer rechtzeitigen Abrechnung hindert.

Dann muss der Vermieter die Abrechnung aber spätestens 3 Monate nach Wegfall des Hinderungsgrundes erstellen – anderenfalls gelten wieder die oben dargestellten Grundsätze.

Was können Mieter_innen tun, wenn der Vermieter die Ausschlussfrist ergebnislos vorbeiziehen lässt, die Mieter_innen aber auf die Abrechnung warten (weil sie beispielsweise ein Guthaben erwarten)?

Zum einen können sie den Vermieter zur Erstellung anmahnen und als Druckmittel die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Vorsicht: Auf diese Weise machen Mieter_innen ein Zurückbehaltungsrecht geltend, das bedeutet, dass sie die zurückbehaltenen Vorauszahlungen zahlen müssen, sobald der Vermieter ihm die Abrechnung vorgelegt hat.

Zum anderen können Mieter_innen ihren Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung auch einklagen.

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Nebenkosten: Verspätete Betriebskostenabrechnung

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Abrechnungszeitraum

Jede Betriebskostenabrechnung darf sich nur auf die Betriebskosten eines bestimmten Zeitraums beziehen.

Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung muss im Allgemeinen 12 Monate betragen. Häufig fällt er mit dem jeweiligen Kalenderjahr zusammen, was jedoch nicht zwingend ist. In der Abrechung muss er exakt angegeben werden (z.B. “vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012”).

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nicht nach dem sogenannten Leistungsprinzip (oder auch Zeitabgrenzungsprinzip) abzurechnen hat. Nach diesem Prinzip muss der Vermieter ausschließlich über die Kosten abrechnen, die während der Abrechnungsperiode entstanden sind.

Beispiel: In der Abrechnung 2012 darf der Vermieter nur über die in 2012 entstandenen Kosten abrechnen.

Der Vermieter darf auch nach dem sogenannten Abflussprinzip abrechnen. Hiernach muss er in der Abrechnung ausschließlich die Kosten in der Abrechnung berücksichtigen, die ihm während der Abrechnungsperiode in Rechnung gestellt worden sind.

Beispiel: Legen die Wasserbetriebe dem Vermieter 2012 eine Rechnung vor, in welcher noch Kosten aus dem Jahr 2010 in Rechnung gestellt werden, so darf der Vermieter auch diese Kosten in der Abrechnung für 2012 umlegen.

Bei der Belegeinsicht müssen Sie also darauf achten, dass die Rechnungen

entweder die Kosten des Abrechnungsjahres belegen

oder aus dem Jahr der Abrechnung datieren.

Zudem darf es sich dabei niemals um lediglich „vorläufige Abrechnungen“ Dritter handeln. Und es müssen die Originalrechnungen vorgelegt werden.

Es versteht sich von selbst, dass die Mieter_innen, die während der Abrechnungsperiode ein – oder auch ausziehen, nur zeitanteilig mit den Nebenkosten belastet werden können. Das bedeutet, dass ihr Anteil im Verhältnis Abrechnungszeitraum/bewohnter Zeitraum gekürzt werden muss. In diesem Zusammenhang ist auch der Tipp “Zwischenablesung” interessant.

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Abstandszahlung

Darf der Vermieter von den neuen Mieter_innen dafür Geld verlangen, dass die Wohnung frei gemacht wird?

Bei Abstandszahlungen an Ver- oder Vormieter haben das Ziel, dass die begehrte Wohnung frei gemacht wird und man einziehen darf. Das ist nach § 4 a WoVermRG für alle Wohnungsarten verboten.

Erlaubt ist jedoch eine Vereinbarung, dass die neuen Mieter_innen die Umzugskosten des Vormieters übernehmen. Dabei muss der Vormieter diese Kosten nachweisen.

Nicht zu verwechseln ist die Abstandszahlung mit der Ablösezahlung.

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Abwesenheit

Was Mieter_innen bei längerer Abwesenheit von ihrer Wohnung beachten sollten.

Mieter_innen sind zwar zur Zahlung der Miete verpflichtet, nicht aber dazu, die Wohnung auch tatsächlich zu bewohnen. Abwesenheit stellt keinen Verstoß gegen den Mietvertrag dar. Allerdings müssen die Mieter_innen Vorkehrungen dafür treffen, dass ihre mietvertraglichen Verpflichtungen trotz Abwesenheit eingehalten werden. Dazu kann beispielsweise gehören, dass jemand für sie das Treppenhaus reinigt.

Außerdem dürfen die Mieter_innen ihre Obhutspflichten nicht vernachlässigen. Zu ihren Obhutspflichten gehört in diesem Zusammenhang, den Zutritt zur Wohnung durch Hinterlegung von Schlüsseln bei Nachbarn, Bekannten oder anderen Dritten iihrer Wahl zu ermöglichen um Schäden abzuwenden. Die “Wohnungs-Sitter” sollten dann ca. zweimal pro Woche in der Wohnung nach dem Rechten sehen. Auf diese Weise können Schäden (z.B. das Einfrieren von Wasserrohren durch eine abgestellte Heizung) vermieden werden (P.S.: Heizungen sollten nach Möglichkeit bei Abwesenheit im Winter auf Frostschutz gestellt werden).

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Altbauwohnung

Welchen Standard müssen Altbauwohnungen erfüllen?

Mieter_innen nicht-modernisierter Altbauwohnungen können von ihrem Vermieter verlangen, dass ihre Wohnung so ausgestattet wird, dass man in ihr zeitgemäß wohnen kann. Hierzu gehört insbesondere der gleichzeitige Einsatz mehrer üblicher elektronischer Haushaltsgeräte (BGH, Urt. v. 26.07.2004, AZ: VIII ZR 281/03). Das bedeutet aber nicht, dass ein Anspruch auf eine komplette Modernisierung besteht. Vielmehr müssen Mieter_innen von Altbauwohnungen gewisse Unzulänglichkeiten hinnehmen, wie zum Beispiel Knarrgeräusche alter Dielen oder schlechten Trittschallschutz von Holzbalkendecken.

Vorsicht bei Mietvertragsabschluss: Wird im Mietvertrag festgehalten, dass die Mietwohnung sich in einem unter dem Mindeststandard liegenden Zustand befindet und erklären sich die Mieter_innen damit einverstanden, so haben sie gegen ihren Vermieter keinen Anspruch auf Herstellung eines zeitgemäßen Wohnstandards mehr.

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Anerkennung

Wird eine Abrechnung durch das Begleichen des Abrechnungsergebnisses automatisch wirksam?

Die einjährige Einwendungsfrist der Mieter_innen wird nicht dadurch verkürzt oder ausgehebelt, das Mieter_innen den Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung vorbehaltlos zahlen oder ein Abrechnungsguthaben annehmen. Selbst bei Zahlung (oder Annahme des Guthabens) können Mieter_innen also innerhalb der Einwendungsfrist alle Einwendungen gegen die Abrechnung vorbringen – die Abrechnung wird durch die Zahlung (Annahme des Guthabens) nicht anerkannt. Dies hat der BGH nunmehr klargestellt (Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 269/09).

In diesem Zusammenhang ist auch Folgendes wichtig: Es kommt vor, dass im Mietvertrag oder in der Betriebskostenabrechnung selbst steht, dass die Abrechnung automatisch wirksam wird, wenn die Mieter_innen innerhalb einer bestimmten Frist keinen Widerspruch gegen die Abrechnung erheben. Dies ist ein unzulässiger Einwendungsverzicht und damit unwirksam (§ 308 Nr.5 BGB). § 556 Abs. 3 BGB berechtigt die Mieter_innen ihre Einwendungen innerhalb eines Jahres, nachdem die Abrechnung ihnen zugegangen ist, vorzubringen. Davon abweichende Regelungen sind unwirksam.

Im Zweifel lassen Sie sich anwaltlich beraten!

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Angehörige

Das Mietrecht spricht in vielen Zusammenhängen von “Angehörigen”, wobei es diesen Begriff nicht einheitlich benutzt:

“Feste Lebensgemeinschaften” wie Ehe und Familie zeichnen sich durch ein dauerhaftes Zusammenleben aus. Gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaften können durch Eintragung in weiten Bereichen der Ehe gleichgestellt werden. Daneben kennt das Mietrecht auch Lebensgemeinschaften, bei denen die Partner_innen “einen auf Dauer angelegten Haushalt führen”.

Neben der “festen Lebensgemeinschaft” nennt das Gesetz “Angehörige des Haushalts”. Damit sind Personen gemeint, die dauerhaft bei Mieter_innen im Haushalt leben (z.B. Pflegekinder und Kinder der Lebenspartner_innen).

Die Rechtsprechung zählt zu den Familienangehörigen Eltern und ihre Kinder, Großeltern, Geschwister und Verschwägerte. Die Mieter_innen sind berechtigt, ihre nächsten Familienangehörigen in die Wohnung aufzunehmen.

Mieter_innen haben das Recht, Lebenspartner_innen in die Wohnung aufzunehmen – das hierzu im Allgemeinen erforderliche “berechtigte Interesse” liegt in diesem Fall vor. Dem BGH zufolge (Urt. v. 05.11.2003, AZ: VIII ZR 371/02) bedarf es allerdings der Genehmigung des Vermieters. Sollte diese versagt werden, kann sie durch eine Gerichtsentscheidung ersetzt werden.

Die Aufgenommenen haben eigene Ansprüche gegen den Vermieter (z.B. gefahrloses Begehen der Zugänge, des Treppenhauses, usw.).

Familienangehörige, die beim Tod des Mieters/der Mieterin zum Hausstand gehören, treten in die Rechte und Pflichten des Mieters/der Mieterin ein.

Zu Gunsten welcher Angehörigen darf der Vermieter eine Eingenbedarfskündigung aussprechen?

Familienangehörige des Vermieters spielen zwar innerhalb des Mietverhältnisses keine Rolle, sie können jedoch den Grund für eine Eigenbedarfskündigung liefern. Nach § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Eigenbedarf nicht nur für den Vermieter selbst, sondern auch für Verwandte in gerader Linie (Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel) und auch für Geschwister sowie Nichten und Neffen gelten.

Es kann aber sein, dass diese Aufzählung im Einzelfall nicht abschließend ist. Unter Umständen kann nämlich auch zugunsten entfernter Verwandten gekündigt werden. In einem solchen Fall muss eine konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen bestehen. Dabei gilt: Je entfernter die Verwandtschaft ist, desto größer muss die Bindung sein.

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Arbeitszimmer

Muss der Vermieter ein Arbeitszimmer in der Mietwohnung genehmigen?

Da dem Gesetz nicht zu entnehmen ist, dass eine Wohnung ausschließlich Wohnzwecken dienen soll, gab es zu diesem Thema in der Rechtsprechung in den letzten Jahren verschiedene Lösungen. Der dadurch entstandenen Ungewissheit hat der BGH ein Ende gesetzt (Urt. v. 14.07.2009, AZ: VIII ZR 165/08): Der höchstrichterlichen Rechtsprechung zufolge ist für die Frage, ob die Wohnung auch für die beabsichtigte berufliche Tätigkeit genutzt werden darf, ausschlaggebend, ob Mieter_innen mit ihrer gewerblichen Tätigkeit „nach außen treten“. Das bedeutet, je öffentlicher die Tätigkeit ist, desto stärker ist die Nutzung der Wohnung als gewerblich anzusehen. Wiegt die gewerbliche Nutzung schwerer als die zu Wohnzwecken, liegt vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vor.

Konkret ist also zu fragen, ob Mieter_innen ihre private Adresse als Geschäftsadresse angeben, viel Laufkundschaft haben, Kunden und Geschäftspartner in den Räumen empfangen oder gar Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigen.

Ist dies nicht der Fall und treten Mieter_innen in ihrer gewerblichen Tätigkeit nicht nach außen (Lehrer oder Ärzte, die vor- oder nachbereiten; Arbeitnehmer, die zuhause in Form von Telearbeit arbeiten oder am Computer; Schriftsteller; etc.), so unterscheidet sich ihre Tätigkeit nicht vom Wohnen. Der Vermieter muss hier nicht über die Ausübung der Tätigkeit in den „eigenen vier Räumen“ unterrichtet werden. Kündigen kann der Vermieter aufgrund der Tätigkeit auch nicht, da diese Art der Nutzung nicht vertragswidrig ist.

Treten Mieter_innen im Rahmen ihrer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit nach außen, ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, dies zu dulden. Er kann sodann die Erlaubnis verweigern und auf der Fortsetzung eines reinen Wohnmietverhältnisses beharren.

Eine Ausnahme hierzu besteht jedoch, wenn dieses „Nach-Außen-Treten“ sich im Rahmen hält und von der privaten Nutzung der Räume kaum unterscheidet. Also wenn Mieter_innen zwar ihre Geschäftspost nach Hause schicken lassen, aber lediglich am Schreibtisch sitzend arbeiten und/oder der Publikumsverkehr sehr gering ist. Dies ist vor allem bei Existenzgründern häufig der Fall. In dieser Konstellation ist der Vermieter verpflichtet, die Tätigkeit zu dulden und eine entsprechende Erlaubnis zu erteilen.

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Aufrechnung

Unter welchen Voraussetzungen dürfen Mieter_innen eigene Zahlungsforderungen gegen die Mietforderungen des Vermieters aufrechnen?

Im Allgemeinen dürfen Mieter_innen mit eigenen Forderungen gegen die Mietforderung des Vermieters aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Mieter_innen von Wohnraum können mit Schadensersatzforderungen (§ 536a BGB), Aufwendungsersatzansprüchen (§539 BGB) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) wegen zuviel gezahlter Miete (z.B. bei Mängeln) immer aufrechnen, wenn sie ihre Absicht zur Aufrechnung dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform angezeigt haben (556b Abs. 2 BGB).

In vielen Mietverträgen finden sich allerdings Aufrechnungsverbote oder drastische Einschränkungen. Generelle Aufrechnungsverbote ohne jede Einschränkungen sind unwirksam. Gültig sind Klauseln, die Mieter_innen nur das Aufrechnen gegen rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen gestatten.

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Aufzug

Welche Aufzugskosten konkret können auf die Mieter_innen umgelegt werden?

Als Aufzugskosten können auf die Mieter_innen umgelegt werden die Kosten für …

die Wartung (= Tätigkeiten, die Schäden vorbeugen, nicht solche, welche die Betriebsfähigkeit wieder herstellen),

1. den TÜV (alle drei Jahre),

2. den Elektroenergieverbrauch des Aufzugs,

3. die Beaufsichtigung und Bedienung,

4. die Überwachung und Pflege der Anlage,

5. die Anlagenreinigung und

6. den Notruf (LG Gera, Urt. v. 31.01.2001, AZ:1 S 185/00).

Auf die Mieter_innen nicht umlagefähige Kosten sind …

… – wie auch bei den anderen Betriebskosten – die Kosten für Instandhaltung. Gleiches gilt für die Kosten für den Stördienst und für Ersatzteile (LG Hamburg, Urt. v. 27.06.2000, AZ:316 S 15/00).

Vollwartungsvertrag

In der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Aufzugs – Vollwartungsvertrag abgeschlossen wurde. Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letztere aber allein vom Vermieter zu tragen sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Der abgezogene Anteil muss im Einzelfall nachvollziehbar sein und auf den tatsächlichen Kosten basieren, sodass die Mieter_innen bei der Belegeinsicht auch die Höhe des Vorwegabzugs anhand der Vollwartungsverträge kontrollieren können (LG Berlin, Urt. v. 22.09.2006, AZ: 64 S 198/06; Urt. v. 26.04.2002, AZ: 64 S 18/01). Sind die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Tätigkeiten nicht genau ermittelbar, so darf der Vermieter sie schätzen und im Allgemeinen rund 50 bis 80% der Vollwartungskosten auf die Mieter_innen umlegen (das LG Berlin hat in mehreren Urteilen den auf die Mieter_innen nicht umlegbaren Anteil auf 20% geschätzt).

Ebenfalls abzuziehen ist ein Gewerbeanteil, wenn z. B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.

Erdgeschossmieter_innen

Es hat sich in Berlin weitgehend durchgesetzt, Erdgeschossmieter_innen von der Aufzugsumlage auszunehmen, wenn diese keinen Aufzug benutzen müssen. Doch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung können auch die Parterremieter_innen mit den Aufzugskosten belastet werden (BGH, Urt. v. 20.09.2006, AZ: VIII ZR 103/06). Begründet wird dies vor allem mit Praktikabilität: Um die Tatsache, dass Erdgeschossmieter_innen den Aufzug nicht nutzen, kostentechnisch zu berücksichtigen, müsste der Vermieter eine verbrauchsabhängige Umlage der Aufzugkosten durchführen. Dabei müsste auch berücksichtigt werden, in welcher Etage die einzelnen Mieter_innen wohnen und wie oft sie den Aufzug benutzen. So eine Umlageart sei eben nicht praktikabel, zu unübersichtlich und im Einzelnen nicht nachvollziehbar.

Etwas anderes gilt für den Fall, dass sich die Wohnung der Mieter_innen in einem anderen Gebäudeteil befindet (z.B. wohnen die betroffenen Mieter_innen im Hinterhaus, der Aufzug ist jedoch im Vorderhaus). In diesem Fall benachteiligt die Umlage der Aufzugkosten die Mieter_innen unangemessen, da die Wohnung per Aufzug nicht zu erreichen ist. Diese Mieter_innen müssen die Kosten also nicht mittragen (BGH, Urt. v. 08.04.2009, AZ: VIII ZR 128/08). Das gilt aber nur für Formularklauseln. Wurde individuell vereinbart, dass die Mieter_innen unabhängig vom bewohnten Gebäudeteil
an den Kosten des Aufzugs beteiligt werden, so ist diese Vereinbarung wirksam.

Wenn die Aufzugskosten starke Veränderung gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbaren Abrechungseinheiten zeigen und diese Veränderungen nicht oder nur ungenügend begründet erscheinen, sollten Mieter_innen von ihrem Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen, Gebrauch machen.

Übrigens …

Ein über längere Zeit hinweg defekter Aufzug berechtigt die Mieter_innen zu einer angemessenen Mietminderung.

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Ausschlussfrist

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist erstellen.

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist erstellen und den Mieter_innen zukommen lassen. Nach § 556 Abs. 3 BGB endet diese Frist 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Beispiel: Die Abrechnung über den Zeitraum 01.01.2011 bis 31.12.2011 muss den Mieter_innen spätestens am 31.12.2012 zugehen.

Lässt der Vermieter dies unberücksichtigt und legt er die Abrechnung zu spät vor, so gilt grundsätzlich Folgendes:

Ergibt sich aus der verspäteten Abrechnung eine Nachzahlung, so müssen Mieter_innen diesen Betrag nicht zahlen. Dies ist eine Sanktion gegen den Vermieter, damit er das nächste Mal die Frist berücksichtigt.

1. Weist die Abrechnung hingegen ein Guthaben aus, so muss der Vermieter dieses trotz Verspätung an die Mieter_innen auskehren (d.h. erstatten bzw. zahlen). Anderenfalls könnte der Vermieter jedes Mal einfach die Frist absichtlich verstreichen lassen, sobald sich aus der Abrechnung ein Guthaben für die Mieter_innen ergibt, und sich damit ungerechtfertigter Weise finanziell besser stellen.

Ausnahmsweise gilt das oben Gesagte nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Beispiel: Vermieter bekommt erst nach Ablauf der Ausschlussfrist den Grundsteuerbescheid vom Finanzamt, was ihn an der Erstellung einer rechtzeitigen Abrechnung hindert.

Dann muss der Vermieter die Abrechnung aber spätestens 3 Monate nach Wegfall des Hinderungsgrundes erstellen – anderenfalls gelten wieder die oben dargestellten Grundsätze.

Was können Mieter_innen tun, wenn der Vermieter die Ausschlussfrist ergebnislos vorbeiziehen lässt, die Mieter_innen aber auf die Abrechnung warten (weil sie beispielsweise ein Guthaben erwarten)?

Zum einen können sie den Vermieter zur Erstellung anmahnen und als Druckmittel die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Vorsicht: Auf diese Weise machen die Mieter_innen ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Das bedeutet, dass die zurückbehaltenen Vorauszahlungen zu leisten sind, sobald der Vermieter die Abrechnung vorgelegt hat.

Zum anderen können der Mieter_innen ihren Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung auch einklagen.

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Bagatellschäden

Wer ist verpflichtet, Bagatellschäden in der Mietwohnung zu beheben und die Kosten hierfür zu tragen?

Im Allgemeinen verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung: Nach § 535 BGB muss er „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (zu) überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand (zu) erhalten“.

Häufig finden sich aber in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen, Klein- oder Bagatellreparaturen zu tragen haben (was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 II. BV geregelt). Die Abwälzung der Kostenübernahme für kleine Instandhaltungen auf die Mieter_innen durch mietvertragliche Klauseln ist im Allgemeinen zulässig, jedoch sind nicht alle solche Klauseln gültig. Das Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB) stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter_innen unangemessen benachteiligen und es gilt wieder uneingeschränkt die gesetzliche Regelung des o.g. § 535 BGB: Der Vermieter muss die Kosten für Reparaturen vollständig selbst tragen und die Mieter_innen brauchen keine Kosten zu übernehmen.

Mieter_innen können nur unter folgenden Voraussetzungen zur Übernahme der Kleinreparaturkosten verpflichtet werden:

1. Zum einen muss im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Höhe der Kostenübernahme für den Einzelfall betragsmäßig begrenzt ist und dabei ca. 75 Euro nicht übersteigen darf (aufgrund des Preisanstiegs akzeptieren einige Gerichte inzwischen auch höhere Beträge, so z.B. AG Brandenburg, Urt. v. 06.03.2008, AZ: 31 C 306/07, welches 100 Euro als Grenze gesetzt hat). Das bedeutet, dass die betreffende Reparaturmaßnahme insgesamt maximal 75 Euro kosten darf. Sobald sie mehr als 75 Euro kostet, muss der Vermieter die gesamte Rechnung begleichen. Mieter_innen dürfen nicht an größeren Reparaturen mit Teilbeträgen beteiligt werden. Kostet eine Reparatur z.B. 125 Euro und sollen die Mieter_innen davon 75 Euro übernehmen, so ist dies unzulässig.

2. Des Weiteren darf auch die jährliche Gesamtsumme der kleinen Instandhaltungen 150 bis 200 Euro oder 6% der Jahresbruttomiete bzw. 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen.

3. Schließlich dürfen die kleinen Instandhaltungen nur Gegenstände betreffen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff der Mieter_innen ausgesetzt sind. So kann z.B. das Wiederbefestigen einer lockeren Steckdose eine Kleinreparatur sein, die von den Mieter_innen zu bezahlen ist, jedoch nicht das Erneuern von Leitungen, die unter Putz in der Wand verlegt sind.

Ohne die oben genannten Begrenzungen ist die mietvertragliche Klausel, dass die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen zu tragen haben, unwirksam.

Darüber hinaus sind sogenannte Vornahmeklauseln unzulässig. Dies sind Formularklauseln, welche die Mieter_innen verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben (BGH, Urt. v. 06.05.1992, AZ: VIII ZR 129/91). Zur direkten Übernahme von Wartungsarbeiten können die Mieter_innen nicht verpflichtet werden.

Ergänzendes Urteil zur Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten
Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst: AG Schöneberg, Urt. v. 19.08.2008, AZ: 3 C 220/08.

Auch wenn der Vermieter Forderungen zur Kostenübernahme stellt, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

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Balkon

Alles Wissenswerte rund um den Balkon: Erlaubte Nutzungen, Begrünung, Anrechnung der Balkonfläche bei der Miete, wohnwerterhöhendes Merkmal

Nutzung

Grundsätzlich bleibt den Mieter_innen überlassen, wie sie ihren Balkon (ihre Loggia, Terrasse, etc.) nutzen. Sie können darauf Wäsche trocknen, Kaffee trinken, Grillen oder auch Partys feiern – bis zur üblichen Belästigungsschwelle, d.h. solange nicht die Rechte des Eigentümers oder der Nachbarn beeinträchtigt werden.

Das gilt auch, wenn es ums Schmücken geht: Mieter_innen dürfen ihren Balkon schmücken und an ihre Bedürfnisse anpassen. Sie dürfen einen Sichtschutz, ein Katzenfangnetz oder eine Parabolantenne daran befestigen. Allerdings dürfen diese Vorrichtungen nicht zu auffällig und unästhetisch sein. Außerdem müssen die Mieter_innen darauf achten, dass sie gut befestigt sind, sodass sie (vor allem bei Wind oder Sturm) nicht zur Gefahr für andere Menschen werden.

Speziell bei Balkonbegrünung solle man darauf achten, dass diese nicht so wuchert, dass sie zu übermäßiger Verschmutzung der darunter liegenden Flächen oder Balkone führt (z.B. durch herabfallende Blätter oder Vogelkot). Die Mieter_innen in den weiter unten liegenden Geschossen sollten nicht durch heruntertropfendes Wasser nach dem Gießen belästigt werden.

Mietspiegel

Nach dem Berliner Mietspiegel ist ein „großer, geräumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia oder Wintergarten (ab 4m²)“ ein wohnwerterhöhendes Merkmal. Das im Berliner Mietspiegel angegebene wohnwertmindernde Merkmal „kein nutzbarer Balkon“ wird zum Teil auch für den Fall, dass kein Balkon vorhanden ist, angewendet (so z. B. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 03.07.2008, AZ: 16 C 51/08).

Fläche

Die Fläche eines Balkons (Loggia, Terrasse, etc.) ist in der Regel Bestandteil der Wohnfläche. Bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau ist die WoFlV anzuwenden. Auch bei freifinanzierten Wohnungen wird oft auf die WoFlV zurückgegriffen.

Bis zum 31.12.2003 galt für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus die II. BV, § 44 Abs.2: „Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden.“

Seit dem 01.01.2004 gilt für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus jedoch § 4 WoFlV.

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen erläutert: „Eine Abweichung von der Regelanrechnung zu einem Viertel ist nur dann zulässig, wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies rechtfertigen. Die Anrechnung von mehr als einem Viertel bis zur Hälfte kommt insbesondere bei besonders guten Lagen oder aufwändigen Balkon- oder Terrassengestaltungen in Betracht, die zu einem besonders hohen Wohnwert führen. Auch Abweichungen nach unten sind denkbar, etwa wenn ein Balkon auf Grund seiner Lage nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar ist (z.B. Hochparterrelage an stark befahrener Straßenkreuzung). “ Quelle: Bundesbaublatt Nr. 2, Februar 2004

Achtung: Wenn die Wohnfläche vor dem 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) berechnet worden, so bleibt es bei dieser Berechnung. Wenn nach dem 31.12.2003 bauliche Veränderungen vorgenommen wurden, die eine Änderung der Berechnung erforderlich machen, so ist die neue Berechnung nach der WoFlV durchzuführen.

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Meinungsfreiheit und Mietrecht

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Barrierefreiheit

Was heißt “barrierefrei”?

Im mietrechtlichen Zusammenhang bedeutet das, dass eine Wohnung so gestaltet wird, dass sie von jedem Menschen uneingeschränkt benutzt werden kann – unabhängig von einer eventuell vorhandenen Behinderung.

Behinderte Mieter_innen können die Zustimmung des Vermieters zu einem behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Kosten verlangen. Für eventuelle spätere Rückbaukosten kann der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit fordern (§ 554 a BGB). Diese zusätzliche Sicherheitsleistung muss – wie die Kaution – getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.

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Bearbeitungsgebühr

Müssen Mieter_innen bei Vertragsabschluss eine Bearbeitungsgebühr entrichten?

Mitunter lassen sich Vermieter die Ausfertigung eines Mietvertrags bezahlen. Die Zulässigkeit dessen ist noch nicht abschließend geklärt, da der BGH in dieser Hinsicht noch kein Recht gesprochen hat und es an einer eindeutigen gesetzlichen Regelung mangelt.

Die meisten Gerichte halten Vereinbarungen in Formularmietverträgen, nach welchen die Mieter_innen
bei Vertragsabschluss eine Bearbeitungsgebühr entrichten müssen, im Allgemeinen für unzulässig und damit nichtig. Diese Vereinbarungen verstießen im Allgemeinen gegen die gesetzlichen Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) (LG Hamburg, Urt. v. 05.03.2009, AZ: 307 S 144/08; AG Hamburg, Urt. v. 11.07.2006, AZ: 316 C 120/06). Daneben werde der Vermieter für seine mit der Vertragsausfertigung verbundenen Anstrengungen bereits mit der Miete „entschädigt“ (AG Hamburg-Wandsbek, Urt. v. 27.05.2004, AZ: 711 C 36/04).

Bei Individualmietverträgen sind die Grenzen nicht so eng gesteckt, sodass eine Vertragsausfertigungs- oder Bearbeitungsgebühr in einem Individualmietvertrag eher der gerichtlichen Rechtmäßigkeitsüberprüfung standhalten würde. Solche Individualvereinbarungen sind jedoch eher selten.

Zu zulässigen Gebührenvereinbarungen haben sich die Gerichte bislang wie folgt geäußert:

Sie dürfen sich zwar nicht zu einem Extraprofit in Höhe von einer Monatsmiete ausbauen lassen (AG Neuss, Urt. v. 16.09.1994, AZ: 32 C 241/94; AG Bremerhaven, Urt. v. 11.01.1994, AZ: 52 C 1696/93), 50 bis 75 Euro halten die Gerichte aber für durchaus angemessen (AG Hamburg, Urt. v. 19.11.1998, AZ: 37B C 298/98; AG Wuppertal, Urt. v. 11.02.1993, AZ: 97 C 534/92).

Vorsicht: Das gilt nur im Bezug auf Vermieter! Hausverwaltungen und Wohnungsverwalter dürfen keine Gebühren für die Ausfertigung von Mietverträgen verlangen (AG Hamburg, Urt. v. 09.11.1999, AZ: 23a C 286/99).

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Begrenzung der Miethöhe

Seine Obergrenze findet der Mietpreis in § 5 WiStG, der eine Überschreitung der üblichen Entgelte – in Berlin also in der Regel der Mietspiegelwerte (siehe unten) – um mehr als 20% als ordnungswidrig und damit als unzulässig einstuft, wenn die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, also unter Ausnutzung einer Mangellage, gefordert wurde.

Vereinbaren Sie aber nicht leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung auf spätere Herabsetzung! Lassen Sie sich beraten. Denn es kann sogar ein Mietpreis zulässig sein, der bis zu 50 % über den üblichen Entgelten liegt – wenn denn ein solcher „zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist“ und kein „auffälliges Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters“ besteht (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG).

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Belegeinsicht

Welche sind die “richtigen” Belege? Wo, wann und wie können Mieter_innen diese überprüfen?

Immer öfter enden Betriebskostenabrechnungen mit hohen Nachzahlungen. Zur Zahlung sind Mieter_innen auch in einem solchen Fall verpflichtet – allerdings nur, wenn die entsprechende Abrechnung ordnungsgemäß ist!

Der erste Schritt ist die Überprüfung der Abrechnung in förmlicher und inhaltlicher Hinsicht. Der nächste: die Belegeinsicht. Denn dies ist die einzige – wenn auch zeitintensive – Möglichkeit zu kontrollieren, ob die Höhe der abgerechneten Nebenkosten richtig ist.

Was sind Belege?

Bei der Belegeinsicht
muss der Vermieter den Mieter_innen die Originalbelege vorlegen (LG Berlin, Urt. v. 03.04.2003, AZ: 62 S 387/02; AG Bremen, Urt. v. 02.04.2004, AZ: 7 C 295/03). Das sind die Rechnungen und Bescheide, die dem Vermieter von Dritten gestellt wurden, also z. B. die monatlichen Rechnungen des Hausmeisters, die jährlichen Rechnungen des Stromversorgers oder der Grundsteuerbescheid des Finanzamts an den Vermieter. Kostenzusammenstellungen, die der Vermieter selbst erstellt hat, sind hingegen keine geeigneten Belege.

Wie überprüfe ich die Belege?

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Mieter_innen die gesamten Rechnungen vor Ort zu erläutern. Das bedeutet, dass der Vermieter seinerseits alles zur ordnungsgemäßen Belegvorlage getan hat, wenn er den Mietern/Mieterinnen die Belege offen legt. Jedoch haben Mieter_innen das Recht, zu dem Termin fachkundige Hilfe mitzunehmen (LG Berlin, Urt. v. 28.09.2006, AZ: 67 S 225/06). Zudem können sie im Rahmen der Belegeinsicht – gegen Kostenerstattung (s.u.) – die Anfertigung einzelner Kopien verlangen (AG Lichtenberg, Urt. v. 03.08.2006, AZ: 10 C 74/06).

Tipp: Organisieren Sie sich mit Ihren Nachbarn! Gehen Sie zu diesen Terminen gemeinsam. So übersehen Sie weniger und verstehen mehr!

Prüfen Sie, ob die Rechnungsbeträge mit den in der Abrechnung aufgelisteten Beträgen identisch sind. Addieren Sie ggf. die monatlichen Rechnungsbeträge, damit Sie zu dem für die Abrechnung relevanten Jahresbetrag gelangen.

Je nach dem, ob Sie die Belege für eine Betriebskostenabrechnung oder für eine Heizkostenabrechnung überprüfen, müssen Sie auch auf Folgendes achten:

Betriebskostenabrechnung: Achten Sie auf das Rechnungsdatum und/oder den Zeitraum für die in Rechnung gestellte Dienstleistung. Eines von beidem muss in dem abgerechneten Zeitraum erfolgt sein (Abfluss- und Leistungsprinzip: BGH, Urt. v. 20.02.2008, VIII ZR 49/07). Zum Beispiel: Wenn Sie die Wasserkosten aus der Abrechnung 2010 überprüfen, muss entweder die entsprechende Rechnung im Jahr 2010 erstellt und an den Vermieter übersandt worden sein. Oder sie muss für das im Jahr 2010 verbrauchte Wasser gestellt worden sein.

Heizkostenabrechnung: Der BGH hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nur dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung entspricht, wenn nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wird (Urt. v. 01.02.2012; AZ: VIII ZR 156/11). Zum Beispiel: Wenn Sie die Brennstoffkosten des Jahres 2010 überprüfen, muss die entsprechende Rechnung für den im Jahr 2010 verbrauchten Brennstoff erstellt worden sein.

Wo sehe ich die Belege ein?

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, Kopien der Rechnungsbelege den Mieter_innen zuzusenden. Vielmehr hat die Belegeinsicht in der Regel in den Räumen des Vermieters oder seiner Hausverwaltung stattzufinden (BGH, Urt. v. 08.03.2006 – AZ: VIII ZR 78/05). Hiervon gibt es aber zwei Ausnahmen:

1. Zum einen müssen die Belege nach § 242 BGB auf Anfrage zugesendet werden, wenn es für die Mieter_innen unzumutbar ist, die Geschäftsräume des Vermieters oder seiner Hausverwaltung aufzusuchen. Das ist insbesondere anzunehmen bei hoher Entfernung zwischen Mietwohnung und Geschäftsräumen des Vermieters.

2. Zum anderen besteht für den Vermieter nach § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV die Verpflichtung, den Mieter_innen gegen Kostenerstattung die Belege zuzusenden, wenn es sich bei der vermieteten Wohnung um sozialen Wohnungsbau handelt, das entsprechende Haus also mit öffentlichen Mitteln finanziert wird.

Bei der Übersendung der Belegkopien ist jedoch zu beachten, dass den Mieter_innen hierfür Kosten entstehen. Dabei werden von den Gerichten meist 0,25 € (vgl. nur LG Berlin, Urt. v. 03.04.2003, AZ: 62 S 387/02) pro Kopie für angemessen gehalten. Hinzu kommt noch das Porto, sodass bei großen Häusern oder Verwaltungseinheiten und bei vielen Betriebskostenpositionen die Belegeinsicht ein teures Unternehmen werden kann.

Tipp: Um hohe Kosten zu vermeiden, fordern Sie nur die Belege für diejenigen Kostenarten an, die Ihnen besonders hoch vorkommen, stark angestiegen sind oder an denen Ihre Anteile sehr hoch sind.

Wann kann ich die Belege einsehen?

Machen Sie mit Ihrem Vermieter oder mit dessen Hausverwaltung – am besten schriftlich – einen Termin zur Belegeinsicht aus. Der Vermieter hat den Mietern/Mieterinnen für die Einsicht „ausreichend“ Zeit einzuräumen. Er darf keine zeitlichen Grenzen setzen. So sind 2,5 Stunden auf keinen Fall zu lang. (AG München, Urt. v. 7.7.2006, AZ: 453 C 26483/05). Muss der Termin wegen der Bürozeiten unterbrochen werden, so haben Mieter_innen grundsätzlich einen Anspruch auf einen zweiten Termin.

Sollten Sie Fragen zu diesem Thema oder zu Ihrer Betriebs- oder Heizkostenabrechnung haben, finden Sie in Beratungsstellen kompetente Hilfe. Gerne überprüfen wir dort auch Ihre Nebenkostenabrechnung.

in Verbindung stehende Artikel

Nebenkosten: Belegzusendung

Nebenkosten: Belegeinsicht vor Ort

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Besenrein

So soll die Wohnung manchmal abgenommen werden – doch was bedeutet das?

Wie die Wohnung beim Auszug zu übergeben ist, wird durch die gültigen Bestimmungen im Mietvertrag festgelegt. Ist im Mietvertrag hierzu nichts vereinbart worden (das ist inzwischen sehr selten geworden), dann brauchen sich die Mieter_innen um die Renovierung keine Gedanken zu machen.

Aber auch Klauseln wie

„die Wohnung ist besenrein zurückzugeben“,

„der Mieter muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen“,

„die Räume sind in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben“ oder

„die Mietsache ist in dem Zustand wie übernommen zurückzugeben“,

verpflichten nicht zu Schönheitsreparaturen, sondern nur zur Abgabe einer sauberen, geräumten Wohnung an den Vermieter.

Für die älteren noch aus der DDR stammenden Verträge gilt ganz allgemein, dass im Mietvertrag nichts über Schönheitsreparaturen oder malermäßiger Instandsetzung vermerkt ist. In all solchen Fällen reicht es, die Wohnung ausgeräumt und ausgefegt zu übergeben.

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Besichtigung

Tipps für Mieter_innen, die sich vor Überraschungsbesuchen schützen möchten oder deren Hausfrieden bedroht wird

Indem Sie eine Wohnung mieten, erwerben Sie auch das alleinige Recht, darüber zu bestimmen, wer Ihre Wohnung wann und warum betreten darf. Dieses rechtlich geschützte Hausrecht dürfen Sie nicht nur gegenüber ungebetenen Versicherungsvertretern ausüben – es gilt auch gegenüber Ihrem Vermieter und seinen Beauftragten.

Nutzen Sie Ihr Hausrecht vor allem, um sich gegen Überraschungsbesuche zu schützen. Überraschungsbesuche machen kopflos und können zu unüberlegten Handlungen führen und genau das sollten Sie Ihrem Vermieter gegenüber vermeiden. Zutrittswünsche Ihres Vermieters oder Ihrer Hausverwaltung oder von Handwerksfirmen gehören also grundsätzlich in Ihren Briefkasten!

Diese Infoschrift können Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

Wann müssen Sie Zutritt gewähren?

Der Vermieter darf von seinem Recht auf das Betreten und Besichtigen der Wohnung in einer die Mieter_innen schonenden Weise Gebrauch machen und muss auf die Mieter_innen Rücksicht nehmen. Ihm steht dieses Recht grundsätzlich nur nach Anmeldung und nur an Wochentagen und zu angemessener
Tageszeit zu (in der Regel wochentags zwischen 10 und 13 bzw. 15 und 18 Uhr).

Zutritt nach Voranmeldung

Folgende Gründe berechtigen laut herrschender Rechtsprechung zum Zutritt nach Voranmeldung:

Begutachtung von Mängeln, die Sie gemeldet haben, bzw. Überprüfung der daraufhin durchgeführten Reparaturen

begründeter Verdacht auf vertragswidrigen Gebrauch oder Verwahrlosung der Wohnung – z. B. der Verdacht, Sie betrieben in Ihrer Wohnung ein Wohnheim, hätten ohne Genehmigung eine Wand entfernt, stapelten stinkenden Müll usw.

Neuvermessung Ihrer Wohnung oder Vorbereitung bzw. Durchführung von Baumaßnahmen (Erstellung von Kostenvoranschlägen, Bauplänen, Beseitigung von Mängeln

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Besuch

Darf der Vermieter es den Mieter_innen untersagen Besuch zu empfangen?

Mieter_innen sind berechtigt Besuch zu empfangen, ohne dass dies dem Vermieter gegenüber angezeigt werden oder dieser den Besuch etwa erst genehmigen muss. Besuch ist jedoch, im Gegensatz zur Untermiete und der Daueraufnahme, immer an eine begrenzte Verweildauer geknüpft. Grundsätzlich darf die Besuchsdauer 6 bis 8 Wochen dauern, 3 Monate sind bereits zu lang (AG Frankfurt a. M., Urt. v. 12.01.1995, AZ: 3 C 5170/94).

Klauseln über das Besuchsrecht der Mieter_innen im Mietvertrag sind nur wirksam, wenn dadurch berechtigte Belange des Vermieters geschützt werden und das grundrechtlich geschützte Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit der Mieter_innen nicht beeinträchtigt wird.

Die Mieter_innen haften für das Verhalten der sie Besuchenden wie für eigenes. Wenn ihr Besuch z. B. die Mieträume oder das Treppenhaus in vorwerfbarer Weise beschädigt, sind sie dem Vermieter gegenüber so zum Ersatz verpflichtet, als hätten sie selbst die Schäden verursacht.

Umgekehrt sind Besucher/innen in den besonderen vertraglichen Schutzbereich des Mietverhältnisses einbezogen. Das ist beispielsweise dann von Bedeutung, wenn die Besucher wegen der Mangelhaftigkeit der Mietsache einen Schaden erleiden (z.B. sich aufgrund einer losen Treppenstufe etwas brechen). Sie können dann auch Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.

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Betriebskosten

Betriebskosten werden im § 1 BetrKV definiert: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (…) durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.” Die Betriebskostenarten sind in § 2 BetrKV aufgeführt.

Bis zum 31.12.2003 war der Katalog der umlegbaren Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthalten. Unsere Hinweise zur BetrKV gelten nachfolgend gleichermaßen für die Anlage 3 zu § 27 II. BV. Der Katalog der umlegbaren Betriebskosten beider Vorschriften unterscheidet sich nur geringfügig.

Beachten Sie die mietvertragliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten, denn nur die vertraglich vereinbarten Kosten dürfen vom Vermieter auf die Mieter_innen abgewälzt werden. Andere als in der BetrKV genannten Kosten dürfen nicht umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten müssen genau bezeichnet sein.

Kalte Betriebskosten sind:

  1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (in der Regel die Grundsteuer),
  2. die Kosten für
  3. Wasserversorgung
  4. Entwässerung
  5. Betrieb des Aufzugs
  6. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  7. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  8. Gartenpflege
  9. Beleuchtung
  10. Schornsteinreinigung
  11. Sach- und Haftpflichtversicherung
  12. Hauswart
  13. Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitbandkabelnetzes
  14. Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
  15. Sonstige Betriebskosten (z. B. die Kosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen und die Dachrinnenreinigung)

Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau kann der Vermieter zusätzlich ein Umlageausfallwagnis in Höhe von 2% der Betriebskosten fordern.

Umlagefähig sind nur Betriebskosten, die dem Vermieter laufend entstehen. Die Kosten müssen aber nicht monatlich oder jährlich anfallen. Beispiel: Die Kosten für das Reinigen oder Austauschen des Sands in einem Spielkasten, der zum Grundstück gehört, gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, auch wenn der Austausch nur alle drei Jahre erfolgt.

Neben diesen kalten Betriebskosten gibt es noch die warmen Betriebskosten – also die Heiz- und Warmwasserkosten (siehe hierzu auch die Infoschrift „Heizkostenabrechnung”).

Leerstandskosten trägt der Vermieter!

Auch wenn Wohnungen leer stehen, muss die Gesamtwohnfläche des Hauses (bzw. der Wirtschaftseinheit) bei der Aufteilung der Gesamtkosten auf jede Wohnung zugrunde gelegt werden. Wenn die (kalten) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Was gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten?

Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung und Verwaltung sind keine Betriebskosten. Wartungs- und Reinigungskosten hingegen sind umlagefähige Kosten. Besteht z. B. ein Vollwartungsvertrag für einen Aufzug, ist der Reparaturanteil aus den Kosten heraus zu rechnen. Kosten für den Hauswart, die durch Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten entstehen (z. B. Kontrolle und Beaufsichtigung von Handwerkern, Verteilen von Mieterhöhungsschreiben, Entgegennahme von Mängelanzeigen oder Durchführung von Wohnungsabnahmen), dürfen nicht auf die Mieter_innen verteilt werden. Auch dürfen Kosten für den Hauswart nicht doppelt abgerechnet werden: Wenn der Hauswart z. B. Arbeiten wie Hausreinigung oder Gartenpflege leistet, dürfen die dafür anfallenden Lohnkosten nicht noch ein zweites Mal unter der Position „Kosten für den Hauswart“ berechnet werden.

Die Ansprüche auf die Nachzahlung von Betriebskosten oder die Auszahlung eines Guthabens verjähren drei Jahre nach Zugang der Abrechnung bei den Mieter_innen. In diesem Fall müssen Sie eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung nicht mehr leisten – können aber auch Guthaben nicht mehr einfordern. Auch der Anspruch auf Abrechnung unterliegt der regelmäßigen Verjährung, das sollten Sie beachten, wenn Sie ein Guthaben erwarten. Lassen Sie sich unbedingt beraten!

Verjährung

Die Ansprüche auf die Nachzahlung von Betriebskosten oder die Auszahlung eines Guthabens verjähren drei Jahre nach Zugang der Abrechnung bei den Mieter_innen. In diesem Fall müssen Sie eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung nicht mehr leisten – können aber auch Guthaben nicht mehr einfordern. Auch der Anspruch auf Abrechnung unterliegt der regelmäßigen Verjährung, das sollten Sie beachten, wenn Sie ein Guthaben erwarten. Lassen Sie sich unbedingt beraten!

Beachten Sie bitte: Diese Infoschrift ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Zweifeln an der Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung sollten Sie sich persönlich beraten lassen. Bringen Sie hierzu bitte Ihren Mietvertrag, Nachträge hierzu und Ihre aktuelle Betriebskostenabrechnung mit. Um Unregelmäßigkeiten bei der Abrechnung aufzudecken, ist zusätzlich die Abrechnung des Vorjahres wichtig.

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Betriebskostenabrechnung

Sind die berechneten Kosten umlagefähig?

Der Vermieter darf nur diejenigen Kosten umlegen, die im Mietvertrag als Betriebskosten benannt sind, wobei ein Hinweis auf „Betriebskosten nach § 2 BetrKV“ (in bis zum 31. Dezember 2003 geschlossenen Mietverträgen auf Anlage 3 des § 27 der II. Berechnungsverordnung) ausreicht.

Umlagefähig sind nur Kosten, die tatsächlich entstanden sind.

Aber nicht alle entstandenen Kosten sind auch umlagefähig. Es dürfen nur Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung und bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Das sind Kosten, die ein wirtschaftlich denkender Vermieter auch dann verursachen würde, wenn er sie nicht an die Mieter_innen weitergeben könnte. Dieser Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist gesetzlich in § 556 Abs. 3 BGB festgelegt.

Allerdings bedeutet das nicht, dass er z. B. bei Dienstleistungen immer das billigste Angebot nehmen muss. Wenn aber die Beleuchtung eines Hauses ohne Grund durchgängig Tag und Nacht brennt, durch wiederholte Rohrbrüche (unterlassene Instandhaltung!) mehr Wasser verbraucht wird oder er zu viele Mülltonnen bestellt, handelt der Vermieter unwirtschaftlich. Weisen Sie ihn darauf hin!

In einem Rechtsstreit haben die Mieter_innen das unwirtschaftliche Handeln des Vermieters darzulegen. Sie sollten deshalb immer rechtzeitig Beweise sichern.

Anforderungen an die Abrechnung

Die Betriebskostenabrechnung muss in Textform erfolgen und den Mieter_innen zugehen (bei Mietermehrheit genügt die Abrechnung gegenüber einer/m Mieter/in); ein allgemeiner Aushang im Haus reicht nicht aus.

Folgende Angaben müssen in der Abrechnung enthalten sein:

eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten des Hauses oder der Wirtschaftseinheit (die Gesamtkosten sind auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (BGH, VIII ZR 1/06) oder die Kosten auf eine kleinere Wirtschaftseinheit umgelegt werden (BGH, VIII ZR 261/06); es genügt nicht, nur die schon bereinigten Kosten anzuführen.)

  1. die Angabe, welcher Verteilerschlüssel zugrunde gelegt wurde und dessen Erläuterung
  2. die Berechnung des auf die Wohnung des Mieters/der Mieterin entfallenden Anteils der Betriebskosten
  3. die von dem Mieter/der Mieterin geleisteten Vorauszahlungen

Grundsätzlich gilt, dass jede Abrechnung klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein muss, so dass sie dem durchschnittlichen Verständnisvermögen von juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter_innen entspricht.

Eine Abrechnung, die diese Kriterien nicht erfüllt, ist formell unwirksam.

Aber auch wenn die Abrechnung die genannten Mindestanforderungen erfüllt, kann sie inhaltliche Fehler aufweisen (Näheres siehe unter „Belegeinsicht“).

Abrechnungszeitraum und Abrechnungsfrist

Der Abrechnungszeitraum ist konkret anzugeben. Grundsätzlich muss er 12 Monate betragen. Kürzere oder längere Zeiträume sind nicht zulässig. Aber: Keine Regel ohne Ausnahmen, lassen Sie sich beraten.

Beginnt der Mietvertrag im laufenden Jahr, muss der Abrechnungszeitraum ebenfalls zwölf Monate betragen. Die Betriebskosten sind dann für die entsprechende anteilige Nutzungsdauer zu berechnen. Wenn das Gebäude neu errichtet wurde und der Vermieter den üblichen Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember wählt, sind vor der Bezugsfertigkeit keine umlagefähigen Betriebskosten angefallen, so dass nur über das sogenannte „Rumpfjahr“ abgerechnet wird.

Der Vermieter muss die einzelnen Kosten dem betreffenden Abrechnungszeitraum zuordnen. Er kann zwischen zwei Abrechnungsmethoden wählen: Abrechnen darf der Vermieter Kosten für die Leistungen, die im angegebenen Abrechnungszeitraum erbracht sind (Leistungsprinzip) oder Kosten, für die er im Abrechnungszeitraum Bescheide oder Rechnungen erhalten und bezahlt hat (Abflussprinzip).

Die Abrechnung muss den Mieter_innen binnen eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen.

Da in der Regel das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember des darauf folgenden Jahres vorgenommen und den Mieter_innen zugegangen sein. Rechnet der Vermieter verspätet ab, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen – es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (Ausschlussfrist § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Ein Guthaben hingegen ist an die Mieter auszuzahlen, auch wenn die entsprechende Abrechnung verspätet eintrifft.

Tipp: Musterbrief zur verspäteten Betriebskostenabrechnung

Haben Sie in Unkenntnis der Ausschlussfrist auf eine verspätete Abrechnung des Vermieters Nachforderungen ausgeglichen, können Sie diese Zahlung zurückfordern.

Aufstellung der Kosten

Für jede Betriebskostenart hat der Vermieter anzugeben, welche Kosten im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Manche darf er zusammenfassen, so z. B. die Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung. Eine Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres ist nicht erforderlich. Im eigenen Interesse sollten Sie aber immer die vorangegangene Abrechnung aufheben, um sie mit der neuen Abrechnung vergleichen zu können, denn bei überdurchschnittlichen Kostensteigerungen muss der Vermieter die Gründe dafür erläutern.

Abrechnung nach Wirtschaftseinheit

Grundsätzlich sollen Betriebskosten nach der kleinstmöglichen Abrechnungseinheit – möglichst dem Gebäude – abgerechnet werden. Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau kann die Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage einer Wirtschaftseinheit (bestehend aus mehreren Gebäuden) erfolgen. Dies setzt voraus, dass eine entsprechende Wirtschaftlichkeitsberechnung vorliegt und Eigentümer und Vermieter identisch sind.

Auch bei preisfreiem Wohnraum kann der Vermieter – sofern mietvertragliche Regelungen dem nicht entgegenstehen – nach einer Wirtschaftseinheit abrechnen, wenn die Gebäude einheitlich verwaltet werden, in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen und keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen.

Herausrechnen des Gewerbeanteils

Befinden sich Gewerberäume und Mietwohnungen in einem Haus, muss eine getrennte Berechnung nur dann erfolgen, wenn die Kosten der Gewerbemieter zu einer Mehrbelastung für
die Wohnungsmieter führen.

Befinden sich also in Ihrem Wohngebäude Gewerbemieter, die mehr Wasser verbrauchen oder mehr Abfall produzieren (z. B. Gaststätten, Blumenläden oder Friseursalons), sollten Sie die Abrechnung sorgfältig prüfen und auch in die Abrechnungsbelege Einsicht nehmen, um im Streitfall die höheren Kosten belegen zu können, da nach Auffassung des BGH zunächst die Mieter_innen darlegen und beweisen müssen, dass durch die Gewerbemieter eine ins Gewicht fallende Mehrbelastung für sie auftritt. Nur dann muss der auf die Gewerberäume entfallende Anteil an den Betriebskosten in der Abrechnung gesondert ausgewiesen und vor der Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen abgezogen werden (Vorwegabzug).

Hausmeisterkosten

Sind in den Hausmeisterkosten nicht umlagefähige Kosten enthalten, müssen sowohl die Gesamtkosten als auch die umlagefähigen Kosten ausgewiesen werden.

Aufzugswartung

Wurde für die Aufzugswartung ein Vollwartungsvertrag abgeschlossen, sind nur die Wartungskosten umlagefähig. Auch in diesem Fall muss der Vermieter die Gesamtkosten und die umlagefähigen Kosten aufführen.

Verteilung auf die Wohnungen

Die Gesamtkosten müssen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Denkbare Verteilerschlüssel sind:

  • die Wohnfläche
  • die Personenanzahl
  • die Anzahl der im Haus vorhandenen Wohnungen
  • die Miteigentumsanteile (bei vermieteten Eigentumswohnungen)

Welcher Verteilerschlüssel angewendet wird, kann zwischen den Mieter_innen und dem Vermieter für jede einzelne Betriebskostenart vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung muss jedoch vor einem Abrechnungszeitraum getroffen werden, ist also immer nur für die Zukunft gültig. Wurde nichts vereinbart, ist nach der Wohnfläche abzurechnen (§ 556 a Abs. 1 BGB).

Besonderheiten bei der Verteilung

Die Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen (z. B. für Wasser und Abwasser), können nach dem Verhältnis der Wohnflächen oder nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem unterschiedlichen Verbrauch/der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Hat der Vermieter in allen Wohnungen Kaltwasseruhren einbauen lassen, muss er verbrauchsabhängig abrechnen.

Die Aufzugskosten sind zwar nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen, Wohnungen im Erdgeschoss können aber von der Umlage ausgenommen werden.

Die Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung dürfen bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen nur auf die Benutzer/innen der Einrichtung umgelegt werden, und zwar in einem Maßstab, der dem unterschiedlich häufigen Gebrauch durch die einzelnen Benutzer Rechnung trägt.

Die monatlichen Grundgebühren für das Kabelfernsehen sind in jeweils gleicher Höhe auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Sonderregelung: Für öffentlich geförderte Sozialwohnungen wird die monatliche Grundgebühr zu gleichen Teilen nur auf die Mieter_innen umgelegt, die dem Anschluss zugestimmt haben.

Die Wartungskosten für Gasetagenheizungen und Gaswarmwassergeräte (Durchlauferhitzer) werden jeweils gesondert für jede Wohnung abgerechnet, wenn die Wohnungen einer Abrechnungseinheit unterschiedlich mit diesen Geräten ausgestattet bzw. solche Geräte nur in einzelnen Wohnungen vorhanden sind.

Achtung: Die Wartungskosten von Gasherden sind nicht umlagefähig.

Berechnung des Kostenanteils

Der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil an den Gesamtkosten einer Betriebskostenart ist unter Anwendung des Verteilerschlüssels konkret zu berechnen. Dabei ist die Gesamtwohnfläche oder die Gesamtzahl der im Haus lebenden Personen anzugeben, damit Sie die Verteilung nachvollziehen können. Eine Angabe „Gesamtkosten 100.000 Euro, davon entfallen auf Ihre Wohnung 2,5% = 2.500 Euro” reicht also keinesfalls.

Eine korrekte Verteilung könnte so aussehen:

  • Gesamtkosten der Müllentsorgung 2.000 Euro, geteilt durch 1.000 qm Gesamtwohnfläche = 2 Euro/qm; 2 Euro/qm multipliziert mit 100 qm Fläche Ihrer Wohnung = 200 Euro Anteil Ihrer Wohnung.
  • Gesamtkosten des Kabelfernsehens (Grundgebühr): 3.000 Euro, geteilt durch 30 angeschlossene Wohnungen = 100 Euro Anteil pro Wohnung.
  • Gesamtkosten für Wasserversorgung: 10.000 Euro, geteilt durch 100 im Haus lebende Personen = 100 Euro pro Person; 100 Euro x 3 in Ihrer Wohnung lebende Personen = 300 Euro Anteil Ihrer Wohnung.

Ist der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil berechnet, müssen von diesem die von Ihnen im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen abgezogen werden. Aus der Differenz dieser Beträge ergibt sich das Ihnen zustehende Guthaben oder die von Ihnen zu leistende Nachzahlung. Das Guthaben oder der Nachzahlungsbetrag ist in der Abrechnung anzugeben.

Fehler in den Betriebskosten

Irren ist menschlich – doch kann der Vermieter ohne Weiteres Fehler, die er in der Betriebskostenabrechnung gemacht hat, berichtigen?

Zur Beantwortung dieser Frage muss man zunächst folgende mietrechtliche Besonderheiten kennen. Erstens lassen sich Betriebskostenabrechnungsfehler in zwei Kategorien einteilen – in formelle und materielle (also inhaltliche) Fehler. Zweitens ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung den Mieter_innen innerhalb der Ausschlussfrist zukommen zu lassen. Sodann lässt sich anhand des grundlegenden Urteils des BGHs (17.11.2004, AZ VIII ZR 115/04) Folgendes zusammenfassen:

Innerhalb der Ausschlussfrist darf der Vermieter selbst formell fehlerhafte Abrechnungen korrigieren bzw. eine zweite, formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen (noch nicht abschließend geklärt aber ist, ob der Vermieter berechtigt ist die Abrechnung zu berichtigen, wenn Mieter_innen zuvor die Nachzahlung geleistet bzw. das Guthaben angenommen haben). Nach Ablauf der Ausschlussfrist kann er lediglich materielle Fehler berichtigen.

Liegt also nach Abschlussfrist eine formell fehlerhafte Abrechnung vor, so müssen Mieter_innen für den Fall, dass diese mit einem Nachzahlungsbetrag endet, diesen nicht bezahlen. Diese Regelung soll Mieter_innen davor schützen, dass der Vermieter kurz vor Fristablauf irgendeine (falsche) Kostenzusammenstellung vorlegt, um die Ausschlussfrist zu umgehen. Die inhaltlichen Fehler kann der Vermieter zeitnah nach Ablauf der Ausschlussfrist berichtigen. Der BGH hält hier 3 Monate für ausreichend (Urt. v. 05.07.2006, AZ VIII ZR 220/05).

Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung dadurch aber zu finanziellen Lasten der Mieter_innen, so kann der Vermieter diesen Betrag nur verlangen, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Das ist z.B. der Fall, wenn ein Stromversorger seine ursprüngliche Rechung korrigiert. Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung nach der Korrektur zugunsten der Mieter_innen, so ist dieser Betrag stets an die Mieter_innen auszuzahlen.

So leicht die Feststellung ist, ob die Ausschlussfrist abgelaufen ist, so schwer ist die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern. Wir empfehlen Ihnen insofern, eine Beratungsstelle aufzusuchen und sich beraten zu lassen.

Leerstandskosten trägt der Vermieter!

Auch wenn Wohnungen leer stehen, muss die Gesamtwohnfläche des Hauses (bzw. der Wirtschaftseinheit) bei der Aufteilung der Gesamtkosten auf jede Wohnung zugrunde gelegt werden. Wenn die (kalten) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

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Betriebskostenerhöhung

Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen?

Mit der Betriebskostenabrechnung kommt oftmals nicht nur eine Nachzahlung, sondern auch eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung. Mieter_innen werden aufgefordert, zukünftig höhere monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu zahlen.

Nach § 560 Abs. 4 BGB können monatliche Vorauszahlungsbeträge angehoben werden, wenn eine Abrechnung vorgelegt wurde und sich aus ihrem Ergebnis die Notwendigkeit einer Erhöhung ergibt (also wenn die Abrechnung mit einem Nachzahlungsbetrag endet). Dazu muss die Abrechnung aber logischerweise nicht nur formell, sondern auch inhaltlich richtig sein. Denn die Erhöhung muss im Verhältnis zu dem Nachzahlungsbetrag stehen.

Sind aber die in der Abrechnung berücksichtigten Kosten falsch, so ist der Nachzahlungsbetrag ebenso falsch und das Erhöhungsverlangen des Vermieters ebenso. Im Extremfall ergibt sich unter Berücksichtigung richtiger Werte gar kein Nachzahlungsbetrag, sondern ein Guthaben. In diesem Fall ist eine Erhöhung gar nicht gerechtfertigt. Die Anpassung der Vorauszahlungen verfolgt ja den Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen. Dies hat der BGH (Urt. v. 15.05.2012, AZ VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11) bestätigt und seine bisherige, anderslautende Rechtsprechung aufgegeben.

Um Ihre Abrechnung vollständig überprüfen zu lassen, empfehlen wir Ihnen, nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung eine Beratungsstelle aufzusuchen.

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Betriebskostenpauschale

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?

Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete).

Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt. Bis 1996 wurden im Mietspiegel Westberlins Bruttokaltmieten ausgewiesen. Durch Abzug der Betriebskostenpauschale von den Mietwerten konnte die ortsübliche Vergleichsmiete für Nettomieten ermittelt werden.

Seit 1998 werden Nettokaltmieten ausgewiesen. Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ: VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden. Seit dem Berliner Mietspiegel 2007 werden die Betriebskostenpauschalen deswegen nicht mehr veröffentlicht.

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Betriebskostenvorauszahlung

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?

Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete). Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt.

Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden.

Vorauszahlungen und Umlageverfahren

Unter einer Vorauszahlung für Betriebskosten ist ein gesondert neben der Nettomiete zu zahlender Betrag für Betriebskosten zu verstehen, über die abgerechnet werden muss.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass für Betriebskosten Vorauszahlungen geleistet werden, muss der Vermieter über die Betriebskosten jährlich abrechnen.

Änderung der Vorauszahlung

Nach einer Abrechnung kann eine Änderung der Höhe Ihrer Vorauszahlung für die Betriebskosten nötig werden – sei es wegen Preisänderungen oder wegen eines veränderten Verbrauchs im Abrechnungsjahr. Diese Anpassung der Vorauszahlung nach oben oder nach unten kann sowohl vom Vermieter als auch von den Mieter_innen, vorgenommen werden. Die Anpassung muss der tatsächlichen Entwicklung angemessen sein und ist dem anderen Vertragspartner durch eine Erklärung in Textform mitzuteilen (§ 560 Abs. 4 und 5 BGB).

Tipps

Wie überprüfen Sie die Betriebskostenabrechnung? Wird zuviel gefordert?

In den letzten Jahren sind die Betriebskosten stärker als die Nettokaltmiete und die allgemeinen Lebenshaltungskosten angestiegen. Daher werden die Betriebskosten oft als „zweite Miete” bezeichnet.

Nach § 535 BGB hat der Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten“, also die Betriebskosten, zu tragen. Nach § 556 BGB kann jedoch im Mietvertrag vereinbart werden, dass „der Mieter Betriebskosten (…) trägt“, entweder als Bestandteil der Bruttokaltmiete, als Pauschale oder als Vorauszahlungen.

Diese Infoschrift wendet sich an alle Mieter_innen, die neben ihrer Nettomiete Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten leisten, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Sie können sich gern auch die PDF-Version der Infoschrift herunterladen und ausdrucken. Für Heiz- und Warmwasserkosten siehe unsere Infoschrift „Heizkostenabrechnung”.

Bei der Abrechnung unterlaufen Vermietern oft Fehler. Es ist also wichtig, die Betriebskostenabrechnungen gewissenhaft zu überprüfen, um festzustellen, ob die Abrechnung formell ordnungsgemäß, die Kosten umlagefähig und von der Höhe her berechtigt sind. Diese Infoschrift soll Ihnen bei der Überprüfung helfen, wir empfehlen jedoch, bei Unklarheiten oder Streit mit dem Vermieter eine Beratungsstelle aufzusuchen.

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Bruttokaltmiete

Wie unterscheidet sich die Bruttokaltmiete von der Bruttowarmmiete?

Unter einer Bruttokaltmiete versteht man die Kaltmiete/Nettomiete
zuzüglich der kalten Betriebskosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung (ohne Heizung und Warmwasser). Nicht enthalten sind Untermietzuschlag oder Teilgewerbezuschlag sowie andere (besonderen Leistungen geschuldete) Zuschläge zur Miete. Die Bruttokaltmiete wird auch Teilinklusivmiete genannt.

Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, wird über die kalten Betriebskosten nicht gesondert abgerechnet – der Vermieter muss und darf keine Betriebskostenabrechnung erstellen, eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung jedoch schon.

Vergleiche auch Bruttowarmmiete.

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Bruttokaltmiete Bruttowarmmiete

Wie unterscheidet sich die Bruttokaltmiete von der Bruttowarmmiete? Unter einer Bruttokaltmiete versteht man die Kaltmiete/Nettomiete zuzüglich der kalten Betriebskosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung (ohne Heizung und Warmwasser). Nicht enthalten sind Untermietzuschlag oder Teilgewerbezuschlag sowie andere (besonderen Leistungen geschuldete) Zuschläge zur Miete. Die Bruttokaltmiete wird auch Teilinklusivmiete genannt. Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, wird über die kalten Betriebskosten nicht gesondert abgerechnet – der Vermieter muss und darf keine Betriebskostenabrechnung erstellen, eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung jedoch schon. Vergleiche auch Bruttowarmmiete.

Bruttowarmmiete

Wie unterscheidet sich die Bruttowarmmiete von der Bruttokaltmiete?

Die Bruttowarmmiete besteht aus der Nettomiete und allen Nebenkosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung. Ist eine solche Miete vereinbart, muss und darf der Vermieter keine Betriebskostenabrechnungen erstellen.

Da nach der HeizkostenV aber über die Heiz- und Warmwasserkosten immer abgerechnet werden muss, ist die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete im Allgemeinen nicht mehr zulässig. Sie muss in eine Bruttokaltmiete umgedeutet werden, sodass stets eine Heizkostenabrechnung zu erstellen ist (es sei denn, in der Wohnung wird eine Gasetagenheitzung oder ein Ofen benutzt).

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Bürgschaft

Welche Bürgschaftsarten gibt es? Welche Risiken geht der Bürge ein?

Durch eine Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gemäß § 765 BGB gegenüber dem Gläubiger, für die Verbindlichkeiten eines anderen einzustehen. Bei der Mietbürgschaft übernimmt beispielsweise ein Dritter die Haftung für die Mietschulden der Mieter_innen und ggf. für Schadensersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis (z.B. wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen).

Die Bürgschaft ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erklärt, d.h. wenn das Schriftstück dem Vermieter vom Bürgen übergeben wurde.

Es ist zwischen einer Ausfallbürgschaft (Regelfall) und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft (muss gesondert vereinbart werden) zu unterscheiden.

Ausfallbürgschaft

Bei der Ausfallbürgschaft muss der Vermieter sich erst an die Mieter_innen halten und kann erst nach erfolgloser Zwangsvollstreckung gegen jene an den Bürgen herantreten.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Vermieter ohne Weiteres gegen den Bürgen vorgehen und muss nicht erst erfolglos versuchen, die Forderung bei den Mieter_innen einzutreiben. Der Bürge verzichtet in diesem Fall auf die sogenannte Einrede der Vorausklage.

Der Umfang der Bürgschaft erstreckt sich regelmäßig auch auf die Kosten der Rechtsverfolgung (d.h. auf die Gerichts- und Anwaltskosten sowie die Kosten der Zwangsvollstreckung).

Bürgschaft als Mietsicherheit

Als Mietsicherheit ist eine Bürgschaft nur in der Höhe von maximal drei Nettomieten zulässig (§ 551 BGB). Wurde eine höhere Mietsicherheit vereinbart als gesetzlich zulässig, ist die Vereinbarung nicht gänzlich unwirksam. Die Mietsicherheit wird dann auf die gesetzliche Höhe begrenzt und Mieter_innen können den darüber hinausgehenden Betrag vom Vermieter zurückfordern.

Wird eine Barkaution in gesetzlich zulässiger Höhe und zusätzlich eine Bürgschaft als Mietsicherheit vereinbart, liegt eine Übersicherung vor. Dennoch ist die Vereinbarung über die Barkaution wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig (BGH, Urt. v. 30.06.2004, AZ: VIII ZR 243/03).

Vorsicht: Wenn dem Vermieter freiwillig und unaufgefordert zusätzlich eine Bürgschaft angeboten wird, bleibt neben der Kautionsvereinbarung auch die Bürgschaftsvereinbarung wirksam. Weitere Informationen sind in unserer Infoschrift „Mietsicherheit“ zu finden.

Tipp: Die Übernahme einer Bürgschaft ist keine „Formalität“, sondern kann dazu führen, dass der Bürge auf der Forderung nebst Kosten für die Rechtsverfolgung sitzen bleibt, wenn die Mieter_innen nicht zahlen. Die Beträge können sich gerade bei der Mietbürgschaft sehr schnell summieren.

Da es auf ein Verschulden der Mieter_innen nicht ankommt, nützt es auch nichts, wenn diese anfangs besonders nett oder zuverlässig erscheinen. Ausschlaggebend ist allein die Zahlungsfähigkeit, und die kann durch Verlust des Arbeitsplatzes oder durch sonstige Umstände schnell eintreten. Aus diesem Grunde sollte sich jede(r) genauestens überlegen, ob und für wen er /sie eine (Miet-)Bürgschaft übernimmt.

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Concierge

Sind Kosten für einen Concierge, Doorman oder Pförtner
von den Mieter_innen zu tragen?

Da derartige Kosten in der Aufzählung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV nicht enthalten sind, können sie, wenn überhaupt, nur im Rahmen der „sonstigen Betriebskosten“ umgelegt werden.

Die vorhandene Rechtsprechung zu diesem Thema ist uneinheitlich. Der BGH hat vor einiger Zeit lediglich festgestellt, dass die Umlagefähigkeit sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet (Urt. v. 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04). Das LG Berlin hat hingegen entschieden, dass Doormankosten auch formularmäßig abgewälzt werden können, wenn permanent die Gefahr besteht, dass sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman auch für die Entgegennahme von Postsendungen, die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht (Urt. v. 04.01.2007, AZ: 67 S 287/06).

Auch das AG Mitte hat entschieden, dass Doormankosten formularmäßig umgelegt werden können, wenn die Bewachung der Sicherheit der Mieter_innen dienen soll (Urt. v. 23.06.2006, AZ: 11 C 84/06). Die 29. Kammer des LG Berlin hat in einer Entscheidung mit der Formulierung „die Kosten für eine Überwachungsfirma sind nicht Hauswartskosten, sondern allenfalls sonstige Betriebskosten, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind“ zumindest die Möglichkeit einer Umlagefähigkeit von Wachschutzkosten eröffnet (GE 2005, S. 237 f.). Zwei Wochen später hat dagegen die 64. Kammer des LG Berlin entschieden, dass Wachschutzkosten nicht vom Betriebskostenkatalog der BetrKV erfasst sind (MM 2004, S. 76 f.).

Zusammenfassend lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt festhalten, dass eine Umlage von Pförtner-, Wachschutz- und Doormankosten nur möglich ist, wenn derartige Dienste der Sicherheit der Mieter_innen dienen und hierzu auch erforderlich sind sowie eine eindeutige ausdrückliche Umlageregelung im Mietvertrag vorhanden ist. Zu Letzterem hat das AG Charlottenburg entschieden, dass die Umlagefähigkeit der Kosten des „Pförtners“ nicht die Möglichkeit eröffnet, Kosten eines „Wachschutzes“ umzulegen (Urt. v. 30.01.2007, AZ: 224 C 276/06).

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Contracting

Was ist Contracting und welche Kosten fallen hierunter für die Mieter_innen an?

Unter Contracting / Nahwärme versteht man wenn der Hauseigentümer mit einem Wärmelieferanten einen Vertrag abschließt, der letzteren berechtigt, das Haus mit Wärme (und Warmwasser) zu beliefern. Im Grunde handelt es sich also um gewerbliche Wärmelieferung.

Der sogenannte Wärmepreis setzt sich zusammen aus einem Grund- und einem Arbeitspreis, wobei er neben reinen Brennstoffkosten auch Instandhaltungs- und Kapitalkosten, Unternehmergewinn und Abschreibungen enthält. Mieter_innen haben dabei keinen Anspruch darauf zu erfahren, wie sich der jeweilige Wärmepreis zusammensetzt (BGH WuM 79, 175).

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Heizkostenabrechnung

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Dachgeschosswohnung

Welche Rechte haben Mieter_innen, wenn der Vermieter das Dachgeschoss ausbauen will? Welche baurechtlichen Regelungen gelten?

Vor einigen Jahren boomte der Dachgeschossausbau in Berlin. Grund dafür waren nicht nur die besonderen Förderungen und bauordnungsrechtliche Erleichterungen, sondern auch die Attraktivität für geschlossene Immobilienfonds. Zur Erleichterung des Dachgeschossausbaus hat der Gesetzgeber im § 573 b BGB ein Teilkündigungsrecht für mietvertraglich garantierte Dachbodennutzungen verankert.

Dachgeschosswohnungen haben allerdings Mängel, die Mieter_innen bzw. Käufer oft übersehen: Viele dieser Wohnungen sind im Sommer aufgeheizt, erweisen sich im Winter als nicht genügend isoliert und versprechen mehr Wohnkomfort als sie wirklich bieten. Vor allem wenn man bedenkt, dass viele von ihnen nicht durch einen Aufzug zu erreichen sind.

Sollte der Vermieter den Ausbau des Dachbodens vorhaben, so empfehlen wir den Mieter_innen, in ihrem Mietvertrag nachzuprüfen, ob der Dachboden als Nebenraum mitvermietet wurde. Ist dies der Fall, so muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Teilkündigung aussprechen, bevor er mit den Arbeiten überhaupt beginnen darf. Hatten die Mieter_innen vor dem Umbau den Dachboden als Nebenraum gemietet, so mindert der Wegfall des Nebenraums den Wert der Wohnungen. Mieter_innen können folglich einen Anspruch auf dauerhafte Mietsenkung haben und sollten dies auf jeden Fall – und insbesondere bei kleinen Wohnungen – prüfen und verlangen.

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Die Ausbauarbeiten an sich sind fast immer mit großen Belästigungen für die Mieter_innen verbunden. Angemessene Mietminderungen als Ausgleich für die Beeinträchtigungen betragen in der Regel nicht unter 25% und können bis zu 60% erreichen. Die Mieter_innen sollten daneben stets ihre Hausratversicherung darüber informieren, dass ein Gerüst am Haus angebracht wurde, denn es besteht dann erhöhte Einbruchgefahr.

Nicht selten werden die darunter liegenden Wohnungen durch den Umbau unbewohnbar und auf diese Weise ein gewünschter Auszug der Mieter erzwungen.

Baurechtlich gelten für einen Dachgeschossausbau die Anforderungen, die zum Zeitpunkt des Ausbaus auch ein Neubau zu erfüllen hat (mit Ausnahme, dass in Berlin kein Aufzug nachgerüstet werden muss). Der Boden von neu gebauten Dachgeschosswohnungen muss also die jeweils geltenden Schallschutzanforderungen erfüllen (siehe auch BGH, Urt. v. 06.10.2004, AZ: VIII ZR 355/03). Die DIN 4109 legt für normalen Trittschallschutz von Wohnungstrenndecken einen Grenzwert von 53 dB (Schallschutzstufe I), für erhöhten Schallschutz 46 dB (Schallschutzstufe II) fest. Zum Vergleich: Eine Holzbalkendecke eines Gründerzeitaltbaus, die nicht verändert wurde, weist einen Trittschallschutz von ca. 66 dB auf (bei Trittschallschutz gilt: Je kleiner die Zahl, desto besser.) Bei einem Dachgeschossausbau wird häufig der Schallschutz mangelhaft ausgeführt. Mieter_innen bleibt dann die Möglichkeit der Mietminderung, aber auch der Ärger über die geräuschvollen „Obermieter“.

in Beratungsstellen erhält man zu den hier dargestellten Problematiken Rat und Unterstützung.

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Dachrinnenreinigung

Sind Dachrinnenreinigungskosten auf alle Mieter_innen umlegbar?

Die Kosten, die durch die Dachrinnenreinigung entstehen, gelten als „sonstige Betriebskosten“. Deshalb gilt wie bei allen „sonstigen Betriebskosten“:

Sie sind nur umlegbar, wenn dies im jeweiligen Mietvertrag vereinbart worden ist. Dann müssen unter den „sonstige Betriebskosten“ die Dachrinnenreinigungskosten vermerkt sein. Solange im Mietvertrag nur „sonstige Betriebskosten“ steht oder die Dachrinnenreinigungskosten nicht in der Liste der „sonstigen Betriebskosten“ enthalten sind, müssen die Mieter_innen sich an diesen Kosten nicht beteiligen.

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Daueraufnahme

Dürfen Mieter_innen andere Personen in ihre Wohnung dauerhaft aufnehmen?

Mieter_innen sind im Allgemeinen berechtigt, all die Personen in die Wohnung aufzunehmen, mit denen sie ihr Leben und ihre Wohnung teilen wollen. Allerdings besteht bei dauerhafter Aufnahme gegebenenfalls eine Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter. Unproblematisch ist die Daueraufnahme von Familienangehörigen, insbesondere Ehegatten, minderjährigen Kindern – auch Pflegekindern – und von Hausangestellten.

Streitig ist, ob die Mieter_innen unabhängig von der Erlaubnis des Vermieters familienfremde Personen auf Dauer und zur gemeinsamen Haushaltsführung in der Wohnung aufnehmen dürfen. Die Frage stellt sich insbesondere für Verlobte oder Lebensgefährten. Einigen Gerichten zufolge handelt es sich hierbei um eine genehmigungspflichtige Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte, während andere Gerichte zum Ergebnis gekommen sind, dass es sich insoweit nur um die erlaubnisfreie Überlassung unselbständigen Gebrauchs handele. Allerdings ist auch nach der erstgenannten Ansicht zu berücksichtigen, dass insbesondere bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften ein Anspruch der Mieter_innen auf die Erteilung der Erlaubnis besteht.

Zu unterscheiden ist die Daueraufnahme von Besuch.

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Dauernutzungsvertrag

Welche Rechte und Pflichten egeben sich aus einem “(Dauer-)Nutzungsvertrag”? Wie ist das Verhältnis zu der Genossenschaftsmitgliedschaft?

Wohnungsbaugenossenschaften nennen die Verträge, die sie mit ihren Mitgliedern über die Überlassung von Wohnraum abschließen, in der Regel nicht “Mietverträge”, sondern “(Dauer-)Nutzungsverträge”. Zu ihrer rechtlichen Bewertung hat das OLG Karlsruhe ausgeführt:

“Den wesentlichen Inhalt dieses Vertrags bildet die entgeltliche Überlassung von Wohnraum. Der gesamte Vertrag ist im Wesentlichen genauso gestaltet wie jeder gewöhnliche Wohnraummietvertrag. Die abweichende Terminologie hinsichtlich seiner Bezeichnung hat keine rechtliche Bedeutung. (…) Die einzige grundlegende Abweichung von einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. (…) Diese Abrede (…) gibt dem Vertrag jedoch kein Gepräge, das ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheidet. Maßgebend für den Rechtscharakter eines Vertrags ist der seine Grundlage bildende Leistungsinhalt. Der Nutzungsvertrag begründet aber ausschließlich schuldrechtliche, für ein Mietverhältnis typische Rechtsbeziehungen zwischen den Vertragspartnern.” (RE WuM 1985,78).

Kurzum: Der Vertrag zwischen einer Genossenschaft und den Genossen ist ein Mietvertrag und für ihn gilt das Mietrecht, auch wenn er Nutzungsvertrag genannt wird. “Die einzige grundlegende Abweichung”, von der im Rechtsentscheid gesprochen wird, nämlich “die Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft”, ist ebenfalls nicht außerhalb der mietrechtlichen Systematik angesiedelt, wie sich leicht zeigen lässt.

Der § 573 des BGB regelt die ordentliche Kündigung der Vermieters. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat,

2. der Vermieter die Räume für sich oder seine Angehörigen benötigt oder

3. an “einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung” gehindert ist.

Während es kommerzielle Vermieter in der Regel schwer haben, ein “berechtigtes Interesse” neben den gesondert aufgeführten Kündigungsgründen geltend zu machen, kann sich eine Genossenschaft bei beendeter Mitgliedschaft mitunter darauf berufen, dass Bedarf anderer Genossenschaftsmitglieder an der Wohnung besteht.

Jedoch ist das Mietverhältnis nicht nur ein Anhängsel der Mitgliedschaft und endet nicht automatisch mit ihrer Auflösung. Wer die Genossenschaftsmitgliedschaft gekündigt hat, kündigt damit noch lange nicht die Wohnung. Manch ein Genossenschaftsvorstand mag zwar durchaus ein Interesse daran haben, gekündigten Mitgliedern die Wohnung zu entziehen, doch solches Interesse ist alles andere als “berechtigt”. Die ehemaligen Genossen sind durch das Mietrecht ebenso geschützt wie andere Mieter_innen. Der Unterschied besteht nur darin, dass ihr Vermieter als “berechtigtes Interesse” einen – quasi – “genossenschaftlichen Eigenbedarf” geltend machen kann, wenn andere Genossenschaftsmitglieder einen Bedarf an einer Wohnung haben und für sie keine andere zur Verfügung steht. Aber auch dann, und das ist ganz entscheidend, gelten die Regeln des Mietrechts weiterhin. Die Gründe sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben, gegebenenfalls vor Gericht nachzuweisen und dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, versteht sich von selbst.

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DDR

Welche Besonderheiten bezüglich Schönheitsreparaturen und Kündigungsfristen gelten für Mieter_innen mit DDR-Mietverträgen?

Schönheitsreparaturen
Mit Beschluss vom 16.10 2008 (AZ: 8 RE – Miet 7674/00)  hat das Kammergericht entschieden, dass Mieter_innen mit DDR-Mietverträgen bei Auszug grundsätzlich nicht dazu verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wobei es stets auf den konkreten Wortlaut der Vereinbarung im jeweiligen Mietvertrag ankommt. Befindet sich in einem vor dem 03.10.1990 geschlossenen Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen, so behält diese ihre Geltung.

Die zwei gängigsten Mietvertragsvereinbarungen bezüglich der Schönheitsreparaturen in DDR-Mietverträgen waren “Der Mieter ist nicht zur malermäßigen Instandhaltung verpflichtet” oder “Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich.” Aus ihnen ergibt sich für die Mieter_innen keine Pflicht, die Schönheitsreparaturen bei Mietvertragsende vorzunehmen. Der Grund hierfür ist, dass laut § 104 ZGB der Vermieter bei Neuvermietung den neuen Mieter_innen die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand übergeben muss.  Somit muss der Vermieter die Wohnung vor Neubezug bei Bedarf auch auf eigene Kosten renovieren. Mieter_innen, die noch einen Altmietvertrag haben, müssen ausschließlich während des Mietverhältnisses streichen.

Kommen Mieter_innen dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter ggf. Schadensersatzansprüche geltend machen. Dies ist dann der Fall, wenn durch die Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit die Wohnung so Schaden genommen hat, dass eine reine malermäßige Instandsetzung nicht mehr ausreicht (s. zu diesem Thema auch den Tipp “Besenrein”).

Kündigungsfrist

Für Mieter_innen mit DDR – Mietverträgen gilt weiterhin die kurze und mieterfreundliche Kündigungsfrist des DDR-Zivilrechts weiter. Sie beträgt lediglich 14 Tage.

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Doorman

Sind Kosten für einen Concierge, Doorman oder Pförtner von den Mieter_innen zu tragen?

Da derartige Kosten in der Aufzählung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV nicht enthalten sind, können sie, wenn überhaupt, nur im Rahmen der „sonstigen Betriebskosten“ umgelegt werden.

Die vorhandene Rechtsprechung zu diesem Thema ist uneinheitlich. Der BGH hat vor einiger Zeit lediglich festgestellt, dass die Umlagefähigkeit sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet (Urt. v. 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04). Das LG Berlin hat hingegen entschieden, dass Doormankosten auch formularmäßig abgewälzt werden können, wenn permanent die Gefahr besteht, dass sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman auch für die Entgegennahme von Postsendungen, die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht (Urt. v. 04.01.2007, AZ: 67 S 287/06).

Auch das AG Mitte hat entschieden, dass Doormankosten formularmäßig umgelegt werden können, wenn die Bewachung der Sicherheit der Mieter_innen dienen soll (Urt. v. 23.06.2006, AZ: 11 C 84/06). Die 29. Kammer des LG Berlin hat in einer Entscheidung mit der Formulierung „die Kosten für eine Überwachungsfirma sind nicht Hauswartskosten, sondern allenfalls sonstige Betriebskosten, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind“ zumindest die Möglichkeit einer Umlagefähigkeit von Wachschutzkosten eröffnet (GE 2005, S. 237 f.).

Zwei Wochen später hat dagegen die 64. Kammer des LG Berlin entschieden, dass Wachschutzkosten nicht vom Betriebskostenkatalog der BetrKV erfasst sind (MM 2004, S. 76 f.). Zusammenfassend lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt festhalten, dass eine Umlage von Pförtner-, Wachschutz- und Doormankosten nur möglich ist, wenn derartige Dienste der Sicherheit der Mieter_innen dienen und hierzu auch erforderlich sind sowie eine eindeutige ausdrückliche Umlageregelung im Mietvertrag vorhanden ist. Zu Letzterem hat das AG Charlottenburg entschieden, dass die Umlagefähigkeit der Kosten des „Pförtners“ nicht die Möglichkeit eröffnet, Kosten eines „Wachschutzes“ umzulegen (Urt. v. 30.01.2007, AZ: 224 C 276/06).

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Doppelvermietung

Was versteht man unter einer Doppelvermietung und welche Rechtsfolgen ergeben sich aus ihr?

Eine Doppelvermietung ist die mehrfache Vermietung ein und derselben Wohnung. Sämtliche Mietverträge sind wirksam und jede/r der Mieter_innen hat einen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Letztendlich kann sie aber nur eine/r bewohnen und das ist, wer zuerst in den tatsächlichen Besitz der Wohnung gelangt. Die Vertragserfüllung gegenüber den anderen Mieter_innen ist dem Vermieter dann nicht mehr möglich.

Man muss unterscheiden, ob die betroffene Wohnung bereits bewohnt ist oder noch leer steht.

Durch einen Mietvertrag mit neuen Interessenten können die bereits in der betroffenen Wohnung lebenden Mieter_innen selbstredend nicht verdrängt werden. Für sie ändert sich rein gar nichts. Die „neuen“ Mieter_innen hingegen haben ein Problem: Sie können die Wohnung nicht beziehen. Da die Mietsache für sie also mit einem sogenannten Rechtsmangel behaftet ist, können sie gegen den Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen. Sie müssen auch nicht die im Mietvertrag vereinbarte Miete zahlen (s. auch OLG Zweibrücken, Urt. v. 19.05.2004, AZ: 4 U 100/03).

Die leer ausgegangenen Mieter_innen sollten dem Vermieter eine Frist setzen, in welcher dieser ihnen den Besitz an der Wohnung beschaffen muss. Läuft die Frist erfolglos ab, können die Mieter_innen kündigen. Auf diese Fristsetzung können Mieter_innen verzichten, wenn es dem Vermieter unmöglich ist, den Besitz zu beschaffen oder er dies endgültig verweigert. Die Mieter_innen können aber auch fristlos kündigen, wenn sie nämlich eine andere Wohnung anmieten und beziehen müssen oder wenn sie terminlich an den unmöglichen Einzug gebunden waren und die Wohnung infolgedessen für sie nicht mehr interessant ist.

Steht die Wohnung leer, so können die Mieter_innen nach herrschender Ansicht den Vermieter nicht an der Überlassung an den „Konkurrenten“ hindern, indem sie gegen den Vermieter ein Verfügungsverbot im einstweiligen Verfahren erwirken (KG Berlin, Urt. v. 25.01.2007, AZ: 8 W 7/07; LG Hamburg, Urt. v. 10.01.2008, AZ: 334 O 259/07; OLG Koblenz, Urt. v. 25.10.2007, AZ: 5 U 1148/07). Der Vermieter soll vielmehr entscheiden können, wem er die Wohnung überlässt und an wen er Schadensersatz leistet.

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Schadensersatz bei Doppelvermietung

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Eheleute

Sind beide Ehegatten Mieter/in, wenn nur einer im Mietvertrag als Mieter steht? Was gilt für den Fall einer Scheidung?

Unterschreibt nur ein Ehepartner einen Mietvertrag, so wird auch nur er/sie Mieter/in dieser Wohnung. Der Ehepartner, der/die nicht unterzeichnet hat, darf auch miteinziehen und muss den Mietvertrag auch nicht im Nachhinein unterzeichnen. Die Aufnahme des Ehegatten kann der Vermieter nur im Ausnahmefall verhindern.

Kommt es zu einer Scheidung, so muss entschieden werden, wer in der Wohnung bleiben wird. Auch der Ehegatte, der/die den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, kann das Mietverhältnis weiterführen.

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Eigenbedarf

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Ein Vermieter kann den Mieter_innen den Wohnraum kündigen und das Mietverhältnis beenden, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt. Dies folgt aus der Formulierung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Allgemein wird dieser Kündigungsgrund als “Eigenbedarf” bezeichnet.

Der Vermieter ist berechtigt, sich auf Eigenbedarf zu berufen, wenn er dafür vernünftige, nachvollziehbare Gründe vorweisen kann. Grundsätzlich ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zunächst einmal auf die Interessenlage des Vermieters abzustellen, was sich schon aus seinem Eigentumsrecht heraus begründet. Der Vermieter ist berechtigt, immer dann zu kündigen, wenn er oder seine Familienangehörigen aus konkreten und billigenswerten Gründen die von Mieter_innen innegehaltene Wohnung beanspruchen. Dies ist grundsätzlich
nicht der Fall, wenn z. B.

1. der Vermieter sich mithilfe der Eigenbedarfskündigung lediglich der Mieter_innen entledigen will, wenn diese ihm „unlieb“ geworden sind;

2. die vom Vermieter beanspruchte Wohnung von der Größe her nicht zur Anzahl der Bewohner, die von der Kündigung begünstigt werden, passt – wobei deren Lebensplanung und -umstände bei der Bewertung Beachtung finden müssen;

3. der Vermieter an Stelle der Kündigung nicht eine in demselben Haus leer stehende Wohnung bezieht;

4. der Grund, aus welchem gekündigt wird, nicht realisierbar ist;

5. der Vermieter die Wohnung für unbefristete Zeit vermietet hat und schon zu Vertragsschluss feststand, dass er Eigenbedarf anmelden wird.

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben dargelegt werden. Ist dies nicht der Fall oder ist die Angabe nicht ausreichend konkret, wird die Kündigung unwirksam und der Vermieter kann dies nicht dadurch heilen, dass er Gründe nachschiebt. Er ist auch nicht berechtigt, Gründe auszutauschen. Er darf die Gründe jedoch im Nachhinein ergänzen und genauer bestimmen. Das Gericht überprüft im Fall eines Prozesses ausschließlich die im Kündigungsschreiben genannten Gründe.

Sollte die Eigenbedarfskündigung rechtens sein, jedoch für die betroffenen Mieter_innen eine “besondere Härte” darstellen, so haben sie die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen. Vor Gericht werden die Mieter_innen außerdem selbstredend mit ihren Einwänden gegen die Kündigung gehört.

Will nicht der Vermieter selbst in seine Wohnung einziehen, sondern ein “Familienangehöriger” des Vermieters, so zählen zu den Familienangehörigen – juristisch gesehen – die Eltern des Vermieters, seine Kinder und auch seine Geschwister. Familienangehörige in diesem Sinne sind wohl auch solche Personen, denen gegenüber der Vermieter rechtlich oder moralisch zu einer Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet ist.

Stellt wiederum das Kündigungsverbot für den Vermieter eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, so kann er sich doch auf Eigenbedarf berufen. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn der Vermieter einen erheblich dringenderen Wohnungsbedarf hat als die Mieter_innen. Wie bereits oben dargestellt, sind Mieter_innen im Fall nicht zu rechtfertigender Härte durch die Sozialklausel geschützt – siehe dazu § 574 BGB und unsere Infoschrift “Kündigung“.

Im Übrigen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn der Eigenbedarf gar nicht bestand, sondern nur vorgetäuscht wurde. Der Schadensersatz kann auch darin bestehen, dass die ehemaligen Mieter_innen wieder in ihre Wohnung einziehen dürfen.

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Eigenleistung

Wie sind Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen?

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen darf. Wenn also der Vermieter selbst oder aber sein Personal gewisse Tätigkeiten erbracht hat (insbesondere Hausmeister-, Gartenpflege oder Hausreinigungstätigkeiten), ist der Vermieter berechtigt, ein auf Basis der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot eines Unternehmens als Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung zum Teil Kosten ansetzen darf, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Diese Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen. (Urt. v. 14.11.2012, AZ:VIII ZR 41/1)

Schlüsselbegriffe: Betriebskosten,Eigenleistung,Vermieter

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Eigentümerwechsel

Tipps für Mieter_innen, deren Haus (oder Wohnung) verkauft wird – und was vorsorglich beachtet werden sollte

In den letzten Jahren hat der Verkauf von Wohnungen in Berlin stark zugenommen. Viele ehemals kommunale Wohnungen gehören nun privaten Kapitalgesellschaften, vor allem Immobilienfonds, und diese verkaufen einen großen Teil der Wohnungen weiter. Manche Wohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt und veräußert, zum Teil an sogenannte Kapitalanleger. Es kann schnell passieren, dass die von Ihnen bewohnte Wohnung den Eigentümer wechselt (manchmal sogar mehrmals in kurzen Abständen) und Sie so mit einem neuen Mietvertragspartner konfrontiert sind. Manche werden dem alten Vermieter keine Träne nachweinen. Wer aber mit dem bisherigen Vermieter gut ausgekommen ist, wird sich Sorgen machen. Denn meistens bedeutet ein Eigentümerwechsel für die Mieter_innen nichts Gutes: Die neuen Vermieter werden in aller Regel versuchen, ihre Einnahmen rasch zu steigern, z. B. durch Mieterhöhungen, Modernisierung oder Umwandlung in Eigentumswohnungen und deren Verkauf.

Dass Mieter_innen „verkauft“ worden sind, erfahren diese oft erst durch einen Brief oder gar nur durch einen Aushang im Hausflur: Der neue Eigentümer verlangt, dass Sie die Miete künftig auf sein Konto überweisen. Und da fangen die Probleme auch schon an …

Sie können die Infoschrift „Eigentümerwechsel“ auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

Was wird aus dem Mietverhältnis?

Lassen Sie sich nicht verunsichern. Kauf bricht nicht Miete, das ist gesetzlich geregelt (§ 566 BGB).

Wird das Haus oder eine Wohnung verkauft, tritt der Erwerber (d. h. der neue Eigentümer) anstelle des bisherigen Vermieters in den abgeschlossenen Mietvertrag ein.

Das Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, und dieser kann sich nicht etwa darauf zurückziehen, dass er vom Mietverhältnis und von den darin getroffenen Vereinbarungen oder von den vom bisherigen Vermieter erteilten Erlaubnissen keine Kenntnis hatte.

Dieser Grundsatz gilt auch in Fällen, in denen Erben ein Haus übernehmen oder für Zwangsversteigerungen.

An wen die Miete zahlen?

Ein neuer Eigentümer hat es meist eilig, die Miete zu kassieren. So versucht mancher schon als Eigentümer aufzutreten, noch bevor der Kauf rechtswirksam geworden ist.

Unser Rat: Lediglich die Kenntnis über den Eigentümerwechsel verpflichtet Sie nicht, die Miete sofort an den Erwerber zu zahlen. Teilt Ihnen der vorherige Vermieter jedoch schriftlich mit, dass er das Haus verkauft hat und fordert Sie dazu auf, die Miete an den neuen Vermieter zu zahlen, sollten Sie dieser Aufforderung unbedingt folgen.

Ignorieren Sie diese Aufforderung und zahlen Sie trotzdem weiterhin an den alten Vermieter, kann es passieren, dass der neue Vermieter ebenfalls die Miete einfordert und Sie ein zweites Mal zahlen müssen.

Nach Mitteilung vom Eigentumsübergang sind Sie von der Mietzahlung an den Erwerber nur für den laufenden Monat befreit.

Ausnahme: Sie erhalten erst nach dem 15. des Monats vom Verkauf der Wohnung bzw. des Hauses Kenntnis.

An seine Aufforderung bleibt der alte Vermieter gebunden (§ 566 e BGB), selbst wenn der Eigentümerwechsel später scheitert.

Teilt Ihnen der Erwerber mit, dass er nunmehr der neue Eigentümer und somit Ihr neuer Vermieter ist, an den die Miete zu entrichten ist, muss er seine Berechtigung nachweisen: Der Erwerber ist erst Eigentümer (und damit Vermieter), wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Lassen Sie sich bei Verkäufen den Eigentumsübergang durch einen Grundbuchauszug
nachweisen.

Aber: Der Verkäufer (d. h. der Alteigentümer) kann seine Ansprüche auf die Mieteinnahmen auch an den Erwerber abtreten oder diesen bevollmächtigen, seine Rechte aus dem Mietvertrag bereits vor dem Eigentumsübergang wahrzunehmen. Auch das ist Ihnen gegenüber in geeigneter Weise nachzuweisen. Mit voreiligen Mietzahlungen an den neuen Eigentümer sollten Sie also vorsichtig sein, damit Sie nicht an den Falschen zahlen. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich in einer unserer Beratungsstellen beraten.

Achtung: Bei einer Zwangsversteigerung wird der Erwerber bereits mit Zuschlag Eigentümer und damit Vermieter; der Beschluss ist als Nachweis ausreichend.

Bei einem Eigentumsübergang durch Erbschaft werden die Erben sofort Eigentümer/Vermieter, hier genügt die Vorlage eines Erbscheins bzw. eines notariell eröffneten Testaments.

Fehlen die erforderlichen Nachweise (und haben Sie nach einem Verkauf durch Einsichtnahme ins Grundbuch festgestellt, dass der neue Eigentümer noch nicht eingetragen ist), zahlen Sie Ihre Miete vorerst weiter an den alten Vermieter. Ist dies nicht möglich, können Sie die Miete zunächst auch auf einem gesonderten Konto abrufbereit „parken“.

Verlangen mehrere angebliche Vermieter, dass Sie die Miete an sie zahlen und können Sie keine Klarheit erzielen, sollten Sie die Miete beim zuständigen Amtsgericht (in Berlin: AG Tiergarten, Turmstraße 91, 10548 Berlin) hinterlegen.

Lassen Sie sich beraten!

Volle Vermieterrechte erst nach Grundbucheintragung

Solange der Erwerber nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat er im Haus nichts zu sagen. Er darf weder die Wohnungen betreten noch Schlösser auswechseln oder gar Bau- bzw. Abrissarbeiten beginnen. Nur wenn er nachweislich im Auftrag Ihres Vermieters handelt, kann er schon vor erfolgter Grundbucheintragung tätig werden.

Achtung: Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch machen den Erwerber noch nicht zum Eigentümer. Vom Kaufvertrag bis zur Eintragung im Grundbuch können Monate vergehen. Der Zeitpunkt der Grundbucheintragung ist deswegen so wichtig, weil der neue Eigentümer vor seiner Eintragung z. B. keine Mieterhöhungserklärung oder Modernisierungsankündigung verschicken darf. Tut er es trotzdem, sind diese unwirksam, sofern er hierzu vom Verkäufer nicht ausdrücklich bevollmächtigt wurde.

Aber: Beachten Sie die oben genannten Ausnahmen für Erwerber im Rahmen der Zwangsversteigerung und für Erben.

Wenn sich die Person, die sich als neuer Eigentümer ausgibt, nicht schriftlich legitimieren kann und im Haus unbefugt tätig wird oder gar Mieter_innen bedroht, sollten Sie die Polizei rufen.

Unsere Empfehlung: Verständigen Sie sich mit Ihren Nachbarn. Gemeinsam wird es Ihnen leichter gelingen, den neuen Eigentümer – wenn nötig – in seine gesetzlichen Schranken zu weisen.

Einsicht ins Grundbuch nehmen

Zu Ihrer eigenen Sicherheit ist es ratsam und mitunter unabdingbar, dass Sie selbst oder einer Ihrer Nachbarn Einsicht ins Grundbuch nehmen. Sie sind als Mieter_innen dazu jederzeit berechtigt und müssen nur Personalausweis und Mietvertrag vorlegen. Die Adresse und Öffnungszeiten Ihres Grundbuchamts können Sie bei Ihrem zuständigen Amtsgericht erfragen (oder im Internet einsehen).

Hüten Sie Ihren Mietvertrag!

Nicht nur, wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkauft wird, sollten Sie Ihren Mietvertrag sorgsam hüten! Geben Sie ihn niemals aus der Hand, sondern machen Sie sich eine Kopie und verwahren Sie das Original an einem sicheren Ort, denn der neue Vermieter übernimmt Ihnen gegenüber alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters (§ 566 Abs.1 BGB). Deshalb bleibt auch Ihr alter Mietvertrag – so wie er ist – gültig, unabhängig davon, wie häufig die Vermieter wechseln. Sie müssen jedoch damit rechnen, dass der neue Eigentümer versuchen wird, Ihnen einen neuen Vertrag aufzudrängen. Doch jeder neue Vertrag kann Ihnen Nachteile bringen. Wenn Sie, aus welchen Gründen auch immer, zu einer Änderung Ihres Mietvertrags oder gar zu einem Neuabschluss aufgefordert werden, sollten Sie sich deshalb unbedingt anwaltlich beraten lassen.

Achtung: Auch für mündlich geschlossene Mietverträge gilt, dass sie nach einem Eigentümerwechsel gültig bleiben.

Mietunterlagen ordnen

Wichtig ist, dass Sie alle Ihre Rechte dem neuen Eigentümer gegenüber beweisen können. Sie müssen damit rechnen, dass er Ihr Mietverhältnis überprüft (auch durch eine Wohnungsbesichtigung, s. u.) und versucht, Schwachstellen zu finden und auszunutzen. Sie sollten deshalb alle Ihre Mietunterlagen, sofern noch nicht geschehen, schnellstens ordnen. Hierzu gehört:

wichtige Schriftstücke kopieren und die Originale gesondert verwahren und

in einem Ordner alle Mietunterlagen chronologisch sammeln (Kopie des Mietvertrags, jeden Briefwechsel und jede Mieterhöhung, ggf. Protokolle, Fotos, Zeugenaussagen).

Bei allen wichtigen Schreiben an den Vermieter müssen Sie beweisen können, dass er diese erhalten hat. Am einfachsten gelingt Ihnen dies:

durch Einschreiben mit Rückschein oder

durch persönliche Empfangsbestätigung des Vermieters oder des Beauftragten des Vermieters (z. B. Verwalter oder Poststelle bei Wohnungsbaugesellschaften) auf der Kopie Ihres Schreibens oder

durch Einwurf in den Briefkasten des Vermieters unter Zeugen (der Zeuge muss den Inhalt des Schreibens kennen und sollte möglichst kein Verwandter sein).

Haben Sie mit dem alten Vermieter mündliche Vereinbarungen getroffen, sollten Sie sich diese möglichst noch schriftlich von ihm bestätigen lassen oder zusammen mit Zeugen in einem Protokoll Zeit, Ort und Inhalt der Absprache festhalten und vom Zeugen unterschreiben lassen.

Umgang mit Besichtigungen

Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist erfahrungsgemäß mit Besichtigungen verbunden. Der bisherige Vermieter will Interessenten die Wohnung zeigen oder der neue Vermieter schickt einen Architekten oder Mitarbeiter der Hausverwaltung zur Begutachtung.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Besuche rechtzeitig und schriftlich bei Ihnen anzumelden. Rechtzeitig heißt: mindestens einen Tag bzw. zwei Tage vorher oder – wenn Sie berufstätig sind – drei bis vier Tage vorher. Nur der Vermieter oder sein Bevollmächtigter (z. B. der Hausverwalter) darf Ihnen einen Besuch zur Wohnungsbesichtigung oder zur Durchführung von Baumaßnahmen ankündigen. Wenn Handwerker, Architekten, Makler oder Kaufinteressenten sich selbst ankündigen, sind Sie also keineswegs verpflichtet, diesen Zutritt zu Ihrer Wohnung zu gewähren. Sie müssen den Besichtigungstermin Ihres Vermieters – für einen Besuch Ihres Vermieters selbst oder eines von ihm Beauftragten – nicht unbedingt akzeptieren. Ist der vorgeschlagene Termin unpassend, unterbreiten Sie schriftlich einen Gegenvorschlag mit zwei bis drei Ausweichterminen, die innerhalb der nächsten Tage liegen.

Wenn Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkauft oder versteigert werden soll und die Interessenten bei Ihnen auftauchen, sollten Sie diesen kurz, aber unmissverständlich klarmachen, dass Sie in Ihrer Wohnung bleiben wollen und Ihre Rechte kennen. Es kann Ihnen auch niemand verwehren, die Besucher in sachlicher Form auf bestehende Mängel von Haus und Wohnung hinzuweisen und ihnen diese vor Augen zu führen.

Wenn Sie mit einer Häufung von Besichtigungsterminen rechnen müssen, sollten Sie gleich vorsorgen, damit diese nicht in Dauerstress ausarten: Teilen Sie dem Vermieter mit, dass Sie ihm pro Woche an einem bestimmten Tag zwei bis drei Stunden Gelegenheit zu Besichtigungen geben, sofern er Ihnen spätestens drei Tage vorher die Besucher schriftlich ankündigt. Lassen Sie dann nicht mehr als drei bis vier Personen auf einmal herein und führen Sie diese gemeinsam durch die Wohnung. Weitere wichtige Informationen sowie Musterbriefe finden Sie in unserer Infoschrift „Zutritt und Besichtigung“.

Eigentumswechsel ist kein Kündigungsgrund

Weder nach dem Verkauf noch nach der Versteigerung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung und auch nicht im Fall einer Erbschaft hat der Erwerber das Recht, das Mietverhältnis mit Ihnen unter Berufung auf den Erwerb einfach zu kündigen. Der neue Vermieter kann das bestehende Mietverhältnis nur aus den gesetzlich genannten Gründen und mit den gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten (längeren) Fristen kündigen.

Kündigung nach Zwangsversteigerung

Nach einer Zwangsversteigerungverkürzen sich lediglich alle Kündigungsfristen auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 57 a Zwangsversteigerungsgesetz). Der Erwerber ist aber an die gesetzlichen Kündigungsgründe gebunden, und Ihnen bleiben alle Möglichkeiten des Widerspruchs.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Auch
bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs des neuen Vermieters sollten Sie nicht kopflos werden: Lassen Sie sich umgehend beraten, welche Schritte Sie dagegen unternehmen können. Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Vermieter darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Diesen Kündigungsschutz können die Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

In Berlin gilt seit dem 1. September 2011 in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg eine Kündigungssperrfrist von sieben Jahren, da dort die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist. Diese Vorschrift gilt bis zum 31. August 2018.

Weitere Informationen finden Sie in unseren Infoschriften „Kündigung durch den Vermieter“ und „Umwandlung und Wohnungsverkauf“.

Mit Mieterhöhung rechnen

Der neue Vermieter hat kein Sonderrecht zur Mieterhöhung. Doch Sie müssen damit rechnen, dass er versuchen wird, vom alten Vermieter nicht ausgeschöpfte oder versäumte Mieterhöhungen nachzuholen. Wappnen Sie sich und gehen Sie zur Beratung! Näheres zur Mieterhöhung können Sie in unserer Infoschrift „Mieterhöhung“ nachlesen.

Kaution bleibt sicher

Die Rückgabe der Mietsicherheit (zuzüglich Zinsen) schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. Seit dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) ist der Erwerber gemäß § 566a BGB nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes zur Rückgabe der Mietsicherheit (Kaution) verpflichtet. Er muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie ihm vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde. Das gilt auch bei mehreren Verkäufen (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, AZ: VIII ZR 304/10).

Achtung: Die Regelung gilt nicht rückwirkend für Grundstücksveräußerungen vor dem 1. September 2001. In diesen Fällen haftet der Erwerber für die Kaution nur, wenn er sie auch vom Verkäufer übernommen oder sich ihm gegenüber zur Auszahlung der Kaution verpflichtet hat. Die Mieter_innen müssen das beweisen (BGH, Urteil vom 28. September 2005, AZ: VIII ZR 372/04).

Falls Sie die Kaution vom Erwerber nicht zurückerhalten können, haftet der frühere Vermieter für deren Rückzahlung. Das gilt freilich dann nicht, wenn Sie sich mit der Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber einverstanden erklärt haben.

Will sich der Verkäufer gegen zukünftige Rückforderungsansprüche absichern und händigt den Mieter_innen die Mietkaution einschließlich der bisher aufgelaufenen Zinsen aus, kann der Erwerber von den Mieter_innen nicht verlangen, dass diese eine Mietsicherheit an ihn leisten (LG Berlin, Urteil vom 15. März 2011, AZ: 65 S 283/10).

Wird das Haus oder die Wohnung unter Zwangsverwaltung gestellt, können die Mieter_innen die Übergabe der Kaution an den Zwangsverwalter fordern. Der Zwangsverwalter tritt für die Dauer der Beschlagnahme in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 152 ZVG). Er ist den Mieter_innen gegenüber auch dann zur Herausgabe der geleisteten Mietsicherheit verpflichtet, wenn er diese nicht vom Vermieter erhalten hat. Weiteres zur Kaution entnehmen Sie bitte unserer Infoschrift „Mietsicherheit“.

Betriebs- und Heizkostenabrechnung

Bei Vermieterwechsel hat der alte Vermieter für die Zeiträume abzurechnen, die bis zum Eigentumsübergang beendet sind. Nur wenn sich der neue Vermieter gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, die Abrechnung auch für den bereits abgeschlossenen Abrechnungszeitraum vorzunehmen, ist er dazu verpflichtet. Dann muss er natürlich auch ein möglicherweise entstehendes Guthaben auszahlen. Tritt der neue Eigentümer während der Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis ein, muss er über den gesamten Zeitraum abrechnen und bei der Abrechnung auch alle bis dahin gezahlten Vorschüsse berücksichtigen und ein eventuelles Guthaben auszahlen.

Beispiel: Wenn der Eigentümerwechsel am 1. Juni 2011 erfolgt, muss der alte Vermieter die Betriebskostenabrechnung nur noch für das Jahr 2010 erstellen (vorausgesetzt die Abrechnungszeiträume entsprechen den Kalenderjahren). Für das Jahr 2011 muss der neue Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen, auch wenn er von Januar bis Mai noch gar nicht Eigentümer war.

Mängelbeseitigung

Da der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintritt, hat er auch bereits bestehende Mängel zu beseitigen. Also können Sie auch Mietminderungsansprüche gegenüber dem neuen Eigentümer geltend machen. Selbst Ansprüche auf Aufwendungsersatz können Sie vom neuen Vermieter verlangen (die Aufwendungen können entstanden sein, weil Sie einen Mangel selbst haben beseitigen lassen, nachdem der Vermieter mit der Beseitigung im Verzug war). Sie sind nicht dazu verpflichtet, können aber Ihrem neuen Vermieter die bestehenden Mängel noch einmal anzeigen und die Mängelbeseitigung verlangen, auch wenn Sie dies bereits gegenüber dem alten Vermieter getan haben. Vielleicht veranlasst der neue Vermieter ja daraufhin die längst fällige Mängelbeseitigung.

Haben Sie gegenüber dem alten Vermieter Ansprüche auf Verwendungsersatz (z. B. aus genehmigter Mietermodernisierung) oder bereits fällige Schadensersatzansprüche, müssen Sie diese noch gegenüber dem alten Vermieter durchsetzen. Hierfür hat der neue Vermieter nicht einzutreten.

Achtung: Es gilt die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis vom Eigentumsübergang. Sie sollten sich also rechtzeitig beraten lassen.

Keller und Dachboden

Wenn der neue Eigentümer eine Modernisierung oder Umwandlung beabsichtigt, wird er versuchen, im Keller und im Dachgeschoss „freie Bahn“ zu schaffen.

Sorgen Sie deshalb dafür, dass Ihr Keller verschlossen und mit Ihrem Namen versehen ist. Sie können auch vorsorglich ein Schild anbringen: „Bei unbefugtem Öffnen oder Betreten erfolgt Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs und Sachbeschädigung!“

Wenn Sie das Recht haben, den Dachboden als Trockenraum, Speicher o. Ä. zu nutzen, sollten Sie die Schlüssel nicht aus der Hand geben und den neuen Vermieter schriftlich auf Ihr Zugangsrecht hinweisen.

Auch der neue Vermieter hat die Möglichkeit, nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Abstellräume, Keller oder Dachboden) zu kündigen, wenn er diese zu Wohnungen ausbauen oder Wohnraum mit Nebenräumen ausstatten will (Teilkündigung § 573 b BGB). Er muss dabei die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachten. Bei einer solchen Teilkündigung haben Sie das Recht, Widerspruch einzulegen, und Sie können eine Mietsenkung durchsetzen.

Lassen Sie sich also nicht überrumpeln und verteidigen Sie Ihr Recht – notfalls auch vor Gericht – und lassen sich hinsichtlich der zweckmäßigen Vorgehensweise anwaltlich beraten.

Keine Verhandlungen an der Haustür

Ein Verkauf ist oft der Startschuss für einschneidende Veränderungen im Haus: Der neue Vermieter versucht, in seinem Sinne Ordnung zu schaffen. Mancher versucht es auch mit Überredung und Überrumpelung an der Haustür – z. B. wenn er Ihre Unterschrift für eine Mieterhöhung oder für Baumaßnahmen will. Unterschreiben Sie nichts „zwischen Tür und Angel“! Nehmen Sie sich ausreichend Zeit zum Überlegen. Nichts ist so eilig, als dass nicht genug Zeit für Sie wäre, sich erst beraten zu lassen. Dulden Sie deshalb keine Überraschungsbesuche oder bedrängende Telefonanrufe! Sie können sich einfach vor Belästigung und Überrumpelung schützen, indem Sie Ihrem Vermieter mündlich oder schriftlich erklären: „Wenn Sie etwas von mir wollen,
teilen Sie mir das bitte schriftlich mit.“ (Siehe hierzu auch unsere Infoschrift „Zutritt und Besichtigung“.)

Übrigens: Ein Vertrag, der bei Gelegenheit eines nicht vereinbarten Hausbesuchs des Vermieter geschlossen wird, fällt in den Geltungsbereich des Haustürwiderrufsrechts (§ 312 BGB), d. h. Sie können innerhalb von zwei Wochen den Vertrag/die Vereinbarung schriftlich widerrufen. Die kurze Frist gilt nur, wenn Sie über das Widerrufsrecht belehrt wurden.

Aber Vorsicht: Das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften greift nur, wenn Ihr Vermieter als Unternehmer (§ 14 BGB) handelt. Vermietet er nur eine oder wenige Wohnungen längerfristig, handelt er nicht geschäftsmäßig. Deshalb sollten Sie immer sehr genau überlegen, bevor Sie bei einem Vermieterbesuch in Ihrer Wohnung einen neuen Mietvertrag, Änderungen zu Ihrem Mietvertrag oder andere Vereinbarungen und Erklärungen unterschreiben.

Haben Sie voreilig doch eine Unterschrift geleistet und kommen Ihnen danach Zweifel, sollten Sie unverzüglich anwaltlichen Rat einholen.

Terror gegen Mieter_innen

Manchmal kommt es leider vor, dass neue Vermieter das Ziel haben, Mieter_innen zu vertreiben oder einzuschüchtern und deshalb auch vor gewaltsamen Übergriffen gegen Mieter_innen und deren Eigentum nicht zurückschrecken. Wann immer Ihr Vermieter Sie bedroht, Ihr Hausrecht nicht respektiert oder sich an Ihrem Eigentum vergreift – egal, ob es sich in Ihrer Wohnung, Ihrem Keller, auf Ihrem Dachboden, im Hausflur oder auf dem Hof befindet –, haben Sie das Recht, die Polizei zu rufen und Anzeige zu erstatten. Dies gilt auch, wenn der Vermieter ohne Genehmigung Umbau- oder Abrissarbeiten oder offensichtliche Zerstörungen durchführt. Wichtig ist, dass Sie sich rechtzeitig an die Berliner MieterGemeinschaft e. V. wenden. Wir werden Ihnen im Fall von Schikanen und Gewalttätigkeiten im möglichen Umfang rechtliche und praktische Hilfe geben, beispielsweise Sie auch bei der Organisation und Durchführung von Hausversammlungen unterstützen.

Der Aushang folgender Warnung kann helfen, einen neuen Vermieter und dessen Helfer abzuschrecken und in die Schranken zu weisen:

Musteraushang:

Warnung!

Wir machen unseren Vermieter, dessen Mitarbeiter und von ihm beauftragte Handwerker darauf aufmerksam, dass wir den Zutritt zu unserer Wohnung, zu unserem Dachboden und unserem Keller nur nach schriftlicher, begründeter Anmeldung gestatten. Sollten unsere Räume ohne unsere Zustimmung betreten werden, so werden wir unverzüglich Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) bzw. wegen Sachbeschädigung und Diebstahls erstatten. Unsere Anzeige wird sich ggf. sowohl gegen den richten, der unsere Räume selbst betreten oder dabei geholfen hat (§§ 25, 26 StGB), als auch gegen den Vermieter/ Hausverwalter/ Bauleiter usw., der dazu angestiftet hat (§ 26 StGB).

Stefanie Standfest

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Eigentumswohnung

Wie ist das rechtliche Verhältnis zwischen Mieter_innen und Eigentümergemeinschaften?

Die deutsche Rechtsordnung, wie sie seit 1900 im BGB festgeschrieben ist, bindet Gebäude als wesentliche Bestandteile an die Grundstücke. An wesentlichen Bestandteilen kann kein gesondertes Eigentum begründet werden. Erst 1951 durchbrach das WoEigG diesen Grundsatz und schuf durch rechtssystematisch komplizierte Konstruktionen die Möglichkeit des Sondereigentums (§ 1 WoEigG).

Nur jeweils zwischen den Mieter_innen und den Wohnungseigentümern bestehen die mietrechtlichen Beziehungen. Sie richten sich ausschließlich nach Gesetz und Mietvertrag und unterscheiden sich in keiner Weise von denen in Miethäusern mit nur einem Hauseigentümer / Vermieter.

Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft binden grundsätzlich nur die Eigentümer und haben keine unmittelbar zwingende Wirkung für die Mieterschaft. Insbesondere ersetzen solche Beschlüsse niemals eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Betriebskosten.

Andererseits können die Mieter_innen von dem Eigentümer verlangen, dass er notwendige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft einfordert und gegebenenfalls auch gerichtlich einklagt.

Dennoch sind diese Mietverhältnisse faktisch dadurch benachteiligt, dass die Mieter wesentlich stärker durch Kündigung wegen Eigenbedarfs bedroht sind als die Mieter_innen in einem Miethaus mit nur einem Hauseigentümer / Vermieter.

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Einliegerwohnung

Wann spricht man von einer Einliegerwohnung und welche rechtlichen Besonderheiten gelten hier?

Bei einer Einliegerwohnung handelt es sich um eine Wohnung innerhalb eines Hauses, das ansonsten ausschließlich vom Vermieter selbst bewohnt wird. In diesen Fällen gelten erleichterte Möglichkeiten, den Mieter_innen zu kündigen.

Während der Vermieter grundsätzlich einen Kündigungsgrund benötigt, darf er den Mieter_innen einer Einliegerwohnung grundlos kündigen. Als Ausgleich dazu verlängert sich die Kündigungsfrist für den Fall, dass der Vermieter keinen Grund angegeben hat, um weitere 3 Monate (§ 573 a BGB).

Das erleichterte Kündigungsecht des Vermieters greift allerdings nicht, wenn der Vermieter zwei von drei Wohnungen in einem Haus selbst bewohnt (BGH, Urt. v. 17.11.2010, AZ: VIII ZR 90/10).

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Einstweilige Verfügung

Wie können sich Mieter_innen gegen Handlungen des Vermieters, durch die ihre Rechte beeinträchtigt werden, kurzfristig zur Wehr zu setzen?

Um nur einige Beispiele zu nennen, wann das nötig erscheint: Abbrucharbeiten am Haus, Abstellen der Heizung im Winter, Austausch der Schlösser an der Wohnung, usw.

In solchen Fällen mit erhöhter Dringlichkeit kann durch ein gerichtliches Eilverfahren ein vorläufiger Rechtsschutz in Form einer einstweiligen Verfügung erwirkt werden. Derartige Verfahren regeln einen Streitfall nur vorläufig und die einstweiligen Verfügungen ergehen – zum Teil ohne mündliche Verhandlung – sofort oder innerhalb weniger Tage.

Das Gericht prüft den Inhalt des Verfügungsgesuchs auf dessen Schlüssigkeit. Das Verfügungsgesuch (in unseren Fällen: der Mieter_innen) ist juristisch
schlüssig, wenn allein nach dem, was der Antragssteller (Mieter/in) vorbringt, Verfügungsanspruch und -grund vorliegen. Ein Verfügungsanspruch ist ein Anspruch des Antragstellers (Mieter/in) gegen den Antragsgegner (Vermieter), der nicht auf Geld gerichtet ist. Ein Verfügungsgrund liegt vor, wenn ohne die einstweilige Verfügung Gefahr für die Durchsetzung des Anspruchs besteht.

Langwierige Beweisaufnahmen sind nicht möglich, daher müssen die Tatsachen, die den Anspruch begründen, vorläufig nur glaubhaft gemacht werden. Der Begriff “glaubhaft” bedeutet hier, dass ein geringerer Grad an Wahrscheinlichkeit benötigt wird.

Mit der Zustellung ist die einstweilige Verfügung regelmäßig vollzogen und muss daher befolgt werden. Ansonsten droht ein Ordnungsgeld.

Der Vermieter kann aber Widerspruch einlegen, wenn die einstweilige Verfügung ohne mündliche Verhandlung ergangen ist. Ein solcher Widerspruch hat zwar keine aufschiebende Wirkung (sprich: die einstweilige Verfügung gilt trotzdem weiter), aber auf Antrag kann das Gericht die Vollstreckung einstellen, bis über den Widerspruch entschieden ist. Erging die einstweilige Verfügung nach einer mündlichen Verhandlung oder wurde sie nach einem eingelegten Widerspruch bestätigt, ist gegen sie nur noch die Berufung möglich. Dieses Verfahren wird unabhängig von einem Hauptsacheverfahren fortgeführt.

Zur Einleitung eines solchen Hauptsacheverfahrens (d.h. eines regulären Klageverfahrens über den strittigen Gegenstand) können Mieter_innen durch den Vermieter gezwungen werden. Weigern sich die Mieter_innen, kann die Aufhebung der einstweiligen Verfügung beantragt werden und es drohen Schadensersatzansprüche. In der Regel wird auf das Hauptsacheverfahren verzichtet, da im Eilverfahren die Tatsachen recht oberflächlich überprüft werden, die Rechtslage hingegen eindeutig beurteilt wird.

Es versteht sich von selbst, dass solche Verfahren nicht ohne juristischen Beistand angestrengt werden sollten, der Besuch einer Beratungstelle ist daher unvermeidlich.

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Einwendungsfrist

Müssen Mieter_innen, die gegen ihre Betriebs- oder Heizkostenabrechnung vorgehen wollen, eine Frist beachten?

Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechung müssen Mieter_innen dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Die Frist beginnt jedoch erst zu laufen, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt worden ist (BGH, Urteil v. 8.12.2010, AZ: VIII ZR 27/10).

Nach Ablauf dieser Frist können Mieter_innen gegen die Abrechnung nicht mehr vorgehen. Ausgenommen hiervon ist jedoch der Fall, dass die Mieter /innen die Verspätung ihrer Einwendung nicht zu vertreten haben.

Die Einwendungsfrist gilt für alle Mängel einer Abrechnung, also auch für den Fall, dass aufgrund bestimmter Vereinbarungen im Mietvertrag bestimmte Kostenarten auf die Mieter_innen nicht umlegbar sind. Auch in diesem Fall müssen die Mieter_innen dem Vermieter mitteilen, dass diese Kostenarten nicht von ihnen zu tragen sind (BGH, Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 148/10).

Achtung: Die Einwendungsfrist hat keine Gültigkeit für den preisgebundenen Wohnraum (BGH, Urt. v. 20.07.2005, AZ: III ZR 371/04).

Schlüsselbegriffe: Betriebskosten,Heizkosten,Nebenkosten,Einwendung,Einwendungsfrist

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Energieausweis

Was ist der Sinn und Zweck eines Energieausweises? Wie kann er Mieter_innen dienen?

Alle Wohnhäuser brauchen ab dem 01.01.2009 einen Energieausweis, wenn sie neu vermietet, verkauft oder verpachtet werden. Also können potenzielle Mieter_innen vom Vermieter verlangen, dass er ihnen vor Mietvertragsabschluss einen Energieausweis vorlegt, in der der Energiebedarf oder der Energieverbrauch des Gebäudes angegeben ist.

Der Energieausweis informiert über den energetischen Zustand eines Gebäudes. Damit soll Mieter_innen schon vor Vertragsabschluss die Möglichkeit gegeben werden, die Heizkosten der Wohnung, an der sie interessiert sind, einzuschätzen. Außerdem lassen sich mit dem Energieausweis verschiedene Häuser in Bezug auf ihre energetische Qualität vergleichen.

Der Energieausweis kann in zwei verschiedenen Versionen erstellt werden – als bedarfs- oder verbrauchsorientierter Energieausweis. Der bedarfsorientierte ist genauer, da er auf der Bewertung der Bausubstanz (Wärmedämmung von Wänden, Dach und Fenstern) sowie den technischen Daten der Heizungsanlage beruht. Der verbrauchsbasierte kann auf der Grundlage bisheriger Heizkostenabrechnungen (der letzten drei Jahre) erstellt werden und ist dadurch für die Vermieter deutlich billiger in der Erstellung. Seine Aussagekraft ist allerdings wesentlich geringer, vor allem bei Leerstand. Stark eingeschränkt ist sein Informationsgehalt auch bei längerer Abwesenheit von Mieter_innen. Die Immobilienverbände haben durchgesetzt, dass der Eigentümer in der Regel entscheiden kann, welchen Ausweis er ausstellen lässt. Lediglich für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist, muss ein bedarfsorientierter Ausweis erstellt werden.

Bedarfsausweis

Ein bedarfsorientierter Energieausweis weist zwei verschiedene Werte aus, einen Wert für den Endenergiebedarf und einen für den Primärenergiebedarf.

Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, vom konkreten Gebäude jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Am Endenergiebedarf sollten sich Mieter_innen orientieren, wenn sie ihren künftigen Energieverbrauch und die Energiekosten abschätzen wollen.

Der Primärenergiebedarf bildet die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes ab. Er berücksichtigt neben der Endenergie auch die sogenannte „Vorkette“ (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) der jeweils eingesetzten Energieträger (z.B. Heizöl, Gas, Strom, Erneuerbare Energien). Der Primärenergiebedarf fällt dann besonders niedrig aus, wenn Erneuerbare Energien (Solare Strahlungsenergie, Geothermie, Energie aus Biomasse) für die Energieversorgung im Gebäude eingesetzt werden. Am Primärenergiebedarf können Mieter_innen erkennen, wie umweltfreundlich ihr Gebäude ist.

Verbrauchsausweis

Ein verbrauchsorientierter Energieausweis gibt den Energieverbrauch der Gebäudebewohner/innen in den vergangenen drei Jahren für Heizung und Warmwasserbereitung an. Um den Energieverbrauchskennwert zu ermitteln, wird der tatsächliche Energieverbrauch mithilfe eines standortbezogenen Klimafaktors bereinigt. So führt beispielsweise ein hoher Verbrauch in einem einzelnen harten Winter nicht zu einer schlechteren Beurteilung des Gebäudes. Der tatsächliche Energieverbrauch in einem Gebäude oder einer Wohnung kann aufgrund des Witterungseinflusses vom Energieverbrauchskennwert abweichen. Das Ergebnis im Verbrauchsausweis ist stark vom individuellen Nutzungsverhalten der Bewohner/innen abhängig. Wird in einem energetisch schlechten Gebäude kaum geheizt, so kann der Energieausweis trotzdem sehr gut ausfallen.

Farbskala

In dem vierseitigen Energieausweis werden auf einer Skala von Grün (geringer Bedarf beziehungsweise Verbrauch) über Gelb bis Rot (hoher Verbrauch und damit Sanierungsbedürftigkeit) Energiewerte angegeben. Diese bieten dem Wohnungssuchenden leider keinen so verständlichen Vergleichsmaßstab wie die oben genannten Energieeffizienzklassen für Elektrogeräte. Sinnvoll wäre die Angabe eines objektiven Werts wie der erforderlichen Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Aber immerhin ist ein erster Schritt getan, der Mieter_innen eine bessere Einschätzung ihrer künftigen Energiekosten ermöglicht. Damit wird auch die bisherige Praxis unseriöser Vermieter, die Nebenkosten im Mietvertrag unrealistisch niedrig anzusetzen und damit eine niedrigere Gesamtmiete vorzutäuschen, was bei der nächsten Betriebskostenabrechnung eine kräftige Nachzahlung und eine
Nebenkostenerhöhung zur Folge hat, zumindest erschwert werden.

Ausweispflicht

Bei bestehenden Vertragsverhältnissen haben Mieter_innen keinen Anspruch, den Energieausweis einzusehen. Dann ergibt sich der Energieverbrauch allerdings auch aus der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.

Gut ein halbes Jahr nach Einführung des Energieausweises lag für den größten Anteil der vermieteten Wohngebäude in Deutschland ein solches Dokument vor. Manche Vermieter wissen jedoch noch immer nicht, dass der Energieausweis bei Neuvermietung von Wohnungen oder Häusern verpflichtend ist. Die deutsche Energieagentur dena ermittelte, dass von den beiden Energieausweisvarianten der auf Heizkostenabrechnungen basierende Verbrauchsausweis deutlich weiter verbreitet sei. „Durchschnittlich 78% der Wohngebäude verfügen über einen solchen Energieausweis. Nur 22% haben dagegen einen Bedarfsausweis, der auf einer technischen Analyse der Bausubstanz und der Heizungsanlage des Gebäudes beruht. Hauptgrund sind die niedrigeren Kosten: Der Preis für einen Verbrauchsausweis liegt in einem Mehrfamilienhaus mehrheitlich unter 20 Euro pro Wohneinheit, für einen Bedarfsausweis unter 50 Euro.“

Dass die meisten Vermieter den Energieausweis erst auf Nachfrage vorlegen, ist leider üblich. Spätestens bei einer Wohnungsbesichtung sollten Mieter_innen danach fragen. Liegt das Gebäude im gelben bis roten Bereich der Farbskala im Energieausweis, ist mit hohen bis sehr hohen Nebenkosten für Heizung und Warmwasser zu rechnen. Wenn Wohnungs- oder Hausbesitzer ihrer Ausweispflicht nicht nachkommen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Ausgenommen von Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises sind allerdings Baudenkmäler.

Zum Energieausweis gehören auch Modernisierungsempfehlungen. Die Umsetzung der Empfehlungen ist nicht verpflichtend. Es lohnt sich für Mieter_innen aber danach zu fragen, ob die Umsetzung geplant ist.

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Energieeinsparverordnung

Die “EnEV” ist ein Teil des deutschen Baurechts und soll dem Klimaschutz dienen.

In der EnEV wird ein ganzheitlicher Ansatz für neu zu errichtende Gebäude umgesetzt: Sämtlicher für Wärme und Warmwassererzeugung notwendiger Energiebedarf wird primärenergetisch bewertet, d.h. es wird ein sogenannter Jahresprimärenergiebedarf berechnet. Bei dieser Berechnung werden sowohl die Effizienz der Energieträger, als auch die der Anlagentechnik bilanziert. Auch Energieverbräuche, die außerhalb des Gebäudes, z.B. beim Transport der Energieträger, entstehen, fließen in die Bilanz ein. Bauliche und anlagentechnische Maßnahmen können miteinander verrechnet werden, da alle Größen, die den Energieverbrauch beeinflussen, berücksichtigt werden. Eine gute Anlagentechnik kann so eine nur mäßige Wärmedämmung wieder wett machen und eine Nutzung von erneuerbaren Energien wird bei der Bewertung der Gebäude positiv angerechnet.

Alle neu gebauten Gebäude müssen die Anforderungen der jeweiligen EnEV erfüllen. Bei bereits bestehenden Gebäuden verpflichtet die EnEV die Hauseigentümer, Nachbesserungen vorzunehmen (sogenannte Nachrüstpflicht). Dies gilt für mit Gas oder Öl betriebene Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden. Sie waren bis 31.12.2006 (bei Einhaltung bestimmter Grenzwerte bis 31.12.2008) außer Betrieb zu setzen. Nach Schätzungen betrifft dies ca. zwei Mio. Heizkessel. Heizungs- und Warmwasserrohre in nicht beheizten Räumen und oberste Geschossdecken beheizter Räume mussten bis 31.12.2006 gedämmt werden.

Dachböden mussten bis Ende 2011 eine Wärmedämmung erhalten. Bei Neuerwerb bestand eine Nachrüstpflicht. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sind von dieser Verpflichtung weiterhin freigestellt, wenn sie bereits am 01.02.2002 in dem Haus wohnten.

Nachtspeicherheizungen müssen bis zum 01.01.2020 mit effizienteren Heizungen ausgetauscht werden, vor allem wenn es sich um Wohngebäude mit mindestens 6 Wohneinheiten handelt. Ausgenommen hiervon sind Gebäude, die nach dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erbaut sind, oder wenn der Austausch unwirtschaftlich wäre oder Gebäude, in denen durch öffentlich-rechtliche Vorschriften der Einsatz von elektrischen Speicherheizsystemen vorgeschrieben ist.

Bei baulichen Maßnahmen im Bestand gilt ebenso die Nachrüstpflicht, die jedoch durch das Wirtschaftlichkeitsgebot (§§ 5 und 4 Abs. 3 Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden – EnEG) beschränkt wird. Den Anforderungen des Wärmeschutzes muss entsprochen werden, wenn ein Bauteil ohnehin (Reparaturen bei Verschleiß oder Schäden, Mängelbeseitigung, Verschönerungen) verändert wird und nur, wenn die Erneuerungen mindestens mehr als 20% einer Bauteilfläche betreffen. Eine andere Möglichkeit besteht darin nachzuweisen, dass das Gebäude den Jahresprimärenergiebedarf, der für einen vergleichbaren Neubau gilt, um nicht mehr als 40% überschreitet. In diesem Fall können die betreffenden Bauteile die Anforderungen der EnEV überschreiten. Diese Regelungen gelten u.a. für Fassaden, Fenster oder Fußböden.

In jedem Fall gilt das sogenannte Verschlechterungsverbot (§ 11 EnEV). Die neuen Bauteile oder Anlagen dürfen keine schlechtere energetische Qualität aufweisen als die bisherigen. Für Mieter_innen können bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung entweder umlagefähige Modernisierungen oder auch nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahmen darstellen. Sehen Sie hierzu auch unsere Infoschrift “Modernisierung“.Falls Sie betroffen sind, lassen Sie sich beraten.

Mit der EnEV 2007 wurde der Energieausweis für Bestandsgebäude eingeführt.

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG

Seit dem 01.01.2009 gilt außerdem das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG). Das Ziel ist, den Anteil der Erneuerbaren Energien an der Wärmebereitstellung bis zum Jahr 2020 auf 14% auszubauen. Das Wärmegesetz legt u. a. fest: Eigentümer von Gebäuden, die neu gebaut werden, müssen Erneuerbare Energien (z. B. Solarthermie, Geothermie, Biomasse oder Umweltwärme) für ihre Wärmeversorgung nutzen. Andere Klima schonende Maßnahmen sind zulässig: Hauseigentümer können ihr Haus stärker dämmen, Wärme aus Fernwärmenetzen beziehen oder Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung nutzen. Das Gesetz muss grundsätzlich bei allen Neubauten erfüllt werden, die ab dem 01.01.2009 neu errichtet werden. Für bereits bestehende Gebäude gilt dies nicht. Hauseigentümer unterliegen (bislang) noch keiner Nachrüstpflicht.

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Energieverbrauchskennwert

Wie kann man ihn errechnen?

Mit Hilfe des Energiekennwerts soll ein Gebäude energetisch bewertet werden können. Dieser Bewertung wird der Energieverbrauch des jeweiligen Gebäudes in Kilowattstunden pro Jahr und Fläche (kWh/(a m²)) zugrunde gelegt.

Eine Rolle spielt diese Bewertung bei der Überprüfung von Mieterhöhungen und zwar im Rahmen der Orientierung zur Spanneneinordnung unter der “Merkmalmalgruppe 4: Gebäude”.

Den Energiekennwert kann man entweder dem Energieausweis für das jeweilige entnehmen oder aber selbst errechnen. Wir stellen Ihnen hierzu unseren Rechner zur Verfügung. …Rechner…

Schlüsselbegriffe: Energieverbrauchskennwert,Mieterhöhung

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Erhaltungssatzung

Was genau regelt eine Erhaltungssatzung?

In einem Erhaltungsgebiet benötigen bauliche Veränderungen eine Genehmigung, um die städtebauliche Eigenart oder das soziale Milieu eines Gebiets zu schützen oder eine Umstrukturierung zu unterstützen. Unter Erhaltungssatzungen versteht man baurechtliche Satzungen, die von den Gemeinden erlassen werden können (§§ 172 ff. BauGB). Die städtebaulichen Ziele dieser Satzungen dürfen die folgenden sein:

1. die städtebauliche Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt zu erhalten und/oder

2. den sogenannten Milieuschutz zu garantieren und/oder

3. städtebauliche Umstrukturierungen zu unterstützen.

In einem Gebiet, das von einer Erhaltungssatzung umfasst ist, dürfen keine Nutzungsänderungen, Abrisse oder andere Änderungen der baulichen Anlagen ohne eine entsprechende Genehmigung der Gemeinde erlassen werden. Dient eine Satzung dem Ziel, die städtebauliche Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt zu erhalten (s.o. unter 1.), so bedarf auch der Neubau baulicher Anlagen einer Genehmigung.

Während des Genehmigungsverfahrens prüft die Gemeinde, ob die jeweilige Änderung im Hinblick auf das Erhaltungsziel, welches in der jeweiligen Satzung festgesetzt ist, zulässig ist. Folglich darf die Genehmigung versagt werden, wenn die jeweilige Maßnahme die Erhaltungsgründe beeinträchtigen würde.

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Ersatzvornahme

Was können Mieter_innen unternehmen, wenn der Vermieter die Mängel in der Wohnung nicht beseitigt?

Durch die Möglichkeit zur Ersatzvornahme soll sichergestellt werden, dass die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten bleibt. Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 BGB dazu verpflichet, die Wohnung in diesem Zustand zu erhalten. Melden Mieter_innen also einen Mangel und setzen dem Vermieter zur Beseitigung eine angemessene Frist, so muss der Vermieter innerhalb dieser Frist reagieren. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, haben Mieter_innen nach § 536a Abs. 2 BGB das Recht, den Mangel selbst, aber auf Kosten des Vermieters zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. Übrigens muss natürlich keine Frist gesetzt werden, wenn ein sofortiges Handeln notwendig ist (z.B. Wasserrohrbruch etc.).

Zur Einforderung der entstanden Kosten gegenüber dem Vermieter können Sie sich gern unseren passenden Musterbrief als Vorlage nehmen.

Weigert sich der Vermieter die Kosten zu tragen, so sind Mieter_innen grundsätzlic

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Ersatzwohnraum

Muss der Vermieter bei Kündigung durch Eigenbedarf den Mieter_innen eine andere Wohnung zur Verfügung stellen?

Wird der Mietvertrag aufgrund des Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt, so ist der Vermieter unter bestimmten Vorraussetzungen dazu gehalten, den Mieter_innen Ersatzwohnraum zu stellen. Diese Pflicht des Vermieters besteht aber nur, wenn der Ersatzwohnraum (sprich: eine andere Wohnung)

bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht und

sich im selben Haus bzw. in derselben Wohnanlage befindet.

Besteht diese Pflicht für einen Vermieter und bietet er dennoch keinen Ersatzwohnraum an, so ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam.

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Extremwertbereinigung

Was bedeutet der Begriff “Extremwertbereinigung” im Rahmen des Mietspiegels?

Die Extremwertbereinigung ist ein Verfahren zur Herausfilterung von Gefälligkeits- und Wuchermieten aus den Erhebungsdaten für die einzelnen Mietspiegelfelder. In der Vergangenheit wurden beim Berliner Mietspiegel zunächst 10% – und später 5% – Extremwerte oben und unten gekappt. Seit 2003 wird für die qualifizierten Mietspiegel ein wissenschaftlich entwickeltes Verfahren mit 95%-Vertrauensintervall angewandt. Mit diesen Methoden können zuverlässige Daten ermittelt werden.

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Fahrrad

Wo im Haus/auf dem Grundstück stellt man am besten sein Fahrrad unter?

Wenn für Fahrräder kein eigens dafür eingerichteter Abstellraum zur Verfügung steht, können sie selbstverständlich in die Wohnung mitgenommen oder im eigenen Keller untergebracht werden. Im Hausflur, Kellergang, auf dem Hof usw. dürfen sie nur abgestellt werden, wenn der Vermieter keine Einwände erhebt; es sei denn es ist wegen Diebstahlsgefahr unzumutbar, das Fahrrad draußen stehen zu lassen und es ist genügend Platz im Flur oder auf dem Hof. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die anderen Hausbewohner/innen nicht belästigt werden.

Ein vorhandener Abstellraum muss genutzt werden. Das Amtsgericht Münster (AG Münster, WM 94, 198) hat jedoch das Recht des Mieters anerkannt, sein wertvolles
Rennrad in die Wohnung zu nehmen oder in seinem eigenen Keller aufzubewahren, auch wenn die Hausordnung das Abstellen im Fahrradraum vorschreibt.

Fahrradanhänger für den Transport von Kindern können daneben selbst dann im Hof stehen gelassen werden, wenn sich im Keller dafür eine Abstellmöglichkeit befindet. Begründet wird dies nicht mit der Beschwerlichkeit des Hinuntertragens, sondern damit, dass es dem radelnden Elternteil während des Hinuntertragens in den Keller unmöglich wird, die Kinder ausreichend zu beaufsichtigen. Bleiben die Kinder nämlich während des Hinuntertragens vor dem Kellereingang, so bleiben sie unbeaufsichtigt; begleiten die Kinder den Elternteil in den Keller, so besteht für sie erhöhte Verletzungsgefahr (AG Schöneberg, 6 C 430/05).

Brandschutz: Wenn es brennt, ist der Hausflur in der Regel der einzige bauliche Rettungsweg!

Über die mietrechtlichen Vereinbarungen hinaus sollten jedoch bauordnungsrechtliche und brandschutztechnische Anforderungen berücksichtigt werden: Treppenräume, dazu gehören auch Hausflure, sind Bestandteil eines Brandschutzkonzepts eines Wohngebäudes. Sie dienen gemäß Bauordnung als erster baulich notwendiger Rettungsweg.

Darüber hinaus sind Rettungswege auch Angriffswege für die Feuerwehr. Bei Bränden in Wohngebäuden, die nur einen einzigen baulichen Rettungsweg haben, muss ein Raucheintritt in das Treppenhaus möglichst vermieden werden. Der Treppenraum sollte so lange wie möglich den Bewohner/innen zur Selbstrettung und der Feuerwehr für Lösch- und Rettungsmaßnahmen zur Verfügung stehen. Das heißt, dass aufgrund des Brandschutzes keine Fahrräder in Hausflure abgestellt werden sollten.

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Fahrstuhl

Welche Fahrstuhlkosten konkret können auf die Mieter_innen umgelegt werden?

1. Kosten für die Wartung (= als Wartung gelten Tätigkeiten, die Schäden vorbeugen, nicht solche, welche die Betriebsfähigkeit wieder herstellen),

2. den TÜV (alle drei Jahre),

3. den Elektroenergieverbrauch des Aufzugs,

4. die Beaufsichtigung und Bedienung,

5. die Überwachung und Pflege der Anlage,

6. die Anlagenreinigung und

7. den Notruf (LG Gera, Urt. v. 31.01.2001, AZ:1 S 185/00).

Auf die Mieter_innen nicht umlagefähig sind – wie auch bei den anderen Betriebskosten – die Kosten für Instandhaltung. Gleiches gilt für die Kosten für den Stördienst und Ersatzteile (LG Hamburg, Urt. v. 27.06.2000, AZ:316 S 15/00).

In der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Vollwartungsvertrag bezüglich des Aufzugs abgeschlossen wurde. Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern unter anderem auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letztere aber vom Vermieter zu tragen sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Der abgezogene Anteil muss im Einzelfall nachvollziehbar sein und auf den tatsächlichen Kosten basieren, sodass die Mieter_innen bei der Belegeinsicht auch die Höhe des Vorwegabzugs anhand der Vollwartungsverträge kontrollieren können (LG Berlin, Urt. v. 22.09.2006, AZ: 64 S 198/06; Urt. v. 26.04.2002, AZ: 64 S 18/01). Sind die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Tätigkeiten nicht genau ermittelbar, so darf der Vermieter sie schätzen und grundsätzlich rund 50 bis 80% der gesamten Vollwartungskosten auf die Mieter_innen umlegen (das LG Berlin hat in mehreren Urteilen den auf die Mieter_innen nicht umlegbaren Anteil auf 20% geschätzt). Ebenfalls abzuziehen ist ein Gewerbeanteil, wenn z. B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.

Es hat sich in Berlin weitgehend durchgesetzt, Erdgeschossmieter_innen von der Aufzugsumlage auszunehmen, wenn diese keinen Aufzug benutzen müssen. Doch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung können auch die Parterremieter_innen mit den Aufzugskosten belastet werden (BGH, Urt. v. 20.09.2006, AZ: VIII ZR 103/06). Begründet wird dies vor allem mit Praktikabilität: Um die Tatsache, dass Erdgeschossmieter_innen den Aufzug nicht nutzen, kostentechnisch zu berücksichtigen, müsste der Vermieter eine verbrauchsabhängige Umlage der Aufzugkosten durchführen. Dabei müssten grundsätzlich die Etagen der einzelnen Mieter_innen berücksichtigt werden sowie eben der tatsächliche Gebrauch des Aufzugs. Solch eine Umlage sei aber bezüglich der Aufzugskosten eben nicht praktikabel, zu unübersichtlich und im Einzelnen nicht nachvollziehbar.

Etwas anderes gilt für den Fall, dass sich die Wohnung der Mieter_innen in einem anderen Gebäudeteil befindet (z.B. wohnen die betroffenen Mieter_innen im Hinterhaus, der Aufzug ist jedoch im Vorderhaus). In diesem Fall benachteiligt die Umlage der Aufzugkosten die Mieter_innen unangemessen, da die Wohnung per Aufzug nicht zu erreichen ist. Diese Mieter_innen müssen die Kosten also nicht mittragen (BGH, Urt. v. 08.04.2009, AZ: VIII ZR 128/08). Das gilt aber nur für Formularklauseln. Wurde individuell vereinbart, dass die Mieter_innen unabhängig vom bewohnten Gebäudeteil an den Kosten des Aufzugs beteiligt werden, so ist diese Vereinbarung wirksam.

Wenn die Aufzugskosten starke Veränderung gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbaren Abrechungseinheiten zeigen und diese Veränderungen nicht oder nur ungenügend begründet erscheinen, sollten Mieter_innen von ihrem Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen, Gebrauch machen.

Übrigens … Ein über längere Zeit hinweg defekter Aufzug berechtigt die Mieter_innen zu einer angemessenen Mietminderung.

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Familienangehörige

Welche Rechte haben Familienangehörige von Mieter_innen gegenüber dem Vermieter?

Enge Familienangehörige wie Ehepartner_in, Eltern und Kinder (nicht aber: Geschwister und entfernte Verwandte!) gelten nicht als Untermieter_innen im Sinn des Gesetzes. Vielmehr dürfen die Mieter_innen ihnen den von ihren “Weisungen abhängigen Mitgebrauch” der Wohnung gestatten; sprich: Es wird ein gemeinsamer Haushalt geführt (den Angehörigen die Wohnung nicht zum völlig selbständigen Gebrauch überlassen).

Eine längerfristige Aufnahme von Angehörigen (mehr als 6 Wochen) ist dem Vermieter schriftlich anzuzeigen, bedarf jedoch nicht seiner Genehmigung. Allerdings darf auch durch die Aufnahme von Angehörigen keine Überbelegung der Wohnung eintreten.

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Feier

Haben Mieter_innen das Recht, in ihrer Wohnung Feiern
zu veranstalten?

Feiern und Partys mögen den Beteiligten Vergnügen bereiten, die Nachbarn/innen empfinden sie regelmäßig als Belästigung…Folglich muss die erforderliche Rücksicht genommen werden. Das OLG Düsseldorf hat sich ganz strikt geäußert: “Von 22 Uhr bis 6 Uhr sind grundsätzlich alle Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe stören” (OLG Düsseldorf, WuM 90, 116 ff).

Die weitverbreitete Auffassung, einmal im Monat dürfe man auch nach 22 Uhr lautstark feiern, ist falsch. Auch das Grundgesetz, hier speziell die in Art. 2 Abs.1 GG gewährte freie Entfaltung der Persönlichkeit, kann dafür nicht herangezogen werden: Es gibt (leider) kein Recht auf Partys bis in die Morgenstunden!

Die Bremer Richter (AG Bremen WM 57, 185) halten es für zumutbar, dass die Nachbarn/innen aus besonderen Anlässen (Hochzeit, Sylvester, Karneval) gestört werden, allerdings auch dann nicht bis in die frühen Morgenstunden. Gegebenenfalls können die Nachbarn/innen die Miete mindern. In besonderen Extremfällen (aber auch nur dann) ist der Vermieter sogar berechtigt, nach Abmahnung, fristlos zu kündigen, da das lautstarke Feiern eine Verletzung der vertraglichen Pflichten bedeutet.

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Fernwärme

Fernwärme dient vornehmlich der Heizung von Gebäuden – welche (rechtlichen) Besonderheiten gelten in diesem Zusammenang?

Darunter versteht man den Transport thermischer Energie vom Erzeuger zur Zentralheizung der Verbraucher mittels eines erdverlegten Rohrsystems. Der Fernwärmepreis wird als Mischpreis aus einer verbrauchs- und einer leistungsabhängigen Komponente gebildet. Unproblematisch ist der tatsächliche Verbrauch. Er wird über Wärmemengenzähler erfasst. Die notwendige Leistung – gewissermaßen der Rahmen, in dem der tatsächliche Verbrauch eines Gebäudes dann später liegt – muss als Anschlusswert vom Eigentümer berechnet und beim Wärmeversorgungsunternehmen (in Berlin Vattenfall) bestellt werden. Dabei ist die Leistung so zu wählen, dass auch an kalten Wintertagen genügend Heizwärme zur Verfügung steht, zusätzlich eines gewissen Sicherheitszuschlags. Was als ausreichende Beheizung angesehen wird, ist in der DIN 4701 festgelegt:

1. Wohn-, Schlaf- und Küchenräume +20°C

2. Bäder +22°C

3. Beheizte Flure, Vorräume +15°C

4. Treppenhaus (soweit beheizbar) +10°C

Manche Hauseigentümer bestellen eine unangemessen hohe Leistung. Das verteuert den Anschlusspreis und damit die Gesamtkosten für die Wärme unnötig, da die Mieter_innen eine Leistung bezahlen müssen, die sie gar nicht in Anspruch nehmen. Besonders gravierend wirkt sich dieser Umstand aus, wenn nach einer verbesserten Wärmedämmung der Energiebedarf sinkt, ohne dass die bestellte Leistung an den verringerten Bedarf angepasst wird. In diesen Fällen werden die Mieter_innen durch die Umlage der Sanierungskosten, d.h. mit der Erhöhung der Kaltmiete belastet, profitieren jedoch nicht entsprechend von sinkenden Heizkosten.

Daneben hat der BGH entschieden, dass es sich bei dem Anschluss an die Fernwärme um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie selbst dann handelt, wenn die betroffene Wohnung bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet ist. Die Mieter_innen dieser Wohnung haben diese Maßnahme folglich nach § 554 Abs. 2 S. 1 BGB zu dulden (BGH, Urt. v. 24.09.2008, AZ: VIII ZR 275/08).

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Formularklausel

Hat alles, was in einem Mietvertrag vereinbart wird, Geltung?

Kurz vorab: Ein Blick auf die verschiedenen mietvertraglichen Regelungen lohnt sich auf jeden Fall, da der Vermieter großen Spielraum bei der Gestaltung des Mietvertrags hat…

Prinzipiell ist zwischen Formularklauseln und Individualvereinbarungen zu unterscheiden. Als Formularklauseln gelten insbesondere die Inhalte der standardisierten Mietvertragsformulare, die Hausbesitzervereine oder Verlage anbieten. Auch wenn ein Vermieter nur einzelne Klauseln daraus verwendet oder wenn er selbstvorformulierte Klauseln mehrmals (nach der Rechtsprechung reicht der erste Versuch schon manchmal aus, wenn der Verwender die Formulierung noch öfter verwenden will – ansonsten genügen dreimal) verwendet bzw. verwenden will, handelt es sich um Formularklauseln. Formularklauseln gelten als AGB und unterliegen deshalb dem Verbraucherschutz (§§ 305 bis 310 BGB). Benachteiligen diese Klauseln den Vertragspartner des Verwenders, also die Mieter_innen, unangemessen, sind sie unwirksam.

Demgegenüber stehen sogenannte Individual- oder auch Einzelvereinbarungen als zwischen zwei Vertragspartnern frei ausgehandelte Vertragsinhalte, bei denen beide Partner eine gleichrangige Verhandlungsposition haben. Individualvereinbarungen gelten als zwischen den Parteien ausgehandelt (also genau erörtert und von beiden Seiten übereinstimmend akzeptiert) – in Wahrheit sind sie es aber oftmals nicht. Der Vermieter hat bei der Vertragsanbahnung ja meist eine viel stärkere Position – er hat das gewünschte Gut (die Wohnung) und häufig gibt es mehr als einen Wohnungsinteressenten. Der Vermieter hat bei einer Einzelvereinbarung also weitreichendere Möglichkeiten, seinen Mieter_innen vertragliche Verpflichtungen aufzubürden.

Die Folge dessen, dass man Individualvereinbarungen als zwischen den Vertragsparteinen ausgehandelt ansieht, ist, dass an sie nicht so strenge Anforderungen gestellt werden wie an Formularklauseln. Eine Formularklausel, also eine AGB, ist schon dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Individualvereinbarung dagegen erst dann, wenn sie gegen zwingende Gesetze verstößt oder sittenwidrig ist. Es liegt auf der Hand, dass folglich eher die AGB als unwirksam angesehen wird, als eine Individualvereinbarung. Demzufolge wird ein Vermieter, wenn er von den (mieterfreundlichen) Regelungen des BGB abweichen will, sich hierbei mit Individualvereinbarungen zu helfen versuchen als mit Formularklauseln. Folglich stellen Individualvereinbarungen für die Mieter_innen eine Gefahr dar.

Im Mietvertragsformular finden sich Individualvereinbarungen zumeist unter “sonstige Vereinbarungen”. Aber auch in Übergabe- und Abnahmeprotokollen. Deswegen mahnen wir zur Vorsicht beim Unterzeichnen. Im Zweifel empfehlen wir, den Vertrag / das Protokoll vorm Unterzeichnen juristisch überprüfen zu lassen. Diesen Service bieten wir Ihnen in Beratungsstellen.

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Fristen

Die wichtigsten mietrechtlichen Fristen im Überblick:

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter nach § 573 BGB

3 Monate bis zu einer Laufzeit von 5 Jahren

6 Monate bis zu einer Laufzeit von 8 Jahren

9 Monate nach einer Laufzeit von 8 Jahren

Kündigung durch die Mieter_innen

3 Monate bei Verträgen, die ab dem 01.09.2001 geschlossen wurden

3 Monate bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, wenn im Mietvertrag steht, dass die jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen bindend sein sollen

Falls bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, längere Fristen formularvertraglich vereinbart wurden, sind diese unwirksam. Die Kündigungsfrist für Mieter_innen beträgt auch in diesem Fall 3 Monate.

Falls bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, längere Fristen wirksam individuell vereinbart wurden, gelten diese weiter. Dies ist aber sehr selten der Fall. Sie sollten Ihren Mietvertrag in einer Beratungstelle anwaltlich prüfen lassen, ob eine solche Individualvereinbarung vorliegt.

Fristlose Kündigung wegen zweimonatigen Zahlungsverzugs:

Abwendungsmöglichkeit durch Zahlung des geschuldeten Betrags bis zum Ablauf von 2 Monaten ab Einreichung der Räumungsklage

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB:

Jahressperrfrist

Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen.

Beispiel: Die Miete wurde das letzte Mal zum 01.10.2010 gemäß § 558 BGB erhöht. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf frühestens am 01.10.2011 zugehen. Mieterhöhungen, die unter Verletzung der Sperrfrist erfolgen, sind unwirksam.

Überlegungs- oder Zustimmungsfrist

Mieter_innen haben eine Überlegungs- oder Zustimmungspflicht bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

Beispiel: Geht das Mieterhöhungsverlangen zwischen dem 1. und dem 31. Januar eines Jahres zu, dann läuft die Überlegungsfrist bis einschließlich 31. März des Jahres.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und § 559 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierung):

Mieter_innen können ihr außerordentliches Kündigungsrecht bis zum Ende des 2. Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens ausüben. Die Kündigung gilt dann für das Ende des übernächsten Monats, und die Mieterhöhung tritt nicht ein – § 561 BGB.

Klagefrist bei Mieterhöhung nach § 558 BGB :

Nach § 558 b Absatz 2 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Klage innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erheben.

Ankündigungsfrist bei Modernisierung:

spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach § 554 BGB (als Folge der Ankündigung einer zur Kündigung berechtigenden
Modernisierungsmaßnahme):

Mieter_innen sind berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mittteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.

Beispiel: Die Modernisierungsankündigung erfolgt zwischen dem 1. und 31. März eines Jahres, dann ist die Kündigung bis zum 30. April des Jahres zum 31. Mai des Jahres möglich.

Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB

Der Erhöhungseintritt erfolgt mit Beginn des 3. Monats ab Zugang des Erhöhungsschreibens.

Beispiel: Das Erhöhungsschreiben geht zwischen dem 1. und dem 31. Januar eines Jahres zu, dann wird die erhöhte Miete zum 1. April des Jahres fällig.

Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die zu erwartende Mieterhöhung nicht ausreichend angekündigt worden ist oder wenn die tatsächliche Miete mehr als 10% höher ist als die mitgeteilte.

Abrechnungsfrist für Betriebskosten:

spätestens innerhalb 1 Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums

Mietvertrag Befristungsgrenzen:

Zeitmietvertrag: mit Befristungsgrund unbegrenzt möglich

Staffelmiete: unbegrenzt möglich

Indexmiete: unbegrenzt möglich

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Kündigung

Kündigungsfrist für Mieter_innen

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Garage

Kann der Mietvertrag für die Garage getrennt vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden?

Wenn eine Garage oder ein Tiefgaragenstellplatz zusammen mit einer Wohnung vermietet worden ist, so kann sie auch nur zusammen mit der Wohnung gekündigt werden. Also nur dann, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Gesamtmietverhältnisses geltend gemacht werden kann (siehe auch „Kündigung“).

Eine Teilkündigung (sprich die Kündigung der Garage, während das Wohnungsmietverhältnis erhalten bleibt) ist nur möglich, wenn der Vermieter die Garage umbauen und daraus eine Mietwohnung schaffen möchte – ein eher ungewöhnlicher Fall.

Eine Mieterhöhung ist nur nach den für Wohnraum geltenden Regelungen möglich.

Wurde zunächst nur die Wohnung gemietet und später die Garage oder wurden zwei getrennte Mietverträge abgeschlossen, so kommt es im Einzelfall darauf an, ob die Parteien ein einheitliches Vertragsverhältnis herbeiführen wollten oder nicht.

Für Garagen, die getrennt von einer Wohnung gemietet wurden, gilt das Gewerberaummietrecht. Demzufolge kommt es hinsichtlich Miethöhe und Mieterhöhungen vornehmlich auf die im Garagenmietvertrag getroffenen Vereinbarungen an. Gleiches gilt für die Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung. Ist im Mietvertrag diesbezüglich nichts vereinbart worden, können beide Vertragsseiten ohne Angabe von Gründen mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

In der Garage selbst dürfen die Mieter_innen nicht nur ihr Auto parken, sondern auch Autozubehör lagern. Die für die Lagerung erforderlichen Möbel, wie zum Beispiel Regale, dürfen ebenfalls in der Garage aufgestellt werden.

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Mieterhöhung für Garage bei einheitlichem Mietvertrag

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Garten

Dürfen Mieter_innen den hauseigenen Garten benutzen und wenn ja, in welchem Umfang?

Gibt es im Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung zur Gartennutzung, so ist der Garten grundsätzlich als eine Gemeinschaftseinrichtung anzusehen. Das bedeutet, dass alle Mieter_innen ihn benutzen dürfen, wobei jedoch zu beachten ist, dass es sich um eine Gemeinschafsfläche handelt und somit Rücksicht auf die anderen Mieter_innen zu nehmen ist.

Etwas anderes gilt, wenn der Garten ausdrücklich nur an eine(n) / mehrere Mieter/inn(en) vermietet worden ist. Sodann sind nur diese Mieter_innen berechtigt, den Garten zu nutzen.

Bei einem Einfamilienhaus ist der Garten immer mitvermietet, wenn nicht der Mietvertrag die Gartennutzung ausdrücklich ausschließt.

Die Rechtsprechung billigt Mieter_innen bei der Gestaltung des Gartens weitgehende Freiheiten zu. Hat der Vermieter es beispielsweise versäumt, im Vertrag konkrete Verbote oder Einschränkungen zu vereinbaren, dürfen Mieter_innen Spielgeräte (wie Schaukeln, Klettergerüst oder Sandkasten), Gartenmöbel oder ein Pavillonzelt aufstellen – allerdings nur, wenn sie nicht dauerhaft (z.B. durch Betonsockel) mit dem Boden verbunden werden und es keine Nutzungskonkurrenz mit anderen Mieter_innen gibt.

Ist im Mietvertrag nicht geregelt worden, wer für die Gartenpflege zuständig ist, so ist dies grundsätzlich der Vermieter (bei Einfamilienhäusern hingegen grundsätzlich die Mieter_innen). In diesem, wie in dem Fall, dass der Vermieter nach dem Mietvertrag ausdrücklich zur Gartenpflege verpflichtet ist, kann er die regelmäßig anfallenden Gartenpflegekosten als Betriebskosten umlegen – logischerweise nur auf die Mieter_innen, die den Garten auch nutzen dürfen.

Sind hingegen die Mieter_innen zur Gartenpflege verpflichtet, so müssen diese grundsätzlich nur einfache Pflegearbeiten verrichten. Hierunter versteht man Arbeiten, die nicht der Kenntnis und Fähigkeiten eines Fachmanns oder besonderer Zeit- und Kostenaufwendung benötigen. So müssen Mieter_innen z.B. nur den Rasen mähen oder Beete umgraben, nicht jedoch Bäume oder Sträucher beschneiden oder düngen. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, so muss der Vermieter die Arbeiten ausführen (lassen), die die einfachen Arbeiten übersteigen. Außerdem hat der Vermieter gegenüber den Mieter(n)/innen kein Weisungsrecht, er darf ihnen also im Allgemeinen nicht vorschreiben, was an Gartenpflege vorzunehmen ist und wann dies zu geschehen hat.

Schlüsselbegriffe: Garten,Betriebskosten

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Gartenpflege

Welche Kosten sind als Gartenpflegekosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter_innen umlegbar?

Nach § 2 BetrKV gehören hierzu

  1. “die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen,
  2. der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und
  3. der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.”

Handelt es sich um einen Garten, der für verschiedene Aktivitäten nutzbar ist, kann der Vermieter die tatsächlich und laufend anfallenden Gartenpflegekosten nur von den Mieter_innen fordern, die den Garten auch nutzen dürfen.

Ist der Garten oder die Rasenfläche nur zur Zierde da, dürfen die Kosten der Pflege auf alle Mieter umgelegt werden. Auch Rasenflächen, deren Betreten verboten
ist, haben einen wohnumfeldverbessernden Wert und ihre Pflege kann daher durchaus den Mieter_innen angelastet werden, befand der BGH (Urt. v. 26.05.2004, AZ: VIII ZR 135/03).

Nicht umlagefähig sind die Kosten für die Neuanlage eines Gartens, für die Neuanschaffung von Gartenpflegegeräten und für die Erneuerung des Gehwegbelags.

Als Gartenpflege sind nur Kosten abzurechnen, die aus Verträgen des Vermieters mit Dienstleistern vereinbart wurden (Gartenpflege durch den Hauswart gehört formal gesehen nicht hierher, denn über die Kosten der Tätigkeit des Hauswarts wird ausschließlich unter dem Posten „Hausmeister/Hauswart“ abgerechnet).

Außerdem hat der BGH entschieden, dass der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen darf. Wenn also der Vermieter selbst – oder aber sein Personal – Gärtnertätigkeiten erbracht hat, ist er berechtigt, ein auf Basis der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot eines Unternehmens als Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung zum Teil Kosten ansetzen darf, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Diese Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen (Urt. v. 14.11.2012, AZ:VIII ZR 41/1).

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Gasetagenheizung

Müssen Mieter_innen die Kosten für Wartungen an ihrer Gasetagenheizung tragen?

Die Wartungskosten für Gasetagenheizungen sind im Allgemeinen auf die Mieter_innen umlagefähig – allerdings nur, wenn dies im Mietvertrag vereinbart worden ist:

1. Entweder als Betriebs- bzw. Heizkosten in der entsprechenden Mietvertragsklausel (vgl. § 2 Ziff. 4 d) BetriebsKV).

2. Oder in einer Klausel, die nicht im Zusammenhang mit den Vereinbarungen zur Umlage der Betriebs- und Heizkosten steht. Dann muss dort jedoch vereinbart worden sein, bis zu welcher Höhe die Mieter_innen die Kosten zu tragen haben. Enthält die Klausel eine solche Obergrenze nicht, so ist sie unwirksam (BGH, Urt. v. 15.05.1991, AZ: VIII ZR 38/90).

Außerdem dürfen Mieter_innen auch nicht dazu verpflichtet werden, Handwerker mit der Ausführung der Wartung zu beauftragen. Dies bleibt Aufgabe des Vermieters.

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Gebrauchsgewährung

Welche Rechte haben die Mieter_innen, wenn der Vermieter den Mieter_innen die Wohnungsschlüssel nicht übergibt?

§ 535 BGB regelt die Hauptpflichten des Mietvertrages und bestimmt unter anderem hinsichtlich der Vermieterpflichten: „Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren.“

Die Verletzung dieser Hauptpflicht hat für den Vermieter umfangreiche Konsequenzen:

1. Die Mieter_innen können die Miete auf Null mindern (§ 536 Abs. 1 BGB),sie können den Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen (§ 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) und

2. sie können – einen konkreten Schaden vorausgesetzt – auch Schadensersatzansprüche geltend machen (§ 536 a Abs. 1 BGB).

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Gegensprechanlage

Mittlerweile gehören Gegensprechanlagen zum Standard – können Mieter_innen den Einbau einer solchen Anlage also verlangen?

Einen Anspruch auf den Einbau einer Gegensprechanlage haben Mieter_innen nicht. Allerdings wird bei kaum einer Modernisierung auf den Einbau einer Gegensprechanlage verzichtet. Die Einbaukosten werden dann auf die Mieter_innen umgelegt (regelmäßig 11% der Kosten auf die Jahresmiete).

Vorsicht: Nicht immer sind die Anlagen mithörsicher. Den Anschluss an eine derartige unsichere Anlage müssen Mieter_innen nicht dulden, denn dadurch werden grundrechtlich geschützte Persönlichkeitsrechte verletzt.

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Gesundheitsgefährdung

Wohnungen sollen Schutz und Sicherheit geben. Was aber, wenn die Wohnung selbst Gesundheitsgefahren birgt?

Mieter_innen können in solchen Fällen Abhilfe verlangen. Sie können gegebenenfalls die Miete mindern, womöglich Schadensersatz verlangen und unter Umständen das Mietverhältnis fristlos
kündigen. Eine Einrede des Vermieters, dass die Mieter_innen bei Abschluss des Mietvertrags die Gefährdung gekannt hätten, ist unerheblich.

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Gewalt

Welche Rechte haben Opfer von Gewalt in der Wohnung – gerade im Bezug auf die Wohnung selbst und das Verbleiben darin?

In dem Gesetz zur Verbesserung des zivilgerichtlichen Schutzes bei Gewalttaten und Nachstellungen sowie zur Erleichterung der Überlassung der Ehewohnung bei Trennung ist der Grundsatz verankert: “Wer schlägt, muss gehen; das Opfer bleibt in der Wohnung.”…

Kernstück des Gewaltschutzgesetzes ist die Regelung zur Wohnungsüberlassung. Führen Täter/Täterin und Opfer einer Gewalttat einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt, so kann die verletzte Person die Wohnung zumindest für eine gewisse Zeit allein nutzen, auch wenn sie z. B. gar keinen Mietvertrag hat. Hat der Täter/die Täterin den Körper, die Gesundheit oder die Freiheit des Opfers verletzt, so besteht dieser Anspruch ohne weitere Voraussetzungen. Hat der Täter/die Täterin lediglich mit einer solchen Verletzung gedroht, muss allerdings dargelegt werden, dass die Wohnungsüberlassung erforderlich ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden.

Frauen, die häusliche Gewalt erfahren haben oder von ihr bedroht sind, müssen nicht mehr den gemeinsamen Haushalt verlassen und in einem Frauenhaus Zuflucht suchen. Sie können künftig per Eilanordnung leichter vor Gericht durchsetzen, dass ihnen die gemeinsame Wohnung zeitlich befristet oder dauerhaft zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Dies sollte gerade dann erfolgen, wenn das Wohl im Haushalt lebender Kinder gefährdet ist.

In akuten Gefahrensituationen muss die Polizei Hilfe bieten. Sie ist verpflichtet, auf einen Notruf hin sofort zu kommen. Sie muss diesen Einsatz dokumentieren und die Aufzeichnungen auf Anfrage den Gerichten (Strafgerichte und Zivilgerichte) übermitteln. Niemand sollte sich zu scheuen, die Polizei auch bei gewalttätigen Konflikten innerhalb der Familie zu benachrichtigen, wenn eine strafbare Handlung wie z.B. eine Körperverletzung, Nötigung, Vergewaltigung oder Freiheitsentziehung vorliegt.

Sind Täter/Täterin und Opfer miteinander verheiratet, kann die Überlassung der Ehewohnung für die Zeit des Getrenntlebens bis zur Scheidung nach § 1361b BGB erreicht werden, wenn das Verbleiben des Täters/der Täterin in der gemeinsam genutzten Wohnung eine “unbillige Härte” bedeuten würde. Ausdrücklich gesetzlich geregelt ist, dass bei Beeinträchtigung des Kindeswohls eine solche unbillige Härte vorliegen kann. Bei häuslicher Gewalt – dafür reichen auch Drohungen mit Gewalthandlungen aus – soll regelmäßig die gesamte Wohnung zur Alleinnutzung zugewiesen werden; eine Teilzuweisung, wie sie ansonsten bei § 1361b BGB als “mildere Lösung” vorzugsweise angeordnet wird, kann bei Gewalt unter Ehegatten wegen der Gefährdung des Gewaltopfers in der Regel nicht in Betracht kommen.

Für gleichgeschlechtliche Lebenspartnerinnen und Lebenspartner gibt es eine § 1361b BGB entsprechende Regelung im Lebenspartnerschaftsgesetz. Bei allen Wohnungszuweisungen sollte immer auch geprüft werden, ob Schutzanordnungen wie Kontakt- oder Näherungsverbote hinzukommen sollten, um das Opfer weiter abzusichern. Insbesondere dürfte sich in vielen Fällen ein zusätzliches Betretungsverbot empfehlen.

Die alleinige Wohnungsnutzung kann aber (leider) nur dann eine Dauerlösung sein, wenn das Opfer allein an der Wohnung berechtigt ist – etwa aufgrund von Eigentum oder aufgrund eines Mietvertrags. In den Fällen, in denen beide gemeinsam an der Wohnung berechtigt sind oder nur der Täter/die Täterin, kann die Wohnung nur für eine bestimmte Frist zugewiesen werden. Ist der Täter/die Täterin allein an der Wohnung berechtigt, so beträgt der Zeitraum der Zuweisung höchstens sechs Monate. Gelingt es dem Opfer während dieser Zeit nicht, eine Ersatzwohnung zu finden, kann das Gericht die Frist um höchstens sechs weitere Monate verlängern. Wenn das Opfer an der Wohnung nicht berechtigt ist, muss es für die Zeit der Nutzung eine Vergütung zahlen; die Vergütung wird sich an der Miete für die Wohnung zu orientieren haben, muss dieser aber nicht entsprechen. Der Täter/die Täterin darf während dieser Zeit nichts unternehmen, was die Nutzung der Wohnung durch das Opfer beeinträchtigen könnte. Während dieser (befristeten) Nutzung durch das Opfer muss sich der Täter/die Täterin um eine andere Unterkunft bemühen. Hierbei sind notfalls die Kommunen behilflich. Voraussetzung für den Anspruch auf Wohnungsüberlassung ist, dass die verletzte Person innerhalb von drei Monaten nach der Tat die Wohnungsüberlassung schriftlich von dem Täter/der Täterin verlangt. Diese Frist gibt dem Opfer Zeit, sich darüber klar zu werden, ob es zunächst weiter in der Wohnung wohnen möchte. Auch eine Frau, die in ein Frauenhaus geflüchtet ist, kann daher in die Wohnung zurückkehren.

Eilschutzanordnungen

In Fällen häuslicher Gewalt liegt aufgrund der bestehenden Beziehung meist eine fortdauernde Gefährdung und eine erhebliche Bedrohung der Opfer vor, die insbesondere dann stark zunimmt, wenn sich das Opfer von dem gewalttätigen Partner trennt oder trennen will. Da normale gerichtliche Verfahren meist zu lange dauern, müssen in diesen Fällen Schutzanordnungen im Eilverfahren als einstweilige Anordnungen beantragt werden.

Was passiert bei Verstößen gegen die gerichtlichen Anordnungen?

Der Schutz der verletzten Personen bei Zuwiderhandlungen gegen die gerichtlichen Anordnungen wurde entscheidend verbessert.

So ist neu geregelt, dass die gerichtliche Eilentscheidung auf Wohnungsüberlassung während ihrer Geltungsdauer mehrfach vollzogen werden kann, also z.B. eine “wiederholte” Räumung möglich ist, wenn der Täter/die Täterin wieder in die Wohnung zurückkehrt. Statt wie bisher bei Verstößen gegen Schutzanordnungen erneut ein Verfahren vor dem Familiengericht zur Festsetzung von Ordnungsgeld oder Ordnungshaft anstrengen zu müssen, kann das Opfer nun bei jeder Zuwiderhandlung gegen Schutzanordnungen nach dem Gewaltschutzgesetz direkt den Gerichtsvollzieher/die Gerichtsvollzieherin zuziehen, der/die bei Widerstand Gewalt anwenden und sich dazu auch der Hilfe der Polizei bedienen kann. Daneben hat das Opfer weiterhin die Möglichkeit, bei Verstößen die Verhängung von Ordnungsgeld oder Ordnungshaft zu beantragen.

Die hier veröffentlichten Informationen sind ein Auszug aus einer Broschüre der Bundesregierung. Die aktuelle Broschüre zum Gewaltschutzgesetz finden Sie auch als PDF-Dokument.

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Gewerbliche Nutzung

Dürfen Mieter_innen in der von ihnen gemieteten Wohnung auch der Ausübung ihres Berufs nachgehen? Bedarf hierzu einer Genehmigung seitens des Vermieters?

Da dem Gesetz nicht zu entnehmen ist, dass eine Wohnung ausschließlich Wohnzwecken, also der privaten Sphäre des Lebens, dienen soll, gab es zu dieser Thematik in der Rechtsprechung in den letzten Jahren verschiedene Lösungen. Dieser Ungewissheit hat der BGH ein Ende gesetzt (Urt. v. 14.07.2009, AZ: VIII ZR 165/08). Der höchstrichterlichen Rechtsprechung zufolge ist für die Frage, ob die Wohnung auch für die beabsichtigte berufliche Tätigkeit genutzt werden darf, ausschlaggebend, ob Mieter_innen mit ihrer gewerblichen Tätigkeit „nach außen treten“. Das bedeutet, je öffentlicher die Tätigkeit ist, desto stärker ist die gewerbliche Nutzung der Wohnung – wiegt die gewerbliche Nutzung schwerer als die zu reinen Wohnzwecken, liegt vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vor.

Konkret ist also zu fragen, ob Mieter_innen ihre private Adresse als Geschäftsadresse angeben, viel Laufkundschaft haben, Kunden und Geschäftspartner in den Räumen empfangen oder gar Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigen.

Ist dies nicht der Fall und treten Mieter_innen in ihrer gewerblichen
Tätigkeit nicht nach außen (Lehrer oder Ärzte, die vor- oder nachbereiten; Arbeitnehmer, die zuhause in Form von Telearbeit arbeiten oder am Computer; Schriftsteller; etc.), so unterscheidet sich ihre Tätigkeit nicht vom Wohnen. Der Vermieter muss hier nicht über die Ausübung der Tätigkeit in den „eigenen vier Räumen“ unterrichtet werden. Kündigen kann der Vermieter aufgrund der Tätigkeit auch nicht, da diese Art der Nutzung nicht vertragswidrig ist.

Treten Mieter_innen im Rahmen ihrer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit nach außen, ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, dies zu dulden. Er kann sodann die Erlaubnis verweigern und auf der Fortsetzung eines reinen Wohnmietverhältnisses beharren.

Eine Ausnahme hierzu besteht jedoch, wenn dieses „Nach-Außen-Treten“ sich im Rahmen hält und von der privaten Nutzung der Räume kaum unterscheidet. Also wenn Mieter_innen zwar ihre Geschäftspost nach Hause schicken lassen, aber lediglich am Schreibtisch sitzend arbeiten und/oder der Publikumsverkehr sehr gering ist. Dies ist vor allem bei Existenzgründern häufig der Fall. In dieser Konstellation ist der Vermieter verpflichtet, die Tätigkeit zu dulden und eine Erlaubnis zu dieser Tätigkeit zu erlauben.

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Graffiti

Kunst oder Schmiererei – hier scheiden sich die Geister.

Doch müssen Mieter_innen die Kosten für die Beseitigung der Graffiti tragen?

Nach (noch) herrschender Meinung können sie nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, da die Beseitigung von Graffiti zur Instandsetzung zähle. Begründet wird dies damit, dass es sich bei der Graffitibeseitigung nicht um typische laufende Arbeiten handle. Auch dann nicht, wenn an bestimmten Stellen regelmäßig das fantasievolle Werk verrichtet und wieder beseitigt werde. So fiele die Graffitibeseitigung in aller Regel eben nicht regelmäßig an, sondern diene lediglich der Herstellung eines früheren Zustands der Mietsache, der vorübergehend durch Einwirkung Dritter beeinträchtigt worden war. Somit habe der Vermieter die Kosten zu tragen.

In der Berliner Rechtsprechung wird jedoch eine Meinung vertreten, wonach durch die regelmäßige Entfernung von Graffiti sehr wohl laufende Kosten entstehen könnten und diese auch nach § 2 Nr. 9 BetrKV als Kosten der Gebäudereinigung auf die Mieter_innen umlegbar seien (AG Berlin-Mitte, Urt. v. 27.07.2007, AZ: 11 C 35/07). Es bleibt jedoch bei der Kostentragungspflicht des Vermieters, wenn eine Regelmäßigkeit nicht gegeben ist.

Des Weiteren kann ein Problem auftauchen, dass die Mieter_innen die Graffiti beseitigt haben wollen, der Vermieter diesem Wunsch jedoch nicht nachkommt. Die Mieter_innen können sich durchsetzen, wenn sie einen Anspruch auf Instandsetzung haben, der aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB resultiert. Dann müssten Graffiti einen Mangel darstellen. Ob dies zutrifft, ist für jeden Fall e

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Grillen

Dürfen Mieter_innen auf ihrem Balkon grillen?

Weil Grillen im Sommer so beliebt ist, findet sich dafür immer wieder ein Plätzchen. Mitunter ist es der eigene Balkon. Im Allgemeinen darf man das auch, doch gibt es viele Einschränkungen…

Ein generelles mietvertragliches Verbot des Grillens auf dem Balkon wurde vom Essener LG in einem Urteil aus dem Jahr 2002 (10 S 438/01) für rechtmäßig befunden. Anderen Entscheidungen zufolge benachteiligt ein Grillverbot die Nutzer/innen unangemessen (z.B. OLG Frankfurt, 20 W 119/06).

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen spielen häufig grilltechnische Einzelheiten eine Rolle. Ein Elektrogrill wird eher toleriert als ein Holzkohlegrill und in Alufolie gekleidetes Grillgut erscheint den Gerichten weniger anstößig.

Auch die Häufigkeit des Grillens wird bei Entscheidungen berücksichtigt. Das Amtsgericht Bonn hat entschieden, dass man zwischen April und September einmal im Monat auf dem Balkon oder der Terrasse grillen darf. Die Nachbarn müssen aber 48 Stunden vorher gewarnt werden (AG Bonn, 6 C 545/96).

In Bayern ist mit fünfmal im Jahr genug gegrillt (BayObLG, 2 Z BR 6/99).

Nur dreimal im Jahr möchte das LG Stuttgart der Grillleidenschaft auf der Terrasse Raum zum Ausleben geben; es begründet aber sehr grillfreundlich: “Grillen stellt in einer multikulturellen Freizeitgesellschaft, die von einer zunehmenden Rückbesinnung auf die Natur geprägt ist, eine übliche und im Sommer gebräuchliche Art der Zubereitung von Speisen jeglicher Art, die heute nicht mehr auf die bloße Zubereitung von Fleisch beschränkt ist, dar.” (LG Stuttgart, 10 T 359/6).

Zieht durch Grillen mit Holzkohle Qualm in eine Nachbarwohnung, stellt das einen Verstoß gegen das Bundes-Immissionsschutzgesetz dar.

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Grundbuch

Wozu dient ein Grundbuch? Und wann sollten Mieter_innen darin Einsicht nehmen?

Das Grundbuch ist ein von demjenigen Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, geführtes öffentliches Verzeichnis, welches Auskunft über die rechtlichen Eigenschaften von Grundstücken gibt.

Ein Grundbuch enthält folgende Eintragungen:

1. Im Bestandsverzeichnis: die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters (z.B. Lage des Grundstücks, Flurstücksnummer), Angaben zum Eigentümer sowie die Rechte des Grundstücks (z.B. Wegerechte).

2. In Abteilung II: die Belastungen des Grundstücks (z.B. Dienstbarkeiten, Reallasten, Erbbaurecht) sowie Eintragungen über rechtliche Beschränkungen wie Sanierungsvermerke (bei städtebaulicher Sanierungssatzung) oder Auflassungsvormerkungen (ein Käufer wird vorgemerkt).

3. In Abteilung III: die Grundpfandrechte (z.B. Grundschulden, Hypotheken).

Nicht im Grundbuch eingetragen werden: Höhe der Grundsteuer, vorhandene Baulasten (diese werden in Berlin im Baulastenverzeichnis geführt) oder baurechtliche Einschränkungen.

Die Bedeutung des Grundbuchs liegt vor allem darin, dass die so genannten dinglichen Rechte nur durch Eintragung in das Grundbuch erworben werden können (Eintragungsgrundsatz) und dass alle grundsätzlich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs vertrauen können (Vertrauensgrundsatz oder auch „öffentlicher Glaube“).

Bei Erbbaurecht wird zusätzlich zum bestehenden Grundbuch ein Erbbaugrundbuch und bei einer Eigentumswohnung ein Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch angelegt.

Gemäß § 12 GBO können alle, die ein berechtigtes Interesse darlegen, Einsicht in das Grundbuch nehmen. Es ist allgemein anerkannt, dass die Mieter_innen dieses berechtigte Interesse an der Einsichtnahme in das Grundbuch haben. Als Nachweis gilt die Vorlage des Mietvertrags. Das Einsichtsrecht schließt die Grundakte mit ein. In der Grundakte werden die Dokumente gesammelt, die zu den Eintragungen im Grundbuch gehören
(z.B. notarieller Kaufvertrag).

Mieter_innen sind gut beraten, von diesem Einsichtsrecht Gebrauch zu machen. Insbesondere dann, wenn ein Eigentümerwechsel angekündigt oder behauptet wird. Denn man kann nur dann rechtlich verbindlich handeln, wenn man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder durch den Eigentümer bevollmächtigt wurde. Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder die Auflassungsvormerkung im Grundbuch bewirken noch nicht die Übertragung des Eigentums und damit die Übertragung der Rechte des Eigentümers. Tatsächlich können vom Kaufvertrag bis zur rechtswirksamen Eintragung im Grundbuch mehrere Monate vergehen. Häufig aber werden beim Verkauf eines Hauses von dem Käufer ohne Vollmacht Mietererhöhungen vorgenommen oder Modernisierungen angekündigt. Wenn aber die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch noch nicht vollzogen wurde, sind derartige Maßnahmen unwirksam.

Übersicht der Grundbuchämter in Berlin: Welches Amtsgericht ist für welchen Berliner Ortteil zuständig?

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Grundmiete

Was genau bezeichnet man als Grundmiete?

Unter der Grundmiete (auch Nettokaltmiete oder Nettomiete genannt) versteht man die reine Miete, also die Miete ohne jegliche Nebenkosten für Heizung, Warmwasser, kalte Betriebskosten und ohne Zuschläge für Untermiete, Teilgewerbe oder besondere Leistungen. (Vergleiche auch Bruttokaltmiete und Bruttowarmmiete.)

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Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer? Wie setzt sie sich zusammen? Darf sie auf Mieter_innen umgelegt werden?

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, die den Gemeinden zufließt. Für die Ermittlung der Grundsteuer B, die auf zu Wohnzwecken bebaute Grundstücke erhoben wird, sind drei Größen von Bedeutung:

1. Der Einheitswert, der vom Finanzamt in einem Bescheid festgelegt wird. Grundlagen für den Einheitswertbescheid sind u.a.: Die Quadratmeteranzahl der Wohn-/Nutzfläche; die Bauart; das Baujahr; die bauliche Ausstattung sowie die Förderungsart (öffentliche Mittel/frei finanziert).

2. Die Steuermesszahl gemäß § 15 GrStG. Sie beträgt: bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille bzw. 3,5 Promille, abhängig von der Höhe des Einheitswerts, bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille, bei sonstigen Immobilien 3,5 Promille. (Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid. Er liefert die Grundlage für die Berechnung der Steuer. Die Gemeinde erhält eine Zweitschrift.)

3. Der Grundsteuerhebesatz. Der Grundsteuerhebesatz wird von der Gemeinde festgelegt. Bis zum 31.12.2006 betrug der Grundsteuerhebesatz in Berlin für zu Wohnzwecken bebaute Grundstücke 660% des festgesetzten Grundsteuermessbetrags. Seit dem 01.01.2007 beträgt der Grundsteuerhebesatz in Berlin 810%.

Berechnungsbeispiel:

Der vom Finanzamt festgelegte Einheitswert, der auf den Anteil einer 100 qm großen Mietwohnung an einer größeren Wohnanlage fällt, sei 10.000 Euro. Der Grundsteuermessbetrag beträgt in diesem Fall 3,5 Promille von 10.000 Euro = 35 Euro.

Der Hebesatz der Gemeinde Berlin von 660% erhöht diesen Grundsteuermessbetrag (bis zum 31.12.2006) um das 6,6-fache. Die Jahresgrundsteuer betrug also bisher 35 Euro x 660% = 231 Euro und die monatliche Vorauszahlung für diese Betriebskostenart demzufolge 19,25 Euro.

Seit dem 01.01.2007 wird für die Beispielwohnung, vorausgesetzt alle weiteren Bestimmungsgrößen bleiben unverändert, 283,50 Grundsteuer fällig. Dies bedeutet eine Mehrausgabe von 52,50 Euro im Jahr oder 4,38 Euro im Monat.

Umlagefähigkeit

Die Grundsteuern sind nach der BetrKV umlagefähig, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Steht dort allerdings nur „Hausgebühren“ oder „städtische Gebühren“, so sind die Grundsteuern nicht zu entrichten.

Weil für Gewerberaum die Grundsteuer höher als für Wohnraum ist, muss bei gemischt genutzten Gebäuden der Anteil, der auf die Gewerbeeinheiten entfällt, von der Grundsteuer für die Wohneinheiten getrennt werden (AG Köln, WM 1998, S. 56).

Was beeinflusst die Betriebskostenart?

Wichtige Einflussgrößen auf die Höhe der Grundsteuer sind Gebäudefläche und Alter. Mit zunehmender Gebäudegröße steigt tendenziell die Höhe der Grundsteuer und mit zunehmendem Alter verringert sie sich.

Überprüfung

Wenn die Grundsteuerforderung des Abrechnungsjahres verglichen mit der des Vorjahres zu hoch bzw. unzureichend begründet erscheint, sollten vom Vermieter als Kopie angefordert werden:

1. der Bescheid des zuständigen Finanzamts zur Bestimmung der Höhe des “Einheitswerts” bzw. des “Ersatzbemessungswerts” des Gebäudes bzw. der Gebäude der Abrechnungseinheit

2. der Grundsteuerbescheid des zuständigen Finanzamts für das entsprechende Kalenderjahr berechnet mit dem jeweils vom Senat zu Berlin festgelegten “Hebesatz”.

Im “Einheitswertbescheid” sind Quadratmeter und Rohmietgrößen für Wohnbereiche und Gewerbe in der Regel bereits getrennt ausgewiesen. Daraus lassen sich einfach Forderungen zur deutlichen Abgrenzung von Umlagen für Wohnungen und Gewerbe/Geschäfte ableiten. Einheitswertveränderungen erfolgen relativ selten, z.B. bei Dachgeschossausbau, Einbau zentraler Heizungen, Warmwasseranlagen u.ä.

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Grundsteuernachzahlung

Darf der Vermieter die Grundsteuernachzahlung auf die Mieter_innen umlegen?

Wird die Grundsteuer, die der Vermieter zu zahlen hat, vom Finanzamt für zurückliegende Zeiträume, über die bereits Betriebskostenabrechnungen vorliegen, neu festgesetzt, ist der Vermieter berechtigt, diese Mehrkosten geltend zu machen (s. auch Abflussprinzip). Dies gilt jedoch nur, wenn er dies binnen einer Frist von drei Monaten ab Kenntnis von der Belastung tut.

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Härtefall

Wann liegt ein sogenannter “Härtefall” vor? Und wie können sich betroffene Mieter_innen zur Wehr setzen?

“Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Eine Härte liegt auch dann vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu angemessenen Bedingungen nicht beschafft werden kann” (§ 574 BGB).

Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden und dem Vermieter zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugegangen sein. Auf Verlangen hat der Mieter dem Vermieter unverzüglich über die Gründe seines Widerspruchs Auskunft zu geben (§ 574b BGB).

Anders als die Räumungsfrist, die nur eine zeitlich begrenzte Nutzung nach gerichtlich bestätigter Kündigung gestattet, greift die Sozialklausel die Kündigung selbst an. Das Gericht muss entscheiden, ob das Mietverhältnis befristet oder unbefristet weiter bestehen soll.

Bei der Prüfung dieses Sachverhalts wird das Gericht auch die finanzielle Situation des Mieters in Betracht ziehen. Eine allein erziehende Sozialhilfeempfängerin, die nur wenig Miete bezahlt, kann höchstwahrscheinlich die Sozialklausel für sich in Anspruch nehmen. Weitere Gründe sind: hohes Alter der Mieter_innen, Gebrechlichkeit, Krankheit, Invalidität, Schwangerschaft, ein bevorstehendes Examen, viele Kinder, geringes Einkommen, bevorstehender Umzug, lange Miet- und Wohndauer, besondere finanzielle Aufwendungen für die Wohnung. Diese Härtegründe können auch geltend gemacht werden, wenn sie nicht auf den Mieter selbst, sondern auf eine in seinem Haushalt lebende Person zutreffen.

Käufer einer vermieteten Eigentumswohnung haben sich bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs dann entgegenhalten zu lassen, dass sie eine andere Wohnung hätten kaufen können, wenn ihnen das Alter der Mieter, ihre Gebrechlichkeit und die lange Wohndauer bekannt waren (LG Düsseldorf WM 91, 36; LG München WM 94, 538; LG Bonn WM 90, 151).

Das Gericht hat die Interessen der Mieter_innen und des Vermieters gleichberechtigt zu werten. Sieht es die Interessen der Mieter_innen als vorrangig an, muss es festlegen, ob das Mietverhältnis unbefristet oder befristet fortgesetzt werden soll. Gründe für eine unbefristete Fortsetzung sind beispielsweise das hohe Alter des Mieters und seine Verwurzelung in der Umgebung. Gleiches gilt für eine alleinerziehende Sozialhilfeempfängerin und gleichzeitiger angespannter Lage auf dem Wohnungsmarkt. Bei anstehendem Examen oder einer Schwangerschaft kommt eher nur eine befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses in Betracht.

Nach Ablauf der Frist können die Mieter_innen erneut Einspruch gegen die Kündigung erheben und eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen. Allerdings müssen dann andere Gründe genannt werden. Beispielsweise wenn zunächst ein anstehendes Examen und danach eine Schwangerschaft eingewendet werden kann.

Erkennt das Gericht die Gründe für die Sozialklausel nicht an, können die betroffenen Mieter_innen daneben Anträge auf Gewährung einer Räumungsfrist und auf Vollstreckungsschutz stellen.

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Hausfriedensbruch

Wann liegt ein Hausfriedensbruch vor?

Das Hausrecht an der Wohnung liegt bei den Mieter_innen. Es richtet sich grundsätzlich gegen jeden, auch gegen den Eigentümer. Die Verletzung des Hausrechts kann strafrechtlich geahndet werden (Hausfriedensbruch, § 123 StGB). Als Wohnung zählen auch Ferienappartements, Hotelzimmer und Wohnwagen. Eine bloße Störung des Hausfriedens ohne Eindringen (z.B. Schlagen an die Tür, Werfen von Steinen gegen Fenster) fällt nicht unter § 123 StGB.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Vermieter keinen Zweitschlüssel einbehalten darf. Natürlich können Mieter_innen dem Eigentümer einen Zweitschlüssel überlassen, sie müssen es aber nicht tun.

Im Ernstfall wird die Tür von einem Schlüsseldienst geöffnet, bei einem Brand bleibt nicht einmal dazu die Zeit. Besser ist es natürlich, wenn Mieter_innen in geeigneter Weise dafür sorgen, dass die Wohnung ggf. auch ohne ihre Anwesenheit betreten werden kann. Sie können einen Zweitschlüssel bei einer Person ihres Vertrauens hinterlegen. Aber selbst mit einem hinterlegten oder dem Vermieter überlassenen Zweitschlüssel darf die Wohnung nicht gegen den Willen der Mieter_innen betreten werden.

Der Vermieter hat jedoch in bestimmten Fällen das Recht, die Wohnung zu betreten – ihm steht dann ein Besichtigungsrecht zu.

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Haushaltsnahe Dienstleistungen

Was sind haushaltnahe Dienstleistungen und inwiefern sind diese für Mieter_innen relevant?

Mit dem Ziel der Bekämpfung von Schwarzarbeit wurde Steuerpflichtigen durch § 35 a EStG ermöglicht, 20% der Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerker von der Steuer abzuziehen. Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellte Ende 2006 klar, dass diese Möglichkeit auch für Mieter_innen gilt. Zuvor musste der Steuerpflichtige selbst Auftraggeber sein.

Für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen ermäßigt sich die Einkommensteuer auf Antrag um 20% der dafür aufgewandten Kosten, höchstens aber um 600 Euro. Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen wie Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann eine Steuerermäßigung ebenfalls in dieser Höhe beantragt werden. Das Anwendungsschreiben des BMF vom 26. Oktober 2007 hat definiert, für welche haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnisse und welche Handwerkerleistungen eine Steuerermäßigung beansprucht werden kann. Bis zur Klarstellung durch das BMF mit Anwendungsschreiben vom 3. November 2006 (ersetzt durch das Anwendungsschreiben des BMF vom 26. Oktober 2007) wurden Steuerermäßigungen nur gewährt, wenn der Steuerpflichtige selbst Auftraggeber der haushaltsnahen Dienstleistung bzw. der Handwerkerleistung war. Jetzt gilt: Auch Mieter_innen können Aufwendungen für Maßnahmen der Mietermodernisierung und die Kosten für Schönheitsreparaturen von der Steuer absetzen. Mieter_innen kommen (auf Antrag im Rahmen der Einkommensteuererklärung) in den Genuss der Steuerermäßigung, wenn sie die Arbeiten durch einen Handwerker ausführen lassen, eine Rechnung des Handwerkers vorlegen können (in der Arbeitsleistungen und Fahrtkosten gesondert neben den nicht berücksichtigungsfähigen Materialkosten ausgewiesen sind) und die Zahlung durch Überweisung auf das Konto nachweisen können.

Zu den haushaltsnahen Dienstleistungen im Sinne des § 35 a Abs. 2 Satz 1 EStG gehören nur Tätigkeiten, die nicht zu den handwerklichen Leistungen gehören, gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt werden und für die eine Dienstleistungsagentur oder ein selbstständiger Dienstleister in Anspruch genommen wird. Zu den haushaltnahen Dienstleistungen gehören u. a.:

1. Reinigung der Wohnung (z. B. durch Angestellte einer Dienstleistungsagentur oder einen selbständigen Fensterputzer),

2. Pflege von Angehörigen (z. B. durch Inanspruchnahme eines Pflegedienstes),

3. Gartenpflegearbeiten (z. B. Rasenmähen, Heckenschneiden),

4. Umzugsdienstleistungen
für Privatpersonen.

Bei Dienstleistungen, die sowohl auf öffentlichem Gelände als auch auf Privatgelände durchgeführt werden (z. B. Straßen- und Gehwegreinigung, Winterdienst) sind nur die Aufwendungen für Dienstleistungen auf dem Privatgelände begünstigt.

§ 35 a Abs. 2 Satz 2 EStG gilt für alle handwerklichen Tätigkeiten für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden, unabhängig davon, ob es sich um regelmäßig vorzunehmende Renovierungsarbeiten oder kleine Ausbesserungsarbeiten handelt, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt werden, oder um Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die im Regelfall nur von Fachkräften durchgeführt werden.Zu den Handwerkerleistungen zählen u. a.:

1. Arbeiten an Innen- und Außenwänden,

2. Arbeiten am Dach, an der Fassade, an Garagen o. ä.,

3. Reparatur und Austausch von Fenstern und Türen,

4. Streichen/Lackieren von Türen, Fenstern (innen und außen), Wandschränken, Heizkörpern und -rohren,

5. Reparatur, Wartung und Austausch von Heizungsanlagen, Elektro-, Gas- und Wasserinstallationen,

6. Modernisierung oder Austausch der Einbauküche,

7. Modernisierung des Badezimmers,

8. Reparatur und Wartung von Gegenständen im Haushalt des Steuerpflichtigen (z. B. Waschmaschine, Geschirrspüler, Herd, Fernseher, PC und andere Gegenstände, die in der Hausratversicherung mitversichert werden können),

9. Maßnahmen der Gartengestaltung,

10. Pflasterarbeiten auf dem Wohngrundstück.

Mit dem Anwendungsschreiben vom 3. November 2006 wurde klargestellt, dass auch Mieter_innen einer Wohnung die Steuerermäßigung nach § 35 a EStG beanspruchen können, wenn die von ihnen zu zahlenden Nebenkosten Beträge umfassen, die für haushaltsnahe Dienstleistungen oder für handwerkliche Tätigkeiten geschuldet werden und der Anteil an den vom Vermieter unbar gezahlten Aufwendungen entweder aus der Jahresabrechnung hervorgeht oder durch eine Bescheinigung des Vermieters nachgewiesen wird.

Aufwendungen für regelmäßig wiederkehrende Dienstleistungen (wie z. B. Reinigung des Treppenhauses, Gartenpflege, Hausmeister) werden grundsätzlich anhand der geleisteten Vorauszahlungen im Jahr der Vorauszahlung berücksichtigt, einmalige Aufwendungen (wie z. B. Handwerkerrechnungen) dagegen erst im Jahr der Abrechnung. Es ist aber auch möglich, die gesamten (auf die Wohnung entfallenden anteiligen) Aufwendungen erst in dem Jahr geltend zu machen, in dem die Betriebskostenabrechnung erteilt wird. Mieter_innen haben somit keinerlei Nachteile zu befürchten: Sollte Ihr Vermieter Ihnen die Bescheinigung über die Kosten der haushaltsnahen Dienstleistungen des vorangegangenen Jahres also erst nach dem 31.05. vorlegen, können Sie diese Bescheinigung für das Steuerjahr geltend machen, in welchem Ihnen die Bescheinigung zugegangen ist.

Als Beispiel:

Die Bescheinigung über die Kosten der haushaltsnahen Dienstleistungen des Jahres 2012 wird Ihnen erst im November 2013 vorgelegt. Sie sind berechtigt, die mit der schriftlichen Auskunft ausgewiesenen Kosten im Rahmen der Steuererklärung für das Jahr 2013 geltend zu machen, haben Sie hierzu folglich bis zum 31.05.2014 Zeit.

Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, sollten Mieter_innen ihn hierzu unter kurzer Fristsetzung schriftlich auffordern und das Schreiben ggf. mit einem Hinweis auf mögliche Schadensersatzansprüche versehen. Mieter_innen haben einen Anspruch auf Erteilung der Bescheinigung aus §§ 241 Abs. 2, 242 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag (AG Charlottenburg, Urt. v. 01.07.2009, AZ: 222 C 90/09).

Für Kalenderjahre bis einschließlich 2006 können Mieter_innen den Anteil der steuerbegünstigten Arbeitskosten schätzen. Ab 2007 ist der Anteil der Arbeitskosten getrennt auszuweisen.

Es ist bislang nicht geklärt, ob der Vermieter auf Anforderung der Mieter_innen eine Bescheinigung gem. § 35 a EStG über die Kosten ausstellen muss. Gegenwärtig wird auch darüber gestritten, ob die Forderung einiger Vermieter auf Zahlung einer Bearbeitungsgebühr für die Ausstellung einer Bescheinigung berechtigt ist. Zwei Berliner Gerichte haben sowohl den Anspruch der Mieter_innen auf Erstellung einer solchen Bescheinigung bejaht, als auch die Kostentragungspflicht durch die Mietr/innen verneint (AG Charlottenburg, Urt. v. 01.07.2009, AZ: 222 C 90/09; AG Lichtenberg, Urt. v. 23.05.2011, http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=222%20C%2090/09 105 C 394/10). So können Mieter_innen die angeforderte Bearbeitungsgebühr unter Vorbehalt leisten und sobald die Bescheinigung vorgelegt wurde, eine Rückforderung des Betrags andenken.

Im Anwendungsschreiben sind nur Nebenkosten als steuerbegünstigt für Mieter_innen genannt. Bezüglich der Kosten für die Modernisierung besteht Klärungsbedarf, denn auch in Modernisierungskosten für die Wohnung sind Handwerkerkosten enthalten, die Mieter_innen über die Modernisierungsumlage mit der Miete zahlt. Bei Wohnungseigentümern führen diese Kosten zu einer Steuerermäßigung – bei Mieter_innen ist dies nicht vorgesehen. Es erfolgt eine Ungleichbehandlung, die eigentlich mit dem Anwendungsschreiben gerade ausgeschlossen werden sollte.

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Hausmeister

Welche Tätigkeiten übt ein Hauswart aus und sind all die entsprechenden Kosten auf die Mieter_innen umlegbar?

Zu den umlagefähigen Hauswartskosten gehört gemäß § 2 Nr. 14 BetrKV die Vergütung, welche der Hauswart für seine Tätigkeit vom Vermieter erhält. Tätigkeiten, die typischerweise vom Hauswart ausgeführt werden, sind:

1. Gartenpflege,

2. Treppenhausreinigung,

3. Straßenreinigung und Schneebeseitigung,

4. Bedienung und Pflege der Heizung / und der Einrichtungen zur (Warm-) Wasserversorgung,

5. Betreuung des Fahrstuhls,

6. Ungezieferbekämpfung.

Die Kosten dieser Tätigkeiten dürfen auf die Mieter_innen verteilt werden. Zu beachten ist jedoch, dass insoweit keine separaten Kosten umgelegt werden, das heißt die Arbeiten nicht ein zweites Mal abgerechnet werden.

Beispiel: Der Vermieter darf die Mieter_innen nicht mit Gartenpflegekosten belasten, wenn der Hausmeister die Gartenpflege übernimmt und die Kosten hierfür schon unter „Hauswart“ umgelegt werden.

Daneben übernehmen Hauswarte des Öfteren auch Tätigkeiten, welche die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Verwaltung betreffen. Hierzu zählen vor allem:

1. das Auswechseln von Glühbirnen,

2. kleinere (und größere) Reparaturarbeiten (z.B. an tropfenden Wasserhähnen),

3. die Beseitigung von Abflussverstopfungen,

4. das Streichen von Wänden oder Lackieren von Türen,

5. die Übergabe und Überwachung von Reparaturarbeiten,

6. die Kontrolle der Reinigungsarbeiten, die von anderen Firmen durchgeführt werden ,

7. Wohnungsübergaben oder -abnahmen,

8. die Durchführung von Wohnungsbesichtigungsterminen,

9. das Ablesen von Wasseruhren,

10. das Einwerfen von Briefen der Hausverwaltung in die Briefkästen der Mieter_innen.

Die Kosten hierfür dürfen nicht auf die Mieter_innen umgelegt werden. Sie sind vom Vermieter zu tragen.

Wenn Mieter_innen der Meinung sind, dass der Hauswart auch diese Tätigkeiten ausübt, empfiehlt es sich, im Rahmen der Betriebskostenüberprüfung Einsicht in den Hauswartsvertrag zu nehmen. Auf diese Weise kann der genaue Umfang der dort vereinbarten Leistungen ermittelt werden. Doch auch wenn sich solche Tätigkeiten nicht aus dem Dienstvertrag ergeben, jedoch tatsächlich vom Hauswart durchgeführt werden, sind die entsprechenden Kosten in der Betriebskostenabrechnung vorweg abzuziehen. In der Betriebskostenabrechnung sind die gekürzten und die ungekürzten Hausmeisterkosten aufzuführen. Fehlt die Angabe der ungekürzten Hauswartskosten, ist für Mieter_innen nicht transparent, ob und in welcher Höhe gekürzt wurde. Die Hauswartskosten sind damit in voller Höhe nicht umlagefähig (BGH, Urteil vom 11.09.2007, AZ: VIII ZR 1/07; Urteil vom 14.02.2007, AZ:VIII ZR 1/06).

Vielfach schließen inzwischen die Vermieter mit Serviceunternehmen Hausmeisterdienstverträge. Diese Serviceunternehmen sind zwar neutraler, aber bieten zumeist auch weniger
Leistungen. Insbesondere bei diesen ist – wie bereits erwähnt – darauf zu achten, dass der auf Verwaltung und Instandhaltung entfallende Kostenanteil nicht als Betriebskosten auf die Mieter_innen umgelegt werden darf.

Außerdem hat der BGH entschieden, dass der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen darf. Wenn also der Vermieter selbst – oder aber sein Personal – Hauwarttätigkeiten erbracht hat, ist er berechtigt, ein auf Basis der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot eines Unternehmens als Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung zum Teil Kosten ansetzen darf, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Diese Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen (Urt. v. 14.11.2012, AZ:VIII ZR 41/1).

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Hausordnung

Was regelt die Hausordnung und wer kann eine aufstellen?

Häufig ist eine Hausordnung Bestandteil von (Formular-) Mietverträgen. Sie wird durch Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter_innen wirksam und kann dann von keiner Partei einseitig geändert werden.

Die Geltung der Hausordnung hängt davon ab, ob sie wirksam in den Mietvertrag mit einbezogen wurde. Das ist als Anlage zum Mietvertrag möglich oder durch Bezugnahme auf die Hausordnung in einzelnen Klauseln. Allerdings ist eine Vertragsklausel unwirksam, welche bestimmt dass “die anliegende Hausordnung Bestandteil dieses Vertrags” ist. Sie verstößt gegen § 309 Nr. 12 BGB, da die Mieter_innen die Beweislast dafür tragen müssten, dass die Hausordnung bei Vertragsabschluss nicht vorlag und sie so von ihr keine Kenntnis nehmen konnten.

Sofern bei Abschluss des Mietvertrags keine Hausordnung existierte, kann der Vermieter einseitig eine Hausordnung aufstellen. Solch eine Hausordnung hat sich auf die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Behandlung der Mietsache zu beschränken, deckt also im Prinzip nur ab, was sich auch aus den vertraglichen Obliegenheiten ergibt. Durch die Hausordnung dürfen den Mieter_innen keine neuen Pflichten auferlegt oder bereits bestehende Rechte eingeschränkt werden.

Regelungsgegenstände von Hausordnungen sind oft:

1. Ruhezeiten,

2. Schnee- und Glatteisbeseitigung,

3. Benutzung von Gemeinschaftsräumen (z.B. Waschküche),

4. Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern,

5. Reinigungspflichten der Mieter_innen (z.B. Treppenhaus).

Im Mietvertrag werden die gegenseitigen Verpflichtungen des Vermieters und der Mieter_innen geregelt. Eine Hausordnung behandelt im Wesentlichen nur die Probleme, die sich aus dem Zusammenleben der Mietparteien im gleichen Haus ergeben können. Regelungen über Schönheitsreparaturen z.B. gehören nicht dazu – sie haben in einer Hausordnung nichts zu suchen.

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Haustiere

Dürfen Mieter_innen Haustiere halten?

Weil im Gesetz eine Regelung fehlt, ist in erster Linie bedeutend, was der jeweilige Mietvertrag hierzu bestimmt. Dabei sind vier Möglichkeiten denkbar:

1. Der Mietvertrag enthält keine Bestimmung: In diesem Fall ist nach dem “vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache” zu fragen. Ist zum Beispiel Hundehaltung ebenso üblich wie das Aufstellen einer Waschmaschine? Die Antwort der Gerichte fällt zwar höchst unterschiedlich aus, die meisten Gerichte tendieren aber bei Hunden zu einer negativen Beurteilung. Katzen werden in der Regel eher als `normal` angesehen und Tiere wie Meerschweinchen, Goldhamster oder Zierfische bedürfen keiner Zustimmung des Vermieters.

2. Der Mietvertrag verbietet die Tierhaltung: Zu unterscheiden ist, ob der Mietvertrag konkret die Haltung von Hunden oder Katzen untersagt (solche Regelungen sind wirksam) oder ob er ein generelles (und dann unwirksames) Verbot der Tierhaltung ausspricht. Bei einer unwirksamen Klausel muss der Vermieter konkrete Störungen durch die Hunde- oder Katzenhaltung nachweisen. Die Haltung von Kleintiere im Käfig darf nicht verboten werden.

3. Der Mietvertrag verlangt die Zustimmung des Vermieters: Zwar hängt die Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters, aber nicht von seiner Willkür ab. Mieter_innen können deshalb davon ausgehen, dass der Vermieter gewichtige Gründe für die Versagung der Zustimmung geltend machen muss. Halten z.B. bereits andere Mieter_innen Hunde oder Katzen, wäre ein Verbot rechtsmissbräuchlich.

4. Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung: Zwar können Hunde und Katzen, ohne dass der Vermieter zustimmen muss, gehalten werden, aber nicht in ungebührlicher Anzahl. Die vertragliche Erlaubnis zur Tierhaltung erstreckt sich auch nicht auf Kampfhunde oder ungewöhnliche Tiere wie Gift- und Würgeschlangen oder Panzerechsen.

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Haustürgeschäft

Wann spricht man im Rahmen eines Mietverhältnisses von Haustürgeschäften und welche Rechte haben Mieter_innen in diesem Zusammenhang?

Wenn der Vermieter die Gelegenheit eines (vereinbarten) Hausbesuchs ausnutzt, um unangekündigt Vertragsverhandlungen zu führen oder einen Vertrag abzuschließen (z. B. über eine Modernisierung, Mieterhöhung oder über Betriebskosten), kann dies in den Geltungsbereich der Regelungen zum Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften (§§ 312 f. BGB).

Das bedeutet, dass die Mieter_innen in einem solchen Fall innerhalb von zwei Wochen den Vertrag schriftlich widerrufen können. Diese Frist gilt nur, wenn die Mieter_innen vom Vermieter über das Widerrufsrecht schriftlich belehrt wurden und fängt auch erst dann an zu laufen. Aber Vorsicht: Das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften greift nur, wenn der Vermieter als Unternehmer handelt. Das ist der Fall, wenn er geschäftsmäßig handelt. Vermietet er nur eine oder wenige Wohnungen längerfristig, handelt er nicht geschäftsmäßig. Deshalb sollten Mieter_innen immer sehr genau überlegen, ob sie bei einem Vermieterbesuch in ihrer Wohnung einen neuen Mietvertrag, Änderungen zu ihrem Mietvertrag oder andere Vereinbarungen und Erklärungen unterschreiben.

Bei Zweifeln nach dem bereits erfolgten Unterzeichnen raten wir, unverzüglich anwaltlichen Rat einzuholen.

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Hausversammlungen

Von Mängeln sind oft mehrere Mietparteien eines Hauses, wenn nicht sogar die gesamte Mieterschaft betroffen. Wenn sich die Mieter_innen zusammentun, können sie sich besser wehren und ihre eigenen Interessen gegenüber dem Vermieter durchsetzen. Deshalb empfiehlt die Berliner MieterGemeinschaft Hausversammlungen, damit sich die Mieter_innen austauschen

und eine gemeinsame Strategie entwickeln können. Wenn mindestens ein/e Mieter/in des Hauses Mitglied ist, kann die Berliner MieterGemeinschaft diese Hausversammlungen unterstützen.

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Mängel: Mängelanzeige

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Hausverwaltung

Welche Aufgaben kann und darf eine Hausverwaltung erfüllen? Was ist der Unterschied zum Eigentümer und zu einem Hauswart?

Die typischen Aufgaben einer Hausverwaltung sind kaufmännische Tätigkeiten (z.B. Vereinnahmen und Verwaltung der Mieten, Aussprechen von Mahnungen, Abrechnungen gegenüber dem Eigentümer, Erstellung der Betriebskostenabrechnungen, Bezahlung anfallender Kosten, Beauftragung und Bezahlung von Versorgungsleistungen, etc.) sowie technische Tätigkeiten (z.B. Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen wie Heizung oder Aufzug, Kontrolle von Dienstleistern wie Treppenhausreinigung oder Gartenpflege,

Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen, Durchführen von Modernisierungen, Wohnungsabnahmen, Vermietungen, etc.)

Dabei darf die Hausverwaltung weder mit dem Vermieter / Eigentümer, noch mit dem Hauswart verwechselt werden:

Auch wenn Mieter_innen meist ausschließlich Kontakt zu ihrer Hausverwaltung haben, bleibt ihr Vertragspartner der Vermieter. Die Hausverwaltung vertritt diesen nur in dem Umfang, den der Vermieter ihr zugestanden hat. Wie groß dieser Umfang ist, ist der jeweiligen Hausverwaltervollmacht zu entnehmen.

Im Gegensatz zu den typische Aufgaben einer Hausverwaltung führt der Hauswart nur handwerkliche Tätigkeiten aus.

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Heizkostenabrechnung

Etwas anderes gilt jedoch für Heizkostenabrechnungen: Der BGH hat ausgeurteilt, dass eine Heizkostenabrechnung nur dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung entspricht, wenn nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wird. Dies ergebe sich aus § 7 Abs. 2 HeizkostenV, der verlange, dass über die Kosten des tatsächlich in dem Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden muss (Urt. v. 01.02.2012; AZ: VIII ZR 156/11).

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Heizkostenabrechnung Tipps

Tipps für Mieter_innen zur Überprüfung der Heiz- und WarmwasserkostenWenn der vorhergehende Winter schon fast vergessen ist, kommt oft aus heiterem Himmel eine unliebsame Erinnerung Der Vermieter fordert mit der Heizkostenabrechnung eine Nachzahlung. Auch wenn die Preise für Heizöl und Erdgas ständig steigen, stellt sich die Frage, ob für die Nachzahlung andere Gründe vorliegen. Sollte dies etwa am verschwenderischen Umgang mit der wertvollen Energie liegen, hat sich ein Fehler in die Abrechnung eingeschlichen oder sind technische Mängel die Ursache?Gerade wenn die Abrechnung undurchschaubar erscheint, ist eine Prüfung angebracht In dem Zahlenwirrwarr verbergen sich möglicherweise Kosten, die vom Vermieter zu tragen sind.Mit dieser Infoschrift wollen wir Ihnen helfen, die Heizkostenabrechnung zu entschlüsseln und mögliche Fehler herauszufinden. Sie gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 1. Januar 2009 beginnen.Sie können die Infoschrift auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

Welche Kosten sind umlagefähig?

Welche Kosten der Vermieter ansetzen darf, ist in § 7 Abs. 2 HeizkostenV aufgeführt. Das sind die Kosten fürverbrauchte Brennstoffe und ihre Lieferung1. Betriebsstrom2. Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage3. regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft4. Reinigung der Anlage einschließlich der Abgasanlage und des Betriebsraums5. Emissionsmessung6. Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung7. Verwendung der Geräte zur VerbrauchserfassungVoraussetzung für die Umlage der einzelnen Kosten ist – wie bei allen Betriebskosten – die konkrete mietvertragliche Vereinbarung. Aus der HeizkostenV allein ergibt sich keine Pflicht der Mieter_innen zur Zahlung von Heiz-/Warmwasserkosten. Hat Ihr Vermieter vor Beginn des Mietverhältnisses einen Vertrag über Wärmelieferung mit einem gewerblichen Unternehmen abgeschlossen (Wärme-Contracting), kann er die Kosten der Wärmelieferung (Wärmepreis) und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen verlangen. Wechselt Ihr Vermieter im bestehenden Mietverhältnis zu einem gewerblichen Wärmelieferer, sind – je nach vertraglicher Vereinbarung – gegebenenfalls Einschränkungen in der Umlage der Kosten zu beachten. Lassen Sie sich beraten.

Brennstoffkosten

Die Brennstoffkosten sind im vollen Umfang umlagefähig. Wird die Heizung mit Heizöl betrieben, ergibt sich der Gesamtverbrauch des Hauses aus dem Anfangsbestand plus Zukäufen minus Restbestand (der sich am Ende des Abrechnungszeitraums noch im Tank befindet). Der Anfangsbestand muss mit dem Restbestand des Vorjahres übereinstimmen.Der Preis des Heizöls sollte sich „im Rahmen des Marktüblichen“ bewegen. Die Heizölpreise der letzten Jahre erfahren Sie bei den Verbraucherorganisationen. Der Vermieter ist verpflichtet, wirtschaftliche Gesichtspunkte zu beachten (§ 556 Abs. 3 BGB), d. h. er sollte Mengenrabatte und Sommerpreise nutzen, wie es auch ein Vermieter täte, der die Kosten nicht an die Mieter_innen weiterreichen könnte.Bei Heizungen, die mit Gas betrieben werden, ergeben sich die Brennstoffkosten aus der Differenz der Zählerstände zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums.Bei Einspeisung der Heizenergie aus dem Fernwärmenetz berechnet das Fernheizwerk dem Gebäudeeigentümer einen monatlichen Betrag für die Lieferung der Fernwärme. Dieser Betrag wird in die Abrechnung Ihres Vermieters aufgenommen.Bei allen Versorgungsarten ist der Gesamtverbrauch nach Menge und Kosten anzugeben.

Betriebsstrom

Der Betriebsstrom einer Heizung (für Brennkessel, Brennermotoren, Pumpen, Regelungsanlagen einschließlich Zeitschaltuhren, Fernwärmeübergabestationen, Kompressoren) sollte durch einen separaten Zähler gemessen werden. Fehlt ein Zwischenzähler, wird der Stromansatz geschätzt. Die Kosten liegen etwa bei 3% bis 5% der Brennstoffkosten.

Bedienungskosten

Die Bedienungskosten sind die Kosten, die durch die Bedienung, Überwachung und Pflege der Heizanlage entstehen. Bei automatischen Heizanlagen oder Fernheizung fallen Bedienungskosten nur in sehr geringem Umfang an und werden in der Regel mit den Kosten für den Hauswart abgedeckt. Sachgerecht sind diese Kosten bei den Heizkosten anzusetzen – achten Sie darauf, dass keine Doppelberechnung erfolgt.

Wartungskosten

Als Wartung bezeichnet man die Kontrolle der Betriebsbereitschaft und -sicherheit sowie die Einstellung der Anlage durch eine Fachkraft. Reparatur- und Instandhaltungskosten sind keine Wartungskosten, deshalb ist gerade bei Wartungsverträgen eine Prüfung geboten. Nehmen Sie im Zweifel Einsicht in den Vertrag. Die Wartungskosten betragen in der Regel ebenfalls etwa 3% bis 5% der Brennstoffkosten.

Reinigungskosten

Zur Reinigung gehören die Reinigung
des Kessels und weiterer Anlagenteile wie Pumpen sowie die Reinigung des Schornsteins, der zur Heizung gehört. Die Kosten für die Öltankreinigung (sofern sie nicht zur Vorbereitung einer Reparatur erfolgt) und die Reinigung des Betriebsraums können auf die Mieter_innen umgelegt werden, wenn sie laufend (auch periodisch) entstehen. Die Reinigung des Betriebsraums darf nicht ein weiteres Mal bei den kalten Betriebskosten auftauchen.

Emissionsmessung

Eine Messung der Abgaswerte ist nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz vorgeschrieben und wird in den meisten Fällen einmal pro Jahr vom Schornsteinfeger durchgeführt. Kosten für Wiederholungsmessungen, die wegen bei der turnusmäßigen Messung festgestellter Überschreitung der Grenzwerte erforderlich werden, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten.

Verbrauchserfassung

Die Kosten der Verbrauchserfassung beinhaltendie Ausstattung mit Geräten zur Verbrauchserfassung (auch die Kosten der Anmietung der Geräte)das Ablesen der Heizkostenverteiler und/oder Wärmemengenzählerdas Erstellen der Heizkostenabrechnung (Berechnung und Aufteilung)Bei der Verbrauchserfassung durch Heizkostenverteiler mit Verdunstungsprinzip gehört auch der Austausch der Messröhrchen zur Verbrauchserfassung.

Eichung

Die Kosten der Eichung von Wärmezählern sind umlagefähig. Die Eichfrist beträgt 5 Jahre.

Verbrauchsanalyse

Eine Pflicht zur Erstellung der Analyse gibt es nicht. Nach der HeizkostenV sollte sie die Entwicklung der Heiz- und Warmwasserkosten der vergangenen drei Jahre wiedergeben und zu einer Änderung des Nutzverhaltens durch die Bildung eines Kostenbewusstseins führen.

Abrechnungspflicht des Vermieters

Ist mietvertraglich die Übernahme der Heizkosten und die Zahlung von Vorschüssen durch die Mieter_innen vereinbart, muss der Vermieter über die Kosten jährlich abrechnen. Die HeizkostenV enthält zum Abrechnungszeitraum und zur Abrechnungsfrist keine Bestimmungen. Einige Formularmietverträge enthalten die Verpflichtung des Vermieters, über die geleisteten Heizkostenvorschüsse bis zu einem bestimmten Termin nach Beendigung der Heizperiode abzurechnen.Die gesetzliche Abrechnungsfrist für Betriebskosten, zu denen die Heizkosten gehören, beträgt zwölf Monate nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB; § 20 NMV). Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen (Ausschlussfrist), es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Anforderungen an die Heizkostenabrechnung

Die HeizkostenV regelt die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Diese Bestimmungen gehen vertraglichen Vereinbarungen vor; einzige Ausnahme Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt.Die Abrechnung muss klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, sowie folgende Angaben enthalten1. Vertragspartner2. Abrechnender/ Abrechnungsunternehmen3. Abrechnungszeitraum4. Gesamtverbrauch des Brennstoffs und dessen Kosten5. Verbrauch und Kosten des Betriebsstroms6. weitere Betriebskosten (getrennt nach Grund und Art)7. ggf. Vorwegabzug (z. B. für Gewerberäume mit überdurchschnittlichem Wärmebedarf oder für Trockenheizen eines Neubaus)Bei Nutzern mit unterschiedlichen Erfassungsgeräten muss, bei unterschiedlichen Nutzern mit gleichen Erfassungsgeräten kann eine Vorerfassung nach Nutzergruppen durchgeführt werden; wird nach unterschiedlichen Nutzergruppen abgerechnet, muss der Verbrauch aller Nutzergruppen erfasst werden.8. Gesamtbetrag9. Verteilungsmaßstab10. Verbrauchsunabhängige und verbrauchsabhängige Kosten für das gesamte Gebäude und je Einheit11. Umlegungsmaßstab und Kostenverteilung (Verteilerschlüssel) – dabei sind insbesondere die Zählerstände aufzuführen12. geleistete Vorauszahlung13. Abrechnungsergebnis (Guthaben oder Nachzahlungsbetrag)Erscheinen Ihnen einzelne Posten zu hoch, sollten Sie Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen. Es genügt nicht, dem Vermieter nur mitzuteilen, dass Sie die Kosten als zu hoch empfinden. Schließen Sie sich mit anderen Mieter_innen im Haus zusammen und gehen Sie gemeinsam zu Ihrem Vermieter. Auch wenn die Abrechnung von einer Abrechnungsfirma angefertigt wurde, bleibt der Vermieter als Ihr Vertragspartner für die ordnungsgemäße Abrechnung verantwortlich.

Erfassung des Verbrauchs

Der Vermieter ist gemäß § 4 HeizkostenV verpflichtet, den anteiligen Wärmeverbrauch der Mieter_innen zu erfassen.Will der Vermieter die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten, so muss er dies den Mieter_innen unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten schriftlich mitteilen. Widerspricht innerhalb eines Monats die Mehrheit der Mieter_innen der Anmietung, darf der Vermieter die Geräte nicht mieten.Werden Heizkostenverteiler (Näheres siehe unter „Verbrauchsmessung“) während einer Heizperiode installiert, beginnt die verbrauchsabhängige Abrechnung erst ab der folgenden Verbrauchs- und Abrechnungsperiode.Rechnet der Vermieter die Kosten der Versorgung mit Wärme entgegen den Vorschriften der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig ab, haben die Mieter_innen gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV das Recht, den auf sie entfallenden Anteil um 15% zu kürzen. (Achtung Verbrauchsabhängig rechnet der Vermieter auch ab, wenn er zulässigerweise die in § 9 a HeizkostenV genannten Ersatzverfahren bei Geräteausfall verwendet.)Die Ausnahmen, in denen der Vermieter von der Pflicht zur Verbrauchserfassung und Abrechnung nach Verbrauch befreit ist, nennt § 11 HeizkostenV. Das Kürzungsrecht entfällt dann. Die wichtigsten Ausnahmen sindHeizwärmebedarf unter 15 kWh/qm pro Jahr (sogenannte Passivhäuser)Unwirtschaftlichkeit wegen unverhältnismäßig hoher Kosten der VerbrauchserfassungAlters-, Pflege- und Studentenheime und vergleichbare Gebäudeüberwiegende Versorgung mit Wärme aus Wärmerückgewinnung, Wärmepumpen oder Solaranlagenüberwiegende Versorgung mit Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung, sofern der Wärmeverbrauch des Gebäudes nicht erfasst wirdausdrückliche Befreiung durch die zuständige Behörde (muss der Vermieter auf Verlangen nachweisen)Häuser, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig waren und in denen der Nutzer keinen Einfluss auf den Wärmeverbrauch ausüben kann.Der Vermieter weiß selbst am besten, ob eine der Ausnahmen vorliegt und sollte dies den Mieter_innen mitteilen. Ob die Ausnahme wirklich besteht, können Sie im Streitfall gerichtlich überprüfen lassen.VerbrauchsmessungÜberwiegend werden am Heizkörper angebrachte Heizkostenverteiler zur Verbrauchserfassung benutzt. Diese Heizkostenverteiler arbeiten entweder nach dem sogenannten Verdunstungsprinzip oder elektronisch. Wird mit dem Verdunstungsprinzip gemessen, bestehen die Heizkostenverteiler aus Messröhrchen, in denen eine Flüssigkeit entsprechend der vom Heizkörper abgegebenen Wärme langsam verdunstet. Als Maßstab für den Wärmeverbrauch gilt die Menge der in einer Heizperiode verdunsteten Flüssigkeit, die an einer Strichskala des Heizkostenverteilers abzulesen ist.Oft ist die im Messprotokoll notierte Strichzahl nicht mit der in der Abrechnung identisch. Dies kann ein Übertragungsfehler sein, den Sie sofort reklamieren sollten. Es kann aber auch sein, dass Ihre Heizkostenverteiler eine Einheitsskala aufweisen. In diesem Fall muss der abgelesene Wert entsprechend der jeweiligen Heizkörpergröße umgerechnet werden. Die Umrechnung ist in der Abrechnung nachvollziehbar zu erläutern.Leider ist diese Messmethode recht ungenau Die Verdunstung entspricht nicht immer der tatsächlich entnommenen Wärmemenge. Da die Heizkostenverteiler auf jede Wärmequelle reagieren, kann auch bei kalten Heizkörpern Verdunstung stattfinden. Diese Ungenauigkeiten müssen die Mieter_innen jedoch hinnehmen (BGH, VIII ZR 133/85). Die Kaltverdunstung soll dadurch ausgeglichen werden, dass die Messröhrchen beim Einbau und Austausch mit 4 bis 5 Strichen über die Nullmarke hinaus gefüllt sind.Sie können dazu beitragen, die Fehlerquote gering zu halten, indem Sie folgende Hinweise beachtenVerhindern Sie, dass die Heizkostenverteiler im Sommer direkt von der Sonne bestrahlt werden.Vermeiden Sie Wärmestaus durch Wäsche auf den Heizkörpern, Heizkörperverkleidungen, dicht stehende Möbel oder Vorhänge.Stellen Sie keine Wärmequellen wie Kühlschränke, Wasch- und Spülmaschinen, Heizstrahler oder Lampen vor die Heizkörper.Heizen Sie gleichmäßig und möglichst ohne die Höchsttemperatur des Heizkörpers zu erreichen.Achten Sie darauf, dass die Heizkostenverteiler mittig auf drei Viertel der Heizkörperhöhe montiert sind.Teilen Sie Beschädigungen unverzüglich dem Vermieter mit.Elektronische Heizkostenverteiler errechnen die Differenz zwischen der Oberflächentemperatur des Heizkörpers und der Raumluft. Zum Teil werden die elektronischen Heizkostenverteiler per Funk abgelesen, sodass die Ablesefirma die Wohnung nicht betreten muss. Lassen Sie sich vom Vermieter ausreichend über die Funktionsweise der Heizkostenverteiler unterrichten.AblesevorgangMuss die Ablesung innerhalb Ihrer Wohnung vorgenommen werden, ist der Termin, an dem die Ablesefirma kommt, mindestens eine Woche vorher zumindest durch einen gut sichtbaren Aushang im Hausflur anzukündigen. Sie
sind verpflichtet, der Ablesefirma den Zugang zu Ihrer Wohnung zu ermöglichen. Sollte Ihnen allerdings der erste Termin ungelegen sein, haben Sie das Recht, einen Ersatztermin zu vereinbaren. Dafür dürfen Ihnen keine zusätzlichen Kosten entstehen.Vor dem Termin sollten Sie die Werte an den Heizkostenverteilern selbst ablesen und notieren (Raum, Lage des Heizkörpers, Nr. des Geräts) und ggf. fotografieren. So haben Sie die Möglichkeit, ihr Ergebnis mit dem des Ableseunternehmens zu vergleichen. Bei Heizkostenverteilern mit Verdunstungsprinzip können Sie sich während der Ablesung die Werte sagen lassen und notieren. Nach dem Ablesen wird ein neues Messröhrchen eingelegt. Prüfen Sie, ob das neue Röhrchen zum Ausgleich der Kaltverdunstung mit 4 bis 5 Strichen über den Skalen-Nullstrich hinaus befüllt ist.Den Mieter_innen müssen in der Regel innerhalb eines Monats nach der Ablesung die Ablesewerte mitgeteilt werden, wen
die Werte in den Verteilern nicht selbst gespeichert und von den Mieter_innen aufgerufen werden können. Informieren Sie sich rechtzeitig darüber, wie Ihre elektronischen Heizkostenverteiler funktionieren.

Umlagemaßstab

Die Gesamtkosten einer Wirtschaftseinheit werden in verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten aufgeteilt. In § 7 Abs. 1 HeizkostenV ist festgelegt, dass mindestens 50% und höchstens 70% der Gesamtheizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden sollen, der andere Teil (also 30% bis 50%) wird nach Fläche abgerechnet. Der verbrauchsabhängige Teil muss jedoch zwingend 70% (und der verbrauchsunabhängige entsprechend 30%) betragen, wenn es sich um ein Gebäude handelt, welches das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllt und mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt wird und ein Gebäude ist, in dem die frei liegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Die Warmwasserkosten sind nach § 8 Abs. 1 HeizkostenV zu mindestens 50%, maximal 70% nach Verbrauch umzulegen. Es darf nach § 10 HeizkostenV mietvertraglich vereinbart werden, dass der verbrauchsabhängige Teil der Heiz- und Warmwasserkosten mehr als 70% beträgt. Eine Änderung des Umlagemaßstabs ist nach einer entsprechenden Erklärung des Vermieters für künftige Zeiträume zulässig, soweit dies durch sachliche Gründe rechtfertigt wird (§ 6 Abs. 4 HeizkostenV).

Verbrauchsabhängiger Teil der Heizkosten

Der Verbrauch in einer einzelnen Wohnung wird durch das Verhältnis der abgelesenen Werte zu der Summe der Werte aller Wohnungen ermittelt.Beispiel In allen Wohnungen eines Hauses oder einer Wirtschaftseinheit werden insgesamt 2000 Einheiten abgelesen. Die verbrauchsabhängigen Heizkosten betragen 10.000 Euro. Eine Einheit kostet in diesem Fall 5 Euro, sodass für eine Mietwohnung, in der 100 Einheiten verbraucht wurden, 500 Euro berechnet werden.In Gebäuden, in denen die frei liegenden Heizungsleitungen überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, können den Mieter_innen zusätzlich Einheiten für Rohrwärme zugewiesen werden. Der Wärmeverbrauch kann in diesen Fällen nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch wird als erfasster Verbrauch berücksichtigt. Lassen Sie sich beraten, wenn Ihre Heizostenabrechnung diese Besonderheit aufweist.

Verbrauchsunabhängiger Teil der Heizkosten

Der Vermieter hat die Wahl, ob er die Verteilung des verbrauchsunabhängigen Teils der Kosten nach der Wohnfläche, nach der beheizbaren Fläche oder nach dem umbauten Raum (Quadratmeter x Höhe der Räume) vornimmt. Für alle Wohnungen des Gebäudes muss der gleiche Maßstab gewählt werden.Wenn die Grundrisse der Wohnungen und der beheizbare Teil der Wohnungen sehr unterschiedlich sind, wird eine Abrechnung nach beheizbarer Fläche zu mehr Gerechtigkeit führen. Sie haben diesbezüglich keine durchsetzbaren Ansprüche gegen Ihren Vermieter, versuchen Sie, mit ihm darüber zu verhandeln.

Mieterwechsel

In aller Regel werden Sie eine Wohnung nicht zu Beginn eines Abrechnungszeitraums beziehen oder verlassen. In diesem Fall wird eine Zwischenablesung erforderlich (§ 9 b HeizkostenV), zu der Ihr Vermieter (von wenigen Ausnahmen abgesehen) verpflichtet ist.Bei der Zwischenablesung sollten Sie genauso verfahren wie bei der jährlichen Ablesung, damit Sie später die Heizkostenabrechnung überprüfen können. Die Abrechnung wird ebenfalls zum Teil verbrauchsabhängig (Grundlage sind die Werte der Zwischenablesung) und zum Teil verbrauchsunabhängig vorgenommen.Der verbrauchsunabhängige Teil wird entweder nach der sogenannten Gradtagszahlentabelle oder zeitanteilig ermittelt. Die Gradtagszahlentabelle weist jedem Monat einen bestimmten Promilleanteil zu, der die Außentemperatur berücksichtigt und so ein höheres Maß an Gerechtigkeit bei der Kostenverteilung gewährleistet.Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder wegen des Zeitpunkts des Nutzerwechsels aus technischen Gründen nicht sinnvoll, sind die gesamten Kosten nach der Gradtagszahlentabelle oder zeitanteilig zu verteilen.Oft verlangen Vermieter bei einem Mieterwechsel eine Nutzerwechselgebühr. Wer diese zu tragen hat, richtet sich nach der mietvertraglichen Vereinbarung. Für den Fall, dass vertraglich nichts vereinbart wurde, ist diese Gebühr vom Vermieter zu tragen (BGH, VIII ZR 19/07).

Leerstand

Bei der Verteilung der Heizkosten sind auch leer stehende Wohnungen zu berücksichtigen. Für leer stehende Wohnungen muss der Vermieter die Heizkosten tragen.

Gewerbe

Befindet sich in Ihrem Haus ein Gewerbebetrieb, bei dem ein überdurchschnittlicher Verbrauch anzunehmen ist (z. B. Sauna, Massage), so darf dieser Mehrverbrauch nicht zulasten der Wohnungsmieter_innen gehen. Bei der Abrechnung sollten die Grund- und Verbrauchskosten nach Nutzergruppen (s. o.) aufgeteilt und abgerechnet werden.”

Heizkostenverordnung

Was hat sich sich für die Abrechnungszeiträume ab dem 01.01.2009 durch die neue Fassung der Heizkostenverordnung geändert?

Für die Abrechnungszeiträume ab dem 01.01.2009 gilt eine neue Fassung der HeizkostenV. Der Vermieter muss bei Erstellung der Heizkostenabrechnungen für diese Perioden einige Neuerungen berücksichtigen. Diese haben wir im Folgenden zusammengestellt:

1. § 6 Abs. 1 HeizkostenV n. F.

Nach der neuen HeizkostenV müssen die abgelesenen Heizkostenverteilerwerte den Nutzer/innen (= Mieter_innen) grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Ablesung mitgeteilt werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn der in den Räumen der Nutzer montierte Heizkostenverteiler das Ergebnis der Ablesung speichert und vom Nutzer zur Kontrolle abgerufen werden kann. Folglich soll diese Vorschrift den Nutzern/Nutzerinnen eine Kontrollmöglichkeit geben, die sonst über keine verfügen, also insbesondere Nutzern mit Elektro- Heizkostenverteilern ohne Speicherfunktion oder Heizkostenverteilern mit einer (1) Verdunsterampulle.

2. § 6 Abs.
4 HeizkostenV n. F.

Diese Norm regelt, wie die Gesamtheizkosten auf Verbrauchs- und Grundkosten aufgeteilt werden müssen. Dieser Abrechnungsschlüssel kann ab 2009 vor jeder Abrechnungsperiode neu bestimmt werden. Formelle Wirksamkeitsvoraussetzung für die Änderung ist die Mitteilung der Änderung vor Beginn des betroffenen Abrechnungszeitraums (z.B.: Schlüssel soll in der Abrechnung 01.01. – 31.12.2010 geändert werden – Vermieter muss dies vor dem 01.01.2010 den Mieter_innen mitteilen).

Inhaltliche Voraussetzung ist, dass durch die Änderung ein objektiv billigeres Abrechnungsergebnis erreicht wird. Das bedeutet, dass der Vermieter die Umstellung nur vornehmen darf, um unsachliche Benachteiligungen oder Bevorteilungen einzelner Nutzer/innen zu beseitigen.

3. § 7 Abs. 1 HeizkostenV n. F.

Hier wird die Wahlfreiheit des Vermieters hinsichtlich des Abrechnungsschlüssels beschränkt. Die Kriterien dafür, ob der Vermieter weiterhin einen Verbrauchsabrechnungsschlüssel zwischen 50% und 70% wählen darf, sind folgende:

1. Das Gebäude erfüllt die Anforderungen der

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Heizkostenverteiler

Welche Arten von Heizkostenverteilern gibt es? Wer trägt die Kosten der Anschaffung? Was gilt im Bezug auf Ablesetermine?

Um die Heizkosten des Hauses auf die Mieter_innen zu verteilen, wird neben der Quadratmeterfläche auch der Verbrauch berücksichtigt. Um letzteren zu messen, benötigt man Heizkostenverteiler. Die HeizkostenV legt in § 4 fest, dass der Vermieter verpflichtet ist, den anteiligen Verbrauch der Mieter_innen an Wärme zu erfassen. § 7 Abs. 1 HeizkostenV bestimmt, dass mindestens 50% und höchstens 70% der Gesamtkosten nach Verbrauch abgerechnet werden sollen, der andere Teil (also 30% bis 50%) wird nach Fläche abgerechnet. Eine Änderung des Umlagemaßstabs ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig (§ 6 Abs. 4 HeizKV).

Will der Vermieter Heizkostenverteiler mieten, so hat er dies den Mieter_innen unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten schriftlich mitzuteilen. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach und mietet er die Geräte ohne vorherige Mitteilung an, so muss er die Miete für die Geräte selbst tragen. Die Anmietung ist unzulässig, wenn innerhalb eines Monats die Mehrheit der Mieter_innen (mehr als die Hälfte) widerspricht. Der Vermieter ist in diesem Fall gezwungen, die Geräte zu kaufen. Beim Kauf der Geräte ist der Vermieter berechtigt, die Miete nach den allgemeinen Regeln zu erhöhen.

Das bis hierhin Gesagte gilt jedoch nur für die Erstausstattung. Sind bereits Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden und will der Vermieter einen Austausch vornehmen lassen, so darf er die Kosten grundsätzlich nicht auf die Mieter_innen umlegen. Ausgenommen ist der Fall, dass es sich um eine Modernisierung handelt – was nicht der Fall ist, wenn die vorhandenen Geräte einfach veraltet sind.

Werden Heizkostenverteiler erst im Verlauf einer Heizperiode installiert, so beginnt die verbrauchsabhängige Abrechnung erst ab der folgenden Verbrauchs- und Abrechnungsperiode.

Manche Heizkostenverteiler arbeiten nach dem sog. Verdunstungsprinzip und bestehen aus Messröhrchen, in denen eine Flüssigkeit entsprechend der vom Heizkörper abgegebenen Wärme langsam verdunstet. Als Maßstab für den Wärmeverbrauch gilt somit die Menge der in einer Heizperiode verdunsteten Flüssigkeit, die an einer Strichskala des Heizkostenverteilers abzulesen ist. Oft ist die im Messprotokoll notierte Strichzahl nicht mit der in der Abrechnung identisch. Dies kann ein Übertragungsfehler sein, den Mieter_innen sofort reklamieren sollten. Es kann aber auch sein, dass die Heizkostenverteiler eine Einheitsskala aufweisen. In diesem Fall muss der abgelesene Wert entsprechend der jeweiligen Heizkörpergröße umgerechnet werden. Die Umrechnung ist in der Abrechnung nachvollziehbar zu erläutern.

Diese Messmethode ist recht ungenau: Die Verdunstung entspricht nicht immer der tatsächlich entnommenen Wärmemenge. Da die Heizkostenverteiler auf jede Wärmequelle ansprechen, kann auch bei kalten Heizkörpern Verdunstung stattfinden. Diese Ungenauigkeiten müssen die Mieter_innen jedoch hinnehmen (BGH, Urt. v. 09.04.1986, AZ: VIII ZR 133/85). Die sogenannte Kaltverdunstung soll dadurch ausgeglichen werden, dass die Messröhrchen beim Einbau bis über die Nullmarke hinaus gefüllt sind. Dies ist die sog. Kaltverdunstungsvorgabe. Doch bei unterschiedlich hoher Kaltverdunstung nützt dies wenig.

Mieter_innen können dazu beitragen, die Fehlerquote gering zu halten, indem sie folgende Hinweise beachten:

1. Verhindern , dass die Heizkostenverteiler im Sommer direkt von der Sonne bestrahlt werden.

2. Wärmestau durch Wäsche auf den Heizkörpern, Heizkörperverkleidungen, dicht stehende Möbel oder Vorhänge verhindern.

3. Keine Wärmequellen wie Kühlschränke, Wasch- und Spülmaschinen, Heizstrahler oder Lampen vor die Heizkörper stellen.

4. Gleichmäßig heizen und möglichst ohne die Höchsttemperatur des Heizkörpers zu erreichen.

5. Darauf achten, dass die Heizkostenverteiler mittig auf 75 % der Heizkörperbauhöhe montiert sind.

6. Beschädigungen unverzüglich dem Vermieter mitteilen.

Zunehmend gibt es auch elektronische Heizkostenverteiler, die nicht nach dem Verdunstungsprinzip arbeiten, sondern die Differenz zwischen der Heizkörperoberflächentemperatur und der Raumluft errechnen. Zum Teil werden die elektronischen Heizkostenverteiler per Funk abgelesen, sodass die Ablesefirma die Wohnung nicht betreten muss.

Der Ablesetermin muss mindestens eine Woche vorher durch einen gut sichtbaren Aushang im Hausflur angekündigt werden. Mieter_innen sind verpflichtet, der Ablesefirma den Zugang zu ihrer Wohnung zu ermöglichen. Sollte allerdings der erste Termin ungelegen sein, so haben Mieter_innen durchaus das Recht, einen Ersatztermin zu vereinbaren. Dafür dürfen keine zusätzlichen Kosten in Rechnung gestellt werden.

Vor dem Termin sollten Sie die Heizkostenverteiler selbst ablesen und die Werte notieren (Raum, Lage des Heizkörpers, Gerätenummer). So haben Sie eine Vergleichsmöglichkeit mit dem Ableseergebnis der Firma. Lassen Sie sich eine Kopie oder einen Durchschlag des Ableseprotokolls geben, vor allem wenn Sie das Ableseprotokoll unterschreiben sollen. Dazu ist die Ablesefirma verpflichtet. Stimmen die Werte nicht überein, so sollten Sie das Protokoll nicht unterschreiben und bei Ihrem Vermieter schriftlich Widerspruch einlegen.

Nach dem Ablesen wird bei den Heizkostenverteilern mit Verdunstungsprinzip ein neues Messröhrchen eingelegt. Bitte überprüfen Sie, ob das neue Röhrchen keinen Verbrauch anzeigt: Die Anzeige muss leicht über Null stehen.

Bei elektronischen Heizkostenverteilern werden in der Regel keine Ablesebelege durch die Ablesefirmen erstellt, da viele dieser Heizkostenverteiler die Ablesewerte eine Heizperiode lang speichern. Nur wenn dies nicht der Fall ist, ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter_innen einen Ablesebeleg innerhalb eines Monats nach Ablesung vorzulegen (§ 6 Abs. 1 HeizkV). Mieter_innen sollten sich vom Vermieter ausreichend über die Funktionsweise der Heizkostenverteiler unterrichten lassen.

War ein Heizkostenverteiler derart defekt, dass der abgelesene Verbrauch nicht richtig ist/sein kann, so gilt § 9a Abs. 1 HeizkV. Der Vermieter muss also auf Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren früheren Abrechnungszeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes/der Nutzergruppe abrechnen. Ist dies nicht möglich, so kann der Vermieter nur noch eine Schätzung der entstandenen Verbrauchskosten vornehmen (z.B. nach der Wohnfläche). Mieter_innen haben im letzten Fall nach § 1w2 HeizkV ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % (BGH VIII ZR 310/12).

Weitere Informationen finden Sie in der Infoschrift „Heizkostenabrechnung“.

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Heizpflicht

Wann müssen die Mieter_innen die Heizung anmachen?

Es muss gewährleistet sein, dass keine Schäden durch die Untertemperaturen eintreten. Für einfrierende Wasserleitungen oder Feuchtigkeitsbildung an den Wänden – sprich vorhersehbare Schäden aufgrund der Kälte – sind in solch einem Fall die Mieter_innen verantwortlich (LG Berlin, Urteil vom 14.09.2007, AZ: 63 S 359/06).

Ab wann muss es möglich sein zu heizen? Wie hoch muss die Temperatur in der Wohnung sein?Ab wann muss es möglich sein zu heizen? Wie hoch muss die Temperatur in der Wohnung sein?Ab wann muss es möglich sein zu heizen? Wie hoch muss die Temperatur in der Wohnung sein?Ab wann muss es möglich sein zu heizen? Wie hoch muss die Temperatur in der Wohnung sein?

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass während der Heizperiode in der Wohnung zwischen 6 und 24 Uhr die mietvertraglich vereinbarten Raumtemperaturen erreicht werden. Sind im Mietvertrag keine Vereinbarungen getroffen, gelten Temperaturen von 20 bis 22 Grad Celsius in Wohnräumen und Küchen sowie 23 Grad Celsius in Bädern als ausreichend. In nicht zum ständigen Aufenthalt bestimmten Räumen (z.B. Schlafzimmer und Flur) wird eine Temperatur von 18 Grad Celsius üblicherweise als angemessen angesehen. Nachts kann eine Absenkung auf 16 Grad Celsius noch zulässig sein.

Bei Kälteeinbrüchen außerhalb der Heizperiode muss geheizt werden, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 Grad Celsius liegt oder alle Mieter_innen dies verlangen. Sollte Ihre Wohnung nur unzureichend oder gar nicht beheizbar sein, so haben sie ein Recht auf Mietminderung.

Da die Mieter_innen die Unterbeheizung zu beweisen haben, empfiehlt es sich, täglich Temperaturmessungen in sämtlichen Räumen vorzunehmen und diese tabellarisch festzuhalten. Die Messung hat in der Mitte des Raums ca. einen Meter über dem Fußboden zu erfolgen. Die Höhe der Mietminderung wird nach dem Grad der Beeinträchtigung berechnet. Die Minderungssätze schwanken zwischen 10 und 100%, letzteres bei völligem Heizungsausfall in den Wintermonaten. Bevor die Miete gemindert wird, sollte unbedingt juristischer Rat in einer unserer Beratungsstellen eingeholt werden.

Führen Schäden oder Mängel an der Heizung zu ungenügender, nicht vertragsgemäßer Raumtemperatur, so können die Mieter_innen neben der Mietminderung Schadensersatz geltend machen (z.B. für den Betrieb eines Heizradiators). Das setzt ein Verschulden des Vermieters voraus – z.B. durch unterlassene Mängelbeseitigung. Das gilt auch, wenn der Vermieter den Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt hat.

Heizt der Vermieter trotz Aufforderung nicht oder nicht ausreichend, so sollten Sie sich beraten lassen, wie Sie Ihr Recht auf Mietminderung und Mängelbeseitigung am besten durchsetzen.

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Kalt erwischt

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Hilfe im Schadensfall

Das Umweltbundesamt empfiehlt den von „Magic Dust“ betroffenen Mieter_innen, zunächst Kontakt mit den örtlichen Gesundheits- und Umweltämtern aufzunehmen. Adressen von Umweltanalyselabors oder Sachverständigen kann man auch über die örtlichen Industrie- und Handwerkskammern erhalten.

Helfende Auskünfte gibt es zudem bei den Verbraucherzentralen oder direkt beim:

Umweltbundesamt, Fachgebiet II 1.3, Innenraumhygiene, Postfach 33 00 22, 14191 Berlin, Fax: (030) 8903-2912, www.umweltbundesamt.de

Das Umweltbundesamt hat zum Thema Fogging (und Schimmel) eine Broschüre veröffentlicht: „Attacke des schwarzen Staubes – Das Phänomen »Schwarze Wohnungen« Ursachen – Wirkungen – Abhilfe“. Die Broschüre ist als PDF kostenlos erhältlich.

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Hinterlegung

Was müssen Mieter_innen beachten, wenn der Vermieter sich weigert, die Miete entgegenzunehmen? Oder wenn Unklarheit darüber besteht, wer der (neue) Vermieter ist?

Leider sind Mieter_innen in solch einem Fall nicht von ihrer Mietzahlungspflicht befreit – sie können den fälligen Betrag aber bei der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichts hinterlegen. Die Kosten hat in der Regel der Vermieter zu tragen.

Öfter als die verweigerte Annahme der Miete ist jedoch der Fall, dass Unklarheit über die Person des Vermieters besteht – insbesondere im Zusammenhang mit Eigentümerwechseln kann es dazu kommen. Die Hinterlegung der Miete befreit die Mieter_innen von ihren Verpflichtungen, ohne dass sie riskieren, an einen nichtberechtigten Empfänger zu leisten.

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Indexmiete

Was versteht man unter einer Indexmiete?

§ 557 b BGB gestattet es, durch eine Vereinbarung im Mietvertrag die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Index für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex) zu binden. Ein anderer Index ist nicht zulässig.

Bei der Mietanpassungsvereinbarung muss es sich um eine echte Gleitklausel handeln, d.h. die Höhe des Mietzinses muss zu dem Index in einer Beziehung stehen, die den Parteien keinen Spielraum für unterschiedliche Auslegungen oder Verhandlungen lässt. Außerdem muss gewährleistet sein, dass sich der Mietzins nicht nur bei einem Anstieg der Bezugsgröße erhöht, sondern bei Verringerung der Bezugsgröße auch vermindert.

Andere Mieterhöhungen, vor allem die auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützten, sind bei solchen Vereinbarungen weitgehend ausgeschlossen. Ausgenommen sind nur Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten. Modernisierungen kann der Vermieter nur für Baumaßnahmen in Rechnung stellen, die er nicht zu vertreten hat, z.B. wegen gesetzlicher Verpflichtung zur Einsparung von Energie.

Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein. Zunächst
muss der Mietzins mindestens jeweils für die Dauer eines Jahrs unverändert bleiben. Die Jahresfrist berechnet sich ab dem Beginn des Mietverhältnisses oder ab dem Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung. Voraussetzung für den Eintritt der Mieterhöhung ist weiterhin eine schriftliche Erklärung; die Textform reicht hier aus. In diesem Mieterhöhungsschreiben muss die Änderung der Bezugsgröße (die maßgebliche Preissteigerungsrate) angegeben werden sowie die sich daraus ergebende höhere Miete. Falls nicht anders vereinbart, ist die Mieterhöhung nach Zugang der Erklärung ab dem übernächsten Monat wirksam.

Beispiel für eine echte Gleitklausel:

“Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland (Basisjahr 2000 = 100) gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn oder gegenüber der letzten Mietanpassung um mehr als fünf Punkte, so ändert sich der vereinbarte Mietzins prozentual entsprechend.”

Laufzeit der Indexmiete

Mitanpassungsvereinbarungen als sog. Indexmiete sind seit dem 01.09.1993 zulässig. Bis zur Mietrechtsreform konnten diese Mietverträge nur über eine Laufzeit von mindestens zehn Jahren oder auf Lebenszeit abgeschlossen werden. Eine ordentliche Kündigung war ausgeschlossen. Bei Mietverträgen, die nach dem 01.09.2001 zu Stande gekommen sind, ist eine Mindestlaufzeit nicht mehr vorgeschrieben. Die Verträge können auf unbestimmte Zeit geschlossen werden und es ist auch das Recht auf ordentliche Kündigung nicht mehr suspendiert.

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Individualvereinbarung

Haben Vereinbarungen im Mietvertrag immer Geltung?

Prinzipiell ist zwischen Formularklauseln und Individualvereinbarungen zu unterscheiden. Als Formularklauseln gelten insbesondere die Inhalte der standardisierten Mietvertragsformulare, die Hausbesitzervereine oder Verlage anbieten. Auch wenn ein Vermieter nur einzelne Klauseln daraus verwendet oder wenn er selbstvorformulierte Klauseln mehrmals (nach der Rechtsprechung reicht der erste Versuch schon manchmal aus, wenn der Verwender die Formulierung noch öfter verwenden will – ansonsten genügen dreimal) verwendet bzw. verwenden will, handelt es sich um Formularklauseln. Formularklauseln gelten als AGB und unterliegen deshalb der strengen Kontrolle nach §§ 305 bis 310 BGB: Benachteiligen diese Klauseln den Vertragspartner des Verwenders – also die Mieter_innen – unangemessen, sind sie unwirksam.

Demgegenüber stehen sogenannte Individual – oder auch Einzelvereinbarungen als zwischen zwei Vertragspartnern frei ausgehandelte Vertragsinhalte, bei denen beide Partner eine gleichrangige Verhandlungsposition haben. Individualvereinbarungen gelten als zwischen den Parteien ausgehandelt (also genau erörtert und von beiden Seiten übereinstimmend akzeptiert) – in Wahrheit sind sie es aber oftmals nicht. Der Vermieter hat bei der Vertragsanbahnung ja meist eine viel stärkere Position – er hat das gewünschte Gut (die Wohnung) und häufig gibt es mehr als einen Wohnungsinteressenten. Der Vermieter hat bei einer Einzelvereinbarung also weitreichendere Möglichkeiten, seinen Mieter_innen vertragliche Verpflichtungen aufzubürden.

Die Folge dessen, dass man Individualvereinbarungen als zwischen den Vertragsparteinen ausgehandelt ansieht, ist, dass an sie nicht so strenge Anforderungen gestellt werden wie an Formularklauseln. Eine Formularklausel, also eine AGB, ist schon dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Individualvereinbarung dagegen erst dann, wenn sie gegen zwingende Gesetze verstößt oder sittenwidrig ist. Es liegt auf der Hand, dass folglich eher die AGB als unwirksam angesehen wird, als eine Individualvereinbarung. Demzufolge wird ein Vermieter, wenn er von den (mieterfreundlichen) Regelungen des BGB abweichen will, sich hierbei mit Individualvereinbarungen zu helfen versuchen als mit Formularklauseln. Folglich stellen Individualvereinbarungen für die Mieter_innen eine Gefahr dar.

Im Mietvertragsformular finden sich Individualvereinbarungen zumeist unter “sonstige Vereinbarungen”. Aber auch in Übergabe- und Abnahmeprotokollen. Deswegen mahnen wir zur Vorsicht beim Unterzeichnen. Im Zweifel empfehlen wir, den Vertrag / das Protokoll vorm Unterzeichnen juristisch überprüfen zu lassen. Diesen Service bieten wir Ihnen in Beratungsstellen.

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Insolvenz

Welche Folgen auf das Mietverhältnis hat die Insolvenz?

Die 1999 in Kraft getrete Insolvenzordnung ermöglicht auch Privatpersonen, Insolvenz mit dem Ziel anzumelden, einerseits die Gläubiger zu befriedigen, andrerseits die wirtschaftliche Existenz zu bewahren und weiterhin am Wirtschaftsleben teilzunehmen.

Insolvenz

Der Antrag muss vom Schuldner oder einem Gläubiger bei dem zuständigen
Amtsgericht gestellt werden. Mit der Eröffnung verliert der Schuldner die Berechtigung über das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verfügen. Das Insolvenzgericht kann aber eine Eigenverwaltung durch den Schuldner gestatten und ihn lediglich der Kontrolle durch den Insolvenzverwalter unterstellen. Das Verfahren führt zur sog. Wohlverhaltensperiode, in der sich der Schuldner von seinen Schulden befreien kann. Redliches Verhalten wird vorausgesetzt. Außerdem ist der Schuldner verpflichtet, jede zumutbare Arbeit anzunehmen.

Mieterinsolvenz

Wenn Mieter_innen zum Zeitpunkt des Eröffnungsantrags noch nicht im Besitz der bereits angemieteten Wohnung waren, räumt die InsO den Mieter_innen sowie dem Vermieter das Recht ein, vom Mietvertrag zurückzutreten. In allen anderen Fällen stellen Vermögensverminderung und evtl. Zahlungsverzug keine Kündigungsgründe dar. Das Recht zur fristlosen Kündigung wegen Rückstands von zwei Monatsmieten bleibt erhalten.

Die Kaution gehört ebenfalls zur Insolvenzmasse, der Vermieter kann aber ihre Absonderung verlangen (§ 49 InsO). Dies gilt auch für Gegenstände, die sich im Eigentum des Vermieters (wie z.B. Spüle, Herd) befinden.

Vermieterinsolvenz

Bei Insolvenz des Vermieters geht das Verfügungsrecht auf den Insolvenzverwalter über. Der Vermieter kann weder Mietverträge schließen, noch die Miete einziehen. Geschlossene Mietverträge gelten selbstverständlich weiter, es sei denn, der Mieter ist noch nicht in die Wohnung eingezogen. In diesem Fall kann der Insolvenzverwalter zwischen Erfüllung und Nichterfüllung des Vertrags wählen.

Bei Zahlung der Miete an den insolventen Vermieter ist nur der/die gutgläubige Mieter/in von der Leistungspflicht befreit. Falls also der/die Mieter/in zum Zeitpunkt der Mietzahlung bereits Kenntnis von der Insolvenz des Vermieters hatte, dann muss die Miete ein zweites Mal gezahlt werden und zwar an den Insolvenzverwalter.

Dem Mieter steht hinsichtlich der Kaution ein Aussonderungsrecht gegenüber dem Insolvenzverwalter zu (§ 47 InsO).

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Instandhaltung

Wer ist verpflichtet, die Mietwohnung instandzuhalten? Was umfasst diese Pflicht?

Das BGB hält in § 535 ausdrücklich als Pflicht des Vermieters fest: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Mieter_innen haben folglich einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihre Wohnung (und das Haus) laufend instand hält und, sobald nötig, instand setzt – also auftretende Mängel beseitigt. Ausgeschlossen ist das Recht auf Mängelbehebung aber, wenn Mieter_innen den Mangel selbst verschuldet haben.

Dennoch: Bei z. B. feuchten Wänden und Schimmelbildung flüchten sich die Vermieter gern in die Behauptung, die Mieter_innen haben den Mangel durch unzureichendes Lüften oder Heizen und somit durch vertragswidriges Verhalten selbst verschuldet. Lassen Sie sich dadurch nicht einschüchtern: Ein Verschulden muss Ihnen der Vermieter in jedem Fall erst nachweisen! Eine Klausel im Mietvertrag, die angibt, dass der Vermieter nicht beweisen müsse, dass ein Schaden (z. B. eine Rohrverstopfung) von dem Mieter/der Mieterin verursacht worden sei, ist unwirksam!

Die in § 535 BGB verankerte Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst grundsätzlich die Beseitigung aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen oder unmöglich machen. Dies beschränkt sich nicht nur auf die Wohnung der Mieter_innen: Auch die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Dachboden, Fahrstuhl und Hof müssen in betriebssicherem und benutzbarem Zustand sein und entsprechend gepflegt werden. Außerdem muss der Zugang zu den gemieteten Räumen ohne Komplikationen und Gefahren möglich sein (gute Beleuchtung, sichere Geländer und Stufen im Treppenhaus, schließende und verschließbare Türen usw.).

Häufig vorkommende Mängel

Zu Mängeln in der Wohnung gehören z. B. undichte oder klemmende Fenster und Türen, feuchte Decken und Wände, unvorschriftsmäßige Elektroleitungen, verstopfte Abflüsse, undichte Wasserrohre und Armaturen, morsche Dielen und Türschwellen, defekte Türklinken und -schlösser, defekter Ofen oder Küchenherd, unzureichende Beheizung, mangelnder Schallschutz sowie sonstige Baumängel. Ebenso das Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften.

Kleine Instandhaltungen

Viele Vermieter versuchen, durch eine besondere Klausel im Mietvertrag („Kleinreparaturklausel“) die Kosten für kleine Instandhaltungsmaßnahmen auf die Mieter_innen abzuwälzen: Letztere sollen danach kleinere Reparaturen selbst bezahlen. Dies ist allenfalls möglich, wenn sich die Klausel auf Reparaturen an Gegenständen beschränkt, die dem häufigen und direkten Zugriff der Mieter_innen unterliegen. Des Weiteren muss eine Begrenzung für die einzelnen Kleinreparaturen (75 Euro gelten als angemessen) und eine weitere Begrenzung für alle Kleinreparaturen eines Jahres enthalten sein (maximal 150 bis 200 Euro oder 6% der Jahresbruttomiete oder 8% der Jahresnettomiete). Wichtig ist auch, dass die Mieterinnen die Reparatur nicht selbst veranlassen, sondern nur bezahlen müssen (Vornahmeklauseln sind unwirksam). Wenn Sie also eine Vereinbarung über Kleinreparaturen in Ihrem Mietvertrag haben, lassen Sie deren Wirksamkeit unbedingt in einer Beratungstelle anwaltlich überprüfen!

Die Mieter_innen sind grundsätzlich zur Duldung von Instandsetzungen verpflichtet. Dabei ist der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen. Die Mieter_innen müssen den Austausch eines defekten Gasherds durch einen Elektroherd nicht hinnehmen (LG Berlin GE 97, 185). Eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen oder Reinigungsarbeiten nach Beendigung der Arbeiten hat der Vermieter durchzuführen.

Die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen können selbstverständlich nicht auf die Miete umgelegt werden. Mitunter wird gerade das dadurch versucht, dass die Instandhaltungen mit Wohnwertverbesserungen verknüpft und folglich als Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben werden. Wenn es sich dabei tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt, z.B. Austausch maroder Einfach- gegen Doppelfenster, müssen die eingesparten Instandhaltungskosten von den Ausgaben für die Modernisierungsmaßnahme abgezogen werden.

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Jahressperrfrist

Wann kann der Vermieter die Miete (zum ersten Mal) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen?

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB erst verlangen, wenn die Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen.

Beispiel:

Die Miete wurde das letzte Mal zum 01.12.2012 gemäß § 558 BGB erhöht. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf den Mieter_innen frühestens am 01.12.2013 zugehen.

Mieterhöhungen, die unter Verletzung der Sperrfrist erfolgen, sind unwirksam. Mieter_innen sollten darauf nicht reagieren und Geld sparen, solange der Vermieter die Unwirksamkeit nicht bemerkt.
Erst umso später kann er das erforderliche neue Mieterhöhungsverlangen mit den entsprechend einzuhaltenden neuen Fristen zusenden. Achtung: Mieterhöhungen auf Grund von Modernisierung (§ 559 BGB) oder wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben bei der Berechnung der Sperrfrist unberücksichtigt.

Ist die Jahressperrfrist eingehalten worden, so ist die neue Miete – vorausgesetzt, das Erhöhungsverlangen ist ansonsten wirksam – ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Monat des Zugangs des Erhöhungsverlangens folgt.

Beispiel:

Ist das Mieterhöhungsverlangen unter Einhaltung der Sperrfrist am 10.09.2012 zugegangen, war die neue Miete am 01.12.2012 fällig (also nach Ablauf der Überlegungsfrist = Rest des Zugangsmonats plus zwei Monate).

Wenn Mieter_innen kürzer als ein Jahr in einer Wohnung wohnen, darf der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB erst nach Ablauf eines Jahres seit Beginn des Mietverhältnisses zustellen.

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Kabelfernsehen

Wie vollzieht sich der Anschluss eines Hauses an das Breitbandkabel? Müssen Mieter_innen den Anschluss dulden?

Welche Kosten entstehen dadurch? Welche davon müssen die Mieter_innen tragen?

Der Kabelanschluss eines Hauses kann durch eine Vielzahl von Kabelservicefirmen installiert werden. Die Bedingungen und Kosten für einen Kabelanschluss richten sich nach den Allgemeinen Geschäftsbedingungen und den vertraglichen Vereinbarungen. In Berlin erfolgt der Anschluss häufig durch die Kabel Berlin/Brandenburg GmbH & Co. K‍G; im Folgenden wird daher aus Gründen der Übersichtlichkeit ein Kabelanschluss durch die Kabel Berlin/Brandenburg GmbH & Co. K‍G (kurz Kabelgesellschaft genannt) angenommen.

Beim Anschluss einer Wohnung an das Kabelfernsehen entstehen in der Regel Installationskosten und Gebühren. Die Gebühren gliedern sich in einmalige Anschlusskosten und laufende monatliche Gebühren sowie weitere Betriebskosten. Diese Kosten entstehen zusätzlich zu der normalen Rundfunkgebühr, die für die Nutzung von Rundfunk- und Fernsehapparaten an die Gebühreneinzugszentrale (GEZ) zu zahlen ist.

Die Baukosten für einen Kabelanschluss richten sich nach dem Aufwand für die Herstellung, er wird nur berechnet, wenn die Installation eines Übergabepunkts erforderlich ist. Des Weiteren wird ein einmaliger Preis für die Bereitstellung von Kabelanschlüssen zu Vertragsbeginn verlangt. Die Höhe der monatlichen Nutzungsgebühren ist u.a. auch davon abhängig, wie viele Wohnungen angeschlossen sind; für mehrere beauftrage Wohnungen gelten günstigere Tarife, die beim Normaltarif nach der Anzahl der angeschlossenen oder beim Pauschaltarif nach der Anzahl der vorhanden Wohnungen gestaffelt sind. Kosten und Gebühren können bei der Kabel Berlin/Brandenburg GmbH & Co. K‍G. (bzw. bei den anderen Kabelservicefirmen) erfragt werden.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, einen Kabelanschluss zu erhalten:

Gemeinschaftsanschluss

In den meisten Fällen wird der Vermieter den Anschluss an das Kabelfernsehen beauftragen. Der Vermieter schließt einen Vertrag mit der Kabelgesellschaft über die Signallieferung bis zu einem Übergabepunkt im Keller des Hauses ab; die hausinterne Verkabelung durch einen Handwerksbetrieb nimmt der Vermieter selbst vor. Die einzelnen Mieter_innen sind dann Nutzer/innen eines Gemeinschaftsanschlusses und zahlen die Kosten und Gebühren an den Vermieter. Manchmal stellt der Vermieter nur die Grundversorgung und die Mieter_innen schließen für die Zusatzversorgung direkt einen Vertrag mit der Kabelgesellschaft ab; dann sind die monatlichen Gebühren für die Zusatzversorgung an die Kabelgesellschaft zu entrichten.

Will ein/e Mieter/in keinen Kabelanschluss, stellt sich die Frage, ob er/sie die Installation dennoch dulden muss. Es wird überwiegend bejaht, dass der Kabelanschluss eine Modernisierungsmaßnahme darstellt und daher zu dulden ist. Es ist jedoch immer im Einzelfall vor Ort zu prüfen, ob der Kabelanschluss tatsächlich eine Verbesserung ist oder nicht. Ob die Kosten für die Installation als Modernisierungskosten umlagefähig sind, hängt davon ab, ob es sich um eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung handelt. Die Gerichte urteilen hier nicht einheitlich, da es beim heutigen Stand der Technik durchaus zweifelhaft ist, ob über den Kabelanschluss dauerhaft zusätzliche Programme im Kabel übertragen werden können. Wird eine nachhaltige Wertverbesserung angenommen, können die Kosten für die Einrichtung des Kabelanschlusses als Modernisierungskosten die Miete erhöhen. Bei freifinanzierten Wohnungen ist in § 559 BGB geregelt, dass der Vermieter 11% der Baukosten für die hausinterne Verkabelung verteilt auf alle angeschlossenen Wohnungen pro Jahr als Mieterhöhung verlangen kann. Bei preisgebundenen Wohnungen darf der Vermieter die Kostenmiete neu festsetzen, wenn die Bewilligungsbehörde der Verkabelung vorher zugestimmt hat (§ 6 NMV, § 11 Abs. 6 und 7 der II. BV).

Uneinigkeit besteht auch in der Frage, ob der einmalige Bereitstellungspreis zur Vertragsbeginn ebenfalls als Modernisierungskosten umlagefähig ist; es wird mehrheitlich vertreten, dass er nicht zu den umlagefähigen Modernisierungskosten gehört. Da es sich aber nicht mehr um öffentliche Gebühren handelt, deren Umlage grundsätzlich verneint wurde, ist die weitere Rechtsprechung hierzu abzuwarten.

Die laufenden monatlichen Kosten sind regelmäßig nur von den Mieter_innen zu tragen, deren Wohnung an das Kabelnetz angeschlossen ist. Bei preisgebundenen Wohnungen ist in § 24 a Abs. 2 NMV geregelt, dass die Kosten für den Betrieb des Kabelanschlusses nur auf die Mieter_innen umgelegt werden, die ihre Zustimmung zum Anschluss erteilt haben. Bei preisfreien Wohnungen gibt es keine gesetzliche Regelung zur Befreiung von der Umlage. Es empfiehlt sich hier, den vorhandenen Kabelanschluss verplomben zu lassen; die Kosten der Verplombung trägt – wenn nichts anderes vereinbart ist – die/der Mieter/in. Es entfallen dann für den verplombten Anschluss die monatlichen Kabelgebühren. Zur Zahlung der weiteren Betriebskosten der Kabelanlage bleibt die/der Mieter/in jedoch verpflichtet, wenn die Umlage mietvertraglich vereinbart ist. Auch die Zahlung der Modernisierungsmieterhöhung bleibt davon unberührt.

Es besteht aber auch die Möglichkeit, dass eine Hausgemeinschaft oder einzelne Mieter_innen eines Gebäudes den Gemeinschaftsanschluss selbst bei der Kabelgesellschaft beantragen. Auch hier ist die hausinterne Verkabelung ab dem Übergabepunkt durch einen Handwerksbetrieb Sache des Inhabers des Gemeinschaftsanschlusses. Die Hausgemeinschaft oder der/die Mieter/in werden dann Vertragspartner der Kabelgesellschaft und haften für die gesamten Kosten. Sie sind als Vertragspartner der Kabelgesellschaft auch zur Bezahlung und gegenüber den beteiligten Mieter_innen zur Abrechnung verpflichtet; die einzelnen beteiligten Mieter_innen zahlen an den Inhaber des Gemeinschaftsanschlusses. Probleme können sich ergeben, wenn einzelne Mieter_innen ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen.

Löst sich die Hausgemeinschaft auf oder zieht der/die Mieterin, der/die Vertragspartner_in der Kabelgesellschaft ist, aus, kann eine andere/r Mieter/in einen neuen Gemeinschaftsvertrag abschließen. Findet sich kein Nachfolger, müssen die angeschlossenen Mieter_innen Einzelverträge abschließen, wenn sie den Kabelanschluss weiterhin nutzen wollen.

Wohnungsanschluss

Der Vermieter kann mit der Kabelgesellschaft auch einen Vertrag zur Versorgung der Wohnungen seines Hauses mit Kabelanschluss abschließen. In diesem Fall installiert die Kabelgesellschaft auch die hausinterne Verkabelung und schließt Einzelverträge mit den einzelnen Mieter_innen ab. War der Vermieter nach den mietvertraglichen Vereinbarungen bis dahin für die Versorgung des Rundfunk- und Fernsehempfangs verantwortlich, kann er die Mieter nicht zwingen, nunmehr mit der Kabelversorgungsfirma einen Nutzungsvertrag abzuschließen.

Einzelnutzervertrag

Mieter_innen können – mit Einwilligung des Vermieters – auch einen Einzelnutzervertrag zur Nutzung eines Kabelanschlusses abschließen. Der Vermieter muss sein Einverständnis hierzu grundsätzlich erteilen, wenn in dem Haus bisher kein Kabelanschluss vorhanden ist. Er legt fest, wie
die hausinterne Verkabelung erfolgen soll. Die/der Anschlussnehmer/in ist nach den AGB der Kabel Berlin/Brandenburg GmbH & Co. K‍G. verpflichtet, auch anderen Interessenten im Versorgungsbereich des Übergabepunktes Gelegenheit zu geben, den Übergabepunkt als Kunde zu nutzen. Die/der Mieter/in wird selbständige/r Vertragspartner_in der Kabelgesellschaft; Kosten und Gebühren gemäß vertraglicher Vereinbarung zahlt sie/er direkt an die Kabelgesellschaft.

Die Mieter_innen sollten mit dem Vermieter unbedingt auch eine Regelung für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses treffen, da sie ansonsten bei Vertragsende auf Verlangen des Vermieters den Anschluss beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen müssen.

Mieter_innen einer Eigentumswohnung haben ebenfalls Anspruch auf Zustimmung zur Installation eines Kabelanschlusses. Da die Installation eines Kabelanschlusses einen Eingriff in die Substanz des Gesamtgebäudes erfordert und der Wohnungseigentümer nicht allein über Veränderungen des Gemeinschaftseigentums entscheiden kann, muss er für seine/n Mieter/in die von der Eigentümergemeinschaft erforderliche Zustimmung einholen.

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Kaltverdunstungsvorgabe

Im Rahmen von Heizkostenabrechnungen taucht manchmal der Begriff “Kaltverdunstungsvorgabe” auf – doch was bedeutet er?

Auch wenn die meisten Berliner Haushalte mittlerweile mit digitalen (Funk-) Heizkostenverteilern ausgestattet sind, verfügen einige weiterhin über die Heizkostenverteiler mit den Glasampullen, in welchen sich Messflüssigkeit befindet. Als Kaltverdunstungsvorgabe wird eine Überfüllung dieser Glasampulle verstanden. Die Überfüllung soll die Verdunstungsverluste ausgleichen, welche bei normaler Raumtemperatur in der heizfreien Jahreszeit auftreten.

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Kampfhund

Darf der Vermieter die Haltung von Kampfhunden verbieten?

Die Reputation der gefährlichen Kampfhunde hat in den letzten Jahren erheblich gelitten. Daher neigen die Gerichte durchgängig dazu, die Vermieter zu einem Verbot der Haltung von Kampfhunden zu berechtigen. Ein solches Verbot kann der Vermieter mit der Rasse der Hunde rechtfertigen und auch eine in Unkenntnis erteilte Erlaubnis kann zurückgezogen werden (LG München, AZ. I 13 T 14638/93).

Das Verbot der Haltung eines American-Staffordshire-Terrier akzeptierte ein Amtsgericht in Frankfurt, auch wenn bisher noch keine konkrete Gefährdung von diesem Hund ausgegangen war. Für das Gericht reichte es aus, dass diese Tiere zu den potenziell gefährlichsten Kampfhunden gehören (AG Frankfurt, AZ: 33 C 77/00-67).

Ob die Haltung eines Kampfhundes den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung berechtigt, wird uneinheitlich beantwortet. Zum einen wird es verneint, solange der Hausfrieden gewahrt wird (LG Berlin, Urt. v. 06.05.2005, AZ: 64 S 503/04). Zum anderen bejaht, wenn die Mieter_innen trotz Abmahnung den Kampfhund weiterhin in der Wohnung halten (AG Spandau, Urt. v. 22.03.2002, AZ: 3b C 956/01).

zur Hundehaltung in Berlin

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Tierhaltung

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Kappungsgrenze

Was genau bedeutet “Kappungsgrenze” im Zusammenhang mit Mieterhöhungen?

Bei der Mieterhöhung darf die sogenannte “Kappungsgrenze” nicht überschritten werden. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete regelt der § 558 BGB. Dabei “darf sich die Miete”, so Absatz 3, “innerhalb von drei Jahren (…) nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze)”. Mieterhöhungen wegen Modernisierungen (§ 559 BGB) sowie Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben allerdings unberücksichtigt. Um die Kappungsgrenze zu berechnen, wird die Ausgangsmiete zugrunde gelegt. Das ist die Miete, die drei Jahren vor dem Zeitpunkt, an dem die aktuell ausgesprochene Mieterhöhung wirksam werden soll, gezahlt wurde.

Beispiel:

Die erhöhte Miete wird ab 01.01.2012 gefordert. Die Ausgangsmiete ist dann die am 01.01.2009 gezahlte Miete.

Gleichgültig ist, ob es sich dabei um eine Nettokaltmiete, bei der im gesonderten Umlageverfahren die anfallenden Betriebskosten mit monatlichen Vorauszahlungen erhoben werden, oder eine Bruttokaltmiete, in der die Betriebskosten bereits enthalten sind, handelt.

Beispiel:

Betrug die Miete am 01.01.2009 300 Euro und wird ab 01.01.2012 eine Miete von 380 Euro gefordert, dann ist die Mieterhöhung zu hoch, denn die am 01.01.2003 gezahlte Ausgangsmiete dürfte nur um 20%. d.h. um 60 Euro auf 360 Euro erhöht werden.

Vollkommen bedeutungslos für die Ermittlung der Kappungsgrenze wären eventuell in dem Zeitraum der letzten drei Jahre vor der aktuellen Mieterhöhung wirksam gewordene weitere Mieterhöhungen. Ebenfalls ohne Einfluss ist ein Mietspiegelwert, der über der erhöhten Miete liegt.

Beispiel:

Dieser Wert könnte bei dem obigen Beispiel bei 400 Euro liegen, dennoch wären nicht die geforderten 380 Euro Miete zu zahlen, sondern nur die gekappten 360 Euro. Wenn allerdings der Mietspiegel für die Wohnung einen Wert von 340 Euro ausweisen würde, könnte die Miete auch nur bis zu diesem Betrag erhöht werden.

Verlangt der Vermieter mehr als die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete bzw. als die Kappungsgrenze, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, sondern es wird auf die jeweils zulässige Höhe begrenzt. Hier ist schriftlich zum Ablauf der Überlegungsfrist eine Teilzustimmung zu erklären. Wie auch immer: Mitglieder der Berliner
MieterGemeinschaft sollten sich zuvor beraten lassen!

Ist erkennbar, dass der Mieterhöhung nicht zugestimmt werden muss, ist es ohne Belang, wie dies zum Ausdruck gebracht wird – ob einfach durch die Nichtzahlung des Erhöhungsbetrags oder durch ein förmliches Schreiben an den Vermieter.

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Katze

Dürfen Mieter_innen in ihrer Wohnung problemlos Katzen halten?

Die Gerichte sind überwiegend der Ansicht, dass die Haltung von Katzen nicht der Genehmigung des Vermieters bedarf (AG Bonn, WM 94, 323; AG Berlin-Schöneberg, NM 90, 192). Es wird angenommen, dass es durch eine Katze nur zu geringfügigen Belästigungen der Nachbarn kommen kann. Auch müssen die Nachbar/innen die Anwesenheit von Katzen auf ihren Grundstücken akzeptieren.

Hamburger Richter sehen Katzen in einem Mietshaus als zur “freien Lebensgestaltung” von Mieter_innen gehörend, ein Verbot durch den Eigentümer sei nicht gerechtfertigt. Katzen verursachten keinen störenden Lärm, die Kratzspuren auf den Tapeten könnten wieder beseitigt werden und auch ein eventueller Geruch sei nicht dauernd. Dem Vermieter entstünde also kein bleibender Schaden (AG Hamburg, AZ: 40 a C 402/95).

Vergleiche auch den Tipp “Haustiere”!

Mieter_innen dürfen auch ein Katzenfangnetz am Balkon anbringen. Sie sollten jedoch beachten, dabei die Substanz des Hauses nicht zu beschädigen. Das Netz sollte sich idealerweise problemlos und ohne Rückstände oder Schäden zu hinterlassen wieder abmontieren lassen. Die Beseitigung des Netzes darf jedoch verlangt werden, wenn dieses sehr auffällig ist und schier „ins Auge sticht“. Davon wird grundsätzlich nicht ausgegangen, wenn die übrigen Balkone im Haus unterschiedlich verkleidet oder bepflanzt sind (AG Köln, Urt. v. 03.12.2001, AZ: 222 C 227/01).

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Tierhaltung

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Kaution

Tipps für Mieter_innen rund um die Mietkaution…

Meist wird bei Mietvertragabschluss eine Mietsicherheit verlangt. Unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe darf der Vermieter eine Kaution von Ihnen verlangen? Wie sollte diese geleistet werden? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus? Was gilt beim Verkauf der von Ihnen bewohnten Wohnung? Und wann können Sie die Mietsicherheit zurückfordern?

All diese Fragen beantwortet diese Infoschrift, die Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken können.

Vereinbarung einer Mietsicherheit

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung der Mieter_innen für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung. Diese Ansprüche können z. B. entstehen durch nicht gezahlte Mieten, Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache oder auch aufgrund von Schönheitsreparaturen, die bei Vertragsende fällig werden und von den Mieter_innen nicht durchgeführt wurden.

Die Regeln für die Vereinbarung einer Mietsicherheit finden sich in § 551 BGB. Der Vermieter kann daraus aber nicht ableiten, dass er einen Anspruch kraft Gesetz auf die Leistung einer Kaution hat. Will der Vermieter eine Mietsicherheit erhalten, muss er das ausdrücklich mit den Mieter_innen vereinbaren. Die Vereinbarung wird regelmäßig zu Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag getroffen. Aber auch nachträglich können Vermieter und Mieter_innen noch die Zahlung einer Kaution vereinbaren, allerdings werden Mieter_innen nur in Ausnahmefällen dazu bereit sein – verpflichtet sind sie dazu nicht.

Ausnahme: Bei der Fortsetzung des Vertrags mit anderen Personen, etwa wenn nach dem Tod des Mieters der überlebende Mieter, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder das Mietverhältnis fortsetzen, kann der Vermieter ausnahmsweise auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung eine Mietsicherheit verlangen (§ 563 b Abs. 3 BGB).

Aber: In das Mietverhältnis eintretende Erben des Mieters müssen ohne Vereinbarung keine Kaution leisten.

Wollen Sie Ihre Wohnung baulich umgestalten (z. B. Bad oder Heizung einbauen oder eine Parabolantenne errichten), kann der Vermieter seine Zustimmung von einer (zusätzlichen) Mietsicherheit abhängig machen. Für bauliche Veränderungen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, ist dies sogar gesetzlich geregelt (§ 554 a Abs. 2 BGB). Diese zweckgebundene Kaution soll die Rückbaukosten absichern.

Für überlassene Schlüssel, Einrichtungsgegenstände oder Möbel darf der Vermieter keine zusätzliche Mietsicherheit verlangen.

Die Regelungen des § 551 BGB zur Mietkaution gelten für preisfreien und preisgebundenen Wohnraum. Eine Einschränkung gilt: Bei preisgebundenem Wohnraum, also für Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau), darf die Kaution nur für Schönheitsreparaturen und Schäden an der Wohnung vereinbart werden (§ 9 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz).

Wichtig: § 551 BGB ist zwingendes Recht. Der Vermieter darf zum Nachteil der Mieter nicht von dieser Bestimmung abweichen.

Art der Kaution

Die Mietsicherheit kann auf verschiedene Arten geleistet werden. Eine getroffene Kautionsvereinbarung ist bindend und kann einseitig nicht geändert werden. Meist wird die Sicherheit als Barkaution, Sparbuch oder Bürgschaft geleistet. Selten, aber ebenfalls möglich ist, dem Vermieter Gehaltsforderungen abzutreten oder sogenannte mündelsichere Wertpapiere wie Bundesschatzbriefe zu übergeben.

Barkaution

Bei der Barkaution wird der Sicherungsbetrag direkt an den Vermieter gezahlt. Lassen Sie sich die Zahlung mit Zweckbestimmung quittieren und bewahren Sie die Quittung unbedingt auf. Bei einer Überweisung sollten Sie die Kaution getrennt von anderen Zahlungen leisten und den Verwendungszweck ausdrücklich als Kaution bezeichnen, um die Kautionszahlung im Zweifel nachweisen zu können.

Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und zwar mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB). Ausnahme stellen Mietverhältnisse dar, die vor dem 1. Januar 1983 eingegangen wurden und bei denen eine Verzinsung vertraglich ausgeschlossen wurde.

Mögliche Insolvenz des Vermieters

Sie sollten darauf achten, dass Ihr Geld im Fall einer Insolvenz Ihres Vermieters sicher vor dem Zugriff Dritter ist. Hierfür muss der Vermieter ein Treuhandkonto anlegen, auf das seine Gläubiger auch bei einer Zwangsvollstreckung nicht zugreifen können. Das Konto sollte korrekt mit „Mietkaution“ bezeichnet sein. Die Bezeichnung „Mieter XY“ oder „Mietkonto“ genügt nicht, um das Konto als Kautionskonto kenntlich zu machen. Die Zusammenfassung
der Kautionen mehrerer Mieter_innen in einem Treuhandkonto ist zulässig. Der Vermieter muss den Mieter_innen auf Anfrage nachweisen, dass er die Kaution insolvenzsicher angelegt hat. Eine solche Anfrage ist zu empfehlen. Der Nachweis kann erforderlichenfalls auch gerichtlich erzwungen werden.

Haben Sie die Vermutung, dass sich die Vermögensverhältnisse des Vermieters drastisch verschlechtert haben oder der Vermieter zahlungsunfähig ist (das ist zu befürchten, wenn längere Zeit keinerlei Reparaturarbeiten mehr ausgeführt werden oder wenn die Versorgungsunternehmen mit einer Leistungssperre drohen), sollten Sie sich auf jeden Fall die insolvenzsichere Anlage der Kaution nachweisen lassen. Hat der Vermieter die Kaution ordnungsgemäß von seinem Vermögen getrennt angelegt, steht Ihnen gegenüber dem insolventen Vermieter ein Aussonderungsrecht zu (OLG München 21 U 2752/90). Sie erhalten dann Ihr Geld in voller Höhe und nicht nur in Höhe der Konkursquote (OLG Düsseldorf 10 U 117/87).

Führt der Vermieter den Nachweis über die insolvenzsichere Anlage nicht, dürfen Sie die eingezahlte Kaution zurückverlangen oder bis zur Höhe des eingezahlten Betrags mit der Miete verrechnen (§ 321 BGB). Sie müssen die Mietsicherheit aber zugunsten des Vermieters zur Verfügung halten, also am besten selbst auf einem Kautionssparbuch anlegen. Sie sollten sich hierzu in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen.

Verpfändetes Sparkonto

Ein verpfändetes Sparkonto ist für Mieter_innen die sicherste Möglichkeit, und Sie sollten Ihren Vermieter fragen, ob Sie die Kaution auf diesem Weg leisten können. Bei dieser Variante richten Sie ein gesondertes Sparkonto ein, auf das Sie den Kautionsbetrag einzahlen und das Sie an Ihren Vermieter verpfänden. Dies hat den Vorteil, dass Sie bei der Bank einen Freistellungsauftrag erteilen können und für die anfallenden Zinsen keine (oder weniger) Kapitalertragsteuer bezahlen müssen. Bereits bei der Kontoeröffnung sollten Sie der Bank mitteilen, dass Sie ein Mietkautionskonto anlegen wollen, das an den Vermieter verpfändet wird. Sie erhalten dann die Verpfändungserklärung, die Sie dem Vermieter übergeben. Die Banken halten hierfür Verpfändungsvordrucke bereit.

Die Angebote der Kreditinstitute für Kautionskonten unterscheiden sich. Manche Banken bieten verzinste Mietkautionskonten nur für Kunden an, die dort bereits über ein Konto verfügen, und bei anderen können auch Neukunden ein solches einrichten. Auch darüber hinaus gehende Möglichkeiten – wie spezielle Anlagemöglichkeiten, Gemeinschaftskonten oder das Angebot von Bankbürgschaften für Mietsicherheiten – werden von Bank zu Bank unterschiedlich gehandhabt.

Zusätzlich zur Verpfändungserklärung sollten Sie eine Informationspflicht der Bank für den Fall vereinbaren, dass Ihr Vermieter über die Mietsicherheit verfügen will. Eine solche Klausel könnte lauten: „Verlangt der Vermieter die Auszahlung des Guthabens, wird die Bank/Sparkasse den Verpfänder hiervon unterrichten. Die Auszahlung erfolgt gegen Vorlage des Sparbuchs unter Beachtung der Kündigungsfrist, aber nicht vor Ablauf von vier Wochen nach Versand der Mitteilung an den Verpfänder.“ Dadurch erhalten Sie zumindest Kenntnis von der beabsichtigten Verwertung der Kaution und können im Streitfall notwendige Maßnahmen, gegebenenfalls auch eine gerichtliche Klärung veranlassen.

Nachdem Sie ausgezogen sind und Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit haben, erhalten Sie die Verpfändungserklärung (das Original, siehe oben) mit der Freigabe vom Vermieter zurück. Näheres zur Rückgabe der Kaution und zu den Fristen siehe unten.

Sparbuch mit Sperrvermerk

Bei einem Sparkonto mit Sperrvermerk zahlen Sie das Geld auf ein Sparbuch ein und übergeben es dem Vermieter. Das Sparbuch enthält einen Sperrvermerk, wonach sowohl Vermieter als auch Mieter nur mit Zustimmung des anderen auf die Kaution zugreifen können.

Andere Anlageformen

Seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 können auch andere Anlageformen, wie etwa Aktien, vereinbart werden.

Ein eventueller Kursverlust würde vorrangig zu Ihren Lasten gehen, denn der Vermieter riskiert nur eine Verringerung der Sicherheit, Sie aber erhalten weniger Geld zurück.

Höhe der Sicherheit

Die Höhe der Kaution darf nach § 551 Abs. 1 BGB bei Wohnraum nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen, d. h. drei Monatsmieten ohne die neben der Nettomiete als Pauschale oder Vorauszahlung zu leistenden Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. In Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) abgeschlossen wurden, blieben nur Vorauszahlungen, über die gesondert abzurechnen war, bei der Kautionshöhe unberücksichtigt. Bei einer Bruttokaltmiete (die kalten Betriebskosten sind in der Miete enthalten) beträgt die Mietsicherheit maximal drei Bruttokaltmieten. Vereinbarungen über die Zahlung einer Bruttowarmmiete sind nach der Heizkostenverordnung nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig. Nach überwiegender Meinung sind die Heiz- und Warmwasserkosten für die Berechnung der Kautionshöhe von der Bruttowarmmiete abzuziehen.

Bei der Berechnung der zulässigen Höhe der Kaution wird die zum Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung (zumeist beim Mietvertragsabschluss) vereinbarte Miete zugrundegelegt. Spätere Veränderungen der Miethöhe haben keinen Einfluss auf den Höchstbetrag. Auch Mietminderungen bleiben unberücksichtigt.

Eine Ausnahme gibt es: Weist die Wohnung zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Mietsicherheit einen unbehebbaren Mangel auf, ist für die Berechnung der Höchstgrenze die geminderte Miete maßgeblich.

Auch eine Bürgschaft ist nur in der oben genannten Höhe von maximal drei Nettomieten zulässig. Haben Sie eine höhere Mietsicherheit vereinbart als gesetzlich zulässig ist, ist die Vereinbarung nicht gänzlich unwirksam. Die Mietsicherheit wird dann auf die gesetzliche Höhe begrenzt und Sie können den darüber hinausgehenden Betrag vom Vermieter zurückfordern. Vereinbaren Sie eine Barkaution in gesetzlich zulässiger Höhe und daneben eine Mietsicherheit, liegt eine Übersicherung vor. Dennoch ist die Vereinbarung über die Barkaution wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig (BGH, Urt. v. 30. Juni 2004, AZ: VIII ZR 243/03).

Vorsicht: Wenn Sie oder ein Bürge dem Vermieter von sich aus freiwillig und unaufgefordert zusätzlich eine Bürgschaft anbieten (weil Sie vielleicht unbedingt diese Wohnung haben wollen), bleibt neben der Kautionsvereinbarung auch die Bürgschaftsvereinbarung wirksam.

Zahlungsweise

Die Kaution kann in drei gleichen Raten gezahlt werden (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht schon bei Vertragsabschluss – fällig; die beiden folgenden Raten einen Monat bzw. zwei Monate später. Diese Regelung ist zwingend, das heißt, sie gilt auch dann, wenn Sie nach der vertraglichen Vereinbarung die gesamte Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlen sollen.

Wird eine Sicherheit erst während des Mietverhältnisses vereinbart, so ist die erste Rate sofort fällig und die folgenden Raten einen Monat beziehungsweise zwei Monate später.

Nichtleistung der Sicherheit

Sofern Sie die vereinbarte Kaution nicht bezahlen, kann Ihr Vermieter eine Zahlungsklage erheben, und er kann die Zahlung der Kaution zuzüglich der entgangenen Zinsen verlangen. Dieser Anspruch verjährt erst nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist, also in der Regel dem Beginn des Mietverhältnisses.

Beispiel: Sie schließen zum 1. September 2008 einen Mietvertrag mit einer Kautionsvereinbarung ab und zahlen die Kaution nicht. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung dieser Kaution verjährt erst am 31. Dezember 2011.

Der Vermieter kann aber nicht die Übergabe der Wohnung verweigern, wenn Mieter_innen eine vereinbarte Kaution nicht bezahlen, denn die Kaution stellt keine Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung dar. Umgekehrt aber haben Mieter_innen das Recht, die Mietsicherheit zurückzubehalten, wenn der Vermieter die Wohnung nicht übergibt. Mängel der Mietsache berechtigen die Mieter_innen jedoch nicht dazu, die Kaution zurückzuhalten. Der Vermieter kann bei Nichtzahlung der Kaution den Mietvertrag wegen schuldhafter Vertragsverletzung ordentlich kündigen, wenn Sie trotz Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Keller

Gehört zu einer Mietwohnung automatisch ein Keller? Kann der Keller den Mieter_innen gekündigt werden?

Zwar besteht selten ein Anspruch auf einen bestimmten Keller, aber ein einmal vom Vermieter zugewiesener Kellerraum kann grundsätzlich nicht unabhängig von der Wohnung gekündigt werden (siehe Teilkündigung). Deshalb haben die Mieter_innen auch nicht das Recht, Kellerräume ohne Zustimmung des Vermieters untereinander auszutauschen.

Kellerräume können im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen strategische Bedeutung gewinnen und werden gerne, insbesondere wenn der Einbau einer Heizungsanlage geplant ist, “entrümpelt” und schließlich beseitigt. Es sollte ihnen daher große Aufmerksamkeit gewidmet werden. Hilfreich erweisen sich in derartigen Situationen angebrachte Hinweise auf eine strafrechtliche Verfolgung unbefugten Eindringens, Sachbeschädigung, Diebstahls etc.

Werden bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, Wohnung und Keller von verschiedenen Eigentümern erworben, so ist dies kein Kündigungsgrund für den Keller (AG Köln WM 86, 109).

MUSTERAUSHANG:

“Warnung!

Wir machen unseren Vermieter, dessen Mitarbeiter und von ihm beauftragte Handwerker darauf aufmerksam, dass wir den Zutritt zu unserer Wohnung, zu unserem Dachboden und unserem Keller nur nach schriftlicher, begründeter Anmeldung gestatten. Sollten Sie unsere Räume ohne unsere Zustimmung betreten, werden wir unverzüglich Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) bzw. wegen Sachbeschädigung (§§ 303, 303c StGB) und Diebstahls (§§ 242 ff. StGB) erstatten. Unsere Anzeige wird sich ggf. sowohl gegen den richten, der unsere Räume selbst betreten oder dabei geholfen hat (§§ 25, 27 StGB), als auch gegen den Vermieter/Hausverwalter/Bauleiter usw., der dazu angestiftet hat (§ 26 StGB).

Stefan Standfest”

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Kinder

Welche Rechte haben Kinder von Wohnungsmieter_innen?

Das Lachen, Weinen und Schreien von Kleinkindern sind natürliche Äußerungen, an denen keine Vermieter und keine Nachbar/innen Anstoß zu nehmen haben (AG Bergisch-Gladbach, WM 83, S. 236; AG Aachen, WM 75, S. 38). Ebenso ist die hörbare Unruhe hinzunehmen, die durch das normale Spielen von Kindern entsteht – Mietminderungen seitens der Nachbarn sind ausgeschlossen (vgl. LG Wuppertal, Urt. v. 29.07.2008, AZ: 16 S 25/08; AG Frankfurt, Urt. v. 09.09.2005, AZ: 33 C 3943/04 u. 33 C 3943/04 – 13; AG Wedding, Urt. v. 26.06.2000, AZ: 19 C 644/99; AG Schöneberg, Urt. v. 19.07.1995, AZ: 6 C 343/94).

Allerdings, so schränken die Gerichte ein, darf das Spiel nicht zu Ruhestörung anderer Mitbewohner/innen führen. Dabei gelten insbesondere die Zeiten zwischen 13 und 15 Uhr sowie nachts zwischen 22 und 7 Uhr als besonders sensibel (AG Schöneberg, Urt. v. 19.07.1995, AZ: 6 C 343/94).

Bei der Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen ist auf deren Zweck und Funktion abzustellen. Rollschuh- oder Fahrradfahren im Treppenhaus oder im Keller müssen daher nicht toleriert werden, Aufzugfahren – nur weil`s Spaß macht – ist auch nicht erwünscht. Wie üblich sind die Eltern im Rahmen ihrer Aufsichtspflicht für das Verhalten der Kinder verantwortlich (BGH, NJW-RR 87, S. 13; LG Hamburg, WM 83, S. 27).

Ob Kinder die Außenanlagen benutzen dürfen, hängt vom Charakter der Anlagen und vom Mietvertrag ab. Ziergärten werden als kinderfreie Zone anerkannt, freie Grundstücksflächen hingegen nicht (LG Heidelberg WM 97, 38; LG Berlin WM 87, 212). Hier kann durchaus auch eine Schaukel, Rutsche und dergleichen aufgestellt werden. Der von den Kindern ausgehende Lärm ist hinzunehmen (BGH WM 93,277).

Erlaubt der Mietvertrag die Nutzung der Freiflächen durch Kinder, dann ist Mietminderung wegen Lärmbelästigung nicht möglich. Selbstverständlich können auch die Freunde und Nachbarskinder mitgebracht werden (AG Solingen WM 80, 112). Mietvertragliche Verbote hingegen binden, es sei denn, sie sind rechtsmissbräuchlich (LG Frankfurt GWW 71,506).

Übrigens: Die Landesbauordnungen verpflichten in der Regel zur Anlage von Spielplätzen bei Neubauten.

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Kinderwagen

Wo im Haus/auf dem Grundstück stellt man am besten den Kinderwagen unter?

Selbstverständlich dürfen Kinderwägen in die Wohnung mitgenommen oder im eigenen Keller untergebracht werden. Aus praktischen Gründen machen dies jedoch die wenigsten. Dennoch: Im Hausflur, Kellergang, auf dem Hof usw. dürfen Kinderwägen nur abgestellt werden, wenn der Vermieter keine Einwände erhebt; es sei denn es ist wegen Diebstahlsgefahr unzumutbar, den Wagen draußen stehen zu lassen und es ist genügend Platz im Flur oder auf dem Hof. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die anderen Hausbewohner/innen nicht belästigt werden.

Übrigens: Fahrradanhänger für den Transport von Kindern können daneben selbst dann im Hof stehen gelassen werden, wenn sich im Keller dafür eine Abstellmöglichkeit befindet. Begründet wird dies nicht mit der Beschwerlichkeit des Hinuntertragens, sondern damit, dass es dem radelnden Elternteil während des Hinuntertragens in den Keller unmöglich wird, die Kinder ausreichend zu beaufsichtigen. Bleiben die Kinder nämlich während des Hinuntertragens vor dem Kellereingang, so bleiben sie unbeaufsichtigt; begleiten die Kinder den Elternteil in den Keller, so besteht für sie erhöhte Verletzungsgefahr (AG Schöneberg, 6 C 430/05).

Brandschutz: Wenn es brennt, ist der Hausflur in der Regel der einzige bauliche Rettungsweg!

Über die mietrechtlichen Vereinbarungen hinaus sollten jedoch bauordnungsrechtliche und brandschutztechnische Anforderungen berücksichtigt werden: Treppenräume, dazu gehören auch Hausflure, sind Bestandteil eines Brandschutzkonzepts eines Wohngebäudes. Sie dienen gemäß Bauordnung als erster baulich notwendiger Rettungsweg.

Darüber hinaus sind Rettungswege auch Angriffswege für die Feuerwehr. Bei Bränden in Wohngebäuden, die nur einen einzigen baulichen Rettungsweg haben, muss ein Raucheintritt in das Treppenhaus möglichst vermieden werden. Der Treppenraum sollte so lange wie möglich den Bewohner/innen zur Selbstrettung und der Feuerwehr für Lösch- und Rettungsmaßnahmen zur Verfügung stehen. Das heißt, dass aufgrund des Brandschutzes keine Kinderwägen in Hausflure abgestellt werden sollten.

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Kleinenstandhaltungen

Wer ist verpflichtet, kleine Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der Mietwohnung durchzuführen und die Kosten hierfür zu tragen?

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhalt
ung
der Wohnung, denn nach § 535 BGB hat der Vermieter „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“.

Häufig finden sich aber in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen, Kleinreparaturen oder Bagatellreparaturen zu tragen haben. Was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 II. BV geregelt.

Die Abwälzung der Kostenübernahme für kleine Instandhaltungen auf die Mieter_innen durch mietvertragliche Klauseln ist grundsätzlich zulässig, jedoch sind nicht alle solche Klauseln gültig. Das Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB) stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter_innen unangemessen benachteiligen und es gilt wieder uneingeschränkt die gesetzliche Regelung des § 535 BGB. Dann muss der Vermieter die Kosten für Reparaturen vollständig selbst tragen und die Mieter_innen brauchen keine Kosten zu übernehmen.

Die Mieter_innen können nur unter folgenden Voraussetzungen zur Übernahme der Kleinreparaturkosten verpflichtet werden: So muss zum einen im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Höhe der Kostenübernahme für den Einzelfall betragsmäßig begrenzt ist und dabei ca. 75 Euro nicht übersteigen darf (aufgrund des Preisanstiegs akzeptieren einige Gerichte inzwischen auch höhere Beträge, so z.B. AG Brandenburg, Urt. v. 06.03.2008, AZ: 31 C 306/07, welches 100 Euro als Grenze gesetzt hat). Das bedeutet, dass die betreffende Reparaturmaßnahme insgesamt maximal 75 Euro kosten darf. Sobald sie mehr als 75 Euro kostet, muss der Vermieter die gesamte Rechnung begleichen. Die Mieter_innen dürfen nicht an größeren Reparaturen mit Teilbeträgen beteiligt werden. Kostet eine Reparatur z.B. 125 Euro und sollen die Mieter_innen davon 75 Euro übernehmen, ist dies unzulässig.

Des Weiteren darf auch die jährliche Gesamtsumme der kleinen Instandhaltungen 150 bis 200 Euro oder 6% der Jahresbruttomiete oder 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen.

Schließlich dürfen die kleinen Instandhaltungen nur Gegenstände betreffen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff der Mieter_innen ausgesetzt sind. So kann z.B. das Wiederbefestigen einer lockeren Steckdose eine Kleinreparatur sein, die von den Mieter_innen zu bezahlen ist, jedoch nicht das Erneuern von Leitungen, die unter Putz in der Wand verlegt sind.

Ohne die oben genannten Begrenzungen ist die mietvertragliche Klausel, dass die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen zu tragen haben, unwirksam.

Darüber hinaus sind sogenannte Vornahmeklauseln unzulässig. Dies sind Formularklauseln, welche die Mieter verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben (BGH, Urt. v. 06.05.1992, AZ: VIII ZR 129/91). Zur direkten Übernahme von Wartungsarbeiten können die Mieter_innen nicht verpflichtet werden. Ergänzendes Urteil zur Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst: AG Schöneberg, Urt. v. 19.08.2008, AZ: 3 C 220/08.

Unseren Mitgliedern empfehlen wir, den Mietvertrag dahingehend überprüfen zu lassen, ob die Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart wurde. Auch wenn der Vermieter Forderungen zur Kostenübernahme stellt, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

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Kleinreparaturen

Wer ist verpflichtet, Kleinreparaturen innerhalb der Mietwohnung durchzuführen und die Kosten hierfür zu tragen?

Grundsätzlich verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung, denn nach § 535 BGB hat der Vermieter „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“.

Häufig finden sich aber in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen, Kleinreparaturen oder Bagatellreparaturen zu tragen haben. Was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 II. BV geregelt.

Die Abwälzung der Kostenübernahme für kleine Instandhaltungen auf die Mieter_innen durch mietvertragliche Klauseln ist grundsätzlich zulässig, jedoch sind nicht alle solche Klauseln gültig. Das Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB) stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter_innen unangemessen benachteiligen und es gilt wieder uneingeschränkt die gesetzliche Regelung des § 535 BGB. Dann muss der Vermieter die Kosten für Reparaturen vollständig selbst tragen und die Mieter_innen brauchen keine Kosten zu übernehmen.

Die Mieter_innen können nur unter folgenden Voraussetzungen zur Übernahme der Kleinreparaturkosten verpflichtet werden: So muss zum einen im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Höhe der Kostenübernahme für den Einzelfall betragsmäßig begrenzt ist und dabei ca. 75 Euro nicht übersteigen darf (aufgrund des Preisanstiegs akzeptieren einige Gerichte inzwischen auch höhere Beträge, so z.B. AG Brandenburg, Urt. v. 06.03.2008, AZ: 31 C 306/07, welches 100 Euro als Grenze gesetzt hat). Das bedeutet, dass die betreffende Reparaturmaßnahme insgesamt maximal 75 Euro kosten darf. Sobald sie mehr als 75 Euro kostet, muss der Vermieter die gesamte Rechnung begleichen. Die Mieter_innen dürfen nicht an größeren Reparaturen mit Teilbeträgen beteiligt werden. Kostet eine Reparatur z.B. 125 Euro und sollen die Mieter_innen davon 75 Euro übernehmen, ist dies unzulässig.

Des Weiteren darf auch die jährliche Gesamtsumme der kleinen Instandhaltungen 150 bis 200 Euro oder 6% der Jahresbruttomiete oder 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen.

Schließlich dürfen die kleinen Instandhaltungen nur Gegenstände betreffen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff der Mieter_innen ausgesetzt sind. So kann z.B. das Wiederbefestigen einer lockeren Steckdose eine Kleinreparatur sein, die von den Mieter_innen zu bezahlen ist, jedoch nicht das Erneuern von Leitungen, die unter Putz in der Wand verlegt sind.

Ohne die oben genannten Begrenzungen ist die mietvertragliche Klausel, dass die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen
zu tragen haben, unwirksam.

Darüber hinaus sind sogenannte Vornahmeklauseln unzulässig. Dies sind Formularklauseln, welche die Mieter verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben (BGH, Urt. v. 06.05.1992, AZ: VIII ZR 129/91). Zur direkten Übernahme von Wartungsarbeiten können die Mieter_innen nicht verpflichtet werden. Ergänzendes Urteil zur Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst: AG Schöneberg, Urt. v. 19.08.2008, AZ: 3 C 220/08.

Unseren Mitgliedern empfehlen wir, den Mietvertrag dahingehend überprüfen zu lassen, ob die Kleinreparaturklausel wirksam vereinbart wurde. Auch wenn der Vermieter Forderungen zur Kostenübernahme stellt, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

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Konkludentesandeln

Was ist konkludentes, d.h. schlüssiges, Handeln im mietrechtlichen Zusammenhang?

Ein konkludentes, d.h. schlüssiges Handeln wird als rechtlich verbindliche Willenserklärung ausgelegt, auch wenn keine diesbezügliche Äußerung gemacht worden ist. Bestimmtem Handeln haftet also ein gewisser Erklärungsgehalt an. So muss z. B. immer wieder davor gewarnt werden, bei Modernisierungen, denen die Mieter_innen nicht zustimmen wollen, Handwerker in die Wohnung zu lassen, die dann mit der Arbeit beginnen. Die Mieter_innen stimmen also durch das Hereinlassen zu.

Schweigen hingegen kann nicht als konkludentes Handeln ausgelegt werden. Auch dann nicht, wenn vom Vermieter eine solche Interpretation schriftlich angekündigt wird (z.B. mit der Wendung “Sollten Sie sich bis zum (…) nicht geäußert haben, setzen wir Ihr Einverständnis voraus.”).

Im Zweifel lassen Sie sich anwaltlich beraten!

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Kündigung

Was müssen Mieter_innen beim Verfassen eines Kündigungsschreibens beachten?

1. Kündigen Sie stets schriftlich! Mündliche Kündigungen sind unwirksam.

2. Adressieren Sie an alle Vermieter! Schauen Sie im Zweifel im Mietvertrag nach, wer Vermieter ist.

3. Lassen Sie die Kündigung von allen Mietern/Mieterinnen unterschreiben! Überprüfen Sie im Mietvertrag, wer Mieter/in ist.

4. Schicken Sie die Kündigung per Einschreiben! Eine Kündigung per Fax oder Email ist unwirksam!

5. Oder werfen Sie die Kündigung persönlich unter Zeugen in den Briefkasten Ihres Vermieters! Beachten Sie: Zeuge kann jeder sein, außer den betroffenen Mieter_innen!

6. Schicken Sie jeder einzelnen Person auf Vermieterseite eine Ausfertigung der Kündigung zu!

Wie Sie eine Kündigung formulieren, entnehmen Sie bitte unserem Musterbrief „Kündigungsschreiben”. Bei Zweifeln empfehlen wir dringend den Besuch einer unserer Beratungsstellen.

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Kündigungsfrist für Mieter_innen

Tipps für Mieter_innen, denen der Rauswurf droht…

Passieren kann es jedem von uns. Eines schönen Tages kommt ein Brief, in dem kurz und knapp steht: „Hiermit kündige ich Ihnen fristlos. Ich fordere Sie auf, die Wohnung binnen einer Woche geräumt herauszugeben.“ Wer so etwas bekommt, gerät schnell in Panik. Tatsache ist jedoch: Keinesfalls kann der Vermieter Sie nach Ablauf dieser Woche einfach „vor die Tür setzen“. Vielmehr muss er Sie erst beim zuständigen Amtsgericht auf Räumung Ihrer Wohnung verklagen. Das Gericht prüft dann die Wirksamkeit der Kündigung. Erst wenn das Gericht Sie rechtskräftig zur Räumung verurteilt hat oder Sie eine -Hinterlegungsanordnung des Gerichts nicht befolgt haben, kann der -Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung Ihrer Wohnung beauftragen.

Wir informieren in dieser Infoschrift über die Möglichkeiten, sich gegen Kündigungen zur Wehr zu setzen. Außerdem empfehlen wir dringend, sofort eine Beratungsstelle aufzusuchen, wenn Sie eine Kündigung oder Abmahnung erhalten haben.

Vermeiden Sie selbst unbedingt vertragswidriges Verhalten wie z. B. ständige unpünktliche Mietzahlungen oder unerlaubte Untervermietung, um dem Vermieter keinen willkommenen Anlass für eine Kündigung zu liefern. Lassen Sie sich in Zweifelsfällen unverzüglich beraten!

Diese Infoschrift können Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

Form und Zugang einer Kündigung

Eine Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und eine Begründung enthalten. Sie muss von allen Vermietern eigenhändig unterschrieben sein oder es muss bei Kündigung durch einen Bevollmächtigten eine Originalvollmacht aller Vermieter beiliegen – eine Fotokopie reicht nicht. Bei fehlender Vollmacht sollten Sie die Kündigung unverzüglich, d. h. spätestens innerhalb einer Woche zurückweisen!

Die Kündigung muss an alle Hauptmieter_innen der Wohnung gerichtet sein.

Achtung: Eine Kündigung gilt grundsätzlich auch als zugegangen, wenn Sie einen Benachrichtigungsschein von der Post erhalten haben und den Brief nicht abholen.

Kündigungsarten

Bei Kündigungen wird zwischen ordentlicher Kündigung mit gesetzlicher Frist und außerordentlicher Kündigung – fristlos oder mit Frist – unterschieden.

Unser Beispiel am Anfang bezog sich auf eine außerordentliche fristlose Kündigung. Diese für Mieter_innen bedrohlichste Kündigung wird nachfolgend zuerst behandelt.

Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands

Erheblicher Mietrückstand (Zahlungsverzug) ist ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes für eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB. In diesem Fall muss der Vermieter – entgegen einem weit verbreiteten Irrglauben – nicht erst eine Abmahnung aussprechen, sondern kann gleich fristlos kündigen. Dies gilt auch für den Fall einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution (siehe unten).

Zahlungsverzug im Sinne des Gesetzes ist gegeben, wenn Mieter_innen

für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens eine Monatsmiete) im Verzug sind oder

1. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in einer Höhe im Rückstand sind, die zwei Monatsmieten erreicht.

2. In der Praxis ist Zahlungsverzug einer der häufigsten Kündigungsgründe.

Die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs können Sie abwenden, wenn Sie die rückständige Miete vor Zugang der Kündigung zahlen oder das Sozialamt/Jobcenter sich schriftlich zur Übernahme der Mietrückstände bereit erklärt. Beides ist grundsätzlich noch bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage möglich (sogenannte Schonfristzahlung).

Ausnahme: Wenn Sie innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Mietrückstands erhalten hatten und diese erst durch Nachzahlung unwirksam geworden war, greift diese Regelung nicht mehr.

Eine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstands wird auch unwirksam, wenn Sie sich von Ihrer Schuld durch Aufrechnung
be- freien können und dies sofort nach der Kündigung erklären (z. B. weil Ihre Wohnung erhebliche Mängel aufweist, die zur Minderung berechtigen).

Aber Achtung: Neben der außerordentlichen Kündigung wird der Vermieter so gut wie immer auch eine ordentliche – d. h. fristgemäße – Kündigung wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB) aussprechen. Letztere wird durch die oben erwähnte Schonfristzahlung keineswegs unwirksam, das hat der BGH mehrfach entschieden. Das Gericht prüft dann aber, ob in Ihrem konkreten Fall Ihr Verschulden an dem Zahlungsverzug so erheblich ist, dass dem Vermieter eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist.

Zahlungsschwierigkeiten, aus welchen persönlichen Gründen auch immer, sind keine „Schande“! Scheuen Sie sich nicht, gegebenenfalls auch frühzeitig, eine Schuldnerberatung aufzusuchen. Wichtig ist, dass Sie schnell handeln. Sie sollten natürlich versuchen, Ihre Mietzahlungen vorrangig vor allen anderen Verbindlichkeiten zu leisten.

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Auch in anderen Fällen als dem des Zahlungsverzugs kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der Kündigungsfrist, also fristlos, kündigen. Den Kündigungsgrund muss der Vermieter – wie bei allen Kündigungen – im Kündigungsschreiben angeben. Eine außerordentliche fristlose Kündigung kann der Vermieter „aus wichtigem Grund“ aussprechen, d. h. wenn Sie derart schwerwiegende Vertragsverletzungen begangen haben, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht einmal bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist zugemutet werden kann. Einer außerordentlichen fristlosen Kündigung brauchen Sie nicht zu widersprechen.

Voraussetzung einer außerordentlichen Kündigung wegen schwerer Pflichtverletzungen ist in der Regel, dass Sie eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung erhalten und dennoch das vom Vermieter abgemahnte pflichtwidrige Verhalten fortgesetzt haben (§ 543 Absatz 3 BGB).

Ein wichtiger Grund im Sinne des Gesetzes liegt insbesondere vor bei:

ständig unpünktlicher Mietzahlung

unerlaubter Untervermietung

nachhaltiger Störung des Hausfriedens (z. B. durch Lärm, Belästigung von Mitmietern) oder

erheblicher Gefährdung der Mietsache.

Haben Sie bereits eine Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung erhalten, kann bereits eine weitere verspätete Zahlung zu einer fristlosen Kündigung führen! Kommen Sie deshalb etwaigen Mitwirkungsaufforderungen des Jobcenters im Zusammenhang mit Mietzahlungen unbedingt sofort nach, um Zahlungsverzögerungen zu vermeiden.

Außerordentliche Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

Sie dürfen die Kaution in drei monatlichen Teilbeträgen zahlen, die erste Zahlung ist mit der ersten Monatsmiete fällig. Seit dem 1. Mai 2013 neu geregelt ist ausdrücklich, dass die weiteren Raten zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden. Geraten Sie mit diesen Zahlungen mit einem Betrag in Verzug, der der zweifachen Monatsmiete entspricht, kann der Vermieter fristlos kündigen (§ 569 Absatz 2a BGB). Vorher mahnen oder abmahnen muss der Vermieter nicht! Zu einer möglichen Abwendung einer solchen Kündigung durch Zahlung innerhalb der „Schonfrist“ siehe oben.

Ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Der Vermieter darf ein unbefristetes Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung hat. Das Gesetz schließt eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung aus, erkennt aber ein berechtigtes Interesse „insbesondere“ in folgenden Fällen an (§ 573 BGB):

schuldhafte, nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten (z. B. ständige Belästigung von Mitmieter_innen, Beleidigung des Vermieters, erheblicher Mietrückstand bzw. ständig un-pünktliche Mietzahlung oder vertragswidriger Gebrauch der Wohnung),

1. Eigenbedarf des Vermieters für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts oder

2. Hinderung des Vermieters an angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks (dies beinhaltet jedoch nicht eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung). Eine solche Kündigung ist für den Vermieter nur sehr schwer durchsetzbar und dementsprechend selten.

Das Kündigungsschreiben des Vermieters muss auch hier die genauen Kündigungsgründe enthalten. Sie sollen anhand des Kündigungsschreibens Ihre Rechtsposition – also Ihre Widerspruchsmöglichkeiten – erkennen können, um in der Lage zu sein, sich gegen die Kündigung zur Wehr zu setzen.

Zu beachten ist: Die unter 1) angeführten Verstöße gegen Vertragspflichten können auch, wenn sie besonders schwerwiegend sind, zur außerordentlichen fristlosen Kündigung führen (siehe oben).

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe enthalten. Die einfache Feststellung „ich kündige Ihnen hiermit wegen Eigenbedarfs“ reicht nicht aus.

In der Kündigung muss angegeben werden, für wen Ihr Vermieter den Eigenbedarf geltend macht.

Auch hier gilt: Nicht Bange machen lassen! Wir helfen Ihnen, die angegebenen Gründe auf ihre Stichhaltigkeit zu überprüfen und Ihre Schutzrechte voll auszuschöpfen.

Kündigungsfristen

Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573 c BGB). Geht sie nach dem dritten Werktag zu, verschiebt sich die Frist um einen Monat. Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate. Diese gesetzlichen Kündigungsfristen dürfen nicht zum Nachteil der Mieter_innen verkürzt werden – wohl aber können im Mietvertrag längere Kündigungsfristen und ein für beide Seiten verbindlicher Kündigungsausschluss für einen bestimmten Zeitraum vereinbart werden.

Längerer Kündigungsschutz nach Umwandlung

Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

Der Senat von Berlin hat ganz Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist, und die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre verlängert (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, in Kraft seit 1. Oktober 2013).

(Weiteres zu Umwandlung finden Sie in unserer Infoschrift „Umwandlung und Wohnungsverkauf“.)

Widerspruch gegen die Kündigung

Sie haben als Mieter/in grundsätzlich das Recht, gegen eine ordentliche, fristgerechte Kündigung Widerspruch einzulegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Kündigung für Sie, Ihre Familie oder andere Angehörige Ihres Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Der Widerspruch muss dem Vermieter schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses zugehen. Hat der Vermieter weder in seinem Kündigungsschreiben noch rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, können Sie der Kündigung noch beim ersten Verhandlungstermin eines Räumungsrechtsstreits widersprechen. Deshalb: Lassen Sie sich nicht durch eine Kündigung einschüchtern! Sie sollten vielmehr unverzüglich eine unserer Beratungsstellen aufsuchen. Dort wird der Rechtsanwalt/die Rechtsanwältin mit Ihnen klären, ob, wann und in welcher Form Sie Widerspruch einlegen müssen und welche sonstigen Gegenmaßnahmen nötig und möglich sind.

Räumungsklage und Sozialklausel

Treffen Sie im Falle einer Räumungsklage keine vorschnellen Entscheidungen, sondern lassen Sie sich unbedingt beraten! Denn selbst wenn die Kündigungsgründe zutreffend sein sollten, kann das Gericht durch ein Urteil das Mietverhältnis auf unbestimmte oder für eine bestimmte Zeit verlängern, wenn die Räumung für Sie, Ihre Familie, Ihre/n Lebenspartner_in oder andere Haushaltsangehörige eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Insbesondere bei hohem Alter, Krankheit, Schwangerschaft, bevorstehendem Examen u. Ä. können Sie sich erfolgreich auf die Sozialklausel (§ 574 BGB) berufen. Die Sozialklausel kann auch gelten, wenn es Ihnen unmöglich ist, eine Ersatzwohnung zu finden. Die Sozialklausel gilt nicht, wenn Sie eine außerordentliche fristlose Kündigung erhalten haben, die das Gericht für berechtigt hält (siehe oben).

Eigentümerwechsel und Kündigung

Grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete! Beim Verkauf eines Hauses bleibt also für alle Wohnungsmieter_innen der volle gesetzliche Kündigungsschutz bestehen. Tritt ein Eigentümerwechsel aufgrund der Zwangsversteigerung eines Miethauses ein, verkürzen sich die gesetzlichen Fristen für Kündigungen durch den Erwerber auf drei Monate, bezogen auf den nächstzulässigen Termin.

Beispiel: Wird ein Haus im März zwangsversteigert, kann der Erwerber ein Mietverhältnis zum 30. Juni kündigen, wenn er die Kündigung bis zum 3. April zustellt.

Achtung: Auch hier bedarf jede Kündigung eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrunds nach § 573 BGB. Weiteres zur Eigentümerwechsel finden Sie in unserer Infoschrift „Eigentümerwechsel“.

Teilkündigung

Der Vermieter kann auch Teilkündigungen aussprechen (§ 573 b BGB), wenn er nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu
verwenden will,

Wohnraum zur Vermietung zu schaffen oder

den neu zu schaffenden Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

Voraussetzung einer solchen Teilkündigung ist, dass sie auf nicht bewohnte Nebenräume oder Teile des Grundstücks beschränkt ist. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Sie können bei einer Teilkündigung eine angemessene Herabsetzung der Miete fordern. Verzögert sich der Baubeginn, können Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.

Fälle eingeschränkten Kündigungsschutzes

Das BGB nennt in § 573 a und § 549 Absatz 2 und 3 BGB die Fälle, in denen der Vermieter Ihnen ohne Angabe von Gründen kündigen kann. Wir benennen nachfolgend nur die wichtigsten Einschränkungen. In allen genannten Fällen sollten Sie sich unbedingt beraten lassen!

Einliegerwohnungen

Wohnen Sie in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann der Vermieter sich auf ein erleichtertes Kündigungsrecht berufen (§ 573 a BGB) und das Mietverhältnis ohne gesetzlich anerkannten Grund kündigen.

Einer Einliegerwohnung gleichgestellt ist Wohnraum (nicht möblierte Räume!) innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung.

Will der Vermieter das erleichterte Kündigungsrecht nutzen, muss er sich in der Kündigung auch darauf beziehen. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate und beträgt dann je nach Wohndauer zwischen sechs und zwölf Monaten.

Lassen Sie sich nicht einschüchtern: Sie können sich auch bei einer erleichterten Kündigung auf die Sozialklausel berufen.

Möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters

Bei Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder teilweise mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat, gilt:

Bewohnen Sie möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters mit Ihrer Familie oder in einem gemeinsamen Haushalt mit anderen Personen, hat der Vermieter ein erleichtertes Kündigungsrecht wie bei Einliegerwohnungen.

Bewohnen Sie als Einzelperson möblierte Räume in der Vermieterwohnung, haben Sie keinen Kündigungsschutz. Es gilt eine kürzere Kündigungsfrist (spätestens am 15. eines Monats zum Monatsende) und Sie können sich nicht auf die Sozialklausel berufen (§ 573 c Absatz 3 BGB).

Beachten Sie: Der eingeschränkte Kündigungsschutz gilt nur bei möblierten Räumen in der Vermieterwohnung. Ansonsten macht es keinen Unterschied, ob der Vermieter eine Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet.

Jugend- und Studentenwohnheime

Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt bei Jugend- und Studentenwohnheimen nicht. Nur in Härtefällen, z. B. wenn Sie sich auf das kurz bevorstehende Examen vorbereiten, können Sie der Kündigung widersprechen. Die Sozialklausel gilt also auch hier.

Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist

Ergänzend seien hier noch die Fälle angeführt, in denen der Vermieter außerordentlich, aber mit gesetzlicher Frist, kündigen kann und das sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverträgen:

nach dem Tod eines Mieters/einer Mieterin gegenüber den Eintrittsberechtigten „bei wichtigem Grund in der Person des Eingetretenen“ (§ 563 Absatz 4 BGB) bzw. gegenüber den Erben (§§ 564, 580 BGB),

in den Fällen eingeschränkten Kündigungsschutzes (erleichterte Kündigung nach § 573 a BGB) oder

bei Teilkündigung (§ 573 b BGB).

Auch hier gilt: Lassen Sie sich in solchen Fällen beraten.

Räumungsverfahren

Wie eingangs dargestellt, muss der Vermieter immer eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen, wenn er eine Kündigung durchsetzen will. Das Gericht stellt Ihnen diese Klage zu und fordert Sie in aller Regel zunächst zur schriftlichen Mitteilung auf, ob Sie sich gegen die Klage zur Wehr setzen wollen. Teilen Sie dem Gericht Ihre Verteidigungsbereitschaft nicht mit, kann das Gericht Sie auf schriftlichem Weg durch Versäumnisurteil zur Räumung verurteilen, ohne dass es überhaupt zu einer Verhandlung gekommen ist! Sie können gegen ein derartiges Versäumnisurteil zwar noch Einspruch einlegen, trotzdem kann der Vermieter bereits einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung Ihrer Wohnung beauftragen. War Ihre Säumnis verschuldet, wird das Gericht nur gegen Zahlung einer hohen Sicherheitsleistung die Zwangsvollstreckung stoppen. Deshalb müssen Sie unbedingt bei längerer Abwesenheit (ab ca. zwei Wochen) eine Vertrauensperson mit der Durchsicht Ihrer Post beauftragen. Ein Räumungsurteil kann auch gefällt werden, wenn Sie trotz Ladung nicht vor Gericht erscheinen. Es ergeht auch dann ein Versäumnisurteil.

Zwangsräumung

Seit dem 1. Mai 2013 kann das Gericht im Fall einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs gemäß § 283 a Absatz 1 ZPO auf Antrag des Vermieters anordnen, dass Sie die laufende Miete, die nach Erhalt der Räumungsklage fällig wird, beim Amtsgericht hinterlegen müssen (Hinterlegungsanordnung). Sie müssen dem Gericht die erfolgte Hinterlegung innerhalb der von diesem bestimmten Frist nachweisen (§ 283 a Absatz 2 ZPO). Gelingt Ihnen dies nicht, kann der Vermieter mittels einer einstweiligen Verfügung, also sehr schnell, die Zwangsräumung der Wohnung erreichen – bevor das Gericht überhaupt ein endgültiges Urteil über die Berechtigung der Kündigung gesprochen hat! Glücklicherweise scheinen die Gerichte bislang von der Möglichkeit einer Hinterlegungsanordnung praktisch keinen Gebrauch zu machen.

Auch wenn ein Räumungsurteil ergangen und rechtskräftig geworden ist (und auch eine eventuell gesetzte Räumungsfrist abgelaufen ist), kann der Eigentümer nicht eigenmächtig gegen Sie vorgehen, wenn Sie die Wohnung noch nicht freiwillig geräumt haben: Er muss in diesem Fall einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Nur dieser darf die Zwangsräumung vornehmen und Ihnen den weiteren Zutritt verwehren, indem er die Wohnung versiegelt. Auch hierfür haben Sie die Kosten zu tragen. Damit es jedoch nicht so weit kommt: Schützen und wehren Sie sich rechtzeitig.

Wir konnten Ihnen zwar viele grundsätzliche Tipps und Informationen liefern, jedoch gibt diese Infoschrift die Rechtslage bei Drucklegung wieder. Damit Sie unter Berücksichtigung der aktuell geltenden Rechtslage individuell anwaltlich beraten werden, sollten Sie daher immer eine Beratungsstelle aufsuchen. Nehmen Sie zur Beratung die erforderlichen Unterlagen mit – insbesondere den Mietvertrag – und einen Nachweis über Ihre Mitgliedschaft (das aktuelle MieterEcho auf Ihren Namen oder einen Zahlungsbeleg).

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Kündigungsfrist

Wie früh müssen Mieter_innen ihre Wohnung kündigen, wenn sie ausziehen wollen?

Mieter_innen können seit dem 01.06.2005 Wohnraummietverträge grundsätzlich unabhängig von der Wohndauer mit einer dreimonatigen Frist ordentlich kündigen. (Übrigens: Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate).

Die Regelung gilt aber nicht für Altmietverträge, in denen eine längere Kündigungsfrist individualvertraglich ausgehandelt wurde. Voraussetzung ist allerdings, dass ein tatsächliches Aushandeln der Fristen erkennbar wird.

Ob dies der Fall ist, sollten betroffene Mieter_innen im Bedarfsfall in den Beratungsstellen klären lassen.

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Kündigungssperrfrist

Regelungen zur Kündigungssperrfrist finden sich in der Kündigungsschutzklausel-Verordnung. Die Kündigungssperrfrist selbst regelt dabei all die Konstellationen, in denen die Fristen zur ordentlichen Mietvertragskündigung nicht angewendet werden…

Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche, fristgemäße Kündigung durch den Vermieter beträgt grundsätzlich drei Monate. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573 c BGB). Geht sie später zu, so verschiebt sich die Frist um einen Monat.

Übrigens: Die vom Vermieter einzuhaltende Kündigungsfrist verlängert sich nach fünf Jahren Mietdauer auf sechs Monate und nach acht Jahren Mietdauer auf neun Monate.

Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

Gemäß der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 16.08.2011 ist in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg und die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“. In diesen Bezirken ist die Kündigungssperrfrist des § 577 a Abs. 1 BGB auf sieben Jahre verlängert.

In der alten Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 20.07.2004 waren die Bezirke Mitte und Steglitz-Zehlendorf noch nicht enthalten.

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Kündigungssperrklausel

Wird Ihre Mietwohnung in Eigentum umgewandelt, gelten mehrere Jahre Kündigungsschutz, bevor wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann.

Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Eigentümer darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen.

Allerdings können die Landesregierungen diesen Kündigungsschutz auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB). Gemäß der Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.08.2013, die am 01. 10.2013 in Kraft getreten ist, ist in ganz Berlin die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“. Aus diesem Grund ist die Kündigungssperrfrist des § 577 a Abs. 1 BGB auf ganz Berlin ausgeweitet und auf zehn Jahre verlängert worden.

In der alten Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 16.08.2011 waren lediglich die Bezirke Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg enthalten und die Kündigungssperrfrist betrug sieben Jahre.

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Kündigungsverzichtausschluss

Ist es zulässig zu vereinbaren, dass der Mietvertrag erst nach gewisser Zeit gekündigt werden kann?

Der vertragliche Verzicht, innerhalb eines bestimmten Zeitraums nach Abschluss des Mietvertrages zu kündigen, beschäftigte den BGH seit 2003 häufig. Ein Hinweis auf die Problemhaltigkeit solcher Vereinbarungen, bei denen zwischen der formular- und der individualvertraglichen Gestaltung unterschieden werden muss.

Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss benachteilige die Mieter_innen nicht unangemessen, so der BGH, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für die Mieter_innen erträglich sei. Dabei sei die Grenze bei vier Jahren zu setzen und deshalb ein Kündigungsverzicht in der Regel unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre betrage.

Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht, führt dazu aus:

„Es darf nur das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters ausgeschlossen werden. Deshalb führt der Ausschluss aller oder einzelner außerordentlicher, auch fristgerechter Kündigungstatbestände zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung insgesamt. Solche außerordentlichen fristgerechten Kündigungsgründe kommen in der Wohnraummiete z.B. im Fall des Todes des Mieters, der Versagung einer Untermieterlaubnis oder nach Modernisierungen oder Mieterhöhungen in Betracht.

Der Kündigungsausschluss darf in der Regel nur maximal vier Jahre gelten (BGH, Urt. v. 30.06.2004, AZ: VIII ZR 379/03; BGH, Urt. v. 14.07.2004, AZ: VIII ZR 294/03 und BGH, Urt. v. 06.10.2004, AZ: VIII ZR 2/04). Die Überschreitung dieser Frist führt wiederum zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarungen von Anfang an (BGH, Urt. v. 06.04.2005, AZ: VIII ZR 27/04). Dabei beginnt die Vierjahresfrist mit dem Abschluss der Vereinbarung und nicht mit dem Wirksamwerden oder dem Einzug des Mieters (BGH, Urt. v. 29.06.2005, AZ: VIII ZR 344/04). Sie läuft demgegenüber genau vier Jahre später ab, auch wenn dies ein Termin ist, zu dem der Mietvertrag gar nicht gekündigt werden kann, weil er z.B. mitten im Monat liegt (BGH, Urt. v. 03.05.2006, AZ: VIII ZR 243/05).

Und zuletzt muss der Kündigungsausschluss wechselseitig gelten, also für Vermieter und Mieter. Der Senat hatte dies in den vorherigen Entscheidungen nicht weiter problematisieren müssen, da diese Voraussetzung jeweils gegeben war. Man konnte den Entscheidungen aber durchaus entnehmen, dass dies für den Senat ein wichtiges Kriterium bei der Inhaltskontrolle solcher Klauseln war. In der vorliegenden
Entscheidung lagen nun die ersten beiden Voraussetzungen vor, es fehlte aber genau an dieser letzten Beschränkung. Das Fehlen eines Kündigungsausschlusses auch für den Vermieter war sozusagen der letzte Tropfen, der das Fass zum Überlaufen brachte.“

(jurisPR-BGHZivilR 3/2009)

In der Entscheidung vom 8. Dezember 2010 (AZ: VIII ZR 86/10) bestätigte der BGH seine bisher getroffenen Grundsätze und erläuterte ergänzend:

„Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren – gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann – überschreitet.“ Damit wurde die Auffassung der Mieter_innen bestätigt, die den Vertrag zum Ablauf der Ausschlussfrist und nicht erst danach gekündigt hatten.

Individualvertraglich sind auch einseitige Verzichtsvereinbarungen auf das Kündigungsrecht möglich (BGH, Urt. v. 22.12.2003, AZ: VIII ZR 81/03). Ungeklärt ist hier allenfalls noch, ob es auch hier eine zeitliche Obergrenze gibt.

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Lärm

Wie viel Lärm ist erlaubt? An wen können sich Mieter_innen bei Lärmbelästigungen wenden?

“Musik wird oft nicht schön gefunden, weil sie stets mit Geräusch verbunden”, holpert Wilhelm Busch. Doch ganz so einfach ist die Sache nicht, denn die Person, von der sie ausgeht, mag durchaus anderer Meinung sein. Lärm oder was die eine Seite dafür hält, dürfte eine der häufigsten Ursachen für Streit zwischen Nachbarn sein.

Das LG Hamburg hat zwar entschieden, dass jeder ein Recht hat, in seiner Wohnung ungestört zu leben und sich deshalb gegen unzulässigen Lärm wehren kann (WM 84, 79), doch ist nicht jedes Geräusch verboten, juristisch – und nicht eben sehr bestimmt – formuliert, sind Geräusche nur dann nicht zulässig, wenn sie ein normal empfindender Durchschnittsmensch nicht mehr erträgt. Das subjektive Empfinden des in seiner Ruhe gestörten Nachbarn kann für eine gerichtliche Beurteilung eben nicht maßgeblich sein.

Im Einzelnen Folgendes:

– Es darf auch nach 22 Uhr gebadet werden (LG Köln WM 97, 323) – allerdings höchstens 30 Minuten lang, fügt OLG Düsseldorf (WM 91, 288) hinzu. Wasser- und WC-Spülung rund um die Uhr gehören ebenfalls zum üblichen und deshalb hinnehmbaren Verhalten.

– Die Geräusche, die von spielenden Kindern ausgehen, gelten nicht als rechtlich erhebliche Belästigung (OLG Düsseldorf WM 97, 221; LG Regensburg NZM 99, 220 sowie diverse andere). Selbstverständlich dürfen Kinder in einer Wohnung spielen und dabei lachen, weinen und schreien. Allerdings müssen die Eltern zwischen 13 und 15 Uhr sowie zwischen 22 und 7 Uhr unzumutbare Geräuschentfaltungen ihrer Kinder zu vermeiden trachten.

– Im Übrigen gilt der Grundsatz der Zimmerlautstärke für Radio- und Fernsehgeräte besonders zwischen 22 und 7 Uhr, aber nicht nur für diese Zeit. Auch Staubsauger sollten in den üblichen Ruhezeiten außer Betrieb gelassen werden.

– Keinen Anspruch auf Schallisolierung durch Verlegen eines Teppichs, sprechen die Gerichte Mietern zu, die sich durch normales Gehen in Straßenschuhen, normales Verhalten von Kindern oder Babygeschrei gestört fühlen (OLG Düsseldorf, DWW 97, 149).

– Lärmquellen außerhalb des Hauses sind auf die Ortsüblichkeit und Unvermeidbarkeit zu überprüfen. So werden die Anwohner einer Hauptverkehrsstraße Lärmbelästigungen dulden müssen, die in einem ruhigen Wohngebiet Grund für Mietminderung wären. Baustellenlärm von einem benachbarten Grundstück berechtigen in der Regel zur Mietminderung. Der Fluglärm in der Nähe eines Flughafens dagegen ist ortsüblich. Der nächtliche Lärm, der von der Gastronomie ausgeht, muss von den Anwohnern nur dann hingenommen werden, wenn er in dem Gebiet allgemein üblich ist. Bei erheblichen Lärmbelästigungen können sich die Mieter an das Ordnungsamt wenden.

Mieter_innen, die sich durch das Verhalten der Nachbarn gestört fühlen, können direkt Ansprüche gegen sie geltend machen. Ausgenommen ist die normale Beeinträchtigung, die erst auf Grund des baulichen Zustands des Hauses, besonders der schlechten Schallisolierung, zur unzumutbaren Belästigung wird.

Mieter_innen können aber in jedem Fall vom Vermieter die Unterbindung des Lärms verlangen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, denn er hat die Wohnung in dem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten (LG Hamburg WM 84, 97). Eine Beeinträchtigung des Wohnwerts durch Lärm ist ein gerechtfertigter und sehr häufiger Grund für Mietminderungen. Wenn die Beeinträchtigung zur Gesundheitsgefährdung wird, weil z.B. permanent die Nachtruhe gestört wird, kann die Wohnung fristlos gekündigt werden.

jurist

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Lebensgefährte

Welche Rechte haben nichteheliche Partnerschaften, “wilde Ehen” in mietrechtlicher Hinsicht?

Lebensgefährten sind dem Gesetz nach nicht mit Ehepartner_innen und Familienangehörigen gleichzusetzen, ihre Rechte im Bereich des Mietrechts sind aber nach der am 01.09.2001 in Kraft getretenen Mietrechtsreform etwas gestärkt worden.

Der BGH hat den Grundsatz ausgesprochen (Urt. v. 05.11.2003, AZ: VIII ZR 371/02), “dass der Mieter ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt ist, den Gebrauch der Mietsache, z.B. einer gemieteten Wohnung, einem Dritten zu überlassen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 BGB). Für den Bereich des Wohnungsmietrechts ist als “Dritter” im Sinn dieser Vorschrift – anders als Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Leerstand

Wer hat die Kosten des Leerstands zu tragen? Und welche Auswirkungen hat das auf die Betriebskostenabrechnung?

(Betriebs-)Kosten, die durch Leerstand entstehen, hat der Vermieter zu tragen. Für die Betriebs- und Heizkostenabrechnung bedeutet das Folgendes:

Werden die Kosten nach Quadratmetern umgelegt, so ändert sich bei Erstellung der Abrechnung nichts – die Wohnfläche der leer stehenden Wohnung darf nicht kleiner angesetzt werden.

Wird über einzelne Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet, so gilt das auch für die leer stehende Wohnung. Die darauf anfallenden Kosten muss der Vermieter ebenfalls tragen. Üblicherweise sollte in der leer stehenden Wohnung aber ein nicht allzu hoher Verbrauch stattfinden.

Bei Verteilung der Kosten nach Personen wird die leerstehende Wohnung in der Abrechnung so berücksichtigt, als ob dort eine einzelne Person wohnen würde

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Legionellen

Sind die Kosten für die Überprüfung der Wasseranlagen auf Legionellen auf die Mieter_innen umlegbar?

Legionellen sind im Waser lebende Bakterien, die sich unter Umständen gesundheitsgefährdend auf den Menschen auswirken können.

Seit dem 01.11.2011 schreibt die Trinkwasserverordnung Eigentümern von Mehrfamilienhäusern vor, Wasserversorgungsanlagen einmal im Jahr auf den Befall von Legionellen zu überprüfen. Dies gilt für Warmwasseraufbereitungsanlagen mit mehr als 400 Litern Inhalt und für Warmwasserleitungen mit mehr als 3 Litern Rohrleitungsvolumen zwischen dem Trinkwassererwärmer und der Entnahmestelle. Folglich gilt die Verordnung nicht für Häuser mit kurzen Leitungswegen (wenn die o.g. 3-Liter-Grenze also nicht überschritten wird) oder mit dezentraler Wassererwärung (wenn das Wasser über Durchlauferhitzer, Boiler oder Gasthermen erwärmt wird).

Die Kosten einer Legionellen- Untersuchung belaufen sich bei einem Haus mit 8 Wohnungen auf voraussichtlich rund 200 Euro im Jahr.

Diese Kosten sind auf die Mieter_innen umlegbar, da diese Untersuchungskosten zu den Warmwasserkosten gehören.

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Leistungsprinzip

Über welche Betriebskosten (zeitlich gesehen) darf der Vermieter abrechnen?

Der Vermieter darf nicht willkürlich über Betriebskosten abrechnen, sondern muss u.a. folgende Regeln beachten:

Leistungsprinzip

Das Leistungsprinzip (auch Verbrauchs- oder Zeitabgrenzungsprinzip genannt) besagt, dass ausschließlich über die Betriebskosten abzurechnen ist, welche in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum entstanden sind.

Beispiel: Im Rahmen der Abrechnung 2011 wird über die Wasserkosten abgerechnet, die durch den Verbrauch im Jahr 2011 entstanden sind.

Abflussprinzip

Nach dem Abflussprinzip hingegen kann der Vermieter über all diejenigen Kosten abrechnen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde (dies wird auch als Ausgabenabrechnung bezeichnet).

Beispiel: In der Abrechnung des Jahres 2011 wird auch über die Wasserkosten abgerechnet, die zwar durch den Verbrauch im Jahr 2010 entstanden sind, für welche der Vermieter die Rechnung jedoch erst im Jahr 2011 von den Wasserwerken bekommen hat.

Betriebskostenabrechnung

In Literatur und Rechtsprechung war lange Zeit über strittig, ob eine Betriebskostenabrechnung, die auf dem Abflussprinzip basiert, ordnungsgemäß ist. Der BGH hat entschieden, dass weder dem Gesetz selbst, noch den entsprechenden Gesetzesmaterialien zu entnehmen ist, nach welchem Prinzip der Vermieter abzurechnen hat. Es steht ihm folglich ein Wahlrecht zwischen Leistungs- und Abflussprinzip zu – es sei denn, er hat sich vertraglich an ein bestimmtes Prinzip gebunden (Urt. v. 20.02.2008, AZ: VIII ZR 49/07).

Geben Sie folglich bei der Einsicht und Überprüfung der Belege hinsichtlich der Datumangaben gut acht: Entweder müssen in dem Abrechnungszeitraum die Kosten entstanden sein oder der Vermieter muss die entsprechende Rechnung im Abrechnungszeitraum erhalten haben. Andere Kosten dürfen nicht in die Abrechnung eingestellt werden.

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Lift

Welche Kosten im zusammenhang mit dem Betrieb eines Lifts darf der Vermieter auf die Mieter_innen umlegen?

Die laufenden Kosten für den Betrieb eines Lifts zählen zu den Betriebskosten, die der Vermieter auf die Mieter_innen umwälzen darf.

Welcheiftkostenönnenonkretufieieter_innenmgelegterden?

1. Kosten für die Wartung (= als Wartung gelten Tätigkeiten, die Schäden vorbeugen, nicht solche, welche die Betriebsfähigkeit wieder herstellen),

2. den TÜV (alle drei Jahre),

3. den Elektroenergieverbrauch des Aufzugs,

4. die Beaufsichtigung und Bedienung,

5. die Überwachung und Pflege der Anlage,

6. die Anlagenreinigung und

7. den Notruf (LG Gera, Urt. v. 31.01.2001, AZ:1 S 185/00).

Nicht umlagefähige Kosten

Auf die Mieter_innen nicht umlagefähig sind – wie auch bei den anderen Betriebskosten – die Kosten für Instandhaltung. Gleiches gilt für die Kosten für den Stördienst und Ersatzteile (LG Hamburg, Urt. v. 27.06.2000, AZ:316 S 15/00).

In der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Vollwartungsvertrag bezüglich des Aufzugs abgeschlossen wurde. Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern unter anderem auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letztere aber vom Vermieter zu tragen sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Der abgezogene Anteil muss im Einzelfall nachvollziehbar sein und auf den tatsächlichen Kosten basieren, sodass die Mieter_innen bei der Belegeinsicht auch die Höhe des Vorwegabzugs anhand der Vollwartungsverträge kontrollieren können (LG Berlin, Urt. v. 22.09.2006, AZ: 64 S 198/06; Urt. v. 26.04.2002, AZ: 64 S 18/01). Sind die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Tätigkeiten nicht genau ermittelbar, so darf der Vermieter sie schätzen und grundsätzlich rund 50 bis 80% der gesamten Vollwartungskosten auf die Mieter_innen umlegen (das LG Berlin hat in mehreren Urteilen den auf die Mieter_innen nicht umlegbaren Anteil auf 20% geschätzt). Ebenfalls abzuziehen ist ein Gewerbeanteil, wenn z. B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.

Es hat sich in Berlin weitgehend durchgesetzt, Erdgeschossmieter_innen von der Aufzugsumlage auszunehmen, wenn diese keinen Aufzug benutzen müssen. Doch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung können auch die Parterremieter_innen mit den Aufzugskosten belastet werden (BGH, Urt. v. 20.09.2006, AZ: VIII ZR 103/06). Begründet wird dies vor allem mit Praktikabilität: Um die Tatsache, dass Erdgeschossmieter_innen den Aufzug nicht nutzen, kostentechnisch zu berücksichtigen, müsste der Vermieter eine verbrauchsabhängige Umlage der Aufzugkosten durchführen. Dabei müssten grundsätzlich die Etagen der einzelnen Mieter_innen berücksichtigt werden sowie eben der tatsächliche Gebrauch des Aufzugs. Solch eine Umlage sei aber bezüglich der Aufzugskosten eben nicht praktikabel, zu unübersichtlich und im Einzelnen nicht nachvollziehbar.

Etwas anderes gilt für den Fall, dass sich die Wohnung der Mieter_innen in einem anderen Gebäudeteil befindet (z.B. wohnen die betroffenen Mieter_innen im Hinterhaus, der Aufzug ist jedoch im Vorderhaus). In diesem Fall benachteiligt die Umlage der Aufzugkosten die Mieter_innen unangemessen, da die Wohnung per Aufzug nicht zu erreichen ist. Diese Mieter_innen müssen die Kosten also nicht mittragen (BGH, Urt. v. 08.04.2009, AZ: VIII ZR 128/08). Das gilt aber nur für Formularklauseln. Wurde individuell vereinbart, dass die Mieter_innen unabhängig vom bewohnten Gebäudeteil an den Kosten des Aufzugs beteiligt werden, so ist diese Vereinbarung wirksam.

Wenn die Aufzugskosten starke Veränderung gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbaren Abrechungseinheiten zeigen und diese Veränderungen nicht oder nur ungenügend begründet erscheinen, sollten Mieter_innen von ihrem Recht, die
Abrechnungsunterlagen einzusehen, Gebrauch machen.

Übrigens

Ein über längere Zeit hinweg defekter Aufzug berechtigt die Mieter_innen zu einer angemessenen Mietminderung.

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Lockvogelangebote

Gibt es rechtliche Konsequenzen dafür, dass der Vermieter bei Mietvertragsabschluss die Betriebskostenvorauszahlungen zu niedrig ansetzt hat?

In der Beratungspraxis der Berliner MieterGemeinschaft taucht die Frage immer wieder auf: Darf der Vermieter ungestraft bei Abschluss des Mietvertrags die Betriebskostenvorauszahlung so niedrig ansetzen, dass sich durch die spätere Abrechnung eine bedeutende Nachzahlungsforderung ergibt?

Der Grund für diese Unsitte liegt auf der Hand. Durch die bewusst niedrig gehaltene Betriebskostenvorauszahlung soll der Eindruck niedriger Wohnkosten erweckt werden, um die Bereitschaft zum Abschluss des Vertrags bei den Mieter_innen zu erhöhten. Das gelingt deshalb ziemlich leicht, weil die meisten Mieter_innen die Miete in ihrer Gesamtheit und nicht getrennt als Grundmiete und Nebenkosten kalkulieren.

Zu dieser Thematik äußerte sich der BGH wie folgt: Grundsätzlich darf der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlungen so niedrig ansetzen wie er will, ja er kann auch ganz darauf verzichten. Nur wenn ihm in diesem Zusammenhang eine Pflichtverletzung vorzuwerfen ist, können die Mieter_innen die Nachzahlungen verweigern bzw. Schadensersatz fordern. Zu den besonderen Umständen, aus denen sich eine Pflichtverletzung herleiten ließe, sagt der BGH: “Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.”

Eine Erklärung, warum die Vermieter denn sonst die Nebenkosten so niedrig ansetzen wenn nicht “um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen”, bleibt der BGH schuldig.

Im Fazit ist allen Mieter_innen zu empfehlen, unabhängig von den Angaben des zukünftigen Vermieter die Vorauszahlungen anhand der Quadratmeteranzahl und dem Durchschnittspreis für Betriebskosten zu errechnen (durchschnittlich: € 2,- pro m² im Monat für kalte Betriebskosten und € 1,- pro m² im Monat für Heiz- und Warmwasserkosten).

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Lückeplan

Was versteht man unter “Lücke – Plan” oder “Lücke – Gesetz”?

Durch das “Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Miet- und Wohnrecht” von 1960 (nach seinem Initiator Bundesbauminister Paul Lücke/CDU oft Lücke-Plan oder Lücke-Gesetz genannt) wurde die Mietpreisbindung für Altbauwohnungen schrittweise abgeschafft.

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Luxusmodernisierung

Was genau verbirgt sich hinter dem Begriff “Luxusmodernisierung”?

Der Begriff “Luxusmodernisierung” ist ein ideologischer Begriff. Er weckt nicht nur Befürchtungen, sondern dient zugleich der Beruhigung, wenn Käufer öffentlicher oder sozial verpflichteter Wohnungen den „Verzicht auf Luxusmodernisierungen“ erklären. Häufig verbuchen Mietergruppierungen dieses “Zugeständnis” als Erfolg, ohne sich die realen, d.h. rechtlichen, betriebswirtschaftlichen und vor allem gesellschaftlichen Möglichkeiten einer Luxusmodernisierung zu vergegenwärtigen.

Die Mieter_innen brauchen Modernisierungen, deren Mieterhöhungen für sie eine unzumutbare Härte bedeuten, dann nicht zu dulden, wenn ein Standard hergestellt wird, der über dem Ortsüblichen liegt. Ortsüblich ist er nur, wenn zwei Drittel aller Wohnungen gleichen Alters in der Region so ausgestattet sind (BGH, RE WM 92, 181). Als Region sind nach der Rechtsprechung des BGH die Bundesländer aufzufassen. Für Berliner Mieter_innen bedeutet dies zwar, dass sie den Einbau eines Bads oder einer Zentralheizung allein aus finanziellen Härtegründen nicht verhindern können, aber eine Modernisierung produziert keinen Luxus, wenn sie sich in diesen rechtlichen Grenzen hält. Dass sie genau das tut, liegt letztlich auch an den Mieter_innen, denn es ist das Ergebnis der Wahrnehmung ihrer Rechte.

Mit Großzügigkeit hat der „Verzicht auf Luxusmodernisierungen“ also nichts zu tun. In den Beständen, wo man so gerne zugeständnishalber auf Luxusmodernisierung verzichtet, wäre sie auch betriebswirtschaftlich sinnlos. Es betrifft regelmäßig die von der Bindung befreiten Wohnungen in den Siedlungen des ehemaligen sozialen Wohnungsbaus oder des Plattenbaus der seinerzeitigen DDR. Luxusmodernisierung würde hier nur Leerstände, aber keine höheren Mieteinnahmen produzieren. Die “armen alten” Mieter_innen könnten sich die Wohnungen nicht leisten und “reiche neue” Mieter_innen würden auch von goldenen Wasserhähnen nicht in diese Gegenden gelockt.

Der Begriff “Luxusmodernisierung” hat jedoch noch eine andere Dimension. Er verbindet sich mit der Vorstellung, schöne Altbauquartiere aus der Gründerzeit könnten luxuriös hergerichtet und an eine zahlungskräftige Klientel vermietet werden. Wenn eine ansässige Bewohnerschaft gegen eine wirtschaftlich potentere – und deshalb im herkömmlichen Wertesystem auch sozial höhergeschätzte – Schicht ausgetauscht wird, nennt man diesen Vorgang Gentrifizierung. Eine solche gesellschaftliche Bewegung findet permanent statt. Doch die Luxusmodernisierung ist nicht der Anlass der Verdrängung und auch nicht der Grund für den Zuzug der gewünschten Mieter. Die fundamentale Voraussetzung ist eine zunehmende gesellschaftliche Polarisierung. In den zur Gentrifizierung anstehenden Quartieren finden soziale Veränderungsprozesse statt, die zunächst eher mit dem Gegenteil von Luxusmodernisierung, nämlich mit Vernachlässigung bis hin zur Verwahrlosung zu tun haben. Erst wenn in diesen Quartieren durch die geschaffenen Lücken ein profitversprechendes Gefälle zwischen den tatsächlich erwirtschafteten und den möglichen Mieten entstanden ist, und durch das Eindringen der sogenannten “Pioniere” nebst attraktiver Gastronomie die Gegend aufgewertet worden ist, fangen Investoren an, die Gegend zu verwerten. Hausbesetzer werden polizeilich entsorgt, Mieter_innen vertrieben, indem man die Gebäude saniert, und danach kann Luxusmodernisierung stattfinden. Nur ist dann keiner mehr da, der dagegen protestieren kann und deshalb taucht der Begriff Luxusmodernisierung in dieser Phase überhaupt nicht mehr auf. Der Gentrifizierungsprozess aber – nicht selten von kommunalen und regionalen Politern als Erfolg gewertet – ist dann
als vollzogene Tatsache der gesellschaftlichen Kritik entrückt und das Ergebnis der Luxusmodernisierung Gegenstand von Berichten in Architekturzeitschriften oder Zeitgeistmagazinen.

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Magic Dust

Was genau versteht man unter “Fogging”, “Magic Dust” oder einer “Schwarzen Wohnung”? Wie ist in diesem Zusammenhang die Rechtslage?

Ein Phänomen tritt seit einiger Zeit häufiger in Erscheinung: Man heizt und fast über Nacht entstehen schwarze, klebrige, rußähnliche Flecken in der Wohnung, die sich nur sehr schwer entfernen lassen: „Magic Dust“, „Fogging“ oder auch „Schwarze Wohnung“ genannt. Oft werden die dunklen Stellen an der Wand, aber auch auf Möbeln, zuerst für Schimmelpilz gehalten. Beim Beseitigen wird dann festgestellt, dass sich die Ablagerungen – anders als Schimmel – nicht wegwischen lassen und nach dem Überstreichen wieder erscheinen.

Der Schaden „Magic Dust“ ist bisher kaum bekannt. Das Umweltbundesamt untersucht das Phänomen, das verstärkt seit Inkrafttreten der Wärmeschutzverordnung 1995 auftrat. Experten fürchten, die Vorschriften der EnEV könnten die Problemfälle noch vermehren.

Die Analyse von Schadensfällen zeigt, dass hauptsächlich Farben, Kleber und Kunststoffböden am „Magic Dust“ beteiligt sind. Denn meist tritt das Phänomen in der ersten Heizperiode nach der Sanierung von Altbauten oder nach dem Bezug von Neubauten auf. Es entsteht durch einen Chemikalienmix. Manche Produkte, die beim Ausbau einer Wohnung verwendet werden, dünsten schwerflüchtige organische Verbindungen, meist Weichmacher (Phthalate), aus. Diese Stoffe können noch Monate nach der Renovierung in die Raumluft abgegeben werden. Sie sind geruchlos und in den bisher gemessenen Konzentrationen in betroffenen Wohnungen auch nicht gesundheitsschädlich. Diese Weichmacher verbinden sich mit dem stets in der Luft vorhandenen Schwebstaub.

Welche Faktoren nun dazu führen, dass hieraus die schwarzen schmierigen Ablagerungen entstehen, ist zur Zeit noch nicht geklärt. Häufige Begleitumstände sind bauliche Mängel, wie etwa kalte Wandbereiche oder Wärmebrücken, ungünstige strömungstechnische Einflüsse vor Wandflächen und ein erhöhtes elektrostatisches Potenzial in der Raumluft. Hinzu kommen unzureichendes Lüften, ungünstiges (periodisches) Heizen, das verstärkte Abbrennen von rußenden Kerzen oder Öllämpchen und eine erhöhte Staubkonzentration in der Luft. Zur Entstehung des „Magic Dust”-Effekts müssen mehrere, aber nicht alle Bedingungen gleichzeitig vorliegen.

Zunächst werden die Mieter_innen bei Fogging in der Wohnung daran interessiert sein, den Schaden beseitigen zu lassen. Dazu ist der Vermieter nach § 535 BGB verpflichtet und zwar unabhängig davon, ob die Ursache für den Mangel in seinem oder dem Gefahrenbereich des Mieters liegt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Mieter_innen das „Fogging“ zu vertreten haben. Dies ist gegeben, wenn die Handlungen, die zu dem Mangel führten (z.B. Streichen mit einer Wandfarbe, die chemisch mit den Dämpfen aus dem Bodenbelag reagiert), nicht im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache liegen (BGH, Urt. v. 28.05.2008, AZ: VIII ZR 271/07).

Wollen die Mieter_innen daneben auch einen Anspruch auf Schadensersatz gerichtlich geltend machen, müssen sie alle Voraussetzungen des § 536 a Abs. 1 BGB darlegen und beweisen. Insbesondere müssen sie nicht nur beweisen, dass ein Mangel vorliegt, sondern auch dass er vom Vermieter zu verschulden ist. Das ist der Fall, wenn die Ursache für das „Fogging“ aus dem Einfluss- und Herrschaftsbereich des Vermieters stammt. Erst wenn dies festgestellt ist, muss der Vermieter aktiv werden und sich hinsichtlich des Verschuldens entlasten. Wenn nicht geklärt werden kann, wessen Einflussbereich der Schaden zuzurechnen ist, ist der Vermieter nicht verpflichtet, sich zu entlasten. Vielmehr können die Mieter_innen in diesem Fall nicht den erforderlichen Beweis führen und werden ihre Ansprüche nicht durchsetzen können (BGH, Urt. v. 25.01.2006, AZ: VIII ZR 223/04).

Hilfe im Schadensfall

Das Umweltbundesamt empfiehlt den von „Magic Dust“ betroffenen Mieter_innen, zunächst Kontakt mit den örtlichen Gesundheits- und Umweltämtern aufzunehmen. Adressen von Umweltanalyselabors oder Sachverständigen kann man auch über die örtlichen Industrie- und Handwerkskammern erhalten.

Helfende Auskünfte gibt es zudem bei den Verbraucherzentralen oder direkt beim: Umweltbundesamt, Fachgebiet II 1.3, Innenraumhygiene, Postfach 33 00 22, 14191 Berlin, Fax: (030) 8903-2912, www.umweltbundesamt.de

Das Umweltbundesamt hat zum Thema Fogging (und Schimmel) eine Broschüre veröffentlicht: „Attacke des schwarzen Staubes – Das Phänomen »Schwarze Wohnungen« Ursachen – Wirkungen – Abhilfe“. Die Broschüre ist als PDF kostenlos erhältlich.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Makler

Wann müssen Mieter_innen einem Makler eine Provision zahlen?

Seit dem o1. Juni 2015 gilt, was die Maklerprovision angeht, das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet Folgendes: Wenn der Vermieter den Makler damit betraut, neue Mieter_innen zu finden, muss er die Provision bezahlen. Mieter_innen müssen die Provision dagegen bezahlen, wenn sie einen Makler damit beauftragen, für sie eine neue Wohnung zu finden. Seine rechtliche Grundlage findet das Bestellerprinzip in § 2 Abs. 1a WoVermRG.

Anderslautende Vereinbarungen sind im Allgemeinen unwirksam (§ 2 Abs. 5 WoVermRG).

Zu weiteren Fragen zu Maklerverträgen und -provision können sich Mitglieder der Berliner MieterGemeinschaft in Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen.

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Mängelanzeige

Wann und wie müssen Mieter_innen dem Vermieter gegenüber einen oder mehrere Mängel anzeigen?

Ganz gleich ob ein Wasserrohrbruch, schimmlige Wände oder Putz, der an allen Ecken und Enden abblättert – alle Mängel sollten von den Mieter_innen sofort dem Vermieter mitgeteilt werden. Unterlassen Mieter_innen diese Anzeigepflicht, die in § 536 c Abs. 1 BGB normiert ist, so kann dies folgende Konsequenzen haben:

1. Der Vermieter weiß zuallererst nichts von dem Mangel und kann ihn so auch nicht beseitigen (lassen).

2. Des Weiteren verwirken Mieter_innen durch dieses Unterlassen ihr Minderungsrecht aus § 536 BGB. Zeigen Mieter_innen einen Mangel nicht unverzüglich an, können Sie grundsätzlich auch nicht mehr seinetwegen mindern.

3. Außerdem verwirken sie dadurch auch ihr Recht aus § 536 a BGB auf Ersatz eines Schadens, den sie ggf. durch den Mangel erlitten haben.

4. Schließlich wird Mieter_innen durch dieses Unterlassen auch das Recht auf fristlose Kündigung insofern beschnitten, als dass sie dem Vermieter eben doch eine Frist setzen müssen, selbst wenn die Fristsetzung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 536c Abs. 2 Nr. 3 BGB i.V. m. §
543 Abs. 3 Nr. 1 und 2 BGB
).

Zwar ist für die Mängelanzeige keine Schriftform oder Textform notwendig, dennoch ist die schriftliche Mitteilung dringend zu empfehlen. Nur so können Mieter_innen im Nachhinein beweisen, dass sie ihrer Verpflichtung nachgekommen sind. Hier finden Sie einen Vorschlag für eine schriftliche Mängelanzeige (Musterbrief).

Bei Zweifeln empfehlen wir den Besuch einer unserer Beratungsstellen.

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Mängelbeseitigung

Tipps für Mieter_innen, in deren Wohnungen Mängel auftreten

Was tun, wenn der Wasserhahn tropft oder der Abfluss verstopft ist? Was tun, wenn der Herd kaputt ist oder die Fenster undicht sind? Was tun, wenn das Licht im Treppenhaus immer wieder ausfällt oder die Haustür nicht verschließbar ist? Was ist mit dem ohrenbetäubenden Baulärm aus der Nachbarwohnung, die seit Wochen saniert wird?

Die Erfahrung zeigt: Viele Mieter_innen sind ratlos, ärgern sich schwarz oder üben sich in endloser Geduld. Viele langen schließlich auch seufzend in die eigene Tasche, um den Mangel beheben zu lassen, oder führen selbst Reparaturarbeiten aus. Und manche haben die Illusion, dass der Vermieter ihnen ihre Geduld, ihre Mühe und ihre Kosten irgendwann schon honorieren wird.

Unsere Tipps zur Mängelbeseitigung sollen Ihnen helfen, notwendige Erhaltungsmaßnahmen schnell, ohne endlosen Ärger und ohne eigene Kosten durchzusetzen. Diese Tipps können unseren Mitgliedern im Einzelfall nicht den Weg in eine unserer Beratungsstellen ersparen, wo Sie detailliert anwaltlich beraten werden.

(Hinweis: Am Ende dieser Infoschrift finden Sie 3 Musterbriefe!)

Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) sind Pflicht des Vermieters

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hält in § 535 ausdrücklich als Pflicht des Vermieters fest: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“

Mieter_innen haben folglich einen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihre Wohnung (und das Haus) laufend instand hält und, sobald nötig, instand setzt – also auftretende Mängel beseitigt.

Ausgeschlossen ist das Recht auf Mängelbehebung nur dann, wenn Mieter_innen den Mangel selbst verschuldet haben.

Aber: Bei z. B. feuchten Wänden und Schimmelbildung flüchten sich Vermieter gern in die Behauptung, die Mieter_innen hätten den Mangel durch unzureichendes Lüften oder Heizen und somit durch vertragswidriges Verhalten selbst verschuldet. Lassen Sie sich dadurch nicht einschüchtern: Ein Verschulden muss Ihnen der Vermieter in jedem Fall erst nachweisen! Eine Klausel im Mietvertrag, die angibt, dass der Vermieter nicht beweisen müsse, dass ein Schaden (z. B. eine Rohrverstopfung) von den Mieter_innen verursacht worden sei, ist unwirksam. Vielen Mieter_innen erscheint es schwierig, die mitunter langwierige Prozedur zur Durchsetzung ihres Rechts auf Instandhaltung/ Instandsetzung auf sich zu nehmen. Wir wollen Ihnen im Folgenden zeigen, wie Sie es richtig anpacken, damit Ihre Wohnung schnell wieder bewohnbar und wohnlich wird.

Umfang derErhaltungspflicht

Die in § 535 BGB verankerte Instandhaltungspflicht des Vermieters umfasst grundsätzlich die Beseitigung aller Fehler und Schäden, die den Gebrauch der „Mietsache“ beeinträchtigen oder unmöglich machen. Dies beschränkt sich nicht nur auf die Wohnung des Mieters/der Mieterin: Auch die mitvermieteten Teile des Hauses wie Keller, Dachboden, Aufzug und Hof müssen in betriebssicherem und benutzbarem Zustand sein und entsprechend gepflegt werden. Außerdem muss der Zugang zu den gemieteten Räumen ohne Komplikationen und Gefahren möglich sein (gute Beleuchtung, sichere Geländer und Stufen im Treppenhaus, schließende und verschließbare Türen usw.). Allerdings haben Sie keinen generellen Rechtsanspruch darauf, dass der Vermieter Ihre Wohnung während der Mietzeit auf den jeweils modernen Stand der Technik (beispielsweise einbruchshemmende Wohnungstür, moderner Herd o. ä.) „nachrüstet“.

Für Erhaltung keine Mieterhöhung

Weil die Erhaltung zu den Grundpflichten des Vermieters gehört, darf dafür keinerlei