Kaution

Tipps für Mieter_innen rund um die Mietkaution…

Meist wird bei Mietvertragabschluss eine Mietsicherheit verlangt. Unter welchen Voraussetzungen und in welcher Höhe darf der Vermieter eine Kaution von Ihnen verlangen? Wie sollte diese geleistet werden? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich daraus? Was gilt beim Verkauf der von Ihnen bewohnten Wohnung? Und wann können Sie die Mietsicherheit zurückfordern?

All diese Fragen beantwortet diese Infoschrift, die Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken können.

Vereinbarung einer Mietsicherheit

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung der Mieter_innen für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis und dessen Abwicklung. Diese Ansprüche können z. B. entstehen durch nicht gezahlte Mieten, Forderungen aus Betriebskostenabrechnungen, Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache oder auch aufgrund von Schönheitsreparaturen, die bei Vertragsende fällig werden und von den Mieter_innen nicht durchgeführt wurden.

Die Regeln für die Vereinbarung einer Mietsicherheit finden sich in § 551 BGB. Der Vermieter kann daraus aber nicht ableiten, dass er einen Anspruch kraft Gesetz auf die Leistung einer Kaution hat. Will der Vermieter eine Mietsicherheit erhalten, muss er das ausdrücklich mit den Mieter_innen vereinbaren. Die Vereinbarung wird regelmäßig zu Beginn des Mietverhältnisses im Mietvertrag getroffen. Aber auch nachträglich können Vermieter und Mieter_innen noch die Zahlung einer Kaution vereinbaren, allerdings werden Mieter_innen nur in Ausnahmefällen dazu bereit sein – verpflichtet sind sie dazu nicht.

Ausnahme: Bei der Fortsetzung des Vertrags mit anderen Personen, etwa wenn nach dem Tod des Mieters der überlebende Mieter, Familienangehörige oder Haushaltsmitglieder das Mietverhältnis fortsetzen, kann der Vermieter ausnahmsweise auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung eine Mietsicherheit verlangen (§ 563 b Abs. 3 BGB).

Aber: In das Mietverhältnis eintretende Erben des Mieters müssen ohne Vereinbarung keine Kaution leisten.

Wollen Sie Ihre Wohnung baulich umgestalten (z. B. Bad oder Heizung einbauen oder eine Parabolantenne errichten), kann der Vermieter seine Zustimmung von einer (zusätzlichen) Mietsicherheit abhängig machen. Für bauliche Veränderungen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, ist dies sogar gesetzlich geregelt (§ 554 a Abs. 2 BGB). Diese zweckgebundene Kaution soll die Rückbaukosten absichern.

Für überlassene Schlüssel, Einrichtungsgegenstände oder Möbel darf der Vermieter keine zusätzliche Mietsicherheit verlangen.

Die Regelungen des § 551 BGB zur Mietkaution gelten für preisfreien und preisgebundenen Wohnraum. Eine Einschränkung gilt: Bei preisgebundenem Wohnraum, also für Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau), darf die Kaution nur für Schönheitsreparaturen und Schäden an der Wohnung vereinbart werden (§ 9 Abs. 5 Wohnungsbindungsgesetz).

Wichtig: § 551 BGB ist zwingendes Recht. Der Vermieter darf zum Nachteil der Mieter nicht von dieser Bestimmung abweichen.

Art der Kaution

Die Mietsicherheit kann auf verschiedene Arten geleistet werden. Eine getroffene Kautionsvereinbarung ist bindend und kann einseitig nicht geändert werden. Meist wird die Sicherheit als Barkaution, Sparbuch oder Bürgschaft geleistet. Selten, aber ebenfalls möglich ist, dem Vermieter Gehaltsforderungen abzutreten oder sogenannte mündelsichere Wertpapiere wie Bundesschatzbriefe zu übergeben.

Barkaution

Bei der Barkaution wird der Sicherungsbetrag direkt an den Vermieter gezahlt. Lassen Sie sich die Zahlung mit Zweckbestimmung quittieren und bewahren Sie die Quittung unbedingt auf. Bei einer Überweisung sollten Sie die Kaution getrennt von anderen Zahlungen leisten und den Verwendungszweck ausdrücklich als Kaution bezeichnen, um die Kautionszahlung im Zweifel nachweisen zu können.

Der Vermieter muss das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen, und zwar mindestens zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz (§ 551 Abs. 3 Satz 1 BGB). Ausnahme stellen Mietverhältnisse dar, die vor dem 1. Januar 1983 eingegangen wurden und bei denen eine Verzinsung vertraglich ausgeschlossen wurde.

Mögliche Insolvenz des Vermieters

Sie sollten darauf achten, dass Ihr Geld im Fall einer Insolvenz Ihres Vermieters sicher vor dem Zugriff Dritter ist. Hierfür muss der Vermieter ein Treuhandkonto anlegen, auf das seine Gläubiger auch bei einer Zwangsvollstreckung nicht zugreifen können. Das Konto sollte korrekt mit „Mietkaution“ bezeichnet sein. Die Bezeichnung „Mieter XY“ oder „Mietkonto“ genügt nicht, um das Konto als Kautionskonto kenntlich zu machen. Die Zusammenfassung
der Kautionen mehrerer Mieter_innen in einem Treuhandkonto ist zulässig. Der Vermieter muss den Mieter_innen auf Anfrage nachweisen, dass er die Kaution insolvenzsicher angelegt hat. Eine solche Anfrage ist zu empfehlen. Der Nachweis kann erforderlichenfalls auch gerichtlich erzwungen werden.

Haben Sie die Vermutung, dass sich die Vermögensverhältnisse des Vermieters drastisch verschlechtert haben oder der Vermieter zahlungsunfähig ist (das ist zu befürchten, wenn längere Zeit keinerlei Reparaturarbeiten mehr ausgeführt werden oder wenn die Versorgungsunternehmen mit einer Leistungssperre drohen), sollten Sie sich auf jeden Fall die insolvenzsichere Anlage der Kaution nachweisen lassen. Hat der Vermieter die Kaution ordnungsgemäß von seinem Vermögen getrennt angelegt, steht Ihnen gegenüber dem insolventen Vermieter ein Aussonderungsrecht zu (OLG München 21 U 2752/90). Sie erhalten dann Ihr Geld in voller Höhe und nicht nur in Höhe der Konkursquote (OLG Düsseldorf 10 U 117/87).

Führt der Vermieter den Nachweis über die insolvenzsichere Anlage nicht, dürfen Sie die eingezahlte Kaution zurückverlangen oder bis zur Höhe des eingezahlten Betrags mit der Miete verrechnen (§ 321 BGB). Sie müssen die Mietsicherheit aber zugunsten des Vermieters zur Verfügung halten, also am besten selbst auf einem Kautionssparbuch anlegen. Sie sollten sich hierzu in einer unserer Beratungsstellen beraten lassen.

Verpfändetes Sparkonto

Ein verpfändetes Sparkonto ist für Mieter_innen die sicherste Möglichkeit, und Sie sollten Ihren Vermieter fragen, ob Sie die Kaution auf diesem Weg leisten können. Bei dieser Variante richten Sie ein gesondertes Sparkonto ein, auf das Sie den Kautionsbetrag einzahlen und das Sie an Ihren Vermieter verpfänden. Dies hat den Vorteil, dass Sie bei der Bank einen Freistellungsauftrag erteilen können und für die anfallenden Zinsen keine (oder weniger) Kapitalertragsteuer bezahlen müssen. Bereits bei der Kontoeröffnung sollten Sie der Bank mitteilen, dass Sie ein Mietkautionskonto anlegen wollen, das an den Vermieter verpfändet wird. Sie erhalten dann die Verpfändungserklärung, die Sie dem Vermieter übergeben. Die Banken halten hierfür Verpfändungsvordrucke bereit.

Die Angebote der Kreditinstitute für Kautionskonten unterscheiden sich. Manche Banken bieten verzinste Mietkautionskonten nur für Kunden an, die dort bereits über ein Konto verfügen, und bei anderen können auch Neukunden ein solches einrichten. Auch darüber hinaus gehende Möglichkeiten – wie spezielle Anlagemöglichkeiten, Gemeinschaftskonten oder das Angebot von Bankbürgschaften für Mietsicherheiten – werden von Bank zu Bank unterschiedlich gehandhabt.

Zusätzlich zur Verpfändungserklärung sollten Sie eine Informationspflicht der Bank für den Fall vereinbaren, dass Ihr Vermieter über die Mietsicherheit verfügen will. Eine solche Klausel könnte lauten: „Verlangt der Vermieter die Auszahlung des Guthabens, wird die Bank/Sparkasse den Verpfänder hiervon unterrichten. Die Auszahlung erfolgt gegen Vorlage des Sparbuchs unter Beachtung der Kündigungsfrist, aber nicht vor Ablauf von vier Wochen nach Versand der Mitteilung an den Verpfänder.“ Dadurch erhalten Sie zumindest Kenntnis von der beabsichtigten Verwertung der Kaution und können im Streitfall notwendige Maßnahmen, gegebenenfalls auch eine gerichtliche Klärung veranlassen.

Nachdem Sie ausgezogen sind und Anspruch auf Rückgabe der Mietsicherheit haben, erhalten Sie die Verpfändungserklärung (das Original, siehe oben) mit der Freigabe vom Vermieter zurück. Näheres zur Rückgabe der Kaution und zu den Fristen siehe unten.

Sparbuch mit Sperrvermerk

Bei einem Sparkonto mit Sperrvermerk zahlen Sie das Geld auf ein Sparbuch ein und übergeben es dem Vermieter. Das Sparbuch enthält einen Sperrvermerk, wonach sowohl Vermieter als auch Mieter nur mit Zustimmung des anderen auf die Kaution zugreifen können.

Andere Anlageformen

Seit dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1. September 2001 können auch andere Anlageformen, wie etwa Aktien, vereinbart werden.

Ein eventueller Kursverlust würde vorrangig zu Ihren Lasten gehen, denn der Vermieter riskiert nur eine Verringerung der Sicherheit, Sie aber erhalten weniger Geld zurück.

Höhe der Sicherheit

Die Höhe der Kaution darf nach § 551 Abs. 1 BGB bei Wohnraum nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen, d. h. drei Monatsmieten ohne die neben der Nettomiete als Pauschale oder Vorauszahlung zu leistenden Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten. In Mietverträgen, die vor dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) abgeschlossen wurden, blieben nur Vorauszahlungen, über die gesondert abzurechnen war, bei der Kautionshöhe unberücksichtigt. Bei einer Bruttokaltmiete (die kalten Betriebskosten sind in der Miete enthalten) beträgt die Mietsicherheit maximal drei Bruttokaltmieten. Vereinbarungen über die Zahlung einer Bruttowarmmiete sind nach der Heizkostenverordnung nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig. Nach überwiegender Meinung sind die Heiz- und Warmwasserkosten für die Berechnung der Kautionshöhe von der Bruttowarmmiete abzuziehen.

Bei der Berechnung der zulässigen Höhe der Kaution wird die zum Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung (zumeist beim Mietvertragsabschluss) vereinbarte Miete zugrundegelegt. Spätere Veränderungen der Miethöhe haben keinen Einfluss auf den Höchstbetrag. Auch Mietminderungen bleiben unberücksichtigt.

Eine Ausnahme gibt es: Weist die Wohnung zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Mietsicherheit einen unbehebbaren Mangel auf, ist für die Berechnung der Höchstgrenze die geminderte Miete maßgeblich.

Auch eine Bürgschaft ist nur in der oben genannten Höhe von maximal drei Nettomieten zulässig. Haben Sie eine höhere Mietsicherheit vereinbart als gesetzlich zulässig ist, ist die Vereinbarung nicht gänzlich unwirksam. Die Mietsicherheit wird dann auf die gesetzliche Höhe begrenzt und Sie können den darüber hinausgehenden Betrag vom Vermieter zurückfordern. Vereinbaren Sie eine Barkaution in gesetzlich zulässiger Höhe und daneben eine Mietsicherheit, liegt eine Übersicherung vor. Dennoch ist die Vereinbarung über die Barkaution wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig (BGH, Urt. v. 30. Juni 2004, AZ: VIII ZR 243/03).

Vorsicht: Wenn Sie oder ein Bürge dem Vermieter von sich aus freiwillig und unaufgefordert zusätzlich eine Bürgschaft anbieten (weil Sie vielleicht unbedingt diese Wohnung haben wollen), bleibt neben der Kautionsvereinbarung auch die Bürgschaftsvereinbarung wirksam.

Zahlungsweise

Die Kaution kann in drei gleichen Raten gezahlt werden (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses – nicht schon bei Vertragsabschluss – fällig; die beiden folgenden Raten einen Monat bzw. zwei Monate später. Diese Regelung ist zwingend, das heißt, sie gilt auch dann, wenn Sie nach der vertraglichen Vereinbarung die gesamte Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses bezahlen sollen.

Wird eine Sicherheit erst während des Mietverhältnisses vereinbart, so ist die erste Rate sofort fällig und die folgenden Raten einen Monat beziehungsweise zwei Monate später.

Nichtleistung der Sicherheit

Sofern Sie die vereinbarte Kaution nicht bezahlen, kann Ihr Vermieter eine Zahlungsklage erheben, und er kann die Zahlung der Kaution zuzüglich der entgangenen Zinsen verlangen. Dieser Anspruch verjährt erst nach drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem er entstanden ist, also in der Regel dem Beginn des Mietverhältnisses.

Beispiel: Sie schließen zum 1. September 2008 einen Mietvertrag mit einer Kautionsvereinbarung ab und zahlen die Kaution nicht. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung dieser Kaution verjährt erst am 31. Dezember 2011.

Der Vermieter kann aber nicht die Übergabe der Wohnung verweigern, wenn Mieter_innen eine vereinbarte Kaution nicht bezahlen, denn die Kaution stellt keine Gegenleistung für die Überlassung der Wohnung dar. Umgekehrt aber haben Mieter_innen das Recht, die Mietsicherheit zurückzubehalten, wenn der Vermieter die Wohnung nicht übergibt. Mängel der Mietsache berechtigen die Mieter_innen jedoch nicht dazu, die Kaution zurückzuhalten. Der Vermieter kann bei Nichtzahlung der Kaution den Mietvertrag wegen schuldhafter Vertragsverletzung ordentlich kündigen, wenn Sie trotz Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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