Mietaufhebungsvertrag

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag für Mieter_innen vorteilhaft und was ist vor Unterzeichnung zu beachten?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist für Mieter_innen vor allem dann ein optimales Instrument zur Beendigung des Mietverhältnisses, wenn sie die 3-monatige Kündigungsfrist nicht abwarten möchten. Sie vereinbaren in dem Vertrag dann mit dem Vermieter, zu wann der Auszug stattfinden soll – und können im Zuge dessen auch alles Andere, was mit einem Umzug zusammenhängt (Nachmieter, Schönheitsreparaturen, finanzieller Zuschuss, …) mit dem Vermieter vereinbaren. Beachten Sie jedoch, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist so einen Vertrag mit den Mieter_innen zu vereinbaren. Liegt Ihnen also viel an einem schnellen Auszug, so sollten Sie sich etwas überlegen, was den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags für den Vermieter schmackhaft macht. Auf jeden Fall sollten Sie sich vor Abschluss des Mietaufhebungsvertrags (ggf. sogar noch vor diesbezüglicher Kontaktaufnahme mit dem Vermieter) in einer unserer Beratungstellen beraten lassen.

Wird ein Mietaufhebungsvertrag vom Vermieter vorgeschlagen, so sollten Mieter_innen Folgendes beachten:

Häufig erscheinen die angebotenen Abfindungen verlockend, gleichen aber bei genauerer Betrachtung die Nachteile längst nicht aus. Zu den Nachteilen gehören nicht nur die Kosten des Umzugs, die Maklerprovision für eine andere Wohnung, eine eventuell höhere Miete und dergleichen, sondern auch der Wechsel einer vertrauten Umgebung,
vielleicht auch ein längerer Weg zum Arbeitsplatz u.ä. Dagegen sind 10.000 oder 20.000 Euro nur ein bescheidenes Entgelt und sehr oft ist es das auch verglichen mit dem möglichen Profit des Vermieters an der aufgegebenen Wohnung.

Ein Mietaufhebungsvertrag, der im Ergebnis eines Besuchs des Vermieters geschlossen wurde, kann unter Umständen ein Haustürgeschäft sein und nach den §§ 312, 355 BGB rückgängig gemacht werden (z. B. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 23.08.2006, AZ: 4 C 124/06). Hat der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich auf das Widerrufsrecht hingewiesen, kann die Zustimmung innerhalb von zwei Wochen widerrufen werden. Wird der Hinweis nach Vertragsschluss eingereicht, beträgt die Widerrufsfrist einen Monat. Fristbeginn ist stets die Vorlage der Widerrufsbelehrung durch den Vermieter, nicht früher. Das Widerrufsrecht erlischt jedoch spätestens nach sechs Monaten ab Vertragsschluss.

Ein Mietaufhebungsvertrag kann mündlich geschlossen werden, (LG Aachen, WM 93, 734; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 23.08.2006, AZ: 4 C 124/06), doch ist ein schriftlicher Vertrag stets einfacher zu beweisen. Der Mietaufhebungsvertrag kann auch durch konkludentes, d.h. schlüssiges Verhalten zustande kommen, jedoch sind hieran strenge Anforderungen zu stellen. Es kann beispielsweise nicht als Angebot zu einem Mietaufhebungsvertrag gewertet werden, wenn ein Vermieter in einem Streit äußert, ihm sei der Auszug der Mieter_innen recht. Wenn die Mieter_innen dann tatsächlich ausziehen, ist der Mietaufhebungsvertrag nicht zustande gekommen, das alte Mietverhältnis besteht fort, es sei denn der Vermieter wertet den Auszug seinerseits als Vertragsangebot der Mieter_innen und nimmt es stillschweigend an. Auch eine unwirksame Kündigung kann nur dann als Angebot zu einem Mietaufhebungsvertrag gesehen werden, wenn der Kündigende sein Einverständnis mit dieser Interpretation zum Ausdruck gebracht hat (BGH, NJW 1981 S. 43, LG Hamburg, Urt. v. 06.06.2002, AZ: 307 S 11/02). Ziehen Mieter_innen aus, so liegt in der Entgegennahme der Schlüssel oder in der Verwahrung der zurückgelassenen Gegenstände durch den Vermieter oder Verwalter noch keine stillschweigende Annahme des Mietaufhebungsvertrags (vgl. LG Gera, Urt. v. 19.11.2003, AZ: 1 S 332/03). Auch die mündliche Erklärung des Vermieters, er sei mit der Aufhebung des Mietvertrags einverstanden, wenn die Mieter_innen Nachmieter_innen stellen, muss nicht unbedingt als bindendes Angebot gewertet werden. Der Vermieter ist hier nach wie vor frei, ob und unter welchen Bedingungen er die Mieter_innen aus dem Mietvertrag entlässt.

In der Regel aber sind sich die Parteien einig und dann empfiehlt sich der schriftliche Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags. Die Mieter_innen sollten sich nicht unter Druck setzen lassen und den Endtermin des Mietverhältnisses so wählen, dass sie das neue Mietverhältnis unmittelbar und ohne doppelte Miete zu bezahlen eingehen können.

Wie ein einfacher Mietaufhebungsvertrag aussehen kann, sehen Sie unter unseren Musterbriefen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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