Mieterhöhung

Mieterhöhungen nach § 558 BGB kann der Vermieter nicht einseitig verlangen, sondern er benötigt die Zustimmung der Mieter_innen. Geht Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB zu, prüfen Sie bitte in aller Ruhe, ob Sie der Mieterhöhung – gegebenenfalls teilweise – zustimmen müssen. Sie sollten dabei folgende Fragen klären:

1. Entspricht das Erhöhungsverlangen den formellen Erfordernissen?

2. Ist die Sperrfrist seit der letzten Erhöhung (oder dem Mietbeginn) eingehalten worden?

3. Wird die Kappungsgrenze eingehalten?

4. Übersteigt die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete?

5. Hat der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Mittel in Anspruch genommen?

Für diese Prüfung haben Sie den Rest des Monats, in dem Ihnen das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist, und die beiden folgenden Monate Zeit (Überlegungsfrist).

Beispiel: Bei Zugang der Mieterhöhung im Juni endet die Überlegungsfrist Ende August.

Zur Erleichterung der Prüfung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB und zur Beantwortung der oben genannten Fragen stellt die Berliner MieterGemeinschaft eine Arbeitshilfe zur Verfügung. Sie erhalten diese in der Geschäftsstelle und in den Beratungsstellen, in denen wir Material bereithalten können. Mit der Arbeitshilfe können Sie die Beratung in aller Ruhe vorbereiten.

Sonderkündigungsrecht

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB, haben die Mieter_innen ein außerordentliches Kündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Innerhalb der Überlegungsfrist können Sie somit auch prüfen, ob Sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen wollen. Die Kündigung gilt dann für das Ende des übernächsten Monats. Beispiel: Zugang des Mieterhöhungsverlangens im Januar, Kündigung bis Ende März zum 31. Mai. Die Mieterhöhung tritt nicht ein (§ 561 BGB).

Formelle Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung nicht mündlich verlangen. Er muss Ihnen sein Mieterhöhungsverlangen mindestens in Textform mitteilen, das heißt die Übersendung per Fax oder E-Mail genügt, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich.

Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn es

vom Vermieter abgegeben wird (aber: Bevollmächtigung Dritter ist möglich!),

schriftlich oder in Textform erklärt wird und den Namen des Vermieters trägt (bei mehreren Vermietern die Namen aller Vermieter, bei juristischen Personen genügt die Angabe des Namens der juristischen Person,

an alle im Mietvertrag genannten Personen gerichtet ist und auch allen zugeht (Regelungen zur Entgegennahme von Vermietererklärungen im Mietvertrag sind zu beachten). Die Erhöhung der Miete muss in Zahlen (prozentuale Erhöhung genügt nicht!) ausgewiesen sein.

Ist ein Verwalter oder ein anderer Bevollmächtigter erstmalig der Absender des Mieterhöhungsverlangens, muss eine Vollmacht des Vermieters/der Vermieter im Original beigefügt sein. Fehlt die Vollmacht, wird die Mieterhöhung unwirksam, wenn Sie diese unverzüglich (innerhalb einer Woche nach Zugang) wegen Fehlens der Vollmacht schriftlich zurückweisen. Lassen Sie sich deshalb in derartigen Fällen sofort beraten!

Sperrfrist

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung nach § 558 BGB erst dann verlangen, wenn Ihre Miete zum Zeitpunkt, an dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf Ihnen demnach frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen. Das gilt auch für den Fall einer Neuvermietung oder dem Eintritt weiterer Mieter_innen in den Mietvertrag.

Beispiel: Ihre Miete wurde gemäß § 558 BGB das letzte Mal zum 01.10.2014 erhöht. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf Ihnen frühestens am 01.10.2015 zugehen. Mieterhöhungen, die unter Verletzung der Sperrfrist erfolgen, sind unwirksam. Sie sollten darauf nicht reagieren.

Aber: Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierung (§ 559 BGB) oder wegen einer Erhöhung der Betriebskosten (§ 560 BGB) bleiben bei der Berechnung der Sperrfrist unberücksichtigt, und zwar auch dann, wenn diese nicht einseitig verlangt, sondern
vereinbart wurden.

Fälligkeit der neuen Miete

Wurde die Jahressperrfrist eingehalten, ist die neue Miete bei einem wirksamen Erhöhungsverlangen ab dem dritten Kalendermonat zu zahlen, der auf den Monat des Zugangs folgt.

Beispiel: Zugang am 10.06.2015, neue Miete fällig ab 01.09.2015.

Kappungsgrenze

Nach § 558 Absatz 3 BGB in Verbindung mit der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung vom 07.05.2013 darf die Miete in Berlin innerhalb von drei Jahren um höchstens 15% steigen (Kappungsgrenze). Ist Ihr Vermieter ein städtisches Wohnungsunternehmen, gelten darüber hinaus die Vereinbarungen des Bündnisses für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten (sogenanntes „Mietenbündnis“). Mieterhöhungen nach den §§ 559 und 560 BGB (Erhöhungen wegen Modernisierung bzw.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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