Mietminderung

Was können Mieterinnen tun, wenn sich in der Wohnung Mängel zeigen?

Eine Wohnung wird wegen ihres speziellen Wohnwerts gemietet und der Vermieter ist verpflichtet, diesen Wohnwert zu erhalten. Entsteht ein Mangel, der ihn verringert, dann ist die Miete automatisch solange gemindert, bis der ursprüngliche Wohnwert wiederhergestellt ist. Voraussetzung ist dabei immer, dass die Mieter_innen den Mangel nicht selbst schuldhaft verursacht haben.

Allerdings kann das Mietminderungsrecht ausgeschlossen sein, wenn die Mieter_innen den Mangel bei Vertragsabschluss
kannten und sie die Wohnung nicht unter Vorbehalt angenommen haben oder ihnen der Mangel wegen grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist.

Mängelanzeige

Bei einem Mangel, der erst nach Vertragsabschluss auftritt, wird das Minderungsrecht verwirkt, wenn die Mieter_innen den Vermieter nicht unverzüglich in Kenntnis setzen (siehe Musterbrief „Mängelanzeige“). Haben sie dies aber getan, dann sind sie berechtigt, vom Zeitpunkt ihrer Mitteilung bis zur Beseitigung des Mangels den Teil von der Miete abzuziehen, um den der Wohnwert durch den Mangel verringert worden ist. Dabei kommt es auf die Zustimmung des Vermieters nicht an. Die Mietkürzung braucht auch nicht angekündigt zu werden. Eine entsprechend reduzierte Mietzahlung reicht aus. Der Vermieter hat kein Kündigungsrecht, wenn Mieter_innen berechtigter Weise mindern. Ausgenommen die Minderung ist schuldhaft vollkommen überhöht.

Ersatzvornahme und Schadensersatz

Mängel berechtigen nicht nur zur Mietminderung. Werden sie vom Vermieter nicht beseitigt, können die Mieter_innen nach vergeblicher Mahnung und Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und die Kosten vom Vermieter zurückfordern (siehe Musterbrief „Ersatzvornahme“) oder mit der Miete aufrechnen. Neben dem Recht, die Miete zu mindern, besteht gegebenenfalls das Recht auf Schadensersatz. Für Körperschäden kann insbesondere Schmerzensgeld verlangt werden. Der Schadensersatzanspruch gilt auch für Schäden an allen im Haushalt des Mieters/der Mieterin lebenden Personen. Hat der Mangel eine fristlose Kündigung seitens des Mieters/der Mieterin zur Folge, müssen vom Vermieter auch Wohnungsbeschaffungskosten, entgangener Gewinn und Ähnliches ersetzt werden.

Höhe der Mietminderung

Problematisch ist immer, die Höhe der Minderung einzuschätzen. Sie richtet sich jeweils nach der Beeinträchtigung und die lässt sich stets nur den konkreten Umständen entnehmen. Wenn es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, sind die Mieter_innen beweispflichtig. Darauf sollte man unbedingt vorbereitet sein. Es genügt dann nicht, nur den Baulärm zu beklagen, man sollte ihn möglichst genau protokolliert haben und am besten auch bezeugen können. Ein “Wasserfleck an der Decke” ist eine Angabe, mit der kein Richter etwas anfangen kann. Ein Foto hingegen überzeugt eher.

Mietminderungssätze ausgewählter Gerichtsurteile:

1. Lärmbelästigung

2. Belästigung durch Bauarbeiten im und am Haus

3. Feuchtigkeit in der Wohnung

4. Heizung

5. Mängel an Fenstern, technischen und sanitären Einrichtungen

6. Sonstige Minderungsgründe

7. Keine Mietminderungen

Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungstelle zu empfehlen. Für die Ankündigung der Mietminderung gegenüber Ihrem Vermieter können Sie gern den Musterbrief “Mietminderung” als Vorlage nutzen.

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Mängel: Mängelanzeige

Mietminderungstabelle: ! keine Mietminderung !

Tamilische Asylbewerber verwenden Gewürze, die der Mieter im Treppenhaus wahrnimmt.

LG Dortmund, DWW 1988, S. 283

0 %

Asylbewerber oder Übersiedler in einem Nachbargebäude rechtfertigen keine Mietminderung. Es besteht kein “Milieuschutz”.

AG Gronau, Urt. v. 13.12.1990, AZ: 4 C 430/90; WM 91, S. 161

0 %

Spielplatz (Lärmbelästigung). Die von einem Spielplatz in der Wohnanlage ausgehenden Geräusche spielender Kinder und Jugendlicher sind hinzunehmen und mindern nicht die Miete.

BGH, WM 1993, S. 277; OVG Münster, WM 87, S. 269; LG München I, WM 87, S. 121

0 %

Es ist kein erheblicher Mangel, wenn die Schlüssel für die Innentüren fehlen.

LG Berlin, GE 81, S. 673

0 %

Errichtung eines größeren Wohnblocks auf dem Nachbargrundstück, dadurch kein Ausblick mehr auf Grünanlage.

AG Hamburg, ZMR 82, S. 279

0 %

Bau einer U-Bahn (Lärm) in der Nähe ist in einer Großstadt ortsüblich und rechtfertigt deshalb keine Minderung.

AG München, ZMR 86, S. 58; AG Aachen, WM 79, S. 122

0 %

Drogenszene (Fixerwiese in 60 m Entfernung). Es ist keine konkrete Beeinträchtigung der Wohnung ersichtlich, also keine Mietminderung möglich.

LG Düsseldorf, NJW-RR 95, S. 330

0 %

Wer in die Nähe eines Flughafens zieht, ist nicht zur Mietminderung aufgrund Fluglärms berechtigt, wenn die Schallschutzvorschriften beachtet wurden.

LG Berlin, GE 81, S. 391

0 %

Musiker fühlt sich durch das Klopfen der sich beschwerenden Nachbarn gestört und will die Miete mindern. Eine Minderung ist nicht gerechtfertigt.

AG Tiergarten, NJW-RR 1990, S. 398

0 %

Mietminderungstabelle: Bauarbeiten

Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!

Mit Bauarbeiten war bei Vertragsschluss zu rechnen und es findet keine komplette Entkernung statt

LG Berlin, Urt. v. 02.04.2007, AZ: 62 S 82/06

0%

War für den Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar, dass in der weiteren räumlichen Umgebung mit Bautätigkeit gerechnet werden muss (hier: wegen einer Baulücke auf einem verwilderten Nachbargrundstück), steht ihm kein Minderungsrecht wegen Baulärms zu.

LG Berlin, Urt. v. 09.11.2007, AZ: 63 S 155/07

0%

Keine wenn ein Baugerüst am Nachbargebäude allenfalls die Küche und die Speisekammer verdunkelt.

LG Berlin, Urt. v. 31.10.2006, AZ: 63 S 194/06

0%

Einrüstung der Fassade wegen Bauarbeiten

LG Berlin, MM 94, 396

5%

Bauschutt, der das Wohnungsgrundstück teilweise überdeckt (desgl. Baumaterial)

AG Bad Segeberg, Urt. v. 21.11.1991, AZ: 17 C 122/91; WM 92, 477

10%

Einrüstung des Hauses und Verhängen mit Planen bei Bauarbeiten

AG Hamburg, Urt. v. 24.08.1995, AZ: 38 C 483/95; WM 96, 30

15%

Bauarbeiten an einem Shopping- und Freizeitcenter (hier: “Alexa”) berechtigen die Wohnungsmieter in einem gegenüberliegenden Haus zur Minderung. Soweit die Bauarbeiten auch zur Nachzeit ausgeführt werden, ist die Quote zu erhöhen.

AG Berlin-Mitte, Urt. v. 11.01.2007, AZ: 7 C 147/06

15-30%

Erhebliche Bauarbeiten und Baulärm im und am Haus über sechs Monate hinweg

LG Hannover, Urt. v. 28.05.1986, AZ: 1 S 46/86; WM 86, 311

22%

Umfangreiche Bau- und Sanierungsarbeiten im Haus und Ausbau des Dachgeschosses

AG Hamburg, Urt. v. 16.01.1987, AZ: 44 C 1605/86; WM 87, 272

60%

Umfangreiche Bauarbeiten über einen Zeitraum von mindestens 3 Monaten

AG Weißwasser, Urt. v. 18.04.1994, AZ: 3 C 0701/93; WM 94, 601

50%

Mietminderungstabelle: Belästigung durch Lärm

Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen.

keine Mietminderung, wenn bei Vertragsschluss bekannt, dass Disko in Nähe, und mit Lärm gerechnet werden musste

AG Spandau, Urt. v. 26.11.2008, AZ: 4 C 207/08

0%

Baulärm, der von einem Nachbargrundstück ausgeht und länger andauert

AG Tiergarten, GE 1991, S. 579

3%

Kinderarztpraxis (Lärm), Lärmbelästigung aus einer unterhalb der Mietwohnung gelegenen Kinderarztpraxis

AG Bad Schwartau, 20.11.1975 – C 291/75, WM 76, S. 259

10%

Diskothek (Lärm), Diskomusik aus einer Gaststätte (sechsmal im Monat bis 3.00 Uhr morgens)

AG Bonn, WM 1990, S. 497

15%

Kindergarten (Lärmbelästigung)

AG Hamburg, 27.07.1973 – 41 C 6/73, WM 75, 209

15-20%

Klavierspielen. Nachbar spielt gut hörbar und länger als 2 Stunden täglich Klavier

AG Düsseldorf, DWW 1988, S. 357

20%

Lärm und Geruchsbelästigung aus einer Imbissbude

AG Braunschweig, WM 81, U16

20%

Übermäßiger Baulärmin einem benachbarten Neubaugebiet

LG Darmstadt, WM 84, 245

25%

Diskothek (Lärm), Erhebliche Störung der Nachtruhe wegen Lärmbelästigung durch eine Diskothek mit einem Schallpegel von über 86dB

AG Köln, Urteil vom 11.08.1977 – 155 C 5035/77, WM 1978, S. 173

30%

War für den Mieter schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar, dass in der weiteren räumlichen Umgebung mit Bautätigkeit gerechnet werden muss (hier: wegen einer Baulücke auf einem verwilderten Nachbargrundstück), steht ihm kein Minderungsrecht wegen Baulärms zu.

LG Berlin 63. Zivilkammer 09.11.2007 – 63 S 155/07

0%

In einer Großstadt ohne Sperrbezirk berechtigt der Betrieb eines Bordells in einem auch dann zu einer Minderung, wenn keine konkreten bordelltypischen Störungen vorliegen

AG Neukölln 09.03.2007 – 5 C 141/06

10 %

Mietminderungstabelle: Fenster, technische & sanitäre Einrichtungen

Hinweis: Wenn eine Mietminderung
beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!

Keine Minderung wenn der Durchlauferhitzer erst nach ca. 15 Sekunden anspringt

LG Berlin, Urt. v. 31.10.2006, AZ: 63 S 194/06

0 %

Defekte Beleuchtung im Treppenhaus

AG Schöneberg, GE 91, 527

1%

Ausfall der Hausbeleuchtung

AG Schöneberg, GE 91, 527

1%

Ausfall von Gegensprech- und Klingelanlage für 10 Tage

LG Berlin, GE 92, 1043

2%

Ein Durchlauferhitzer, der nicht ausreichend Wasser erwärmt, so dass es in einem Mehr-Personen-Haushalt möglich ist, dass eine Person duscht und die andere gleichzeitig das Geschirr abspült oder mit warmem Wasser kocht, ist ein Minderungsgrund

AG Köln, Urt. v. 09.04.2008, AZ: 220 C 152/07

3 %

Badewanne (defekter Abfluss)

AG Schöneberg, GE 91, 527

3%

Dusche funktioniert nicht störungsfrei

LG Berlin, MM 91, 194

5%

Fenster schließen nicht dicht, bei Schrägstellung dringt Wasser ein

LG Berlin, Urt. v. 18.03.1982, AZ: 61 S 437/81; WM 82, 184

5%

Fenster sind im Sommer im schlechten Zustand und deshalb luftdurchlässig und schwer verschließbar

AG Münster, Urt. v. 20.07.1982, AZ: 3 C 20/82; WM 82, 254

5%

Blinde, feuchtigkeitsbeschlagene Isolierglasscheiben

AG Kassel, Urt. v. 14.07.1993, AZ: 802 C 2502/92; WM 93, 607

5%

Undichte Küchenspüle

LG Berlin, GE 96, 471

5%

Gegensprech- und Türöffnungsanlage defekt

LG Berlin, GE 92, 159

5%

Undichte Doppelfenster, die wegen eindringender Feuchtigkeit beschlagen

AG Köln, Urt. v. 11.07.1979, AZ: 152 C 1013/78; WM 81, 283

6%

Fenster sind im schlechten Zustand und deshalb luftdurchlässig und schwer schließbar

AG Münster, Urt. v. 20.07.1982, AZ: 3 C 20/82; WM 82, 254

10%

Fahrstuhl fällt aus, Mieter wohnt im 4. Stock

AG Charlottenburg (2), GE 90, 423

10%

Unbenutzbare Badewanne

AG Goslar, Urt. v. 18.09.1973, AZ: 8 C 716/72; WM 74, 53

20%

Fenster aus Aluminium isolieren schlecht und sind luftdicht, Mieter muss mehr heizen und öfter lüften

AG Emden, NJW-RR 1989, S. 523

15%

Ist ein Fahrstuhl in einem Mehrfamilienhaus für 16 Tage außer Betrieb, berechtigt dies einen Mieter einer im 6. Obergeschoss gelegenen Wohnung zu einer zeitanteiligen Minderung.

AG Berlin-Mitte, Urt. v. 03.05.2007, AZ: 10 C 3/07

15 %

Defekte Dusche

AG Köln, Urt. v. 28.11.1986, AZ: 221 C 85/86; WM 87, 271

16%

Ist ein Fahrstuhl in einem Mehrfamilienhaus für 16 Tage außer Betrieb, berechtigt dies einen Mieter einer im 10. Obergeschoss gelegenen Wohnung zu einer zeitanteiligen Minderung.

AG Berlin-Mitte, Urt. v. 19.04.2007, AZ: 10 C 24/07

20 %

Vollständiger Ausfall der Elektrik für Warmwasser, Licht, Küche, usw.

AG Neukölln, MM 88, 151

100%

Mietminderungstabelle: Feuchtigkeit

Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!

Der einmalige Wassereintritt in einen Kellerraum stellt keine dauerhafte Beeinträchtigung dar. Ebenso wenig ein Streifen Schimmel von einem Meter Länge, der offensichtlich auf den einmaligen Wassereintritt zurückzuführen ist und deshalb beseitigt werden kann.

AG Münster, Urt. v. 24.07.2007, AZ: 3 C 2569/07

0 %

Die dauerhafte Durchfeuchtung einer Schlafzimmeraußenwand durch aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Kellermauerwerk.

AG Münster, Urt. v. 12.06.2007, AZ: 3 C 5500/06

5 %

Feuchtigkeit im Kellerraum

AG Düren, Urt. v. 16.12.1981, AZ: 8 C 465/81; WM 83, 30

5%

Feuchtigkeitsflecken in der Küchendecke

LG München I, Urt. v. 22.05.1985, AZ: 31 S 17040/84

5%

Durchfeuchtung der Zimmerdecke

LG Hamburg, Urt. v. 07.07.1972, AZ: 11 S 86/71

8%

Feuchtigkeitsschäden im Wohnzimmer

AG Ravensburg, Urt. v. 12.03.1975, AZ: 5 C 676/74; WM 76, 9

10%

Die Beschädigung des Parkettfußbodens im Wohnzimmer über eine Ausdehnung von 2 qm infolge des Eindringens von Regenwasser durch undichte Fenster berechtigt zu einer Minderung.

LG Berlin, Urt. v. 04.12.2006, AZ: 67 S 223/06

10%

Fleck (70×80 cm) im Badezimmer, durch Feuchtigkeit entstanden

LG München, Urt. v. 11.01.1984, AZ: 14 S 1387/83

10%

Feuchtigkeit durch undichte Fenster, partielle Schwarzfärbung der Küchenwand

LG Hannover, Urt. v. 27.09.1978, AZ: 11 S 188/78; ZMR 79, 47

20%

Feuchtigkeitsschäden in Wohn- und Schlafzimmer

AG Köln, Urt. v. 23.05.1973, AZ: 152 C 195/73; WM 74, 241

20%

Feuchtigkeitsschädenin einer mit Thermotapeten ausgestatteten Wohnung bei gewöhnlichem Heiz- und Lüftungsverhalten

LG Aachen, Urt. v. 12.07.1990, AZ: 2 S 114/90; WM 91, 89

25%

Durchfeuchtung der Fensterfront und eines Teils der Decke

VG Berlin, GE 84, 183

25%

Feuchte Stellen und leichter Schimmelbelag in der Küche

VG Berlin, GE 83, 767

25%

Wasserschäden an Wohnzimmerdecke und teilweise an den Wänden

AG Aachen, WM 74, 44

25%

Erhebliche Feuchtigkeit durch Undichtigkeit aller Fenster einer Wohnung

AG Leverkusen, Urt. v. 25.09.1980, AZ: 28 C 215/80

50%

Erhebliche Feuchtigkeit und Nässe, dadurch Durchfeuchtung des Teppichbodens, Tropfwasser an der Decke

AG Leverkusen, Urt. v. 18.04.1979, AZ: 23 C 471/76; WM 1980, S. 163

50%

Erhebliche Durchfeuchtung und Schimmelpilzbefall von Küche, Wohn- und Schlafzimmer

LG Berlin, AZ: 65 S 205/89; GE 91, 625

80%

Durchfeuchtungsschaden am Teppichboden nach sehr starkem Regen mit erheblichem Gestank während 2 bis 3 Wochen

AG Friedberg, Urt. v. 06.07.1983, AZ: C 389/82; WM 84, 198

80%

Ständige Durchfeuchtung der Außenwände und Rattenbefall

AG Potsdam, Urt. v. 15.06.1995, AZ: 26 C 533/93; WM 95, 534

100%

Mietminderungstabelle: Heizung

Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!

Wohnzimmer bleibt kühl

AG Schöneberg, GE 90, 661

10%

Schlechte Heizleistung

AG Rendsburg, Urt. v. 28.05.1974; WM 75, 122

10%

Falsch platzierte Heizkörper – nicht unter dem Fenster, sondern an normaler Wand, wodurch eine ungünstige Verteilung der Wärme verursacht wird

AG Bremerhaven, WM 92, 601

10%

Raumtemperaturen von 17 bis 18°C

AG Berlin-Schöneberg, MM 81, 51

13%

Raumtemperatur zwischen 16 und 18ºC

AG Köln, Urt. v. 06.12.1976, AZ: 152 C 1249/74; WM 78, 189

20%

Raumtemperatur unter 20ºC, die Heizung wird erst ab 8.30 Uhr und nur bis 20.00 Uhr betrieben

AG Bad Segeberg, Urt. v. 29.09.1976, AZ: 12 C 35/76; WM 77, 227

20%

Schlafzimmer kann wegen Rohrbruchs am Heizkörper im Februar nicht beheizt werden

LG Hannover, Urt. v. 19.12.1979, AZ: 11 S 296/79; WM 80, 130

20%

Fehlende Heizungsmöglichkeit in der Küche

VG Berlin, GE 83, 767

20%

Wenn im Februar das Schlafzimmer nicht beheizt werden kann

LG Hannover WM 80, 130

20%

Heizungsausfall an 20 Tagen im Oktober bei Außentemperaturen von 9,5º C

AG Hamburg, Urt. v. 22.03.1973, AZ: 46 C 191/72; WM 73, 210

25%

Raumtemperatur von 15ºC

AG Berlin-Neukölln, AZ: 10 C 557/84

25%

Heizungsausfall (totaler)

LG Berlin, Urt. v. 10.01.1992, AZ: 64 S 291/91; GE 93, 263

75%

Heizungsausfall von September bis Februar

LG Berlin, GE 93, 263

100%

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Kalt erwischt

Mietminderungstabelle: Sonstiges

Hinweis: Wenn eine Mietminderung beabsichtigt wird, ist der vorherige Besuch einer Beratungsstelle zu empfehlen!

Natürlicher Baumwuchs und die dadurch zunehmende Verschattung stellen keinen Mietmangel dar, wenn es sich bei der Mietwohnung um eine Erdgeschosswohnung handelt.

AG Neukölln, Urt. v. 02.07.2008, AZ: 21 C 274/07

0%

In ländlichen Gegenden und dörflicher Umgebung ist das Anfallen von Vogelkot nistender Schwalben auf dem Fensterbrett und das gelegentliche Hineinfliegen von Schwalben in die Wohnung als ortsübliche Einwirkung von dem Mieter entschädigungslos hinzunehmen. Zu einer Minderung des Wohnwerts führt dies nicht.

AG Eisleben, Urt. v. 21.09.2006, AZ: 21 C 118/06 NZM 2006, 898

0%

Keine Minderung wenn nur an einigen Stufen im Treppenhaus der Trittkantenschutz fehlt

LG Berlin, Urt. v. 31.10.2006, AZ: 63 S 194/06

0%

Die Katzenhaltung von anderen Mietern im Mehrparteienmiethaus begründet keinen Mangel einer Mietwohnung, weil deren Mieter etwa unter einer Katzenallergie leidet.

AG Arolsen, Urt. v. 08.03.2007, AZ: 2 C 18/07 (70), 2 C 18/07

0%

Rauchentwicklung aus älteren Heizungsanlagen der Nachbarhäuser in zulässigem Umfang berechtigt nicht zur Minderung.

AG Münster, Urt. v. 24.07.2007, AZ: 3 C 3832/06

0%

Der Entzug des zur Mitbenutzung zugesicherten Fahrradkellers berechtigt zur Minderung.

AG Menden, Urt. v. 07.03.2007, AZ: 4 C 407/06

2,5%

Baut der Vermieter eine seit Mietbeginn vorhandene Grünfläche zurück und legt er darauf einen Parkplatz an, ist die Tauglichkeit der in der ersten Etage gelegenen Wohnung mit Balkon zur Grünflache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert.

AG Köpenick, Urt. v. 11.07.2007, AZ: 6 C 71/07

7,4%

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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