Mietpreisüberhöhung

Können Mieter_innen – auch nach Einzug – ihre Miethöhe überprüfen?

Für die Höhe der zu zahlenden Miete gilt, dass das, was im Mietvertrag steht, keineswegs rechtens sein muss. Auch nach Einzug haben Mieter_innen unter gewissen Umständen noch die Möglichkeit, ihre Miete auf Rechtmäßigkeit hin überprüfen und gegebenenfalls senken zu lassen. Der Mietpreis ist abhängig von der Wohnraumart und unterscheidet sich nach preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum:

Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und um steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau). Für Sozialwohnungen gilt die Kostenmiete, die durch eine von der Investitionsbank Berlin (IBB) genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden muss. Alles andere gehört zum preisfreien Wohnraum.

Seine Obergrenze findet der Mietpreis in § 5 WiStG, der eine Überschreitung der üblichen Entgelte – in Berlin also in der Regel der Mietspiegelwerte – um mehr als 20% als ordnungswidrig und damit als unzulässig einstuft, wenn die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, also unter Ausnutzung einer Mangellage, gefordert wurde. Die Gerichte gehen jedoch angesichts der veränderten Wohnungsmarktlage zunehmend dazu über, die Beweislast für den Tatbestand des “Ausnutzens einer Mangellage” auf die Mieter_innen abzuwälzen. Und die Durchsetzung von Rückforderungsansprüchen zu viel gezahlter Miete bei der Vereinbarung einer überhöhten Miete ist seit der Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sehr schwierig. Mieter_innen müssen bei Rückforderungsansprüchen darlegen, dass zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses eine Mangellage an vergleichbarem Wohnraum vorlag und dass die Mangellage zu einem wesentlichen Teil Ursache für das Akzeptieren der überhöhten Miete war.

Mieter_innen sollten also nicht leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung auf spätere Herabsetzung vereinbaren, sondern sich vor Abschluss eines Mietvertrags beraten lassen. Denn es kann sogar ein Mietpreis zulässig sein, der bis zu 50% über den üblichen Entgelten liegt – wenn denn ein solcher “zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist” und kein “auffälliges Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters” besteht (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG).

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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