Mischnutzung

Wann spricht man bei Gebäuden von “Mischnutzung” und was bedeutet das für die Betriebskostenabrechnung?

Von einer Mischnutzung spricht man, wenn neben Wohn- auch Gewerberäume in dem Gebäude / der Wohnanlage vorhanden sind.

Fallen durch den Gewerbebetrieb keine gesonderten oder nur mit den Betriebskosten der Wohnvermietung gleichzusetzenden Betriebskosten anfallen, müssen die Gewerbekosten nicht separat ausgewiesen werden. Gleiches gilt nach der Rechtsprechung des BGH auch für den Fall, dass die Gewerbekosten „nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen“ (Urt. v. 13.10.2010, AZ: VIII ZR 46/09; Urt. v. 08.03.2006, AZ: VIII ZR 78/05).

Eine Mehrbelastung ist gegeben und damit auch ein Vorwegabzug notwendig, wenn “die Gewerbenutzung bei der Abrechnung nach dem Flächenmaßstab, also pro Quadratmeter Fläche, zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnungsmieter führt” (BGH, Urt. v. 11.08.2010, AZ: VIII ZR 45/10).

Ob durch das/die Gewerbe eine Mehrbelastung entsteht, erfahren Mieter_innen am sichersten durch die Belegeinsicht.

Entstehen durch das Gewerbe jedoch höhere oder spezielle Betriebskosten, so sind diese aus Billigkeitsgründen getrennt umzulegen. Das sollte in der Form geschehen, dass zunächst die Kosten für die gewerbliche Nutzung berechnet und von den Gesamtkosten des Hauses / der Wirtschaftseinheit abgezogen werden (sogenannter Vorwegabzug). Die verbleibenden Kosten können dann auf die einzelnen Wohnungen entsprechend der vereinbarten Schlüssel umgelegt werden (LG Berlin, GE 1998, 1027).

Dabei muss der Vermieter jedoch in der Abrechnung auch die Gesamtkosten des Hauses / der Wirtschaftseinheit (also inklusive Gewerbe) aufführen, damit alle Kosten für die Mieter_innen nachvollziehbar werden. Er darf die gewerblichen Kosten nicht außerhalb der Betriebskostenabrechnung vorweg von den Gesamtkosten abziehen. Ansonsten fehlt es an der Angabe der Gesamtkosten – und die Abrechnung ist formell fehlerhaft (BGH, Urt. v. 14.02.2007, AZ: VIII ZR 1/06).

Bei Zweifeln und fr nähere Informationen empfehlen wir den Besuch einer unserer Beratungsstellen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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