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Betriebskosten

Betriebskosten werden im § 1 BetrKV definiert: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (…) durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.” Die Betriebskostenarten sind in § 2 BetrKV aufgeführt.

Bis zum 31.12.2003 war der Katalog der umlegbaren Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthalten. Unsere Hinweise zur BetrKV gelten nachfolgend gleichermaßen für die Anlage 3 zu § 27 II. BV. Der Katalog der umlegbaren Betriebskosten beider Vorschriften unterscheidet sich nur geringfügig.

Beachten Sie die mietvertragliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten, denn nur die vertraglich vereinbarten Kosten dürfen vom Vermieter auf die Mieter_innen abgewälzt werden. Andere als in der BetrKV genannten Kosten dürfen nicht umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten müssen genau bezeichnet sein.

Kalte Betriebskosten sind:

  1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (in der Regel die Grundsteuer),
  2. die Kosten für
  3. Wasserversorgung
  4. Entwässerung
  5. Betrieb des Aufzugs
  6. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  7. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  8. Gartenpflege
  9. Beleuchtung
  10. Schornsteinreinigung
  11. Sach- und Haftpflichtversicherung
  12. Hauswart
  13. Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitbandkabelnetzes
  14. Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
  15. Sonstige Betriebskosten (z. B. die Kosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen und die Dachrinnenreinigung)

Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau kann der Vermieter zusätzlich ein Umlageausfallwagnis in Höhe von 2% der Betriebskosten fordern.

Umlagefähig sind nur Betriebskosten, die dem Vermieter laufend entstehen. Die Kosten müssen aber nicht monatlich oder jährlich anfallen. Beispiel: Die Kosten für das Reinigen oder Austauschen des Sands in einem Spielkasten, der zum Grundstück gehört, gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, auch wenn der Austausch nur alle drei Jahre erfolgt.

Neben diesen kalten Betriebskosten gibt es noch die warmen Betriebskosten – also die Heiz- und Warmwasserkosten (siehe hierzu auch die Infoschrift „Heizkostenabrechnung”).

Leerstandskosten trägt der Vermieter!

Auch wenn Wohnungen leer stehen, muss die Gesamtwohnfläche des Hauses (bzw. der Wirtschaftseinheit) bei der Aufteilung der Gesamtkosten auf jede Wohnung zugrunde gelegt werden. Wenn die (kalten) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Was gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten?

Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung und Verwaltung sind keine Betriebskosten. Wartungs- und Reinigungskosten hingegen sind umlagefähige Kosten. Besteht z. B. ein Vollwartungsvertrag für einen Aufzug, ist der Reparaturanteil aus den Kosten heraus zu rechnen. Kosten für den Hauswart, die durch Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten entstehen (z. B. Kontrolle und Beaufsichtigung von Handwerkern, Verteilen von Mieterhöhungsschreiben, Entgegennahme von Mängelanzeigen oder Durchführung von Wohnungsabnahmen), dürfen nicht auf die Mieter_innen verteilt werden. Auch dürfen Kosten für den Hauswart nicht doppelt abgerechnet werden: Wenn der Hauswart z. B. Arbeiten wie Hausreinigung oder Gartenpflege leistet, dürfen die dafür anfallenden Lohnkosten nicht noch ein zweites Mal unter der Position „Kosten für den Hauswart“ berechnet werden.

Die Ansprüche auf die Nachzahlung von Betriebskosten oder die Auszahlung eines Guthabens verjähren drei Jahre nach Zugang der Abrechnung bei den Mieter_innen. In diesem Fall müssen Sie eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung nicht mehr leisten – können aber auch Guthaben nicht mehr einfordern. Auch der Anspruch auf Abrechnung unterliegt der regelmäßigen Verjährung, das sollten Sie beachten, wenn Sie ein Guthaben erwarten. Lassen Sie sich unbedingt beraten!

Verjährung

Die Ansprüche auf die Nachzahlung von Betriebskosten oder die Auszahlung eines Guthabens verjähren drei Jahre nach Zugang der Abrechnung bei den Mieter_innen. In diesem Fall müssen Sie eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung nicht mehr leisten – können aber auch Guthaben nicht mehr einfordern. Auch der Anspruch auf Abrechnung unterliegt der regelmäßigen Verjährung, das sollten Sie beachten, wenn Sie ein Guthaben erwarten. Lassen Sie sich unbedingt beraten!

Beachten Sie bitte: Diese Infoschrift ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Zweifeln an der Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung sollten Sie sich persönlich beraten lassen. Bringen Sie hierzu bitte Ihren Mietvertrag, Nachträge hierzu und Ihre aktuelle Betriebskostenabrechnung mit. Um Unregelmäßigkeiten bei der Abrechnung aufzudecken, ist zusätzlich die Abrechnung des Vorjahres wichtig.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Betriebskostenabrechnung

Sind die berechneten Kosten umlagefähig?

Der Vermieter darf nur diejenigen Kosten umlegen, die im Mietvertrag als Betriebskosten benannt sind, wobei ein Hinweis auf „Betriebskosten nach § 2 BetrKV“ (in bis zum 31. Dezember 2003 geschlossenen Mietverträgen auf Anlage 3 des § 27 der II. Berechnungsverordnung) ausreicht.

Umlagefähig sind nur Kosten, die tatsächlich entstanden sind.

Aber nicht alle entstandenen Kosten sind auch umlagefähig. Es dürfen nur Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung und bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Das sind Kosten, die ein wirtschaftlich denkender Vermieter auch dann verursachen würde, wenn er sie nicht an die Mieter_innen weitergeben könnte. Dieser Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist gesetzlich in § 556 Abs. 3 BGB festgelegt.

Allerdings bedeutet das nicht, dass er z. B. bei Dienstleistungen immer das billigste Angebot nehmen muss. Wenn aber die Beleuchtung eines Hauses ohne Grund durchgängig Tag und Nacht brennt, durch wiederholte Rohrbrüche (unterlassene Instandhaltung!) mehr Wasser verbraucht wird oder er zu viele Mülltonnen bestellt, handelt der Vermieter unwirtschaftlich. Weisen Sie ihn darauf hin!

In einem Rechtsstreit haben die Mieter_innen das unwirtschaftliche Handeln des Vermieters darzulegen. Sie sollten deshalb immer rechtzeitig Beweise sichern.

Anforderungen an die Abrechnung

Die Betriebskostenabrechnung muss in Textform erfolgen und den Mieter_innen zugehen (bei Mietermehrheit genügt die Abrechnung gegenüber einer/m Mieter/in); ein allgemeiner Aushang im Haus reicht nicht aus.

Folgende Angaben müssen in der Abrechnung enthalten sein:

eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten des Hauses oder der Wirtschaftseinheit (die Gesamtkosten sind auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (BGH, VIII ZR 1/06) oder die Kosten auf eine kleinere Wirtschaftseinheit umgelegt werden (BGH, VIII ZR 261/06); es genügt nicht, nur die schon bereinigten Kosten anzuführen.)

  1. die Angabe, welcher Verteilerschlüssel zugrunde gelegt wurde und dessen Erläuterung
  2. die Berechnung des auf die Wohnung des Mieters/der Mieterin entfallenden Anteils der Betriebskosten
  3. die von dem Mieter/der Mieterin geleisteten Vorauszahlungen

Grundsätzlich gilt, dass jede Abrechnung klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein muss, so dass sie dem durchschnittlichen Verständnisvermögen von juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter_innen entspricht.

Eine Abrechnung, die diese Kriterien nicht erfüllt, ist formell unwirksam.

Aber auch wenn die Abrechnung die genannten Mindestanforderungen erfüllt, kann sie inhaltliche Fehler aufweisen (Näheres siehe unter „Belegeinsicht“).

Abrechnungszeitraum und Abrechnungsfrist

Der Abrechnungszeitraum ist konkret anzugeben. Grundsätzlich muss er 12 Monate betragen. Kürzere oder längere Zeiträume sind nicht zulässig. Aber: Keine Regel ohne Ausnahmen, lassen Sie sich beraten.

Beginnt der Mietvertrag im laufenden Jahr, muss der Abrechnungszeitraum ebenfalls zwölf Monate betragen. Die Betriebskosten sind dann für die entsprechende anteilige Nutzungsdauer zu berechnen. Wenn das Gebäude neu errichtet wurde und der Vermieter den üblichen Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember wählt, sind vor der Bezugsfertigkeit keine umlagefähigen Betriebskosten angefallen, so dass nur über das sogenannte „Rumpfjahr“ abgerechnet wird.

Der Vermieter muss die einzelnen Kosten dem betreffenden Abrechnungszeitraum zuordnen. Er kann zwischen zwei Abrechnungsmethoden wählen: Abrechnen darf der Vermieter Kosten für die Leistungen, die im angegebenen Abrechnungszeitraum erbracht sind (Leistungsprinzip) oder Kosten, für die er im Abrechnungszeitraum Bescheide oder Rechnungen erhalten und bezahlt hat (Abflussprinzip).

Die Abrechnung muss den Mieter_innen binnen eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen.

Da in der Regel das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember des darauf folgenden Jahres vorgenommen und den Mieter_innen zugegangen sein. Rechnet der Vermieter verspätet ab, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen – es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (Ausschlussfrist § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Ein Guthaben hingegen ist an die Mieter auszuzahlen, auch wenn die entsprechende Abrechnung verspätet eintrifft.

Tipp: Musterbrief zur verspäteten Betriebskostenabrechnung

Haben Sie in Unkenntnis der Ausschlussfrist auf eine verspätete Abrechnung des Vermieters Nachforderungen ausgeglichen, können Sie diese Zahlung zurückfordern.

Aufstellung der Kosten

Für jede Betriebskostenart hat der Vermieter anzugeben, welche Kosten im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Manche darf er zusammenfassen, so z. B. die Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung. Eine Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres ist nicht erforderlich. Im eigenen Interesse sollten Sie aber immer die vorangegangene Abrechnung aufheben, um sie mit der neuen Abrechnung vergleichen zu können, denn bei überdurchschnittlichen Kostensteigerungen muss der Vermieter die Gründe dafür erläutern.

Abrechnung nach Wirtschaftseinheit

Grundsätzlich sollen Betriebskosten nach der kleinstmöglichen Abrechnungseinheit – möglichst dem Gebäude – abgerechnet werden. Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau kann die Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage einer Wirtschaftseinheit (bestehend aus mehreren Gebäuden) erfolgen. Dies setzt voraus, dass eine entsprechende Wirtschaftlichkeitsberechnung vorliegt und Eigentümer und Vermieter identisch sind.

Auch bei preisfreiem Wohnraum kann der Vermieter – sofern mietvertragliche Regelungen dem nicht entgegenstehen – nach einer Wirtschaftseinheit abrechnen, wenn die Gebäude einheitlich verwaltet werden, in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen und keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen.

Herausrechnen des Gewerbeanteils

Befinden sich Gewerberäume und Mietwohnungen in einem Haus, muss eine getrennte Berechnung nur dann erfolgen, wenn die Kosten der Gewerbemieter zu einer Mehrbelastung für
die Wohnungsmieter führen.

Befinden sich also in Ihrem Wohngebäude Gewerbemieter, die mehr Wasser verbrauchen oder mehr Abfall produzieren (z. B. Gaststätten, Blumenläden oder Friseursalons), sollten Sie die Abrechnung sorgfältig prüfen und auch in die Abrechnungsbelege Einsicht nehmen, um im Streitfall die höheren Kosten belegen zu können, da nach Auffassung des BGH zunächst die Mieter_innen darlegen und beweisen müssen, dass durch die Gewerbemieter eine ins Gewicht fallende Mehrbelastung für sie auftritt. Nur dann muss der auf die Gewerberäume entfallende Anteil an den Betriebskosten in der Abrechnung gesondert ausgewiesen und vor der Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen abgezogen werden (Vorwegabzug).

Hausmeisterkosten

Sind in den Hausmeisterkosten nicht umlagefähige Kosten enthalten, müssen sowohl die Gesamtkosten als auch die umlagefähigen Kosten ausgewiesen werden.

Aufzugswartung

Wurde für die Aufzugswartung ein Vollwartungsvertrag abgeschlossen, sind nur die Wartungskosten umlagefähig. Auch in diesem Fall muss der Vermieter die Gesamtkosten und die umlagefähigen Kosten aufführen.

Verteilung auf die Wohnungen

Die Gesamtkosten müssen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Denkbare Verteilerschlüssel sind:

  • die Wohnfläche
  • die Personenanzahl
  • die Anzahl der im Haus vorhandenen Wohnungen
  • die Miteigentumsanteile (bei vermieteten Eigentumswohnungen)

Welcher Verteilerschlüssel angewendet wird, kann zwischen den Mieter_innen und dem Vermieter für jede einzelne Betriebskostenart vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung muss jedoch vor einem Abrechnungszeitraum getroffen werden, ist also immer nur für die Zukunft gültig. Wurde nichts vereinbart, ist nach der Wohnfläche abzurechnen (§ 556 a Abs. 1 BGB).

Besonderheiten bei der Verteilung

Die Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen (z. B. für Wasser und Abwasser), können nach dem Verhältnis der Wohnflächen oder nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem unterschiedlichen Verbrauch/der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Hat der Vermieter in allen Wohnungen Kaltwasseruhren einbauen lassen, muss er verbrauchsabhängig abrechnen.

Die Aufzugskosten sind zwar nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen, Wohnungen im Erdgeschoss können aber von der Umlage ausgenommen werden.

Die Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung dürfen bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen nur auf die Benutzer/innen der Einrichtung umgelegt werden, und zwar in einem Maßstab, der dem unterschiedlich häufigen Gebrauch durch die einzelnen Benutzer Rechnung trägt.

Die monatlichen Grundgebühren für das Kabelfernsehen sind in jeweils gleicher Höhe auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Sonderregelung: Für öffentlich geförderte Sozialwohnungen wird die monatliche Grundgebühr zu gleichen Teilen nur auf die Mieter_innen umgelegt, die dem Anschluss zugestimmt haben.

Die Wartungskosten für Gasetagenheizungen und Gaswarmwassergeräte (Durchlauferhitzer) werden jeweils gesondert für jede Wohnung abgerechnet, wenn die Wohnungen einer Abrechnungseinheit unterschiedlich mit diesen Geräten ausgestattet bzw. solche Geräte nur in einzelnen Wohnungen vorhanden sind.

Achtung: Die Wartungskosten von Gasherden sind nicht umlagefähig.

Berechnung des Kostenanteils

Der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil an den Gesamtkosten einer Betriebskostenart ist unter Anwendung des Verteilerschlüssels konkret zu berechnen. Dabei ist die Gesamtwohnfläche oder die Gesamtzahl der im Haus lebenden Personen anzugeben, damit Sie die Verteilung nachvollziehen können. Eine Angabe „Gesamtkosten 100.000 Euro, davon entfallen auf Ihre Wohnung 2,5% = 2.500 Euro” reicht also keinesfalls.

Eine korrekte Verteilung könnte so aussehen:

  • Gesamtkosten der Müllentsorgung 2.000 Euro, geteilt durch 1.000 qm Gesamtwohnfläche = 2 Euro/qm; 2 Euro/qm multipliziert mit 100 qm Fläche Ihrer Wohnung = 200 Euro Anteil Ihrer Wohnung.
  • Gesamtkosten des Kabelfernsehens (Grundgebühr): 3.000 Euro, geteilt durch 30 angeschlossene Wohnungen = 100 Euro Anteil pro Wohnung.
  • Gesamtkosten für Wasserversorgung: 10.000 Euro, geteilt durch 100 im Haus lebende Personen = 100 Euro pro Person; 100 Euro x 3 in Ihrer Wohnung lebende Personen = 300 Euro Anteil Ihrer Wohnung.

Ist der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil berechnet, müssen von diesem die von Ihnen im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen abgezogen werden. Aus der Differenz dieser Beträge ergibt sich das Ihnen zustehende Guthaben oder die von Ihnen zu leistende Nachzahlung. Das Guthaben oder der Nachzahlungsbetrag ist in der Abrechnung anzugeben.

Fehler in den Betriebskosten

Irren ist menschlich – doch kann der Vermieter ohne Weiteres Fehler, die er in der Betriebskostenabrechnung gemacht hat, berichtigen?

Zur Beantwortung dieser Frage muss man zunächst folgende mietrechtliche Besonderheiten kennen. Erstens lassen sich Betriebskostenabrechnungsfehler in zwei Kategorien einteilen – in formelle und materielle (also inhaltliche) Fehler. Zweitens ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung den Mieter_innen innerhalb der Ausschlussfrist zukommen zu lassen. Sodann lässt sich anhand des grundlegenden Urteils des BGHs (17.11.2004, AZ VIII ZR 115/04) Folgendes zusammenfassen:

Innerhalb der Ausschlussfrist darf der Vermieter selbst formell fehlerhafte Abrechnungen korrigieren bzw. eine zweite, formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen (noch nicht abschließend geklärt aber ist, ob der Vermieter berechtigt ist die Abrechnung zu berichtigen, wenn Mieter_innen zuvor die Nachzahlung geleistet bzw. das Guthaben angenommen haben). Nach Ablauf der Ausschlussfrist kann er lediglich materielle Fehler berichtigen.

Liegt also nach Abschlussfrist eine formell fehlerhafte Abrechnung vor, so müssen Mieter_innen für den Fall, dass diese mit einem Nachzahlungsbetrag endet, diesen nicht bezahlen. Diese Regelung soll Mieter_innen davor schützen, dass der Vermieter kurz vor Fristablauf irgendeine (falsche) Kostenzusammenstellung vorlegt, um die Ausschlussfrist zu umgehen. Die inhaltlichen Fehler kann der Vermieter zeitnah nach Ablauf der Ausschlussfrist berichtigen. Der BGH hält hier 3 Monate für ausreichend (Urt. v. 05.07.2006, AZ VIII ZR 220/05).

Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung dadurch aber zu finanziellen Lasten der Mieter_innen, so kann der Vermieter diesen Betrag nur verlangen, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Das ist z.B. der Fall, wenn ein Stromversorger seine ursprüngliche Rechung korrigiert. Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung nach der Korrektur zugunsten der Mieter_innen, so ist dieser Betrag stets an die Mieter_innen auszuzahlen.

So leicht die Feststellung ist, ob die Ausschlussfrist abgelaufen ist, so schwer ist die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern. Wir empfehlen Ihnen insofern, eine Beratungsstelle aufzusuchen und sich beraten zu lassen.

Leerstandskosten trägt der Vermieter!

Auch wenn Wohnungen leer stehen, muss die Gesamtwohnfläche des Hauses (bzw. der Wirtschaftseinheit) bei der Aufteilung der Gesamtkosten auf jede Wohnung zugrunde gelegt werden. Wenn die (kalten) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Betriebskostenerhöhung

Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen?

Mit der Betriebskostenabrechnung kommt oftmals nicht nur eine Nachzahlung, sondern auch eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung. Mieter_innen werden aufgefordert, zukünftig höhere monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu zahlen.

Nach § 560 Abs. 4 BGB können monatliche Vorauszahlungsbeträge angehoben werden, wenn eine Abrechnung vorgelegt wurde und sich aus ihrem Ergebnis die Notwendigkeit einer Erhöhung ergibt (also wenn die Abrechnung mit einem Nachzahlungsbetrag endet). Dazu muss die Abrechnung aber logischerweise nicht nur formell, sondern auch inhaltlich richtig sein. Denn die Erhöhung muss im Verhältnis zu dem Nachzahlungsbetrag stehen.

Sind aber die in der Abrechnung berücksichtigten Kosten falsch, so ist der Nachzahlungsbetrag ebenso falsch und das Erhöhungsverlangen des Vermieters ebenso. Im Extremfall ergibt sich unter Berücksichtigung richtiger Werte gar kein Nachzahlungsbetrag, sondern ein Guthaben. In diesem Fall ist eine Erhöhung gar nicht gerechtfertigt. Die Anpassung der Vorauszahlungen verfolgt ja den Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen. Dies hat der BGH (Urt. v. 15.05.2012, AZ VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11) bestätigt und seine bisherige, anderslautende Rechtsprechung aufgegeben.

Um Ihre Abrechnung vollständig überprüfen zu lassen, empfehlen wir Ihnen, nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung eine Beratungsstelle aufzusuchen.

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Betriebskostenpauschale

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?

Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete).

Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt. Bis 1996 wurden im Mietspiegel Westberlins Bruttokaltmieten ausgewiesen. Durch Abzug der Betriebskostenpauschale von den Mietwerten konnte die ortsübliche Vergleichsmiete für Nettomieten ermittelt werden.

Seit 1998 werden Nettokaltmieten ausgewiesen. Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ: VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden. Seit dem Berliner Mietspiegel 2007 werden die Betriebskostenpauschalen deswegen nicht mehr veröffentlicht.

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Betriebskostenvorauszahlung

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?

Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete). Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt.

Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden.

Vorauszahlungen und Umlageverfahren

Unter einer Vorauszahlung für Betriebskosten ist ein gesondert neben der Nettomiete zu zahlender Betrag für Betriebskosten zu verstehen, über die abgerechnet werden muss.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass für Betriebskosten Vorauszahlungen geleistet werden, muss der Vermieter über die Betriebskosten jährlich abrechnen.

Änderung der Vorauszahlung

Nach einer Abrechnung kann eine Änderung der Höhe Ihrer Vorauszahlung für die Betriebskosten nötig werden – sei es wegen Preisänderungen oder wegen eines veränderten Verbrauchs im Abrechnungsjahr. Diese Anpassung der Vorauszahlung nach oben oder nach unten kann sowohl vom Vermieter als auch von den Mieter_innen, vorgenommen werden. Die Anpassung muss der tatsächlichen Entwicklung angemessen sein und ist dem anderen Vertragspartner durch eine Erklärung in Textform mitzuteilen (§ 560 Abs. 4 und 5 BGB).

Tipps

Wie überprüfen Sie die Betriebskostenabrechnung? Wird zuviel gefordert?

In den letzten Jahren sind die Betriebskosten stärker als die Nettokaltmiete und die allgemeinen Lebenshaltungskosten angestiegen. Daher werden die Betriebskosten oft als „zweite Miete” bezeichnet.

Nach § 535 BGB hat der Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten“, also die Betriebskosten, zu tragen. Nach § 556 BGB kann jedoch im Mietvertrag vereinbart werden, dass „der Mieter Betriebskosten (…) trägt“, entweder als Bestandteil der Bruttokaltmiete, als Pauschale oder als Vorauszahlungen.

Diese Infoschrift wendet sich an alle Mieter_innen, die neben ihrer Nettomiete Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten leisten, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Sie können sich gern auch die PDF-Version der Infoschrift herunterladen und ausdrucken. Für Heiz- und Warmwasserkosten siehe unsere Infoschrift „Heizkostenabrechnung”.

Bei der Abrechnung unterlaufen Vermietern oft Fehler. Es ist also wichtig, die Betriebskostenabrechnungen gewissenhaft zu überprüfen, um festzustellen, ob die Abrechnung formell ordnungsgemäß, die Kosten umlagefähig und von der Höhe her berechtigt sind. Diese Infoschrift soll Ihnen bei der Überprüfung helfen, wir empfehlen jedoch, bei Unklarheiten oder Streit mit dem Vermieter eine Beratungsstelle aufzusuchen.

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Energieeinsparverordnung

Die “EnEV” ist ein Teil des deutschen Baurechts und soll dem Klimaschutz dienen.

In der EnEV wird ein ganzheitlicher Ansatz für neu zu errichtende Gebäude umgesetzt: Sämtlicher für Wärme und Warmwassererzeugung notwendiger Energiebedarf wird primärenergetisch bewertet, d.h. es wird ein sogenannter Jahresprimärenergiebedarf berechnet. Bei dieser Berechnung werden sowohl die Effizienz der Energieträger, als auch die der Anlagentechnik bilanziert. Auch Energieverbräuche, die außerhalb des Gebäudes, z.B. beim Transport der Energieträger, entstehen, fließen in die Bilanz ein. Bauliche und anlagentechnische Maßnahmen können miteinander verrechnet werden, da alle Größen, die den Energieverbrauch beeinflussen, berücksichtigt werden. Eine gute Anlagentechnik kann so eine nur mäßige Wärmedämmung wieder wett machen und eine Nutzung von erneuerbaren Energien wird bei der Bewertung der Gebäude positiv angerechnet.

Alle neu gebauten Gebäude müssen die Anforderungen der jeweiligen EnEV erfüllen. Bei bereits bestehenden Gebäuden verpflichtet die EnEV die Hauseigentümer, Nachbesserungen vorzunehmen (sogenannte Nachrüstpflicht). Dies gilt für mit Gas oder Öl betriebene Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden. Sie waren bis 31.12.2006 (bei Einhaltung bestimmter Grenzwerte bis 31.12.2008) außer Betrieb zu setzen. Nach Schätzungen betrifft dies ca. zwei Mio. Heizkessel. Heizungs- und Warmwasserrohre in nicht beheizten Räumen und oberste Geschossdecken beheizter Räume mussten bis 31.12.2006 gedämmt werden.

Dachböden mussten bis Ende 2011 eine Wärmedämmung erhalten. Bei Neuerwerb bestand eine Nachrüstpflicht. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sind von dieser Verpflichtung weiterhin freigestellt, wenn sie bereits am 01.02.2002 in dem Haus wohnten.

Nachtspeicherheizungen müssen bis zum 01.01.2020 mit effizienteren Heizungen ausgetauscht werden, vor allem wenn es sich um Wohngebäude mit mindestens 6 Wohneinheiten handelt. Ausgenommen hiervon sind Gebäude, die nach dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erbaut sind, oder wenn der Austausch unwirtschaftlich wäre oder Gebäude, in denen durch öffentlich-rechtliche Vorschriften der Einsatz von elektrischen Speicherheizsystemen vorgeschrieben ist.

Bei baulichen Maßnahmen im Bestand gilt ebenso die Nachrüstpflicht, die jedoch durch das Wirtschaftlichkeitsgebot (§§ 5 und 4 Abs. 3 Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden – EnEG) beschränkt wird. Den Anforderungen des Wärmeschutzes muss entsprochen werden, wenn ein Bauteil ohnehin (Reparaturen bei Verschleiß oder Schäden, Mängelbeseitigung, Verschönerungen) verändert wird und nur, wenn die Erneuerungen mindestens mehr als 20% einer Bauteilfläche betreffen. Eine andere Möglichkeit besteht darin nachzuweisen, dass das Gebäude den Jahresprimärenergiebedarf, der für einen vergleichbaren Neubau gilt, um nicht mehr als 40% überschreitet. In diesem Fall können die betreffenden Bauteile die Anforderungen der EnEV überschreiten. Diese Regelungen gelten u.a. für Fassaden, Fenster oder Fußböden.

In jedem Fall gilt das sogenannte Verschlechterungsverbot (§ 11 EnEV). Die neuen Bauteile oder Anlagen dürfen keine schlechtere energetische Qualität aufweisen als die bisherigen. Für Mieter_innen können bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung entweder umlagefähige Modernisierungen oder auch nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahmen darstellen. Sehen Sie hierzu auch unsere Infoschrift “Modernisierung“.Falls Sie betroffen sind, lassen Sie sich beraten.

Mit der EnEV 2007 wurde der Energieausweis für Bestandsgebäude eingeführt.

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG

Seit dem 01.01.2009 gilt außerdem das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG). Das Ziel ist, den Anteil der Erneuerbaren Energien an der Wärmebereitstellung bis zum Jahr 2020 auf 14% auszubauen. Das Wärmegesetz legt u. a. fest: Eigentümer von Gebäuden, die neu gebaut werden, müssen Erneuerbare Energien (z. B. Solarthermie, Geothermie, Biomasse oder Umweltwärme) für ihre Wärmeversorgung nutzen. Andere Klima schonende Maßnahmen sind zulässig: Hauseigentümer können ihr Haus stärker dämmen, Wärme aus Fernwärmenetzen beziehen oder Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung nutzen. Das Gesetz muss grundsätzlich bei allen Neubauten erfüllt werden, die ab dem 01.01.2009 neu errichtet werden. Für bereits bestehende Gebäude gilt dies nicht. Hauseigentümer unterliegen (bislang) noch keiner Nachrüstpflicht.

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Garten

Dürfen Mieter_innen den hauseigenen Garten benutzen und wenn ja, in welchem Umfang?

Gibt es im Mietvertrag keine ausdrückliche Regelung zur Gartennutzung, so ist der Garten grundsätzlich als eine Gemeinschaftseinrichtung anzusehen. Das bedeutet, dass alle Mieter_innen ihn benutzen dürfen, wobei jedoch zu beachten ist, dass es sich um eine Gemeinschafsfläche handelt und somit Rücksicht auf die anderen Mieter_innen zu nehmen ist.

Etwas anderes gilt, wenn der Garten ausdrücklich nur an eine(n) / mehrere Mieter/inn(en) vermietet worden ist. Sodann sind nur diese Mieter_innen berechtigt, den Garten zu nutzen.

Bei einem Einfamilienhaus ist der Garten immer mitvermietet, wenn nicht der Mietvertrag die Gartennutzung ausdrücklich ausschließt.

Die Rechtsprechung billigt Mieter_innen bei der Gestaltung des Gartens weitgehende Freiheiten zu. Hat der Vermieter es beispielsweise versäumt, im Vertrag konkrete Verbote oder Einschränkungen zu vereinbaren, dürfen Mieter_innen Spielgeräte (wie Schaukeln, Klettergerüst oder Sandkasten), Gartenmöbel oder ein Pavillonzelt aufstellen – allerdings nur, wenn sie nicht dauerhaft (z.B. durch Betonsockel) mit dem Boden verbunden werden und es keine Nutzungskonkurrenz mit anderen Mieter_innen gibt.

Ist im Mietvertrag nicht geregelt worden, wer für die Gartenpflege zuständig ist, so ist dies grundsätzlich der Vermieter (bei Einfamilienhäusern hingegen grundsätzlich die Mieter_innen). In diesem, wie in dem Fall, dass der Vermieter nach dem Mietvertrag ausdrücklich zur Gartenpflege verpflichtet ist, kann er die regelmäßig anfallenden Gartenpflegekosten als Betriebskosten umlegen – logischerweise nur auf die Mieter_innen, die den Garten auch nutzen dürfen.

Sind hingegen die Mieter_innen zur Gartenpflege verpflichtet, so müssen diese grundsätzlich nur einfache Pflegearbeiten verrichten. Hierunter versteht man Arbeiten, die nicht der Kenntnis und Fähigkeiten eines Fachmanns oder besonderer Zeit- und Kostenaufwendung benötigen. So müssen Mieter_innen z.B. nur den Rasen mähen oder Beete umgraben, nicht jedoch Bäume oder Sträucher beschneiden oder düngen. Ist im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, so muss der Vermieter die Arbeiten ausführen (lassen), die die einfachen Arbeiten übersteigen. Außerdem hat der Vermieter gegenüber den Mieter(n)/innen kein Weisungsrecht, er darf ihnen also im Allgemeinen nicht vorschreiben, was an Gartenpflege vorzunehmen ist und wann dies zu geschehen hat.

Schlüsselbegriffe: Garten,Betriebskosten

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Gartenpflege

Welche Kosten sind als Gartenpflegekosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter_innen umlegbar?

Nach § 2 BetrKV gehören hierzu

  1. “die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen,
  2. der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und
  3. der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.”

Handelt es sich um einen Garten, der für verschiedene Aktivitäten nutzbar ist, kann der Vermieter die tatsächlich und laufend anfallenden Gartenpflegekosten nur von den Mieter_innen fordern, die den Garten auch nutzen dürfen.

Ist der Garten oder die Rasenfläche nur zur Zierde da, dürfen die Kosten der Pflege auf alle Mieter umgelegt werden. Auch Rasenflächen, deren Betreten verboten
ist, haben einen wohnumfeldverbessernden Wert und ihre Pflege kann daher durchaus den Mieter_innen angelastet werden, befand der BGH (Urt. v. 26.05.2004, AZ: VIII ZR 135/03).

Nicht umlagefähig sind die Kosten für die Neuanlage eines Gartens, für die Neuanschaffung von Gartenpflegegeräten und für die Erneuerung des Gehwegbelags.

Als Gartenpflege sind nur Kosten abzurechnen, die aus Verträgen des Vermieters mit Dienstleistern vereinbart wurden (Gartenpflege durch den Hauswart gehört formal gesehen nicht hierher, denn über die Kosten der Tätigkeit des Hauswarts wird ausschließlich unter dem Posten „Hausmeister/Hauswart“ abgerechnet).

Außerdem hat der BGH entschieden, dass der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen darf. Wenn also der Vermieter selbst – oder aber sein Personal – Gärtnertätigkeiten erbracht hat, ist er berechtigt, ein auf Basis der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot eines Unternehmens als Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung zum Teil Kosten ansetzen darf, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Diese Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen (Urt. v. 14.11.2012, AZ:VIII ZR 41/1).

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.