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Betriebskosten

Betriebskosten werden im § 1 BetrKV definiert: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (…) durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.” Die Betriebskostenarten sind in § 2 BetrKV aufgeführt.

Bis zum 31.12.2003 war der Katalog der umlegbaren Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthalten. Unsere Hinweise zur BetrKV gelten nachfolgend gleichermaßen für die Anlage 3 zu § 27 II. BV. Der Katalog der umlegbaren Betriebskosten beider Vorschriften unterscheidet sich nur geringfügig.

Beachten Sie die mietvertragliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten, denn nur die vertraglich vereinbarten Kosten dürfen vom Vermieter auf die Mieter_innen abgewälzt werden. Andere als in der BetrKV genannten Kosten dürfen nicht umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten müssen genau bezeichnet sein.

Kalte Betriebskosten sind:

  1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (in der Regel die Grundsteuer),
  2. die Kosten für
  3. Wasserversorgung
  4. Entwässerung
  5. Betrieb des Aufzugs
  6. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  7. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  8. Gartenpflege
  9. Beleuchtung
  10. Schornsteinreinigung
  11. Sach- und Haftpflichtversicherung
  12. Hauswart
  13. Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitbandkabelnetzes
  14. Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
  15. Sonstige Betriebskosten (z. B. die Kosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen und die Dachrinnenreinigung)

Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau kann der Vermieter zusätzlich ein Umlageausfallwagnis in Höhe von 2% der Betriebskosten fordern.

Umlagefähig sind nur Betriebskosten, die dem Vermieter laufend entstehen. Die Kosten müssen aber nicht monatlich oder jährlich anfallen. Beispiel: Die Kosten für das Reinigen oder Austauschen des Sands in einem Spielkasten, der zum Grundstück gehört, gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, auch wenn der Austausch nur alle drei Jahre erfolgt.

Neben diesen kalten Betriebskosten gibt es noch die warmen Betriebskosten – also die Heiz- und Warmwasserkosten (siehe hierzu auch die Infoschrift „Heizkostenabrechnung”).

Leerstandskosten trägt der Vermieter!

Auch wenn Wohnungen leer stehen, muss die Gesamtwohnfläche des Hauses (bzw. der Wirtschaftseinheit) bei der Aufteilung der Gesamtkosten auf jede Wohnung zugrunde gelegt werden. Wenn die (kalten) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Was gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten?

Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung und Verwaltung sind keine Betriebskosten. Wartungs- und Reinigungskosten hingegen sind umlagefähige Kosten. Besteht z. B. ein Vollwartungsvertrag für einen Aufzug, ist der Reparaturanteil aus den Kosten heraus zu rechnen. Kosten für den Hauswart, die durch Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten entstehen (z. B. Kontrolle und Beaufsichtigung von Handwerkern, Verteilen von Mieterhöhungsschreiben, Entgegennahme von Mängelanzeigen oder Durchführung von Wohnungsabnahmen), dürfen nicht auf die Mieter_innen verteilt werden. Auch dürfen Kosten für den Hauswart nicht doppelt abgerechnet werden: Wenn der Hauswart z. B. Arbeiten wie Hausreinigung oder Gartenpflege leistet, dürfen die dafür anfallenden Lohnkosten nicht noch ein zweites Mal unter der Position „Kosten für den Hauswart“ berechnet werden.

Die Ansprüche auf die Nachzahlung von Betriebskosten oder die Auszahlung eines Guthabens verjähren drei Jahre nach Zugang der Abrechnung bei den Mieter_innen. In diesem Fall müssen Sie eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung nicht mehr leisten – können aber auch Guthaben nicht mehr einfordern. Auch der Anspruch auf Abrechnung unterliegt der regelmäßigen Verjährung, das sollten Sie beachten, wenn Sie ein Guthaben erwarten. Lassen Sie sich unbedingt beraten!

Verjährung

Die Ansprüche auf die Nachzahlung von Betriebskosten oder die Auszahlung eines Guthabens verjähren drei Jahre nach Zugang der Abrechnung bei den Mieter_innen. In diesem Fall müssen Sie eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung nicht mehr leisten – können aber auch Guthaben nicht mehr einfordern. Auch der Anspruch auf Abrechnung unterliegt der regelmäßigen Verjährung, das sollten Sie beachten, wenn Sie ein Guthaben erwarten. Lassen Sie sich unbedingt beraten!

Beachten Sie bitte: Diese Infoschrift ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Zweifeln an der Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung sollten Sie sich persönlich beraten lassen. Bringen Sie hierzu bitte Ihren Mietvertrag, Nachträge hierzu und Ihre aktuelle Betriebskostenabrechnung mit. Um Unregelmäßigkeiten bei der Abrechnung aufzudecken, ist zusätzlich die Abrechnung des Vorjahres wichtig.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Betriebskostenabrechnung

Sind die berechneten Kosten umlagefähig?

Der Vermieter darf nur diejenigen Kosten umlegen, die im Mietvertrag als Betriebskosten benannt sind, wobei ein Hinweis auf „Betriebskosten nach § 2 BetrKV“ (in bis zum 31. Dezember 2003 geschlossenen Mietverträgen auf Anlage 3 des § 27 der II. Berechnungsverordnung) ausreicht.

Umlagefähig sind nur Kosten, die tatsächlich entstanden sind.

Aber nicht alle entstandenen Kosten sind auch umlagefähig. Es dürfen nur Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung und bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Das sind Kosten, die ein wirtschaftlich denkender Vermieter auch dann verursachen würde, wenn er sie nicht an die Mieter_innen weitergeben könnte. Dieser Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist gesetzlich in § 556 Abs. 3 BGB festgelegt.

Allerdings bedeutet das nicht, dass er z. B. bei Dienstleistungen immer das billigste Angebot nehmen muss. Wenn aber die Beleuchtung eines Hauses ohne Grund durchgängig Tag und Nacht brennt, durch wiederholte Rohrbrüche (unterlassene Instandhaltung!) mehr Wasser verbraucht wird oder er zu viele Mülltonnen bestellt, handelt der Vermieter unwirtschaftlich. Weisen Sie ihn darauf hin!

In einem Rechtsstreit haben die Mieter_innen das unwirtschaftliche Handeln des Vermieters darzulegen. Sie sollten deshalb immer rechtzeitig Beweise sichern.

Anforderungen an die Abrechnung

Die Betriebskostenabrechnung muss in Textform erfolgen und den Mieter_innen zugehen (bei Mietermehrheit genügt die Abrechnung gegenüber einer/m Mieter/in); ein allgemeiner Aushang im Haus reicht nicht aus.

Folgende Angaben müssen in der Abrechnung enthalten sein:

eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten des Hauses oder der Wirtschaftseinheit (die Gesamtkosten sind auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (BGH, VIII ZR 1/06) oder die Kosten auf eine kleinere Wirtschaftseinheit umgelegt werden (BGH, VIII ZR 261/06); es genügt nicht, nur die schon bereinigten Kosten anzuführen.)

  1. die Angabe, welcher Verteilerschlüssel zugrunde gelegt wurde und dessen Erläuterung
  2. die Berechnung des auf die Wohnung des Mieters/der Mieterin entfallenden Anteils der Betriebskosten
  3. die von dem Mieter/der Mieterin geleisteten Vorauszahlungen

Grundsätzlich gilt, dass jede Abrechnung klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein muss, so dass sie dem durchschnittlichen Verständnisvermögen von juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter_innen entspricht.

Eine Abrechnung, die diese Kriterien nicht erfüllt, ist formell unwirksam.

Aber auch wenn die Abrechnung die genannten Mindestanforderungen erfüllt, kann sie inhaltliche Fehler aufweisen (Näheres siehe unter „Belegeinsicht“).

Abrechnungszeitraum und Abrechnungsfrist

Der Abrechnungszeitraum ist konkret anzugeben. Grundsätzlich muss er 12 Monate betragen. Kürzere oder längere Zeiträume sind nicht zulässig. Aber: Keine Regel ohne Ausnahmen, lassen Sie sich beraten.

Beginnt der Mietvertrag im laufenden Jahr, muss der Abrechnungszeitraum ebenfalls zwölf Monate betragen. Die Betriebskosten sind dann für die entsprechende anteilige Nutzungsdauer zu berechnen. Wenn das Gebäude neu errichtet wurde und der Vermieter den üblichen Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember wählt, sind vor der Bezugsfertigkeit keine umlagefähigen Betriebskosten angefallen, so dass nur über das sogenannte „Rumpfjahr“ abgerechnet wird.

Der Vermieter muss die einzelnen Kosten dem betreffenden Abrechnungszeitraum zuordnen. Er kann zwischen zwei Abrechnungsmethoden wählen: Abrechnen darf der Vermieter Kosten für die Leistungen, die im angegebenen Abrechnungszeitraum erbracht sind (Leistungsprinzip) oder Kosten, für die er im Abrechnungszeitraum Bescheide oder Rechnungen erhalten und bezahlt hat (Abflussprinzip).

Die Abrechnung muss den Mieter_innen binnen eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen.

Da in der Regel das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember des darauf folgenden Jahres vorgenommen und den Mieter_innen zugegangen sein. Rechnet der Vermieter verspätet ab, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen – es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (Ausschlussfrist § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Ein Guthaben hingegen ist an die Mieter auszuzahlen, auch wenn die entsprechende Abrechnung verspätet eintrifft.

Tipp: Musterbrief zur verspäteten Betriebskostenabrechnung

Haben Sie in Unkenntnis der Ausschlussfrist auf eine verspätete Abrechnung des Vermieters Nachforderungen ausgeglichen, können Sie diese Zahlung zurückfordern.

Aufstellung der Kosten

Für jede Betriebskostenart hat der Vermieter anzugeben, welche Kosten im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Manche darf er zusammenfassen, so z. B. die Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung. Eine Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres ist nicht erforderlich. Im eigenen Interesse sollten Sie aber immer die vorangegangene Abrechnung aufheben, um sie mit der neuen Abrechnung vergleichen zu können, denn bei überdurchschnittlichen Kostensteigerungen muss der Vermieter die Gründe dafür erläutern.

Abrechnung nach Wirtschaftseinheit

Grundsätzlich sollen Betriebskosten nach der kleinstmöglichen Abrechnungseinheit – möglichst dem Gebäude – abgerechnet werden. Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau kann die Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage einer Wirtschaftseinheit (bestehend aus mehreren Gebäuden) erfolgen. Dies setzt voraus, dass eine entsprechende Wirtschaftlichkeitsberechnung vorliegt und Eigentümer und Vermieter identisch sind.

Auch bei preisfreiem Wohnraum kann der Vermieter – sofern mietvertragliche Regelungen dem nicht entgegenstehen – nach einer Wirtschaftseinheit abrechnen, wenn die Gebäude einheitlich verwaltet werden, in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen und keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen.

Herausrechnen des Gewerbeanteils

Befinden sich Gewerberäume und Mietwohnungen in einem Haus, muss eine getrennte Berechnung nur dann erfolgen, wenn die Kosten der Gewerbemieter zu einer Mehrbelastung für
die Wohnungsmieter führen.

Befinden sich also in Ihrem Wohngebäude Gewerbemieter, die mehr Wasser verbrauchen oder mehr Abfall produzieren (z. B. Gaststätten, Blumenläden oder Friseursalons), sollten Sie die Abrechnung sorgfältig prüfen und auch in die Abrechnungsbelege Einsicht nehmen, um im Streitfall die höheren Kosten belegen zu können, da nach Auffassung des BGH zunächst die Mieter_innen darlegen und beweisen müssen, dass durch die Gewerbemieter eine ins Gewicht fallende Mehrbelastung für sie auftritt. Nur dann muss der auf die Gewerberäume entfallende Anteil an den Betriebskosten in der Abrechnung gesondert ausgewiesen und vor der Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen abgezogen werden (Vorwegabzug).

Hausmeisterkosten

Sind in den Hausmeisterkosten nicht umlagefähige Kosten enthalten, müssen sowohl die Gesamtkosten als auch die umlagefähigen Kosten ausgewiesen werden.

Aufzugswartung

Wurde für die Aufzugswartung ein Vollwartungsvertrag abgeschlossen, sind nur die Wartungskosten umlagefähig. Auch in diesem Fall muss der Vermieter die Gesamtkosten und die umlagefähigen Kosten aufführen.

Verteilung auf die Wohnungen

Die Gesamtkosten müssen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Denkbare Verteilerschlüssel sind:

  • die Wohnfläche
  • die Personenanzahl
  • die Anzahl der im Haus vorhandenen Wohnungen
  • die Miteigentumsanteile (bei vermieteten Eigentumswohnungen)

Welcher Verteilerschlüssel angewendet wird, kann zwischen den Mieter_innen und dem Vermieter für jede einzelne Betriebskostenart vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung muss jedoch vor einem Abrechnungszeitraum getroffen werden, ist also immer nur für die Zukunft gültig. Wurde nichts vereinbart, ist nach der Wohnfläche abzurechnen (§ 556 a Abs. 1 BGB).

Besonderheiten bei der Verteilung

Die Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen (z. B. für Wasser und Abwasser), können nach dem Verhältnis der Wohnflächen oder nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem unterschiedlichen Verbrauch/der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Hat der Vermieter in allen Wohnungen Kaltwasseruhren einbauen lassen, muss er verbrauchsabhängig abrechnen.

Die Aufzugskosten sind zwar nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen, Wohnungen im Erdgeschoss können aber von der Umlage ausgenommen werden.

Die Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung dürfen bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen nur auf die Benutzer/innen der Einrichtung umgelegt werden, und zwar in einem Maßstab, der dem unterschiedlich häufigen Gebrauch durch die einzelnen Benutzer Rechnung trägt.

Die monatlichen Grundgebühren für das Kabelfernsehen sind in jeweils gleicher Höhe auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Sonderregelung: Für öffentlich geförderte Sozialwohnungen wird die monatliche Grundgebühr zu gleichen Teilen nur auf die Mieter_innen umgelegt, die dem Anschluss zugestimmt haben.

Die Wartungskosten für Gasetagenheizungen und Gaswarmwassergeräte (Durchlauferhitzer) werden jeweils gesondert für jede Wohnung abgerechnet, wenn die Wohnungen einer Abrechnungseinheit unterschiedlich mit diesen Geräten ausgestattet bzw. solche Geräte nur in einzelnen Wohnungen vorhanden sind.

Achtung: Die Wartungskosten von Gasherden sind nicht umlagefähig.

Berechnung des Kostenanteils

Der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil an den Gesamtkosten einer Betriebskostenart ist unter Anwendung des Verteilerschlüssels konkret zu berechnen. Dabei ist die Gesamtwohnfläche oder die Gesamtzahl der im Haus lebenden Personen anzugeben, damit Sie die Verteilung nachvollziehen können. Eine Angabe „Gesamtkosten 100.000 Euro, davon entfallen auf Ihre Wohnung 2,5% = 2.500 Euro” reicht also keinesfalls.

Eine korrekte Verteilung könnte so aussehen:

  • Gesamtkosten der Müllentsorgung 2.000 Euro, geteilt durch 1.000 qm Gesamtwohnfläche = 2 Euro/qm; 2 Euro/qm multipliziert mit 100 qm Fläche Ihrer Wohnung = 200 Euro Anteil Ihrer Wohnung.
  • Gesamtkosten des Kabelfernsehens (Grundgebühr): 3.000 Euro, geteilt durch 30 angeschlossene Wohnungen = 100 Euro Anteil pro Wohnung.
  • Gesamtkosten für Wasserversorgung: 10.000 Euro, geteilt durch 100 im Haus lebende Personen = 100 Euro pro Person; 100 Euro x 3 in Ihrer Wohnung lebende Personen = 300 Euro Anteil Ihrer Wohnung.

Ist der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil berechnet, müssen von diesem die von Ihnen im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen abgezogen werden. Aus der Differenz dieser Beträge ergibt sich das Ihnen zustehende Guthaben oder die von Ihnen zu leistende Nachzahlung. Das Guthaben oder der Nachzahlungsbetrag ist in der Abrechnung anzugeben.

Fehler in den Betriebskosten

Irren ist menschlich – doch kann der Vermieter ohne Weiteres Fehler, die er in der Betriebskostenabrechnung gemacht hat, berichtigen?

Zur Beantwortung dieser Frage muss man zunächst folgende mietrechtliche Besonderheiten kennen. Erstens lassen sich Betriebskostenabrechnungsfehler in zwei Kategorien einteilen – in formelle und materielle (also inhaltliche) Fehler. Zweitens ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung den Mieter_innen innerhalb der Ausschlussfrist zukommen zu lassen. Sodann lässt sich anhand des grundlegenden Urteils des BGHs (17.11.2004, AZ VIII ZR 115/04) Folgendes zusammenfassen:

Innerhalb der Ausschlussfrist darf der Vermieter selbst formell fehlerhafte Abrechnungen korrigieren bzw. eine zweite, formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen (noch nicht abschließend geklärt aber ist, ob der Vermieter berechtigt ist die Abrechnung zu berichtigen, wenn Mieter_innen zuvor die Nachzahlung geleistet bzw. das Guthaben angenommen haben). Nach Ablauf der Ausschlussfrist kann er lediglich materielle Fehler berichtigen.

Liegt also nach Abschlussfrist eine formell fehlerhafte Abrechnung vor, so müssen Mieter_innen für den Fall, dass diese mit einem Nachzahlungsbetrag endet, diesen nicht bezahlen. Diese Regelung soll Mieter_innen davor schützen, dass der Vermieter kurz vor Fristablauf irgendeine (falsche) Kostenzusammenstellung vorlegt, um die Ausschlussfrist zu umgehen. Die inhaltlichen Fehler kann der Vermieter zeitnah nach Ablauf der Ausschlussfrist berichtigen. Der BGH hält hier 3 Monate für ausreichend (Urt. v. 05.07.2006, AZ VIII ZR 220/05).

Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung dadurch aber zu finanziellen Lasten der Mieter_innen, so kann der Vermieter diesen Betrag nur verlangen, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Das ist z.B. der Fall, wenn ein Stromversorger seine ursprüngliche Rechung korrigiert. Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung nach der Korrektur zugunsten der Mieter_innen, so ist dieser Betrag stets an die Mieter_innen auszuzahlen.

So leicht die Feststellung ist, ob die Ausschlussfrist abgelaufen ist, so schwer ist die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern. Wir empfehlen Ihnen insofern, eine Beratungsstelle aufzusuchen und sich beraten zu lassen.

Leerstandskosten trägt der Vermieter!

Auch wenn Wohnungen leer stehen, muss die Gesamtwohnfläche des Hauses (bzw. der Wirtschaftseinheit) bei der Aufteilung der Gesamtkosten auf jede Wohnung zugrunde gelegt werden. Wenn die (kalten) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Betriebskostenerhöhung

Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen?

Mit der Betriebskostenabrechnung kommt oftmals nicht nur eine Nachzahlung, sondern auch eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung. Mieter_innen werden aufgefordert, zukünftig höhere monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu zahlen.

Nach § 560 Abs. 4 BGB können monatliche Vorauszahlungsbeträge angehoben werden, wenn eine Abrechnung vorgelegt wurde und sich aus ihrem Ergebnis die Notwendigkeit einer Erhöhung ergibt (also wenn die Abrechnung mit einem Nachzahlungsbetrag endet). Dazu muss die Abrechnung aber logischerweise nicht nur formell, sondern auch inhaltlich richtig sein. Denn die Erhöhung muss im Verhältnis zu dem Nachzahlungsbetrag stehen.

Sind aber die in der Abrechnung berücksichtigten Kosten falsch, so ist der Nachzahlungsbetrag ebenso falsch und das Erhöhungsverlangen des Vermieters ebenso. Im Extremfall ergibt sich unter Berücksichtigung richtiger Werte gar kein Nachzahlungsbetrag, sondern ein Guthaben. In diesem Fall ist eine Erhöhung gar nicht gerechtfertigt. Die Anpassung der Vorauszahlungen verfolgt ja den Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen. Dies hat der BGH (Urt. v. 15.05.2012, AZ VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11) bestätigt und seine bisherige, anderslautende Rechtsprechung aufgegeben.

Um Ihre Abrechnung vollständig überprüfen zu lassen, empfehlen wir Ihnen, nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung eine Beratungsstelle aufzusuchen.

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Betriebskostenpauschale

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?

Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete).

Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt. Bis 1996 wurden im Mietspiegel Westberlins Bruttokaltmieten ausgewiesen. Durch Abzug der Betriebskostenpauschale von den Mietwerten konnte die ortsübliche Vergleichsmiete für Nettomieten ermittelt werden.

Seit 1998 werden Nettokaltmieten ausgewiesen. Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ: VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden. Seit dem Berliner Mietspiegel 2007 werden die Betriebskostenpauschalen deswegen nicht mehr veröffentlicht.

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Betriebskostenvorauszahlung

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?

Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete). Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt.

Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden.

Vorauszahlungen und Umlageverfahren

Unter einer Vorauszahlung für Betriebskosten ist ein gesondert neben der Nettomiete zu zahlender Betrag für Betriebskosten zu verstehen, über die abgerechnet werden muss.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass für Betriebskosten Vorauszahlungen geleistet werden, muss der Vermieter über die Betriebskosten jährlich abrechnen.

Änderung der Vorauszahlung

Nach einer Abrechnung kann eine Änderung der Höhe Ihrer Vorauszahlung für die Betriebskosten nötig werden – sei es wegen Preisänderungen oder wegen eines veränderten Verbrauchs im Abrechnungsjahr. Diese Anpassung der Vorauszahlung nach oben oder nach unten kann sowohl vom Vermieter als auch von den Mieter_innen, vorgenommen werden. Die Anpassung muss der tatsächlichen Entwicklung angemessen sein und ist dem anderen Vertragspartner durch eine Erklärung in Textform mitzuteilen (§ 560 Abs. 4 und 5 BGB).

Tipps

Wie überprüfen Sie die Betriebskostenabrechnung? Wird zuviel gefordert?

In den letzten Jahren sind die Betriebskosten stärker als die Nettokaltmiete und die allgemeinen Lebenshaltungskosten angestiegen. Daher werden die Betriebskosten oft als „zweite Miete” bezeichnet.

Nach § 535 BGB hat der Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten“, also die Betriebskosten, zu tragen. Nach § 556 BGB kann jedoch im Mietvertrag vereinbart werden, dass „der Mieter Betriebskosten (…) trägt“, entweder als Bestandteil der Bruttokaltmiete, als Pauschale oder als Vorauszahlungen.

Diese Infoschrift wendet sich an alle Mieter_innen, die neben ihrer Nettomiete Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten leisten, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Sie können sich gern auch die PDF-Version der Infoschrift herunterladen und ausdrucken. Für Heiz- und Warmwasserkosten siehe unsere Infoschrift „Heizkostenabrechnung”.

Bei der Abrechnung unterlaufen Vermietern oft Fehler. Es ist also wichtig, die Betriebskostenabrechnungen gewissenhaft zu überprüfen, um festzustellen, ob die Abrechnung formell ordnungsgemäß, die Kosten umlagefähig und von der Höhe her berechtigt sind. Diese Infoschrift soll Ihnen bei der Überprüfung helfen, wir empfehlen jedoch, bei Unklarheiten oder Streit mit dem Vermieter eine Beratungsstelle aufzusuchen.

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Mietspiegel

Was ist ein Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die von der Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mieter_innen und Vermietern erstellt wird (§ 558c BGB). Nicht jede gezahlte Miete ist jedoch ortsüblich, beispielsweise die Gefälligkeitsmiete oder die Wuchermiete. Durch bestimmte Methoden, namentlich die Extremwertbereinigung und die Spannenbildung, werden die unüblichen Mieten bei der Erstellung des Mietspiegels herausgefiltert. Bei einem qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) handelt es sich um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, die nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt wird und von der Gemeinde oder den Interessenverbänden von Mietern und Vermietern als solche anerkannt wird.

Weitere Informationen finden Sie in der Infoschrift „Mieterhöhung“ und den Berichten des MieterEchos zur Veröffentlichung des Berliner Mietspiegels 2013.

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Mietvertrag

Tipps zum Abschluss und zur Auflösung eines Mietvertrags

Wer sich um eine Wohnung bewirbt, bekommt in der Regel vom Vermieter einen fertigen Mietvertrag vorgelegt. Doch Mieter_innen und Vermieter sind juristisch gleichberechtigte Partner und können als solche die Vertragsbedingungen frei miteinander aushandeln. Was vom Vermieter vorgelegt wird, ist nicht notwendigerweise verbindlich und es ist nicht immer alles wirksam vereinbart, was schwarz auf weiß gedruckt steht – mitunter selbst dann nicht, wenn Sie es unterschrieben haben! Andererseits gibt es Vertragsbestimmungen, die Sie nur nach reiflicher Überlegung unterschreiben sollten, weil sie später nicht mehr rückgängig zu machen sind. Und schließlich stellt sich eines Tages die Frage: „Wie komme ich wieder aus dem Vertrag heraus?“ – z. B. bei beabsichtigtem Wohnungswechsel oder notwendiger Haushaltsauflösung.

Diese Infoschrift, die Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken können, soll Ihnen helfen, sich Klarheit über Ihre tatsächlichen Rechte und Pflichten zu verschaffen und einen Überblick zu bekommen, worauf Sie achten sollten.

Achtung: Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gelten Übergangsregelungen. Diese sind besonders bei Zeitmietverträgen, Verträgen mit Verlängerungsklausel und hinsichtlich der vereinbarten Kündigungsfristen zu beachten. In diesem Fall und auch bei Unklarheiten oder Streit mit dem Vermieter empfehlen wir, eine Beratungstelle aufzusuchen.

Was ist ein Mietvertrag?

Durch den Abschluss eines Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, Ihnen die Wohnräume zur Benutzung zu überlassen und im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Sie als Mieter/in sind verpflichtet, die Wohnung nur im festgelegten Rahmen zu benutzen und dafür einen bestimmten Preis, die Miete, zu bezahlen.

Ein Mietvertrag erfordert mindestens eine Einigung darüber,

  • wer Mieter/in und wer Vermieter ist,
  • welche Wohnung ver-/gemietet wird,
  • wann das Mietverhältnis beginnt und
  • wie hoch die Miete ist.

Mietverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit keiner Form, sie können mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden. Der mündliche Vertrag ist jedoch die Ausnahme. Deshalb behandeln wir im Folgenden nur den schriftlichen Mietvertrag.

Formularmietverträge

Fast immer verwenden die Vermieter vorgedruckte Verträge (so genannte Formularmietverträge), die im Fachhandel erhältlich sind oder von den Hausbesitzerorganisationen herausgegeben werden. Manche Vermieter verwenden auch selbst entwickelte, besonders ausgeklügelte Vertragsformulare. Oft werden am Schluss des Formulars Zusatzvereinbarungen angefügt. Unter Umständen sind diese ebenfalls als Formularklauseln einzustufen.

Unabdingbare Mieterrechte

Die unser Mietrecht regelnden gesetzlichen Bestimmungen enthalten sowohl zwingende (= unabdingbare) Vorschriften als auch nicht zwingende (= abdingbare) Vorschriften. Alle Vereinbarungen in Mietverträgen, die gegen zwingende gesetzliche Regelungen verstoßen, sind nichtig – d. h. trotz Ihrer Unterschrift unter dem Mietvertrag gilt in diesen Punkten ausschließlich die gesetzliche Regelung.

Zu den durch keinerlei Vertrag oder Vereinbarung aufzuhebenden unabdingbaren Rechten zählen insbesondere:

Null und nichtig ist z. B. folgende Vereinbarung in einem Mietvertrag: „Bei Auszug des Mieters innerhalb des ersten Jahres wird eine Verwaltungsgebühr von 100 Euro einbehalten.“

Unwirksam sind aber auch alle Regelungen im Mietvertrag, die sittenwidrig sind, z. B. folgende Bestimmungen:

  • „Die Übernachtung von Besuchern ist nicht gestattet.“
  • „Die Dusche darf nur bis 22 Uhr benutzt werden.“
  • „Der Vermieter darf die Mieträume jederzeit betreten.“

Unwirksame Klauseln

Klauseln in Formularmietverträgen, mit denen der Vermieter einseitig vorformulierte Vertragsbedingungen diktieren will, die die Mieter_innen unangemessen und übermäßig benachteiligen, sind unwirksam, weil sie gegen die Bestimmungen zur „Gestaltung rechtsgeschäftlicher Schuldverhältnisse durch Allgemeine Geschäftsbedingungen“ (§§ 305 bis 310 BGB) verstoßen. Erweist sich eine Klausel als unwirksam, so tritt an ihre Stelle die gesetzlich vorgesehene Regelung. Das bedeutet: Womit der Vermieter Sie unzulässig (weil übermäßig) belasten wollte, fällt auf ihn selbst zurück.

Beispiele für solche unwirksamen Klauseln:

  • „Verstopfungen an Entwässerungsleitungen hat der Mieter bis zum Hauptrohr zu beseitigen.“
  • „Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten Rollläden, Licht- und Klingelanlagen, Schlösser, Wasserhähne, Klosettspüler, Abflüsse, Öfen, Herde, Heizungs- und Kochgeräte, Heizkörperventile, Warmwasserbereiter, Kühlschränke und dergleichen in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten und zerbrochene Glasscheiben zu ersetzen.“
  • „Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und in folgenden Zeitabständen durchzuführen: Küchen, Bäder, Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre, Nebenräume alle sieben Jahre.“

Aber: Vertrauen Sie nicht auf Veröffentlichungen in den Medien zur Unwirksamkeit
von mietvertraglichen Klauseln, wenn nicht der volle Wortlaut der Klausel wiedergegeben ist – das Gericht prüft immer nur die ihm vorgelegte Formularklausel und entscheidet anhand des konkreten Wortlauts über deren Wirksamkeit oder Unwirksamkeit. Ob die Klausel in Ihrem Mietvertrag mit der als unwirksam eingestuften identisch ist, sollten Sie unbedingt in der Beratungstelle prüfen lassen, bevor Sie die Forderungen Ihres Vermieters zurückweisen oder erfüllen.

Instandhaltung und Schönheitsreparaturen

Viele Mietverträge enthalten eine Zusatzklausel, wonach Mieter_innen so genannte kleine Instandhaltungen ganz oder anteilig selbst bezahlen sollen (Kleinreparaturklausel). Eine solche Klausel ist nur mit genau bestimmten Einschränkungen zulässig – lassen Sie sich beraten, wenn Sie eine Kleinreparaturklausel in Ihrem Mietvertrag entdecken.

Schönheitsreparaturen können durch den Mietvertrag grundsätzlich auf die Mieter_innen abgewälzt werden, unter Umständen auch die Erstrenovierung. Doch bevor Sie zum Pinsel greifen, sollten Sie sich lieber erst beraten lassen! (Siehe zu beiden Punkten auch unsere Infoschrift „Mängelbeseitigung“.)

Mietpreis

Der Mietpreis ist abhängig von der Wohnraumart und unterscheidet sich nach preisgebundenem und preisfreiem Wohnraum. Bei preisgebundenem Wohnraum handelt es sich um Sozialwohnungen (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau) und um steuerbegünstigte Wohnungen (mit Aufwandsdarlehen/-zuschüssen geförderter Wohnungsbau). Alles andere gehört zum preisfreien Wohnraum. Für Sozialwohnungen gilt die Kostenmiete, die durch eine von der Investitionsbank Berlin (IBB) genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung nachgewiesen werden muss. Bei preisfreien Wohnungen findet die Miethöhe ihre Obergrenze in § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG), der eine Überschreitung der üblichen Entgelte um mehr als 20% als ordnungswidrig und damit als unzulässig einstuft, wenn die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, also unter Ausnutzung einer Mangellage, gefordert wurde. Aber Achtung: Es müssen beide Voraussetzungen vorliegen!

Die über der nach dem Mietspiegel liegende ortsübliche Miete lässt sich leicht nachweisen, problematisch ist der Nachweis, dass der Vermieter bei der Mietvereinbarung eine Mangellage ausgenutzt hat. Nach der gegenwärtigen Rechtsprechung hat der Mieter die Einzelheiten seiner Wohnungssuche darzulegen und der BGH hat entschieden: „Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet.“ (BGH, Urteil vom 13.04.2005 – VIII ZR 44/04) Vereinbaren Sie deshalb nicht leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung auf spätere Herabsetzung! Lassen Sie sich beraten. Es kann sogar ein Mietpreis zulässig sein, der bis zu 50% über den üblichen Entgelten liegt – wenn denn ein solcher „zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist“ und kein „auffälliges Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters“ besteht (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG).

Das Fordern einer Wuchermiete ist nach § 291 Strafgesetzbuch unter Strafe gestellt. Mietwucher liegt vor, wenn der Vermieter unter vorsätzlicher Ausnutzung z. B. einer Zwangslage der Mieter_innen oder ihrer Unerfahrenheit oder ihrem Mangel an Urteilsvermögen eine Miete fordert, die in einem auffälligen Missverhältnis zur Leistung steht. Davon kann man ausgehen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Miete um mehr als 50% übersteigt. Für die Verfolgung von Mietwucher ist die Staatsanwaltschaft zuständig. In der Praxis kommt eine strafrechtliche Anwendung dieses Paragrafen kaum vor.

Mietsicherheit (Kaution)

Meist verlangt der Vermieter bei Mietvertragsabschluss eine Mietsicherheit. Die typische Mietsicherheitsleistung ist die Barkaution. Diese darf das Dreifache der bei Beginn des Mietverhältnisses zulässigen Monatsmiete (ohne Heiz- und Warmwasserkosten sowie gesondert abzurechnende Betriebskosten) betragen. Der Mieter/die Mieterin kann die Kaution in drei Monatsraten zahlen.

Der Vermieter muss die Kaution von seinem eigenen Vermögen gesondert halten und mindestens zu einem Satz verzinsen lassen, der dem für Sparanlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist entspricht. Die Zinsen erhöhen die Kautionssumme.

Nach einem Vermieterwechsel schuldet Ihnen der neue Vermieter die Kaution – unabhängig davon, ob er sie vom vorherigen Vermieter erhalten hat oder nicht. Allerdings ist der vorherige Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Erwerber beim Auszug des Mieters/der Mieterin nicht zahlungsfähig ist (§ 566 a BGB). Bei Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, ist der neue Vermieter zur Rückgewähr nur verpflichtet, wenn er die Kaution vom vorherigen Vermieter erhalten hat.

Maklerprovision

Vielfach beauftragen die Vermieter einen Makler, der für die Wohnungsvermittlung von den Mieter_innen eine Provision verlangt. Einen Anspruch auf eine Provision hat der Makler nur dann, wenn zwischen ihm und dem Mieter ein Vertrag besteht und wenn er dem Mieter eine Wohnung nachgewiesen oder vermittelt hat und über diese Wohnung ein Mietvertrag zustande gekommen ist (§ 2 Wohnungsvermittlungsgesetz).

Der Makler darf keine Provision verlangen, wenn:

  • das Mietverhältnis über dieselbe Wohnung lediglich fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird;
  • er selbst Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter der Wohnung ist;
  • er rechtlich oder wirtschaftlich an der Gesellschaft, die Eigentümerin der Wohnung ist, beteiligt ist;
  • es sich bei der Wohnung um eine öffentlich geförderte oder andere preisgebundene Wohnung handelt.

Die Maklerprovision darf maximal das Doppelte der Monatsmiete (ohne Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist) zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Einen Vorschuss darf der Makler nicht verlangen. Auch Schreibgebühren dürfen in der Regel nicht vereinbart werden (§ 3 Wohnungsvermittlungsgesetz). Vorsicht ist auch bei Wohnungsvermittlungsvereinen geboten, denn diese verlangen häufig Gebühren oder Beiträge, bevor sie eine Wohnung vermittelt haben – das ist unzulässig.

Auch bei Fragen zu Maklerverträgen und -provision können Sie sich in unseren Beratungsstellen anwaltlich beraten lassen.

Abstandszahlungen

Oft werden für das bloße Freimachen der Mietwohnung Abstandszahlungen gefordert. Das ist nach § 4 a des Wohnungsvermittlungsgesetzes verboten. Das Verbot gilt für alle Wohnungsarten. Ablösungsverträge, d. h. die entgeltliche Übernahme von Möbeln und Einrichtungsgegenständen des Vormieters, sind grundsätzlich wirksam. Unwirksam sind jedoch Preisvereinbarungen in derartigen Verträgen, wenn der Preis für die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände im auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Schwierig dürfte trotz der Rechtslage der Beweis für eine Preisüberhöhung sein. Sie sollten daher immer eine Liste der übernommenen Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen und den Zustand möglichst durch Zeugen bestätigen lassen. Auch Umzugskosten dürfen sich die ausziehenden Mieter_innen von den nachziehenden in nachgewiesener Höhe erstatten lassen.

Beträge, die Sie dem bisherigen Mieter oder dem Vermieter zu Unrecht gezahlt haben, können Sie zurückfordern. Der Anspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren, gerechnet ab der Zahlung (§§ 195, 199 BGB; Überleitungsvorschrift Artikel 229 § 12 EGBGB).

Staffelmietverträge

Staffelmieten (§ 557 a BGB) sind vertragliche Vereinbarungen, mit denen im Voraus die jeweilige Miete oder die Mieterhöhungen über einen bestimmten Zeitraum betragsmäßig genau (also nicht nur in Prozenten) vereinbart werden. Zwischen den jeweiligen Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. Eine Kündigung kann dabei für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden. Die Miete erhöht sich somit automatisch, ohne dass es einer Mitteilung bedarf! Die Höhe der Staffelmiete wird durch das Wirtschaftsstrafgesetz begrenzt. Zusätzliche Mieterhöhungen, z.B. für Modernisierung (§ 559 BGB), sind in diesem Zeitraum unzulässig – lediglich Betriebskostenerhöhungen (§ 560 BGB) dürfen weitergegeben werden, wenn es im Vertrag steht.

Indexmietverträge

Es kann auch vereinbart werden, dass die Miete nach § 557 b BGB „durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte bestimmt wird“. (Dieser Preisindex wurde zwischenzeitlich in „Verbraucherpreisindex für Deutschland“, kurz VPI umbenannt.) Wie beim Staffelmietvertrag muss die Miete ein Jahr unverändert sein, Betriebskostenerhöhungen (§ 560 BGB) und Erhöhungen nach Modernisierung (§ 559
BGB) bleiben unberücksichtigt. Achtung: Erhöhungen nach Modernisierung darf der Vermieter beim Indexmietvertrag nur verlangen, wenn er die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Im Gegensatz zur Staffelmiete muss die Änderung der Indexmiete durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden.

Lassen Sie sich vor dem Abschluss eines Indexmietvertrags auf jeden Fall anwaltlich beraten.

Unbefristete Mietverträge

Wird beim Vertragsabschluss nicht ausdrücklich ein Endzeitpunkt oder ein bestimmter Zeitraum für das Mietverhältnis vereinbart, so läuft es auf unbestimmte Zeit (unbefristet) – und zwar so lange, bis es durch Kündigung seitens einer der Vertragsparteien oder durch Aufhebungsvertrag endet. Der Vermieter kann Ihnen nur schriftlich und mit einem gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund wirksam kündigen. Mieter_innen können ohne Grund kündigen, müssen jedoch die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten (Näheres siehe unter „Kündigung des unbefristeten Mietvertrags“).

Befristete Mietverträge

Ist man das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit eingegangen, spricht man von einem befristeten Mietvertrag oder Zeitmietvertrag. Ein Zeitmietvertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Während der Laufzeit kann der Zeitmietvertrag weder vom Vermieter noch vom Mieter durch ordentliche Kündigung beendet werden. Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis bei Vorliegen von gesetzlich definierten Gründen außerordentlich kündigen. Auch Sonderkündigungsrechte können die vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrags ermöglichen (Näheres siehe unter „Sonderkündigungsrechte“).

Der Zeitmietvertrag ist nur wirksam, wenn ein gesetzlich definierter Befristungsgrund vorliegt und der Vermieter dem Mieter_innen beim Vertragsabschluss den Grund für die Befristung des Vertrags schriftlich mitteilt. Als Gründe für eine Befristung werden vom Gesetzgeber anerkannt (§ 575 BGB):

Der Vermieter will nach Ablauf der Mietzeit:

1. die Wohnung für sich, für seine Familienangehörigen oder für zu seinem Haushalt gehörende Personen (Eigenbedarf) nutzen;

2. die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden;

3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten.

Frühestens vier Monate vor Fristablauf können Sie vom Vermieter verlangen, Ihnen binnen eines Monats mitzuteilen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Besteht der Grund unverändert fort, müssen Sie die Wohnung verlassen und haben keinen Kündigungsschutz.

Wenn die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume sich verzögert oder wenn Ihnen der Vermieter erst verspätet schriftlich mitteilt, dass seine Verwendungsabsicht noch besteht, können Sie die Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden (neu befristeten) Zeitraum verlangen. Entfällt der Befristungsgrund, können Sie die Verlängerung des Mietvertrags auf unbestimmte Zeit verlangen.

Da der Zeitmietvertrag einerseits keinen Kündigungsschutz bietet und Sie andererseits langfristig binden kann, sollten Sie einen solchen Vertrag nur nach gewissenhafter Überlegung abschließen. Aber: Einfache Zeitmietverträge – d. h. Mietverträge, die ohne gesetzlich zugelassenen und ohne schriftlich genannten Befristungsgrund abgeschlossen werden, sind nicht wirksam befristet. Sie sind dann nicht an die unzulässig vereinbarte Mietdauer gebunden.

Vorsicht: Verwechseln Sie nicht Befristung und Kündigungsausschluss! Es gibt Vermieter, die einen Kündigungsausschluss in den Mietvertrag aufnehmen – nach der Rechtsprechung ist die Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses zumindest für die Dauer von bis zu vier Jahren zulässig. Überlegen Sie gut, ob Sie sich darauf einlassen können.

Vertragspartner

Vertragspartner sind alle, die den Mietvertrag unterschrieben haben: Entsprechend müssen das Mietverhältnis betreffende Erklärungen immer von allen unterschrieben bzw. an alle adressiert werden. Wenn ein Vertragspartner auszieht, haftet er weiter für die Mietzahlung, solange er nicht ausdrücklich aus dem Mietvertrag entlassen ist. Wenn ein Ehepartner nachträglich in eine Wohnung zuziehen will, kann der Vermieter dies in der Regel nicht ablehnen. Er muss ihn aber nicht in den Mietvertrag aufnehmen. Der Mieter sollte dem Vermieter den Zuzug jedenfalls mitteilen. Für die Aufnahme von Lebenspartnern ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich, diese wird er aber schwerlich verweigern können.

Bei Scheidung kann das Familiengericht die Wohnung einem der Ehepartner zuweisen.

Nach dem Tod eines Mieters/einer Mieterin haben Ehepartner bzw. Lebensgefährten ein Eintrittsrecht in das Mietverhältnis. Auch Kinder oder andere Haushaltsangehörige haben unter bestimmten Umständen ein Eintrittsrecht in den Mietvertrag. Wollen Sie als berechtigte Person das Mietverhältnis nicht fortsetzen, müssen Sie dies dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters/der Mieterin mitteilen (§ 563 BGB).

Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter_innen, so wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. Treten beim Tod des Mieters/der Mieterin keine berechtigten Personen in das Mietverhältnis ein bzw. wird es nicht durch berechtigte Personen fortgesetzt, wird es mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Falls Sie betroffen sind, sollten Sie sich individuell beraten lassen.

Hüten Sie Ihren Mietvertrag!

Solange Sie in Ihrer Wohnung wohnen, gilt auch Ihr Mietvertrag. Sie sind keinesfalls verpflichtet, einen neuen Vertrag abzuschließen oder in Änderungen einzelner Vertragsbestimmungen einzuwilligen – auch dann nicht, wenn die Hausverwaltung wechselt oder wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkauft wird. Ein neuer Mietvertrag bringt fast immer Verschlechterungen – lassen Sie sich beraten, bevor Sie einen nicht wieder gutzumachenden Fehler begehen.

Das Original Ihres Mietvertrags sollten Sie niemals aus der Hand geben: Bewahren Sie es gut auf und fertigen Sie sich zur Sicherheit eine Kopie an.

Kündigung des unbefristeten Mietvertrags durch Mieter_innen

Die gesetzliche Kündigungsfrist für eine ordentliche Kündigung durch Mieter_innen beträgt grundsätzlich drei Monate, wenn nichts anderes vereinbart ist. Eine andere Vereinbarung darf aber nicht zum Nachteil des Mieters sein – sie ist dann unwirksam.

Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, damit dieser Monat mitzählt (§ 573 c Abs.1 BGB). Geht sie später zu, so verschiebt sich die Frist um einen Monat.

Bei „Altverträgen“ (=Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden) gelten wirksam individuell vereinbarte längere Fristen auch für die Mieter_innen weiter. Bei Mietverträgen, die ab dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt für die Mieter_innen immer die gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist, unabhängig von der Mietdauer. Sie sollten die vertragliche Vereinbarung in Ihrem Miet

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Ortsübliche Vergleichsmiete

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in einer Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage innerhalb der letzten vier Jahre vereinbart oder von Betriebskostenveränderungen abgesehen, verändert worden sind. Dies entspricht der Definition des § 558 Absatz 2 BGB.

In der ortsüblichen Vergleichsmiete sind nicht enthalten: Die unveränderten Mieten aus bestehenden Mieterverhältnissen sowie die Mieten der preisgebundenen Wohnungen (Sozialwohnungen oder Wohnungen mit öffentlich geförderter Modernisierung mit Mietbegrenzung).

Mieterorganisationen fordern seit langem, dass auch unveränderte Bestandsmieten zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete beitragen sollen. Hierdurch würde die Mietendynamik abgemildert.

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