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Abflussprinzip

Nach dem Abflussprinzip kann der Vermieter über all diejenigen Kosten abrechnen, mit denen er selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde (dies wird auch als Ausgabenabrechnung bezeichnet).

Beispiel: In der Abrechnung des Jahres 2011 wird auch über die Wasserkosten abgerechnet, die zwar durch den Verbrauch im Jahr 2010 entstanden sind, für welche der Vermieter die Rechnung von den Wasserwerken jedoch erst im Jahr 2011 bekommen hat.

Leistungsprinzip

Das Leistungsprinzip (auch Verbrauchs- oder Zeitabgrenzungsprinzip genannt) hingegen besagt, dass ausschließlich über die Betriebskosten abzurechnen ist, welche in dem jeweiligen Abrechnungszeitraum entstanden sind.

Beispiel: Im Rahmen der Abrechnung 2011 wird über die Wasserkosten abgerechnet, die durch den Verbrauch im Jahr 2011 entstanden sind.

Betriebskostenabrechnung

In Literatur und Rechtsprechung war lange Zeit über strittig, ob eine Betriebskostenabrechnung, die auf dem Abflussprinzip basiert, ordnungsgemäß ist. Der BGH hat entschieden, dass weder dem Gesetz selbst, noch den entsprechenden Gesetzesmaterialien zu entnehmen ist, nach welchem Prinzip der Vermieter abzurechnen hat. Es steht ihm folglich ein Wahlrecht zwischen Leistungs- und Abflussprinzip zu – es sei denn, er hat sich vertraglich an ein bestimmtes Prinzip gebunden (Urt. v. 20.02.2008, AZ: VIII ZR 49/07).

Geben Sie folglich bei der Einsicht und Überprüfung der Belege hinsichtlich der Datumangaben gut acht: Entweder müssen in dem Abrechnungszeitraum die Kosten entstanden sein oder der Vermieter muss die entsprechende Rechnung im Abrechnungszeitraum erhalten haben. Andere Kosten dürfen nicht in die Abrechnung eingestellt werden.

Heizkostenabrechnung

Etwas anderes gilt jedoch für Heizkostenabrechnungen: Der BGH hat ausgeurteilt, dass eine Heizkostenabrechnung nur dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung entspricht, wenn nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wird. Dies ergebe sich aus § 7 Abs. 2 HeizkostenV, der verlange, dass über die Kosten des tatsächlich in dem Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden muss (Urt. v. 01.02.2012; AZ: VIII ZR 156/11).

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Abflussverstopfung

Wer ist verpflichtet eine Abflussverstopfung zu beseitigen und wer trägt die Kosten hierfür?

Besonders in Altbauten sind Abflussverstopfungen nicht selten. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter zur Behebung des Schadens verpflichtet. Nur wenn der Vermieter beweisen kann, dass die Mieter_innen den Schaden schuldhaft verursacht haben, müssen jene die Kosten tragen.

Regelungen nach denen sich die Mieter_innen an den Kosten für die Beseitigung von Verstopfungen an der Hauptwasserleitung zu beteiligen haben, benachteiligen die Mieter_innen unangemessen und sind daher – zumindest in Formularmietverträgen – unwirksam.

Wenn der Vermieter für den Schaden verantwortlich ist oder das Rohr schon vor Mietvertragsabschluss verstopft war, können die Mieter_innen für eventuelle Schäden unter Umständen Ersatz verlangen. Allerdings müssen sie – sofern es zu einem Gerichtsverfahren kommt – das Verschulden des Vermieters oder das Vorliegen der Verstopfung vor Mietvertragsabschluss beweisen.

Wenn sich z. B. die Verstopfungen häufen oder andere Verdachtsmomente auf einen Rohrdefekt hinweisen, muss der Vermieter tätig werden. Unternimmt er nichts, dann haftet er grundsätzlich für die (daraus entstehenden) Schäden.

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Abgeltungsklausel

Müssen Mieter_innen bei Auszug einen Betrag an den Vermieter zahlen, wenn sie den Fristen zufolge noch nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind?

Viele Mietverträge enthalten eine Regelung, dass Mieter_innen anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen zu erstatten haben, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach den vereinbarten Fristen noch nicht fällig sind. Hierbei wird häufig ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes zugrunde gelegt. Diese Regelung wird Quoten- oder Abgeltungsklausel genannt.

Beispiel: “20%, wenn die letzte Renovierung ein Jahr zurückliegt, 40%, wenn die letzte Renovierung zwei Jahre zurückliegt, 60%, wenn die letzte Renovierung drei Jahre zurückliegt, 80%, wenn die letzte Renovierung vier Jahre zurückliegt”, sollen Mieter_innen anteilig die Kosten übernehmen.

Eine Abgeltungsklausel ist unwirksam, wenn

1. die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter_innen unwirksam ist,

2. sie eine Abgeltung von 100% vorsieht oder

3. die prozentuale Abgeltung starre Fristen ausweist (BGH-Urteil, Urt. v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06).

Abgeltungsklauseln sind zulässig, wenn

1. sie sich an den üblichen Renovierungsfristen orientieren und diese nicht starr sind,

2. sie den Mieter_innen die Möglichkeit lassen, zur Kostenvermeidung die Arbeiten selbst durchzuführen und

3. ein vom Vermieter berechneter Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wird (die Mieter_innen also selbst Kostenvoranschläge einholen können).

In der Praxis fuhren diese Quotenklauseln dazu, dass viele Mieter_innen aus Kostengründen bei Auszug ihre alte Wohnung selbst komplett renovieren, auch wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind, um die finanzielle Abgeltung an den Vermieter zu vermeiden.

Bevor Sie diesen Schritt tun, sollten Sie sich in jedem Fall unbedingt anwaltlich beraten lassen.

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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eines der formalen Erfordernisse bei der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung

Seit der Entscheidung des gemeinsamen Senats der obersten Gerichtshöfe vom 30.06.1992, in der festgelegt wurde, dass Wohnungen in bestehenden Gebäuden auch dann in sich abgeschlossen sein können, wenn die Trennwände und Trenndecken nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts des jeweiligen Bundeslandes entsprechen und auch weiter DIN-Normen nicht erfüllt sein müssen, sind die Anforderungen sehr niedrig.

Man kann davon ausgehen, dass die Abgeschlossenheit einer Wohnung immer dann bescheinigt wird, wenn sie tatsächlich von anderen Teilen des Hauses getrennt ist und über einen eigenen Eingang sowie die Einrichtungen, die zur Führung eines Haushalte nötig sind (Wasser- und Stromversorgung, Abfluss, WC), verfügt. Im Zweifelsfall gilt eine Wohnung mit Außentoilette als nicht abgeschlossen.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der zuständigen Verwaltungsbehörde ausgestellt.

Weitere Informationen zum Thema Umwandlung in Eigentum finden Sie in unserer Infoschrift „Umwandlung und Wohnungsverkauf“.

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Ablesekosten

Wer trägt die Kosten der Ablesung von Wasseruhren und Heizkostenverteilern?

Die Kosten für die Ablesung der Messgeräte, die der Erfassung der Heiz- und Warmwasserkosten dienen (= Heizkostenverteiler und Warmwasseruhren), können auf die Mieter_innen umgelegt werden (§ 2 Ziffer 4, 5, 6 BetrKV).

Das Gleiche gilt für die Ablesung der Wasseruhren (§ 2 Ziffer 2 BetrKV).

Die Ablesekosten anderer Kontrollgeräte gehören zu den Verwaltungskosten und sind demzufolge vom Vermieter zu tragen.

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Ableseprotokoll

Müssen Mieter_innen ein Heizungs- oder Wasseruhrableseprotokoll unterschreiben?

Sofern Mitarbeiter der Ableseunternehmen die Wohnung der Mieter_innen zum Ablesen der Verbrauchserfassungsgeräte noch überhaupt betreten müssen, wird bei diesen Ableseterminen kaum mehr ein Ableseprotokoll erstellt.

Sollte Mieter_innen dennoch während des Ablesetermins ein Protokoll zum Unterzeichnen vorgelegt werden, so empfehlen wir im Allgemeinen, es nicht zu unterzeichnen. Mieter_innen sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie zum Unterschreiben nicht verpflichtet sind, mit ihrer Unterschrift aber die Richtigkeit der abgelesenen Werte bestätigen. Ob die Werte richtig sind, können Mieter_innen in jenem Moment aber oft nicht beurteilen.

Sollten sich bei der Heizkostenabrechnung Unstimmigkeiten bezüglich der Ablesewerte ergeben, müssen Mieter_innen die Fehlerhaftigkeit beweisen. Das Landgericht Berlin ging in einem seiner Urteile sogar noch einen Schritt weiter: Mieter_innen, die eine Unterschrift unter ein Ableseprotokoll geleistet haben, sollen danach kein Recht mehr darauf haben, sich auf Ablesefehler zu berufen (Urt. v. 04.06.1996, AZ: 64 S 97/96).

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Ablösezahlung

Müssen die neuen Mieter_innen die sich bereits in der Wohnung befindenden Möbel entgeltlich übernehmen?

Verträge, die eine Ablösezahlung zum Inhalt haben, sind grundsätzlich wirksam. Sie regeln die entgeltliche Übernahme von sich bereits in der Wohnung befindenden Möbeln und Einrichtungsgegenständen durch die neuen Mieter_innen.

Unwirksam sind derartige Kaufverträge nur, wenn der Preis für die Möbelstücke oder Einrichtungsgegenstände in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Schwierig dürfte trotz aber der Beweis für eine Preisüberhöhung sein. Sie sollten daher immer eine Liste der übernommenen Möbelstücke und Einrichtungsgegenstände anfertigen und den Zustand möglichst durch Zeugen bestätigen lassen.

Beträge, die Sie dem ausziehenden Mieter oder dem Vermieter zu Unrecht gezahlt haben, können Sie ggf. bis zu vier Jahre lang zurückfordern. Sollten Sie mit einer derartigen Situation konfrontiert sein, empfehlen wir Ihnen den unverzüglichen Besuch einer Beratungstelle.

Erläuterndes Urteil:

Liegt der Preis mehr als 50% über dem Wert des Kaufgegenstands, ist die Vereinbarung insoweit unzulässig und unwirksam (BHG, Beschluss v. 18. November 1998, AZ: VIII ZR 212/97; WM 97, 380).

Beispiel: Der Ablösebetrag beträgt 5000 Euro. Das verkaufte Mobiliar ist 1000 Euro wert. Dazu kommt eine `Toleranzgrenze` von 50%, sodass der Wohnungssuchende 2000 Euro zahlen müsste. Die restlichen 3000 Euro dagegen nicht. Hat der Mieter schon gezahlt, kann er diesen Betrag zurückfordern.

Achtung: Nicht zu verwechseln ist die Ablösezahlung mit der Abstandszahlung.

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Abmahnung

Wann müssen Mieter_innen den Vermieter und wann der Vermieter die Mieter_innen abmahnen?

Eine Abmahnung ist die Aufforderung, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen, das einem Vertrag widerspricht. In der Regel geht eine Abmahnung weiteren rechtlichen Schritten (wie z.B. einer Kündigung oder einer Klage auf Unterlassung) voraus.

Im Mietrecht ist sie als Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) sowie eine Unterlassungsklage wegen vertragswidrigen Gebrauchs (§ 541 BGB) zwingend vorgeschrieben. Der Vermieter kann also nicht sofort eine Kündigung aussprechen, weil eine Geburtstagfeier zu feucht-fröhlich würde.

Achtung: Nicht erforderlich sind Abmahnung und Fristsetzung vor einer fristlosen Kündigung, wenn Mieter_innen mit zwei Monatsmieten im Verzug sind oder bei so schwerwiegenden Vertragsverletzung, dass eine vorherige Abmahnung zwecklos ist.

Doch auch Mieter_innen müssen erst abmahnen und eine Frist zur Beseitigung des Mangels setzen, bevor sie fristlos kündigen können (weil z.B eine zugesicherte Einrichtung noch nicht vorhanden ist).

Die Abmahnung ist ebenso wie der Mietvertrag grundsätzlich nicht an die Schriftform gebunden, kann also auch mündlich erklärt werden. Grundsätzlich muss die Abmahnung an alle Vertragspartner_innen gerichtet zu werden, es sei denn, es gibt eine/n, der/die von den anderen zum Empfang berechtigt wurde. Zwischen der Abmahnung und den folgenden Schritten muss stets eine Frist eingeräumt werden, die es dem Abgemahnten ermöglicht, das Fehlverhalten abzustellen.

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Abnahmeprotokoll

Muss bei Auszug ein Abnahmeprotokoll erstellt und von den Mieter_innen unterschrieben werden?

Eine gemeinsame Wohnungsbegehung zum Zweck der Besichtigung der Mieträume ist weder zu Beginn des Mietverhältnisses, noch im Laufe dessen und zu dessen Ende vorgeschrieben. Auch die Erstellung eines Wohnungsübernahme- oder Wohnungsabnahmeprotokolls ist nicht vom Gesetzgeber vorgesehen. Deswegen ist ein Wohnungsabnahmeprotokoll auch nicht Voraussetzung für die Rückgabe der Wohnung, auch wenn diese Auffassung weit verbreitet ist. Folglich sind Mieter_innen nicht verpflichtet, ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben, denn die Unterschrift kann im Zweifel als (nicht gewollte) Bestätigung von Mängelbeseitigungspflichten gelten!

Von einer Unterschrift ist dringend abzuraten, wenn Sie nicht voll und ganz mit dem Inhalt des Protokolls einverstanden sind. Mit ihrer Unterschrift erkennen Mieter_innen den Zustand der Wohnung und mögliche Forderungen des Vermieters an. Der Vermieter kann die im Wohnungsabnahmeprotokoll verlangten – von Ihnen unterschriftlich bestätigten – Arbeiten einfordern, obwohl vielleicht aufgrund des Mietvertrags überhaupt keine diesbezüglichen Verpflichtungen für Sie bestanden. Es kann also passieren, dass Sie sich durch das Wohnungsabnahmeprotokoll zur Übernahme von Schönheitsreparaturen verpflichten, obwohl die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind.

Auch ist dringend anzuraten, bei allen Besichtigungen (ob vor oder nach der Mietzeit) Zeugen mitzunehmen, die später Aussagen zum Zustand der Wohnung treffen können, also z. B. ob eine Abnutzung bereits vor Beginn des Mietvertrags vorlag. Sie sollten vor Rückgabe der Wohnung deren Zustand – am besten bei Tageslicht – unter Zeugen genau in Augenschein nehmen und möglichst ein Protokoll und Fotos anfertigen. Stimmt das Wohnungsabnahmeprotokoll des Vermieters mit Ihrem Protokoll überein oder bestätigt das Protokoll des Vermieters den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung, steht einer Unterschrift nichts entgegen.

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Abnutzung

Müssen Mieter_innen bei Auszug die Wohnung stets in den Zustand zurückversetzen, in dem sie sie angemietet haben?

Aufgrund normaler Abnutzung verschlechtert sich im Laufe der Jahre der Zustand einer Wohnung. Dies ist auch dann der Fall, wenn Mieter_innen sorgsam mit der Mietwohnung umgeht. Daher müssen Mieter_innen auch nicht für die finanziellen Folgen einer normalen Abnutzung aufkommen (§ 538 BGB). Im Allgemeinen ist die normale Abnutzung durch den Mietzins abgegolten.

Was unter der normalen Abnutzung einer Mietwohnung genau zu verstehen ist, haben die Gerichte bereits in
vielen Urteilen geklärt. So darf beispielsweise im Badezimmer (in normalem Ausmaß) gedübelt werden, ohne dass die Fliesen beim Auszug ersetzt werden müssen.

In Mietverträgen wird oftmals vereinbart, dass Renovierungsarbeiten in einem bestimmten Umfang von den Mieter_innen übernommen werden. Hierunter fallen aber nur sogenannte Schönheitsreparaturen, wie Streichen, Tapezieren oder das Verspachteln von gebohrten Löchern in der Wand.

Mietvertragsklauseln, durch die Mieter_innen werden, bei Auszug die gesamte Wohnung zu renovieren, sind unter Umständen unzulässig. Der Bundesgerichtshof stellte in einem Urteil (AZ.: VIII ZR 208/02) fest, dass Mieter_innen damit unzumutbar benachteiligt werden würden.

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Abrechnungsfrist

Bis wann muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen?

Nach § 556 Abs. 3 BGB hat der Vermieter hierzu 12 Monate lang Zeit, wobei die Frist mit Ende des Abrechnungszeitraums zu laufen beginnt.

Beispiel: Die Abrechnung über den Zeitraum vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2011 muss den Mieter_innen spätestens am 31.12.2012 zugehen.

Versäumt der Vermieter das und legt er eine verspätete Abrechnung vor, so gilt im Allgemeinen:

Ergibt sich aus der verspäteten Abrechnung eine Nachzahlung, so müssen Mieter_innen diesen Betrag nicht zahlen. Dies ist eine Sanktion gegen den Vermieter, damit er das nächste Mal die Frist berücksichtigt.

Weist die Abrechnung hingegen ein Guthaben aus, so muss der Vermieter dieses trotz Verspätung an die Mieter_innen auskehren (d.h. erstatten bzw. zahlen). Anderenfalls könnte der Vermieter jedes Mal einfach die Frist absichtlich verstreichen lassen, sobald sich aus der Abrechnung ein Guthaben für die Mieter_innen ergibt, und sich damit ungerechtfertigter Weise finanziell besser stellen.

Vorsicht: Ausnahmsweise gilt das oben Gesagte nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Beispiel: Vermieter bekommt erst nach Ablauf der Ausschlussfrist den Grundsteuerbescheid vom Finanzamt, was ihn an der Erstellung einer rechtzeitigen Abrechnung hindert.

Dann muss der Vermieter die Abrechnung aber spätestens 3 Monate nach Wegfall des Hinderungsgrundes erstellen – anderenfalls gelten wieder die oben dargestellten Grundsätze.

Was können Mieter_innen tun, wenn der Vermieter die Ausschlussfrist ergebnislos vorbeiziehen lässt, die Mieter_innen aber auf die Abrechnung warten (weil sie beispielsweise ein Guthaben erwarten)?

Zum einen können sie den Vermieter zur Erstellung anmahnen und als Druckmittel die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Vorsicht: Auf diese Weise machen Mieter_innen ein Zurückbehaltungsrecht geltend, das bedeutet, dass sie die zurückbehaltenen Vorauszahlungen zahlen müssen, sobald der Vermieter ihm die Abrechnung vorgelegt hat.

Zum anderen können Mieter_innen ihren Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung auch einklagen.

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Nebenkosten: Verspätete Betriebskostenabrechnung

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Abrechnungszeitraum

Jede Betriebskostenabrechnung darf sich nur auf die Betriebskosten eines bestimmten Zeitraums beziehen.

Der Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung muss im Allgemeinen 12 Monate betragen. Häufig fällt er mit dem jeweiligen Kalenderjahr zusammen, was jedoch nicht zwingend ist. In der Abrechung muss er exakt angegeben werden (z.B. “vom 01.01.2012 bis zum 31.12.2012”).

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter nicht nach dem sogenannten Leistungsprinzip (oder auch Zeitabgrenzungsprinzip) abzurechnen hat. Nach diesem Prinzip muss der Vermieter ausschließlich über die Kosten abrechnen, die während der Abrechnungsperiode entstanden sind.

Beispiel: In der Abrechnung 2012 darf der Vermieter nur über die in 2012 entstandenen Kosten abrechnen.

Der Vermieter darf auch nach dem sogenannten Abflussprinzip abrechnen. Hiernach muss er in der Abrechnung ausschließlich die Kosten in der Abrechnung berücksichtigen, die ihm während der Abrechnungsperiode in Rechnung gestellt worden sind.

Beispiel: Legen die Wasserbetriebe dem Vermieter 2012 eine Rechnung vor, in welcher noch Kosten aus dem Jahr 2010 in Rechnung gestellt werden, so darf der Vermieter auch diese Kosten in der Abrechnung für 2012 umlegen.

Bei der Belegeinsicht müssen Sie also darauf achten, dass die Rechnungen

entweder die Kosten des Abrechnungsjahres belegen

oder aus dem Jahr der Abrechnung datieren.

Zudem darf es sich dabei niemals um lediglich „vorläufige Abrechnungen“ Dritter handeln. Und es müssen die Originalrechnungen vorgelegt werden.

Es versteht sich von selbst, dass die Mieter_innen, die während der Abrechnungsperiode ein – oder auch ausziehen, nur zeitanteilig mit den Nebenkosten belastet werden können. Das bedeutet, dass ihr Anteil im Verhältnis Abrechnungszeitraum/bewohnter Zeitraum gekürzt werden muss. In diesem Zusammenhang ist auch der Tipp “Zwischenablesung” interessant.

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Abstandszahlung

Darf der Vermieter von den neuen Mieter_innen dafür Geld verlangen, dass die Wohnung frei gemacht wird?

Bei Abstandszahlungen an Ver- oder Vormieter haben das Ziel, dass die begehrte Wohnung frei gemacht wird und man einziehen darf. Das ist nach § 4 a WoVermRG für alle Wohnungsarten verboten.

Erlaubt ist jedoch eine Vereinbarung, dass die neuen Mieter_innen die Umzugskosten des Vormieters übernehmen. Dabei muss der Vormieter diese Kosten nachweisen.

Nicht zu verwechseln ist die Abstandszahlung mit der Ablösezahlung.

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Abwesenheit

Was Mieter_innen bei längerer Abwesenheit von ihrer Wohnung beachten sollten.

Mieter_innen sind zwar zur Zahlung der Miete verpflichtet, nicht aber dazu, die Wohnung auch tatsächlich zu bewohnen. Abwesenheit stellt keinen Verstoß gegen den Mietvertrag dar. Allerdings müssen die Mieter_innen Vorkehrungen dafür treffen, dass ihre mietvertraglichen Verpflichtungen trotz Abwesenheit eingehalten werden. Dazu kann beispielsweise gehören, dass jemand für sie das Treppenhaus reinigt.

Außerdem dürfen die Mieter_innen ihre Obhutspflichten nicht vernachlässigen. Zu ihren Obhutspflichten gehört in diesem Zusammenhang, den Zutritt zur Wohnung durch Hinterlegung von Schlüsseln bei Nachbarn, Bekannten oder anderen Dritten iihrer Wahl zu ermöglichen um Schäden abzuwenden. Die “Wohnungs-Sitter” sollten dann ca. zweimal pro Woche in der Wohnung nach dem Rechten sehen. Auf diese Weise können Schäden (z.B. das Einfrieren von Wasserrohren durch eine abgestellte Heizung) vermieden werden (P.S.: Heizungen sollten nach Möglichkeit bei Abwesenheit im Winter auf Frostschutz gestellt werden).

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Altbauwohnung

Welchen Standard müssen Altbauwohnungen erfüllen?

Mieter_innen nicht-modernisierter Altbauwohnungen können von ihrem Vermieter verlangen, dass ihre Wohnung so ausgestattet wird, dass man in ihr zeitgemäß wohnen kann. Hierzu gehört insbesondere der gleichzeitige Einsatz mehrer üblicher elektronischer Haushaltsgeräte (BGH, Urt. v. 26.07.2004, AZ: VIII ZR 281/03). Das bedeutet aber nicht, dass ein Anspruch auf eine komplette Modernisierung besteht. Vielmehr müssen Mieter_innen von Altbauwohnungen gewisse Unzulänglichkeiten hinnehmen, wie zum Beispiel Knarrgeräusche alter Dielen oder schlechten Trittschallschutz von Holzbalkendecken.

Vorsicht bei Mietvertragsabschluss: Wird im Mietvertrag festgehalten, dass die Mietwohnung sich in einem unter dem Mindeststandard liegenden Zustand befindet und erklären sich die Mieter_innen damit einverstanden, so haben sie gegen ihren Vermieter keinen Anspruch auf Herstellung eines zeitgemäßen Wohnstandards mehr.

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Anerkennung

Wird eine Abrechnung durch das Begleichen des Abrechnungsergebnisses automatisch wirksam?

Die einjährige Einwendungsfrist der Mieter_innen wird nicht dadurch verkürzt oder ausgehebelt, das Mieter_innen den Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung vorbehaltlos zahlen oder ein Abrechnungsguthaben annehmen. Selbst bei Zahlung (oder Annahme des Guthabens) können Mieter_innen also innerhalb der Einwendungsfrist alle Einwendungen gegen die Abrechnung vorbringen – die Abrechnung wird durch die Zahlung (Annahme des Guthabens) nicht anerkannt. Dies hat der BGH nunmehr klargestellt (Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 269/09).

In diesem Zusammenhang ist auch Folgendes wichtig: Es kommt vor, dass im Mietvertrag oder in der Betriebskostenabrechnung selbst steht, dass die Abrechnung automatisch wirksam wird, wenn die Mieter_innen innerhalb einer bestimmten Frist keinen Widerspruch gegen die Abrechnung erheben. Dies ist ein unzulässiger Einwendungsverzicht und damit unwirksam (§ 308 Nr.5 BGB). § 556 Abs. 3 BGB berechtigt die Mieter_innen ihre Einwendungen innerhalb eines Jahres, nachdem die Abrechnung ihnen zugegangen ist, vorzubringen. Davon abweichende Regelungen sind unwirksam.

Im Zweifel lassen Sie sich anwaltlich beraten!

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Angehörige

Das Mietrecht spricht in vielen Zusammenhängen von “Angehörigen”, wobei es diesen Begriff nicht einheitlich benutzt:

“Feste Lebensgemeinschaften” wie Ehe und Familie zeichnen sich durch ein dauerhaftes Zusammenleben aus. Gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaften können durch Eintragung in weiten Bereichen der Ehe gleichgestellt werden. Daneben kennt das Mietrecht auch Lebensgemeinschaften, bei denen die Partner_innen “einen auf Dauer angelegten Haushalt führen”.

Neben der “festen Lebensgemeinschaft” nennt das Gesetz “Angehörige des Haushalts”. Damit sind Personen gemeint, die dauerhaft bei Mieter_innen im Haushalt leben (z.B. Pflegekinder und Kinder der Lebenspartner_innen).

Die Rechtsprechung zählt zu den Familienangehörigen Eltern und ihre Kinder, Großeltern, Geschwister und Verschwägerte. Die Mieter_innen sind berechtigt, ihre nächsten Familienangehörigen in die Wohnung aufzunehmen.

Mieter_innen haben das Recht, Lebenspartner_innen in die Wohnung aufzunehmen – das hierzu im Allgemeinen erforderliche “berechtigte Interesse” liegt in diesem Fall vor. Dem BGH zufolge (Urt. v. 05.11.2003, AZ: VIII ZR 371/02) bedarf es allerdings der Genehmigung des Vermieters. Sollte diese versagt werden, kann sie durch eine Gerichtsentscheidung ersetzt werden.

Die Aufgenommenen haben eigene Ansprüche gegen den Vermieter (z.B. gefahrloses Begehen der Zugänge, des Treppenhauses, usw.).

Familienangehörige, die beim Tod des Mieters/der Mieterin zum Hausstand gehören, treten in die Rechte und Pflichten des Mieters/der Mieterin ein.

Zu Gunsten welcher Angehörigen darf der Vermieter eine Eingenbedarfskündigung aussprechen?

Familienangehörige des Vermieters spielen zwar innerhalb des Mietverhältnisses keine Rolle, sie können jedoch den Grund für eine Eigenbedarfskündigung liefern. Nach § 573 Abs. 2 Satz 2 BGB kann der Eigenbedarf nicht nur für den Vermieter selbst, sondern auch für Verwandte in gerader Linie (Großeltern, Eltern, Kinder, Enkel) und auch für Geschwister sowie Nichten und Neffen gelten.

Es kann aber sein, dass diese Aufzählung im Einzelfall nicht abschließend ist. Unter Umständen kann nämlich auch zugunsten entfernter Verwandten gekündigt werden. In einem solchen Fall muss eine konkrete persönliche oder soziale Bindung zwischen dem Vermieter und seinem Angehörigen bestehen. Dabei gilt: Je entfernter die Verwandtschaft ist, desto größer muss die Bindung sein.

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Arbeitszimmer

Muss der Vermieter ein Arbeitszimmer in der Mietwohnung genehmigen?

Da dem Gesetz nicht zu entnehmen ist, dass eine Wohnung ausschließlich Wohnzwecken dienen soll, gab es zu diesem Thema in der Rechtsprechung in den letzten Jahren verschiedene Lösungen. Der dadurch entstandenen Ungewissheit hat der BGH ein Ende gesetzt (Urt. v. 14.07.2009, AZ: VIII ZR 165/08): Der höchstrichterlichen Rechtsprechung zufolge ist für die Frage, ob die Wohnung auch für die beabsichtigte berufliche Tätigkeit genutzt werden darf, ausschlaggebend, ob Mieter_innen mit ihrer gewerblichen Tätigkeit „nach außen treten“. Das bedeutet, je öffentlicher die Tätigkeit ist, desto stärker ist die Nutzung der Wohnung als gewerblich anzusehen. Wiegt die gewerbliche Nutzung schwerer als die zu Wohnzwecken, liegt vertragswidriger Gebrauch der Wohnung vor.

Konkret ist also zu fragen, ob Mieter_innen ihre private Adresse als Geschäftsadresse angeben, viel Laufkundschaft haben, Kunden und Geschäftspartner in den Räumen empfangen oder gar Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigen.

Ist dies nicht der Fall und treten Mieter_innen in ihrer gewerblichen Tätigkeit nicht nach außen (Lehrer oder Ärzte, die vor- oder nachbereiten; Arbeitnehmer, die zuhause in Form von Telearbeit arbeiten oder am Computer; Schriftsteller; etc.), so unterscheidet sich ihre Tätigkeit nicht vom Wohnen. Der Vermieter muss hier nicht über die Ausübung der Tätigkeit in den „eigenen vier Räumen“ unterrichtet werden. Kündigen kann der Vermieter aufgrund der Tätigkeit auch nicht, da diese Art der Nutzung nicht vertragswidrig ist.

Treten Mieter_innen im Rahmen ihrer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit nach außen, ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, dies zu dulden. Er kann sodann die Erlaubnis verweigern und auf der Fortsetzung eines reinen Wohnmietverhältnisses beharren.

Eine Ausnahme hierzu besteht jedoch, wenn dieses „Nach-Außen-Treten“ sich im Rahmen hält und von der privaten Nutzung der Räume kaum unterscheidet. Also wenn Mieter_innen zwar ihre Geschäftspost nach Hause schicken lassen, aber lediglich am Schreibtisch sitzend arbeiten und/oder der Publikumsverkehr sehr gering ist. Dies ist vor allem bei Existenzgründern häufig der Fall. In dieser Konstellation ist der Vermieter verpflichtet, die Tätigkeit zu dulden und eine entsprechende Erlaubnis zu erteilen.

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Aufrechnung

Unter welchen Voraussetzungen dürfen Mieter_innen eigene Zahlungsforderungen gegen die Mietforderungen des Vermieters aufrechnen?

Im Allgemeinen dürfen Mieter_innen mit eigenen Forderungen gegen die Mietforderung des Vermieters aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Mieter_innen von Wohnraum können mit Schadensersatzforderungen (§ 536a BGB), Aufwendungsersatzansprüchen (§539 BGB) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) wegen zuviel gezahlter Miete (z.B. bei Mängeln) immer aufrechnen, wenn sie ihre Absicht zur Aufrechnung dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit in Textform angezeigt haben (556b Abs. 2 BGB).

In vielen Mietverträgen finden sich allerdings Aufrechnungsverbote oder drastische Einschränkungen. Generelle Aufrechnungsverbote ohne jede Einschränkungen sind unwirksam. Gültig sind Klauseln, die Mieter_innen nur das Aufrechnen gegen rechtskräftig festgestellte oder unbestrittene Forderungen gestatten.

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Aufzug

Welche Aufzugskosten konkret können auf die Mieter_innen umgelegt werden?

Als Aufzugskosten können auf die Mieter_innen umgelegt werden die Kosten für …

die Wartung (= Tätigkeiten, die Schäden vorbeugen, nicht solche, welche die Betriebsfähigkeit wieder herstellen),

1. den TÜV (alle drei Jahre),

2. den Elektroenergieverbrauch des Aufzugs,

3. die Beaufsichtigung und Bedienung,

4. die Überwachung und Pflege der Anlage,

5. die Anlagenreinigung und

6. den Notruf (LG Gera, Urt. v. 31.01.2001, AZ:1 S 185/00).

Auf die Mieter_innen nicht umlagefähige Kosten sind …

… – wie auch bei den anderen Betriebskosten – die Kosten für Instandhaltung. Gleiches gilt für die Kosten für den Stördienst und für Ersatzteile (LG Hamburg, Urt. v. 27.06.2000, AZ:316 S 15/00).

Vollwartungsvertrag

In der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Aufzugs – Vollwartungsvertrag abgeschlossen wurde. Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letztere aber allein vom Vermieter zu tragen sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Der abgezogene Anteil muss im Einzelfall nachvollziehbar sein und auf den tatsächlichen Kosten basieren, sodass die Mieter_innen bei der Belegeinsicht auch die Höhe des Vorwegabzugs anhand der Vollwartungsverträge kontrollieren können (LG Berlin, Urt. v. 22.09.2006, AZ: 64 S 198/06; Urt. v. 26.04.2002, AZ: 64 S 18/01). Sind die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Tätigkeiten nicht genau ermittelbar, so darf der Vermieter sie schätzen und im Allgemeinen rund 50 bis 80% der Vollwartungskosten auf die Mieter_innen umlegen (das LG Berlin hat in mehreren Urteilen den auf die Mieter_innen nicht umlegbaren Anteil auf 20% geschätzt).

Ebenfalls abzuziehen ist ein Gewerbeanteil, wenn z. B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.

Erdgeschossmieter_innen

Es hat sich in Berlin weitgehend durchgesetzt, Erdgeschossmieter_innen von der Aufzugsumlage auszunehmen, wenn diese keinen Aufzug benutzen müssen. Doch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung können auch die Parterremieter_innen mit den Aufzugskosten belastet werden (BGH, Urt. v. 20.09.2006, AZ: VIII ZR 103/06). Begründet wird dies vor allem mit Praktikabilität: Um die Tatsache, dass Erdgeschossmieter_innen den Aufzug nicht nutzen, kostentechnisch zu berücksichtigen, müsste der Vermieter eine verbrauchsabhängige Umlage der Aufzugkosten durchführen. Dabei müsste auch berücksichtigt werden, in welcher Etage die einzelnen Mieter_innen wohnen und wie oft sie den Aufzug benutzen. So eine Umlageart sei eben nicht praktikabel, zu unübersichtlich und im Einzelnen nicht nachvollziehbar.

Etwas anderes gilt für den Fall, dass sich die Wohnung der Mieter_innen in einem anderen Gebäudeteil befindet (z.B. wohnen die betroffenen Mieter_innen im Hinterhaus, der Aufzug ist jedoch im Vorderhaus). In diesem Fall benachteiligt die Umlage der Aufzugkosten die Mieter_innen unangemessen, da die Wohnung per Aufzug nicht zu erreichen ist. Diese Mieter_innen müssen die Kosten also nicht mittragen (BGH, Urt. v. 08.04.2009, AZ: VIII ZR 128/08). Das gilt aber nur für Formularklauseln. Wurde individuell vereinbart, dass die Mieter_innen unabhängig vom bewohnten Gebäudeteil
an den Kosten des Aufzugs beteiligt werden, so ist diese Vereinbarung wirksam.

Wenn die Aufzugskosten starke Veränderung gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbaren Abrechungseinheiten zeigen und diese Veränderungen nicht oder nur ungenügend begründet erscheinen, sollten Mieter_innen von ihrem Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen, Gebrauch machen.

Übrigens …

Ein über längere Zeit hinweg defekter Aufzug berechtigt die Mieter_innen zu einer angemessenen Mietminderung.

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Ausschlussfrist

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist erstellen.

Der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb einer bestimmten Frist erstellen und den Mieter_innen zukommen lassen. Nach § 556 Abs. 3 BGB endet diese Frist 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums.

Beispiel: Die Abrechnung über den Zeitraum 01.01.2011 bis 31.12.2011 muss den Mieter_innen spätestens am 31.12.2012 zugehen.

Lässt der Vermieter dies unberücksichtigt und legt er die Abrechnung zu spät vor, so gilt grundsätzlich Folgendes:

Ergibt sich aus der verspäteten Abrechnung eine Nachzahlung, so müssen Mieter_innen diesen Betrag nicht zahlen. Dies ist eine Sanktion gegen den Vermieter, damit er das nächste Mal die Frist berücksichtigt.

1. Weist die Abrechnung hingegen ein Guthaben aus, so muss der Vermieter dieses trotz Verspätung an die Mieter_innen auskehren (d.h. erstatten bzw. zahlen). Anderenfalls könnte der Vermieter jedes Mal einfach die Frist absichtlich verstreichen lassen, sobald sich aus der Abrechnung ein Guthaben für die Mieter_innen ergibt, und sich damit ungerechtfertigter Weise finanziell besser stellen.

Ausnahmsweise gilt das oben Gesagte nicht, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat.

Beispiel: Vermieter bekommt erst nach Ablauf der Ausschlussfrist den Grundsteuerbescheid vom Finanzamt, was ihn an der Erstellung einer rechtzeitigen Abrechnung hindert.

Dann muss der Vermieter die Abrechnung aber spätestens 3 Monate nach Wegfall des Hinderungsgrundes erstellen – anderenfalls gelten wieder die oben dargestellten Grundsätze.

Was können Mieter_innen tun, wenn der Vermieter die Ausschlussfrist ergebnislos vorbeiziehen lässt, die Mieter_innen aber auf die Abrechnung warten (weil sie beispielsweise ein Guthaben erwarten)?

Zum einen können sie den Vermieter zur Erstellung anmahnen und als Druckmittel die laufenden Vorauszahlungen zurückbehalten. Vorsicht: Auf diese Weise machen die Mieter_innen ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Das bedeutet, dass die zurückbehaltenen Vorauszahlungen zu leisten sind, sobald der Vermieter die Abrechnung vorgelegt hat.

Zum anderen können der Mieter_innen ihren Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung auch einklagen.

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Bagatellschäden

Wer ist verpflichtet, Bagatellschäden in der Mietwohnung zu beheben und die Kosten hierfür zu tragen?

Im Allgemeinen verpflichtet das Gesetz den Vermieter zur Instandhaltung der Wohnung: Nach § 535 BGB muss er „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (zu) überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand (zu) erhalten“.

Häufig finden sich aber in Mietverträgen Klauseln, nach denen die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen, Klein- oder Bagatellreparaturen zu tragen haben (was kleine Instandhaltungen sind, ist in § 28 Abs. 3 II. BV geregelt). Die Abwälzung der Kostenübernahme für kleine Instandhaltungen auf die Mieter_innen durch mietvertragliche Klauseln ist im Allgemeinen zulässig, jedoch sind nicht alle solche Klauseln gültig. Das Recht über die allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 bis 310 BGB) stellt Zumutbarkeitsregeln auf. Denen zufolge entfallen Mietvertragsklauseln ersatzlos, wenn sie die Mieter_innen unangemessen benachteiligen und es gilt wieder uneingeschränkt die gesetzliche Regelung des o.g. § 535 BGB: Der Vermieter muss die Kosten für Reparaturen vollständig selbst tragen und die Mieter_innen brauchen keine Kosten zu übernehmen.

Mieter_innen können nur unter folgenden Voraussetzungen zur Übernahme der Kleinreparaturkosten verpflichtet werden:

1. Zum einen muss im Mietvertrag festgelegt werden, dass die Höhe der Kostenübernahme für den Einzelfall betragsmäßig begrenzt ist und dabei ca. 75 Euro nicht übersteigen darf (aufgrund des Preisanstiegs akzeptieren einige Gerichte inzwischen auch höhere Beträge, so z.B. AG Brandenburg, Urt. v. 06.03.2008, AZ: 31 C 306/07, welches 100 Euro als Grenze gesetzt hat). Das bedeutet, dass die betreffende Reparaturmaßnahme insgesamt maximal 75 Euro kosten darf. Sobald sie mehr als 75 Euro kostet, muss der Vermieter die gesamte Rechnung begleichen. Mieter_innen dürfen nicht an größeren Reparaturen mit Teilbeträgen beteiligt werden. Kostet eine Reparatur z.B. 125 Euro und sollen die Mieter_innen davon 75 Euro übernehmen, so ist dies unzulässig.

2. Des Weiteren darf auch die jährliche Gesamtsumme der kleinen Instandhaltungen 150 bis 200 Euro oder 6% der Jahresbruttomiete bzw. 8% der Jahresnettomiete nicht übersteigen.

3. Schließlich dürfen die kleinen Instandhaltungen nur Gegenstände betreffen, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff der Mieter_innen ausgesetzt sind. So kann z.B. das Wiederbefestigen einer lockeren Steckdose eine Kleinreparatur sein, die von den Mieter_innen zu bezahlen ist, jedoch nicht das Erneuern von Leitungen, die unter Putz in der Wand verlegt sind.

Ohne die oben genannten Begrenzungen ist die mietvertragliche Klausel, dass die Mieter_innen die Kosten für kleine Instandhaltungen zu tragen haben, unwirksam.

Darüber hinaus sind sogenannte Vornahmeklauseln unzulässig. Dies sind Formularklauseln, welche die Mieter_innen verpflichten, Reparaturen oder auch Wartungsarbeiten selbst auszuführen oder in Auftrag zu geben (BGH, Urt. v. 06.05.1992, AZ: VIII ZR 129/91). Zur direkten Übernahme von Wartungsarbeiten können die Mieter_innen nicht verpflichtet werden.

Ergänzendes Urteil zur Unwirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten
Wartungsklausel, die die Kosten der Erneuerung umfasst: AG Schöneberg, Urt. v. 19.08.2008, AZ: 3 C 220/08.

Auch wenn der Vermieter Forderungen zur Kostenübernahme stellt, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

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Balkon

Alles Wissenswerte rund um den Balkon: Erlaubte Nutzungen, Begrünung, Anrechnung der Balkonfläche bei der Miete, wohnwerterhöhendes Merkmal

Nutzung

Grundsätzlich bleibt den Mieter_innen überlassen, wie sie ihren Balkon (ihre Loggia, Terrasse, etc.) nutzen. Sie können darauf Wäsche trocknen, Kaffee trinken, Grillen oder auch Partys feiern – bis zur üblichen Belästigungsschwelle, d.h. solange nicht die Rechte des Eigentümers oder der Nachbarn beeinträchtigt werden.

Das gilt auch, wenn es ums Schmücken geht: Mieter_innen dürfen ihren Balkon schmücken und an ihre Bedürfnisse anpassen. Sie dürfen einen Sichtschutz, ein Katzenfangnetz oder eine Parabolantenne daran befestigen. Allerdings dürfen diese Vorrichtungen nicht zu auffällig und unästhetisch sein. Außerdem müssen die Mieter_innen darauf achten, dass sie gut befestigt sind, sodass sie (vor allem bei Wind oder Sturm) nicht zur Gefahr für andere Menschen werden.

Speziell bei Balkonbegrünung solle man darauf achten, dass diese nicht so wuchert, dass sie zu übermäßiger Verschmutzung der darunter liegenden Flächen oder Balkone führt (z.B. durch herabfallende Blätter oder Vogelkot). Die Mieter_innen in den weiter unten liegenden Geschossen sollten nicht durch heruntertropfendes Wasser nach dem Gießen belästigt werden.

Mietspiegel

Nach dem Berliner Mietspiegel ist ein „großer, geräumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia oder Wintergarten (ab 4m²)“ ein wohnwerterhöhendes Merkmal. Das im Berliner Mietspiegel angegebene wohnwertmindernde Merkmal „kein nutzbarer Balkon“ wird zum Teil auch für den Fall, dass kein Balkon vorhanden ist, angewendet (so z. B. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urt. v. 03.07.2008, AZ: 16 C 51/08).

Fläche

Die Fläche eines Balkons (Loggia, Terrasse, etc.) ist in der Regel Bestandteil der Wohnfläche. Bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau ist die WoFlV anzuwenden. Auch bei freifinanzierten Wohnungen wird oft auf die WoFlV zurückgegriffen.

Bis zum 31.12.2003 galt für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus die II. BV, § 44 Abs.2: „Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden.“

Seit dem 01.01.2004 gilt für Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus jedoch § 4 WoFlV.

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen erläutert: „Eine Abweichung von der Regelanrechnung zu einem Viertel ist nur dann zulässig, wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies rechtfertigen. Die Anrechnung von mehr als einem Viertel bis zur Hälfte kommt insbesondere bei besonders guten Lagen oder aufwändigen Balkon- oder Terrassengestaltungen in Betracht, die zu einem besonders hohen Wohnwert führen. Auch Abweichungen nach unten sind denkbar, etwa wenn ein Balkon auf Grund seiner Lage nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar ist (z.B. Hochparterrelage an stark befahrener Straßenkreuzung). “ Quelle: Bundesbaublatt Nr. 2, Februar 2004

Achtung: Wenn die Wohnfläche vor dem 31.12.2003 nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) berechnet worden, so bleibt es bei dieser Berechnung. Wenn nach dem 31.12.2003 bauliche Veränderungen vorgenommen wurden, die eine Änderung der Berechnung erforderlich machen, so ist die neue Berechnung nach der WoFlV durchzuführen.

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Meinungsfreiheit und Mietrecht

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Barrierefreiheit

Was heißt “barrierefrei”?

Im mietrechtlichen Zusammenhang bedeutet das, dass eine Wohnung so gestaltet wird, dass sie von jedem Menschen uneingeschränkt benutzt werden kann – unabhängig von einer eventuell vorhandenen Behinderung.

Behinderte Mieter_innen können die Zustimmung des Vermieters zu einem behindertengerechten Umbau der Wohnung auf eigene Kosten verlangen. Für eventuelle spätere Rückbaukosten kann der Vermieter eine zusätzliche Sicherheit fordern (§ 554 a BGB). Diese zusätzliche Sicherheitsleistung muss – wie die Kaution – getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.

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Bearbeitungsgebühr

Müssen Mieter_innen bei Vertragsabschluss eine Bearbeitungsgebühr entrichten?

Mitunter lassen sich Vermieter die Ausfertigung eines Mietvertrags bezahlen. Die Zulässigkeit dessen ist noch nicht abschließend geklärt, da der BGH in dieser Hinsicht noch kein Recht gesprochen hat und es an einer eindeutigen gesetzlichen Regelung mangelt.

Die meisten Gerichte halten Vereinbarungen in Formularmietverträgen, nach welchen die Mieter_innen
bei Vertragsabschluss eine Bearbeitungsgebühr entrichten müssen, im Allgemeinen für unzulässig und damit nichtig. Diese Vereinbarungen verstießen im Allgemeinen gegen die gesetzlichen Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) (LG Hamburg, Urt. v. 05.03.2009, AZ: 307 S 144/08; AG Hamburg, Urt. v. 11.07.2006, AZ: 316 C 120/06). Daneben werde der Vermieter für seine mit der Vertragsausfertigung verbundenen Anstrengungen bereits mit der Miete „entschädigt“ (AG Hamburg-Wandsbek, Urt. v. 27.05.2004, AZ: 711 C 36/04).

Bei Individualmietverträgen sind die Grenzen nicht so eng gesteckt, sodass eine Vertragsausfertigungs- oder Bearbeitungsgebühr in einem Individualmietvertrag eher der gerichtlichen Rechtmäßigkeitsüberprüfung standhalten würde. Solche Individualvereinbarungen sind jedoch eher selten.

Zu zulässigen Gebührenvereinbarungen haben sich die Gerichte bislang wie folgt geäußert:

Sie dürfen sich zwar nicht zu einem Extraprofit in Höhe von einer Monatsmiete ausbauen lassen (AG Neuss, Urt. v. 16.09.1994, AZ: 32 C 241/94; AG Bremerhaven, Urt. v. 11.01.1994, AZ: 52 C 1696/93), 50 bis 75 Euro halten die Gerichte aber für durchaus angemessen (AG Hamburg, Urt. v. 19.11.1998, AZ: 37B C 298/98; AG Wuppertal, Urt. v. 11.02.1993, AZ: 97 C 534/92).

Vorsicht: Das gilt nur im Bezug auf Vermieter! Hausverwaltungen und Wohnungsverwalter dürfen keine Gebühren für die Ausfertigung von Mietverträgen verlangen (AG Hamburg, Urt. v. 09.11.1999, AZ: 23a C 286/99).

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Begrenzung der Miethöhe

Seine Obergrenze findet der Mietpreis in § 5 WiStG, der eine Überschreitung der üblichen Entgelte – in Berlin also in der Regel der Mietspiegelwerte (siehe unten) – um mehr als 20% als ordnungswidrig und damit als unzulässig einstuft, wenn die überhöhte Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen, also unter Ausnutzung einer Mangellage, gefordert wurde.

Vereinbaren Sie aber nicht leichtfertig eine überhöhte Miete in der Hoffnung auf spätere Herabsetzung! Lassen Sie sich beraten. Denn es kann sogar ein Mietpreis zulässig sein, der bis zu 50 % über den üblichen Entgelten liegt – wenn denn ein solcher „zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich ist“ und kein „auffälliges Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters“ besteht (§ 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG).

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Belegeinsicht

Welche sind die “richtigen” Belege? Wo, wann und wie können Mieter_innen diese überprüfen?

Immer öfter enden Betriebskostenabrechnungen mit hohen Nachzahlungen. Zur Zahlung sind Mieter_innen auch in einem solchen Fall verpflichtet – allerdings nur, wenn die entsprechende Abrechnung ordnungsgemäß ist!

Der erste Schritt ist die Überprüfung der Abrechnung in förmlicher und inhaltlicher Hinsicht. Der nächste: die Belegeinsicht. Denn dies ist die einzige – wenn auch zeitintensive – Möglichkeit zu kontrollieren, ob die Höhe der abgerechneten Nebenkosten richtig ist.

Was sind Belege?

Bei der Belegeinsicht
muss der Vermieter den Mieter_innen die Originalbelege vorlegen (LG Berlin, Urt. v. 03.04.2003, AZ: 62 S 387/02; AG Bremen, Urt. v. 02.04.2004, AZ: 7 C 295/03). Das sind die Rechnungen und Bescheide, die dem Vermieter von Dritten gestellt wurden, also z. B. die monatlichen Rechnungen des Hausmeisters, die jährlichen Rechnungen des Stromversorgers oder der Grundsteuerbescheid des Finanzamts an den Vermieter. Kostenzusammenstellungen, die der Vermieter selbst erstellt hat, sind hingegen keine geeigneten Belege.

Wie überprüfe ich die Belege?

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Mieter_innen die gesamten Rechnungen vor Ort zu erläutern. Das bedeutet, dass der Vermieter seinerseits alles zur ordnungsgemäßen Belegvorlage getan hat, wenn er den Mietern/Mieterinnen die Belege offen legt. Jedoch haben Mieter_innen das Recht, zu dem Termin fachkundige Hilfe mitzunehmen (LG Berlin, Urt. v. 28.09.2006, AZ: 67 S 225/06). Zudem können sie im Rahmen der Belegeinsicht – gegen Kostenerstattung (s.u.) – die Anfertigung einzelner Kopien verlangen (AG Lichtenberg, Urt. v. 03.08.2006, AZ: 10 C 74/06).

Tipp: Organisieren Sie sich mit Ihren Nachbarn! Gehen Sie zu diesen Terminen gemeinsam. So übersehen Sie weniger und verstehen mehr!

Prüfen Sie, ob die Rechnungsbeträge mit den in der Abrechnung aufgelisteten Beträgen identisch sind. Addieren Sie ggf. die monatlichen Rechnungsbeträge, damit Sie zu dem für die Abrechnung relevanten Jahresbetrag gelangen.

Je nach dem, ob Sie die Belege für eine Betriebskostenabrechnung oder für eine Heizkostenabrechnung überprüfen, müssen Sie auch auf Folgendes achten:

Betriebskostenabrechnung: Achten Sie auf das Rechnungsdatum und/oder den Zeitraum für die in Rechnung gestellte Dienstleistung. Eines von beidem muss in dem abgerechneten Zeitraum erfolgt sein (Abfluss- und Leistungsprinzip: BGH, Urt. v. 20.02.2008, VIII ZR 49/07). Zum Beispiel: Wenn Sie die Wasserkosten aus der Abrechnung 2010 überprüfen, muss entweder die entsprechende Rechnung im Jahr 2010 erstellt und an den Vermieter übersandt worden sein. Oder sie muss für das im Jahr 2010 verbrauchte Wasser gestellt worden sein.

Heizkostenabrechnung: Der BGH hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nur dann den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung entspricht, wenn nach dem Leistungsprinzip abgerechnet wird (Urt. v. 01.02.2012; AZ: VIII ZR 156/11). Zum Beispiel: Wenn Sie die Brennstoffkosten des Jahres 2010 überprüfen, muss die entsprechende Rechnung für den im Jahr 2010 verbrauchten Brennstoff erstellt worden sein.

Wo sehe ich die Belege ein?

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, Kopien der Rechnungsbelege den Mieter_innen zuzusenden. Vielmehr hat die Belegeinsicht in der Regel in den Räumen des Vermieters oder seiner Hausverwaltung stattzufinden (BGH, Urt. v. 08.03.2006 – AZ: VIII ZR 78/05). Hiervon gibt es aber zwei Ausnahmen:

1. Zum einen müssen die Belege nach § 242 BGB auf Anfrage zugesendet werden, wenn es für die Mieter_innen unzumutbar ist, die Geschäftsräume des Vermieters oder seiner Hausverwaltung aufzusuchen. Das ist insbesondere anzunehmen bei hoher Entfernung zwischen Mietwohnung und Geschäftsräumen des Vermieters.

2. Zum anderen besteht für den Vermieter nach § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV die Verpflichtung, den Mieter_innen gegen Kostenerstattung die Belege zuzusenden, wenn es sich bei der vermieteten Wohnung um sozialen Wohnungsbau handelt, das entsprechende Haus also mit öffentlichen Mitteln finanziert wird.

Bei der Übersendung der Belegkopien ist jedoch zu beachten, dass den Mieter_innen hierfür Kosten entstehen. Dabei werden von den Gerichten meist 0,25 € (vgl. nur LG Berlin, Urt. v. 03.04.2003, AZ: 62 S 387/02) pro Kopie für angemessen gehalten. Hinzu kommt noch das Porto, sodass bei großen Häusern oder Verwaltungseinheiten und bei vielen Betriebskostenpositionen die Belegeinsicht ein teures Unternehmen werden kann.

Tipp: Um hohe Kosten zu vermeiden, fordern Sie nur die Belege für diejenigen Kostenarten an, die Ihnen besonders hoch vorkommen, stark angestiegen sind oder an denen Ihre Anteile sehr hoch sind.

Wann kann ich die Belege einsehen?

Machen Sie mit Ihrem Vermieter oder mit dessen Hausverwaltung – am besten schriftlich – einen Termin zur Belegeinsicht aus. Der Vermieter hat den Mietern/Mieterinnen für die Einsicht „ausreichend“ Zeit einzuräumen. Er darf keine zeitlichen Grenzen setzen. So sind 2,5 Stunden auf keinen Fall zu lang. (AG München, Urt. v. 7.7.2006, AZ: 453 C 26483/05). Muss der Termin wegen der Bürozeiten unterbrochen werden, so haben Mieter_innen grundsätzlich einen Anspruch auf einen zweiten Termin.

Sollten Sie Fragen zu diesem Thema oder zu Ihrer Betriebs- oder Heizkostenabrechnung haben, finden Sie in Beratungsstellen kompetente Hilfe. Gerne überprüfen wir dort auch Ihre Nebenkostenabrechnung.

in Verbindung stehende Artikel

Nebenkosten: Belegzusendung

Nebenkosten: Belegeinsicht vor Ort

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Besenrein

So soll die Wohnung manchmal abgenommen werden – doch was bedeutet das?

Wie die Wohnung beim Auszug zu übergeben ist, wird durch die gültigen Bestimmungen im Mietvertrag festgelegt. Ist im Mietvertrag hierzu nichts vereinbart worden (das ist inzwischen sehr selten geworden), dann brauchen sich die Mieter_innen um die Renovierung keine Gedanken zu machen.

Aber auch Klauseln wie

„die Wohnung ist besenrein zurückzugeben“,

„der Mieter muss den ursprünglichen Zustand wiederherstellen“,

„die Räume sind in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben“ oder

„die Mietsache ist in dem Zustand wie übernommen zurückzugeben“,

verpflichten nicht zu Schönheitsreparaturen, sondern nur zur Abgabe einer sauberen, geräumten Wohnung an den Vermieter.

Für die älteren noch aus der DDR stammenden Verträge gilt ganz allgemein, dass im Mietvertrag nichts über Schönheitsreparaturen oder malermäßiger Instandsetzung vermerkt ist. In all solchen Fällen reicht es, die Wohnung ausgeräumt und ausgefegt zu übergeben.

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Besichtigung

Tipps für Mieter_innen, die sich vor Überraschungsbesuchen schützen möchten oder deren Hausfrieden bedroht wird

Indem Sie eine Wohnung mieten, erwerben Sie auch das alleinige Recht, darüber zu bestimmen, wer Ihre Wohnung wann und warum betreten darf. Dieses rechtlich geschützte Hausrecht dürfen Sie nicht nur gegenüber ungebetenen Versicherungsvertretern ausüben – es gilt auch gegenüber Ihrem Vermieter und seinen Beauftragten.

Nutzen Sie Ihr Hausrecht vor allem, um sich gegen Überraschungsbesuche zu schützen. Überraschungsbesuche machen kopflos und können zu unüberlegten Handlungen führen und genau das sollten Sie Ihrem Vermieter gegenüber vermeiden. Zutrittswünsche Ihres Vermieters oder Ihrer Hausverwaltung oder von Handwerksfirmen gehören also grundsätzlich in Ihren Briefkasten!

Diese Infoschrift können Sie auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

Wann müssen Sie Zutritt gewähren?

Der Vermieter darf von seinem Recht auf das Betreten und Besichtigen der Wohnung in einer die Mieter_innen schonenden Weise Gebrauch machen und muss auf die Mieter_innen Rücksicht nehmen. Ihm steht dieses Recht grundsätzlich nur nach Anmeldung und nur an Wochentagen und zu angemessener
Tageszeit zu (in der Regel wochentags zwischen 10 und 13 bzw. 15 und 18 Uhr).

Zutritt nach Voranmeldung

Folgende Gründe berechtigen laut herrschender Rechtsprechung zum Zutritt nach Voranmeldung:

Begutachtung von Mängeln, die Sie gemeldet haben, bzw. Überprüfung der daraufhin durchgeführten Reparaturen

begründeter Verdacht auf vertragswidrigen Gebrauch oder Verwahrlosung der Wohnung – z. B. der Verdacht, Sie betrieben in Ihrer Wohnung ein Wohnheim, hätten ohne Genehmigung eine Wand entfernt, stapelten stinkenden Müll usw.

Neuvermessung Ihrer Wohnung oder Vorbereitung bzw. Durchführung von Baumaßnahmen (Erstellung von Kostenvoranschlägen, Bauplänen, Beseitigung von Mängeln

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Besuch

Darf der Vermieter es den Mieter_innen untersagen Besuch zu empfangen?

Mieter_innen sind berechtigt Besuch zu empfangen, ohne dass dies dem Vermieter gegenüber angezeigt werden oder dieser den Besuch etwa erst genehmigen muss. Besuch ist jedoch, im Gegensatz zur Untermiete und der Daueraufnahme, immer an eine begrenzte Verweildauer geknüpft. Grundsätzlich darf die Besuchsdauer 6 bis 8 Wochen dauern, 3 Monate sind bereits zu lang (AG Frankfurt a. M., Urt. v. 12.01.1995, AZ: 3 C 5170/94).

Klauseln über das Besuchsrecht der Mieter_innen im Mietvertrag sind nur wirksam, wenn dadurch berechtigte Belange des Vermieters geschützt werden und das grundrechtlich geschützte Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit der Mieter_innen nicht beeinträchtigt wird.

Die Mieter_innen haften für das Verhalten der sie Besuchenden wie für eigenes. Wenn ihr Besuch z. B. die Mieträume oder das Treppenhaus in vorwerfbarer Weise beschädigt, sind sie dem Vermieter gegenüber so zum Ersatz verpflichtet, als hätten sie selbst die Schäden verursacht.

Umgekehrt sind Besucher/innen in den besonderen vertraglichen Schutzbereich des Mietverhältnisses einbezogen. Das ist beispielsweise dann von Bedeutung, wenn die Besucher wegen der Mangelhaftigkeit der Mietsache einen Schaden erleiden (z.B. sich aufgrund einer losen Treppenstufe etwas brechen). Sie können dann auch Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.

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Betriebskosten

Betriebskosten werden im § 1 BetrKV definiert: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (…) durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.” Die Betriebskostenarten sind in § 2 BetrKV aufgeführt.

Bis zum 31.12.2003 war der Katalog der umlegbaren Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthalten. Unsere Hinweise zur BetrKV gelten nachfolgend gleichermaßen für die Anlage 3 zu § 27 II. BV. Der Katalog der umlegbaren Betriebskosten beider Vorschriften unterscheidet sich nur geringfügig.

Beachten Sie die mietvertragliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten, denn nur die vertraglich vereinbarten Kosten dürfen vom Vermieter auf die Mieter_innen abgewälzt werden. Andere als in der BetrKV genannten Kosten dürfen nicht umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten müssen genau bezeichnet sein.

Kalte Betriebskosten sind:

  1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (in der Regel die Grundsteuer),
  2. die Kosten für
  3. Wasserversorgung
  4. Entwässerung
  5. Betrieb des Aufzugs
  6. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  7. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  8. Gartenpflege
  9. Beleuchtung
  10. Schornsteinreinigung
  11. Sach- und Haftpflichtversicherung
  12. Hauswart
  13. Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitbandkabelnetzes
  14. Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
  15. Sonstige Betriebskosten (z. B. die Kosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen und die Dachrinnenreinigung)

Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau kann der Vermieter zusätzlich ein Umlageausfallwagnis in Höhe von 2% der Betriebskosten fordern.

Umlagefähig sind nur Betriebskosten, die dem Vermieter laufend entstehen. Die Kosten müssen aber nicht monatlich oder jährlich anfallen. Beispiel: Die Kosten für das Reinigen oder Austauschen des Sands in einem Spielkasten, der zum Grundstück gehört, gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, auch wenn der Austausch nur alle drei Jahre erfolgt.

Neben diesen kalten Betriebskosten gibt es noch die warmen Betriebskosten – also die Heiz- und Warmwasserkosten (siehe hierzu auch die Infoschrift „Heizkostenabrechnung”).

Leerstandskosten trägt der Vermieter!

Auch wenn Wohnungen leer stehen, muss die Gesamtwohnfläche des Hauses (bzw. der Wirtschaftseinheit) bei der Aufteilung der Gesamtkosten auf jede Wohnung zugrunde gelegt werden. Wenn die (kalten) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Was gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten?

Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung und Verwaltung sind keine Betriebskosten. Wartungs- und Reinigungskosten hingegen sind umlagefähige Kosten. Besteht z. B. ein Vollwartungsvertrag für einen Aufzug, ist der Reparaturanteil aus den Kosten heraus zu rechnen. Kosten für den Hauswart, die durch Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten entstehen (z. B. Kontrolle und Beaufsichtigung von Handwerkern, Verteilen von Mieterhöhungsschreiben, Entgegennahme von Mängelanzeigen oder Durchführung von Wohnungsabnahmen), dürfen nicht auf die Mieter_innen verteilt werden. Auch dürfen Kosten für den Hauswart nicht doppelt abgerechnet werden: Wenn der Hauswart z. B. Arbeiten wie Hausreinigung oder Gartenpflege leistet, dürfen die dafür anfallenden Lohnkosten nicht noch ein zweites Mal unter der Position „Kosten für den Hauswart“ berechnet werden.

Die Ansprüche auf die Nachzahlung von Betriebskosten oder die Auszahlung eines Guthabens verjähren drei Jahre nach Zugang der Abrechnung bei den Mieter_innen. In diesem Fall müssen Sie eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung nicht mehr leisten – können aber auch Guthaben nicht mehr einfordern. Auch der Anspruch auf Abrechnung unterliegt der regelmäßigen Verjährung, das sollten Sie beachten, wenn Sie ein Guthaben erwarten. Lassen Sie sich unbedingt beraten!

Verjährung

Die Ansprüche auf die Nachzahlung von Betriebskosten oder die Auszahlung eines Guthabens verjähren drei Jahre nach Zugang der Abrechnung bei den Mieter_innen. In diesem Fall müssen Sie eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung nicht mehr leisten – können aber auch Guthaben nicht mehr einfordern. Auch der Anspruch auf Abrechnung unterliegt der regelmäßigen Verjährung, das sollten Sie beachten, wenn Sie ein Guthaben erwarten. Lassen Sie sich unbedingt beraten!

Beachten Sie bitte: Diese Infoschrift ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Zweifeln an der Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung sollten Sie sich persönlich beraten lassen. Bringen Sie hierzu bitte Ihren Mietvertrag, Nachträge hierzu und Ihre aktuelle Betriebskostenabrechnung mit. Um Unregelmäßigkeiten bei der Abrechnung aufzudecken, ist zusätzlich die Abrechnung des Vorjahres wichtig.

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Betriebskostenabrechnung

Sind die berechneten Kosten umlagefähig?

Der Vermieter darf nur diejenigen Kosten umlegen, die im Mietvertrag als Betriebskosten benannt sind, wobei ein Hinweis auf „Betriebskosten nach § 2 BetrKV“ (in bis zum 31. Dezember 2003 geschlossenen Mietverträgen auf Anlage 3 des § 27 der II. Berechnungsverordnung) ausreicht.

Umlagefähig sind nur Kosten, die tatsächlich entstanden sind.

Aber nicht alle entstandenen Kosten sind auch umlagefähig. Es dürfen nur Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung und bei ordnungsgemäßer Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Das sind Kosten, die ein wirtschaftlich denkender Vermieter auch dann verursachen würde, wenn er sie nicht an die Mieter_innen weitergeben könnte. Dieser Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist gesetzlich in § 556 Abs. 3 BGB festgelegt.

Allerdings bedeutet das nicht, dass er z. B. bei Dienstleistungen immer das billigste Angebot nehmen muss. Wenn aber die Beleuchtung eines Hauses ohne Grund durchgängig Tag und Nacht brennt, durch wiederholte Rohrbrüche (unterlassene Instandhaltung!) mehr Wasser verbraucht wird oder er zu viele Mülltonnen bestellt, handelt der Vermieter unwirtschaftlich. Weisen Sie ihn darauf hin!

In einem Rechtsstreit haben die Mieter_innen das unwirtschaftliche Handeln des Vermieters darzulegen. Sie sollten deshalb immer rechtzeitig Beweise sichern.

Anforderungen an die Abrechnung

Die Betriebskostenabrechnung muss in Textform erfolgen und den Mieter_innen zugehen (bei Mietermehrheit genügt die Abrechnung gegenüber einer/m Mieter/in); ein allgemeiner Aushang im Haus reicht nicht aus.

Folgende Angaben müssen in der Abrechnung enthalten sein:

eine Zusammenstellung der gesamten Betriebskosten des Hauses oder der Wirtschaftseinheit (die Gesamtkosten sind auch dann vollständig anzugeben, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind (BGH, VIII ZR 1/06) oder die Kosten auf eine kleinere Wirtschaftseinheit umgelegt werden (BGH, VIII ZR 261/06); es genügt nicht, nur die schon bereinigten Kosten anzuführen.)

  1. die Angabe, welcher Verteilerschlüssel zugrunde gelegt wurde und dessen Erläuterung
  2. die Berechnung des auf die Wohnung des Mieters/der Mieterin entfallenden Anteils der Betriebskosten
  3. die von dem Mieter/der Mieterin geleisteten Vorauszahlungen

Grundsätzlich gilt, dass jede Abrechnung klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein muss, so dass sie dem durchschnittlichen Verständnisvermögen von juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter_innen entspricht.

Eine Abrechnung, die diese Kriterien nicht erfüllt, ist formell unwirksam.

Aber auch wenn die Abrechnung die genannten Mindestanforderungen erfüllt, kann sie inhaltliche Fehler aufweisen (Näheres siehe unter „Belegeinsicht“).

Abrechnungszeitraum und Abrechnungsfrist

Der Abrechnungszeitraum ist konkret anzugeben. Grundsätzlich muss er 12 Monate betragen. Kürzere oder längere Zeiträume sind nicht zulässig. Aber: Keine Regel ohne Ausnahmen, lassen Sie sich beraten.

Beginnt der Mietvertrag im laufenden Jahr, muss der Abrechnungszeitraum ebenfalls zwölf Monate betragen. Die Betriebskosten sind dann für die entsprechende anteilige Nutzungsdauer zu berechnen. Wenn das Gebäude neu errichtet wurde und der Vermieter den üblichen Abrechnungszeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember wählt, sind vor der Bezugsfertigkeit keine umlagefähigen Betriebskosten angefallen, so dass nur über das sogenannte „Rumpfjahr“ abgerechnet wird.

Der Vermieter muss die einzelnen Kosten dem betreffenden Abrechnungszeitraum zuordnen. Er kann zwischen zwei Abrechnungsmethoden wählen: Abrechnen darf der Vermieter Kosten für die Leistungen, die im angegebenen Abrechnungszeitraum erbracht sind (Leistungsprinzip) oder Kosten, für die er im Abrechnungszeitraum Bescheide oder Rechnungen erhalten und bezahlt hat (Abflussprinzip).

Die Abrechnung muss den Mieter_innen binnen eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen.

Da in der Regel das Abrechnungsjahr mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, muss die Abrechnung bis zum 31. Dezember des darauf folgenden Jahres vorgenommen und den Mieter_innen zugegangen sein. Rechnet der Vermieter verspätet ab, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen – es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (Ausschlussfrist § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB). Ein Guthaben hingegen ist an die Mieter auszuzahlen, auch wenn die entsprechende Abrechnung verspätet eintrifft.

Tipp: Musterbrief zur verspäteten Betriebskostenabrechnung

Haben Sie in Unkenntnis der Ausschlussfrist auf eine verspätete Abrechnung des Vermieters Nachforderungen ausgeglichen, können Sie diese Zahlung zurückfordern.

Aufstellung der Kosten

Für jede Betriebskostenart hat der Vermieter anzugeben, welche Kosten im Abrechnungszeitraum angefallen sind. Manche darf er zusammenfassen, so z. B. die Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung. Eine Gegenüberstellung mit den Kosten des Vorjahres ist nicht erforderlich. Im eigenen Interesse sollten Sie aber immer die vorangegangene Abrechnung aufheben, um sie mit der neuen Abrechnung vergleichen zu können, denn bei überdurchschnittlichen Kostensteigerungen muss der Vermieter die Gründe dafür erläutern.

Abrechnung nach Wirtschaftseinheit

Grundsätzlich sollen Betriebskosten nach der kleinstmöglichen Abrechnungseinheit – möglichst dem Gebäude – abgerechnet werden. Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau kann die Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage einer Wirtschaftseinheit (bestehend aus mehreren Gebäuden) erfolgen. Dies setzt voraus, dass eine entsprechende Wirtschaftlichkeitsberechnung vorliegt und Eigentümer und Vermieter identisch sind.

Auch bei preisfreiem Wohnraum kann der Vermieter – sofern mietvertragliche Regelungen dem nicht entgegenstehen – nach einer Wirtschaftseinheit abrechnen, wenn die Gebäude einheitlich verwaltet werden, in unmittelbarem örtlichen Zusammenhang stehen und keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert bestehen.

Herausrechnen des Gewerbeanteils

Befinden sich Gewerberäume und Mietwohnungen in einem Haus, muss eine getrennte Berechnung nur dann erfolgen, wenn die Kosten der Gewerbemieter zu einer Mehrbelastung für
die Wohnungsmieter führen.

Befinden sich also in Ihrem Wohngebäude Gewerbemieter, die mehr Wasser verbrauchen oder mehr Abfall produzieren (z. B. Gaststätten, Blumenläden oder Friseursalons), sollten Sie die Abrechnung sorgfältig prüfen und auch in die Abrechnungsbelege Einsicht nehmen, um im Streitfall die höheren Kosten belegen zu können, da nach Auffassung des BGH zunächst die Mieter_innen darlegen und beweisen müssen, dass durch die Gewerbemieter eine ins Gewicht fallende Mehrbelastung für sie auftritt. Nur dann muss der auf die Gewerberäume entfallende Anteil an den Betriebskosten in der Abrechnung gesondert ausgewiesen und vor der Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen abgezogen werden (Vorwegabzug).

Hausmeisterkosten

Sind in den Hausmeisterkosten nicht umlagefähige Kosten enthalten, müssen sowohl die Gesamtkosten als auch die umlagefähigen Kosten ausgewiesen werden.

Aufzugswartung

Wurde für die Aufzugswartung ein Vollwartungsvertrag abgeschlossen, sind nur die Wartungskosten umlagefähig. Auch in diesem Fall muss der Vermieter die Gesamtkosten und die umlagefähigen Kosten aufführen.

Verteilung auf die Wohnungen

Die Gesamtkosten müssen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Denkbare Verteilerschlüssel sind:

  • die Wohnfläche
  • die Personenanzahl
  • die Anzahl der im Haus vorhandenen Wohnungen
  • die Miteigentumsanteile (bei vermieteten Eigentumswohnungen)

Welcher Verteilerschlüssel angewendet wird, kann zwischen den Mieter_innen und dem Vermieter für jede einzelne Betriebskostenart vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung muss jedoch vor einem Abrechnungszeitraum getroffen werden, ist also immer nur für die Zukunft gültig. Wurde nichts vereinbart, ist nach der Wohnfläche abzurechnen (§ 556 a Abs. 1 BGB).

Besonderheiten bei der Verteilung

Die Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen (z. B. für Wasser und Abwasser), können nach dem Verhältnis der Wohnflächen oder nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem unterschiedlichen Verbrauch/der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Hat der Vermieter in allen Wohnungen Kaltwasseruhren einbauen lassen, muss er verbrauchsabhängig abrechnen.

Die Aufzugskosten sind zwar nach dem Verhältnis der Wohnflächen umzulegen, Wohnungen im Erdgeschoss können aber von der Umlage ausgenommen werden.

Die Kosten einer maschinellen Wascheinrichtung dürfen bei öffentlich geförderten Sozialwohnungen nur auf die Benutzer/innen der Einrichtung umgelegt werden, und zwar in einem Maßstab, der dem unterschiedlich häufigen Gebrauch durch die einzelnen Benutzer Rechnung trägt.

Die monatlichen Grundgebühren für das Kabelfernsehen sind in jeweils gleicher Höhe auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen. Sonderregelung: Für öffentlich geförderte Sozialwohnungen wird die monatliche Grundgebühr zu gleichen Teilen nur auf die Mieter_innen umgelegt, die dem Anschluss zugestimmt haben.

Die Wartungskosten für Gasetagenheizungen und Gaswarmwassergeräte (Durchlauferhitzer) werden jeweils gesondert für jede Wohnung abgerechnet, wenn die Wohnungen einer Abrechnungseinheit unterschiedlich mit diesen Geräten ausgestattet bzw. solche Geräte nur in einzelnen Wohnungen vorhanden sind.

Achtung: Die Wartungskosten von Gasherden sind nicht umlagefähig.

Berechnung des Kostenanteils

Der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil an den Gesamtkosten einer Betriebskostenart ist unter Anwendung des Verteilerschlüssels konkret zu berechnen. Dabei ist die Gesamtwohnfläche oder die Gesamtzahl der im Haus lebenden Personen anzugeben, damit Sie die Verteilung nachvollziehen können. Eine Angabe „Gesamtkosten 100.000 Euro, davon entfallen auf Ihre Wohnung 2,5% = 2.500 Euro” reicht also keinesfalls.

Eine korrekte Verteilung könnte so aussehen:

  • Gesamtkosten der Müllentsorgung 2.000 Euro, geteilt durch 1.000 qm Gesamtwohnfläche = 2 Euro/qm; 2 Euro/qm multipliziert mit 100 qm Fläche Ihrer Wohnung = 200 Euro Anteil Ihrer Wohnung.
  • Gesamtkosten des Kabelfernsehens (Grundgebühr): 3.000 Euro, geteilt durch 30 angeschlossene Wohnungen = 100 Euro Anteil pro Wohnung.
  • Gesamtkosten für Wasserversorgung: 10.000 Euro, geteilt durch 100 im Haus lebende Personen = 100 Euro pro Person; 100 Euro x 3 in Ihrer Wohnung lebende Personen = 300 Euro Anteil Ihrer Wohnung.

Ist der auf Ihre Wohnung entfallende Anteil berechnet, müssen von diesem die von Ihnen im Abrechnungszeitraum geleisteten Vorauszahlungen abgezogen werden. Aus der Differenz dieser Beträge ergibt sich das Ihnen zustehende Guthaben oder die von Ihnen zu leistende Nachzahlung. Das Guthaben oder der Nachzahlungsbetrag ist in der Abrechnung anzugeben.

Fehler in den Betriebskosten

Irren ist menschlich – doch kann der Vermieter ohne Weiteres Fehler, die er in der Betriebskostenabrechnung gemacht hat, berichtigen?

Zur Beantwortung dieser Frage muss man zunächst folgende mietrechtliche Besonderheiten kennen. Erstens lassen sich Betriebskostenabrechnungsfehler in zwei Kategorien einteilen – in formelle und materielle (also inhaltliche) Fehler. Zweitens ist der Vermieter verpflichtet, die Abrechnung den Mieter_innen innerhalb der Ausschlussfrist zukommen zu lassen. Sodann lässt sich anhand des grundlegenden Urteils des BGHs (17.11.2004, AZ VIII ZR 115/04) Folgendes zusammenfassen:

Innerhalb der Ausschlussfrist darf der Vermieter selbst formell fehlerhafte Abrechnungen korrigieren bzw. eine zweite, formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellen (noch nicht abschließend geklärt aber ist, ob der Vermieter berechtigt ist die Abrechnung zu berichtigen, wenn Mieter_innen zuvor die Nachzahlung geleistet bzw. das Guthaben angenommen haben). Nach Ablauf der Ausschlussfrist kann er lediglich materielle Fehler berichtigen.

Liegt also nach Abschlussfrist eine formell fehlerhafte Abrechnung vor, so müssen Mieter_innen für den Fall, dass diese mit einem Nachzahlungsbetrag endet, diesen nicht bezahlen. Diese Regelung soll Mieter_innen davor schützen, dass der Vermieter kurz vor Fristablauf irgendeine (falsche) Kostenzusammenstellung vorlegt, um die Ausschlussfrist zu umgehen. Die inhaltlichen Fehler kann der Vermieter zeitnah nach Ablauf der Ausschlussfrist berichtigen. Der BGH hält hier 3 Monate für ausreichend (Urt. v. 05.07.2006, AZ VIII ZR 220/05).

Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung dadurch aber zu finanziellen Lasten der Mieter_innen, so kann der Vermieter diesen Betrag nur verlangen, wenn er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Das ist z.B. der Fall, wenn ein Stromversorger seine ursprüngliche Rechung korrigiert. Verändert sich das Ergebnis der Abrechnung nach der Korrektur zugunsten der Mieter_innen, so ist dieser Betrag stets an die Mieter_innen auszuzahlen.

So leicht die Feststellung ist, ob die Ausschlussfrist abgelaufen ist, so schwer ist die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern. Wir empfehlen Ihnen insofern, eine Beratungsstelle aufzusuchen und sich beraten zu lassen.

Leerstandskosten trägt der Vermieter!

Auch wenn Wohnungen leer stehen, muss die Gesamtwohnfläche des Hauses (bzw. der Wirtschaftseinheit) bei der Aufteilung der Gesamtkosten auf jede Wohnung zugrunde gelegt werden. Wenn die (kalten) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

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Betriebskostenerhöhung

Unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung erhöhen?

Mit der Betriebskostenabrechnung kommt oftmals nicht nur eine Nachzahlung, sondern auch eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung. Mieter_innen werden aufgefordert, zukünftig höhere monatliche Betriebskostenvorauszahlungen zu zahlen.

Nach § 560 Abs. 4 BGB können monatliche Vorauszahlungsbeträge angehoben werden, wenn eine Abrechnung vorgelegt wurde und sich aus ihrem Ergebnis die Notwendigkeit einer Erhöhung ergibt (also wenn die Abrechnung mit einem Nachzahlungsbetrag endet). Dazu muss die Abrechnung aber logischerweise nicht nur formell, sondern auch inhaltlich richtig sein. Denn die Erhöhung muss im Verhältnis zu dem Nachzahlungsbetrag stehen.

Sind aber die in der Abrechnung berücksichtigten Kosten falsch, so ist der Nachzahlungsbetrag ebenso falsch und das Erhöhungsverlangen des Vermieters ebenso. Im Extremfall ergibt sich unter Berücksichtigung richtiger Werte gar kein Nachzahlungsbetrag, sondern ein Guthaben. In diesem Fall ist eine Erhöhung gar nicht gerechtfertigt. Die Anpassung der Vorauszahlungen verfolgt ja den Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen. Dies hat der BGH (Urt. v. 15.05.2012, AZ VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11) bestätigt und seine bisherige, anderslautende Rechtsprechung aufgegeben.

Um Ihre Abrechnung vollständig überprüfen zu lassen, empfehlen wir Ihnen, nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung eine Beratungsstelle aufzusuchen.

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Betriebskostenpauschale

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?

Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete).

Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt. Bis 1996 wurden im Mietspiegel Westberlins Bruttokaltmieten ausgewiesen. Durch Abzug der Betriebskostenpauschale von den Mietwerten konnte die ortsübliche Vergleichsmiete für Nettomieten ermittelt werden.

Seit 1998 werden Nettokaltmieten ausgewiesen. Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ: VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden. Seit dem Berliner Mietspiegel 2007 werden die Betriebskostenpauschalen deswegen nicht mehr veröffentlicht.

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Betriebskostenvorauszahlung

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?

Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete). Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt.

Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden.

Vorauszahlungen und Umlageverfahren

Unter einer Vorauszahlung für Betriebskosten ist ein gesondert neben der Nettomiete zu zahlender Betrag für Betriebskosten zu verstehen, über die abgerechnet werden muss.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass für Betriebskosten Vorauszahlungen geleistet werden, muss der Vermieter über die Betriebskosten jährlich abrechnen.

Änderung der Vorauszahlung

Nach einer Abrechnung kann eine Änderung der Höhe Ihrer Vorauszahlung für die Betriebskosten nötig werden – sei es wegen Preisänderungen oder wegen eines veränderten Verbrauchs im Abrechnungsjahr. Diese Anpassung der Vorauszahlung nach oben oder nach unten kann sowohl vom Vermieter als auch von den Mieter_innen, vorgenommen werden. Die Anpassung muss der tatsächlichen Entwicklung angemessen sein und ist dem anderen Vertragspartner durch eine Erklärung in Textform mitzuteilen (§ 560 Abs. 4 und 5 BGB).

Tipps

Wie überprüfen Sie die Betriebskostenabrechnung? Wird zuviel gefordert?

In den letzten Jahren sind die Betriebskosten stärker als die Nettokaltmiete und die allgemeinen Lebenshaltungskosten angestiegen. Daher werden die Betriebskosten oft als „zweite Miete” bezeichnet.

Nach § 535 BGB hat der Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten“, also die Betriebskosten, zu tragen. Nach § 556 BGB kann jedoch im Mietvertrag vereinbart werden, dass „der Mieter Betriebskosten (…) trägt“, entweder als Bestandteil der Bruttokaltmiete, als Pauschale oder als Vorauszahlungen.

Diese Infoschrift wendet sich an alle Mieter_innen, die neben ihrer Nettomiete Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten leisten, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Sie können sich gern auch die PDF-Version der Infoschrift herunterladen und ausdrucken. Für Heiz- und Warmwasserkosten siehe unsere Infoschrift „Heizkostenabrechnung”.

Bei der Abrechnung unterlaufen Vermietern oft Fehler. Es ist also wichtig, die Betriebskostenabrechnungen gewissenhaft zu überprüfen, um festzustellen, ob die Abrechnung formell ordnungsgemäß, die Kosten umlagefähig und von der Höhe her berechtigt sind. Diese Infoschrift soll Ihnen bei der Überprüfung helfen, wir empfehlen jedoch, bei Unklarheiten oder Streit mit dem Vermieter eine Beratungsstelle aufzusuchen.

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Bruttokaltmiete

Wie unterscheidet sich die Bruttokaltmiete von der Bruttowarmmiete?

Unter einer Bruttokaltmiete versteht man die Kaltmiete/Nettomiete
zuzüglich der kalten Betriebskosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung (ohne Heizung und Warmwasser). Nicht enthalten sind Untermietzuschlag oder Teilgewerbezuschlag sowie andere (besonderen Leistungen geschuldete) Zuschläge zur Miete. Die Bruttokaltmiete wird auch Teilinklusivmiete genannt.

Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, wird über die kalten Betriebskosten nicht gesondert abgerechnet – der Vermieter muss und darf keine Betriebskostenabrechnung erstellen, eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung jedoch schon.

Vergleiche auch Bruttowarmmiete.

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Bruttokaltmiete Bruttowarmmiete

Wie unterscheidet sich die Bruttokaltmiete von der Bruttowarmmiete? Unter einer Bruttokaltmiete versteht man die Kaltmiete/Nettomiete zuzüglich der kalten Betriebskosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung (ohne Heizung und Warmwasser). Nicht enthalten sind Untermietzuschlag oder Teilgewerbezuschlag sowie andere (besonderen Leistungen geschuldete) Zuschläge zur Miete. Die Bruttokaltmiete wird auch Teilinklusivmiete genannt. Ist eine Bruttokaltmiete vereinbart, wird über die kalten Betriebskosten nicht gesondert abgerechnet – der Vermieter muss und darf keine Betriebskostenabrechnung erstellen, eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung jedoch schon. Vergleiche auch Bruttowarmmiete.

Bruttowarmmiete

Wie unterscheidet sich die Bruttowarmmiete von der Bruttokaltmiete?

Die Bruttowarmmiete besteht aus der Nettomiete und allen Nebenkosten im Sinne von § 2 Betriebskostenverordnung. Ist eine solche Miete vereinbart, muss und darf der Vermieter keine Betriebskostenabrechnungen erstellen.

Da nach der HeizkostenV aber über die Heiz- und Warmwasserkosten immer abgerechnet werden muss, ist die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete im Allgemeinen nicht mehr zulässig. Sie muss in eine Bruttokaltmiete umgedeutet werden, sodass stets eine Heizkostenabrechnung zu erstellen ist (es sei denn, in der Wohnung wird eine Gasetagenheitzung oder ein Ofen benutzt).

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Bürgschaft

Welche Bürgschaftsarten gibt es? Welche Risiken geht der Bürge ein?

Durch eine Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge gemäß § 765 BGB gegenüber dem Gläubiger, für die Verbindlichkeiten eines anderen einzustehen. Bei der Mietbürgschaft übernimmt beispielsweise ein Dritter die Haftung für die Mietschulden der Mieter_innen und ggf. für Schadensersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis (z.B. wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen).

Die Bürgschaft ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erklärt, d.h. wenn das Schriftstück dem Vermieter vom Bürgen übergeben wurde.

Es ist zwischen einer Ausfallbürgschaft (Regelfall) und einer selbstschuldnerischen Bürgschaft (muss gesondert vereinbart werden) zu unterscheiden.

Ausfallbürgschaft

Bei der Ausfallbürgschaft muss der Vermieter sich erst an die Mieter_innen halten und kann erst nach erfolgloser Zwangsvollstreckung gegen jene an den Bürgen herantreten.

Selbstschuldnerische Bürgschaft

Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann der Vermieter ohne Weiteres gegen den Bürgen vorgehen und muss nicht erst erfolglos versuchen, die Forderung bei den Mieter_innen einzutreiben. Der Bürge verzichtet in diesem Fall auf die sogenannte Einrede der Vorausklage.

Der Umfang der Bürgschaft erstreckt sich regelmäßig auch auf die Kosten der Rechtsverfolgung (d.h. auf die Gerichts- und Anwaltskosten sowie die Kosten der Zwangsvollstreckung).

Bürgschaft als Mietsicherheit

Als Mietsicherheit ist eine Bürgschaft nur in der Höhe von maximal drei Nettomieten zulässig (§ 551 BGB). Wurde eine höhere Mietsicherheit vereinbart als gesetzlich zulässig, ist die Vereinbarung nicht gänzlich unwirksam. Die Mietsicherheit wird dann auf die gesetzliche Höhe begrenzt und Mieter_innen können den darüber hinausgehenden Betrag vom Vermieter zurückfordern.

Wird eine Barkaution in gesetzlich zulässiger Höhe und zusätzlich eine Bürgschaft als Mietsicherheit vereinbart, liegt eine Übersicherung vor. Dennoch ist die Vereinbarung über die Barkaution wirksam, lediglich die Bürgschaftsvereinbarung ist gemäß § 551 Abs. 4 BGB von Beginn an nichtig (BGH, Urt. v. 30.06.2004, AZ: VIII ZR 243/03).

Vorsicht: Wenn dem Vermieter freiwillig und unaufgefordert zusätzlich eine Bürgschaft angeboten wird, bleibt neben der Kautionsvereinbarung auch die Bürgschaftsvereinbarung wirksam. Weitere Informationen sind in unserer Infoschrift „Mietsicherheit“ zu finden.

Tipp: Die Übernahme einer Bürgschaft ist keine „Formalität“, sondern kann dazu führen, dass der Bürge auf der Forderung nebst Kosten für die Rechtsverfolgung sitzen bleibt, wenn die Mieter_innen nicht zahlen. Die Beträge können sich gerade bei der Mietbürgschaft sehr schnell summieren.

Da es auf ein Verschulden der Mieter_innen nicht ankommt, nützt es auch nichts, wenn diese anfangs besonders nett oder zuverlässig erscheinen. Ausschlaggebend ist allein die Zahlungsfähigkeit, und die kann durch Verlust des Arbeitsplatzes oder durch sonstige Umstände schnell eintreten. Aus diesem Grunde sollte sich jede(r) genauestens überlegen, ob und für wen er /sie eine (Miet-)Bürgschaft übernimmt.

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Concierge

Sind Kosten für einen Concierge, Doorman oder Pförtner
von den Mieter_innen zu tragen?

Da derartige Kosten in der Aufzählung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV nicht enthalten sind, können sie, wenn überhaupt, nur im Rahmen der „sonstigen Betriebskosten“ umgelegt werden.

Die vorhandene Rechtsprechung zu diesem Thema ist uneinheitlich. Der BGH hat vor einiger Zeit lediglich festgestellt, dass die Umlagefähigkeit sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet (Urt. v. 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04). Das LG Berlin hat hingegen entschieden, dass Doormankosten auch formularmäßig abgewälzt werden können, wenn permanent die Gefahr besteht, dass sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman auch für die Entgegennahme von Postsendungen, die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht (Urt. v. 04.01.2007, AZ: 67 S 287/06).

Auch das AG Mitte hat entschieden, dass Doormankosten formularmäßig umgelegt werden können, wenn die Bewachung der Sicherheit der Mieter_innen dienen soll (Urt. v. 23.06.2006, AZ: 11 C 84/06). Die 29. Kammer des LG Berlin hat in einer Entscheidung mit der Formulierung „die Kosten für eine Überwachungsfirma sind nicht Hauswartskosten, sondern allenfalls sonstige Betriebskosten, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind“ zumindest die Möglichkeit einer Umlagefähigkeit von Wachschutzkosten eröffnet (GE 2005, S. 237 f.). Zwei Wochen später hat dagegen die 64. Kammer des LG Berlin entschieden, dass Wachschutzkosten nicht vom Betriebskostenkatalog der BetrKV erfasst sind (MM 2004, S. 76 f.).

Zusammenfassend lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt festhalten, dass eine Umlage von Pförtner-, Wachschutz- und Doormankosten nur möglich ist, wenn derartige Dienste der Sicherheit der Mieter_innen dienen und hierzu auch erforderlich sind sowie eine eindeutige ausdrückliche Umlageregelung im Mietvertrag vorhanden ist. Zu Letzterem hat das AG Charlottenburg entschieden, dass die Umlagefähigkeit der Kosten des „Pförtners“ nicht die Möglichkeit eröffnet, Kosten eines „Wachschutzes“ umzulegen (Urt. v. 30.01.2007, AZ: 224 C 276/06).

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Contracting

Was ist Contracting und welche Kosten fallen hierunter für die Mieter_innen an?

Unter Contracting / Nahwärme versteht man wenn der Hauseigentümer mit einem Wärmelieferanten einen Vertrag abschließt, der letzteren berechtigt, das Haus mit Wärme (und Warmwasser) zu beliefern. Im Grunde handelt es sich also um gewerbliche Wärmelieferung.

Der sogenannte Wärmepreis setzt sich zusammen aus einem Grund- und einem Arbeitspreis, wobei er neben reinen Brennstoffkosten auch Instandhaltungs- und Kapitalkosten, Unternehmergewinn und Abschreibungen enthält. Mieter_innen haben dabei keinen Anspruch darauf zu erfahren, wie sich der jeweilige Wärmepreis zusammensetzt (BGH WuM 79, 175).

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Heizkostenabrechnung

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Dachgeschosswohnung

Welche Rechte haben Mieter_innen, wenn der Vermieter das Dachgeschoss ausbauen will? Welche baurechtlichen Regelungen gelten?

Vor einigen Jahren boomte der Dachgeschossausbau in Berlin. Grund dafür waren nicht nur die besonderen Förderungen und bauordnungsrechtliche Erleichterungen, sondern auch die Attraktivität für geschlossene Immobilienfonds. Zur Erleichterung des Dachgeschossausbaus hat der Gesetzgeber im § 573 b BGB ein Teilkündigungsrecht für mietvertraglich garantierte Dachbodennutzungen verankert.

Dachgeschosswohnungen haben allerdings Mängel, die Mieter_innen bzw. Käufer oft übersehen: Viele dieser Wohnungen sind im Sommer aufgeheizt, erweisen sich im Winter als nicht genügend isoliert und versprechen mehr Wohnkomfort als sie wirklich bieten. Vor allem wenn man bedenkt, dass viele von ihnen nicht durch einen Aufzug zu erreichen sind.

Sollte der Vermieter den Ausbau des Dachbodens vorhaben, so empfehlen wir den Mieter_innen, in ihrem Mietvertrag nachzuprüfen, ob der Dachboden als Nebenraum mitvermietet wurde. Ist dies der Fall, so muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Teilkündigung aussprechen, bevor er mit den Arbeiten überhaupt beginnen darf. Hatten die Mieter_innen vor dem Umbau den Dachboden als Nebenraum gemietet, so mindert der Wegfall des Nebenraums den Wert der Wohnungen. Mieter_innen können folglich einen Anspruch auf dauerhafte Mietsenkung haben und sollten dies auf jeden Fall – und insbesondere bei kleinen Wohnungen – prüfen und verlangen.

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Die Ausbauarbeiten an sich sind fast immer mit großen Belästigungen für die Mieter_innen verbunden. Angemessene Mietminderungen als Ausgleich für die Beeinträchtigungen betragen in der Regel nicht unter 25% und können bis zu 60% erreichen. Die Mieter_innen sollten daneben stets ihre Hausratversicherung darüber informieren, dass ein Gerüst am Haus angebracht wurde, denn es besteht dann erhöhte Einbruchgefahr.

Nicht selten werden die darunter liegenden Wohnungen durch den Umbau unbewohnbar und auf diese Weise ein gewünschter Auszug der Mieter erzwungen.

Baurechtlich gelten für einen Dachgeschossausbau die Anforderungen, die zum Zeitpunkt des Ausbaus auch ein Neubau zu erfüllen hat (mit Ausnahme, dass in Berlin kein Aufzug nachgerüstet werden muss). Der Boden von neu gebauten Dachgeschosswohnungen muss also die jeweils geltenden Schallschutzanforderungen erfüllen (siehe auch BGH, Urt. v. 06.10.2004, AZ: VIII ZR 355/03). Die DIN 4109 legt für normalen Trittschallschutz von Wohnungstrenndecken einen Grenzwert von 53 dB (Schallschutzstufe I), für erhöhten Schallschutz 46 dB (Schallschutzstufe II) fest. Zum Vergleich: Eine Holzbalkendecke eines Gründerzeitaltbaus, die nicht verändert wurde, weist einen Trittschallschutz von ca. 66 dB auf (bei Trittschallschutz gilt: Je kleiner die Zahl, desto besser.) Bei einem Dachgeschossausbau wird häufig der Schallschutz mangelhaft ausgeführt. Mieter_innen bleibt dann die Möglichkeit der Mietminderung, aber auch der Ärger über die geräuschvollen „Obermieter“.

in Beratungsstellen erhält man zu den hier dargestellten Problematiken Rat und Unterstützung.

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Dachrinnenreinigung

Sind Dachrinnenreinigungskosten auf alle Mieter_innen umlegbar?

Die Kosten, die durch die Dachrinnenreinigung entstehen, gelten als „sonstige Betriebskosten“. Deshalb gilt wie bei allen „sonstigen Betriebskosten“:

Sie sind nur umlegbar, wenn dies im jeweiligen Mietvertrag vereinbart worden ist. Dann müssen unter den „sonstige Betriebskosten“ die Dachrinnenreinigungskosten vermerkt sein. Solange im Mietvertrag nur „sonstige Betriebskosten“ steht oder die Dachrinnenreinigungskosten nicht in der Liste der „sonstigen Betriebskosten“ enthalten sind, müssen die Mieter_innen sich an diesen Kosten nicht beteiligen.

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Daueraufnahme

Dürfen Mieter_innen andere Personen in ihre Wohnung dauerhaft aufnehmen?

Mieter_innen sind im Allgemeinen berechtigt, all die Personen in die Wohnung aufzunehmen, mit denen sie ihr Leben und ihre Wohnung teilen wollen. Allerdings besteht bei dauerhafter Aufnahme gegebenenfalls eine Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter. Unproblematisch ist die Daueraufnahme von Familienangehörigen, insbesondere Ehegatten, minderjährigen Kindern – auch Pflegekindern – und von Hausangestellten.

Streitig ist, ob die Mieter_innen unabhängig von der Erlaubnis des Vermieters familienfremde Personen auf Dauer und zur gemeinsamen Haushaltsführung in der Wohnung aufnehmen dürfen. Die Frage stellt sich insbesondere für Verlobte oder Lebensgefährten. Einigen Gerichten zufolge handelt es sich hierbei um eine genehmigungspflichtige Gebrauchsüberlassung der Mietsache an Dritte, während andere Gerichte zum Ergebnis gekommen sind, dass es sich insoweit nur um die erlaubnisfreie Überlassung unselbständigen Gebrauchs handele. Allerdings ist auch nach der erstgenannten Ansicht zu berücksichtigen, dass insbesondere bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften ein Anspruch der Mieter_innen auf die Erteilung der Erlaubnis besteht.

Zu unterscheiden ist die Daueraufnahme von Besuch.

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Dauernutzungsvertrag

Welche Rechte und Pflichten egeben sich aus einem “(Dauer-)Nutzungsvertrag”? Wie ist das Verhältnis zu der Genossenschaftsmitgliedschaft?

Wohnungsbaugenossenschaften nennen die Verträge, die sie mit ihren Mitgliedern über die Überlassung von Wohnraum abschließen, in der Regel nicht “Mietverträge”, sondern “(Dauer-)Nutzungsverträge”. Zu ihrer rechtlichen Bewertung hat das OLG Karlsruhe ausgeführt:

“Den wesentlichen Inhalt dieses Vertrags bildet die entgeltliche Überlassung von Wohnraum. Der gesamte Vertrag ist im Wesentlichen genauso gestaltet wie jeder gewöhnliche Wohnraummietvertrag. Die abweichende Terminologie hinsichtlich seiner Bezeichnung hat keine rechtliche Bedeutung. (…) Die einzige grundlegende Abweichung von einem gewöhnlichen Wohnraummietvertrag liegt in der Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft. (…) Diese Abrede (…) gibt dem Vertrag jedoch kein Gepräge, das ihn grundlegend von einem Mietverhältnis unterscheidet. Maßgebend für den Rechtscharakter eines Vertrags ist der seine Grundlage bildende Leistungsinhalt. Der Nutzungsvertrag begründet aber ausschließlich schuldrechtliche, für ein Mietverhältnis typische Rechtsbeziehungen zwischen den Vertragspartnern.” (RE WuM 1985,78).

Kurzum: Der Vertrag zwischen einer Genossenschaft und den Genossen ist ein Mietvertrag und für ihn gilt das Mietrecht, auch wenn er Nutzungsvertrag genannt wird. “Die einzige grundlegende Abweichung”, von der im Rechtsentscheid gesprochen wird, nämlich “die Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft”, ist ebenfalls nicht außerhalb der mietrechtlichen Systematik angesiedelt, wie sich leicht zeigen lässt.

Der § 573 des BGB regelt die ordentliche Kündigung der Vermieters. Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein sogenanntes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt hat,

2. der Vermieter die Räume für sich oder seine Angehörigen benötigt oder

3. an “einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung” gehindert ist.

Während es kommerzielle Vermieter in der Regel schwer haben, ein “berechtigtes Interesse” neben den gesondert aufgeführten Kündigungsgründen geltend zu machen, kann sich eine Genossenschaft bei beendeter Mitgliedschaft mitunter darauf berufen, dass Bedarf anderer Genossenschaftsmitglieder an der Wohnung besteht.

Jedoch ist das Mietverhältnis nicht nur ein Anhängsel der Mitgliedschaft und endet nicht automatisch mit ihrer Auflösung. Wer die Genossenschaftsmitgliedschaft gekündigt hat, kündigt damit noch lange nicht die Wohnung. Manch ein Genossenschaftsvorstand mag zwar durchaus ein Interesse daran haben, gekündigten Mitgliedern die Wohnung zu entziehen, doch solches Interesse ist alles andere als “berechtigt”. Die ehemaligen Genossen sind durch das Mietrecht ebenso geschützt wie andere Mieter_innen. Der Unterschied besteht nur darin, dass ihr Vermieter als “berechtigtes Interesse” einen – quasi – “genossenschaftlichen Eigenbedarf” geltend machen kann, wenn andere Genossenschaftsmitglieder einen Bedarf an einer Wohnung haben und für sie keine andere zur Verfügung steht. Aber auch dann, und das ist ganz entscheidend, gelten die Regeln des Mietrechts weiterhin. Die Gründe sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben, gegebenenfalls vor Gericht nachzuweisen und dass die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, versteht sich von selbst.

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DDR

Welche Besonderheiten bezüglich Schönheitsreparaturen und Kündigungsfristen gelten für Mieter_innen mit DDR-Mietverträgen?

Schönheitsreparaturen
Mit Beschluss vom 16.10 2008 (AZ: 8 RE – Miet 7674/00)  hat das Kammergericht entschieden, dass Mieter_innen mit DDR-Mietverträgen bei Auszug grundsätzlich nicht dazu verpflichtet sind, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wobei es stets auf den konkreten Wortlaut der Vereinbarung im jeweiligen Mietvertrag ankommt. Befindet sich in einem vor dem 03.10.1990 geschlossenen Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung zu den Schönheitsreparaturen, so behält diese ihre Geltung.

Die zwei gängigsten Mietvertragsvereinbarungen bezüglich der Schönheitsreparaturen in DDR-Mietverträgen waren “Der Mieter ist nicht zur malermäßigen Instandhaltung verpflichtet” oder “Für die malermäßige Instandhaltung während der Dauer des Mietverhältnisses ist der Mieter verantwortlich.” Aus ihnen ergibt sich für die Mieter_innen keine Pflicht, die Schönheitsreparaturen bei Mietvertragsende vorzunehmen. Der Grund hierfür ist, dass laut § 104 ZGB der Vermieter bei Neuvermietung den neuen Mieter_innen die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand übergeben muss.  Somit muss der Vermieter die Wohnung vor Neubezug bei Bedarf auch auf eigene Kosten renovieren. Mieter_innen, die noch einen Altmietvertrag haben, müssen ausschließlich während des Mietverhältnisses streichen.

Kommen Mieter_innen dieser Pflicht nicht nach, so kann der Vermieter ggf. Schadensersatzansprüche geltend machen. Dies ist dann der Fall, wenn durch die Nichtdurchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit die Wohnung so Schaden genommen hat, dass eine reine malermäßige Instandsetzung nicht mehr ausreicht (s. zu diesem Thema auch den Tipp “Besenrein”).

Kündigungsfrist

Für Mieter_innen mit DDR – Mietverträgen gilt weiterhin die kurze und mieterfreundliche Kündigungsfrist des DDR-Zivilrechts weiter. Sie beträgt lediglich 14 Tage.

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Doorman

Sind Kosten für einen Concierge, Doorman oder Pförtner von den Mieter_innen zu tragen?

Da derartige Kosten in der Aufzählung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV nicht enthalten sind, können sie, wenn überhaupt, nur im Rahmen der „sonstigen Betriebskosten“ umgelegt werden.

Die vorhandene Rechtsprechung zu diesem Thema ist uneinheitlich. Der BGH hat vor einiger Zeit lediglich festgestellt, dass die Umlagefähigkeit sich nach den Umständen des Einzelfalls richtet (Urt. v. 05.04.2005, AZ: VIII ZR 78/04). Das LG Berlin hat hingegen entschieden, dass Doormankosten auch formularmäßig abgewälzt werden können, wenn permanent die Gefahr besteht, dass sich unbefugte Personen Zutritt zu dem Gebäude verschaffen können und der Doorman auch für die Entgegennahme von Postsendungen, die Wahrnehmung von Ableseterminen und die Aufbewahrung von Schlüsseln zur Verfügung steht (Urt. v. 04.01.2007, AZ: 67 S 287/06).

Auch das AG Mitte hat entschieden, dass Doormankosten formularmäßig umgelegt werden können, wenn die Bewachung der Sicherheit der Mieter_innen dienen soll (Urt. v. 23.06.2006, AZ: 11 C 84/06). Die 29. Kammer des LG Berlin hat in einer Entscheidung mit der Formulierung „die Kosten für eine Überwachungsfirma sind nicht Hauswartskosten, sondern allenfalls sonstige Betriebskosten, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt sind“ zumindest die Möglichkeit einer Umlagefähigkeit von Wachschutzkosten eröffnet (GE 2005, S. 237 f.).

Zwei Wochen später hat dagegen die 64. Kammer des LG Berlin entschieden, dass Wachschutzkosten nicht vom Betriebskostenkatalog der BetrKV erfasst sind (MM 2004, S. 76 f.). Zusammenfassend lässt sich zum gegenwärtigen Zeitpunkt festhalten, dass eine Umlage von Pförtner-, Wachschutz- und Doormankosten nur möglich ist, wenn derartige Dienste der Sicherheit der Mieter_innen dienen und hierzu auch erforderlich sind sowie eine eindeutige ausdrückliche Umlageregelung im Mietvertrag vorhanden ist. Zu Letzterem hat das AG Charlottenburg entschieden, dass die Umlagefähigkeit der Kosten des „Pförtners“ nicht die Möglichkeit eröffnet, Kosten eines „Wachschutzes“ umzulegen (Urt. v. 30.01.2007, AZ: 224 C 276/06).

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Doppelvermietung

Was versteht man unter einer Doppelvermietung und welche Rechtsfolgen ergeben sich aus ihr?

Eine Doppelvermietung ist die mehrfache Vermietung ein und derselben Wohnung. Sämtliche Mietverträge sind wirksam und jede/r der Mieter_innen hat einen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Letztendlich kann sie aber nur eine/r bewohnen und das ist, wer zuerst in den tatsächlichen Besitz der Wohnung gelangt. Die Vertragserfüllung gegenüber den anderen Mieter_innen ist dem Vermieter dann nicht mehr möglich.

Man muss unterscheiden, ob die betroffene Wohnung bereits bewohnt ist oder noch leer steht.

Durch einen Mietvertrag mit neuen Interessenten können die bereits in der betroffenen Wohnung lebenden Mieter_innen selbstredend nicht verdrängt werden. Für sie ändert sich rein gar nichts. Die „neuen“ Mieter_innen hingegen haben ein Problem: Sie können die Wohnung nicht beziehen. Da die Mietsache für sie also mit einem sogenannten Rechtsmangel behaftet ist, können sie gegen den Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen. Sie müssen auch nicht die im Mietvertrag vereinbarte Miete zahlen (s. auch OLG Zweibrücken, Urt. v. 19.05.2004, AZ: 4 U 100/03).

Die leer ausgegangenen Mieter_innen sollten dem Vermieter eine Frist setzen, in welcher dieser ihnen den Besitz an der Wohnung beschaffen muss. Läuft die Frist erfolglos ab, können die Mieter_innen kündigen. Auf diese Fristsetzung können Mieter_innen verzichten, wenn es dem Vermieter unmöglich ist, den Besitz zu beschaffen oder er dies endgültig verweigert. Die Mieter_innen können aber auch fristlos kündigen, wenn sie nämlich eine andere Wohnung anmieten und beziehen müssen oder wenn sie terminlich an den unmöglichen Einzug gebunden waren und die Wohnung infolgedessen für sie nicht mehr interessant ist.

Steht die Wohnung leer, so können die Mieter_innen nach herrschender Ansicht den Vermieter nicht an der Überlassung an den „Konkurrenten“ hindern, indem sie gegen den Vermieter ein Verfügungsverbot im einstweiligen Verfahren erwirken (KG Berlin, Urt. v. 25.01.2007, AZ: 8 W 7/07; LG Hamburg, Urt. v. 10.01.2008, AZ: 334 O 259/07; OLG Koblenz, Urt. v. 25.10.2007, AZ: 5 U 1148/07). Der Vermieter soll vielmehr entscheiden können, wem er die Wohnung überlässt und an wen er Schadensersatz leistet.

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Schadensersatz bei Doppelvermietung

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Eheleute

Sind beide Ehegatten Mieter/in, wenn nur einer im Mietvertrag als Mieter steht? Was gilt für den Fall einer Scheidung?

Unterschreibt nur ein Ehepartner einen Mietvertrag, so wird auch nur er/sie Mieter/in dieser Wohnung. Der Ehepartner, der/die nicht unterzeichnet hat, darf auch miteinziehen und muss den Mietvertrag auch nicht im Nachhinein unterzeichnen. Die Aufnahme des Ehegatten kann der Vermieter nur im Ausnahmefall verhindern.

Kommt es zu einer Scheidung, so muss entschieden werden, wer in der Wohnung bleiben wird. Auch der Ehegatte, der/die den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, kann das Mietverhältnis weiterführen.

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Eigenbedarf

Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Ein Vermieter kann den Mieter_innen den Wohnraum kündigen und das Mietverhältnis beenden, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt. Dies folgt aus der Formulierung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Allgemein wird dieser Kündigungsgrund als “Eigenbedarf” bezeichnet.

Der Vermieter ist berechtigt, sich auf Eigenbedarf zu berufen, wenn er dafür vernünftige, nachvollziehbare Gründe vorweisen kann. Grundsätzlich ist bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs zunächst einmal auf die Interessenlage des Vermieters abzustellen, was sich schon aus seinem Eigentumsrecht heraus begründet. Der Vermieter ist berechtigt, immer dann zu kündigen, wenn er oder seine Familienangehörigen aus konkreten und billigenswerten Gründen die von Mieter_innen innegehaltene Wohnung beanspruchen. Dies ist grundsätzlich
nicht der Fall, wenn z. B.

1. der Vermieter sich mithilfe der Eigenbedarfskündigung lediglich der Mieter_innen entledigen will, wenn diese ihm „unlieb“ geworden sind;

2. die vom Vermieter beanspruchte Wohnung von der Größe her nicht zur Anzahl der Bewohner, die von der Kündigung begünstigt werden, passt – wobei deren Lebensplanung und -umstände bei der Bewertung Beachtung finden müssen;

3. der Vermieter an Stelle der Kündigung nicht eine in demselben Haus leer stehende Wohnung bezieht;

4. der Grund, aus welchem gekündigt wird, nicht realisierbar ist;

5. der Vermieter die Wohnung für unbefristete Zeit vermietet hat und schon zu Vertragsschluss feststand, dass er Eigenbedarf anmelden wird.

Der Kündigungsgrund muss im Kündigungsschreiben dargelegt werden. Ist dies nicht der Fall oder ist die Angabe nicht ausreichend konkret, wird die Kündigung unwirksam und der Vermieter kann dies nicht dadurch heilen, dass er Gründe nachschiebt. Er ist auch nicht berechtigt, Gründe auszutauschen. Er darf die Gründe jedoch im Nachhinein ergänzen und genauer bestimmen. Das Gericht überprüft im Fall eines Prozesses ausschließlich die im Kündigungsschreiben genannten Gründe.

Sollte die Eigenbedarfskündigung rechtens sein, jedoch für die betroffenen Mieter_innen eine “besondere Härte” darstellen, so haben sie die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen. Vor Gericht werden die Mieter_innen außerdem selbstredend mit ihren Einwänden gegen die Kündigung gehört.

Will nicht der Vermieter selbst in seine Wohnung einziehen, sondern ein “Familienangehöriger” des Vermieters, so zählen zu den Familienangehörigen – juristisch gesehen – die Eltern des Vermieters, seine Kinder und auch seine Geschwister. Familienangehörige in diesem Sinne sind wohl auch solche Personen, denen gegenüber der Vermieter rechtlich oder moralisch zu einer Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet ist.

Stellt wiederum das Kündigungsverbot für den Vermieter eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, so kann er sich doch auf Eigenbedarf berufen. Dies ist jedoch nur dann der Fall, wenn der Vermieter einen erheblich dringenderen Wohnungsbedarf hat als die Mieter_innen. Wie bereits oben dargestellt, sind Mieter_innen im Fall nicht zu rechtfertigender Härte durch die Sozialklausel geschützt – siehe dazu § 574 BGB und unsere Infoschrift “Kündigung“.

Im Übrigen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn der Eigenbedarf gar nicht bestand, sondern nur vorgetäuscht wurde. Der Schadensersatz kann auch darin bestehen, dass die ehemaligen Mieter_innen wieder in ihre Wohnung einziehen dürfen.

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Eigenleistung

Wie sind Sach- und Arbeitsleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen?

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter die von seinem Personal erbrachten Sach- und Arbeitsleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen darf. Wenn also der Vermieter selbst oder aber sein Personal gewisse Tätigkeiten erbracht hat (insbesondere Hausmeister-, Gartenpflege oder Hausreinigungstätigkeiten), ist der Vermieter berechtigt, ein auf Basis der erbrachten Leistungen erstelltes Angebot eines Unternehmens als Kosten in der Betriebskostenabrechnung anzusetzen. Das bedeutet, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung zum Teil Kosten ansetzen darf, die bei Erbringung der Leistungen durch einen Dritten entstanden wären. Diese Regelung soll die Abrechnung für den Vermieter vereinfachen. (Urt. v. 14.11.2012, AZ:VIII ZR 41/1)

Schlüsselbegriffe: Betriebskosten,Eigenleistung,Vermieter

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Eigentümerwechsel

Tipps für Mieter_innen, deren Haus (oder Wohnung) verkauft wird – und was vorsorglich beachtet werden sollte

In den letzten Jahren hat der Verkauf von Wohnungen in Berlin stark zugenommen. Viele ehemals kommunale Wohnungen gehören nun privaten Kapitalgesellschaften, vor allem Immobilienfonds, und diese verkaufen einen großen Teil der Wohnungen weiter. Manche Wohnungen werden in Eigentumswohnungen umgewandelt und veräußert, zum Teil an sogenannte Kapitalanleger. Es kann schnell passieren, dass die von Ihnen bewohnte Wohnung den Eigentümer wechselt (manchmal sogar mehrmals in kurzen Abständen) und Sie so mit einem neuen Mietvertragspartner konfrontiert sind. Manche werden dem alten Vermieter keine Träne nachweinen. Wer aber mit dem bisherigen Vermieter gut ausgekommen ist, wird sich Sorgen machen. Denn meistens bedeutet ein Eigentümerwechsel für die Mieter_innen nichts Gutes: Die neuen Vermieter werden in aller Regel versuchen, ihre Einnahmen rasch zu steigern, z. B. durch Mieterhöhungen, Modernisierung oder Umwandlung in Eigentumswohnungen und deren Verkauf.

Dass Mieter_innen „verkauft“ worden sind, erfahren diese oft erst durch einen Brief oder gar nur durch einen Aushang im Hausflur: Der neue Eigentümer verlangt, dass Sie die Miete künftig auf sein Konto überweisen. Und da fangen die Probleme auch schon an …

Sie können die Infoschrift „Eigentümerwechsel“ auch als PDF-Dokument herunterladen und ausdrucken.

Was wird aus dem Mietverhältnis?

Lassen Sie sich nicht verunsichern. Kauf bricht nicht Miete, das ist gesetzlich geregelt (§ 566 BGB).

Wird das Haus oder eine Wohnung verkauft, tritt der Erwerber (d. h. der neue Eigentümer) anstelle des bisherigen Vermieters in den abgeschlossenen Mietvertrag ein.

Das Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Erwerber über, und dieser kann sich nicht etwa darauf zurückziehen, dass er vom Mietverhältnis und von den darin getroffenen Vereinbarungen oder von den vom bisherigen Vermieter erteilten Erlaubnissen keine Kenntnis hatte.

Dieser Grundsatz gilt auch in Fällen, in denen Erben ein Haus übernehmen oder für Zwangsversteigerungen.

An wen die Miete zahlen?

Ein neuer Eigentümer hat es meist eilig, die Miete zu kassieren. So versucht mancher schon als Eigentümer aufzutreten, noch bevor der Kauf rechtswirksam geworden ist.

Unser Rat: Lediglich die Kenntnis über den Eigentümerwechsel verpflichtet Sie nicht, die Miete sofort an den Erwerber zu zahlen. Teilt Ihnen der vorherige Vermieter jedoch schriftlich mit, dass er das Haus verkauft hat und fordert Sie dazu auf, die Miete an den neuen Vermieter zu zahlen, sollten Sie dieser Aufforderung unbedingt folgen.

Ignorieren Sie diese Aufforderung und zahlen Sie trotzdem weiterhin an den alten Vermieter, kann es passieren, dass der neue Vermieter ebenfalls die Miete einfordert und Sie ein zweites Mal zahlen müssen.

Nach Mitteilung vom Eigentumsübergang sind Sie von der Mietzahlung an den Erwerber nur für den laufenden Monat befreit.

Ausnahme: Sie erhalten erst nach dem 15. des Monats vom Verkauf der Wohnung bzw. des Hauses Kenntnis.

An seine Aufforderung bleibt der alte Vermieter gebunden (§ 566 e BGB), selbst wenn der Eigentümerwechsel später scheitert.

Teilt Ihnen der Erwerber mit, dass er nunmehr der neue Eigentümer und somit Ihr neuer Vermieter ist, an den die Miete zu entrichten ist, muss er seine Berechtigung nachweisen: Der Erwerber ist erst Eigentümer (und damit Vermieter), wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Lassen Sie sich bei Verkäufen den Eigentumsübergang durch einen Grundbuchauszug
nachweisen.

Aber: Der Verkäufer (d. h. der Alteigentümer) kann seine Ansprüche auf die Mieteinnahmen auch an den Erwerber abtreten oder diesen bevollmächtigen, seine Rechte aus dem Mietvertrag bereits vor dem Eigentumsübergang wahrzunehmen. Auch das ist Ihnen gegenüber in geeigneter Weise nachzuweisen. Mit voreiligen Mietzahlungen an den neuen Eigentümer sollten Sie also vorsichtig sein, damit Sie nicht an den Falschen zahlen. Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich in einer unserer Beratungsstellen beraten.

Achtung: Bei einer Zwangsversteigerung wird der Erwerber bereits mit Zuschlag Eigentümer und damit Vermieter; der Beschluss ist als Nachweis ausreichend.

Bei einem Eigentumsübergang durch Erbschaft werden die Erben sofort Eigentümer/Vermieter, hier genügt die Vorlage eines Erbscheins bzw. eines notariell eröffneten Testaments.

Fehlen die erforderlichen Nachweise (und haben Sie nach einem Verkauf durch Einsichtnahme ins Grundbuch festgestellt, dass der neue Eigentümer noch nicht eingetragen ist), zahlen Sie Ihre Miete vorerst weiter an den alten Vermieter. Ist dies nicht möglich, können Sie die Miete zunächst auch auf einem gesonderten Konto abrufbereit „parken“.

Verlangen mehrere angebliche Vermieter, dass Sie die Miete an sie zahlen und können Sie keine Klarheit erzielen, sollten Sie die Miete beim zuständigen Amtsgericht (in Berlin: AG Tiergarten, Turmstraße 91, 10548 Berlin) hinterlegen.

Lassen Sie sich beraten!

Volle Vermieterrechte erst nach Grundbucheintragung

Solange der Erwerber nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat er im Haus nichts zu sagen. Er darf weder die Wohnungen betreten noch Schlösser auswechseln oder gar Bau- bzw. Abrissarbeiten beginnen. Nur wenn er nachweislich im Auftrag Ihres Vermieters handelt, kann er schon vor erfolgter Grundbucheintragung tätig werden.

Achtung: Die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags oder die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch machen den Erwerber noch nicht zum Eigentümer. Vom Kaufvertrag bis zur Eintragung im Grundbuch können Monate vergehen. Der Zeitpunkt der Grundbucheintragung ist deswegen so wichtig, weil der neue Eigentümer vor seiner Eintragung z. B. keine Mieterhöhungserklärung oder Modernisierungsankündigung verschicken darf. Tut er es trotzdem, sind diese unwirksam, sofern er hierzu vom Verkäufer nicht ausdrücklich bevollmächtigt wurde.

Aber: Beachten Sie die oben genannten Ausnahmen für Erwerber im Rahmen der Zwangsversteigerung und für Erben.

Wenn sich die Person, die sich als neuer Eigentümer ausgibt, nicht schriftlich legitimieren kann und im Haus unbefugt tätig wird oder gar Mieter_innen bedroht, sollten Sie die Polizei rufen.

Unsere Empfehlung: Verständigen Sie sich mit Ihren Nachbarn. Gemeinsam wird es Ihnen leichter gelingen, den neuen Eigentümer – wenn nötig – in seine gesetzlichen Schranken zu weisen.

Einsicht ins Grundbuch nehmen

Zu Ihrer eigenen Sicherheit ist es ratsam und mitunter unabdingbar, dass Sie selbst oder einer Ihrer Nachbarn Einsicht ins Grundbuch nehmen. Sie sind als Mieter_innen dazu jederzeit berechtigt und müssen nur Personalausweis und Mietvertrag vorlegen. Die Adresse und Öffnungszeiten Ihres Grundbuchamts können Sie bei Ihrem zuständigen Amtsgericht erfragen (oder im Internet einsehen).

Hüten Sie Ihren Mietvertrag!

Nicht nur, wenn Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkauft wird, sollten Sie Ihren Mietvertrag sorgsam hüten! Geben Sie ihn niemals aus der Hand, sondern machen Sie sich eine Kopie und verwahren Sie das Original an einem sicheren Ort, denn der neue Vermieter übernimmt Ihnen gegenüber alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters (§ 566 Abs.1 BGB). Deshalb bleibt auch Ihr alter Mietvertrag – so wie er ist – gültig, unabhängig davon, wie häufig die Vermieter wechseln. Sie müssen jedoch damit rechnen, dass der neue Eigentümer versuchen wird, Ihnen einen neuen Vertrag aufzudrängen. Doch jeder neue Vertrag kann Ihnen Nachteile bringen. Wenn Sie, aus welchen Gründen auch immer, zu einer Änderung Ihres Mietvertrags oder gar zu einem Neuabschluss aufgefordert werden, sollten Sie sich deshalb unbedingt anwaltlich beraten lassen.

Achtung: Auch für mündlich geschlossene Mietverträge gilt, dass sie nach einem Eigentümerwechsel gültig bleiben.

Mietunterlagen ordnen

Wichtig ist, dass Sie alle Ihre Rechte dem neuen Eigentümer gegenüber beweisen können. Sie müssen damit rechnen, dass er Ihr Mietverhältnis überprüft (auch durch eine Wohnungsbesichtigung, s. u.) und versucht, Schwachstellen zu finden und auszunutzen. Sie sollten deshalb alle Ihre Mietunterlagen, sofern noch nicht geschehen, schnellstens ordnen. Hierzu gehört:

wichtige Schriftstücke kopieren und die Originale gesondert verwahren und

in einem Ordner alle Mietunterlagen chronologisch sammeln (Kopie des Mietvertrags, jeden Briefwechsel und jede Mieterhöhung, ggf. Protokolle, Fotos, Zeugenaussagen).

Bei allen wichtigen Schreiben an den Vermieter müssen Sie beweisen können, dass er diese erhalten hat. Am einfachsten gelingt Ihnen dies:

durch Einschreiben mit Rückschein oder

durch persönliche Empfangsbestätigung des Vermieters oder des Beauftragten des Vermieters (z. B. Verwalter oder Poststelle bei Wohnungsbaugesellschaften) auf der Kopie Ihres Schreibens oder

durch Einwurf in den Briefkasten des Vermieters unter Zeugen (der Zeuge muss den Inhalt des Schreibens kennen und sollte möglichst kein Verwandter sein).

Haben Sie mit dem alten Vermieter mündliche Vereinbarungen getroffen, sollten Sie sich diese möglichst noch schriftlich von ihm bestätigen lassen oder zusammen mit Zeugen in einem Protokoll Zeit, Ort und Inhalt der Absprache festhalten und vom Zeugen unterschreiben lassen.

Umgang mit Besichtigungen

Der Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung ist erfahrungsgemäß mit Besichtigungen verbunden. Der bisherige Vermieter will Interessenten die Wohnung zeigen oder der neue Vermieter schickt einen Architekten oder Mitarbeiter der Hausverwaltung zur Begutachtung.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Besuche rechtzeitig und schriftlich bei Ihnen anzumelden. Rechtzeitig heißt: mindestens einen Tag bzw. zwei Tage vorher oder – wenn Sie berufstätig sind – drei bis vier Tage vorher. Nur der Vermieter oder sein Bevollmächtigter (z. B. der Hausverwalter) darf Ihnen einen Besuch zur Wohnungsbesichtigung oder zur Durchführung von Baumaßnahmen ankündigen. Wenn Handwerker, Architekten, Makler oder Kaufinteressenten sich selbst ankündigen, sind Sie also keineswegs verpflichtet, diesen Zutritt zu Ihrer Wohnung zu gewähren. Sie müssen den Besichtigungstermin Ihres Vermieters – für einen Besuch Ihres Vermieters selbst oder eines von ihm Beauftragten – nicht unbedingt akzeptieren. Ist der vorgeschlagene Termin unpassend, unterbreiten Sie schriftlich einen Gegenvorschlag mit zwei bis drei Ausweichterminen, die innerhalb der nächsten Tage liegen.

Wenn Ihre Wohnung oder Ihr Haus verkauft oder versteigert werden soll und die Interessenten bei Ihnen auftauchen, sollten Sie diesen kurz, aber unmissverständlich klarmachen, dass Sie in Ihrer Wohnung bleiben wollen und Ihre Rechte kennen. Es kann Ihnen auch niemand verwehren, die Besucher in sachlicher Form auf bestehende Mängel von Haus und Wohnung hinzuweisen und ihnen diese vor Augen zu führen.

Wenn Sie mit einer Häufung von Besichtigungsterminen rechnen müssen, sollten Sie gleich vorsorgen, damit diese nicht in Dauerstress ausarten: Teilen Sie dem Vermieter mit, dass Sie ihm pro Woche an einem bestimmten Tag zwei bis drei Stunden Gelegenheit zu Besichtigungen geben, sofern er Ihnen spätestens drei Tage vorher die Besucher schriftlich ankündigt. Lassen Sie dann nicht mehr als drei bis vier Personen auf einmal herein und führen Sie diese gemeinsam durch die Wohnung. Weitere wichtige Informationen sowie Musterbriefe finden Sie in unserer Infoschrift „Zutritt und Besichtigung“.

Eigentumswechsel ist kein Kündigungsgrund

Weder nach dem Verkauf noch nach der Versteigerung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung und auch nicht im Fall einer Erbschaft hat der Erwerber das Recht, das Mietverhältnis mit Ihnen unter Berufung auf den Erwerb einfach zu kündigen. Der neue Vermieter kann das bestehende Mietverhältnis nur aus den gesetzlich genannten Gründen und mit den gesetzlichen bzw. vertraglich vereinbarten (längeren) Fristen kündigen.

Kündigung nach Zwangsversteigerung

Nach einer Zwangsversteigerungverkürzen sich lediglich alle Kündigungsfristen auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 57 a Zwangsversteigerungsgesetz). Der Erwerber ist aber an die gesetzlichen Kündigungsgründe gebunden, und Ihnen bleiben alle Möglichkeiten des Widerspruchs.

Kündigung wegen Eigenbedarfs

Auch
bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs des neuen Vermieters sollten Sie nicht kopflos werden: Lassen Sie sich umgehend beraten, welche Schritte Sie dagegen unternehmen können. Wurde die von Ihnen gemietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, während Sie bereits in ihr wohnten, genießen Sie einen besonderen Kündigungsschutz. Der neue Vermieter darf frühestens drei Jahre nach der Umwandlung (bzw. bei Sozialwohnungen frühestens nach Ablauf der Bindungsfrist) wegen Eigenbedarfs kündigen. Diesen Kündigungsschutz können die Landesregierungen auf bis zu zehn Jahre ausdehnen (§ 577 a BGB).

In Berlin gilt seit dem 1. September 2011 in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Pankow, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg eine Kündigungssperrfrist von sieben Jahren, da dort die „ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet“ ist. Diese Vorschrift gilt bis zum 31. August 2018.

Weitere Informationen finden Sie in unseren Infoschriften „Kündigung durch den Vermieter“ und „Umwandlung und Wohnungsverkauf“.

Mit Mieterhöhung rechnen

Der neue Vermieter hat kein Sonderrecht zur Mieterhöhung. Doch Sie müssen damit rechnen, dass er versuchen wird, vom alten Vermieter nicht ausgeschöpfte oder versäumte Mieterhöhungen nachzuholen. Wappnen Sie sich und gehen Sie zur Beratung! Näheres zur Mieterhöhung können Sie in unserer Infoschrift „Mieterhöhung“ nachlesen.

Kaution bleibt sicher

Die Rückgabe der Mietsicherheit (zuzüglich Zinsen) schuldet grundsätzlich derjenige, der zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe Vermieter ist. Seit dem 1. September 2001 (Mietrechtsreform) ist der Erwerber gemäß § 566a BGB nach dem Verkauf einer Wohnung oder eines Gebäudes zur Rückgabe der Mietsicherheit (Kaution) verpflichtet. Er muss die Kaution sogar dann zurückzahlen, wenn sie ihm vom früheren Eigentümer nicht übergeben wurde. Das gilt auch bei mehreren Verkäufen (BGH, Urteil vom 1. Juni 2011, AZ: VIII ZR 304/10).

Achtung: Die Regelung gilt nicht rückwirkend für Grundstücksveräußerungen vor dem 1. September 2001. In diesen Fällen haftet der Erwerber für die Kaution nur, wenn er sie auch vom Verkäufer übernommen oder sich ihm gegenüber zur Auszahlung der Kaution verpflichtet hat. Die Mieter_innen müssen das beweisen (BGH, Urteil vom 28. September 2005, AZ: VIII ZR 372/04).

Falls Sie die Kaution vom Erwerber nicht zurückerhalten können, haftet der frühere Vermieter für deren Rückzahlung. Das gilt freilich dann nicht, wenn Sie sich mit der Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber einverstanden erklärt haben.

Will sich der Verkäufer gegen zukünftige Rückforderungsansprüche absichern und händigt den Mieter_innen die Mietkaution einschließlich der bisher aufgelaufenen Zinsen aus, kann der Erwerber von den Mieter_innen nicht verlangen, dass diese eine Mietsicherheit an ihn leisten (LG Berlin, Urteil vom 15. März 2011, AZ: 65 S 283/10).

Wird das Haus oder die Wohnung unter Zwangsverwaltung gestellt, können die Mieter_innen die Übergabe der Kaution an den Zwangsverwalter fordern. Der Zwangsverwalter tritt für die Dauer der Beschlagnahme in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 152 ZVG). Er ist den Mieter_innen gegenüber auch dann zur Herausgabe der geleisteten Mietsicherheit verpflichtet, wenn er diese nicht vom Vermieter erhalten hat. Weiteres zur Kaution entnehmen Sie bitte unserer Infoschrift „Mietsicherheit“.

Betriebs- und Heizkostenabrechnung

Bei Vermieterwechsel hat der alte Vermieter für die Zeiträume abzurechnen, die bis zum Eigentumsübergang beendet sind. Nur wenn sich der neue Vermieter gegenüber dem Verkäufer verpflichtet, die Abrechnung auch für den bereits abgeschlossenen Abrechnungszeitraum vorzunehmen, ist er dazu verpflichtet. Dann muss er natürlich auch ein möglicherweise entstehendes Guthaben auszahlen. Tritt der neue Eigentümer während der Abrechnungsperiode in das Mietverhältnis ein, muss er über den gesamten Zeitraum abrechnen und bei der Abrechnung auch alle bis dahin gezahlten Vorschüsse berücksichtigen und ein eventuelles Guthaben auszahlen.

Beispiel: Wenn der Eigentümerwechsel am 1. Juni 2011 erfolgt, muss der alte Vermieter die Betriebskostenabrechnung nur noch für das Jahr 2010 erstellen (vorausgesetzt die Abrechnungszeiträume entsprechen den Kalenderjahren). Für das Jahr 2011 muss der neue Vermieter die Betriebskostenabrechnung erstellen, auch wenn er von Januar bis Mai noch gar nicht Eigentümer war.

Mängelbeseitigung

Da der neue Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag eintritt, hat er auch bereits bestehende Mängel zu beseitigen. Also können Sie auch Mietminderungsansprüche gegenüber dem neuen Eigentümer geltend machen. Selbst Ansprüche auf Aufwendungsersatz können Sie vom neuen Vermieter verlangen (die Aufwendungen können entstanden sein, weil Sie einen Mangel selbst haben beseitigen lassen, nachdem der Vermieter mit der Beseitigung im Verzug war). Sie sind nicht dazu verpflichtet, können aber Ihrem neuen Vermieter die bestehenden Mängel noch einmal anzeigen und die Mängelbeseitigung verlangen, auch wenn Sie dies bereits gegenüber dem alten Vermieter getan haben. Vielleicht veranlasst der neue Vermieter ja daraufhin die längst fällige Mängelbeseitigung.

Haben Sie gegenüber dem alten Vermieter Ansprüche auf Verwendungsersatz (z. B. aus genehmigter Mietermodernisierung) oder bereits fällige Schadensersatzansprüche, müssen Sie diese noch gegenüber dem alten Vermieter durchsetzen. Hierfür hat der neue Vermieter nicht einzutreten.

Achtung: Es gilt die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Kenntnis vom Eigentumsübergang. Sie sollten sich also rechtzeitig beraten lassen.

Keller und Dachboden

Wenn der neue Eigentümer eine Modernisierung oder Umwandlung beabsichtigt, wird er versuchen, im Keller und im Dachgeschoss „freie Bahn“ zu schaffen.

Sorgen Sie deshalb dafür, dass Ihr Keller verschlossen und mit Ihrem Namen versehen ist. Sie können auch vorsorglich ein Schild anbringen: „Bei unbefugtem Öffnen oder Betreten erfolgt Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs und Sachbeschädigung!“

Wenn Sie das Recht haben, den Dachboden als Trockenraum, Speicher o. Ä. zu nutzen, sollten Sie die Schlüssel nicht aus der Hand geben und den neuen Vermieter schriftlich auf Ihr Zugangsrecht hinweisen.

Auch der neue Vermieter hat die Möglichkeit, nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Abstellräume, Keller oder Dachboden) zu kündigen, wenn er diese zu Wohnungen ausbauen oder Wohnraum mit Nebenräumen ausstatten will (Teilkündigung § 573 b BGB). Er muss dabei die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten beachten. Bei einer solchen Teilkündigung haben Sie das Recht, Widerspruch einzulegen, und Sie können eine Mietsenkung durchsetzen.

Lassen Sie sich also nicht überrumpeln und verteidigen Sie Ihr Recht – notfalls auch vor Gericht – und lassen sich hinsichtlich der zweckmäßigen Vorgehensweise anwaltlich beraten.

Keine Verhandlungen an der Haustür

Ein Verkauf ist oft der Startschuss für einschneidende Veränderungen im Haus: Der neue Vermieter versucht, in seinem Sinne Ordnung zu schaffen. Mancher versucht es auch mit Überredung und Überrumpelung an der Haustür – z. B. wenn er Ihre Unterschrift für eine Mieterhöhung oder für Baumaßnahmen will. Unterschreiben Sie nichts „zwischen Tür und Angel“! Nehmen Sie sich ausreichend Zeit zum Überlegen. Nichts ist so eilig, als dass nicht genug Zeit für Sie wäre, sich erst beraten zu lassen. Dulden Sie deshalb keine Überraschungsbesuche oder bedrängende Telefonanrufe! Sie können sich einfach vor Belästigung und Überrumpelung schützen, indem Sie Ihrem Vermieter mündlich oder schriftlich erklären: „Wenn Sie etwas von mir wollen,
teilen Sie mir das bitte schriftlich mit.“ (Siehe hierzu auch unsere Infoschrift „Zutritt und Besichtigung“.)

Übrigens: Ein Vertrag, der bei Gelegenheit eines nicht vereinbarten Hausbesuchs des Vermieter geschlossen wird, fällt in den Geltungsbereich des Haustürwiderrufsrechts (§ 312 BGB), d. h. Sie können innerhalb von zwei Wochen den Vertrag/die Vereinbarung schriftlich widerrufen. Die kurze Frist gilt nur, wenn Sie über das Widerrufsrecht belehrt wurden.

Aber Vorsicht: Das Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften greift nur, wenn Ihr Vermieter als Unternehmer (§ 14 BGB) handelt. Vermietet er nur eine oder wenige Wohnungen längerfristig, handelt er nicht geschäftsmäßig. Deshalb sollten Sie immer sehr genau überlegen, bevor Sie bei einem Vermieterbesuch in Ihrer Wohnung einen neuen Mietvertrag, Änderungen zu Ihrem Mietvertrag oder andere Vereinbarungen und Erklärungen unterschreiben.

Haben Sie voreilig doch eine Unterschrift geleistet und kommen Ihnen danach Zweifel, sollten Sie unverzüglich anwaltlichen Rat einholen.

Terror gegen Mieter_innen

Manchmal kommt es leider vor, dass neue Vermieter das Ziel haben, Mieter_innen zu vertreiben oder einzuschüchtern und deshalb auch vor gewaltsamen Übergriffen gegen Mieter_innen und deren Eigentum nicht zurückschrecken. Wann immer Ihr Vermieter Sie bedroht, Ihr Hausrecht nicht respektiert oder sich an Ihrem Eigentum vergreift – egal, ob es sich in Ihrer Wohnung, Ihrem Keller, auf Ihrem Dachboden, im Hausflur oder auf dem Hof befindet –, haben Sie das Recht, die Polizei zu rufen und Anzeige zu erstatten. Dies gilt auch, wenn der Vermieter ohne Genehmigung Umbau- oder Abrissarbeiten oder offensichtliche Zerstörungen durchführt. Wichtig ist, dass Sie sich rechtzeitig an die Berliner MieterGemeinschaft e. V. wenden. Wir werden Ihnen im Fall von Schikanen und Gewalttätigkeiten im möglichen Umfang rechtliche und praktische Hilfe geben, beispielsweise Sie auch bei der Organisation und Durchführung von Hausversammlungen unterstützen.

Der Aushang folgender Warnung kann helfen, einen neuen Vermieter und dessen Helfer abzuschrecken und in die Schranken zu weisen:

Musteraushang:

Warnung!

Wir machen unseren Vermieter, dessen Mitarbeiter und von ihm beauftragte Handwerker darauf aufmerksam, dass wir den Zutritt zu unserer Wohnung, zu unserem Dachboden und unserem Keller nur nach schriftlicher, begründeter Anmeldung gestatten. Sollten unsere Räume ohne unsere Zustimmung betreten werden, so werden wir unverzüglich Strafanzeige wegen Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) bzw. wegen Sachbeschädigung und Diebstahls erstatten. Unsere Anzeige wird sich ggf. sowohl gegen den richten, der unsere Räume selbst betreten oder dabei geholfen hat (§§ 25, 26 StGB), als auch gegen den Vermieter/ Hausverwalter/ Bauleiter usw., der dazu angestiftet hat (§ 26 StGB).

Stefanie Standfest

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Eigentumswohnung

Wie ist das rechtliche Verhältnis zwischen Mieter_innen und Eigentümergemeinschaften?

Die deutsche Rechtsordnung, wie sie seit 1900 im BGB festgeschrieben ist, bindet Gebäude als wesentliche Bestandteile an die Grundstücke. An wesentlichen Bestandteilen kann kein gesondertes Eigentum begründet werden. Erst 1951 durchbrach das WoEigG diesen Grundsatz und schuf durch rechtssystematisch komplizierte Konstruktionen die Möglichkeit des Sondereigentums (§ 1 WoEigG).

Nur jeweils zwischen den Mieter_innen und den Wohnungseigentümern bestehen die mietrechtlichen Beziehungen. Sie richten sich ausschließlich nach Gesetz und Mietvertrag und unterscheiden sich in keiner Weise von denen in Miethäusern mit nur einem Hauseigentümer / Vermieter.

Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft binden grundsätzlich nur die Eigentümer und haben keine unmittelbar zwingende Wirkung für die Mieterschaft. Insbesondere ersetzen solche Beschlüsse niemals eine ordnungsgemäße Abrechnung über die Betriebskosten.

Andererseits können die Mieter_innen von dem Eigentümer verlangen, dass er notwendige Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft einfordert und gegebenenfalls auch gerichtlich einklagt.

Dennoch sind diese Mietverhältnisse faktisch dadurch benachteiligt, dass die Mieter wesentlich stärker durch Kündigung wegen Eigenbedarfs bedroht sind als die Mieter_innen in einem Miethaus mit nur einem Hauseigentümer / Vermieter.

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Einliegerwohnung

Wann spricht man von einer Einliegerwohnung und welche rechtlichen Besonderheiten gelten hier?

Bei einer Einliegerwohnung handelt es sich um eine Wohnung innerhalb eines Hauses, das ansonsten ausschließlich vom Vermieter selbst bewohnt wird. In diesen Fällen gelten erleichterte Möglichkeiten, den Mieter_innen zu kündigen.

Während der Vermieter grundsätzlich einen Kündigungsgrund benötigt, darf er den Mieter_innen einer Einliegerwohnung grundlos kündigen. Als Ausgleich dazu verlängert sich die Kündigungsfrist für den Fall, dass der Vermieter keinen Grund angegeben hat, um weitere 3 Monate (§ 573 a BGB).

Das erleichterte Kündigungsecht des Vermieters greift allerdings nicht, wenn der Vermieter zwei von drei Wohnungen in einem Haus selbst bewohnt (BGH, Urt. v. 17.11.2010, AZ: VIII ZR 90/10).

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Einstweilige Verfügung

Wie können sich Mieter_innen gegen Handlungen des Vermieters, durch die ihre Rechte beeinträchtigt werden, kurzfristig zur Wehr zu setzen?

Um nur einige Beispiele zu nennen, wann das nötig erscheint: Abbrucharbeiten am Haus, Abstellen der Heizung im Winter, Austausch der Schlösser an der Wohnung, usw.

In solchen Fällen mit erhöhter Dringlichkeit kann durch ein gerichtliches Eilverfahren ein vorläufiger Rechtsschutz in Form einer einstweiligen Verfügung erwirkt werden. Derartige Verfahren regeln einen Streitfall nur vorläufig und die einstweiligen Verfügungen ergehen – zum Teil ohne mündliche Verhandlung – sofort oder innerhalb weniger Tage.

Das Gericht prüft den Inhalt des Verfügungsgesuchs auf dessen Schlüssigkeit. Das Verfügungsgesuch (in unseren Fällen: der Mieter_innen) ist juristisch
schlüssig, wenn allein nach dem, was der Antragssteller (Mieter/in) vorbringt, Verfügungsanspruch und -grund vorliegen. Ein Verfügungsanspruch ist ein Anspruch des Antragstellers (Mieter/in) gegen den Antragsgegner (Vermieter), der nicht auf Geld gerichtet ist. Ein Verfügungsgrund liegt vor, wenn ohne die einstweilige Verfügung Gefahr für die Durchsetzung des Anspruchs besteht.

Langwierige Beweisaufnahmen sind nicht möglich, daher müssen die Tatsachen, die den Anspruch begründen, vorläufig nur glaubhaft gemacht werden. Der Begriff “glaubhaft” bedeutet hier, dass ein geringerer Grad an Wahrscheinlichkeit benötigt wird.

Mit der Zustellung ist die einstweilige Verfügung regelmäßig vollzogen und muss daher befolgt werden. Ansonsten droht ein Ordnungsgeld.

Der Vermieter kann aber Widerspruch einlegen, wenn die einstweilige Verfügung ohne mündliche Verhandlung ergangen ist. Ein solcher Widerspruch hat zwar keine aufschiebende Wirkung (sprich: die einstweilige Verfügung gilt trotzdem weiter), aber auf Antrag kann das Gericht die Vollstreckung einstellen, bis über den Widerspruch entschieden ist. Erging die einstweilige Verfügung nach einer mündlichen Verhandlung oder wurde sie nach einem eingelegten Widerspruch bestätigt, ist gegen sie nur noch die Berufung möglich. Dieses Verfahren wird unabhängig von einem Hauptsacheverfahren fortgeführt.

Zur Einleitung eines solchen Hauptsacheverfahrens (d.h. eines regulären Klageverfahrens über den strittigen Gegenstand) können Mieter_innen durch den Vermieter gezwungen werden. Weigern sich die Mieter_innen, kann die Aufhebung der einstweiligen Verfügung beantragt werden und es drohen Schadensersatzansprüche. In der Regel wird auf das Hauptsacheverfahren verzichtet, da im Eilverfahren die Tatsachen recht oberflächlich überprüft werden, die Rechtslage hingegen eindeutig beurteilt wird.

Es versteht sich von selbst, dass solche Verfahren nicht ohne juristischen Beistand angestrengt werden sollten, der Besuch einer Beratungstelle ist daher unvermeidlich.

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Einwendungsfrist

Müssen Mieter_innen, die gegen ihre Betriebs- oder Heizkostenabrechnung vorgehen wollen, eine Frist beachten?

Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechung müssen Mieter_innen dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 S. 6 BGB). Die Frist beginnt jedoch erst zu laufen, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorgelegt worden ist (BGH, Urteil v. 8.12.2010, AZ: VIII ZR 27/10).

Nach Ablauf dieser Frist können Mieter_innen gegen die Abrechnung nicht mehr vorgehen. Ausgenommen hiervon ist jedoch der Fall, dass die Mieter /innen die Verspätung ihrer Einwendung nicht zu vertreten haben.

Die Einwendungsfrist gilt für alle Mängel einer Abrechnung, also auch für den Fall, dass aufgrund bestimmter Vereinbarungen im Mietvertrag bestimmte Kostenarten auf die Mieter_innen nicht umlegbar sind. Auch in diesem Fall müssen die Mieter_innen dem Vermieter mitteilen, dass diese Kostenarten nicht von ihnen zu tragen sind (BGH, Urt. v. 12.01.2011, AZ: VIII ZR 148/10).

Achtung: Die Einwendungsfrist hat keine Gültigkeit für den preisgebundenen Wohnraum (BGH, Urt. v. 20.07.2005, AZ: III ZR 371/04).

Schlüsselbegriffe: Betriebskosten,Heizkosten,Nebenkosten,Einwendung,Einwendungsfrist

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Energieausweis

Was ist der Sinn und Zweck eines Energieausweises? Wie kann er Mieter_innen dienen?

Alle Wohnhäuser brauchen ab dem 01.01.2009 einen Energieausweis, wenn sie neu vermietet, verkauft oder verpachtet werden. Also können potenzielle Mieter_innen vom Vermieter verlangen, dass er ihnen vor Mietvertragsabschluss einen Energieausweis vorlegt, in der der Energiebedarf oder der Energieverbrauch des Gebäudes angegeben ist.

Der Energieausweis informiert über den energetischen Zustand eines Gebäudes. Damit soll Mieter_innen schon vor Vertragsabschluss die Möglichkeit gegeben werden, die Heizkosten der Wohnung, an der sie interessiert sind, einzuschätzen. Außerdem lassen sich mit dem Energieausweis verschiedene Häuser in Bezug auf ihre energetische Qualität vergleichen.

Der Energieausweis kann in zwei verschiedenen Versionen erstellt werden – als bedarfs- oder verbrauchsorientierter Energieausweis. Der bedarfsorientierte ist genauer, da er auf der Bewertung der Bausubstanz (Wärmedämmung von Wänden, Dach und Fenstern) sowie den technischen Daten der Heizungsanlage beruht. Der verbrauchsbasierte kann auf der Grundlage bisheriger Heizkostenabrechnungen (der letzten drei Jahre) erstellt werden und ist dadurch für die Vermieter deutlich billiger in der Erstellung. Seine Aussagekraft ist allerdings wesentlich geringer, vor allem bei Leerstand. Stark eingeschränkt ist sein Informationsgehalt auch bei längerer Abwesenheit von Mieter_innen. Die Immobilienverbände haben durchgesetzt, dass der Eigentümer in der Regel entscheiden kann, welchen Ausweis er ausstellen lässt. Lediglich für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist, muss ein bedarfsorientierter Ausweis erstellt werden.

Bedarfsausweis

Ein bedarfsorientierter Energieausweis weist zwei verschiedene Werte aus, einen Wert für den Endenergiebedarf und einen für den Primärenergiebedarf.

Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, vom konkreten Gebäude jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Am Endenergiebedarf sollten sich Mieter_innen orientieren, wenn sie ihren künftigen Energieverbrauch und die Energiekosten abschätzen wollen.

Der Primärenergiebedarf bildet die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes ab. Er berücksichtigt neben der Endenergie auch die sogenannte „Vorkette“ (Erkundung, Gewinnung, Verteilung, Umwandlung) der jeweils eingesetzten Energieträger (z.B. Heizöl, Gas, Strom, Erneuerbare Energien). Der Primärenergiebedarf fällt dann besonders niedrig aus, wenn Erneuerbare Energien (Solare Strahlungsenergie, Geothermie, Energie aus Biomasse) für die Energieversorgung im Gebäude eingesetzt werden. Am Primärenergiebedarf können Mieter_innen erkennen, wie umweltfreundlich ihr Gebäude ist.

Verbrauchsausweis

Ein verbrauchsorientierter Energieausweis gibt den Energieverbrauch der Gebäudebewohner/innen in den vergangenen drei Jahren für Heizung und Warmwasserbereitung an. Um den Energieverbrauchskennwert zu ermitteln, wird der tatsächliche Energieverbrauch mithilfe eines standortbezogenen Klimafaktors bereinigt. So führt beispielsweise ein hoher Verbrauch in einem einzelnen harten Winter nicht zu einer schlechteren Beurteilung des Gebäudes. Der tatsächliche Energieverbrauch in einem Gebäude oder einer Wohnung kann aufgrund des Witterungseinflusses vom Energieverbrauchskennwert abweichen. Das Ergebnis im Verbrauchsausweis ist stark vom individuellen Nutzungsverhalten der Bewohner/innen abhängig. Wird in einem energetisch schlechten Gebäude kaum geheizt, so kann der Energieausweis trotzdem sehr gut ausfallen.

Farbskala

In dem vierseitigen Energieausweis werden auf einer Skala von Grün (geringer Bedarf beziehungsweise Verbrauch) über Gelb bis Rot (hoher Verbrauch und damit Sanierungsbedürftigkeit) Energiewerte angegeben. Diese bieten dem Wohnungssuchenden leider keinen so verständlichen Vergleichsmaßstab wie die oben genannten Energieeffizienzklassen für Elektrogeräte. Sinnvoll wäre die Angabe eines objektiven Werts wie der erforderlichen Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Aber immerhin ist ein erster Schritt getan, der Mieter_innen eine bessere Einschätzung ihrer künftigen Energiekosten ermöglicht. Damit wird auch die bisherige Praxis unseriöser Vermieter, die Nebenkosten im Mietvertrag unrealistisch niedrig anzusetzen und damit eine niedrigere Gesamtmiete vorzutäuschen, was bei der nächsten Betriebskostenabrechnung eine kräftige Nachzahlung und eine
Nebenkostenerhöhung zur Folge hat, zumindest erschwert werden.

Ausweispflicht

Bei bestehenden Vertragsverhältnissen haben Mieter_innen keinen Anspruch, den Energieausweis einzusehen. Dann ergibt sich der Energieverbrauch allerdings auch aus der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.

Gut ein halbes Jahr nach Einführung des Energieausweises lag für den größten Anteil der vermieteten Wohngebäude in Deutschland ein solches Dokument vor. Manche Vermieter wissen jedoch noch immer nicht, dass der Energieausweis bei Neuvermietung von Wohnungen oder Häusern verpflichtend ist. Die deutsche Energieagentur dena ermittelte, dass von den beiden Energieausweisvarianten der auf Heizkostenabrechnungen basierende Verbrauchsausweis deutlich weiter verbreitet sei. „Durchschnittlich 78% der Wohngebäude verfügen über einen solchen Energieausweis. Nur 22% haben dagegen einen Bedarfsausweis, der auf einer technischen Analyse der Bausubstanz und der Heizungsanlage des Gebäudes beruht. Hauptgrund sind die niedrigeren Kosten: Der Preis für einen Verbrauchsausweis liegt in einem Mehrfamilienhaus mehrheitlich unter 20 Euro pro Wohneinheit, für einen Bedarfsausweis unter 50 Euro.“

Dass die meisten Vermieter den Energieausweis erst auf Nachfrage vorlegen, ist leider üblich. Spätestens bei einer Wohnungsbesichtung sollten Mieter_innen danach fragen. Liegt das Gebäude im gelben bis roten Bereich der Farbskala im Energieausweis, ist mit hohen bis sehr hohen Nebenkosten für Heizung und Warmwasser zu rechnen. Wenn Wohnungs- oder Hausbesitzer ihrer Ausweispflicht nicht nachkommen, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Ausgenommen von Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises sind allerdings Baudenkmäler.

Zum Energieausweis gehören auch Modernisierungsempfehlungen. Die Umsetzung der Empfehlungen ist nicht verpflichtend. Es lohnt sich für Mieter_innen aber danach zu fragen, ob die Umsetzung geplant ist.

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Energieeinsparverordnung

Die “EnEV” ist ein Teil des deutschen Baurechts und soll dem Klimaschutz dienen.

In der EnEV wird ein ganzheitlicher Ansatz für neu zu errichtende Gebäude umgesetzt: Sämtlicher für Wärme und Warmwassererzeugung notwendiger Energiebedarf wird primärenergetisch bewertet, d.h. es wird ein sogenannter Jahresprimärenergiebedarf berechnet. Bei dieser Berechnung werden sowohl die Effizienz der Energieträger, als auch die der Anlagentechnik bilanziert. Auch Energieverbräuche, die außerhalb des Gebäudes, z.B. beim Transport der Energieträger, entstehen, fließen in die Bilanz ein. Bauliche und anlagentechnische Maßnahmen können miteinander verrechnet werden, da alle Größen, die den Energieverbrauch beeinflussen, berücksichtigt werden. Eine gute Anlagentechnik kann so eine nur mäßige Wärmedämmung wieder wett machen und eine Nutzung von erneuerbaren Energien wird bei der Bewertung der Gebäude positiv angerechnet.

Alle neu gebauten Gebäude müssen die Anforderungen der jeweiligen EnEV erfüllen. Bei bereits bestehenden Gebäuden verpflichtet die EnEV die Hauseigentümer, Nachbesserungen vorzunehmen (sogenannte Nachrüstpflicht). Dies gilt für mit Gas oder Öl betriebene Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden. Sie waren bis 31.12.2006 (bei Einhaltung bestimmter Grenzwerte bis 31.12.2008) außer Betrieb zu setzen. Nach Schätzungen betrifft dies ca. zwei Mio. Heizkessel. Heizungs- und Warmwasserrohre in nicht beheizten Räumen und oberste Geschossdecken beheizter Räume mussten bis 31.12.2006 gedämmt werden.

Dachböden mussten bis Ende 2011 eine Wärmedämmung erhalten. Bei Neuerwerb bestand eine Nachrüstpflicht. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sind von dieser Verpflichtung weiterhin freigestellt, wenn sie bereits am 01.02.2002 in dem Haus wohnten.

Nachtspeicherheizungen müssen bis zum 01.01.2020 mit effizienteren Heizungen ausgetauscht werden, vor allem wenn es sich um Wohngebäude mit mindestens 6 Wohneinheiten handelt. Ausgenommen hiervon sind Gebäude, die nach dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erbaut sind, oder wenn der Austausch unwirtschaftlich wäre oder Gebäude, in denen durch öffentlich-rechtliche Vorschriften der Einsatz von elektrischen Speicherheizsystemen vorgeschrieben ist.

Bei baulichen Maßnahmen im Bestand gilt ebenso die Nachrüstpflicht, die jedoch durch das Wirtschaftlichkeitsgebot (§§ 5 und 4 Abs. 3 Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden – EnEG) beschränkt wird. Den Anforderungen des Wärmeschutzes muss entsprochen werden, wenn ein Bauteil ohnehin (Reparaturen bei Verschleiß oder Schäden, Mängelbeseitigung, Verschönerungen) verändert wird und nur, wenn die Erneuerungen mindestens mehr als 20% einer Bauteilfläche betreffen. Eine andere Möglichkeit besteht darin nachzuweisen, dass das Gebäude den Jahresprimärenergiebedarf, der für einen vergleichbaren Neubau gilt, um nicht mehr als 40% überschreitet. In diesem Fall können die betreffenden Bauteile die Anforderungen der EnEV überschreiten. Diese Regelungen gelten u.a. für Fassaden, Fenster oder Fußböden.

In jedem Fall gilt das sogenannte Verschlechterungsverbot (§ 11 EnEV). Die neuen Bauteile oder Anlagen dürfen keine schlechtere energetische Qualität aufweisen als die bisherigen. Für Mieter_innen können bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung entweder umlagefähige Modernisierungen oder auch nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahmen darstellen. Sehen Sie hierzu auch unsere Infoschrift “Modernisierung“.Falls Sie betroffen sind, lassen Sie sich beraten.

Mit der EnEV 2007 wurde der Energieausweis für Bestandsgebäude eingeführt.

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG

Seit dem 01.01.2009 gilt außerdem das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG). Das Ziel ist, den Anteil der Erneuerbaren Energien an der Wärmebereitstellung bis zum Jahr 2020 auf 14% auszubauen. Das Wärmegesetz legt u. a. fest: Eigentümer von Gebäuden, die neu gebaut werden, müssen Erneuerbare Energien (z. B. Solarthermie, Geothermie, Biomasse oder Umweltwärme) für ihre Wärmeversorgung nutzen. Andere Klima schonende Maßnahmen sind zulässig: Hauseigentümer können ihr Haus stärker dämmen, Wärme aus Fernwärmenetzen beziehen oder Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung nutzen. Das Gesetz muss grundsätzlich bei allen Neubauten erfüllt werden, die ab dem 01.01.2009 neu errichtet werden. Für bereits bestehende Gebäude gilt dies nicht. Hauseigentümer unterliegen (bislang) noch keiner Nachrüstpflicht.

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Energieverbrauchskennwert

Wie kann man ihn errechnen?

Mit Hilfe des Energiekennwerts soll ein Gebäude energetisch bewertet werden können. Dieser Bewertung wird der Energieverbrauch des jeweiligen Gebäudes in Kilowattstunden pro Jahr und Fläche (kWh/(a m²)) zugrunde gelegt.

Eine Rolle spielt diese Bewertung bei der Überprüfung von Mieterhöhungen und zwar im Rahmen der Orientierung zur Spanneneinordnung unter der “Merkmalmalgruppe 4: Gebäude”.

Den Energiekennwert kann man entweder dem Energieausweis für das jeweilige entnehmen oder aber selbst errechnen. Wir stellen Ihnen hierzu unseren Rechner zur Verfügung. …Rechner…

Schlüsselbegriffe: Energieverbrauchskennwert,Mieterhöhung

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Erhaltungssatzung

Was genau regelt eine Erhaltungssatzung?

In einem Erhaltungsgebiet benötigen bauliche Veränderungen eine Genehmigung, um die städtebauliche Eigenart oder das soziale Milieu eines Gebiets zu schützen oder eine Umstrukturierung zu unterstützen. Unter Erhaltungssatzungen versteht man baurechtliche Satzungen, die von den Gemeinden erlassen werden können (§§ 172 ff. BauGB). Die städtebaulichen Ziele dieser Satzungen dürfen die folgenden sein:

1. die städtebauliche Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt zu erhalten und/oder

2. den sogenannten Milieuschutz zu garantieren und/oder

3. städtebauliche Umstrukturierungen zu unterstützen.

In einem Gebiet, das von einer Erhaltungssatzung umfasst ist, dürfen keine Nutzungsänderungen, Abrisse oder andere Änderungen der baulichen Anlagen ohne eine entsprechende Genehmigung der Gemeinde erlassen werden. Dient eine Satzung dem Ziel, die städtebauliche Eigenart eines Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt zu erhalten (s.o. unter 1.), so bedarf auch der Neubau baulicher Anlagen einer Genehmigung.

Während des Genehmigungsverfahrens prüft die Gemeinde, ob die jeweilige Änderung im Hinblick auf das Erhaltungsziel, welches in der jeweiligen Satzung festgesetzt ist, zulässig ist. Folglich darf die Genehmigung versagt werden, wenn die jeweilige Maßnahme die Erhaltungsgründe beeinträchtigen würde.

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Ersatzvornahme

Was können Mieter_innen unternehmen, wenn der Vermieter die Mängel in der Wohnung nicht beseitigt?

Durch die Möglichkeit zur Ersatzvornahme soll sichergestellt werden, dass die Mietwohnung im vertragsgemäßen Zustand erhalten bleibt. Grundsätzlich ist der Vermieter nach § 535 BGB dazu verpflichet, die Wohnung in diesem Zustand zu erhalten. Melden Mieter_innen also einen Mangel und setzen dem Vermieter zur Beseitigung eine angemessene Frist, so muss der Vermieter innerhalb dieser Frist reagieren. Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, haben Mieter_innen nach § 536a Abs. 2 BGB das Recht, den Mangel selbst, aber auf Kosten des Vermieters zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. Übrigens muss natürlich keine Frist gesetzt werden, wenn ein sofortiges Handeln notwendig ist (z.B. Wasserrohrbruch etc.).

Zur Einforderung der entstanden Kosten gegenüber dem Vermieter können Sie sich gern unseren passenden Musterbrief als Vorlage nehmen.

Weigert sich der Vermieter die Kosten zu tragen, so sind Mieter_innen grundsätzlic

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Ersatzwohnraum

Muss der Vermieter bei Kündigung durch Eigenbedarf den Mieter_innen eine andere Wohnung zur Verfügung stellen?

Wird der Mietvertrag aufgrund des Eigenbedarfs des Vermieters gekündigt, so ist der Vermieter unter bestimmten Vorraussetzungen dazu gehalten, den Mieter_innen Ersatzwohnraum zu stellen. Diese Pflicht des Vermieters besteht aber nur, wenn der Ersatzwohnraum (sprich: eine andere Wohnung)

bis spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht und

sich im selben Haus bzw. in derselben Wohnanlage befindet.

Besteht diese Pflicht für einen Vermieter und bietet er dennoch keinen Ersatzwohnraum an, so ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam.

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Extremwertbereinigung

Was bedeutet der Begriff “Extremwertbereinigung” im Rahmen des Mietspiegels?

Die Extremwertbereinigung ist ein Verfahren zur Herausfilterung von Gefälligkeits- und Wuchermieten aus den Erhebungsdaten für die einzelnen Mietspiegelfelder. In der Vergangenheit wurden beim Berliner Mietspiegel zunächst 10% – und später 5% – Extremwerte oben und unten gekappt. Seit 2003 wird für die qualifizierten Mietspiegel ein wissenschaftlich entwickeltes Verfahren mit 95%-Vertrauensintervall angewandt. Mit diesen Methoden können zuverlässige Daten ermittelt werden.

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Fahrrad

Wo im Haus/auf dem Grundstück stellt man am besten sein Fahrrad unter?

Wenn für Fahrräder kein eigens dafür eingerichteter Abstellraum zur Verfügung steht, können sie selbstverständlich in die Wohnung mitgenommen oder im eigenen Keller untergebracht werden. Im Hausflur, Kellergang, auf dem Hof usw. dürfen sie nur abgestellt werden, wenn der Vermieter keine Einwände erhebt; es sei denn es ist wegen Diebstahlsgefahr unzumutbar, das Fahrrad draußen stehen zu lassen und es ist genügend Platz im Flur oder auf dem Hof. Von besonderer Bedeutung ist dabei, dass die anderen Hausbewohner/innen nicht belästigt werden.

Ein vorhandener Abstellraum muss genutzt werden. Das Amtsgericht Münster (AG Münster, WM 94, 198) hat jedoch das Recht des Mieters anerkannt, sein wertvolles
Rennrad in die Wohnung zu nehmen oder in seinem eigenen Keller aufzubewahren, auch wenn die Hausordnung das Abstellen im Fahrradraum vorschreibt.

Fahrradanhänger für den Transport von Kindern können daneben selbst dann im Hof stehen gelassen werden, wenn sich im Keller dafür eine Abstellmöglichkeit befindet. Begründet wird dies nicht mit der Beschwerlichkeit des Hinuntertragens, sondern damit, dass es dem radelnden Elternteil während des Hinuntertragens in den Keller unmöglich wird, die Kinder ausreichend zu beaufsichtigen. Bleiben die Kinder nämlich während des Hinuntertragens vor dem Kellereingang, so bleiben sie unbeaufsichtigt; begleiten die Kinder den Elternteil in den Keller, so besteht für sie erhöhte Verletzungsgefahr (AG Schöneberg, 6 C 430/05).

Brandschutz: Wenn es brennt, ist der Hausflur in der Regel der einzige bauliche Rettungsweg!

Über die mietrechtlichen Vereinbarungen hinaus sollten jedoch bauordnungsrechtliche und brandschutztechnische Anforderungen berücksichtigt werden: Treppenräume, dazu gehören auch Hausflure, sind Bestandteil eines Brandschutzkonzepts eines Wohngebäudes. Sie dienen gemäß Bauordnung als erster baulich notwendiger Rettungsweg.

Darüber hinaus sind Rettungswege auch Angriffswege für die Feuerwehr. Bei Bränden in Wohngebäuden, die nur einen einzigen baulichen Rettungsweg haben, muss ein Raucheintritt in das Treppenhaus möglichst vermieden werden. Der Treppenraum sollte so lange wie möglich den Bewohner/innen zur Selbstrettung und der Feuerwehr für Lösch- und Rettungsmaßnahmen zur Verfügung stehen. Das heißt, dass aufgrund des Brandschutzes keine Fahrräder in Hausflure abgestellt werden sollten.

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Fahrstuhl

Welche Fahrstuhlkosten konkret können auf die Mieter_innen umgelegt werden?

1. Kosten für die Wartung (= als Wartung gelten Tätigkeiten, die Schäden vorbeugen, nicht solche, welche die Betriebsfähigkeit wieder herstellen),

2. den TÜV (alle drei Jahre),

3. den Elektroenergieverbrauch des Aufzugs,

4. die Beaufsichtigung und Bedienung,

5. die Überwachung und Pflege der Anlage,

6. die Anlagenreinigung und

7. den Notruf (LG Gera, Urt. v. 31.01.2001, AZ:1 S 185/00).

Auf die Mieter_innen nicht umlagefähig sind – wie auch bei den anderen Betriebskosten – die Kosten für Instandhaltung. Gleiches gilt für die Kosten für den Stördienst und Ersatzteile (LG Hamburg, Urt. v. 27.06.2000, AZ:316 S 15/00).

In der Betriebskostenabrechnung muss angegeben werden, ob ein Vollwartungsvertrag bezüglich des Aufzugs abgeschlossen wurde. Mit einem Vollwartungsvertrag verpflichtet der Vermieter ein Unternehmen nicht nur zu regelmäßigen Wartungen, sondern unter anderem auch zu notwendigen Reparaturarbeiten und Instandhaltungstätigkeiten. Da die Kosten für Letztere aber vom Vermieter zu tragen sind, ist ein Vorwegabzug dieser Kosten bei Erstellung der Betriebskostenabrechnung vorzunehmen. Der abgezogene Anteil muss im Einzelfall nachvollziehbar sein und auf den tatsächlichen Kosten basieren, sodass die Mieter_innen bei der Belegeinsicht auch die Höhe des Vorwegabzugs anhand der Vollwartungsverträge kontrollieren können (LG Berlin, Urt. v. 22.09.2006, AZ: 64 S 198/06; Urt. v. 26.04.2002, AZ: 64 S 18/01). Sind die tatsächlichen Kosten für die einzelnen Tätigkeiten nicht genau ermittelbar, so darf der Vermieter sie schätzen und grundsätzlich rund 50 bis 80% der gesamten Vollwartungskosten auf die Mieter_innen umlegen (das LG Berlin hat in mehreren Urteilen den auf die Mieter_innen nicht umlegbaren Anteil auf 20% geschätzt). Ebenfalls abzuziehen ist ein Gewerbeanteil, wenn z. B. eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.

Es hat sich in Berlin weitgehend durchgesetzt, Erdgeschossmieter_innen von der Aufzugsumlage auszunehmen, wenn diese keinen Aufzug benutzen müssen. Doch ohne entsprechende mietvertragliche Vereinbarung können auch die Parterremieter_innen mit den Aufzugskosten belastet werden (BGH, Urt. v. 20.09.2006, AZ: VIII ZR 103/06). Begründet wird dies vor allem mit Praktikabilität: Um die Tatsache, dass Erdgeschossmieter_innen den Aufzug nicht nutzen, kostentechnisch zu berücksichtigen, müsste der Vermieter eine verbrauchsabhängige Umlage der Aufzugkosten durchführen. Dabei müssten grundsätzlich die Etagen der einzelnen Mieter_innen berücksichtigt werden sowie eben der tatsächliche Gebrauch des Aufzugs. Solch eine Umlage sei aber bezüglich der Aufzugskosten eben nicht praktikabel, zu unübersichtlich und im Einzelnen nicht nachvollziehbar.

Etwas anderes gilt für den Fall, dass sich die Wohnung der Mieter_innen in einem anderen Gebäudeteil befindet (z.B. wohnen die betroffenen Mieter_innen im Hinterhaus, der Aufzug ist jedoch im Vorderhaus). In diesem Fall benachteiligt die Umlage der Aufzugkosten die Mieter_innen unangemessen, da die Wohnung per Aufzug nicht zu erreichen ist. Diese Mieter_innen müssen die Kosten also nicht mittragen (BGH, Urt. v. 08.04.2009, AZ: VIII ZR 128/08). Das gilt aber nur für Formularklauseln. Wurde individuell vereinbart, dass die Mieter_innen unabhängig vom bewohnten Gebäudeteil an den Kosten des Aufzugs beteiligt werden, so ist diese Vereinbarung wirksam.

Wenn die Aufzugskosten starke Veränderung gegenüber dem Vorjahr oder vergleichbaren Abrechungseinheiten zeigen und diese Veränderungen nicht oder nur ungenügend begründet erscheinen, sollten Mieter_innen von ihrem Recht, die Abrechnungsunterlagen einzusehen, Gebrauch machen.

Übrigens … Ein über längere Zeit hinweg defekter Aufzug berechtigt die Mieter_innen zu einer angemessenen Mietminderung.

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Familienangehörige

Welche Rechte haben Familienangehörige von Mieter_innen gegenüber dem Vermieter?

Enge Familienangehörige wie Ehepartner_in, Eltern und Kinder (nicht aber: Geschwister und entfernte Verwandte!) gelten nicht als Untermieter_innen im Sinn des Gesetzes. Vielmehr dürfen die Mieter_innen ihnen den von ihren “Weisungen abhängigen Mitgebrauch” der Wohnung gestatten; sprich: Es wird ein gemeinsamer Haushalt geführt (den Angehörigen die Wohnung nicht zum völlig selbständigen Gebrauch überlassen).

Eine längerfristige Aufnahme von Angehörigen (mehr als 6 Wochen) ist dem Vermieter schriftlich anzuzeigen, bedarf jedoch nicht seiner Genehmigung. Allerdings darf auch durch die Aufnahme von Angehörigen keine Überbelegung der Wohnung eintreten.

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Feier

Haben Mieter_innen das Recht, in ihrer Wohnung Feiern
zu veranstalten?

Feiern und Partys mögen den Beteiligten Vergnügen bereiten, die Nachbarn/innen empfinden sie regelmäßig als Belästigung…Folglich muss die erforderliche Rücksicht genommen werden. Das OLG Düsseldorf hat sich ganz strikt geäußert: “Von 22 Uhr bis 6 Uhr sind grundsätzlich alle Betätigungen verboten, welche die Nachtruhe stören” (OLG Düsseldorf, WuM 90, 116 ff).

Die weitverbreitete Auffassung, einmal im Monat dürfe man auch nach 22 Uhr lautstark feiern, ist falsch. Auch das Grundgesetz, hier speziell die in Art. 2 Abs.1 GG gewährte freie Entfaltung der Persönlichkeit, kann dafür nicht herangezogen werden: Es gibt (leider) kein Recht auf Partys bis in die Morgenstunden!

Die Bremer Richter (AG Bremen WM 57, 185) halten es für zumutbar, dass die Nachbarn/innen aus besonderen Anlässen (Hochzeit, Sylvester, Karneval) gestört werden, allerdings auch dann nicht bis in die frühen Morgenstunden. Gegebenenfalls können die Nachbarn/innen die Miete mindern. In besonderen Extremfällen (aber auch nur dann) ist der Vermieter sogar berechtigt, nach Abmahnung, fristlos zu kündigen, da das lautstarke Feiern eine Verletzung der vertraglichen Pflichten bedeutet.

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Fernwärme

Fernwärme dient vornehmlich der Heizung von Gebäuden – welche (rechtlichen) Besonderheiten gelten in diesem Zusammenang?

Darunter versteht man den Transport thermischer Energie vom Erzeuger zur Zentralheizung der Verbraucher mittels eines erdverlegten Rohrsystems. Der Fernwärmepreis wird als Mischpreis aus einer verbrauchs- und einer leistungsabhängigen Komponente gebildet. Unproblematisch ist der tatsächliche Verbrauch. Er wird über Wärmemengenzähler erfasst. Die notwendige Leistung – gewissermaßen der Rahmen, in dem der tatsächliche Verbrauch eines Gebäudes dann später liegt – muss als Anschlusswert vom Eigentümer berechnet und beim Wärmeversorgungsunternehmen (in Berlin Vattenfall) bestellt werden. Dabei ist die Leistung so zu wählen, dass auch an kalten Wintertagen genügend Heizwärme zur Verfügung steht, zusätzlich eines gewissen Sicherheitszuschlags. Was als ausreichende Beheizung angesehen wird, ist in der DIN 4701 festgelegt:

1. Wohn-, Schlaf- und Küchenräume +20°C

2. Bäder +22°C

3. Beheizte Flure, Vorräume +15°C

4. Treppenhaus (soweit beheizbar) +10°C

Manche Hauseigentümer bestellen eine unangemessen hohe Leistung. Das verteuert den Anschlusspreis und damit die Gesamtkosten für die Wärme unnötig, da die Mieter_innen eine Leistung bezahlen müssen, die sie gar nicht in Anspruch nehmen. Besonders gravierend wirkt sich dieser Umstand aus, wenn nach einer verbesserten Wärmedämmung der Energiebedarf sinkt, ohne dass die bestellte Leistung an den verringerten Bedarf angepasst wird. In diesen Fällen werden die Mieter_innen durch die Umlage der Sanierungskosten, d.h. mit der Erhöhung der Kaltmiete belastet, profitieren jedoch nicht entsprechend von sinkenden Heizkosten.

Daneben hat der BGH entschieden, dass es sich bei dem Anschluss an die Fernwärme um eine Maßnahme zur Einsparung von Energie selbst dann handelt, wenn die betroffene Wohnung bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet ist. Die Mieter_innen dieser Wohnung haben diese Maßnahme folglich nach § 554 Abs. 2 S. 1 BGB zu dulden (BGH, Urt. v. 24.09.2008, AZ: VIII ZR 275/08).

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Formularklausel

Hat alles, was in einem Mietvertrag vereinbart wird, Geltung?

Kurz vorab: Ein Blick auf die verschiedenen mietvertraglichen Regelungen lohnt sich auf jeden Fall, da der Vermieter großen Spielraum bei der Gestaltung des Mietvertrags hat…

Prinzipiell ist zwischen Formularklauseln und Individualvereinbarungen zu unterscheiden. Als Formularklauseln gelten insbesondere die Inhalte der standardisierten Mietvertragsformulare, die Hausbesitzervereine oder Verlage anbieten. Auch wenn ein Vermieter nur einzelne Klauseln daraus verwendet oder wenn er selbstvorformulierte Klauseln mehrmals (nach der Rechtsprechung reicht der erste Versuch schon manchmal aus, wenn der Verwender die Formulierung noch öfter verwenden will – ansonsten genügen dreimal) verwendet bzw. verwenden will, handelt es sich um Formularklauseln. Formularklauseln gelten als AGB und unterliegen deshalb dem Verbraucherschutz (§§ 305 bis 310 BGB). Benachteiligen diese Klauseln den Vertragspartner des Verwenders, also die Mieter_innen, unangemessen, sind sie unwirksam.

Demgegenüber stehen sogenannte Individual- oder auch Einzelvereinbarungen als zwischen zwei Vertragspartnern frei ausgehandelte Vertragsinhalte, bei denen beide Partner eine gleichrangige Verhandlungsposition haben. Individualvereinbarungen gelten als zwischen den Parteien ausgehandelt (also genau erörtert und von beiden Seiten übereinstimmend akzeptiert) – in Wahrheit sind sie es aber oftmals nicht. Der Vermieter hat bei der Vertragsanbahnung ja meist eine viel stärkere Position – er hat das gewünschte Gut (die Wohnung) und häufig gibt es mehr als einen Wohnungsinteressenten. Der Vermieter hat bei einer Einzelvereinbarung also weitreichendere Möglichkeiten, seinen Mieter_innen vertragliche Verpflichtungen aufzubürden.

Die Folge dessen, dass man Individualvereinbarungen als zwischen den Vertragsparteinen ausgehandelt ansieht, ist, dass an sie nicht so strenge Anforderungen gestellt werden wie an Formularklauseln. Eine Formularklausel, also eine AGB, ist schon dann unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine Individualvereinbarung dagegen erst dann, wenn sie gegen zwingende Gesetze verstößt oder sittenwidrig ist. Es liegt auf der Hand, dass folglich eher die AGB als unwirksam angesehen wird, als eine Individualvereinbarung. Demzufolge wird ein Vermieter, wenn er von den (mieterfreundlichen) Regelungen des BGB abweichen will, sich hierbei mit Individualvereinbarungen zu helfen versuchen als mit Formularklauseln. Folglich stellen Individualvereinbarungen für die Mieter_innen eine Gefahr dar.

Im Mietvertragsformular finden sich Individualvereinbarungen zumeist unter “sonstige Vereinbarungen”. Aber auch in Übergabe- und Abnahmeprotokollen. Deswegen mahnen wir zur Vorsicht beim Unterzeichnen. Im Zweifel empfehlen wir, den Vertrag / das Protokoll vorm Unterzeichnen juristisch überprüfen zu lassen. Diesen Service bieten wir Ihnen in Beratungsstellen.

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Fristen

Die wichtigsten mietrechtlichen Fristen im Überblick:

Ordentliche Kündigung durch den Vermieter nach § 573 BGB

3 Monate bis zu einer Laufzeit von 5 Jahren

6 Monate bis zu einer Laufzeit von 8 Jahren

9 Monate nach einer Laufzeit von 8 Jahren

Kündigung durch die Mieter_innen

3 Monate bei Verträgen, die ab dem 01.09.2001 geschlossen wurden

3 Monate bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, wenn im Mietvertrag steht, dass die jeweiligen gesetzlichen Kündigungsfristen bindend sein sollen

Falls bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, längere Fristen formularvertraglich vereinbart wurden, sind diese unwirksam. Die Kündigungsfrist für Mieter_innen beträgt auch in diesem Fall 3 Monate.

Falls bei Verträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, längere Fristen wirksam individuell vereinbart wurden, gelten diese weiter. Dies ist aber sehr selten der Fall. Sie sollten Ihren Mietvertrag in einer Beratungstelle anwaltlich prüfen lassen, ob eine solche Individualvereinbarung vorliegt.

Fristlose Kündigung wegen zweimonatigen Zahlungsverzugs:

Abwendungsmöglichkeit durch Zahlung des geschuldeten Betrags bis zum Ablauf von 2 Monaten ab Einreichung der Räumungsklage

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB:

Jahressperrfrist

Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens nach Ablauf eines Jahres seit der letzten Mieterhöhung zugehen.

Beispiel: Die Miete wurde das letzte Mal zum 01.10.2010 gemäß § 558 BGB erhöht. Ein neues Mieterhöhungsverlangen darf frühestens am 01.10.2011 zugehen. Mieterhöhungen, die unter Verletzung der Sperrfrist erfolgen, sind unwirksam.

Überlegungs- oder Zustimmungsfrist

Mieter_innen haben eine Überlegungs- oder Zustimmungspflicht bis zum Ablauf des 2. Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

Beispiel: Geht das Mieterhöhungsverlangen zwischen dem 1. und dem 31. Januar eines Jahres zu, dann läuft die Überlegungsfrist bis einschließlich 31. März des Jahres.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und § 559 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierung):

Mieter_innen können ihr außerordentliches Kündigungsrecht bis zum Ende des 2. Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens ausüben. Die Kündigung gilt dann für das Ende des übernächsten Monats, und die Mieterhöhung tritt nicht ein – § 561 BGB.

Klagefrist bei Mieterhöhung nach § 558 BGB :

Nach § 558 b Absatz 2 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Klage innerhalb von 3 Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erheben.

Ankündigungsfrist bei Modernisierung:

spätestens 3 Monate vor Beginn der Arbeiten

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung nach § 554 BGB (als Folge der Ankündigung einer zur Kündigung berechtigenden
Modernisierungsmaßnahme):

Mieter_innen sind berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mittteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.

Beispiel: Die Modernisierungsankündigung erfolgt zwischen dem 1. und 31. März eines Jahres, dann ist die Kündigung bis zum 30. April des Jahres zum 31. Mai des Jahres möglich.

Mieterhöhung bei Modernisierung nach § 559 BGB

Der Erhöhungseintritt erfolgt mit Beginn des 3. Monats ab Zugang des Erhöhungsschreibens.

Beispiel: Das Erhöhungsschreiben geht zwischen dem 1. und dem 31. Januar eines Jahres zu, dann wird die erhöhte Miete zum 1. April des Jahres fällig.

Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die zu erwartende Mieterhöhung nicht ausreichend angekündigt worden ist oder wenn die tatsächliche Miete mehr als 10% höher ist als die mitgeteilte.

Abrechnungsfrist für Betriebskosten:

spätestens innerhalb 1 Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums

Mietvertrag Befristungsgrenzen:

Zeitmietvertrag: mit Befristungsgrund unbegrenzt möglich

Staffelmiete: unbegrenzt möglich

Indexmiete: unbegrenzt möglich

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