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Betriebskosten

Betriebskosten werden im § 1 BetrKV definiert: „Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (…) durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.” Die Betriebskostenarten sind in § 2 BetrKV aufgeführt.

Bis zum 31.12.2003 war der Katalog der umlegbaren Betriebskosten in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthalten. Unsere Hinweise zur BetrKV gelten nachfolgend gleichermaßen für die Anlage 3 zu § 27 II. BV. Der Katalog der umlegbaren Betriebskosten beider Vorschriften unterscheidet sich nur geringfügig.

Beachten Sie die mietvertragliche Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten, denn nur die vertraglich vereinbarten Kosten dürfen vom Vermieter auf die Mieter_innen abgewälzt werden. Andere als in der BetrKV genannten Kosten dürfen nicht umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten müssen genau bezeichnet sein.

Kalte Betriebskosten sind:

  1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (in der Regel die Grundsteuer),
  2. die Kosten für
  3. Wasserversorgung
  4. Entwässerung
  5. Betrieb des Aufzugs
  6. Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  7. Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  8. Gartenpflege
  9. Beleuchtung
  10. Schornsteinreinigung
  11. Sach- und Haftpflichtversicherung
  12. Hauswart
  13. Betrieb der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Breitbandkabelnetzes
  14. Betrieb der Einrichtungen für die Wäschepflege
  15. Sonstige Betriebskosten (z. B. die Kosten für Nebengebäude, Anlagen und Einrichtungen und die Dachrinnenreinigung)

Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau kann der Vermieter zusätzlich ein Umlageausfallwagnis in Höhe von 2% der Betriebskosten fordern.

Umlagefähig sind nur Betriebskosten, die dem Vermieter laufend entstehen. Die Kosten müssen aber nicht monatlich oder jährlich anfallen. Beispiel: Die Kosten für das Reinigen oder Austauschen des Sands in einem Spielkasten, der zum Grundstück gehört, gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, auch wenn der Austausch nur alle drei Jahre erfolgt.

Neben diesen kalten Betriebskosten gibt es noch die warmen Betriebskosten – also die Heiz- und Warmwasserkosten (siehe hierzu auch die Infoschrift „Heizkostenabrechnung”).

Leerstandskosten trägt der Vermieter!

Auch wenn Wohnungen leer stehen, muss die Gesamtwohnfläche des Hauses (bzw. der Wirtschaftseinheit) bei der Aufteilung der Gesamtkosten auf jede Wohnung zugrunde gelegt werden. Wenn die (kalten) Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Was gehört nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten?

Kosten für Instandsetzung, Instandhaltung und Verwaltung sind keine Betriebskosten. Wartungs- und Reinigungskosten hingegen sind umlagefähige Kosten. Besteht z. B. ein Vollwartungsvertrag für einen Aufzug, ist der Reparaturanteil aus den Kosten heraus zu rechnen. Kosten für den Hauswart, die durch Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten entstehen (z. B. Kontrolle und Beaufsichtigung von Handwerkern, Verteilen von Mieterhöhungsschreiben, Entgegennahme von Mängelanzeigen oder Durchführung von Wohnungsabnahmen), dürfen nicht auf die Mieter_innen verteilt werden. Auch dürfen Kosten für den Hauswart nicht doppelt abgerechnet werden: Wenn der Hauswart z. B. Arbeiten wie Hausreinigung oder Gartenpflege leistet, dürfen die dafür anfallenden Lohnkosten nicht noch ein zweites Mal unter der Position „Kosten für den Hauswart“ berechnet werden.

Die Ansprüche auf die Nachzahlung von Betriebskosten oder die Auszahlung eines Guthabens verjähren drei Jahre nach Zugang der Abrechnung bei den Mieter_innen. In diesem Fall müssen Sie eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung nicht mehr leisten – können aber auch Guthaben nicht mehr einfordern. Auch der Anspruch auf Abrechnung unterliegt der regelmäßigen Verjährung, das sollten Sie beachten, wenn Sie ein Guthaben erwarten. Lassen Sie sich unbedingt beraten!

Verjährung

Die Ansprüche auf die Nachzahlung von Betriebskosten oder die Auszahlung eines Guthabens verjähren drei Jahre nach Zugang der Abrechnung bei den Mieter_innen. In diesem Fall müssen Sie eine vom Vermieter geforderte Nachzahlung nicht mehr leisten – können aber auch Guthaben nicht mehr einfordern. Auch der Anspruch auf Abrechnung unterliegt der regelmäßigen Verjährung, das sollten Sie beachten, wenn Sie ein Guthaben erwarten. Lassen Sie sich unbedingt beraten!

Beachten Sie bitte: Diese Infoschrift ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Zweifeln an der Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung sollten Sie sich persönlich beraten lassen. Bringen Sie hierzu bitte Ihren Mietvertrag, Nachträge hierzu und Ihre aktuelle Betriebskostenabrechnung mit. Um Unregelmäßigkeiten bei der Abrechnung aufzudecken, ist zusätzlich die Abrechnung des Vorjahres wichtig.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Betriebskostenpauschale

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?

Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete).

Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt. Bis 1996 wurden im Mietspiegel Westberlins Bruttokaltmieten ausgewiesen. Durch Abzug der Betriebskostenpauschale von den Mietwerten konnte die ortsübliche Vergleichsmiete für Nettomieten ermittelt werden.

Seit 1998 werden Nettokaltmieten ausgewiesen. Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ: VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden. Seit dem Berliner Mietspiegel 2007 werden die Betriebskostenpauschalen deswegen nicht mehr veröffentlicht.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Betriebskostenvorauszahlung

Was ist der Unterschied zwischen Betriebskostenpauschale und Betriebskostenvorauszahlung?

Im Gegensatz zu der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, wenn eine sogenannte Betriebskostenpauschale vereinbart wurde. Denn mit der Zahlung der Betriebskostenpauschale sind die Betriebskosten abgegolten, auch wenn die Zahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken (siehe Bruttokaltmiete oder Bruttowarmmiete). Die Betriebskostenpauschale ist auch der Wert für die Umrechnung von Bruttokaltmiete in Nettomiete und umgekehrt.

Bis 2005 konnte durch Addition der Betriebskostenpauschale die ortsübliche Vergleichsmiete für Bruttokaltmieten ermittelt werden. Seit einem Urteil des BGH vom 26.10.2005 (AZ VIII ZR 41/05) ist dies nicht mehr zulässig. Die Nettomiete ist seitdem durch den Abzug der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu bilden.

Vorauszahlungen und Umlageverfahren

Unter einer Vorauszahlung für Betriebskosten ist ein gesondert neben der Nettomiete zu zahlender Betrag für Betriebskosten zu verstehen, über die abgerechnet werden muss.

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass für Betriebskosten Vorauszahlungen geleistet werden, muss der Vermieter über die Betriebskosten jährlich abrechnen.

Änderung der Vorauszahlung

Nach einer Abrechnung kann eine Änderung der Höhe Ihrer Vorauszahlung für die Betriebskosten nötig werden – sei es wegen Preisänderungen oder wegen eines veränderten Verbrauchs im Abrechnungsjahr. Diese Anpassung der Vorauszahlung nach oben oder nach unten kann sowohl vom Vermieter als auch von den Mieter_innen, vorgenommen werden. Die Anpassung muss der tatsächlichen Entwicklung angemessen sein und ist dem anderen Vertragspartner durch eine Erklärung in Textform mitzuteilen (§ 560 Abs. 4 und 5 BGB).

Tipps

Wie überprüfen Sie die Betriebskostenabrechnung? Wird zuviel gefordert?

In den letzten Jahren sind die Betriebskosten stärker als die Nettokaltmiete und die allgemeinen Lebenshaltungskosten angestiegen. Daher werden die Betriebskosten oft als „zweite Miete” bezeichnet.

Nach § 535 BGB hat der Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten“, also die Betriebskosten, zu tragen. Nach § 556 BGB kann jedoch im Mietvertrag vereinbart werden, dass „der Mieter Betriebskosten (…) trägt“, entweder als Bestandteil der Bruttokaltmiete, als Pauschale oder als Vorauszahlungen.

Diese Infoschrift wendet sich an alle Mieter_innen, die neben ihrer Nettomiete Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten leisten, über die der Vermieter jährlich abrechnen muss. Sie können sich gern auch die PDF-Version der Infoschrift herunterladen und ausdrucken. Für Heiz- und Warmwasserkosten siehe unsere Infoschrift „Heizkostenabrechnung”.

Bei der Abrechnung unterlaufen Vermietern oft Fehler. Es ist also wichtig, die Betriebskostenabrechnungen gewissenhaft zu überprüfen, um festzustellen, ob die Abrechnung formell ordnungsgemäß, die Kosten umlagefähig und von der Höhe her berechtigt sind. Diese Infoschrift soll Ihnen bei der Überprüfung helfen, wir empfehlen jedoch, bei Unklarheiten oder Streit mit dem Vermieter eine Beratungsstelle aufzusuchen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.