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Bezahlbarer Wohnraum

„Bezahlbarer Wohnraum“ besitzt keine einheitliche Definition oder ist gesetzlich verankert, daher versuchen wir die Bezahlbarkeit von Wohnraum selbst zu definieren. Die Bezahlbarkeit von Wohnraum ist keine normative Größe, sondern lässt sich nur im Verhältnis zum Einkommen messen und ist daher regional stark unterschiedlich. In Deutschland besteht die Vorstellung, dass die Wohnkostenbelastung, das heißt der relative Anteil des Nettoeinkommens der für den Wohnraum ausgegeben wird, etwa 25 bis 30 Prozent des verfügbaren Einkommens nicht übersteigen soll. Die gestiegenen Wohnkosten durch steigende Mietpreise führen jedoch bei vielen Haushalten zu einer Wohnkostenbelastung von bis zu 50 Prozent. Neben der Zahlungsfähigkeit bestimmt die  Mietzahlungsbereitschaft den Anteil des Einkommens, der für Wohnen  ausgegeben werden soll. Ein angemessener und bezahlbarer Wohnraum ist auch subjektiv zu betrachten, da die Menschen unterschiedliche Wohnwünsche und Wohnbedürfnisse besitzen.

Unabhängig von einem prozentualen Anteil der Miete am Einkommen ist die Bezahlbarkeit von Wohnraum gegeben, wenn die Wohnkostenbelastung nur so hoch ist, dass auch alle übrigen Lebenshaltungskosten bestritten werden können. Die weiteren Lebenshaltungskosten und Grundbedürfnisse unterscheiden sich jedoch bei den unterschiedlichen Gruppen (Familien, Senior_innen, Studierende, Geringverdienende… etc.), weshalb es schwierig ist eine einheitliche Obergrenze für die Wohnkostenbelastung festzulegen.

Energieeinsparverordnung

Die “EnEV” ist ein Teil des deutschen Baurechts und soll dem Klimaschutz dienen.

In der EnEV wird ein ganzheitlicher Ansatz für neu zu errichtende Gebäude umgesetzt: Sämtlicher für Wärme und Warmwassererzeugung notwendiger Energiebedarf wird primärenergetisch bewertet, d.h. es wird ein sogenannter Jahresprimärenergiebedarf berechnet. Bei dieser Berechnung werden sowohl die Effizienz der Energieträger, als auch die der Anlagentechnik bilanziert. Auch Energieverbräuche, die außerhalb des Gebäudes, z.B. beim Transport der Energieträger, entstehen, fließen in die Bilanz ein. Bauliche und anlagentechnische Maßnahmen können miteinander verrechnet werden, da alle Größen, die den Energieverbrauch beeinflussen, berücksichtigt werden. Eine gute Anlagentechnik kann so eine nur mäßige Wärmedämmung wieder wett machen und eine Nutzung von erneuerbaren Energien wird bei der Bewertung der Gebäude positiv angerechnet.

Alle neu gebauten Gebäude müssen die Anforderungen der jeweiligen EnEV erfüllen. Bei bereits bestehenden Gebäuden verpflichtet die EnEV die Hauseigentümer, Nachbesserungen vorzunehmen (sogenannte Nachrüstpflicht). Dies gilt für mit Gas oder Öl betriebene Heizkessel, die vor dem 01.10.1978 eingebaut wurden. Sie waren bis 31.12.2006 (bei Einhaltung bestimmter Grenzwerte bis 31.12.2008) außer Betrieb zu setzen. Nach Schätzungen betrifft dies ca. zwei Mio. Heizkessel. Heizungs- und Warmwasserrohre in nicht beheizten Räumen und oberste Geschossdecken beheizter Räume mussten bis 31.12.2006 gedämmt werden.

Dachböden mussten bis Ende 2011 eine Wärmedämmung erhalten. Bei Neuerwerb bestand eine Nachrüstpflicht. Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sind von dieser Verpflichtung weiterhin freigestellt, wenn sie bereits am 01.02.2002 in dem Haus wohnten.

Nachtspeicherheizungen müssen bis zum 01.01.2020 mit effizienteren Heizungen ausgetauscht werden, vor allem wenn es sich um Wohngebäude mit mindestens 6 Wohneinheiten handelt. Ausgenommen hiervon sind Gebäude, die nach dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1995 erbaut sind, oder wenn der Austausch unwirtschaftlich wäre oder Gebäude, in denen durch öffentlich-rechtliche Vorschriften der Einsatz von elektrischen Speicherheizsystemen vorgeschrieben ist.

Bei baulichen Maßnahmen im Bestand gilt ebenso die Nachrüstpflicht, die jedoch durch das Wirtschaftlichkeitsgebot (§§ 5 und 4 Abs. 3 Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden – EnEG) beschränkt wird. Den Anforderungen des Wärmeschutzes muss entsprochen werden, wenn ein Bauteil ohnehin (Reparaturen bei Verschleiß oder Schäden, Mängelbeseitigung, Verschönerungen) verändert wird und nur, wenn die Erneuerungen mindestens mehr als 20% einer Bauteilfläche betreffen. Eine andere Möglichkeit besteht darin nachzuweisen, dass das Gebäude den Jahresprimärenergiebedarf, der für einen vergleichbaren Neubau gilt, um nicht mehr als 40% überschreitet. In diesem Fall können die betreffenden Bauteile die Anforderungen der EnEV überschreiten. Diese Regelungen gelten u.a. für Fassaden, Fenster oder Fußböden.

In jedem Fall gilt das sogenannte Verschlechterungsverbot (§ 11 EnEV). Die neuen Bauteile oder Anlagen dürfen keine schlechtere energetische Qualität aufweisen als die bisherigen. Für Mieter_innen können bauliche Maßnahmen zur Energieeinsparung entweder umlagefähige Modernisierungen oder auch nicht umlagefähige Instandsetzungsmaßnahmen darstellen. Sehen Sie hierzu auch unsere Infoschrift “Modernisierung“.Falls Sie betroffen sind, lassen Sie sich beraten.

Mit der EnEV 2007 wurde der Energieausweis für Bestandsgebäude eingeführt.

Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG

Seit dem 01.01.2009 gilt außerdem das Gesetz zur Förderung Erneuerbarer Energien im Wärmebereich (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz – EEWärmeG). Das Ziel ist, den Anteil der Erneuerbaren Energien an der Wärmebereitstellung bis zum Jahr 2020 auf 14% auszubauen. Das Wärmegesetz legt u. a. fest: Eigentümer von Gebäuden, die neu gebaut werden, müssen Erneuerbare Energien (z. B. Solarthermie, Geothermie, Biomasse oder Umweltwärme) für ihre Wärmeversorgung nutzen. Andere Klima schonende Maßnahmen sind zulässig: Hauseigentümer können ihr Haus stärker dämmen, Wärme aus Fernwärmenetzen beziehen oder Wärme aus Kraft-Wärme-Kopplung nutzen. Das Gesetz muss grundsätzlich bei allen Neubauten erfüllt werden, die ab dem 01.01.2009 neu errichtet werden. Für bereits bestehende Gebäude gilt dies nicht. Hauseigentümer unterliegen (bislang) noch keiner Nachrüstpflicht.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Preiswerter Wohnraum

Derzeit entsteht in Leipzig überwiegend Wohnraum in einem “gehobenen Wohnsegment”,
das heißt mit einer gehobenen Ausstattung und vergleichsweise hohen Mietpreisen. Argumentiert wird, dass nicht preiswert gebaut werden kann und folglich auch kein bezahlbarer Wohnraum entsteht. Preiswerter Wohnraum beschreibt Wohnraum im niedrigpreisigen Segment, der folglich auch für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen bezahlbar ist.