Schönheitsreparaturen

Wer muss wann die Wohnung renovieren? Was gehört dazu, was nicht? Welche Qualitätsmaßstäbe gelten? – Viele Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen sind ungültig.

Das Problem ist den meisten Mieter_innen nur zu gut bekannt. Eine neue Wohnung wird gemietet und aus der alten möchte man möglichst schnell und ohne großen Aufwand ausziehen. Doch oft streiten sich Vermieter und Mieter_innen, weil sie uneinig sind, wie die Wohnung bei der Rückgabe auszusehen hat.

Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Die Schönheitsreparaturen sind demnach grundsätzlich Sache des Vermieters, jedoch wird diese Verpflichtung im Mietvertrag fast immer auf die Mieter_innen
abgewälzt. In welchem Umfang diese Abwälzung zulässig oder unzulässig ist, haben dann die Gerichte zu entscheiden. Deshalb gilt: Welche Renovierungsarbeiten von den Mieter_innen durchzuführen sind, ob die ganze Wohnung frisch gestrichen oder lediglich geräumt und besenrein zurückzugeben ist, hängt von der jeweiligen Vereinbarung im Mietvertrag ab. Um nicht Schönheitsreparaturen zu leisten, ohne dazu verpflichtet zu sein, sollten Mieter_innen also zuerst die entsprechende Regelung in ihrem Mietvertrag überprüfen lassen.

Die Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen ist sehr umfangreich und da die vertraglichen Regelungen äußerst vielfältig sind, ist die künftige Rechtsprechung auf diesem Gebiet unbedingt zu beachten. Die nachfolgenden Informationen können Ihnen also nur Hilfestellung geben, aber eine anwaltliche Prüfung Ihres Mietvertrags nicht ersetzen. Leichtfertigkeit kann Sie teuer zu stehen kommen, lassen Sie sich also beraten, bevor Sie zum Pinsel greifen oder sich gegenüber Ihrem Vermieter äußern.

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Was sind Schönheitsreparaturen?

Für den sozialen Wohnungsbau beantwortet die II. Berechnungsverordnung (II. BV) die Frage. Dort heißt es im § 28 Abs. 4 Satz 5: „Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“ Eine andere gesetzliche Definition existiert nicht und die Gerichte wenden diese Begriffsbestimmung auch für den freifinanzierten Wohnungsbau an. Wenn also im Mietvertrag steht „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen“, sind darunter die oben genannten Arbeiten zu verstehen. Die Begriffsbestimmung der II. BV ist mittlerweile etwas veraltet. Wände werden nur noch selten gekalkt – üblich ist dagegen das Tapezieren mit Mustertapete oder Raufaser. Prinzipiell umfassen Schönheitsreparaturen nur Abnutzungen, die sich „mit Farbe, Tapete und gegebenenfalls etwas Gips“ erneuern lassen.

Was sind keine Schönheitsreparaturen?

Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören grundsätzlich Arbeiten, die über malermäßige Instandsetzungen hinausgehen oder die Flächen betreffen, die sich außerhalb der Wohnung befinden. So zählen z.B. weder der Austausch eines durch normalen Gebrauch abgenutzten Teppichbodens noch das Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden zu Schönheitsreparaturen. Demzufolge ist der Vermieter verpflichtet, die Fußböden zu erneuern, wenn diese verschlissen sind. (Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Fußbodenbeläge nicht mitvermietet wurden, also z.B. in Eigenleistung des Mieters hergestellt wurden.) Das gilt für alle Fußböden, also auch für Teppich, Laminat oder Dielen (u.a. LG Berlin, AZ: 62 S 394/95). Etwas anderes gilt, wenn die Mieter_innen den Fußboden beschädigt haben, z. B. durch herunterfallende Gegenstände, Brandlöcher oder Rotweinflecken. Eine solche überdurchschnittlich starke Beschmutzung oder Beschädigung müssen Mieter_innen ersetzen.

Wer ist für die Schönheitsreparaturen zuständig?

Diese Frage mögen viele für überflüssig halten, weil die Antwort „natürlich die Mieter_innen“ so selbstverständlich erscheint. Aber so selbstverständlich ist das nicht, denn gesetzlich ist der Vermieter dazu verpflichtet. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB sagt: „Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“ Und § 538 BGB ergänzt: „Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“ Das heißt, der Vermieter hat den Mieter_innen die Wohnung so zu überlassen, dass man darin wohnen kann und in eben diesem Zustand zu erhalten, also von Zeit zu Zeit sogar zu renovieren.

Vertragsfreiheit

Dass die Wirklichkeit ganz anders aussieht, ist der ungleichen Ausgangssituation bei der Vertragsfreiheit geschuldet. Im Wohnraummietrecht bedeutet dies die Freiheit des Vermieters, Verträge so zu gestalten, wie es für ihn am günstigsten ist und die Freiheit der Mieter_innen, diese Bedingungen entweder zu akzeptieren oder auf die Anmietung der Wohnung zu verzichten.

So sind die vom Gesetz abweichenden Vereinbarungen zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter_innen der Regelfall geworden und werden inzwischen als Verkehrssitte angesehen.

Formularklausel oder Individualvereinbarung

Durch den großen Spielraum für den Vermieter bei der Vertragsgestaltung, insbesondere zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, lohnt der Blick auf die verschiedenen mietvertraglichen Regelungen. Prinzipiell ist zwischen Formularklauseln und Individualvereinbarungen zu unterscheiden. Als Formularklauseln gelten die Inhalte der standardisierten Mietvertragsformulare, die Hausbesitzervereine oder Verlage anbieten. Auch wenn ein Vermieter nur einzelne Klauseln daraus verwendet oder wenn er selbst vorformulierte Klauseln mehrmals verwendet bzw. verwenden will, handelt es sich um Formularklauseln. Formularklauseln gelten als Allgemeine Geschäftsbedingungen und unterliegen deshalb dem Verbraucherschutz (§§ 305 bis 310 BGB). Benachteiligen diese Klauseln den Vertragspartner des Verwenders, also die Mieter_innen, unangemessen, sind sie unwirksam.

Demgegenüber stehen sogenannte Individual- oder auch Einzelvereinbarungen als zwischen zwei Vertragspartnern frei ausgehandelte Vertragsinhalte, bei denen beide Partner eine gleichrangige Verhandlungsposition haben. Dies ist bei Mietverträgen kaum der Fall. Im Mietvertragsformular werden Individualvereinbarungen zumeist unter „sonstige Vereinbarungen“ aufgeführt. Der Vermieter hat bei einer Einzelvereinbarung weitreichendere Möglichkeiten, seinen Mieter_innen Schönheitsreparaturen aufzubürden. So können z.B. die Mieter_innen zum Schleifen und Versiegeln von Parkettfußboden vertraglich verpflichtet werden.

Der Mietvertrag regelt die Zuständigkeit!

Es kommt also darauf an, was im Mietvertrag steht und wie es vereinbart wurde. Steht gar nichts im Mietvertrag, dann brauchen Mieter_innen nicht zu renovieren. Auch bei einem mündlichen Mietvertrag gelten die gesetzlichen Bestimmungen. Die Mieter_innen sind auch dann nicht verpflichtet, die Wohnung renoviert zurückzugeben, wenn im Mietvertrag steht, dass die Wohnung „besenrein“, „bezugsfertig“, „in vertragsgemäßem Zustand“ usw. übergeben werden muss. Grundsätzlich gilt, dass Mieter_innen niemals mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen müssen, als sie selbst verwohnt haben.

Nicht alle Klauseln sind wirksam!

Viele Mietverträge enthalten Vertragsbedingungen über die Pflicht der Mieter_innen zur Renovierung beim Einzug, während der Wohndauer und beim Auszug. Eine Vielzahl von Klauseln wurden mittlerweile vom BGH für unzulässig erklärt. In anderen Fällen entsteht durch die Kombination mehrerer Klauseln oder auch durch die Kombination von Klauseln und Individualvereinbarungen ein Summierungseffekt, der dazu führt, dass die Mieter_innen unangemessen benachteiligt werden. Das kann die gesamte Renovierungsverpflichtung unwirksam machen und Mieter_innen müssen die Wohnung beim Auszug nur besenrein übergeben. Enthält Ihr Mietvertrag derartige Regelungen, sollten Sie unbedingt den genauen Wortlaut Ihres Mietvertrags in einer Beratungstelle der Berliner MieterGemeinschaft überprüfen lassen.

Schönheitsreparaturen beim Einzug

Oft hört man: „Wer in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, braucht auch keine renovierte zu hinterlassen.“ Das ist ein weit verbreiteter Irrtum. Wenn im Mietvertrag die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter_innen wirksam vereinbart wurde, dann müssen diese auch ausgeführt werden.

Der Vermieter muss die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand überlassen. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine frisch renovierte Wohnung zu vermieten, besteht jedoch nicht. Wer in eine nicht renovierte Wohnung zieht, hat diesen Zustand als vertragsgemäß akzeptiert. In Literatur und Rechtsprechung besteht Uneinigkeit darüber, ob die Mieter_innen vom Vermieter dennoch die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen können. Überwiegend verneint wird dies, wenn im Mietvertrag die Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen wirksam auf die Mieter_innen abgewälzt ist. Keinesfalls aber besteht eine Verpflichtung der Mieter_innen zur Anfangsrenovierung. Und erst recht ist die formularmäßige Vereinbarung einer Anfangsrenovierung unzulässig. Auch bei der Verpflichtung der Mieter_innen zur Renovierung bei Bedarf handelt es sich um eine unwirksame Klausel, wenn die
Wohnung unrenoviert übergeben wurde, denn der Bedarf besteht dann ja bereits bei Beginn des Mietverhältnisses.

Ausnahmsweise ist die Überbürdung der Anfangsrenovierung zulässig, wenn die Mieter_innen einen angemessenen Ausgleich für die Vornahme der Renovierungsarbeiten zu Beginn des Mietverhältnisses – etwa einen Mieterlass für die ersten Monate – erhalten. Die Angemessenheit ist vom konkreten Renovierungsaufwand abhängig (LG Berlin, GE 2004, 964).

Individualmietvertraglich kann eine Anfangsrenovierung zulasten der Mieter_innen vereinbart werden. In Anbetracht des Summierungseffekts kann dies jedoch bei gleichzeitig formularmäßiger Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen unwirksam sein (BGH, AZ: VIII ZR 163/05).

Schönheitsreparaturen während der Wohndauer

Warum Mieter_innen während des laufenden Mietverhältnisses renovieren müssen, bleibt unklar. Die Wohnung wird durch eine vergilbte Tapete nicht beschädigt und ob die Raufasertapete strahlend weiß oder mit Kindermalerei verziert ist, ließe sich als Geschmacksfrage behandeln. Während der laufenden Mietdauer unterlassene Schönheitsreparaturen berechtigen den Vermieter nach vorherrschender Meinung nicht zur fristlosen Kündigung. Eine ordentliche Kündigung wird auch nur in dem seltenen Ausnahmefall als gerechtfertigt angesehen, wenn durch die Unterlassung große Schäden drohen oder die Bausubstanz gefährdet wird (LG Münster).

Aber Vorsicht: Der BGH (AZ: VIII ZR 192/04) hat die Verpflichtung der Mieter_innen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis bejaht, wenn die Schönheitsreparaturen fällig sind, auch wenn die Substanz der Wohnung nicht gefährdet ist. Führen die Mieter_innen diese trotz Aufforderung durch den Vermieter nicht aus, hat der Vermieter nach Auffassung des BGH Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten.

Fristenregelung

Die meisten Mietverträge orientieren sich bei der Übertragung der Renovierungsverpflichtung am Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums aus dem Jahr 1976. Die dort genannten Fristen wurden in der Rechtsprechung bislang bestätigt (z.B. BGH, Urteil vom 20.04.2004, AZ: VIII ZR 230/03).

Danach sind Schönheitsreparaturen im Allgemeinen nach folgender Wohndauer fällig:

drei Jahre für Küchen, Bäder und Duschen,

fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume sowie Flure, Dielen und Toiletten,

sieben Jahre für andere Nebenräume.

Die Fristen sind vom Einzug an zu berechnen und es ist unerheblich, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert übergeben wurde.

Sind vertraglich keine Fristen genannt, sondern beschränkt sich die Regelung auf z.B. „Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen“, so ist davon auszugehen, dass die üblichen oben genannten Fristen vereinbart sind. Solche Fristen sind aber nur eine Richtschnur. Der tatsächliche Renovierungsbedarf muss berücksichtigt werden. Ein tatsächlicher Renovierungsbedarf nach diesen Fristen kann möglicherweise nicht bestehen, wenn Mieter_innen die Wohnung oder einzelne Räume wenig nutzen – etwa durch längere Abwesenheit – oder wenn die Wände mit besonders „langlebigen“ Tapeten oder Farben versehen sind.

Sowohl verkürzte als auch starre Fristen führen zur Unwirksamkeit

Die oben genannten Fristen dürfen in der mietvertraglichen Vereinbarung nach der Rechtsprechung des BGH weder unterschritten noch als starre Fristen vereinbart werden. Beispiel für verkürzte Fristen: „… bei Küche, Bad und Toilette zwei Jahre, bei allen übrigen Räumen fünf Jahre.“

Eine starre Frist ist erkennbar an Formulierungen wie „spätestens“, „immer“ oder „mindestens“. Beispiel für starre Fristen: „Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen.“

Enthält der Mietvertrag eine Klausel, nach der die Räume zwingend nach verkürzten oder starren Fristen renoviert werden müssen, ohne Rücksicht auf ihren tatsächlichen Zustand, dann ist diese Klausel unwirksam – und zwar insgesamt unwirksam. Das heißt: Mieter_innen brauchen dann gar nicht zu renovieren, weder beim Einzug, noch während der Mietzeit und auch nicht beim Auszug. Solche Klauseln sind in sehr vielen Mietverträgen enthalten.

Wirksam sind hingegen Klauseln, in denen die Fristen lediglich Empfehlungscharakter haben – zu erkennen an Formulierungen wie „etwa“, „grundsätzlich“, „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“.

Für die Wirksamkeit oder Unwirksamkeit der Formularvereinbarungen kommt es auf jedes Wort der verwendeten Klausel an. Eine genaue Prüfung der vertraglichen Regelungen kann viel Zeit und Geld sparen und andererseits kann ein Irrtum viel Geld kosten. Unseren Mitgliedern empfehlen wir deshalb dringend, mit dem Mietvertrag eine Beratungsstelle aufzusuchen und die jeweilige Klausel anwaltlich prüfen zu lassen.

Schönheitsreparaturen beim Auszug

Ohne mietvertragliche Regelung ist die Wohnung bei Auszug besenrein zu übergeben. Alle anderen Klauseln sind nur insoweit wirksam, als sie im Übrigen vereinbarte Schönheitsreparaturen während der Mietzeit berücksichtigen. Verpflichtet der Mietvertrag zu laufenden Schönheitsreparaturen mit den oben genannten Fristen und gleichzeitig zur Rückgabe einer frisch renovierten Wohnung, ist dies eine doppelte Verpflichtung, deren Summierungseffekt dazu führt, dass die Vereinbarung insgesamt unwirksam ist (BGH, Urteil vom 14.05.2003, AZ: VIII ZR 308/02).

Wurde im Mietvertrag die Abwälzung der Schönheitreparaturen während des Mietverhältnisses auf die Mieter_innen wirksam vereinbart, aber nicht durchgeführt, ist eine Endrenovierung bei Auszug erforderlich. Falls die Schönheitsreparaturen entsprechend der vereinbarten Fristen von den Mieter_innen durchgeführt wurden, müssen diese das im Streitfall auch belegen können. Bewahren Sie also Rechnungen von Malerbetrieben oder von gekauftem Material (Farbe, Tapeten, Pinsel, Spachtelmasse etc.) sorgfältig auf. Auch schriftliche Bestätigungen von den Personen, die mitgeholfen haben, sind sinnvoll.

Quoten-/Abgeltungsklausel

Viele Mietvertrage enthalten eine Regelung, dass Mieter_innen anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen zu erstatten haben, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach den vereinbarten Fristen noch nicht fällig sind. Hierbei wird häufig ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes zugrunde gelegt. Diese Regelung wird Quoten- oder Abgeltungsklausel genannt.

Beispiel: „20%, wenn die letzte Renovierung ein Jahr zurückliegt, 40%, wenn die letzte Renovierung zwei Jahre zurückliegt, 60%, wenn die letzte Renovierung drei Jahre zurückliegt, 80%, wenn die letzte Renovierung vier Jahre zurückliegt“, sollen Mieter_innen anteilig die Kosten übernehmen.

Eine Quotenklausel ist unwirksam, wenn

die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter_innen unwirksam ist,

sie eine Abgeltung von 100% vorsieht oder

die prozentuale Abgeltung starre Fristen ausweist. (BGH-Urteil vom 18.10.2006, AZ: VIII ZR 52/06).

Quotenklauseln sind zulässig, wenn

sie sich an den üblichen Renovierungsfristen orientieren und diese nicht starr sind,

sie den Mieter_innen die Möglichkeit lassen, zur Kostenvermeidung die Arbeiten selbst durchzuführen und

ein vom Vermieter berechneter Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wird (die Mieter_innen also selbst Kostenvoranschläge einholen können).

In der Praxis fuhren diese Quotenklauseln dazu, dass viele Mieter_innen aus Kostengründen bei Auszug ihre alte Wohnung selbst komplett renovieren, auch wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind, um die finanzielle Abgeltung an den Vermieter zu vermeiden.

Sie sollten sich in jedem Fall unbedingt vorher anwaltlich beraten lassen.

Fachhandwerkerklausel

Schönheitsreparaturen müssen fachmännisch in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden (BGH, RE vom 06.07.1988). Das heißt aber nicht, dass Fachbetriebe zu beauftragen sind. Soweit die Klausel eines Formularmietvertrags die Ausführung der Schönheitsreparaturen durch einen „Fachhandwerker“ (bzw. „Fachbetrieb“ oder „Fachfirma“) vorschreibt, benachteiligt diese die Mieter_innen unangemessen und ist unwirksam. Die Unwirksamkeit der Fachhandwerkerklausel führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter_innen. Auch Mieter_innen haben daher die für das Malerhandwerk geltenden DIN-Normen zu berücksichtigen und die Arbeiten sorgfältig und fachgerecht auszuführen. Unwesentliche Abweichungen von den Normen führen nicht unbedingt zur Verletzung der mietvertraglichen Verpflichtung, aber eine „Hobby-Qualität“ ist nicht ausreichend. Die Mieter_innen machen sich schadensersatzpflichtig, wenn die Malerarbeiten nicht fachgerecht ausgeführt sind. Das kann teurer werden, als gar nicht zu malern, wenn dadurch der Aufwand zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands vergrößert wird.

Farbgestaltung

Dass die Wohnung komplett weiß zu hinterlassen ist, darf nicht im Mietvertrag vorgeschrieben werden. Jedoch sollten helle und neutrale Farbtöne gewählt werden. Bei einer zwar in erstklassiger Qualität aufgetragenen, aber ungewöhnlichen Farbgestaltung ist nicht auszuschließen, dass der Vermieter als Schadensersatz
(s. u.) einen neuen Anstrich zugesprochen bekommt (LG Hamburg).

Das Überstreichen von normalen Mustertapeten ist keine fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen. Vertragsgemäß ist aber bei Raufaser (und bei manchen Präge- oder Vliestapeten) der Anstrich. Wenn die Struktur der Raufasertapete nach mehrmaligem Überstreichen nicht mehr erkennbar ist oder nach mehrfachem Lackauftrag Risse auftreten, ist eine Grundrenovierung fällig. Wenn dies der Fall ist, sollten Sie sich in einer unserer Beratungstellen beraten lassen (und natürlich auch zu dieser Frage unbedingt Ihren Mietvertrag mitbringen).

Abnahmeprotokoll – Vorsicht bei Unterschrift!

Eine gemeinsame Wohnungsbegehung zum Zweck der Besichtigung der Mieträume ist weder zu Beginn des Mietverhältnisses, noch im Laufe dessen und auch nicht zum Ende vorgeschrieben. Auch die Erstellung eines Wohnungsübernahme- oder Wohnungsabnahmeprotokolls ist nicht vom Gesetzgeber vorgesehen. Deswegen ist ein Abnahmeprotokoll auch nicht Voraussetzung für die Rückgabe der Wohnung, auch wenn diese Auffassung weitverbreitet ist. Insofern sind Sie nicht verpflichtet, ein vom Vermieter diktiertes Protokoll zu unterschreiben, denn Ihre Unterschrift kann im Zweifel als (nicht gewollte) Bestätigung von Mängelbeseitigungspflichten gelten! Von einer Unterschrift ist dringend abzuraten, wenn Sie nicht voll und ganz mit dem Inhalt des Protokolls einverstanden sind. Mit Ihrer Unterschrift erkennen Sie den Zustand der Wohnung und mögliche Forderungen des Vermieters an. Der Vermieter kann die im Abnahmeprotokoll verlangten – von Ihnen unterschriftlich bestätigten – Arbeiten einfordern, obwohl vielleicht aufgrund des Mietvertrags überhaupt keine diesbezüglichen Verpflichtungen für Sie bestanden. Auch ist dringend anzuraten, bei allen Besichtigungen (ob vor oder nach der Mietzeit) Zeugen mitzunehmen, die später Aussagen zum Zustand der Wohnung treffen können, also z.B. ob eine Abnutzung bereits vor Beginn des Mietvertrags vorlag. Sie sollten vor Rückgabe der Wohnung deren Zustand – am besten bei Tageslicht – mit Zeugen genau in Augenschein nehmen und möglichst ein Protokoll und Fotos anfertigen. Stimmt das Wohnungsabnahmeprotokoll des Vermieters mit Ihrem Protokoll überein oder bestätigt das Protokoll des Vermieters den ordnungsgemäßen Zustand der Wohnung, steht einer Unterschrift nichts entgegen.

Was geschieht, wenn die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt werden?

Kommen die Mieter_innen mit den geschuldeten Schönheitsreparaturen (z. B. bei Auszug) in Verzug, dann kann der Vermieter nicht ohne Weiteres den für eine Fachfirma erforderlichen Geldbetrag verlangen, denn die Mieter_innen schulden zunächst nur die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Der Vermieter kann auch nicht sofort die von den Mieter_innen gezahlte Kaution mit den Schönheitsreparaturen verrechnen. Lassen Sie sich hierzu unbedingt beraten.

Schadensersatz

Voraussetzung für das Entstehen eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters ist, dass die Mieter_innen

mit der Ausführung der Schönheitsreparaturen im Verzug sind oder

die Durchführung der Arbeiten endgültig verweigern oder

sie nicht fachgerecht ausgeführt haben.

Der Vermieter muss den Mieter_innen also zunächst eine angemessene Frist setzen, in der die Mieter_innen die Schönheitsreparaturen ausführen können. Erst wenn die Mieter_innen diese Frist untätig verstreichen lassen, kann er die Leistung durch sie ablehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Als angemessene Frist gilt je nach Umfang der Arbeiten ein Zeitraum von zwei bis drei Wochen.

Aber Vorsicht: Wenn die Mieter_innen jedoch zuvor die Ausführung von Arbeiten verweigert haben, kann der Vermieter auf die Fristsetzung verzichten und sofort einen Handwerker beauftragen – und diese Kosten als Schadensersatz geltend machen. Deshalb sollten Mieter_innen bei einer Wohnungsrückgabe die Durchführung von Schönheitsreparaturen weder zusagen noch ablehnen – und zwar unter Anwesenheit von Zeugen.

Auch bei nicht fachgerecht ausgeführten Schönheitsreparaturen, was ausgefallene Farbgebungen beinhaltet, kann ein Schadensersatzanspruch des Vermieters entstehen. Das Gleiche gilt für Arbeiten, zu denen die Mieter_innen gar nicht verpflichtet gewesen wären und in Unkenntnis geleistet haben (z.B. Anstriche auf Mustertapeten, Einbauschränke, Kunststofffenster oder andere „Verschlimmbesserungen“).

Wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen von einer Fachfirma durchführen lässt, ohne vorher eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ausgesprochen zu haben, können die Mieter_innen die Zahlung verweigern und brauchen die Schönheitsreparaturen auch nicht mehr durchzuführen. Sie sind dann ja bereits erfolgt.

Verjährung

Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren sowohl der Anspruch auf Ausführung der Schönheitsreparaturen als auch der Schadensersatzanspruch innerhalb von sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung (was vom Ende der Vertragslaufzeit abweichen kann). Dies gilt auch, wenn der Anspruch erst zu einem späteren Zeitpunkt entsteht (BGH, Urteil vom 19.01.2005, AZ: VIII ZR 114/04).

Beispiel: Die Wohnung wird am 31. Mai zurückgegeben. Der Vermieter stellt erst am 4. Juni unzureichende Schönheitsreparaturen fest. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Schönheitsreparaturen ist dennoch am 1. Dezember verjährt.

Achtung: Wird im Mietvertrag eine verlängerte Verjährungsfrist von einem Jahr formularmäßig vereinbart, ist dies nach gegenwärtiger Auffassung zulässig.

Wenn Mieter_innen die Schönheitsreparaturen erst nach Ablauf des Mietvertrags ausführen und somit die Wohnung verspätet zurückgeben, müssen sie eine Nutzungsentschädigung nur für den betreffenden Zeitraum und nicht für den gesamten Monat zahlen (BGH, Urteil vom 05.10.2005, AZ: VIII ZR 57/05).

Beispiel: Das Mietverhältnis endet am 31. Mai. Die Mieter_innen führen vom 1. bis 14. Juni Schönheitsreparaturen durch und geben die Wohnung am 15. Juni an den Vermieter zurück. Die Mieter_innen schulden dann nur eine halbe Monatsmiete für Juni.

Daneben kann der Vermieter weitergehende Schadensersatzansprüche nur geltend machen, wenn die Mieter_innen die Wohnung schuldhaft verspätet zurückgeben und er den Schaden (z. B. Mietausfall wegen verspäteter Vermietung) nachweisen kann (s. o.). Bevor Sie der Forderung des Vermieters nachkommen, lassen Sie sich unbedingt beraten!

Zum Schluss sei nochmals betont: Wir können hier nur grundsätzliche Informationen und Tipps vermitteln. Die Regelungen zu Schönheitsreparaturen unterliegen jedoch der sich ständig ändernden Rechtsprechung. Insofern ist im konkreten Fall immer eine anwaltliche Mieterberatung dringend zu empfehlen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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