Verjährung

Welche Ansprüche aus dem Mietverhältnis verjähren wann?

Regelmäßige Verjährung

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre. Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger/die Gläubigerin von den Umständen, welche den Anspruch begründen, und von der Person des Schuldners/der Schuldnerin (z.B. von den Erben der verstorbenen Mieter_innen) Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Damit ein Anspruch auch ohne die Erlangung solcher Kenntnisse um des Rechtsfriedens willens verjährt, tritt die Verjährung in solchen Fällen 10 Jahre nach Entstehung des Anspruchs ein.

Der 3-jährigen Regelverjährung unterliegen im Mietrecht die Ansprüche des Vermieters auf

1. die monatliche Miete,

2. Nebenkostennachforderungen,

3. Zahlung einer Kaution,

4. Zahlung einer Nutzungsentschädigung,

5. Ersatz des Mietausfallschadens,

6. Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs,

7. Schadensersatz bei Verletzung des Mietvertrags

sowie die Ansprüche der Mieter_innen auf

1. die Rückforderung überzahlter Miete,

2. Betriebskostenguthaben,

3. die Rückzahlung der Barkaution.

Der regelmäßigen Verjährung unterliegt indes nicht der Anspruch der Mieter_innen auf Mängelbeseitigung während des Mietverhältnisses. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Diese Verpflichtung entsteht während der Mietdauer ständig neu, sodass eine Verjährung unmöglich ist (BGH, Urt. v. 17.02.2010, AZ.: VIII ZR 104/09).

Sonstige Verjährungsfristen

Neben der regelmäßigen kennt das Gesetz auch andere Verjährungsfristen. An dieser Stelle sind insbesondere zwei nennenswert:

1. Schadensersatzansprüche des Vermieters bezüglich der Wohnung verjähren innerhalb von 6 Monaten ab dem Moment, in dem der Vermieter die Wohnung zurückerhält.

2. Aufwendungsersatzansprüche der Mieter_innen sowie die Ansprüche auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren ebenfalls nach nur 6 Monaten, allerdings gerechnet ab Mietvertragsende. Vereinbarungen über eine Erschwerung der Verjährung – insbesondere eine Verlängerung der regelmäßigen Verjährungsfrist – sind grundsätzlich zulässig.

Hemmung der Verjährung

Die Hemmung bewirkt einen Stillstand des Ablaufs der Frist. Nachdem der Grund für die Hemmung entfallen ist, läuft die Frist weiter.
Eine Hemmung tritt ein, durch

1. ernsthafte Verhandlungen über den Anspruch (§ 203 Abs. 1 BGB),

2. eine Leistungs- oder Feststellungsklage (§ 204 BGB),

3. die Zustellung eines Mahnbescheids,

4. einen Güteantrag bei einer Gütestelle,

5. die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens,

6. einen Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz,

7. die Anmeldung des Anspruchs im Insolvenzverfahren,

8. einen Antrag auf PKH (Prozesskostenhilfe),

9. ein vereinbartes Leistungsverweigerungsrecht,

10. familiäre Gründe.

Neubeginn der Verjährung

Bei einem Neubeginn der Verjährung wird die verstrichene Frist nicht berücksichtigt. Gründe für einen Neubeginn sind:

1. Anerkennung des Anspruchs (§ 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB) sowie

2. Beantragung einer gerichtlichen bzw. behördlichen Vollstreckungshandlung (§ 212 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Folgen der Verjährung

Verjährte Ansprüche können nicht mehr durchgesetzt werden. Macht der Gläubiger sie geltend, sind Schuldner/innen berechtigt die Leistung zu verweigern. Leisten sie – selbst in Unkenntnis oder versehentlich – dennoch, so können sie das Geleistete nicht mit Berufung auf die Verjährung zurückverlangen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

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