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Abgeltungsklausel

Müssen Mieter_innen bei Auszug einen Betrag an den Vermieter zahlen, wenn sie den Fristen zufolge noch nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind?

Viele Mietverträge enthalten eine Regelung, dass Mieter_innen anteilig die Kosten für Schönheitsreparaturen zu erstatten haben, wenn bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach den vereinbarten Fristen noch nicht fällig sind. Hierbei wird häufig ein Kostenvoranschlag eines Malerbetriebes zugrunde gelegt. Diese Regelung wird Quoten- oder Abgeltungsklausel genannt.

Beispiel: “20%, wenn die letzte Renovierung ein Jahr zurückliegt, 40%, wenn die letzte Renovierung zwei Jahre zurückliegt, 60%, wenn die letzte Renovierung drei Jahre zurückliegt, 80%, wenn die letzte Renovierung vier Jahre zurückliegt”, sollen Mieter_innen anteilig die Kosten übernehmen.

Eine Abgeltungsklausel ist unwirksam, wenn

1. die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter_innen unwirksam ist,

2. sie eine Abgeltung von 100% vorsieht oder

3. die prozentuale Abgeltung starre Fristen ausweist (BGH-Urteil, Urt. v. 18.10.2006, VIII ZR 52/06).

Abgeltungsklauseln sind zulässig, wenn

1. sie sich an den üblichen Renovierungsfristen orientieren und diese nicht starr sind,

2. sie den Mieter_innen die Möglichkeit lassen, zur Kostenvermeidung die Arbeiten selbst durchzuführen und

3. ein vom Vermieter berechneter Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt wird (die Mieter_innen also selbst Kostenvoranschläge einholen können).

In der Praxis fuhren diese Quotenklauseln dazu, dass viele Mieter_innen aus Kostengründen bei Auszug ihre alte Wohnung selbst komplett renovieren, auch wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind, um die finanzielle Abgeltung an den Vermieter zu vermeiden.

Bevor Sie diesen Schritt tun, sollten Sie sich in jedem Fall unbedingt anwaltlich beraten lassen.

Dieser Artikel wurde mit freundlicher Genehmigung des Berliner MieterGemeinschaft e. V. übernommen und teilweise verändert.

Ablesekosten

Wer trägt die Kosten der Ablesung von Wasseruhren und Heizkostenverteilern?

Die Kosten für die Ablesung der Messgeräte, die der Erfassung der Heiz- und Warmwasserkosten dienen (= Heizkostenverteiler und Warmwasseruhren), können auf die Mieter_innen umgelegt werden (§ 2 Ziffer 4, 5, 6 BetrKV).

Das Gleiche gilt für die Ablesung der Wasseruhren (§ 2 Ziffer 2 BetrKV).

Die Ablesekosten anderer Kontrollgeräte gehören zu den Verwaltungskosten und sind demzufolge vom Vermieter zu tragen.

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Ableseprotokoll

Müssen Mieter_innen ein Heizungs- oder Wasseruhrableseprotokoll unterschreiben?

Sofern Mitarbeiter der Ableseunternehmen die Wohnung der Mieter_innen zum Ablesen der Verbrauchserfassungsgeräte noch überhaupt betreten müssen, wird bei diesen Ableseterminen kaum mehr ein Ableseprotokoll erstellt.

Sollte Mieter_innen dennoch während des Ablesetermins ein Protokoll zum Unterzeichnen vorgelegt werden, so empfehlen wir im Allgemeinen, es nicht zu unterzeichnen. Mieter_innen sollten sich darüber im Klaren sein, dass sie zum Unterschreiben nicht verpflichtet sind, mit ihrer Unterschrift aber die Richtigkeit der abgelesenen Werte bestätigen. Ob die Werte richtig sind, können Mieter_innen in jenem Moment aber oft nicht beurteilen.

Sollten sich bei der Heizkostenabrechnung Unstimmigkeiten bezüglich der Ablesewerte ergeben, müssen Mieter_innen die Fehlerhaftigkeit beweisen. Das Landgericht Berlin ging in einem seiner Urteile sogar noch einen Schritt weiter: Mieter_innen, die eine Unterschrift unter ein Ableseprotokoll geleistet haben, sollen danach kein Recht mehr darauf haben, sich auf Ablesefehler zu berufen (Urt. v. 04.06.1996, AZ: 64 S 97/96).

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Abstandszahlung

Darf der Vermieter von den neuen Mieter_innen dafür Geld verlangen, dass die Wohnung frei gemacht wird?

Bei Abstandszahlungen an Ver- oder Vormieter haben das Ziel, dass die begehrte Wohnung frei gemacht wird und man einziehen darf. Das ist nach § 4 a WoVermRG für alle Wohnungsarten verboten.

Erlaubt ist jedoch eine Vereinbarung, dass die neuen Mieter_innen die Umzugskosten des Vormieters übernehmen. Dabei muss der Vormieter diese Kosten nachweisen.

Nicht zu verwechseln ist die Abstandszahlung mit der Ablösezahlung.

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