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Ein Foto in Sepiatönen, auf dem protzige Neubauten in Leipzig-Schleußig direkt an der kanalisierten Weißen Elster abgebildet sind.

Nach dem Boom – Wohnungspolitik in der Krise

Positionspapier »Leipzig – Stadt für alle«

26. Januar 2024

Krise auf dem Wohnungsmarkt
Der Wohnungsmarkt befindet sich in einer akuten Krise: Die Wohnungsknappheit in Leipzig ist so ausgeprägt wie zuletzt nach der Wiedervereinigung vor ca. 30 Jahren. Wer um- oder zuziehen will, findet auf den einschlägigen Wohnungsportalen kaum noch Angebote. Und die, die dort zu finden sind, sind teuer. Die Angebotsmieten sind auch während der Corona-Pandemie weiter gestiegen, wie die Entwicklung zwischen 2019 und 2022 zeigt. Dazu kommen die starken Anstiege der Nebenkosten seit Beginn des Krieges in der Ukraine, insbesondere bei den Heizkosten. Das stellt viele vor ganz grundlegende Existenzprobleme und die Wohnungslosigkeit nimmt sichtbar zu.

Nichts Neues: Mehr Menschen → mehr Bedarf

Ein Hintergrund der akuten Wohnungsknappheit ist die ungebrochene Zuwanderung nach Leipzig. Selbst in den Corona-Jahren wuchs die Bevölkerungszahl Leipzigs noch moderat weiter, 2022 war dann wieder ein Ausnahmejahr mit einem exorbitanten Wanderungssaldo von 16.399 Menschen, davon ca. 10.000 Geflüchtete aus der Ukraine. Und die Stadt rechnet mit weiterem Wachstum. In der Bevölkerungsvorausschätzung geht die Stadt in ihrer Hauptvariante von einem Wachstum auf ca. 664.000 Einwohner*innen bis 2040 aus (Stadt Leipzig 2023). Dafür werden weiterhin jährlich ca. 2.000–2.500 zusätzliche Wohnungen benötigt – vor allem preiswerte. Der Wohnungsbau bleibt jedoch hinter diesem Wachstum zurück, mit dem Krieg in der Ukraine brach der Bau ein. Bereits für 2023 sowie die kommenden Jahre muss mit deutlich niedrigeren Fertigstellungszahlen gerechnet werden. Damit tut sich zwischen der prognostizierten Nachfrage und dem rückläufigen Neubau eine Schere auf. Aber was passiert dann mit den Mietpreisen?

Wohnungspolitik in der Krise

Während der Corona-Pandemie hatte die Wohnungspolitik an Relevanz eingebüßt, andere Probleme waren dringlicher. Danach begann der Krieg in der Ukraine und verschob erneut die politischen Prioritäten. Nicht zuletzt die massive Fluchtmigration aus der Ukraine hat die Wohnungsfrage wieder auf die Agenda gebracht. Die Krise des Wohnungsmarktes wird gegenwärtig zu einer Krise der Wohnungspolitik, denn wesentliche Instrumente – wie z. B. die soziale Wohnraumförderung – funktionieren nicht mehr wie bisher. Wir fragen uns, wie die aktuelle Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes der Stadt Leipzig auf diese neue Situation reagiert?
Aber wie weiter? In der Gegenwart gibt es keine einfache Lösung für die Wohnungsfrage, dennoch gibt es einige Forderungen, die wir an die Politik adressieren:

1. Umnutzung und Sanierung statt Neubau

Ein allgemeines Mantra, wenn es um die Schaffung von günstigem Wohnraum geht, ist „Bauen, bauen, bauen!“ Gerne von den Profiteuren der Immobilienwirtschaft (ZIA, BFW, DdW etc.) gefordert, bezieht sich diese Aussage auf einen angeblichen Sickereffekt, bei dem die Ausweitung des Wohnungsangebotes durch Neubau Umzugsketten auslöst. Unter den Bedingungen eines angespannten Wohnungsmarktes wie in Leipzig treten solche Sickereffekte jedoch nicht auf. Im Gegenteil – die obligatorische Erhöhung der Miete bei Neuvermietungen führt dazu, dass Wohnungen in höhere Preissegmente “wandern”. Der Neubau bedient weit überwiegend ein kleines Segment teurer Wohnungen für Gutverdienende und hat keine positiven Effekte im Bereich des preiswerten Wohnens für Normal- bzw. Geringverdiener*innen.

Folgekosten – Klimaschäden durchs Bauen

Nicht nur die Baukosten sind hoch, sondern auch die Folgekosten für das Klima, wenn neu gebaut wird. Um die Klimaschäden nicht größer werden zu lassen, ist an dieser Stelle auch eine umweltpolitische Kritik am Neubau, wie er derzeit meist gebaut wird, anzubringen. Die Stahlbetonbauten, wie sie fast ausschließlich gebaut werden, sind schon lange nicht mehr tragbar. Die Schäden, die durch die graue Energie der Bauteile, aber auch durch die Versiegelung der Flächen entstehen, sind groß. Der Fokus sollte demnach ein anderer sein:

Sanierung statt Neubau

Beim Bauen wird viel Energie verbraucht. Die Herstellung von Baumaterialien, deren Transport und der Bau selbst benötigen jede Menge fossiler Energie und verursachen hohe Emissionen. Die Weiternutzung bestehender Gebäude verbraucht jedoch deutlich weniger Energie als die Errichtung neuer Objekte. Hinzu kommt, dass für die Errichtung von Neubauten häufig Flächen frei gemacht und Gebäude abgerissen werden müssen. So werden Bestandsgebäude zu Sondermüll – anstatt zu neuem Wohn- oder Lebensraum. Aus unserer Sicht braucht es gute Umnutzungskonzepte, die ermöglichen, dass Bestandsgebäude eine zeitgemäße Nutzung bekommen. Es gibt bereits gute Beispiele für die Umnutzung von Gewerbeobjekten zu Wohnbauten. Trotz der herausfordernden verschiedenen Gebäudetiefen, haben Umnutzungen Potentiale, die auch genutzt werden sollten.
Es ist nicht zeitgemäß, weitere Flächen zu versiegeln. Die Freiflächen in der Stadt werden für die Durchlüftung, Grün und die Speicherung von (Regen-)Wasser gebraucht. Vor dem Hintergrund der Klima- und der finanziellen Kosten ist Sanierung statt Neubau das Gebot der Stunde.

2. Wohnungstausch vereinfachen

Schon länger ist klar, dass wir nicht mehr Fläche pro Kopf verbrauchen können. Viele wohnen in zu großen Wohnungen mit alten, günstigen Mieten – ein Umzug würde nicht nur Verkleinerung, sondern auch Mieterhöhung bedeuten. Wir fordern eine Vereinfachung des Wohnungstausches mit dem Verbot von Mieterhöhungen und wir wollen Tauschbörsen größerer Wohnungsunternehmen. Zudem ist es zu begrüßen, wenn in Neubauten Cluster-Modelle mitgedacht werden, um Wohnungen an veränderte Lebenssituationen anzupassen.

3. Ökologisch Bauen: Bauwende gestalten

Es ist mittlerweile allgemein bekannt, dass die vormals geltende Energieeinsparverordnung (EneV) keine Förderung des ökologischen Bauens bewirkte. Trotz ähnlicher Dämmwerte von Naturdämmstoffen sind auf fossilen Ressourcen basierende Baustoffe wie Styropor beliebter, da sie preiswerter sind. Die Energieeinsparverordnung wurde als politisches Instrument geschaffen, um Akteure zur Sanierung ihrer Gebäude anzuregen. Die EneV bewertet zum einen die Heizquelle eines Gebäudes und zum anderen die Dämmwerte der Gebäudehülle. Die gewonnene Einsparung des fertigen Gebäudes wird in verschiedenen Klassen eingeteilt, auf dessen Grundlage schließlich die Förderung basiert.

Ressourcensparend bauen

Es ist hinlänglich bekannt, dass z. B. für die Herstellung von Beton ein hoher Ressourcenbedarf besteht. Sand und Zement sind knappe Ressourcen (https://www.materialepyramiden.dk/) und im Gegensatz zu Holz nicht nachwachsend. Es muss also möglich – da notwendig – sein, ein neues Kriterium zur ökologischen Bewertung von Materialien zu schaffen, denn die Energiebilanz des gesamten Bauprozesses muss in einer Verordnung Berücksichtigung finden. Wir fordern, dass ausschließlich nachhaltige Baustoffe aus nachwachsenden Rohstoffen verwendet werden dürfen, um so klimaneutral wie möglich zu bauen.

Nachhaltig planen

Alternativen zu diskutieren und zu fördern, ist die Aufgabe aller, die am Bau beteiligt sind. Jede*r kann Fragen an Auftraggebende und Planende stellen: Ist ein Holzbau möglich? Kann eine andere Zementklasse verwendet werden, Lehmbauplatten statt Gipskarton? Insbesondere bei Sanierungen. Wenn die Nachfrage in diesen Märkten steigt, sollten auch die Bedenken­träger*innen überzeugt werden. Die Offenheit und Bereitschaft zur Investition muss von staatlicher Seite gefördert werden.
Gleichzeitig müssen wir den Bedarf hinterfragen: Wie groß muss ein neues Büro sein? Wie kann ein Gebäude auch später genutzt werden? (https://www.architects4future.de/forderungen)

4. Vergesellschaftung – Prinzip Kostenmiete

Wohnungsunternehmen bauen nur, wenn sie entsprechende Profite erzielen können. Das passiert aber immer auf Kosten der Mieter*innen. Wenn es diese Profite nicht geben würde, wären die Mieten günstiger. Wir fordern also eine Vergesellschaftung von Wohnraum, ob als Genossenschaften, in Selbstorganisation oder kommunaler Hand. Ein Mittel, um dieser ein Stück näher zu kommen, wären die Wiedereinführung der Neuen Wohnungsgemein­nützigkeit, der sofortige Stopp der Veräußerung kommunaler Flächen, die Nutzung von Vorkaufsrechten und die Förderung von Hausprojekten.

5. Mietenstopp

Die Mieten sind in den letzten Jahren auch in Leipzig weiter gestiegen und legten selbst in den Corona-Jahren 2020 und 2021 weiter zu, die Bestandsmieten und die Angebotsmieten stiegen jeweils um 7,3 % (AWS 2022, S. 7). Wir schließen uns den Forderungen der Mietenstopp-Kampagne an: Um Mieter*innenhaushalte nicht noch weiter finanziell zu überfordern, müssen Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen differenziert nach Wohnungsmärkten für sechs Jahre stärker begrenzt werden. Beim Abschluss neuer Mietverträge sind Mieter*innen der angespannten Marktsituation besonders ausgesetzt. Deshalb muss die Mietpreisbremse deutlich nachgeschärft werden und bundesweit gelten. Die aus Modernisierungen resultierenden Preissteigerungen sind für sehr viele Mieter*innen nicht leistbar. Daher soll die Mieterhöhung nach Modernisierung und Energieeinsparungs­maßnahmen ab sofort von bisher 8 % auf höchstens 4 % der Investitionskosten gesenkt und zusätzlich gedeckelt werden. (https://mietenstopp.de)

6. Sozialer Wohnungsbau zu sozialen Mieten

Oberbürgermeister Jung hat in seinem Wahlkampf 2020 vollmundig 10.000 sozial geförderte Wohnungen bis 2030 versprochen. Das Programm des Freistaats Sachsen der sozialen Wohnungsförderung läuft jetzt seit 2017, seitdem wurden 631 Wohnungen im Neubau und in der Sanierung sozial gefördert, weitere 1134 Wohnungen sind vertraglich gebunden (AWS 2022). Wenn in diesem Tempo weiter gefördert und gebaut bzw. saniert wird, dann wird dieses politische Ziel weit verfehlt. Zudem kommen die neuen Sozialwohnungen derzeit mit 6,50 €/m² Kaltmiete auf den Markt – viel zu teuer. Darüber hinaus ist die derzeitige Bindungsdauer der geförderten Wohnungen mit 15 Jahren viel zu kurz. Wir fordern eine deutliche Steigerung des sozialen Wohnungsbaus, die Aufhebung der zeitlichen Befristung der Bindung und eine Fokussierung auf Wohnungsmarktakteure wie die LWB, Genossen­schaften und Hausprojekte. Zudem muss die soziale Wohnraumförderung auf Sanierung und Umnutzung im Bestand konzentriert werden, da Neubau teuer und klimaschädlich ist. Außerdem müssen viel mehr Belegungsbindungen im Bestand gekauft werden, um die Zahl der Sozialwohnungen deutlich zu erhöhen.

7. Leerstand aktivieren

Seit vielen Jahren gibt es in Leipzig eine immer wieder neu aufflammende Debatte über die Zahl der leerstehenden Wohnungen und die Leerstandsquote. Teile der Wohnungswirtschaft werfen der Stadtverwaltung regelmäßig vor, diese künstlich herunterzurechnen und verweisen auf die Leerstände in ihren Beständen. Genaue Zahlen zum Leerstand werden erst die Ergebnisse der Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) im Rahmen des Zensus 2022 erbringen, die Mitte 2024 veröffentlicht werden sollen. Insgesamt sind es mehrere tausend leerstehende Wohnungen, die kurzfristig oder nach einer umfassenden Sanierung wieder vermietet werden könnten. Allerdings hat die Kommune so gut wie keine Möglichkeiten, Eigentümer*innen leerstehender Gebäude und Wohnungen zur Sanierung und Wiedervermietung zu bewegen und gegebenenfalls sogar zu zwingen. Das in Arbeit befindliche Zweckentfremdungsverbot des Freistaats Sachsen sieht jedoch 12 Monate Leerstand vor – viel zu lange. Der Oberbürgermeister muss weiter bei der Landesregierung darauf drängen, das das geplante Zweckentfremdungsverbot auch wirksam ist.

8. Housing First

Housing First, also die bedingungslose Zurverfügungstellung von Wohnungen für obdachlose Menschen, wird in einigen Ländern weltweit umgesetzt. Im bekanntesten Fall Finnlands zeigt sich, dass das Housing First-Modell eine effektive Methode ist, um Obdachlosigkeit zu reduzieren und das Wohlbefinden der Betroffenen zu verbessern. Bundesweit gibt es mittlerweile mehrere Housing-First-Programme in verschiedenen Städten. Erste Untersuchungen zeigen hier vielversprechende Erfolge, auch beim Leipziger „Modellprojekt Eigene Wohnung“. Wir fordern die dauerhafte Verstetigung des Modellprojektes. Durch die Stadt Leipzig soll ein Programm entwickelt werden, das die langfristige Bereitstellung von Wohnungen neben der LWB auch privaten Vermieter*innen und Wohnungsbaugenossen­schaften attraktiv macht.

9. Öffentliche Debatte

Die Erarbeitung des wohnungspolitischen Konzepts wurde 2014/15 mit partizipativen Verfahren begleitet unter großer Beteiligung von Bürger*innen. Die derzeitige Fortschreibung des Konzepts findet nur mit ausgewählten Akteur*innen hinter verschlossenen Türen statt. Angesichts der dramatisch veränderten Situation auf dem Wohnungsmarkt fordern wir eine breite öffentliche Diskussion und die Beteiligung der Bürger*innenschaft! Dies sollte durch öffentliche Podien und unterschiedliche Beteiligungsformate gewährleistet werden.

Wir mischen uns weiter ein!

Literatur

das ganze Baugesetzbuch

Wir wollen nicht nur sechs kleine Milieuschutzgebiete, sondern das ganze Baugesetzbuch – und noch mehr!

Das Netzwerk „Leipzig – Stadt für alle“ setzt sich seit 2017 intensiv für die Einführung sogenannter Milieuschutzgebiete ein. Wir freuen uns, dass unsere Forderungen aus der Pressemitteilung vom 9. Juni 2020 nun zum Teil umgesetzt werden und mit den ersten sechs Gebieten etwa 48.000 von insgesamt 343.000 Haushalten in Leipzig (also ca. 14 Prozent) einen gewissen Schutz vor Luxusmodernisierungen und den damit verbundenen Mietsteigerungen und Verdrängungsprozessen erhalten.

Das ist jedoch nicht genug! Mit Blick auf aktuelle Entwicklungen fordern wir deshalb:

1. Milieuschutzgebiete ausweiten und weitere Quartiere auf Anwendbarkeit der sozialen Erhaltungssatzung prüfen!

Seit Sommer 2020 bestehen in sechs sogenannten Milieuschutzgebieten in Leipzig soziale Erhaltungssatzungen nach § 172 des Baugesetzbuches (BauGB). Rings um die Eisenbahnstraße, am Lene-Voigt-Park, in weiten Teilen von Connewitz, Lindenau und Altlindenau sowie in einem kleinen Bereich von Eutritzsch soll damit die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhalten werden. Nun können in den genannten Gebieten durch die Stadtverwaltung bauliche Maßnahmen unterbunden werden, wenn durch diese eine Verdrängung ansässiger Bevölkerungsgruppen zu befürchten ist.

Bei der Ratsversammlung am 14. Oktober wird auf Vorschlag der Stadtverwaltung darüber diskutiert und abgestimmt, ob für vier zusätzliche Gebiete Aufstellungsbeschlüsse getroffen und ein detaillierte Untersuchungen beauftragt werden sollen. Die betreffenden Gebiete in Kleinzschocher, Plagwitz, Leutzsch und Altlindenau grenzen z. T. unmittelbar an die bereits beschlossenen Milieuschutzgebiete an und sind den gleichen immobilienwirtschaftlichen Prozessen unterworfen. Sie sind von den bisherigen Satzungen nur deshalb nicht erfasst worden, weil bei den Haushaltsbefragungen zu wenige Mieter_innen erreicht wurden, sodass keine ausreichende Datengrundlage zustande kam. Dennoch wurde in der ersten Detailuntersuchung für den Leipziger Westen das Aufwertungspotenzial in den neuen Teilgebieten in Kleinzschocher, Plagwitz, Altlindenau und Leutzsch bereits als hoch eingestuft. Daraus folgte die Empfehlung, die genannten Gebiete im Zusammenhang mit ihrer Umgebung vertiefend zu untersuchen.

Wir fordern die Stadträtinnen und Stadträte aller demokratischen Fraktionen daher auf, den Weg für eine solche Untersuchung und die Erweiterung der Milieuschutzgebiete freizumachen und den Aufstellungsbeschlüssen zuzustimmen.

Bei der im April 2020 durchgeführten Detailuntersuchung für den Stadtraum Nord wurden neben dem mittlerweile beschlossenen Satzungsgebiet in Eutritzsch auch ein kleiner Teil von Gohlis untersucht und dabei ein signifikantes Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial nachgewiesen. Zugleich erwies sich dieses Gebiet jedoch als zu klein für einen sinnvollen Satzungsbeschluss.

Für das Untersuchungsgebiet Gohlis und die potenziellen Erweiterungsgebiete links und rechts der Georg-Schumann-Straße, besser aber ausgreifend bis nach Möckern oder Wahren sollte daher ebenfalls bald ein Aufstellungsbeschluss getroffen und eine erneute Untersuchung eingeleitet werden.

In ähnlicher Weise gilt dies für bislang noch nicht untersuchte Bereiche der Stadt mit einem hohen Anteil an gründerzeitlicher Bausubstanz wie etwa in Schönefeld, Sellerhausen-Stünz oder Stötteritz.

2. Wirksamkeit der Milieuschutzgebiete erhöhen und weitere Instrumente zur Anwendung bringen!

Die Milieuschutzgebiete sind eines der schärfsten der vielen eher stumpfen Schwerter im Arsenal der Wohnungspolitik. Dieses Schwert kann und muss noch weiter geschärft und damit besser nutzbar gemacht werden. Dazu ist in erster Linie ein Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nötig. In der Bundesregierung und im Bundestag hat die Auseinandersetzung um ein wirksames Umwandlungsverbot im Rahmen der geplanten Novellierung des Baugesetzbuches jüngst an Dynamik gewonnen gewonnen; der Ausgang ist jedoch ungewiss.

Die sächsische Landesregierung will derweil laut Koalitionsvertrag, den Kommunen ermöglichen, „bei Fehlentwicklungen auf dem Wohnungsmarkt geeignete Gegenmaßnahmen zu ergreifen“, zu denen „Instrumente wie die Mietpreisbremse, Kappungsgrenzen sowie Zweckentfremdungs- und Umnutzungsverbote“ zählen. Das zuständige Staatsministerium für Regionalentwicklung unter Thomas Schmidt (CDU) zeichnet sich diesbezüglich jedoch bisher durch Untätigkeit aus. Wie zuletzt im Juni 2020 vom Leipziger Stadtrat beauftragt, sollten sich Oberbürgermeister und Stadtverwaltung dringend für entsprechende landesrechtliche Regelungen einsetzen.

Bei den anstehenden Verhandlungen über den städtischen Haushalt müssen überdies unbedingt ausreichende Mittel vorgesehen werden, um in den Milieuschutzgebieten wo nötig das kommunale Vorkaufsrecht an Mietshäusern nutzen zu können. Da dieses in der Regel zugunsten Dritter – der kommunalen Wohnungsgesellschaft, Genossenschaften oder anderen gemeinwohlorientierten Trägern – ausgeübt wird, fallen effektiv nicht die vollen Kaufpreise als städtische Ausgaben an. Sinnvoll sind jedoch Zuschüsse, durch die auch bei hohen Preisen bezahlbare Mieten erhalten werden können. Solche leistet beispielsweise das Land Berlin, wo mehrere Bezirke eine effektive Praxis zur Nutzung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten entwickelt haben.

Wir fordern die Stadträtinnen und Stadträte aller demokratischen Fraktionen daher auf, sich sowohl im Stadtrat – insbesondere bei der Erstellung des nächsten Haushalts – als auch bei ihren Parteien und Fraktionen auf Landes- und Bundesebene dafür einzusetzen, die rechtlichen und finanziellen Voraussetzungen für die Nutzung weiterer Instrumente in Milieuschutzgebieten und darüber hinaus zu schaffen!

3. Sozialplanung nach § 180 BauGB wieder aufnehmen!

Um Mieter_innen wirksam vor starken Mietsteigerungen und Verdrängung zu schützen, sollten des Weiteren die Instrumente der Sozialplanung nach § 180 BauGB genutzt werden, wie dies zu Beginn der 1990er Jahre in Leipzig bereits erfolgreich praktiziert wurde.

Sozialpläne können Maßnahmen vorsehen, die nachteiligen Auswirkungen von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen auf die Lebensumstände der in dem Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen vermeiden oder mildern.

4. Einführung von Verordnungsmieten auf der Grundlage gebietsspezifischer Mietspiegel prüfen!

Damit die Stadtverwaltung sinnvoll prüfen kann, ob Modernisierungen in Milieuschutzgebieten über den zeitgemäßen Ausstattungsstandard hinausgehen, sind stringente Prüfkriterien erforderlich. Einige Bezirke in Berlin nutzen hierzu die Messung einer Verordnungsmiete, die auf gebietsspezifischen Mietspiegeln basiert. Nach einer Modernisierung veranschlagte Mieten müssen im Rahmen der Verordnungsmiete liegen, damit eine Modernisierungsmaßnahme nicht als Gefährdung der Ziele des Milieuschutzes gilt. Andernfalls wird sie untersagt. Die gebietsspezifischen Mietspiegel sind dabei auf wissenschaftlicher Grundlage und statistisch fundiert zu erstellen.

Wir bitten die Stadträtinnen und Stadträte aller demokratischen Fraktionen, sich mit ihren Parteifreund_innen in den betreffenden Berliner Bezirken zu beraten, inwieweit das Instrument der Verordnungsmieten auch in Leipzig sinnvoll und rechtssicher eingesetzt werden kann. Bei positiver Prüfung sollte der Stadtrat die Stadtverwaltung bald mit der Umsetzung beauftragen.

Wir Leipziger Mieter_innen leben in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt. Auch wenn die Corona-Pandemie und ihre gesellschaftlichen Folgewirkungen vermutlich einige Änderungen mit sich bringen, wird sich die Situation insbesondere für Menschen, die nur über niedrige Einkommen verfügen und/oder aus anderen Gründen auf dem Wohnungsmarkt benachteiligt werden, nicht so schnell ändern. Daher müssen die bestehenden wohnungspolitischen Instrumente zur Anwendung gebracht, ausgeweitet und verbessert werden sowie neue Maßnahmen entwickelt werden.

Milieuschutz: Jetzt aber los!

Modernisierungen beobachten – kommunales Vorkaufsrecht nutzen

Das Netzwerk Leipzig – Stadt für alle fordert Leipziger Mieter*innen auf, unzulässige Modernisierungen zu melden, und die Stadt Leipzig, ihr Vorkaufsrecht in Milieuschutz­gebieten zu nutzen.

In der Ratsversammlung am Mittwoch, den 10. Juni 2020 wird voraussichtlich die Einrichtung von sechs Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung („Milieuschutzgebieten“) in Leipzig beschlossen. Mit dieser Anwendung des § 172 des Baugesetzbuches zückt die Stadt Leipzig das wohl schärfste der relativ stumpfen Schwerter, die Bundes- und Landesrecht zur Bekämpfung von Mietpreisspiralen und Verdrängung bereithalten: In Milieuschutzgebieten dürfen Wohnungen nur bis zu einem durchschnittlichen Standard modernisiert werden. Überdies steht der Stadt ein Vorkaufsrecht an Wohnhäusern zu.

Das Netzwerk hatte bereits bei der Erarbeitung des Wohnungspolitischen Konzepts 2015 die Nutzung von Erhaltungssatzungen gefordert. 2017 wurde in einem offenen Brief von Mieterverein Leipzig e.V., Haus- und WagenRat e.V., der Alternativen Wohngenossenschaft Connewitz eG, mehreren Bürgervereinen und zahlreichen weiteren Initiativen sowie über 500 Leipziger*innen gefordert: „Endlich ernst machen mit einer Wohnungspolitik für eine wachsende Stadt! Milieuschutz und Vorkaufsrechte jetzt!

Es hat seither noch zweieinhalb Jahre mit etlichen Volten im Stadtrat gedauert, bis diese Forderungen für vorerst sechs Gebiete mit zusammen ca. 48.000 Wohnungen nun teilweise erfüllt werden. Dass das Instrument auch Erfolg haben wird, steht jedoch noch keineswegs fest, wie Tobias Bernet von „Stadt für alle“ erläutert: „Viele bauliche Änderungen über den ortsüblichen Standard hinaus können auch realisiert werden, ohne dass die Stadt davon etwas mitbekommt. Der Einbau luxuriöser Ausstattungen im Wohnungsinneren erfordert beispielsweise nicht zwingend einen Bauantrag.“ Damit die Erhaltungssatzungen Wirkung entfalten, sei deshalb Folgendes nötig:

1. Informierte Mieter*innen wissen, was erlaubt ist: Damit die Stadtverwaltung von Modernisierungsmaßnahmen erfährt, für die kein Bauantrag gestellt wird, und diese prüfen und gegebenenfalls untersagen kann, müssen Mieter*innen darüber informiert sein, was Vermieter*innen dürfen und was nicht. Die Stadtverwaltung sollte eine breite Informationskampagne in den betroffenen Stadtteilen einleiten. Niedrigschwellige Anlaufstellen im Stadtteil werden genauso gebraucht wie leicht verständliche Unterlagen.

2. Vorkaufsrechte nutzen und mieterfreundliche Bewirtschaftung finanzieren: Mit dem kommunalen Vorkaufsrecht hat die Stadtverwaltung die Möglichkeit, Wohnhäuser in Milieuschutzgebieten dem Immobilienmarkt dauerhaft zu entziehen. In anderen Städten bewährt hat sich die Nutzung des Vorkaufsrechtes zugunsten Dritter: Kommunale Wohnungsgesellschaften (wie die LWB), Genossenschaften und andere gemeinwohlorientierte Träger können sich in solchen Fällen verpflichten, Häuser in Übereinstimmungen mit den Zielen des Milieuschutzes zu bewirtschaften. Dafür braucht es aber entsprechende Mittel: Um den profitorientierten Wohnungsmarktakteuren anzuzeigen, dass es die Stadt Leipzig mit dem Milieuschutz ernst meint, müssen im städtischen Haushalt Mittel vorgesehen werden, welche die Lücke schließen zwischen Häuserpreisen und Finanzierungen, die ohne übermäßig steigende Mieten erwirtschaftet werden können.

3. Weitere Milieuschutzgebiete ausweisen: Die den aktuellen Satzungsbeschlüssen zugrunde liegenden Untersuchungsberichte legen nahe, dass bei eingehender Prüfung weitere Gebiete die Kriterien für eine Soziale Erhaltungssatzung erfüllen würden. Schon das Beispiel Connewitz, wo erst auf Antrag eine Untersuchung durchgeführt wurde, zeigt, dass die anfänglichen Grobscreenings auf Grundlage von mittlerweile vier Jahre alten Daten das Aufwertungs- und Verdrängungspotenzial nur ungenügend abgebildet hatten. In Stadtteilen, wo eine ähnliche Situation vermutet werden kann wie in den jetzt vorgeschlagenen Satzungsgebieten, sollten unverzüglich neue Detailuntersuchungen in die Wege geleitet werden. Das gilt insbesondere für Kleinzschocher und Schönefeld-Abtnaundorf, womöglich auch für Mockau-Süd, Möckern und Wahren.

„Mit gut konzipierten Milieuschutzsatzungen und einer entschlossenen Nutzung von Vorkaufsrechten kann das kommunale Gemeinwesen der Profitlogik im Wohnungssektor und der Verdrängung von Menschen mit geringen und durchschnittlichen Einkommen aus zahlreichen Stadtvierteln etwas entgegensetzen“, sagt Tobias Bernet von „Stadt für alle“. „Doch gerade jetzt, wo die Corona-Krise gezeigt hat, wie wichtig ein sicheres Zuhause ist, ist eine Wohnungspolitik gefordert, die über solche Defensivmaßnahmen hinausgeht. Wir brauchen eine viel stärkere Regulierung der Miet- und Bodenpreise auf Bundesebene.“

Offener Brief zu Milieuschutz und Vorkaufsrechten

Pressemitteilung

Offener Brief an die Stadt Leipzig:
Endlich ernst machen mit einer Wohnungspolitik für eine wachsende Stadt! Milieuschutz und Vorkaufsrechte jetzt!

Das Netzwerk Leipzig – Stadt für alle und verschiedene Verbündete aus der Zivilgesellschaft, darunter der Mieterverein Leipzig, haben heute einen Offenen Brief an die Stadt Leipzig geschickt (vgl. Anhang).
In diesem fordern sie, dass endlich wirksame Maßnahmen gegen die Verdrängung von Mieter_innen ergriffen werden.

Die Leipziger Wohnungspolitik hinkt der Entwicklung der Stadt schmerzlich hinter. Im 2015 verabschiedeten Wohnungspolitischen Konzept (WoPoKo) wurden verschiedene Maßnahmen für einen angespannten Wohnungsmarkt in Aussicht gestellt. Passiert ist seither wenig.

Die Erstunterzeichner_innen des Briefes an den Stadtrat, den Oberbürgermeister, die zuständigen Bürgermeister_innen und Amtsleiter_innen verlangen insbesondere, dass die Stadt so schnell wie möglich das städtebaurechtliche Instrument der Erhaltungssatzung (“Milieuschutz”) und die damit verbundenen Vorkaufsrechte nutzt.

“Dies ist eine konkrete, auf kommunaler Ebene umsetzbare Maßnahme, die unfaire Entmietungen unterbinden kann”, sagt Tobias Bernet vom Netzwerk Leipzig – Stadt für alle.
“Aktuelle Beispiele aus Berlin belegen die Wirksamkeit dieses Vorgehens. Durch einen wirksamen Milieuschutz könnte die Stadt Leipzig das überfällig Signal aussenden, dass unsoziale Verwertungspläne auch hier keine willkommenen ‘Investitionen’ sind.”

Anlass für den Offenen Brief ist unter anderem ein krasses, aber nicht untypisches Beispiel:
Vor Kurzem kündigte der Geschäftsführer der Immobilienfirma “S Immo Germany” in einem Zeitungsartikel unverhohlen an, ein kürzlich in Leipzig erworbenes Haus “entmieten” und die Miete verdoppeln zu wollen (vgl. https://www.derstandard.de/story/2000064978070/oesterreicher-wollen-gefaehrlichste-strasse-deutschlands-aufmoebeln).

Die Erstunterzeichner_innen des Offenen Briefes finden es höchst bedenklich, dass ein solch unsoziales und möglicherweise rechtswidriges Vorgehen öffentlich angekündigt wird. Wohnungsmarktprofiteur_innen in Leipzig rechnen offenbar nicht damit, daran gehindert zu werden.

Weitere Unterzeichner_innen können sich ab dem 9. November online eintragen unter https://leipzig-stadtfueralle.de/unterzeichnen/